horário de atendimento ao público: das 12h30min às19h00min ... · de mercado do imóvel...

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA DE SÃO PAULOFORO CENTRAL CÍVEL16ª VARA CÍVELPraça João Mendes s/nº, 8º andar - salas nº 823/825, Centro - CEP 01501-900, Fone: 2171-6140, São Paulo-SP - E-mail: [email protected]ário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

TERMO DE PENHORA E DEPOSITO

Processo Digital n°: 1118658-35.2015.8.26.0100

Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Espécies de Contratos

Exeqüente: Consórcio Shopping Center Jk Iguatemi, CNPJ 21.448.736/0001-05, com sede na Av. Presidente Juscelino Kubitschek, nº 2041-Itaim Bibi-SP-CEP.04543-011

Executado: Lhtdc do Brasil Comércio e Importação Ltda, CNPJ 15.015.888/0001-03, situada na Rua Bela Cintra, nº 1886-conj. 171-Sâo Paulo-SP, e Ailton Trevisan, CPF. 108.019.878-49, Brasileiro, viúvo, advogado, residente e domiciliado na Alameda Lorena, nº 853-apto.54- Bloco B - Jardim Paulista-SP- CEP 01424-001

Valor da Dívida:R$ 548.742,43

Em São Paulo, aos 30 de novembro de 2016, no Cartório da 16ª Vara Cível, do Foro Central

Cível, em cumprimento à r. decisão proferida nos autos da ação em epígrafe, lavro o presente

TERMO DE PENHORA do seguinte bem: APARTAMENTO Nº 171, sob MATRÍCULA

33.655, localizado no 17º andar do EDIFÍCIO TUCUNA, a ser construído à Rua Bela Cintra,

nº 1.886, nesta Capital, no 34º Subdistrito (Cerqueira César), com área total construída de

409,56m2, ou seja, 243,56m2 de área útil e 166,00m2 de área comum, nesta já incluída a área

correspondente a 03(três) vagas ou espaços indeterminados, no subsolo, para estacionamento de

igual número de carros de passeio, tocando-lhe no terreno a fração ideal igual a 65,6310m2. O

EDIFÍCIO TUCUNA será construído em terreno encerrando a área de 1.407,28m2, descrito

anteriormente nas R.3 Matrículas nºs 33229, 20005 e 20006, do 13º Registro de Imóveis da

Comarca de São Paulo-SP, o qual foram nomeados depositários, os Srs .AILTON TREVISAN,

CPF. 108.019.878-49 e LHTDC DO BRASIL COMÉRCIO E IMPORTAÇÃO LTDA, CNPJ

15.015.888/0001-03. Os depositários não podem abrir mão do bem depositado sem expressa

autorização deste Juízo, observadas as conseqüências do descumprimento das obrigações

inerentes. NADA MAIS. Lido e achado conforme segue devidamente assinado.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA DE SÃO PAULOFORO CENTRAL CÍVEL16ª VARA CÍVELPraça João Mendes s/nº, 8º andar - salas nº 823/825, Centro - CEP 01501-900, Fone: 2171-6140, São Paulo-SP - E-mail: [email protected]ário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

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JULIANA RANGEL CASERTA RODRIGUESENGENHEIRA CIVILCREA 5061714662

Av. Rouxinol nO 84, CJ 31 – Moema –5034-1037 – 99934-9383 1

EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 16ª VARA CÍ-

VEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL – SP

PROCESSO Nº 1118658-35.2015.8.26.0100

JJUULLIIAANNAA RRAANNGGEELL CCAASSEERRTTAA RROODDRRIIGGUUEESS,,

Engenheira Civil, Perita Judicial nomeada nos autos

da ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDI-

CIAL – ESPÉCIES DE CONTRATOS requerida por

CONSÓRCIO SHOPPING CENTER JK IGUATEMI

contra LHTDC DO BRASIL COMÉRCIO E IMPOR-

TAÇÃO LTDA. E OUTRO, tendo procedido à vistoria

do imóvel e as diligências e pesquisas que se fizeram

necessárias, vem, mui respeitosamente, apresentar a

V. Exa. o seguinte

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1 – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Trata o presente laudo da determinação do valor atual

de mercado do imóvel residencial localizado nesta Capital,

à Rua Bela Cintra nº 1.886, 17º andar, apartamento nº 171, Edi-

fício Tucuna, no 34º Subdistrito – Cerqueira César, penhorado

nos autos da ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICI-

AL – ESPÉCIES DE CONTRATOS requerida por CONSÓRCIO

SHOPPING CENTER JK IGUATEMI contra LHTDC DO BRA-

SIL COMÉRCIO E IMPORTAÇÃO LTDA. E OUTRO.

Deferida a prova pericial foi à signatária honrada, às

fls. 211 dos autos, com sua nomeação para proceder à avaliação

do bem penhorado correspondente a matrícula nº 33.655 do

13O Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.

Os requeridos indicaram como seu assistente técnico o

Engenheiro Guilherme Pires Galvão (fls. 214), deixando o reque-

rente de fazê-lo.

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2 – VISTORIA

2.1 – LOCALIZAÇÃO

O imóvel em questão localiza-se à Rua Bela Cintra

nº 1.886, 17º andar, apartamento nº 171, Edifício Tucuna, no

34º Subdistrito – Cerqueira César, nesta Capital, conforme pode

ser observado no mapa de localização a seguir:-

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2.2 – PLANTA GENÉRICA DE VALORES

De acordo com as Plantas Genéricas de Valores publi-

cadas pela Prefeitura do Município de São Paulo, o imóvel situa-

se no Setor Fiscal nº 013, Quadra Fiscal nº 019, apresentando o

índice fiscal igual a “1.977,00” para a Rua Bela Cintra no exercício

de 2.017.

2.3 – ZONEAMENTO

Segundo a Lei do Zoneamento o local é classificado

como Zona ZM3b, Zona Mista de Alta Densidade-b.

2.4 – MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A Rua Bela Cintra, no trecho em questão, é dotada dos

principais melhoramentos públicos, conforme se depreendem das

imagens a seguir: -

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2.5 – DO IMÓVEL

A vistoria foi realizada no dia 09 de novembro de

2.017, às 10h00min, na presença do Sr. Ailton Trevisan.

A unidade avalianda é composta de sala de estar / jan-

tar, lavabo, quatro dormitórios (três suítes), closet, escritório, ba-

nheiro social, copa, cozinha, área de serviço e banheiro para em-

pregada, além de três vagas na garagem.

Os principais acabamentos são:- pisos de madeira,

carpete de madeira, granito / pastilhas e ladrilhos cerâmicos; pa-

redes revestidas com massa fina, pintura em látex / papel deco-

rado / azulejos / pastilhas; forros de laje; esquadrias de alumínio;

aparelhos sanitários em louça colorida; portas de madeira.

De acordo com a matrícula nº 33.655 do 13O Cartório

de Registro de Imóveis de São Paulo, a unidade avalianda possui

243,56 m² de área útil, 166,00 m² de área comum, perfazendo a

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área total construída de 409,56 m², correspondendo-lhe uma fra-

ção ideal de 65,6310 na área do terreno do Edifício Tucuna.

Classifica-se em “Apartamento Padrão Fino”, segundo

o estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”,

versão 2.006, elaborado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, 32 anos, em re-

gular estado de conservação.

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fls. 257



3 – AVALIAÇÃO

3.1 – VALOR BÁSICO UNITÁRIO

Para a determinação do valor básico unitário da unida-

de avalianda procedeu a signatária a uma pesquisa de mercado,

tendo sido coletados onze elementos comparativos localizados na

mesma região geoeconômica, os quais foram devidamente ho-

mogeneizados conforme recomendam as Normas para Avaliações

de Imóveis Urbanos, usualmente adotadas nos casos dessa natu-

reza, através dos seguintes parâmetros:-

# TRANSPOSIÇÃO:- Planta Genérica de Valores pu-

blicada pela Prefeitura do Município de São Paulo para o exercício

de 2.017, tendo sido fixado para a Rua Bela Cintra, no trecho em

questão, o índice fiscal igual a “7.632,00” (Setor Fiscal nº 013 –

Quadra Fiscal nº 019).

# ATUALIZAÇÃO:- Índices de custo de vida publica-

dos pela FIPE/USP (base 100,00 em julho de 1.994).

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# OFERTAS:- Serão deduzidos 10% (dez por cento)

nas ofertas, para compensar a elasticidade dos negócios.

# PADRÕES CONSTRUTIVOS E IDADES:- As ho-

mogeneizações relativas aos padrões construtivos e as idades se-

rão calculadas, quando necessárias, com base no estudo “VALO-

RES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”, versão 2.006,

elaborado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de En-

genharia de São Paulo – IBAPE/SP.

A unidade avalianda classifica–se em “Apartamento

Padrão Fino”, valor médio da faixa (3,066), 32 anos, em regular

estado de conservação (0,570).

Foram adotados percentuais de influência na formação

do valor do imóvel de 20% (vinte por cento) referentes ao terre-

no e 80% (oitenta por cento) referentes à construção.

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EELLEEMMEENNTTOO CCOOMMPPAARRAATTIIVVOO NNºº 0011

LOCAL:- Rua Bela Cintra nº 1.886 – 2º andar

SETOR 013 – QUADRA 019 – I. FISCAL = 7.632,00/17 – ZONA ZM3b

OFERTA:- no local em 11/2017

OFERTANTE:- Baru ImóveisFone 3663-1021 – Sra. Ireni

ÁREA ÚTIL:- 243,56 m²

VAGAS:- 03

PREÇO:- R$ 3.000.000,00

DADOS DA CONSTRUÇÃO:-Apartamento Padrão Fino (3,066), 32 anos, em regular estado de con-servação (0,570)

HH OO MM OO GG EE NN EE II ZZ AA ÇÇ ÃÃ OO

R$ 3.000.000,00 x 0,90 7.632,00 3,066Vu01 = ----------------------------- x ( 0,20 x ----------- + 0,80 x -------- x

(243,56 m² + 45,00 x 0,50) 7.632,00 3,066

0,570x ------- ) =

0,570

VVuu0011 == RR$$ 1100..114488,,0000//mm22//úúttiill

Par

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OFERTANTE:- Bamberg ImóveisFone 5522-8000 – Sr. Barreto


VAGAS:- 03

PREÇO:- R$ 3.000.000,00



R$ 3.000.000,00 x 0,90 7.632,00 3,066Vu02 = ----------------------------- x ( 0,20 x ----------- + 0,80 x -------- x

(243,56 m² + 45,00 x 0,50) 7.632,00 3,066

0,570x ------- ) =

0,570


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OFERTANTE:- Werthein ImóveisFone 3165-3400 – Sra. Dora


VAGAS:- 02

PREÇO:- R$ 1.900.000,00



R$ 1.900.000,00 x 0,90 7.632,00 3,066Vu03 = ----------------------------- x ( 0,20 x ----------- + 0,80 x -------- x

(228,00 m² + 30,00 x 0,50) 7.669,00 3,066

0,570x ------- ) =

0,313


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fls. 262







OFERTANTE:- Lopes Prime ImóveisFone 3894-1000 – Sra. Maria Daichoum


VAGAS:- 02

PREÇO:- R$ 4.100.000,00

DADOS DA CONSTRUÇÃO:-Apartamento Padrão Fino (3,066), 45 anos, necessitando de reparosimportantes (0,255)


R$ 2.250.000,00 x 0,90 7.632,00 3,066Vu04 = ----------------------------- x ( 0,20 x ----------- + 0,80 x -------- x

(225,00 m² + 30,00 x 0,50) 7.632,00 3,066

0,570x ------- ) =

0,255


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fls. 263




LOCAL:- Alameda Lorena nº 1.858 – 8º andar

SETOR 013 – QUADRA 019 – I. FISCAL = 8.388,00/17 – ZONA ZCLb


OFERTANTE:- Sra. Tania Fernandes (corretora autônoma)Fone 98289-9881


VAGAS:- 03

PREÇO:- R$ 3.500.000,00

DADOS DA CONSTRUÇÃO:-Apartamento Padrão Fino (3,066), 40 anos, necessitando de reparossimples (0,383)


R$ 3.500.000,00 x 0,90 7.632,00 3,066Vu05 = ----------------------------- x ( 0,20 x ----------- + 0,80 x -------- x

(262,00 m² + 45,00 x 0,50) 8.388,00 3,066

0,570x ------- ) =

0,383


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LOCAL:- Rua Oscar Freire nº 1.240 – 9º andar

SETOR 013 – QUADRA 025 – I. FISCAL = 6.817,00/17 – ZONA ZM2


OFERTANTE:- Sra. Tania Fernandes (corretora autônoma)Fone 98289-9881


VAGAS:- 02

PREÇO:- R$ 2.460.000,00



R$ 2.460.000,00 x 0,90 7.632,00 3,066Vu06 = ----------------------------- x ( 0,20 x ----------- + 0,80 x -------- x

(210,00 m² + 30,00 x 0,50) 6.817,00 3,066

0,570x ------- ) =

0,313


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fls. 265







OFERTANTE:- Lopes Prime ImóveisFone 3894-1000 – Sra. Maria Daichoum


VAGAS:- 03

PREÇO:- R$ 3.150.000,00



R$ 3.150.000,00 x 0,90 7.632,00 3,066Vu07 = ----------------------------- x ( 0,20 x ----------- + 0,80 x -------- x

(240,00 m² + 45,00 x 0,50) 7.606,00 3,066

0,570x ------- ) =

0,606


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VAGAS:- 02

PREÇO:- R$ 2.130.000,00

DADOS DA CONSTRUÇÃO:-Apartamento Padrão Fino (3,066), 45 anos, necessitando de reparosimportantes (0,255)


R$ 2.130.000,00 x 0,90 7.632,00 3,066Vu08 = ----------------------------- x ( 0,20 x ----------- + 0,80 x -------- x

(220,00 m² + 30,00 x 0,50) 7.813,00 3,066

0,570x ------- ) =

0,255


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fls. 267









VAGAS:- 02

PREÇO:- R$ 3.200.000,00



R$ 3.200.000,00 x 0,90 7.632,00 3,066Vu09 = ----------------------------- x ( 0,20 x ----------- + 0,80 x -------- x

(280,00 m² + 30,00 x 0,50) 7.777,00 3,066

0,570x ------- ) =

0,313


Par

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fls. 268




LOCAL:- Alameda Lorena nº 1.749 – 5º andar

SETOR 014 – QUADRA 004 – I. FISCAL = 8.199,00/17 – ZONA ZCLb


OFERTANTE:- Sra. Maria de Fátima (corretora autônoma)Fone 99983-3755


VAGAS:- 02

PREÇO:- R$ 2.350.000,00

DADOS DA CONSTRUÇÃO:-Apartamento Padrão Fino (3,066), 40 anos, necessitando de reparossimples (0,383)


R$ 2.350.000,00 x 0,90 7.632,00 3,066Vu10 = ----------------------------- x ( 0,20 x ----------- + 0,80 x -------- x

(220,00 m² + 30,00 x 0,50) 8.199,00 3,066

0,570x ------- ) =

0,383


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fls. 269









VAGAS:- 03

PREÇO:- R$ 4.000.000,00



R$ 4.000.000,00 x 0,90 7.632,00 3,066Vu11 = ----------------------------- x ( 0,20 x ----------- + 0,80 x -------- x

(263,00 m² + 45,00 x 0,50) 7.781,00 3,066

0,570x ------- ) =

0,606


Par

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, so

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fls. 270



RR EE SS UU MM OO

ELEMENTO Nº 01 R$ 10.148,00/m²/útilELEMENTO Nº 02 R$ 10.148,00/m²/útilELEMENTO Nº 03 R$ 11.653,00/m²/útilELEMENTO Nº 04 R$ 16.776,00/m²/útilELEMENTO Nº 05 R$ 15.197,00/m²/útilELEMENTO Nº 06 R$ 16.539,00/m²/útilELEMENTO Nº 07 R$ 10.294,00/m²/útilELEMENTO Nº 08 R$ 16.181,00/m²/útilELEMENTO Nº 09 R$ 16.139,00/m²/útilELEMENTO Nº 10 R$ 12.391,00/m²/útilELEMENTO Nº 11 R$ 12.610,00/m²/útil

M É D I A R$ 13.461,00/m²/útil

VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS DISCREPANTES

INFERIOR – 30% R$ 13.461,00 x 0,70 = R$ 9.422,70/m2

SUPERIOR + 30% R$ 13.461,00 x 1,30 = R$ 17.499,30/m2

Inexistindo elementos discrepantes o valor unitário da

unidade avalianda corresponde, em novembro de 2.017, a:-

VVuu == RR$$ 1133..446611,,0000 // mm²² // úúttiill –– NNOOVVEEMMBBRROO // 22..001177

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3.2 – CRITÉRIO AVALIATÓRIO

O critério avaliatório a ser empregado no cálculo do

valor da unidade penhorada é aquele recomendado pelas Normas

para Avaliações de Imóveis Urbanos, usualmente adotadas nos

casos dessa natureza.

3.3 – VALOR DA UNIDADE PENHORADA

Será obtido através da aplicação da seguinte expres-

são:-

Vup = (Au + Aug x 0,50) x Vu =

ONDE:-

Vup = valor da unidade penhoradaAu = área útil da unidade avalianda:- 243,56 m²Aug = área útil da garagem:- 45,00 m²Vu = valor básico unitário:- R$ 13.461,00/m²

Substituindo e calculando, resulta:-

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Vup = (243,56 m² + 45,00 m² x 0,50) x R$ 13.461,00/m² =Vup = R$ 3.581.434,00

ou, em números comerciais:-

R$ 3.600.000,00(três milhões e seiscentos mil reais)

4 – CONCLUSÃO

O valor do imóvel em questão localizado à Rua Bela

Cintra nº 1.886, 17º andar, apartamento nº 171, Edifício Tucuna,

no 34º Subdistrito – Cerqueira César, nesta Capital, penhorado

nos autos da ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICI-

AL – ESPÉCIES DE CONTRATOS requerida por CONSÓRCIO

SHOPPING CENTER JK IGUATEMI contra LHTDC DO BRA-

SIL COMÉRCIO E IMPORTAÇÃO LTDA. E OUTRO, é de

R$ 3.600.000,00 (três milhões e seiscentos mil reais), conforme

cálculos apresentados no corpo do laudo, válido para o mês de

novembro de 2.017.

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5 – QUESITOS

5.1 – DA REQUERENTE (FLS. 163)

QUESITO 01

Queira a Sra. Perita informar qual a área do imóvel e sua localiza-

ção;

RESPOSTA:

Esta Perita Judicial se reporta ao corpo do presente laudo onde

constam as informações solicitadas no quesito.

QUESITO 02

Queira a Sra. Perita informar o valor do metro quadrado do imó-

vel e, ainda, se ocorreu desenvolvimento urbanístico local que va-

loriza a região como um todo.

RESPOSTA:

Esta Perita Judicial se reporta à pesquisa de mercado reproduzida

no corpo deste laudo.

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QUESITO 03

Queira a Sra. Perita informar a idade aparente do imóvel;

RESPOSTA:

A idade do imóvel é de 32 (trinta e dois) anos.

QUESITO 04

Queira a Sra. Perita informar a condição de uso e conservação do

imóvel;

RESPOSTA:

O imóvel se encontra em boas condições de uso e seu estado de

conservação é regular, conforme pode ser observado no relatório

fotográfico reproduzido no corpo do laudo.

QUESITO 05

Queira a Sra. Perita prestar qualquer outro esclarecimento, que

julgue necessário à consecução do objetivo da perícia.

RESPOSTA:

A signatária se reporta ao corpo do presente laudo onde constam

todas as informações necessárias ao objetivo da perícia.

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5.2 – DOS REQUERIDOS (FLS. 215)

QUESITO 01

Queira a Sra. Perita avaliar o estado de conservação do imóvel

avaliado;

RESPOSTA:

O estado de conservação do imóvel é regular, conforme se de-

preendem das imagens reproduzidas no corpo do laudo.

QUESITO 02

Queira a Sra. Perita informar se foram realizadas melhorias no

imóvel avaliado;

RESPOSTA:

Segundo informações obtidas junto ao Sr. Ailton Trevisan o imó-

vel avaliando sofreu reformas.

QUESITO 03

Queira a Sr. Perita informar se a localização do imóvel avaliado é

valorizada.

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RESPOSTA:

Sim, a região onde se localiza o imóvel avaliando é valorizada.

6 – ENCERRAMENTO

A Perita dá por encerrado o presente laudo, o qual

vai impresso em 33 (trinta e três) folhas de papel ofício, sendo as

32 (trinta e duas) primeiras rubricadas e esta última datada e as-

sinada.

São Paulo, 10 de novembro de 2.017.

JJUULLIIAANNAA RRAANNGGEELL CCAASSEERRTTAA RROODDRRIIGGUUEESS

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horário de atendimento ao público: das 12h30min às19h00min ... · de mercado do imóvel...

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