contrato compra e venda - normas contratuais · de venda e compra de imÓvel em ... re-ratificar,...

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO E OUTRAS AVENÇAS RESIDENCIAL QUINTAS DE PORTUGAL

F C COMERCIO E CONSTRUÇÃO LTDA-EPP 1 Av. Rio Branco, 151 grupo 1004 – Centro – Rio de Janeiro - RJ Tel +55 (21) 3178-1692 / [email protected]

NORMAS CONTRATUAIS Nº da Proposta Aprovada: _________

Pelo presente instrumento particular e regular forma de direito, as partes mencionadas no item I alíneas “a” e “b” do Quadro Resumo têm entre si justa e acertada a presente transação, que se regerá pelas condições que seguem, mútua e reciprocamente aceitas.

01 – DO IMÓVEL E DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

01.01. A VENDEDORA tornou-se senhora e legítima proprietária, do imóvel objeto da Matrícula nº 41.693 do Cartório 2º Oficio de Araruama, livre e desembaraçado de toda e qualquer restrição, real ou pessoal, judicial ou extrajudicial com a seguinte descrição: “AREA 1 com 11.379,49m², oriunda do desmembramento de uma área de 12.100,24M² situada na Rua XV de Novembro, em zona urbana do 1º Distrito deste Municipio de Araruama, Estado do Rio de Janeiro, com as seguintes medidas e confrontações: 48,90m de frente que faz para a Rua XV de Novembro; lado direito com 106,77m para a Rua Dona Frutuosa (outrora caminho); fundos em dois segmentos de 26,24m e 79,00m que confrontam com herdeiros de Francisco Alves da Silva, e mais dois segmentos de 26,48m e 23,94m que confrontam com a área 02 de quem de direito; lado esquerdo em dois segmentos, respectivamente de 30,00m e 25,00m que confrontam com Dr. Mario Vasconcelos ou quem de direito, e mais um segmento de 70,00m que confronta com sucessores de Augusto Bragança.

01.02. O Objeto da presente incorporação a ser realizada pelo sistema preconizado pela Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1.964, é um Condomínio de natureza residencial que será construído sobre o terreno caracterizado no item 01.01 retro, conforme os termos do Alvará de Aprovação de Edificação Processo nº Nº 4904/14 e Licença Ambiental nº 27472/2013 e 006/2014 expedido pela Prefeitura do Município de Araruama e que será composto de 05 (cinco) blocos de prédio com pilotis, garagem, 6 (seis) pavimentos mais cobertura, com 48 (quarenta e oito) apartamentos tipos e 04 (quatro) coberturas lineares, cada bloco, totalizando 260 (duzentos e sessenta) unidades habitacionais, com 01 (uma) vaga de garagem cada. Na área comum, além das vagas de garagem, contará ainda com Piscina adulto com bar molhada, e piscina infantil, espaço destinado a: Home Office, Kids, Fitiness, Lounge, Home

Theater, SPA; Saunas seca e Espaço Goumert, Sanitários, Espaço Sommelier, sob a denominação de “RESIDENCIAL QUINTAS DE PORTUGAL”.

01.03.- O Memorial de Incorporação encontra-se prenotado o registro sob o 182.124 na Matrícula nº 41.693 perante o Cartório 2º Oficio de Registro de Imóveis de Araruama.

02 - DO FINANCIAMENTO DESTINADO À CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO



02.01.- A construção do RESIDENCIAL QUINTAS DE PORTUGAL poderá levada a efeito pela VENDEDORA ou por Construtora por ela Contratada, mediante recursos próprios e/ou através de financiamento diretamente a ela concedido por qualquer entidade de crédito, de sua livre escolha, com garantia hipotecária, na qual ficará estabelecido que as obrigações da VENDEDORA estarão sujeitas à atualização monetária e à remuneração com base nos índices e critérios estipulados pelo Agente Financeiro.

02.02.- Em garantia do eventual crédito aberto em nome da VENDEDORA, poderá esta constituir em favor do agente financeiro hipoteca/alienação fiduciária sobre a parte de terreno ora prometida à venda, bem como, das construções, instalações e benfeitorias sobre ela acrescidas ou por acrescer.-

02.03.- Assim, declara o COMPRADOR expressamente concordar, desde já com que a VENDEDORA contrate o empréstimo destinado à construção do condomínio, bem como com a constituição de hipoteca do terreno e das acessões e benfeitorias que a ele acederão.

02.04.- Com o fim de cumprir o disposto no item anterior o PROMISSÁRIO nomeia e constitui sua procuradora a VENDEDORA, F C COMERCIO E CONSTRUÇÕES LTDA-EPP, de início qualificada, à qual outorga os poderes irrevogáveis e irretratáveis, na forma prevista nos artigos 683, 684 e 686, parágrafo único da Lei nº 10.406, de 10/01/2002 (Código Civil Brasileiro), para, em nome dele COMPRADOR, junto a qualquer agente financiador, assinar, aditar, re-ratificar, alterar o contrato de abertura de crédito com garantia hipotecária e outras avenças, para produção no empreendimento referido no item 1 retro, podendo ajustar cláusulas e correções, prazos, taxas de financiamento, e quaisquer outros encargos daí decorrentes, oferecendo garantias reais, hipotecando as frações ideais do terreno, benfeitorias e acessões que a ele acederão podendo, ainda, representar o COMPRADOR, para registro da hipoteca, perante o cartório de registro de imóveis competente, cartório notarial e quaisquer outras repartições públicas, federais, estaduais e municipais, autarquias, etc.

02.04.01 – O COMPRADOR compromete-se a assinar todo e qualquer documento, inclusive outorgar à VENDEDORA procuração através de instrumento público com os poderes acima citados, que se façam necessários à viabilização do financiamento citado no item 02.01.

02.05.- Todas as despesas, encargos e custos financeiros relativos ao empréstimo que vier a ser concedido à VENDEDORA , no tocante à unidade autônoma e respectiva fração ideal de terreno aqui objetivadas, serão de sua inteira e exclusiva responsabilidade, à qual competirá, inclusive, a liquidação do montante devido à sociedade de crédito, em nada concorrendo para esse fim o COMPRADOR.

03 - DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

03.01 - Da edificação a ser construída, a VENDEDORA destaca a Unidade Autônoma



descrita no item II do Quadro Resumo, lá descrita e caracterizada, que juntamente com a fração ideal de terreno a ela correspondente, por este instrumento e regular forma de direito promete vender ao COMPRADOR, que dela promete e se obriga a comprar, pelo preço certo, ajustado e declarado no item III do Quadro Resumo.

04 - PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

04.01 - O preço contratado será pago nas datas, modo e forma constantes do item IV do Quadro Resumo, nos escritórios da VENDEDORA ou em outro local ou modo por ela previamente determinado e observadas as disposições que se seguem.

04.02 - Sobre as parcelas discriminadas no item IV do Quadro Resumo, inclusive a com recurso de financiamento bancário, a serem pagas pelo COMPRADOR incidirão atualização monetária e juros, na forma e de acordo com o estabelecido na Cláusula 05 abaixo.

04.03 - É direito da VENDEDORA, exigir em qualquer época, prova do correto pagamento de uma obrigação, ficando o COMPRADOR, desde já, a tanto obrigado.

04.03.01 - Sempre que o pagamento for feito por cheque, a dívida somente será considerada quitada após o efetivo pagamento do aludido cheque; o não pagamento do cheque, por qualquer causa, implicará na automática incidência das cominações para os casos de inadimplência, notadamente juros moratórios, multa convencional e reajuste monetário, incidentes sobre o valor da obrigação considerada não paga.

04.03.02 - O pagamento em atraso de qualquer obrigação, sem a consequente cobrança das respectivas cominações contratuais, qualquer que seja a circunstância, o fato, mesmo reiterado, não impedirá a VENDEDORA de sanar o erro a qualquer tempo, sendo devida pelo COMPRADOR a diferença, acrescida das cominações previstas no presente contrato; se a VENDEDORA não exigir o pagamento, sua atitude não induzirá liberalidade, novação, renúncia ou alteração de avença, permanecendo todas íntegras e exigíveis.

04.04 - Apesar da condição resolutiva, a VENDEDORA, lhe convindo, poderá tolerar mora do COMPRADOR, sem que implique novação ou renúncia.

05 - ÍNDICE DE REAJUSTE E JUROS - FORMA DE APLICAÇÃO

05.01 - O preço total previsto no item III do Quadro Resumo é para pagamento À VISTA, mas as partes concordam que para o pagamento à prazo, em prestações, sem que esse parcelamento implique em qualquer alteração, ajuste ou compensação no preço real e efetivo de venda, razão pela qual a VENDEDORA e o COMPRADOR pactuaram regra de reajuste monetário e de revisão de preços por serem essenciais à preservação e restauração do valor efetivo e atual do preço e manutenção do equilíbrio econômico- financeiro, e, por isso, reconhecem e se



obrigam expressamente:

1) Índices de Reajuste

a) Durante o período da construção, o índice de reajuste do saldo devedor e das parcelas e prestações será o INCC - Índice Nacional do Custo da Construção, apurado pela Fundação Getúlio Vargas.

b) Tratando-se o INCC/FGV de índice setorial, poderá o mesmo sofrer oscilações mensais diferentes de outros índices, visto que decorrentes da variação dos custos da construção.

c) Após a obtenção do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), outorgado pelo órgão municipal, o saldo devedor bem como as parcelas e prestações vincendas passarão a ser atualizados pelo Índice Geral de Preços de Mercado - IGP-M/FGV - apurado pela Fundação Getúlio Vargas + 1% , mantendo-se, quanto ao mais, todos os encargos ora pactuados.

2) Forma de Aplicação:

2.1) Dos Índices de Reajuste

a) As parcelas a serem pagas, assim como o saldo devedor, serão corrigidos mensalmente, de acordo com a variação acumulada dos índices pactuados, a contar do mês da assinatura deste Instrumento e até o efetivo pagamento de cada uma e até a última parcela do preço do imóvel negociado.

b) Para efeito do cálculo, será considerada a variação acumulada dos referidos índices entre o segundo mês anterior ao da assinatura do presente contrato e segundo mês anterior ao do efetivo pagamento.

c) No caso de não ser conhecido o índice do mês requerido para o cálculo do reajustamento, o COMPRADOR fará o pagamento mediante projeção feita pela VENDEDORA; neste caso, em seguida à divulgação do índice requerido para o cálculo do reajustamento, a diferença será devolvida ou paga, reajustada monetariamente.

d) Caso seja modificada a periodicidade prevista na legislação vigente nesta data, por disposição legal ou judicial, as partes contratantes concordam, desde já e em caráter irrevogável, que a revisão passará, automaticamente, à ser feita no menor prazo que for permitido ou admitido.

e) À revisão se aplicam, também, as regras de substituição automática prevista no sub- item 06.01 abaixo.

2.2) Dos Juros



a) A partir da obtenção do Certificado de Conclusão da Obra (HABITE-SE), as parcelas a serem pagas, assim como o saldo devedor, serão acrescidos de juros equivalentes a 1% (um por cento) ao mês, calculados pelo sistema de Tabela Price, pagáveis juntamente com as parcelas a que se referirem, mantidos quanto ao mais, todos os encargos ora pactuados.

b) No caso de antecipação ou postergação da obtenção do Certificado de Conclusão da Obra (HABITE-SE), as partes promoverão o recalculo dos juros ajustados no presente contrato, considerando como data base, aquela da efetiva conclusão das obras.

06 - ÍNDICE SUBSTITUTIVO E FORMA DE APLICAÇÃO

06.01 - Em caso de extinção, congelamento, modificação ou não publicação, seja do INCC, seja do IGP-M, ambos apurados pela Fundação Getulio Vargas, a atualização monetária permanecerá em pleno vigor e o reajustamento, seguindo os critérios anteriormente previstos, será efetuado pelos índices alternativos abaixo descritos, a saber:

a) Na hipótese de extinção do INCC/FGV, durante a construção:

- Índice CUB - Custo Unitário Básico - fornecido pelo SINDUSCON/SP.

b) Na hipótese de extinção do IGP-M/FGV, após a conclusão da obra: - Índice de Preços ao Consumidor (IPC-FIPE/USP).

- Índice Geral de Preços (IGP-DI/FGV).

06.02 - A atualização monetária do preço e das parcelas e prestações que o representam não constitui onerosidade assim como a oscilação que decorrer não se constituirá excessiva uma vez que traduzirá apenas a recomposição da moeda, condição essencial ao equilíbrio do presente negócio. As partes declaram, portanto, que não se aplicará, a este contrato, qualquer norma superveniente de congelamento, desindexação ou deflação do saldo devedor e/ou do valor de cada parcela ou prestação.

07 - DA CONSTRUÇÃO

07.01 – O edifício será construído com fiel observância das plantas aprovadas, das especificações e do memorial descritivo, podendo a VENDEDORA ou sua Contratada, no entanto, por conveniência técnica devidamente justificada, determinação do Poder Público ou exigência das empresas concessionárias de serviços públicos, promover modificações no projeto aprovado, sem que assista a qualquer das partes direito a indenização ou compensação.

07.02 – O COMPRADOR rubrica, neste ato, o Memorial Descritivo e plantas da unidade autônoma.



07.03 - Fica entendido e acordado que eventuais substituições de materiais especificados nos informes publicitários, folhetos, anúncios, etc. e/ou no memorial descritivo, ocorridas por conveniência técnica, melhoria estética da obra, exigências dos Poderes Públicos ou concessionárias de serviços públicos, possibilidade de aplicação de produtos e/ou serviços resultantes de novos lançamentos ou inovações tecnológicas, serão equivalentes ou melhores que os antes especificados, assegurada a mesma qualidade de construção e acabamento do edifício.

07.04 - As partes estipulam que eventuais diferenças de metragens e/ou áreas porventura ocorridas na construção das áreas comuns e/ou das áreas privativas, não superiores a 5% (cinco por cento) das áreas ou metragens constantes do projeto aprovado, não darão aos contratantes qualquer direito a indenização ou compensação pelas diferenças que, até aquele limite, resultarem da execução das obras.

07.05 – O COMPRADOR poderá visitar a obra durante a sua execução, devendo tal visita ser agendada previamente com o responsável pela obra. No entanto, não poderá interferir, direta ou indiretamente, no andamento normal da obra, ainda que exclusivamente no tocante à unidade compromissada, seja mantendo entendimentos com encarregados e/ou operários, seja permanecendo no local, bem como não poderá introduzir na obra pessoas e/ou material antes da efetiva entrega das chaves.

08 - DA RESPONSABILIDADE

08.01 - Na forma do artigo 618 do Código Civil Brasileiro, a VENDEDORA garantirá a solidez e segurança do edifício pelo prazo de 5 (cinco) anos.

08.02 - Quanto a eventuais defeitos construtivos menores, não abrangidos pela garantia do artigo 618 do Código Civil Brasileiro, são os mesmos divididos em 2 (duas) classes:

a) Defeitos menores visíveis e ostensivos: quanto a estes, o COMPRADOR deverá ressalvá-los no momento da entrega da unidade, no próprio termo do seu recebimento, aplicando-se o prazo decadencial de 90 (noventa) dias, previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor;

b) Defeitos menores ocultos ou não perceptíveis no momento da entrega: quanto a estes, o prazo decadencial será também de 90 (noventa) dias, a partir do momento em que ficar evidenciado o defeito, nos termos do § 3º do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.

08.03 - Nos termos do § 2º do mesmo art. 26 do Código de Defesa do Consumidor, a reclamação comprovadamente formulada, por escrito, pelo COMPRADOR, obsta a consumação do prazo decadencial, que só passa a fluir a partir da resposta



negativa, também por escrito e inequivocamente transmitida, pela VENDEDORA.

08.04 - As mesmas regras aplicáveis à responsabilidade construtiva pelas unidades autônomas aplicar-se-ão também às áreas comuns.

08.05 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada pelo agravamento, nem pelas suas conseqüências, de defeitos construtivos que não lhe sejam prontamente comunicados.

08.06 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por vazamentos e/ou por quaisquer outros problemas, se o COMPRADOR vier a fazer qualquer reforma na sua unidade autônoma que implique alteração nas partes hidráulicas e/ou elétricas, ou nos revestimentos de pisos e paredes. 08.07 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por problemas na impermeabilização das lajes, especialmente do térreo, dos subsolos e da cobertura, se o Condomínio vier a fazer quaisquer serviços que possam por em risco a poder de estancar e a integridade funcional do sistema de impermeabilização. Da mesma forma, a VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por vazamentos e problemas de elétrica e/ou hidráulica das áreas comuns, se o Condomínio vier a fazer qualquer tipo de reforma que implique alteração nas partes elétricas e/ou hidráulicas.

08.08 – O COMPRADOR, e o Condomínio no que se refere às áreas comuns, deverão tomar o máximo de cuidado quanto às instalações hidráulicas, evitando o seu entupimento, dado o risco constante de perfuração que existe nas práticas usuais de desentupimento.

08.09 - A VENDEDORA não poderá ser responsabilizada por quaisquer problemas ou agravamentos decorrentes de falta de manutenção ou má utilização da edificação, seja das áreas privativas, seja das áreas comuns.

08.10 - A VENDEDORA entregará o Manual de operação, Manutenção e Garantia ao COMPRADOR no ato da vistoria, a qual será realizada por este após a aprovação e liberação pelo Departamento Financeiro da VENDEDORA, e da entrega da unidade, que deverá ser seguido cuidadosamente pelo COMPRADOR com o fim de manter íntegras as garantias dadas pela VENDEDORA.

09 - DATA PREVISTA PARA A CONCLUSÃO DA OBRA

09.01. O prazo previsto para a conclusão da obra é OUTUBRO/2020, admitindo-se um atraso ou uma antecipação não superior a 180 (cento e oitenta) dias úteis.

10 - CONDIÇÕES DO CONTRATO

10.01 - A eficácia da presente promessa é subordinada à condição de pagamento integral do preço.



10.02 – Na hipótese de pagamento atrasado das parcelas do preço, os valores devidos à VENDEDORA não serão considerados quitados, sem o pagamento referente aos respectivos reajustes e encargos, na forma pactuada neste Instrumento.

10.03 - Na hipótese do COMPRADOR desejar pagar por antecipação qualquer parcela do preço, será observado o seguinte:

a) Fica a critério exclusivo da VENDEDORA aceitar a liquidação antecipada de prestações ou parcelas do saldo devedor, enquanto não tiverem sido satisfeitas e quitadas aquelas vencidas anteriormente à data da antecipação.

b) A antecipação deverá abranger o valor integral de uma ou mais prestações, de modo que, feita a antecipação, não remanesça saldo com relação a qualquer das prestações cujo pagamento tenha sido antecipado;

c) As prestações serão amortizadas em ordem cronológica inversa à dos respectivos vencimentos;

d) Cada parcela antecipada, acompanhada, se o caso, dos juros a ela relativos, será abatida do saldo devedor por seu valor devidamente atualizado "pro rata die", de acordo com o índice contratual, na data do seu efetivo pagamento.

d.1) Na hipótese de antecipação de pagamento, serão deduzidos os juros incidentes sobre a prestação antecipada, proporcionalmente até a data da respectiva liquidação, resguardando-se a atualização monetária da prestação.

10.04. As amortizações extraordinárias não constituirão novação das condições ora avençadas, não interrompendo a seqüência de vencimentos das prestações ora contratadas.

10.05 - O presente contrato é irrevogável e irretratável para ambas as partes, obrigando- se por si, seus herdeiros e sucessores, que dele não poderão se arrepender sob pretexto algum. Entretanto e sem prejuízo da irrevogabilidade e irretratabilidade pactuadas, ocorrerá a rescisão do contrato nas hipóteses elencadas na cláusula seguinte.

11 - MORA E INADIMPLEMENTO

11.01 - O atraso no pagamento de parcela do preço sujeitará o COMPRADOR a pagar à VENDEDORA:

a) O valor da dívida vencida, reajustada monetariamente pelo indexador eleito, acrescida da variação pro-rata die desse indexador entre o 1º dia e o dia em que efetuar o pagamento;

b) Juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dia-a-dia;



c) Multa compensatória de 2% (dois por cento), calculada sobre o valor da dívida reajustada monetariamente e acrescida dos juros de mora.

11.02 - As sanções serão automaticamente aplicadas tão só e pelo não pagamento, no vencimento, de qualquer parcela, sem dependência de notificação ou interpelação, judicial ou extrajudicial, e sem prejuízo das cominações do presente contrato, entendido que o recebimento de parcelas em atraso, pela VENDEDORA, de preposto, de banco ou procurador, não constituirá novação ou renúncia às estipulações e garantias previstas.

11.03 – Configurado o inadimplemento, dar-se-á a rescisão contratual, a qual se efetivará mediante notificação COMPRADOR, caso em que este perderá em favor da VENDEDORA parte das parcelas pagas até a data do inadimplemento, como pena compensatória das despesas incorridas pela VENDEDORA na publicidade e comercialização do imóvel, impostos e administração do contrato, nos seguintes termos, calculada cumulativamente:

a) Se tiver sido pago até 10% do preço reajustado monetariamente deste contrato, receberá em devolução 20% da quantia paga; b) Do que exceder de 10% até 30% do preço reajustado monetariamente deste contrato, receberá em devolução 30% da quantia paga; c) Do que exceder de 30% até 70% do preço reajustado monetariamente deste contrato, receberá em devolução 50% da quantia paga; d) Do que exceder de 70% do preço reajustado monetariamente deste contrato, receberá em devolução 60% da quantia paga.

11.03.01 – No caso do imóvel já estar na posse do COMPRADOR, ele pagará à VENDEDORA, por compensação, 2% (dois por cento) ao mês ou fração de mês, do preço total do imóvel, reajustado monetariamente, pela sua fruição (uso do imóvel), ficando desde agora autorizada a VENDEDORA a abater a quantia equivalente da devolução ao COMPRADOR, nos termos do item 11.03 acima; neste caso o COMPRADOR está ciente de que a VENDEDORA irá pleitear a retomada imediata da posse do imóvel através de ação de reintegração de posse, caracterizando o esbulho no dia em que o COMPRADOR for constituído em mora.

11.03.02 - O preço do imóvel bem como valor para devolução, para os fins destes sub- itens será reajustado monetariamente pelo índice eleito, pactuado na cláusula 05 deste contrato; a devolução será feita no mesmo número de parcelas satisfeitas pelo COMPRADOR até a data da inadimplência.

11.04 - Poderá a VENDEDORA, por sua livre escolha, preferir à resolução, o protesto ou a execução judicial das parcelas em atraso.

11.05 - Quando o COMPRADOR pagar qualquer parcela em atraso, inclusive em Cartório de Protesto, sem pagamento dos juros, multa e correção monetária, persistirá em mora, devendo o valor respectivo ser satisfeito, contra recibo, no prazo



de 03 dias do pagamento da parcela, sob pena das sanções previstas neste contrato, ressalvado o direito da VENDEDORA de sacar contra o COMPRADOR uma letra de câmbio no valor relativo aos juros, multa e correção monetária com vencimento à vista, a ser levada à protesto junto com o título promissório, ficando acordado, desde já, que se a VENDEDORA tiver que promover execução judicial da letra de câmbio, ao seu valor serão acrescidas as cominações previstas no sub-item 11.01 bem como honorários advocatícios que vierem a ser fixados.

11.06 - Na hipótese do COMPRADOR desistir deste negócio por qualquer motivo, e mesmo que não esteja inadimplente, sofrerá os mesmos efeitos do subitem 11.03 supra.

12 - DA CESSÃO DE DIREITOS

12.01. Desde que em dia com todas as obrigações e atribuições neste Instrumento ajustadas, poderá o COMPRADOR ceder e transferir os direitos, vantagens e obrigações que possui, desde que obtida a prévia e expressa anuência da VENDEDORA, que redigirá a minuta de cessão e transferência de direitos e obrigações, com a comprovação do pagamento do ITBI ou outros tributos incidentes, sendo devido, ainda, à VENDEDORA, a taxa de expediente de 3% (três por cento) sobre o valor do saldo de cada cessão efetuada.

13 - DA CESSÃO DE CRÉDITO E SECURITIZAÇÃO

13.01 - Como condição essencial do presente contrato, o COMPRADOR concorda expressamente que a VENDEDORA poderá, a qualquer tempo, ceder e transferir a terceiros o crédito decorrente da venda e compra ora compromissada, o qual será representado pelas parcelas vincendas do preço, sendo certo que a VENDEDORA comunicará o COMPRADOR, por escrito, de tal ocorrência.

13.01.01 - Se concretizada a cessão de crédito, a VENDEDORA solicitará:

a) A antecipação da outorga da escritura, caso em que serão emitidas notas promissórias representativas das parcelas ainda vincendas do preço, recebidas pela VENDEDORA em caráter pró-soluto;

b) Em garantia do pagamento das citadas notas promissórias e no mesmo instrumento da escritura, o COMPRADOR e seu cônjuge, se houver, instituirá em favor da VENDEDORA pacto adjeto de alienação fiduciária ou de hipoteca do imóvel objeto do presente instrumento, ficando a critério da VENDEDORA a escolha da garantia real a ser instituída.

c) Efetivando-se a mencionada cessão de crédito, a VENDEDORA não se exonerará de suas obrigações e responsabilidades como incorporadora e construtora do empreendimento.



14 - DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA

14.01 - O COMPRADOR também expressamente concorda que, em qualquer momento contratual ou após a conclusão das obras, o registro da instituição e da convenção condominial e a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis, a VENDEDORA, a seu critério, outorgará ao COMPRADOR a respectiva escritura definitiva de compra e venda, com a instituição no mesmo instrumento, pelo COMPRADOR e seu cônjuge ou co-obrigado, se houver, de pacto adjeto de alienação fiduciária do próprio imóvel, em garantia do pagamento de todo o saldo devedor existente à época, nos termos do disposto na Lei 9514 de 20/11/1997 e alterações posteriores, mantida a forma de pagamento pactuada neste instrumento.

14.02 - A propriedade fiduciária será constituída mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, da escritura que servirá de título ao negócio fiduciário e que será celebrada de acordo com a minuta-padrão a ser fornecida pela VENDEDORA, cujo teor atenderá ao disposto na Lei 9514 de 20/11/1997 e alterações posteriores.

14.03 - Será obrigatória a contratação, pelo COMPRADOR e seu cônjuge, se houver, de seguros contra os riscos de morte, invalidez permanente e danos físicos ao imóvel, na hipótese de alienação fiduciária.

15 - CONCLUSÃO DA OBRA

15.01 Fica ajustado que as obras deverão estar concluídas no prazo estipulado no item 09 acima, admitindo-se uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis de antecipação ou atraso, ressalvado à ocorrência de caso fortuito, força maior ou outros fatos extraordinários.

15.02 - Para efeito desta cláusula, consideram-se fatos extraordinários, de forma não exaustiva:

a) Atraso na expedição das licenças para corte de árvores e para outras atividades que determinem a dilação do prazo e da tolerância ora ajustados; b) Greves parciais ou gerais da indústria da construção civil ou que afetem a mesma; c) Suspensão ou falta de transporte; d) Chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem realização de etapas importantes da obra; e) Eventuais embargos da obra determinado pela autoridade administrativa ou judiciária ou provocados por proprietários dos terrenos lindeiros e que determinem a paralisação da obra ou seja impeditivas de usa execução na forma programada, não atribuíveis a ação ou omissão da VENDEDORA; bem como a não obtenção de qualquer documento e/ou certificado essencial para início ou término das obras e que não dependa da vontade da VENDEDORA. f) Demora na execução dos serviços que são próprios das empresas concessionárias de serviços públicos;



g) Demora na concessão, pela autoridade pública, do “habite-se”, ainda que provisório ou parcial, por motivos independentes da ação da VENDEDORA; h) Falta ou racionamento de água, energia elétrica ou combustível; i) Guerras, revoluções, epidemias ou quaisquer outras calamidades públicas que impeçam ou reduzam o andamento ou ritmo da obra; j) Indisponibilidade de matérias-primas em decorrência de períodos de congelamento de preços e/ou disponibilidade das mesmas mediante pagamento de ágios nos preços; k) Atos ou medidas do poder público que venham a alterar o relacionamento contratual ou informal entre a VENDEDORA, empreiteiros e empregados, prejudicando o desenvolvimento normal das obras.

Parágrafo único – Ocorrendo atraso por justo motivo, conforme acima previsto, não considerar-se-á em mora a VENDEDORA, não podendo o COMPRADOR suspender o pagamentos de parcela do preço. Neste caso, o prazo da entrega da unidade o COMPRADOR prorrogar-se-á por tanto tempo quanto tenha sido o da permanência da força maior até reconduzir-se o empreendimento às suas condições normais.

15.02.01- Na ocorrência de qualquer dos impedimentos acima, ou ainda, de outros aqui não elencados, o prazo será prorrogado por período idêntico ao do impedimento.

16 - ENTREGA DA UNIDADE E VISTORIA

16.01 - O COMPRADOR será imitido na posse da unidade autônoma após a obtenção do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), desde que em dia com o cumprimento de suas obrigações contratuais, notadamente o pagamento das parcelas do preço vencidas, exercendo a VENDEDORA, se o caso, o direito de retenção previsto no art. 52 da Lei 4591/64, bem como com relação às demais obrigações ajustadas.

16.02 - Para a entrega das chaves e conseqüente imissão na posse do imóvel, o COMPRADOR será notificado, por carta no endereço constante no item I, alínea “b” do Quadro Resumo, pela VENDEDORA, com prévio aviso de 5 (cinco) dias, para cumprimento de todas as obrigações pendentes, permissivas da imissão de posse. Não atendida a notificação implicará em infração contratual, além de legitimar a retenção da unidade compromissada pela VENDEDORA.

16.03 – Para recebimento das chaves, o COMPRADOR deverá vistoriar do imóvel, ocasião em que assinará Termo de Recebimento da Unidade Autônoma.

16.04 - Fica consignado que qualquer dúvida ou reclamação acerca da qualidade ou execução da obra não será motivo para recusa do recebimento das chaves nem para recusa do pagamento das prestações devidas.

16.05 - Da mesma forma, o recebimento das chaves pelo COMPRADOR não implica



em renúncia ao seu direito à reparação de eventuais defeitos constatados.

16.06 - Após a entrega da unidade, a VENDEDORA poderá vistoriá-la periodicamente, para acompanhar o desempenho das estruturas e fundações.

16.07 - Feita a entrega do imóvel objeto, não poderá o COMPRADOR dificultar ou criar obstáculos à seqüência dos serviços de acabamento, do prédio, se ainda os mesmos forem necessários.

17 - TRIBUTOS, TAXAS E OUTROS

17.01 - Correrão por conta do COMPRADOR todas as despesas e encargos fiscais relativos à unidade comprometida, devidos a partir da data da concessão do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), ainda que não tenha recebido a posse do imóvel, tais como: a) despesas de condomínio, b) ligações definitivas de serviços públicos, inclusive os custos para instalação de medidores individuais de água e gás; c) impostos, taxas, contribuições de melhoria, seguro contra incêndio e outros encargos, fiscais ou não, que já incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, mesmo que lançados ou cobrados em nome da VENDEDORA, os quais deverão ser pagos regular e pontualmente, de modo a deixar a VENDEDORA a salvo de quaisquer cobranças ou ônus a eles relativos.

17.02 - Também a partir da obtenção do Certificado de Conclusão da obra (HABITE-SE), a VENDEDORA informará, à Administradora nomeada, a relação de condôminos do edifício, autorizando, desde já, o COMPRADOR, a emissão, em seu nome e na proporção de sua quota-parte, dos recibos de “Despesas de Condomínio”, com os vencimentos de praxe, desde a primeira despesa lançada, mesmo que ainda não tenha recebido a posse da unidade ora transacionada.

18 - DA ESCRITURA DEFINITIVA

18.01 - A escritura de compra e venda definitiva será outorgada ao COMPRADOR:

1) Após a quitação total do preço, registro de especificações e convenção de condomínio e em até 180 (cento e oitenta) dias após o registro da instituição especificação de condomínio, ou;

2) Quando da contratação entre a VENDEDORA e o COMPRADOR da alienação fiduciária da unidade objeto do presente, em garantia das obrigações descritas neste instrumento, assumidas pelo COMPRADOR.

18.01.01 - Em prol da eficácia e facilidade das diligências a tanto necessárias, a VENDEDORA indicará o Tabelião de Notas que lavrará a escritura definitiva, tendo em vista a necessidade de depósito prévio da documentação bem como da observância dos termos da minuta-padrão, cujo teor atenderá ao disposto na Lei 9514 de 20/11/1997 e alterações posteriores, fixando-se, desde já, como local da



assinatura, os escritórios da VENDEDORA.

18.01.02 - Todas as despesas decorrentes da outorga da escritura definitiva de venda e compra, além de seu respectivo registro, ITBI, taxas e emolumentos Cartorários e outros, correrão por conta exclusiva do COMPRADOR.

18.01.03 - Outorgada a escritura, obriga-se o COMPRADOR a providenciar, junto à Prefeitura Municipal de Araruama, a alteração de cadastro da propriedade para fins do lançamento seguinte do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) já em nome dele, COMPRADOR.

18.01.04 – Assume o COMPRADOR a responsabilidade total pelos prejuízos causados à VENDEDORA em decorrência do não pagamento, nas datas fixadas, dos encargos e tributos perante o poder público e concessionárias, na hipótese de não havê-los transferido para o seu nome.

19 - COMUNICAÇÕES, NOTIFICAÇÕES E INTERPELAÇÕES

19.01 - Para todos os efeitos e finalidades previstos nas cláusulas contratuais, as comunicações e interpelações de qualquer das partes dar-se-ão por escrito e serão consideradas efetivadas quando entregues pessoalmente, contra recibo ou remetidas pelo correio, sob registro, ao endereço constante do contrato.

19.02 - O COMPRADOR comunicará à VENDEDORA qualquer alteração do seu endereço constante do preâmbulo, autorizando, se não o fizer, a sua convocação, intimação, notificação ou citação através de edital, na forma da lei.

20 - DAS DECLARAÇÕES DE VONTADE

20.01- As partes contratantes declaram sua vontade em celebrar o presente contrato, pelo que cumprirão tudo quanto aqui pactuaram, por si, seus herdeiros e sucessores.

20.02 - As partes prestaram, uma à outra, todas as informações e esclarecimentos acerca do presente contrato e do negócio realizado, assegurando, em toda a sua execução, os princípios da ética, probidade e boa-fé.

21 - MANDATOS, AUTORIZAÇÕES E DECLARAÇÕES

21.01 - O COMPRADOR nomeia e constitui sua bastante procuradora a VENDEDORA, em caráter irrevogável e irretratável, nos termos dos artigos 684 e 686 Parágrafo Único do Código Civil e enquanto subsistir o presente compromisso, a quem confere os poderes especiais para:

21.01.01 - Representar o outorgante perante as repartições públicas em geral, empresas concessionárias de serviços públicos, autarquias e entidades paraestatais,



no que se referir a tais serviços públicos; perante serventuários de justiça, notadamente os Registros Imobiliários, sendo, quanto a estes, para fins de re-ratificações se necessárias, inclusive relativas à minuta da Convenção Condominial e ao memorial de incorporação, e para efetivar, na época própria, os registros dos instrumentos de Instituição e Especificação do Condomínio do Edifício, a averbação da construção do prédio e outros atos que se fizerem necessários ao fiel desempenho deste mandato, utilizando os poderes da cláusula "extra" inclusive para cumprir eventuais exigências do referido Oficial de Registro de Imóveis.

21.02 - As partes contratantes autorizam o Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente a proceder a todos os atos que se tornem e se façam necessários ao registro deste instrumento.

21.03 - A VENDEDORA declara expressamente e sob responsabilidade, que exerce a atividade de comercialização de imóveis, estando, portanto, dispensada de apresentar as Certidões Negativas de Débito da Previdência Social - INSS e Delegacia da Receita Federal - DRF, de que trata a Lei Federal nº 8.212 de 24 de julho de 1991, regulamentada pelo Decreto 3.048 de 06 de maio de 1999, modificado pelo Decreto 3.265 de 29 de novembro de 1999, por se enquadrar o seu objetivo social nas disposições do Artigo 257, Parágrafo 8º, Inciso IV do referido decreto, declarando mais que o imóvel objeto da presente transação faz parte de seu ativo circulante e jamais constou de seu ativo permanente.

21.04 - A VENDEDORA, apesar do preceito contido no sub-item 07.01, poderá alterar, modificar ou substituir as especificações de acabamento, das partes comuns ou da unidade, desde que sejam feitas por outras de qualidade ou função equivalente, sempre que a VENDEDORA conclua ser necessário, por falta de materiais, produtos ou equipamentos, ou visando solução de ordem técnica ou estética, ou para atender exigência de órgãos públicos, concessionárias do serviço público ou objetivando solução ditada pelo mercado imobiliário.

21.05 - É vedado ao COMPRADOR, sob qualquer motivo, razão ou pretexto:

a) Promover, diretamente ou através de terceiros, substituição, alteração ou modificação de especificações de acabamento e equipamentos da unidade ou partes comuns; b) Visitar, sem autorização, as obras de construção, antes da entrega da unidade autônoma, para prevenir acidentes, atraso nos trabalhos ou diminuição da produtividade; c) Interferir na obra de construção, mediante entendimentos com o mestre de obra, encarregados ou operários, da VENDEDORA ou empreiteiros; d) Contratar a execução de serviços na unidade ou fornecer materiais para nela serem aplicados.

21.06 - A VENDEDORA reserva-se o direito de nomear, para os primeiros dois anos, a administradora do edifício.



21.07 - O COMPRADOR se compromete a cumprir e fazer cumprir as disposições constantes da Minuta de Convenção do edifício, convenção esta cujos termos o COMPRADOR declara conhecer, a ela aderindo integralmente como se a tivesse originariamente subscrito e à qual ficarão igualmente subordinados eventuais futuros adquirentes da unidade, ainda que seus títulos de aquisição não façam qualquer referência.

21.08 - O COMPRADOR se obriga por si, seus dependentes, empregados ou visitantes, a cumprir e fazer cumprir as regras da Convenção de Condomínio, concordando, expressamente, com todos os seus termos, sem exceção/oposição de qualquer espécie.

21.09 - Nos termos da lei, o COMPRADOR obriga-se expressamente a incluir em contrato de alienação, de locação, de cessão de uso da unidade autônoma, disposição que obrigue ao COMPRADOR, locatário, cessionário ou usuário a cumprir e fazer cumprir a Convenção do Condomínio.

21.10 - Caberá à VENDEDORA convocar, após a obtenção do habite-se e previamente a ocupação do edifício, a Assembléia Geral de Instalação do Condomínio, na qual, dentre outras ações, serão eleitos o síndico e demais membros da administração, e será apresentada a previsão para a taxa condominial, entendido que:

a) Entende-se, para todos os efeitos, como taxa condominial, a proporcionalidade relativa a cada unidade por despesas do condomínio, ordinária ou extraordinária, para manutenção, conservação, aquisição de equipagem ou mesmo para atender a feitura de obras voluptuárias, úteis ou necessárias, para aquisição de móveis ou utensílios ou para melhoramento;

b) Até a instalação formal do condomínio, a VENDEDORA administrará o edifício diretamente ou por meio de empresa especializada, contratada por ela com esse fim, rateando previamente entre as unidades as respectivas despesas, respeitado o disposto na letra "a" deste sub-item;

c) O COMPRADOR será notificado para participar da Assembléia de Instalação do Condomínio e desde já nomeia e constitui a VENDEDORA a sua procuradora para representá-lo na assembléia, podendo votar em todas as matérias inscritas na ordem do dia, caso não compareça pessoalmente em tal ato.

21.11 - Até a comercialização da última unidade autônoma, é assegurado à VENDEDORA o direito de manter corretor no edifício, que poderá livremente transitar pelas partes comuns para atender candidatos à aquisição das unidades, usar as coisas e partes comuns, e colocar, em lugar de sua escolha, material promocional, placas, anúncios (luminosos ou não) e nele instalar stand de vendas.

21.12 - Os elementos decorativos (móveis, cortinas, tapetes etc) inseridos no material



VENDEDORA COMPRADOR

promocional constituem apenas sugestões decorativas, não estando incluídas como objeto deste negócio.

21.13.- A VENDEDORA convocará o Síndico para, no prazo de 72 horas iniciados do recebimento da convocação, inspecionar as áreas comuns do edifício e firmar o Termo de Vistoria e Aceitação, assinalando eventuais irregularidades observadas.

21.14 - No caso em que o COMPRADOR for constituído por mais de uma pessoa, estes, neste ato, nomeiam-se e constituem-se mutuamente procuradores uns dos outros, com poderes expressos, irretratáveis e irrevogáveis nos termos do artigo 684 do Código Civil Brasileiro.

22 - DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE.

22.1 - Com ressalva das hipóteses de inadimplência acima previstas, o presente contrato encerra compromisso formalizado de venda e compra irrevogável e irretratável, obrigando as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título, ficando sujeito à adjudicação compulsória, na forma da legislação em vigor.

23 - FOI CONCEDIDA AO COMPRADOR A OPORTUNIDADE PARA PREVIAMENTE EXAMINAR ESTE CONTRATO, PELO QUE DECLARA ESTAR BEM ESCLARECIDO E CIENTE QUANTO ÀS CONDIÇÕES CONTRATUAIS, NÃO TENDO QUALQUER ALTERAÇÃO A SOLICITAR E ACEITANDO, NA ÍNTEGRA, AS CLÁUSULAS DESTE CONTRATO, DE SEU QUADRO RESUMO E DEMAIS ANEXOS.

24 – DO FORO

24.01 - QUALQUER CONFLITO QUE VENHA A SURGIR RELATIVAMENTE AO PRESENTE OBJETO SERÁ DIRIMIDO PELA FORUM DA COMARCA DO RIO DE JANEIRO, RENUNCIANDO A QUALQUER OUTRO POR MAIS PRIVILEGIADO QUE SEJA.

___________________________________, ____/____/______

contrato compra e venda - normas contratuais · de venda e compra de imÓvel em ... re-ratificar,...

Documents