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CONTABILIDADE IMOBILIÁRIA

Profª Citania Pilatti Bortoluzzi

Chapecó, 2016

Profª Citania Bortoluzzi

2

Elaboração:


Propriedade da Unidade Central de Educação FAEM – Faculdades

UCEFF – Faculdades

FICHA CATALOGRÁFICA

B739c Bortoluzzi, Citania

Contabilidade Imobiliária/ Citania Bortoluzzi – Chapecó, SC:

Unidade Central de Educação Faem Faculdades/UCEFF, 2016.

36 p.

Conteúdo online

1. Contabilidade Imobiliária. 2. Custos na atividade imobiliária.

3. Tributos na atividade imobiliária. I. Título

CDD 657.869

Catalogação elaborada por Sara Weschenfelder CRB 14/1147


3

Disciplina

CONTABILIDADE IMOBILIÁRIA


Programa da disciplina

Introdução: Contratos de Construção em Face

do Pronunciamento CPC 17 (R1)

Módulo I – Formação do Custo na Atividade

Imobiliária

Módulo II – Contabilidade das Empresas de

Engenharia e Construção Civil

Módulo III – Comercialização das Unidades

Módulo IV – Tributos Incidentes na atividade


4


5

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ............................................................................................................... 9

2 APLICAÇÃO .................................................................................................................. 9

3 ALGUMAS DEFINIÇÕES IMPORTANTES .............................................................. 9

3.1 Contrato de Construção para Elaboração de Ativo Único ou de Diversos Ativos.......... 10

3.2 O que pode ser incluído em um Contrato de Construção................................................ 10

3.3 Classificação dos Contratos de Construção .................................................................... 10

4 COMBINAÇÃO E SEGMENTAÇÃO DE CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO ... 11

4.1 Contrato que Cobre Vários Ativos .................................................................................. 11

4.2 Grupo de Contratos ......................................................................................................... 11

4.3 A Questão do Ativo Adicional ........................................................................................ 11

5 RECEITA DO CONTRATO ....................................................................................... 12

5.1 Como Determinar a Receita do Contrato? ...................................................................... 12

5.2 Variações no Contrato – Definição e Consequências ..................................................... 13

5.3 Reivindicação – Definição .............................................................................................. 13

5.4 Pagamento de incentivos ................................................................................................. 13

6 CUSTOS DO CONTRATO .......................................................................................... 14

6.1 Custos Diretos ................................................................................................................. 14

6.2 Custos que Podem ser Atribuíveis à Atividade de Contratos em Geral .......................... 15

6.2.1 Custos imputáveis ao contratante ................................................................................ 15

6.2.2 Alguns aspectos importantes dos custos atribuíveis .................................................. 16

7 RECONHECIMENTO DAS RECEITAS E DAS DESPESAS DO CONTRATO . 16

7.1 Contrato de Preço Fixo.................................................................................................... 16

7.2 Contatos na Modalidade Custo Mais Margem (Cost Plus) ............................................. 17

7.3 Método da Percentagem Completada.............................................................................. 17

7.4 Custos que se Relacionem com a Atividade a ser Executada Futuramente .................... 18

7.5 Conclusão do Contrato de Construção ............................................................................ 18

7.5.1 Estágio de execução de um contrato ............................................................................ 18

7.5.2 Contrato que tenha por base os custos incorridos ..................................................... 19

7.5.3 Encerramento do contrato de construção que não puder ser confiavelmente

estimado. ........................................................................................................................ 19

7.5.4 Incertezas sobre a data de encerramento do contrato ............................................... 20

7.5.5 Custos de improvável recuperação – tratamento ....................................................... 20


6

8 RECONHECIMENTO DE PERDA ESPERADA...................................................... 20

9 ALTERAÇÃO NAS ESTIMATIVAS .......................................................................... 21

10 DIVULGAÇÃO ............................................................................................................. 21

10.1 Contratos em Curso na Data do Balanço ......................................................................... 21

10.2 Informações a Serem Apresentadas ................................................................................. 22

10.3 “Valor Bruto Devido” ...................................................................................................... 22

10.4 Ativos e Passivos Contingentes ....................................................................................... 22

MODULO I .................................................................................................................... 23

1 FORMAÇÃO DO CUSTO NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA ................................. 23

1.1 PLANO DE CONTAS..................................................................................................... 23

1.1.1 Exemplo de detalhamento contábil dos estoques ........................................................ 24

1.1.2 Componentes do estoque e sua formação .................................................................... 25

1.2 TIPOS DE CUSTOS NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA ............................................... 26

1.2.1 Custos pagos ou incorridos ........................................................................................... 26

1.2.2 Custos contratados ........................................................................................................ 27

1.2.3 Custos orçados ............................................................................................................... 27

MODULO II ................................................................................................................... 29

2 CONTABILIDADE DAS EMPRESAS DE ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO

CIVIL .............................................................................................................................. 29

2.1 EMPREITADA COM FATURAMENTO POR MEDIÇÃO DO PROGRESSO

FÍSICO............................................................................................................................. 29

2.2 EMPREITADA COM COBRANÇA POR CRONOGRAMA FINANCEIRO .............. 30

2.3 EMPREITADAS DE OBRAS COM DURAÇÃO MENOR QUE UM ANO ................ 30

2.4 OBRAS EM CONSÓRCIO DE EMPRESAS ................................................................. 30

MÓDULO III ................................................................................................................. 32

3 COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS ................................... 32

3.1 OUTRAS MODALIDADES DE COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES

IMOBILIÁRIAS .............................................................................................................. 32


7

MODULO IV ................................................................................................................. 34

4 TRIBUTOS INCIDENTES NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA ............................... 34

4.1 TRIBUTOS FEDERAIS ................................................................................................. 34

4.1.1 Lucro real ....................................................................................................................... 34

4.1.2 Lucro presumido ........................................................................................................... 35

4.1.3 Simples nacional ............................................................................................................ 36

4.2 TRIBUTOS MUNICIPAIS ............................................................................................. 36

4.2.1 Imposto Sobre Serviço de Qualquer Natureza - ISSQN ........................................... 36

4.3 RECOMENDAÇÕES ..................................................................................................... 36


8


9

CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO EM FACE DO PRONUNCIAMENTO CPC 17 (R1)

1 INTRODUÇÃO

Por força da natureza subjacente aos contratos de construção, as datas de início e

término do contrato caem, geralmente, em períodos contábeis diferentes.

Por isso, o assunto primordial referente à contabilização dos contratos de construção é

o reconhecimento da receita e da despesa correspondente, ao longo dos períodos de execução

da obra.

Seguindo a orientação que consta no Pronunciamento Técnico CPC 17 (R1), para

determinar o momento em que a receita do contrato e a despesa a ela relacionada devem ser

reconhecidas na demonstração do resultado devem ser utilizados os critérios de

reconhecimento estabelecidos no Pronunciamento Conceitual Básico denominado Estrutura

Conceitual para a Elaboração e Apresentação das Demonstrações Contábeis.

2 APLICAÇÃO

As normas tratadas neste capítulo devem ser aplicadas na contabilização dos

contratos de construção nas demonstrações contábeis das entidades contratadas (fornecedoras

de serviços).

3 ALGUMAS DEFINIÇÕES IMPORTANTES

Os seguintes termos são usados neste capítulo, com os seguintes significados

especificados a seguir:

Contrato de construção: é um contrato especificamente negociado para a construção de

um ativo ou de uma combinação de ativos que estejam diretamente inter-relacionados ou

interdependentes em função da sua concepção, tecnologia ou do seu propósito ou uso final.

Contrato de peço fixo (fixed price): é um contrato de construção segundo o qual a

entidade contratada (fornecedora dos serviços) concorda com o preço prefixado ou com a taxa

prefixada, por unidade concluída que, em alguns casos, está sujeito às cláusulas de custos

escalonados (cost escalation clauses).


10

Contrato de custo mais margem (cost plus): é uma contrato de construção segundo o

qual a entidade contratada (fornecedora dos serviços) deve ser reembolsada por custos

projetados e aprovados pelas partes – ou de outra forma definidos – acrescido de percentual

sobre tais custos ou por remuneração fixa predeterminada.

3.1 CONTRATO DE CONSTRUÇÃO PARA ELABORAÇÃO DE ATIVO ÚNICO OU DE

DIVERSOS ATIVOS.

O contrato de construção pode ser negociado para a construção de um único ativo, tal

como uma ponte, um edifício, uma barragem, um oleoduto, uma estrada, um navio ou um

túnel.

O contrato de construção também pode contemplar a construção de diversos ativos que

estejam diretamente inter-relacionados ou interdependentes em termos da sua concepção,

tecnologia e função ou de seu propósito ou uso final; entre os exemplos de tais contratos,

estão os da construção de refinarias e de outras partes complexas de plantas industriais ou

equipamentos.

3.2 O QUE PODE SER INCLUÍDO EM UM CONTRATO DE CONSTRUÇÃO

Os contratos de construção incluem:

a) Contratos para a prestação de serviços que estejam diretamente relacionados com a

construção do ativo; por exemplo, os relativos a serviços de arquitetos e de gestores de

projetos; e

b) Contratos para a destruição ou restauração de ativos e de recuperação ambiental depois

da demolição ou retirada de ativos.

3.3 CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

Os contratos de construção podem ser elaborados de diversas maneiras sendo que,

para fins deste estudo será fundamentado no CPC 17 (R1), onde devem ser classificados

como contratos de preço fixo (fixed price) e contratos de custo mais margem (cost plus).

Alguns contratos de construção podem conter características tanto de um contrato de preço

fixo quanto de um contrato de custo mais margem, como no caso de um contrato de custo

mais margem com um preço máximo acordado.


11

Em tais circunstâncias, a entidade contratada (fornecedora dos serviços) necessita

considerar todas as condições dos subitens 7.1 e 7.2 a fim de determinar quando reconhecer as

receitas e as despesas do contrato.

4 COMBINAÇÃO E SEGMENTAÇÃO DE CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

As regras aqui descritas são usualmente aplicadas separadamente a cada contrato de

construção. Porém, em certas circunstâncias, é necessário aplicar tais regras ao componentes

separadamente identificáveis de um único contrato ou de um grupo de contratos em conjunto

a fim de refletir a essência econômica de um contrato ou de um grupo de contratos.

4.1 CONTRATO QUE COBRE VÁRIOS ATIVOS

Quando o contrato contemplar vários ativos, a construção de cada ativo deverá ser

tratada como um contrato de construção sempre que:

a) Propostas separadas tiverem sido submetidas para cada ativo;

b) Cada ativo tiver sido objeto de negociação em separado e a entidade contratada

(fornecedora dos serviços) e o contratante (cliente) puderem aceitar ou rejeitar a parte do

contrato relacionada a cada ativo; e

c) Os custos e as receitas de cada ativo puderem ser identificados.

4.2 GRUPO DE CONTRATOS

Um grupo de contratos quer tenha sido celebrado com um único contratante (cliente)

ou com vários contratantes (clientes), deve ser tratado como um contrato de construção único

quando:

a) O grupo de contratos for negociado como um pacote único;

b) Os contratos estiverem tão diretamente inter-relacionados que sejam, de fato, parte

de um projeto único com uma margem de lucro global; e

c) Os contratos forem executados simultaneamente ou em sequência contínua.

4.3 A QUESTÃO DO ATIVO ADICIONAL


12

O contrato pode prever a construção de um ativo adicional por opção do contratante

(cliente) ou pode ser alterado para incluir a construção de um ativo adicional. A construção do

ativo adicional de ser tratada como um contrato de construção separado quando:

a) O ativo diferir significativamente na concepção, tecnologia ou função do ativo ou dos

ativos contemplados no contrato original; ou

b) O preço do ativo adicional for negociado sem levar em consideração o preço do contrato

original.

5 RECEITA DO CONTRATO

A receita do contrato devem compreender:

a) A quantia inicial da receita estabelecida no contrato; e

b) As variações no trabalho contratado, reivindicações e pagamentos por incentivos:

i. Até a extensão em que seja provável que resultem em receita; e

ii. Que estejam em condições de serem mensurados com confiabilidade.

5.1 COMO DETERMINAR A RECEITA DO CONTRATO?

A receita do contrato deve ser mensurada ao valor justo da contraprestação recebida

ou a receber. A mensuração da receita do contrato pode ser afetada por uma variedade de

incertezas que dependem do desfecho de eventos futuros.

As estimativas necessitam muitas vezes ser revisadas à medida que os eventos

ocorrem e as incertezas são resolvidas. Nesse sentido, a quantia da receita do contrato pode

aumentar ou diminuir de um período para outro. Por exemplo:

a) A entidade contratada (fornecedora dos serviços) e o contratante (cliente) podem

estabelecer variações ou reivindicações que aumentem ou diminuam a receita do contrato em

período subsequente com relação àquele em que o contrato for inicialmente acordado;

b) A quantia da receita estabelecida em contrato de preço fixo pode aumentar como

resultado de cláusulas de custos escalonados;

c) A quantia de receita do contrato pode diminuir como resultado de penalidades aplicadas

em função de atrasos imputáveis à entidade contratada (fornecedora dos serviços) relativos à

conclusão do contrato; ou

d) Quando um contrato de preço fixo envolver um preço fixo por unidade construída, e a

receita do contrato aumentar à medida que o número de unidades construídas for aumentando.


13

5.2 VARIAÇÕES NO CONTRATO – DEFINIÇÃO E CONSEQUÊNCIAS

Uma variação corresponde a uma instrução dada pelo contratante (cliente) para uma

alteração no trabalho a ser executado, de acordo com o contrato. Tal variação pode conduzir a

um aumento ou uma diminuição da receita do contrato.

Exemplos de variações são as alterações nas especificações ou na concepção do ativo,

assim como alterações na duração do contrato. Uma variação deve ser incluída na receita do

contrato quando:

a) For provável que o contratante (cliente) aprovará a variação e o valor da receita

advinda da variação; e

b) A quantia da receita puder ser mensurada com confiabilidade.

5.3 REIVINDICAÇÃO – DEFINIÇÃO

Reivindicação por custos não previstos no contrato é uma quantia que a entidade

contratada (fornecedora dos serviços) procura cobrar do contratante (cliente) ou de terceiro

para reembolso dos custos não incluídos no preço originalmente contratado.

A reivindicação pode surgir, por exemplo, de atrasos causados por clientes, de erros

nas especificações ou na concepção e de variações discutidas nos trabalhos objeto do contrato.

A mensuração da quantia da receita proveniente de reivindicações está sujeita a um

alto nível de incerteza e depende muitas vezes da conclusão das negociações. Por isso, as

reivindicações somente devem ser reconhecidas como receitas do contrato quando:

a) As negociações tiverem atingido um estágio avançado tal, que é provável que o

contratante (clientes) aceitará a reivindicação; e

b) A quantia que provavelmente será aceita pelo cliente puder ser mensurada com

confiabilidade.

5.4 PAGAMENTO DE INCENTIVOS

Os pagamentos de incentivos contratuais são quantias adicionais pagas à entidade

contratada (fornecedora dos serviços) caso os padrões de desempenho especificados

previamente sejam alcançados ou superados. Por exemplo, o contrato pode permitir

pagamento de incentivos à entidade contratada (fornecedora dos serviços) pela conclusão

antecipada do contrato.


14

Os pagamentos de incentivos devem ser reconhecidos como receita do contrato

quando:

a) O contrato estiver suficientemente avançado que indique como provável que os

padrões de desempenho especificados serão alcançados ou superados; e

b) A quantia dos pagamentos de incentivos puder ser mensurada com confiabilidade.

6 CUSTOS DO CONTRATO

O contrato deve compreender os seguintes custos:

a) Os relacionados diretamente com um contrato específico;

b) Que sejam atribuíveis à entidade do contrato de modo geral e passam ser colocados ao

contrato; e

c) Outros que sejam especificamente imputáveis ao contratante (cliente), de acordo com os

termos do contrato.

6.1 CUSTOS DIRETOS

Os custos relacionados diretamente a um contrato específico incluem:

a) Custos de mão de obra no local, incluindo supervisão no local;

b) Custos de materiais usados na construção;

c) Depreciação de ativos fixos intangíveis utilizados no contrato;

d) Custos para levar ou retirar do local os ativos fixos tangíveis e os materiais necessários à

execução da obra;

e) Custos de aluguel de instalações e equipamentos;

f) Custos de concepção e de assistência técnica que estejam diretamente relacionados om

o contrato;

g) Custos estimados de retificação e garantia, incluindo os custos esperados de prestação

de garantia futura; e

h) Reivindicações de terceiros.

Esses custos podem ser reduzidos por qualquer receita ocasional que não esteja

incluída na receita do contrato, com a receita proveniente da venda de sobras de materiais ou

da alienação de instalações e equipamentos ao final do contrato.


15

6.2 CUSTOS QUE PODEM SER ATRIBUÍVEIS À ATIVIDADE DE CONTRATOS EM

GERAL

São exemplos de custos que podem ser atribuíveis à atividade do contrato de modo

geral e imputados a contratos específicos:

a) Prêmios de apólice de seguro;

b) Custos de concepção e assistência técnica que não estejam diretamente relacionados a

um contrato específico; e

c) Gastos gerais de construção (overhead).

Tais custos devem ser alocados por meio de métodos que sejam sistemáticos e

racionais e sejam aplicados consistentemente a todos os custos que tenham características

similares.

A alocação deve estar baseada no nível normal da atividade de construção. Os gastos

gerais de construção (overhead) incluem custos tais como elaboração e o processamento da

folha de salários do pessoal envolvido com a construção.

Custos que podem ser atribuíveis à atividade do contrato de modo geral e podem ser

alocados a contratos específicos incluem os custos de empréstimos (NBC TG 20).

6.2.1 Custos imputáveis ao contratante

Os custos que são especificamente imputáveis ao contratante (cliente), de acordo com

os termos do contrato, podem incluir alguns custos gerais de natureza administrativa e custos

de desenvolvimento para os quais o reembolso esteja previsto em disposições contratuais

específicas.

Gastos que não podem ser atribuídos à atividade do contrato ou não podem nele ser

alocados, devem ser excluídos dos custos do contrato de construção. São eles:

a) Gastos gerais administrativos para os quais o reembolso não esteja previsto no contrato;

b) Despesas de venda, bem como com pesquisas e desenvolvimento para os quais o

reembolso não esteja previsto no contrato; e

c) Depreciação de instalações e equipamentos ociosos que não sejam usados em um

contrato particular.


16

6.2.2 Alguns aspectos importantes dos custos atribuíveis

Os custos do contrato incluem os custos atribuíveis a um contrato pelo período

contado a partir da data em que o contrato for firmado até a data de sua conclusão. Entretanto,

os custos que se relacionem diretamente com um determinado contrato e que sejam incorridos

para assegurá-lo devem também ser reconhecidos como parte dos custos do contrato, desde

que eles possam ser individualmente identificados e confiavelmente mensurados e se for

provável que o contrato será efetivado.

Quando os custos incorridos para assegurar um contrato forem reconhecidos como

despesa do período em que foram incorridos, eles não deverão ser incluídos nos custos do

contrato se este vier a ser firmado em período subsequente.

7 RECONHECIMENTO DAS RECEITAS E DAS DESPESAS DO CONTRATO

Quando a conclusão do contrato de construção puder ser estimada com confiabilidade,

as receitas e os custos associados ao contrato de construção deverão ser reconhecidos como

receitas e despesas, respectivamente, tomando como referência o estágio de execução (stage

of completion) da atividade contratual ao término do período de reporte.

A perda esperada com o contrato de construção deve ser reconhecida imediatamente

como despesa, de acordo com o item 8.

7.1 CONTRATO DE PREÇO FIXO

No caso do contrato de preço fixo (fixed price), a conclusão do contrato de construção

pode ser estimada com confiabilidade quando todas as condições seguintes estiverem

satisfeitas:

a) a receita do contrato puder ser mensurada com confiabilidade;

b) for provável que os benefícios econômicos associados ao contrato fluirão para a

entidade;

c) tanto os custos para concluir o contrato quanto o estágio de execução (stage of

completion) da atividade contratual puderem ser mensurados com confiabilidade de forma tal

que os custos atuais incorridos possam ser comparados com estimativas anteriores.


17

d) os custos atribuíveis ao contrato puderem ser claramente identificados e

mensurados com confiabilidade de forma tal que os custos atuais incorridos possam ser

comparados com estimativas anteriores.

7.2 CONTATOS NA MODALIDADE CUSTO MAIS MARGEM (COST PLUS)

Para os contratos na modalidade de custo mais margem (cost plus), a conclusão de

contrato de construção pode ser estimada com confiabilidade quando todas as condições

seguintes estiverem satisfeitas:

a) for provável que os benefícios econômicos associados ao contrato fluirão para a

entidade; e

b) os custos atribuíveis ao contrato, quer sejam especificamente reembolsáveis ou não,

puderem ser claramente identificados e mensurados com confiabilidade.

7.3 MÉTODO DA PERCENTAGEM COMPLETADA

O reconhecimento da receita e das despesas tendo como referência o estágio de

execução (stage of completion) do contrato é usualmente denominado como método da

percentagem completada.

Por esse método, a receita contratual é confrontada com os custos contratuais

incorridos à medida que cada estágio de execução do trabalho é alcançado, fato que resulta na

divulgação de receitas, despesas e lucros que podem ser atribuídos à proporção do trabalho

realizado. Esse método proporciona informação útil sobre a extensão da atividade e do

desempenho contratuais, ao longo do período.

Pelo método da percentagem completada, a receita do contrato deve ser reconhecida

como receita na demonstração do resultado nos períodos contábeis em que o trabalho for

executado. Os custos do contrato devem ser usualmente reconhecidos como despesa na

demonstração do resultado nos períodos contábeis em que o trabalho a eles relacionado for

executado.

Entretanto, qualquer excedente esperado dos custos contratuais totais sobre o total das

receitas contratuais para o contrato deve ser reconhecido imediatamente como despesa, de

acordo com o item 8.


18

7.4 CUSTOS QUE SE RELACIONEM COM A ATIVIDADE A SER EXECUTADA

FUTURAMENTE

A entidade contratada (fornecedora dos serviços) pode ter incorrido em custos que

estejam relacionados com uma atividade futura do contrato. Referidos custos contratuais

devem ser reconhecidos como ativo, caso seja provável que venham a ser recuperados. Esses

custos representam uma quantia devida pelo contratante (cliente) e muitas vezes são

classificados como trabalho em andamento.

7.5 CONCLUSÃO DO CONTRATO DE CONSTRUÇÃO

A conclusão do contrato de construção só pode ser estimada com confiabilidade

quando for provável que os benefícios econômicos a ele associados fluirão para a entidade.

Entretanto, quando houver incerteza acerca da realização de quantia incluída na receita do

contrato e já reconhecida como receita na demonstração do resultado, o montante não

realizável ou cuja recuperação deixou de ser provável dever ser reconhecida como despesa e

não como ajuste às receitas do contrato.

A entidade geralmente está em condições de fazer estimativas confiáveis depois de

firmar um contrato que estabeleça:

a) os direitos de cada uma das partes, exercíveis coercitivamente (enforceable), no que diz

respeito ao ativo a ser construído;

b) a contraprestação a ser dada em troca; e

c) a forma e os termos da liquidação.

Para tanto, é usualmente necessário que a entidade possua registros financeiros e

contábeis confiáveis e um sistema orçamentário eficaz.

A entidade deve rever e, quando necessário, revisar as estimativas da receita e dos

custos do contrato na medida em que o trabalho progride. A necessidade de revisão não

significa que a conclusão do contrato não possa ser estimada com confiabilidade.

7.5.1 Estágio de execução de um contrato

O estágio de execução (stage of completion) de contrato pode ser determinado de

várias maneiras. A entidade deve usar o método que mensure com confiabilidade o trabalho

executado. Dependendo da natureza do contrato, os métodos podem contemplar:


19

a) a proporção dos custos incorridos com o trabalho executado até a data, vis –à – vis os

custos totais estimados do contrato;

b) medição do trabalho executado; ou

c) evolução física do trabalho contratado.

Os pagamentos parcelados e os adiantamentos recebidos dos clientes não refletem,

necessariamente, o trabalho executado e não devem servir de parâmetro para mensuração da

receita.

7.5.2 Contrato que tenha por base os custos incorridos

Quando o estágio de execução (stage of completion) for determinado com base nos

custos do contrato incorridos até a data, somente aqueles custos do contrato que reflitam o

trabalho executado deverão ser incluídos nos custos incorridos até a data. São exemplos de

custos do contrato que não devem ser considerados como incorridos:

Os pagamentos parcelados e os adiantamentos recebidos dos clientes não refletem,

necessariamente, o trabalho executado e não devem ser considerados como incorridos:

a) custos que se relacionem com as atividades futuras do contrato, tais como os custos de

materiais que tenham sido entregues no local da obra ou reservados para posterior utilização,

mas que não tenham sido instalados, usados ou aplicados durante a execução do contrato, a

menos que tais materiais tenham sido produzidos especificamente para o contrato; e

b) pagamentos antecipados a subcontratados por trabalho a ser executado nos termos de

um subcontrato.

7.5.3 Encerramento do contrato de construção que não puder ser confiavelmente

estimado.

Quando a conclusão de contrato de construção não puder ser estimada com

confiabilidade:

a) a receita deverá ser reconhecida somente na extensão em que for provável que os

custos do contrato incorridos serão recuperados; e

b) os custos do contrato deverão ser reconhecidos como despesa no período em que

forem incorridos.

A perda esperada em contrato de construção deve ser reconhecida imediatamente

como despesa de acordo com o item 8.


20

7.5.4 Incertezas sobre a data de encerramento do contrato

Durante os estágios iniciais de um contrato, muitas vezes, não é possível estimar com

confiabilidade a sua conclusão.

Não obstante, pode ser provável que a entidade consiga recuperar os custos do

contrato incorridos. Assim. A receita do contrato deve ser reconhecida somente na extensão

dos custos incorridos cuja recuperação seja esperada.

Já que a conclusão do contrato não pode ser estimada com confiabilidade, nenhum

lucro deve ser reconhecido. Entretanto, mesmo que a conclusão do contrato não possa ser

estimada com confiabilidade, pode ser provável que o total de custos exceda o total de

receitas do contrato. Nesses casos, qualquer excesso esperado do total de custos sobre o total

de receitas do contrato deve ser reconhecido imediatamente como despesa, de acordo com o

item 8.

7.5.5 Custos de improvável recuperação – tratamento

Os custos do contrato, cuja probabilidade de recuperação não seja provável, devem ser

reconhecidos imediatamente como despesa.

Exemplos de circunstâncias em que a recuperação dos custos de um contrato

incorridos pode não ser provável, e em que os custos do contrato devem ser reconhecidos

imediatamente como despesa, incluem contratos:

a) que não dispõem de instrumentos de coerção para seu cumprimento integral, isto é, sua

validade pode ser seriamente questionada;

b) cuja conclusão está sujeita ao desfecho de litígio ou de legislação pendente;

c) relacionados com propriedades que tenham a possibilidade de serem condenadas ou

expropriadas;

d) em que o contratante (cliente) está impossibilitado de cumprir com as suas obrigações;

ou

e) em que a entidade contratada (fornecedora de serviços) é incapaz de completar o

contrato ou de cumprir com as suas obrigações, nos termos contrato.

8 RECONHECIMENTO DE PERDA ESPERADA


21

Quando for provável que os custos totais do contrato excederão a receita total do

contrato, a perda esperada deverá ser reconhecida imediatamente como despesa.

O montante de tal perda deve ser determinada independentemente:

a) de ter sido iniciado ou não o trabalho relativo ao contrato;

b) do estágio de execução da atividade do contrato; ou

c) do montante de lucros que se tem a expectativa de advir de outros contratos, que não são

tratados como um contrato de construção único, de acordo com o subitem 4.2.

9 ALTERAÇÃO NAS ESTIMATIVAS

O método da percentagem completada deve ser aplicada em base cumulativa, em cada

período contábil, às estimativas correntes de receita e de custos do contrato. Por essa razão, os

efeitos de mudança na estimativa da receita e dos custos do contrato, ou os efeitos de

mudança de estimativa na conclusão do contrato, devem ser contabilizados como mudanças

de estimativa contábil (ver a NBC TG 23 – Politicas Contábeis, Mudança de Estimativa e

Retificação de Erro).

As estimativas alteradas devem ser usadas na determinação do montante de receitas e

despesas reconhecido na demonstração do resultado, no período em que a mudança for feita e

em períodos subsequentes.

10 DIVULGAÇÃO

A entidade deve divulgar:

a) o montante da receita do contrato reconhecido como receita do período;

b) os métodos usados para determinar a receita do contrato reconhecida no período; e

c) os métodos usados para determinar o estágio de execução (stage of completion) dos

contratos em curso.

10.1 CONTRATOS EM CURSO NA DATA DO BALANÇO

A entidade deve divulgar cada uma das seguintes informações, para os contratos em

andamento, ao término do período de reporte:

a) o montante agregado de custos incorridos e os lucros reconhecidos (menos as perdas

reconhecidas) até a data;


22

b) o montante de adiantamentos recebidos; e

c) o montante de retenções.

10.2 INFORMAÇÕES A SEREM APRESENTADAS

A entidade deve apresentar:

a) como ativo, o valor bruto devido pelo contratante (cliente), relativo a trabalhos do

contrato executados e não cobrados ou recebidos; e

b) como passivo, o valor bruto devido ao contratante (cliente), relativo a valores recebidos

por conta de trabalhos do contrato ainda por executar.

10.3 “VALOR BRUTO DEVIDO”

O valor bruto devido pelo contratante (cliente), relativo aos trabalhos do contrato, é o

montante líquido dos:

a) custos incorridos mais lucros reconhecidos; menos

b) a soma das perdas reconhecidas e dos faturamentos em andamento.

As letras “a” e “b” acima aplicam-se para todos os contratos em andamento, para os

quais os custos incorridos acrescidos dos lucros reconhecidos (menos perdas reconhecidas)

excedam os faturamento em andamento.

Por sua vez, o valor bruto devido ao contratante (cliente ), relativo aos trabalhos sob

execução é o montante líquido dos:

a) custos incorridos mais lucros reconhecidos; menos

b) a soma das perdas reconhecidas e dos faturamentos em andamento.

Observa-se que o exposto acima aplica-se para todos os contratos em andamento, para

os quais os faturamentos em andamento excedam os custos incorridos acrescidos dos lucros

reconhecidos (menos perdas reconhecidas).

10.4 ATIVOS E PASSIVOS CONTINGENTES

A entidade deve divulgar quaisquer passivos contingentes e ativos contingentes, de

acordo com a NBC TG 25- Provisões, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes.

Os passivos contingentes e os ativos contingentes podem ser originados de itens tais

como despesas de garantia, reivindicações, penalidades ou possíveis perdas.


23

MODULO I

1 FORMAÇÃO DO CUSTO NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA

Com o advento da informática, os custos de controle e acompanhamento

gerencial foram enriquecidos com a elaboração de gráficos e outros demonstrativos, sem que

houvesse aumento significativo na relação custo-benefício desse controle. Com o surgimento

de softwares específicos, tal trabalho foi facilitado, cedendo tempo para que os contadores e

administradores realizem tarefas mais nobres visando ao crescimento das empresas.

Para que se tenha uma correta e ampla visão dos resultados é necessária a

adoção de uma sistemática de controle e apuração dos custos mais apropriada às atividades

desenvolvidas pela empresa. Assim, há que se considerar o tipo de produto (ou serviço)

produzido e as características inerentes a eles, antes de se optar por essa ou aquela

metodologia de custos.

Na atividade imobiliária as preocupações em relação aos custos são relevantes.

Portanto, o profissional responsável pela contabilidade deve conhecer profundamente qual a

melhor apropriação dos custos para se obter um melhor controle gerencial da atividade.

1.1 PLANO DE CONTAS

Com a adoção de um Plano de Contas Contábil eficaz o gerenciamento dos custos e

receitas na atividade imobiliária tornar-se-á eficiente, na media em que os detalhes abrangidos

na formulação de tal Plano não sejam excessivos, prejudicando a análise, como disse Martins

(2001, p. 30):

Raramente uma informação é totalmente inútil para a administração. Mas

comumente muita informação deixa de ser analisada ou transmitida porque, no

contexto geral, sua propriedade é pequena, e o tempo disponível por parte da pessoa

a quem se destina é muito escasso para dela se ocupar. Logo tornou-se inútil.

Com o cuidado de não incorrer no erro apontado na obra citada, a adoção do Plano de

Contas deve ser feita sob a égide de controle rigoroso, mas não dispersivo. Em outras

palavras, sem perder tempo com informações em nada relevantes, de valores irrisórios, que

podem ser englobados e considerados como custos, atendendo ao princípio da materialidade

ou relevância. Entretanto, é necessário lembrar que o somatório de diversos itens de pequeno


24

valor pode tornar-se relevante e, no conjunto, deve ser considerado e analisado, sem prejuízo

o tempo despendido em tal análise.

A adoção de um plano de contas deve ser feita em consonância com o sistema de

controle interno. Muito oportuna foi a colocação de Pantaleão et al (1998, p. 19):

Um plano de contas cuidadosamente elaborado tem em vista as características e

peculiaridades da empresa, passa a ser ferramenta indispensável ao atendimento

destes objetivos. Deve ele, todavia, estar precedido pela implantação de um eficiente

sistema de controle interno que venha a dar consistência aos elementos que virão

integrar as peças contábeis.

1.1.1 Exemplo de detalhamento contábil dos estoques

a) ATIVO CIRCULANTE

1.1.2 - Realizável de curto Prazo

1.1.2.01 – valores Recebíveis

1.1.2.02 – Estoque de Imóveis Concluídos

1.1.2.02.0001 – Edifício Luca Pacioli

1.1.2.02.0002 – Edifício Leonardo Fibonacci

1.1.2.03 – Estoque de imóveis em Construção

1.1.2.03.0001 – Edifício Luca Pacili

1.1.2.03.0002 – Edifício Leonardi Fibonacci

1.1.2.04 – Terrenos em Estoque a Comercializar

1.1.2.04.0001 Rua dos Almoxarifes, 101

1.1.2.04.0002 Rua dos Contadores, 2002

1.1.2.05 – Estoque de Materiais para Construção

1.1.2.05.0001 – Estoque de Cimento

1.1.2.05.0002 Estoque de Ferro Redondo ½”

O grau de detalhamento é suficiente para o exercício do controle de estoque, pois

compreende (no que tange aos estoques) quatro itens sintéticos de caráter relevante, quais

sejam: os imóveis concluídos, os imóveis em construção, os terrenos onde serão construídos

imóveis e o estoque de materiais, ainda sem destino específico. Os custos dos estoques serão

tratados objetivamente quando do enfoque pertinente de suas formações.


25

1.1.2 Componentes do estoque e sua formação

Relativamente aos TERRENOS, os valores devem ser contabilizados na conta

“Terrenos em Estoques a Comercializar” (1.1.2.04), pelo gasto em sua compra, como também

as despesas legais (impostos e taxas incidentes), comissões e corretagens porventura

existentes e outras despesas de legalização.

Por ocasião da liberação, pelas autoridades competentes, dos projetos de construção, o

montante contabilizado na conta relativa aos terrenos deverá ser transferido em sua totalidade

para a conta de “Estoques de Imóveis em Construção” (1.1.2.03), considerado como parte do

custo do edifício.

Além do tratamento anterior, a acumulação dos custos incorridos deverá ser registrada

na conta TERRENOS EM ESTOQUES A COMERCIALIZAR, em obediência ao regime de

competência, reconhecendo o custo no momento de sua incidência , independentemente do

respectivo pagamento. Como exemplos de custos podemos citar: materiais aplicados, mão-de-

obra utilizada e seus encargos sociais, encargos de depreciação de equipamentos utilizados

em obras, serviços contratados vinculados à obra, como: projetos arquitetônicos e

complementares, taxas de ligações de energia elétrica, água, telefone, gás, etc.

No momento da conclusão física e legal do empreendimento, isto é, quando todos os

gastos de construção incorrem (ainda que não pagos) e com a concessão do alvará de “habite-

se”, então deverá ser contabilizado o total da conta para a conta de ESTOQUE DE IMÓVEIS

CONCLUÍDOS (1.1.2.01). A partir desse instante, essa conta conterá TODOS os custos

incorridos. Para melhor gerenciamento poderão ser criadas subcontas identificadoras das

unidades (apartamentos etc) a serem comercializadas pela adoção de um critério racional,

como, por exemplo, a distribuição com base em metros quadrados (se não houver diferença de

padrões entre as unidades), ou outro critério que melhor promova uma visão gerencial do

empreendimento. O que estamos dizendo é que não se pode tratar levianamente qual a

sistemática de apropriação de custos a ser adotada. Um estudo bem planejado requer cuidado

prévio de flexibilidade, isto é,deve estar preparado para eventual alteração total ou parcial,

dependendo das necessidades. Em suma o que estamos dizendo é que NENHUM sistema de

apropriação de custos pode resolver sozinho TODOS os problemas; mas que,

indubitavelmente, é elemento de grande utilidade na solução. Como exemplo (ainda que

simplista), podemos dizer que a apropriação de custos compara-se a certo conduto que recolhe

informações em diversos pontos, processa-se e emite um relatório consolidado, transparente e

elucidativo em outra extremidade, que contribuirá na sedimentação a base decisória.


26

1.2 TIPOS DE CUSTOS NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA

Na contabilidade da construção civil temos algumas características próprias relativas

aos custos. Sem perda de conceito perante os princípios contábeis, pode-se adotar qualquer

um dos tipo, conforme a legislação vigente no Brasil:

Custos pagos ou Incorridos.

Custos Contratados; e

Custos Orçados.

A seguir trataremos individualmente de cada um deles, abordando-os dentro da

norma legal e apresentando exemplos de contabilização.

1.2.1 Custos pagos ou incorridos

Os custos pagos ou incorridos, admitidos na formação do custo do imóvel vendido,

são aqueles que, além de estarem pagos, refiram-se a bens ou serviços admitidos ou

contratados para específica aplicação no empreendimento de que a unidade negociada faça

parte. Cabe notar que a efetiva apropriação somente é aceita quando a unidade imobiliária

(apartamento, casa etc) tenha sido vendida; caso contrário, isto é, quando se adquirem bens

sem destino específico (para estocagem), não se podem apropriá-las, devendo ser lançados em

conta representativa do estoque. O tratamento contábil para o caso de custos pagos ou

incorridos é assim delineado:

a) Aquisição do bem (material) sem destinação específica.

D = Estoque de Materiais para Construção

C = Fornecedores de materiais (ou caixa/banco - se pago a vista)

b) aplicação do material em algum empreendimento imobiliário (construção propriamente

dita):

D = Estoque de Imóveis em construção

C = Estoque de materiais para Construção


27

A efetiva apropriação dos custos acontece quando da venda da unidade imobiliária.

Assim, a exemplificação mais ampliada dar-se-á quando estivermos tratando da

contabilização da parte relativa às vendas das unidades imobiliárias, em todos os seus

formatos.

1.2.2 Custos contratados

Relativamente aos custos contratados, tais podem ser definidos como custos

“adicionais” aos pagos ou incorridos, uma vez que se trata de valores convencionados para

serviços complementares à construção do imóvel. Por exemplo, contrata-se uma empreiteira

para construção de piscinas.

Não há exigência de registro contábil nas contas patrimoniais referentes à contratação,

pois o reconhecimento desses custos só será feito proporcionalmente à unidades porventura

vendidas. Entretanto, para uma visão gerencial, é recomendável que o contador proceda a tal

registro, que poderá ser assim:

D = Estoque de Imóveis em Construção (Ativo Circulante)

C= Empreiteiros a pagar (passivo circulante)

Como já dito, a transferência para custos somente será admitida (para fins fiscais)

quando da venda de unidades imobiliárias.

1.2.3 Custos orçados

Na essência, os custos orçados resultam de um cronograma da área de engenharia,

com bases nos custos usuais para aquele tipo de empreendimento imobiliário, a preços

correntes no mercado na data em que a empresa optar por sua adoção, que disporá, além do

aspecto temporal, uma previsão monetária até a conclusão do empreendimento. Esse

cronograma poderá ser feito durante a construção e, assim elaborado, conterá minimamente

informações de ordem financeira, como:

Custo total previsto do empreendimento $ 2.100.000,00

(-) Custos Incorridos até a data da opção pelo custo orçado $ 800.000,00

(=) Custo orçado para a conclusão das obras: $1.300.000,00

Fração ideal correspondente à unidade vendida (porcentagem)

Custo orçado contabilizável, por unidade (porcentagem do custo orçado)


28

A opção de que trata esse tópico deverá ser feita até a data em que se der o

reconhecimento (fiscal) do lucro da venda da unidade isolada ou da primeira unidade do

empreendimento, ainda que se refira à venda de unidade não concluída. Também aqui vale a

regra de que o custo orçado a ser contabilizado dirá respeito somente ao imóvel vendido.

Entende-se, portanto, que a contabilidade não registrará custos orçados apropriáveis a

unidades por vender.

A concepção do custo orçado poderá resultar no surgimento de duas situações na

comparação do orçamento com o realizado (figuras de custo padrão x custo real):

a) Custo orçado superior ao realizado: nesse caso a diferença verificada será

denominada de insuficiência de custo realizado.

b) Custo orçado inferior ao realizado: esta diferença será chamada de excesso de custo

realizado.

Obs: Em ambos os casos a contabilidade deverá registrar as variações, cuja abordagem

será feita em seção específica nos tratamentos contábil e fiscal da insuficiência ou excesso,

retrocitados.

Ressalta-se que o custo orçado só é aplicável às unidades vendidas. Portanto, não se

cogita de lançamento contábil de custo orçado para unidades ainda não vendidas.


29

MODULO II

2 CONTABILIDADE DAS EMPRESAS DE ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO CIVIL

As empresas de engenharia e construção civil executam obras para terceiros sob

administração ou sob empreitada.

Nas obras sob administração, é cobrado um percentual dos custos incorridos na obra

ou então, um valor fixado previamente entre o construtor e o contratante, proprietário ou

proposto deste, que remunera os serviços da empresa de engenharia e construção civil.

Já nas obras sob empreitada, a empresa de engenharia e construção civil assume os

custos de execução e cobra dos seus clientes sob uma das seguintes alternativas.

a) Medição dos serviços realizados tendo em vista o progresso físico da obra.

b) De acordo com o cronograma financeiro contratado com o cliente, sendo que

na apuração do resultado do exercício é computado como custo das obras sob empreitada o

custo da construção incorrido no exercício, enquanto que a receita será reconhecida segundo

um dos seguintes critérios:

Relação entre os custos incorridos no período e o custo total estimado da execução da

empreitada, aplicando-se essa porcentagem ao valor contratado, ou

Pela medição do progresso físico da obra, cuja porcentagem deve ser aplicada ao valor

contratado.

2.1 EMPREITADA COM FATURAMENTO POR MEDIÇÃO DO PROGRESSO FÍSICO

A medição dos serviços realizados no período-base será formalizada em laudo técnico

de profissional habilitado que certifique a percentagem executada em função do progresso

físico da obra, ou em unidades de trabalhos realizados, desde que o contrato determine a

cobrança desta forma.

Os custos de engenharia e construção devem ser acumulados por atividades.

A empresa de engenharia e construção civil deve dispor em seu sistema de

informações que, ao menos no último dia de cada mês, seja efetuada uma medição do

progresso físico da obra, de forma que seja possível o registro da receita a faturar, inclusive de

todas as despesas que serão incorridas quando do faturamento (imposto sobre serviços,

comissões de agenciadores etc.).


30

Os materiais ainda não aplicados, que se encontram na obra, devem ser inventariados,

e seu valor não pode ser computado como custo, mesmo que se tenha a certeza da sua

utilização na obra.

2.2 EMPREITADA COM COBRANÇA POR CRONOGRAMA FINANCEIRO

A contratação de obras por empreitada com faturamento a cada medição exige da

construtora a manutenção de recursos aplicados na obra, forçando as empresas de engenharia

e construção, no caso de insuficiência de capital de giro, a financiar os recursos consumidos

na obra até o recebimento de cada medição, obtendo recursos junto a terceiros (empréstimos

bancários, por exemplo) ou aportes de capital pelos proprietários.

Para evitar dificuldades financeiras, as empresas vinculam o recebimento dos clientes

ao cronograma de desembolso, havendo então uma divergência entre os valores recebidos e

aqueles verdadeiramente aplicados nas obras.

A receita a ser reconhecida e faturada deve ser aquela correspondente ao progresso

físico da obra. Porém, tendo em vista a dificuldade que muitas empresas podem ter em

mensurar o progresso físico da obra, é possível comparar o custo incorrido em relação ao

custo total da obra, aplicando-se esta ao valor do contrato, de forma a se obter a receita a ser

reconhecida.

2.3 EMPREITADAS DE OBRAS COM DURAÇÃO MENOR QUE UM ANO

As empresas de engenharia e construção civil muitas vezes assumem empreitadas de

obras com duração menor que um ano, devendo proceder conforme os casos mencionados

anteriormente, desde que o valor contratado esteja relacionado às medições do progresso

físico das obras, ou segundo a alternativa a seguir.

Na construção, em prazo inferior de um ano, de casa ou obras civis, cujo conjunto

maior esteja desdobrado em unidades, e o valor seja contratado em relação a cada unidade

terminada, podemos controlar os custos em função de cada unidade em andamento e

reconhecer a receita somente quando a unidade for terminada.

2.4 OBRAS EM CONSÓRCIO DE EMPRESAS


31

O consórcio de empresas para a execução de obras de engenharia e construção civil

ocorre sobre contrato entre as empresas e o contratante da obra, e geralmente para obras de

grande porte.

No contrato, é firmada a co-responsabilidade pela execução da obra, e entre as

empresas consorciadas é firmado acordo para a execução e formas de distribuição dos

resultados, além da designação da empresa líder, que será a responsável pela obra, e que

concentrará a contabilidade da mesma.

Para a empresa líder, os registros contábeis relativos a custo das obras são idênticos

aqueles mencionados para contratos de execução sob medição de progresso físico da obra,

enquanto que as receitas pode ser usada uma das alternativas mencionadas na legislação, a

saber, em função da proporção dos custos incorridos em relação ao total, aplicado ao preço

contratado, ou pela aplicação da porcentagem do progresso físico da obra ao preço contratado.

A empresa líder acumula a contabilidade da obra, distribuindo os resultados, enquanto

que as demais consorciadas suprem aquela com recursos financeiros mantendo contas

correntes pelo fluxo financeiro relacionado.


32

MÓDULO III

3 COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS

No presente tópico estão inseridos estudos de maneira mais ampla, contemplando

tratamentos contábeis relativos aos seguintes itens:

venda a vista de unidade concluída.

venda a prazo ou prestação de unidade concluída.

venda a vista de unidade não concluída.

venda a prazo ou prestação de unidade não concluída.

Em todos os tipos de vendas serão abordados os tipos de custos já estudados (pagos ou

incorridos, ou orçados). Tratar da comercialização é também enfocar os vários critérios de

apuração dos resultados específicos da contabilidade imobiliária, que, tanto no aspecto fiscal

como no contábil, traz em seu bojo algumas diferenças, quando comparada com atividade

industrial, comercial e/ou de serviços, formas mais conhecidas e praticadas pela maioria dos

profissionais contábeis.

É um tema que deve ser estudado com riqueza de detalhes e exemplificações em cada

passo analisado. A sistemática de apuração de resultados exclusivamente para fins fiscais não

pode (ou não deve) prejudicar a visualização dos demonstrativos contábeis com finalidade

gerencial de qualquer empresa. No tocante à atividade imobiliária, há um risco mais

acentuado de que a contabilidade sirva somente para atender às exigências do fisco. Em nosso

modesto ponto de vista, a contabilidade, deve, acima de tudo, prover os usuários ditos como

mais imediatos: os gestores (proprietários - nos casos de empresa em geral).

3.1 OUTRAS MODALIDADES DE COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES

IMOBILIÁRIAS

a) permuta: quando o comprador, em vez de pagar em dinheiro e tendo posse de um

bem qualquer (plenamente avaliável no mercado) e de comum acordo com a empresa

vendedora, utiliza-se do recurso para pagamento (total ou parcial) do imóvel em apreço.


33

b) dação em pagamento: caso em que o comprador incorre em atraso de prestações,

entregando para quem vende um bem (similarmente à permuta) como pagamento das citadas

prestações.

c) venda financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH): instrumento

largamente utilizado na atividade imobiliária (o agente financeiro não cede recursos para o

pagamento total do imóvel comprado). A contabilidade tem metodologias próprias ara registra

tais eventos.


34

MODULO IV

4 TRIBUTOS INCIDENTES NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA

4.1 TRIBUTOS FEDERAIS

Temos duas classes principais de tributos: os que incidem sobre a receita e os que

incidem sobre os lucros.

Sobre a receita, temos o Programa de Integração Social (PIS), calculado a razão de

0,65% sobre todo o tipo de receita (operacional ou não operacional) e a Contribuição para

Financiamento da Seguridade (Cofins), cobrada à razão de 3% da receita operacional (não

incluindo sobre outro tipo de receita). Como na atividade imobiliária a receita tributável é a

efetivamente recebida, não se fala em recolhimento de PIS e Cofins sobre receitas de

exercícios futuros. Essas serão tributadas quando também do seu efetivo recebimento.

Sobre o lucro temos o Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e a Contribuição

Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Entretanto, é importante que abordemos alguns

detalhamentos próprios desses tributos.

No Brasil, para as empresas em geral, inclusive do ramo imobiliário, temos dois

critérios básicos para optar: Lucro Real ou Lucro Presumido

4.1.1 Lucro real

É o lucro que será tributado pela Secretaria da Receita Federal, após as adições,

exclusões e compensações autorizadas pela legislação tributária, ou seja faz-se necessário a

elaboração da Demonstração do Resultado do Exercício. Sua apuração pode ser mensal ou

trimestral.

A alíquota de IRPJ adotada na atividade imobiliária pelas empresas optantes do Lucro

Real é de 15%. E a alíquota da CSLL é de 9%.

a) Lucro real anual

No lucro real anual por estimativa, a empresa pode recolher os tributos mensalmente

calculados com base no faturamento, de acordo com percentuais sobre as atividades,

aplicando-se a alíquota do IRPJ e da CSLL, de forma semelhante ao Lucro Presumido. Nesta


35

opção, a vantagem é a possibilidade de levantar balanços ou balancetes mensais, reduzindo ou

suspendendo-se o valor do recolhimento, caso o lucro real apurado for efetivamente menor

que a base presumida.

No final do ano, a empresa levanta o balanço anual e apura o lucro real no exercício,

ajustando o valor dos tributos ao seu resultado real.

b) Lucro real trimestral

No Lucro Real trimestral, o IRPJ e a CSLL são calculados com base no balanço

apurado no final de cada trimestre civil.

Nesta modalidade, o lucro real do trimestre não se soma ao prejuízo fiscal de

trimestres seguintes, ainda que dentro do mesmo ano-calendário. O prejuízo fiscal de um

trimestre só poderá deduzir até o limite de 30% do lucro real dos trimestres seguintes. Essa

pode ser uma boa opção para empresas com lucros lineares.

Mas para as empresas com picos de faturamento, durante o exercício, a opção

pelo Lucro Real anual pode ser mais vantajosa porque poderá suspender ou reduzir o

pagamento do IRPJ e da CSLL, quando os balancetes apontarem lucro real menor que o

estimado. Outra vantagem é que o prejuízo apurado no próprio ano pode ser compensado

integralmente com lucros do exercício.

4.1.2 Lucro presumido

É uma forma de se recolher o lucro por presunção de lucro. Isto é, presume-se, para

fins tributários, que o lucro será equivalente a certo percentual (estabelecido pela legislação-

32%) incidente sobre a receita bruta. A resultante da aplicação desse percentual é o chamado

lucro presumido. Então, sobre tal valor aplica-se a alíquota do imposto (IRPJ/CSLL).

Encontrado o lucro presumido o IRPJ será de 15% e a CSLL de 9%

Há alguns tipos de receita que entram direto no resultado tributável, como ganhos de

capital. Mas nem todas empresas podem optar pelo lucro presumido, pois há restrições

relativas ao objeto social e o faturamento.

O limite da receita bruta para poder optar pelo lucro presumido é de até R$ 48 milhões

da receita bruta total, no ano-calendário anterior.

Esta modalidade de tributação pode ser vantajosa para empresas com margens de

lucratividade superior a presumida. Outra analise a ser feita é que as empresas tributadas pelo


36

lucro presumido não podem aproveitar os créditos do PIS e COFINS no sistema não

cumulativo, apesar de pagarem o PIS e COFINS nas alíquotas mais baixas.

4.1.3 Simples nacional

Existe também outra sistemática de tributação denominada Simples Nacional, cuja

alíquota é aplicada sobre o faturamento bruto das empresas. Porém esta modalidade é vedada

para as empresas do ramo imobiliário, por não estar contemplado na legislação pertinente.

Conforme texto da legislação do Simples Nacional, segue algumas vedações para essa

opção de tributação:

a) Empresas com faturamento maior de R$2.400.000,00/ano.

b) Corretor de qualquer tipo de intermediação de negócios.

c) Loteamento e incorporação de imóveis.

4.2 TRIBUTOS MUNICIPAIS

4.2.1 Imposto Sobre Serviço de Qualquer Natureza - ISSQN

Imposto Sobre Serviço de Qualquer natureza é de responsabilidade do município. O

recolhimento do imposto cabe ao prestador de serviços.

No caso específico da construção civil no município de Chapecó, o valor a ser cobrado

é calculado com base no padrão e tamanho da obra. (UFIR/m²). A legislação do ISSQN de

Chapecó está disponível no site da prefeitura municipal.

4.3 RECOMENDAÇÕES

Recomenda-se que os administradores realizem cálculos, visando subsídios para

tomada de decisão pela forma de tributação, estimando-se receitas e custos, com base em

orçamento anual ou valores contábeis históricos, devidamente ajustados em expectativas

realistas.

A opção deve recair para aquela modalidade em que o pagamento de tributos,

compreendendo não só o IRPJ e a CSLL, mas também o PIS, COFINS, IPI, ISS, ICMS e

INSS se dê de forma mais econômica, atendendo também às limitações legais de opção a cada

regime.

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