inspeção imobiliária

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NORMA DE INSPEO AMBIENTAL IMOBILIRIA DO IBAPE /SP 1. PREFCIO Fundadoem1957,oIBAPE(InstitutoBrasileirodeAvaliaese Percias de Engenharia) tem na sua entidade filiada no Estado de So Paulo um dos rgos de classe mais atuantes de todo o territrio nacional. OIBAPE/SPcongregaprofissionaisdasdiversasmodalidadesda EngenhariaeArquiteturaetemdesenvolvidoaolongodesuahistriaum importantetrabalhocomobjetivodeaprimoraraculturatcnicavoltada rea da Engenharia de Avaliaes e Percias. Abuscapelapromoodessasespecialidadesanveissuperioresde relevnciaprofissionaleapreocupaoemservirasociedadedentrodo maiselevadoespritopblicotemcomoresultadoapermanenterealizao decongressos,simpsios,seminrios,normastcnicas,estudos,cursose outras formas de difuso de conhecimento. AsnormastcnicasdesenvolvidaspeloIbape/SPsoproduzidas atravsdeumlongoprocessodediscussoaberta,ondetodasas contribuiessosistematizadaseavaliadas,sendootextofinal formalmente aprovado pelo plenrio da assemblia geral. 2. INTRODUO Vrias so as interferncias ambientais no direito e uso da propriedade imobiliria,externadas,sobretudo,emrestriesdeuso,ocupao, disponibilidadebemcomooutrosnusdecarterpreservacionista,ouat mesmo indenizatrio, pois a responsabilidade para com os danos ambientais passouaserobjetivaapartirdoadventodoartigo14dalei6.938/81.No sejam olvidadas tambm as sanes penais previstas na lei 9.605/98. A expresso da interferncia ambiental concretizou-se em anos atuais, faceprogressivaconscientizaoda populao para as questes do meio ambiente,ofortalecimentodoMinistrioPblico,inclusivecomcuradorias especficasambientais,aproposituradeaesCivisPblicasprpriase, principalmente,comaconsolidaodoPoderdePolciadosrgos fiscalizadores,comooIbama,oDEPRN,aCetesbeaPolciaMilitar Ambiental,assimcomoosfiscaisdassecretariasmunicipaise estaduais de meioambientee,infelizmente,faceaosrecentesacidentescomreas contaminadas e invases de reas de preservao permanente. Exemplo da consolidao dessa interferncia a recente promulgao do decreto municipal no 42.319, de 21/8/02, exigindo laudos ambientais para olicenciamentoemudanadeusodereascontaminadasesuspeitasde contaminao na cidade de So Paulo. J vivemos, portanto, a realidade da direta influncia do meio ambiente novalordopatrimnioimobilirio,fazendocomqueacriteriosaanlise ambientaleseurespectivoestudosejampraticamenteindispensveisna maioria dos trabalhos avaliatrios e periciais de responsabilidade. Poroutrolado,tratando-sedetodoumuniversotcnico-cientficoque comea a se delinear, verifica-se grande lacuna no regramento que deve ser observadopeloprofissionalhabilitado,paraodiagnsticodessespassivos ambientais na propriedade imobiliria, atividade essa denominada Inspeo AmbientalImobiliria,cujosprocedimentosbsicosopresentedocumento visa orientar. 3. OBJETIVOS 3.1-Estanormafixadiretrizes,conceitos,terminologia,convenes, notaes,critrioseprocedimentosrelativosInspeoAmbiental Imobiliria,cujarealizaoderesponsabilidadedeprofissionais qualificadoselegalmentehabilitadosnoCrea(ConselhoRegionalde Engenharia, Arquitetura e Agronomia) [de acordo com a lei federal no 5.194, de21/12/66,eresoluesdoConfea],quepoderosevalerdeoutros especialistas, quando necessrio. Assim, a presente norma: a)Classifica a sua natureza; b)Instituiaterminologia,asconveneseasnotaesaserem utilizadas; c)Define a metodologia bsica aplicvel; d)Estabelece os critrios a serem empregados nos trabalhos, e e)Prescreve diretrizes para apresentao dos pareceres. 3.2-Ainspeovisaapenasodiagnsticodosdanoserestries ambientais,enoavaliartaisdanos,sugerirsoluesoupropostas mitigadoras,atividadesessasquefazempartedeservioscomplementares de percia ou consultoria ambiental de maior complexidade. 3.3- Ser diagnosticado o dano e a restrio que o imvel sofre, bem como o dano e restrio que o imvel causa, em razo dessa influncia no seu valor de mercado. 4. TERMINOLOGIA 4.1 - Unidades de conservao Espaoterritorialeseusrecursosambientais,incluindoasguas jurisdicionais,comcaractersticasnaturaisrelevantes,legalmenteinstitudas peloPoderPblico,comobjetivosdeconservaoelimitesdefinidossob regimeespecialdeadministrao,aoqualseaplicamgarantiasadequadas de proteo. (Sistema Nacional de Unidades de Conservao) 4.2 - reas de preservao permanente rea protegida nos termos da lei, coberta ou no por vegetao nativa, comafunoambientaldepreservarosrecursoshdricos,apaisagem,a estabilidadegeolgica,abiodiversidade,ofluxognicodefloraefauna, protegerosoloeassegurarobem-estardaspopulaeshumanas.(Cdigo Florestal) 4.3 - Inspeo ambientaI Anlisedocumentadadediagnsticodosaspectosambientaisque interagempositivaenegativamente,internaeexternamentecomoimvel, evidenciando os danos e restries ambientais existentes e potenciais. 4.4 - Aspecto ambientaI Componentes das atividades, produtos e servios de uma organizao, que podem interagir com o meio ambiente. 4.5 - Impacto ambientaI Qualqueralterao,adversaoubenficadaspropriedadesfsicas, qumicasebiolgicasdomeioambiente,causadaporqualquerformade matriaouenergiaresultantedasatividadeshumanasque,diretaou indiretamente, afetam: I) a sade, a segurana e o bem estar da populao; II)asatividadessociaiseeconmicasIII)abiota;ascondiesestticase sanitrias do meio ambiente, e IV) a qualidade dos recursos ambientais. 4.6 - Dano ambientaI a leso causada por ao humana ou da natureza ao meio ambiente. 4.7 - Passivo ambientaI ovalormonetriocompostopor:a)encargosfinanceirose/ou jurdicos devidos inobservncia de requisitos legais; b) custos operacionais para atendimento s conformidades ambientais; c) custo de recuperao do dano ambiental, e d) indenizaes pelos danos. 4.8 - NveI de inspeo ambientaI Classificaoquantoprofundidadedavistoriaeanecessidadede demaistiposdeprofissionaisquedevamserenvolvidos,variandoentrea Fase 1 (Inspeo Inicial) e a Fase 2 (Inspeo Confirmatria). 4.9 - Atividade potenciaImente contaminadora aquela em que ocorre o manejo de substncias cujas caractersticas fsico-qumicas, biolgicas e toxicolgicas podem acarretar danos aos bens a proteger, caso entrem em contato com os mesmos. (Cetesb) 4.10 - rea potenciaImente contaminada (AP) reaondeestosendodesenvolvidasouforamdesenvolvidas atividades potencialmente contaminadoras. (Cetesb) 4.11 - rea suspeita de contaminao (AS) reanaqual,apsrealizaodeumaavaliaopreliminar,foram observadasindicaesqueinduzemasuspeitadapresenade contaminao. (Cetesb) 4.12 - rea contaminada (AC) rea,localouterrenoondehcomprovadamentepoluioou contaminaocausadapelaintroduodequaisquersubstnciasou resduosquenelatenhamsidodepositados,acumulados,armazenados, enterrados,ouinfiltradosdeformaplanejada,acidentalouatmesmo natural. (Cetesb) 4.13 - Investigao confirmatria Consistenaverificaorealizadacomosinstrumentosnecessrios paraaconfirmaodacontaminao.Estainvestigaonormalmente realizadacomcoletadeamostrasdeguaesoloparaenvioalaboratrios de anlises fsico-qumicas. 4.14 - Estudo histrico areconstituiodecomoforamdesenvolvidasasatividadesde manejo,produo,armazenamentoedisposiodesubstnciasemuma rea,almdaevoluodousoeocupaodosolonasadjacnciaseo posicionamento dos bens a proteger. (Cetesb) 4.15 - Estudo do meio fsico a descrio fsica do imvel e a determinao das vias potenciais de transportedoscontaminantesealocalizaoecaracterizaodebensa proteger que possam ser atingidos. 5. ATRIBUIO PROFISSIONAL O parecer de Inspeo Ambiental Imobiliria deve ser realizado apenas por engenheiros e arquitetos devidamente capacitados e registrados no Crea edentrodasrespectivasatribuiesprofissionais,conformeresoluesdo Confea. Talparecersecaracterizapeloenvolvimentodediversasreasde especializao.Assim,peloseucartermultidisciplinar,diantedosdiversos itens a serem inspecionados, deve o profissional responsvel pela realizao do trabalho convocar profissionais de outras especialidades para assessor-lo, caso necessrio. No estudo das atribuies, obrigatrio atender os seguintes preceitos legais: 5.1Leifederaln5.194,de24/12/66,queregulaoexercciodas profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo e d outras providncias; 5.2 Resolues do Crea, particularmente: 5.2.1Resoluon205,de30/9/71,queadotaoCdigodetica Profissional; 5.3Resoluon218,de27/6/73,quefixaasatribuiesdo engenheiro,arquitetoedoengenheiroagrnomonasdiversas modalidades; 5.4 Resoluo n 345, de 27/7/90, que dispe quanto ao exerccio por profissionaisdenvelsuperiordasatividadesdeengenhariade avaliaes e percias de engenharia, e 5.5 Cdigo de tica do Ibape/SP. 6. CLASSIFICAO DAS INSPEES AMBIENTAIS 6.1- Quanto fase de rigor Fase1InspeoInicial:Consistenaverificaovisualdoimvel, juntamentecomquestionamentosfeitosaosproprietriosouenvolvidos,e nasverificaesdavizinhana,daocupaoanterior,dedocumentos obrigatriosdisponveisedeplantasbaixas;geralmentebaseadano preenchimentodeumquestionrioguia.Essaavaliaoapresentacomo resultado a caracterizao da rea como suspeita ou no de contaminao. Fase2InspeoConfirmatria:Consistenacomprovao,ouno,da contaminaoeoutrasinterfernciasambientais.Define-seaequipede trabalhoeosensaios,realizando-seasanliseslaboratoriaisqueexigem coletadeamostrasparamelhoravaliarsuspeitasidentificadase recomendadas na Fase 1. 7. METODOLOGIA DA INSPEO 7.1- Procedimentos AMetodologiaaserempregadanaInspeoAmbiental,consisteno desenvolvimento de duas fases, com os seguintes itens: Fase 1 Inspeo Inicial a)Requisio da documentao da atual atividade no imvel; b)Pesquisaeestudodadocumentaofornecidadasatividades pretritas do imvel e entorno; c)Estudo das antigas ocupaes no imvel; d)Determinaodaeventualpotencialidadededanoambientalno imvel; e)Vistoria do imvel, aplicando o questionrio de anexo 4; f)Analise tcnica dos dados coletados; g)Apresentao da concluso tcnica, com base nos dados analisados, indicandotratar-sedeimvel:semsuspeitadedanoambiental, suspeito de dano ambiental, ou com dano ambiental confirmado; h)Seforsuspeito,recomendarafase2,listandoejustificandoos elementos e as suspeitas a serem investigadas, e i)Senodependerdeconfirmao,listarosdanose/ourestriesde uso, classificando-os quanto ao seu grau de risco.