inspeção imobiliária

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<p> NORMA DE INSPEO AMBIENTAL IMOBILIRIA DO IBAPE /SP 1. PREFCIO Fundadoem1957,oIBAPE(InstitutoBrasileirodeAvaliaese Percias de Engenharia) tem na sua entidade filiada no Estado de So Paulo um dos rgos de classe mais atuantes de todo o territrio nacional. OIBAPE/SPcongregaprofissionaisdasdiversasmodalidadesda EngenhariaeArquiteturaetemdesenvolvidoaolongodesuahistriaum importantetrabalhocomobjetivodeaprimoraraculturatcnicavoltada rea da Engenharia de Avaliaes e Percias. Abuscapelapromoodessasespecialidadesanveissuperioresde relevnciaprofissionaleapreocupaoemservirasociedadedentrodo maiselevadoespritopblicotemcomoresultadoapermanenterealizao decongressos,simpsios,seminrios,normastcnicas,estudos,cursose outras formas de difuso de conhecimento. AsnormastcnicasdesenvolvidaspeloIbape/SPsoproduzidas atravsdeumlongoprocessodediscussoaberta,ondetodasas contribuiessosistematizadaseavaliadas,sendootextofinal formalmente aprovado pelo plenrio da assemblia geral. 2. INTRODUO Vrias so as interferncias ambientais no direito e uso da propriedade imobiliria,externadas,sobretudo,emrestriesdeuso,ocupao, disponibilidadebemcomooutrosnusdecarterpreservacionista,ouat mesmo indenizatrio, pois a responsabilidade para com os danos ambientais passouaserobjetivaapartirdoadventodoartigo14dalei6.938/81.No sejam olvidadas tambm as sanes penais previstas na lei 9.605/98. A expresso da interferncia ambiental concretizou-se em anos atuais, faceprogressivaconscientizaoda populao para as questes do meio ambiente,ofortalecimentodoMinistrioPblico,inclusivecomcuradorias especficasambientais,aproposituradeaesCivisPblicasprpriase, principalmente,comaconsolidaodoPoderdePolciadosrgos fiscalizadores,comooIbama,oDEPRN,aCetesbeaPolciaMilitar Ambiental,assimcomoosfiscaisdassecretariasmunicipaise estaduais de meioambientee,infelizmente,faceaosrecentesacidentescomreas contaminadas e invases de reas de preservao permanente. Exemplo da consolidao dessa interferncia a recente promulgao do decreto municipal no 42.319, de 21/8/02, exigindo laudos ambientais para olicenciamentoemudanadeusodereascontaminadasesuspeitasde contaminao na cidade de So Paulo. J vivemos, portanto, a realidade da direta influncia do meio ambiente novalordopatrimnioimobilirio,fazendocomqueacriteriosaanlise ambientaleseurespectivoestudosejampraticamenteindispensveisna maioria dos trabalhos avaliatrios e periciais de responsabilidade. Poroutrolado,tratando-sedetodoumuniversotcnico-cientficoque comea a se delinear, verifica-se grande lacuna no regramento que deve ser observadopeloprofissionalhabilitado,paraodiagnsticodessespassivos ambientais na propriedade imobiliria, atividade essa denominada Inspeo AmbientalImobiliria,cujosprocedimentosbsicosopresentedocumento visa orientar. 3. OBJETIVOS 3.1-Estanormafixadiretrizes,conceitos,terminologia,convenes, notaes,critrioseprocedimentosrelativosInspeoAmbiental Imobiliria,cujarealizaoderesponsabilidadedeprofissionais qualificadoselegalmentehabilitadosnoCrea(ConselhoRegionalde Engenharia, Arquitetura e Agronomia) [de acordo com a lei federal no 5.194, de21/12/66,eresoluesdoConfea],quepoderosevalerdeoutros especialistas, quando necessrio. Assim, a presente norma: a)Classifica a sua natureza; b)Instituiaterminologia,asconveneseasnotaesaserem utilizadas; c)Define a metodologia bsica aplicvel; d)Estabelece os critrios a serem empregados nos trabalhos, e e)Prescreve diretrizes para apresentao dos pareceres. 3.2-Ainspeovisaapenasodiagnsticodosdanoserestries ambientais,enoavaliartaisdanos,sugerirsoluesoupropostas mitigadoras,atividadesessasquefazempartedeservioscomplementares de percia ou consultoria ambiental de maior complexidade. 3.3- Ser diagnosticado o dano e a restrio que o imvel sofre, bem como o dano e restrio que o imvel causa, em razo dessa influncia no seu valor de mercado. 4. TERMINOLOGIA 4.1 - Unidades de conservao Espaoterritorialeseusrecursosambientais,incluindoasguas jurisdicionais,comcaractersticasnaturaisrelevantes,legalmenteinstitudas peloPoderPblico,comobjetivosdeconservaoelimitesdefinidossob regimeespecialdeadministrao,aoqualseaplicamgarantiasadequadas de proteo. (Sistema Nacional de Unidades de Conservao) 4.2 - reas de preservao permanente rea protegida nos termos da lei, coberta ou no por vegetao nativa, comafunoambientaldepreservarosrecursoshdricos,apaisagem,a estabilidadegeolgica,abiodiversidade,ofluxognicodefloraefauna, protegerosoloeassegurarobem-estardaspopulaeshumanas.(Cdigo Florestal) 4.3 - Inspeo ambientaI Anlisedocumentadadediagnsticodosaspectosambientaisque interagempositivaenegativamente,internaeexternamentecomoimvel, evidenciando os danos e restries ambientais existentes e potenciais. 4.4 - Aspecto ambientaI Componentes das atividades, produtos e servios de uma organizao, que podem interagir com o meio ambiente. 4.5 - Impacto ambientaI Qualqueralterao,adversaoubenficadaspropriedadesfsicas, qumicasebiolgicasdomeioambiente,causadaporqualquerformade matriaouenergiaresultantedasatividadeshumanasque,diretaou indiretamente, afetam: I) a sade, a segurana e o bem estar da populao; II)asatividadessociaiseeconmicasIII)abiota;ascondiesestticase sanitrias do meio ambiente, e IV) a qualidade dos recursos ambientais. 4.6 - Dano ambientaI a leso causada por ao humana ou da natureza ao meio ambiente. 4.7 - Passivo ambientaI ovalormonetriocompostopor:a)encargosfinanceirose/ou jurdicos devidos inobservncia de requisitos legais; b) custos operacionais para atendimento s conformidades ambientais; c) custo de recuperao do dano ambiental, e d) indenizaes pelos danos. 4.8 - NveI de inspeo ambientaI Classificaoquantoprofundidadedavistoriaeanecessidadede demaistiposdeprofissionaisquedevamserenvolvidos,variandoentrea Fase 1 (Inspeo Inicial) e a Fase 2 (Inspeo Confirmatria). 4.9 - Atividade potenciaImente contaminadora aquela em que ocorre o manejo de substncias cujas caractersticas fsico-qumicas, biolgicas e toxicolgicas podem acarretar danos aos bens a proteger, caso entrem em contato com os mesmos. (Cetesb) 4.10 - rea potenciaImente contaminada (AP) reaondeestosendodesenvolvidasouforamdesenvolvidas atividades potencialmente contaminadoras. (Cetesb) 4.11 - rea suspeita de contaminao (AS) reanaqual,apsrealizaodeumaavaliaopreliminar,foram observadasindicaesqueinduzemasuspeitadapresenade contaminao. (Cetesb) 4.12 - rea contaminada (AC) rea,localouterrenoondehcomprovadamentepoluioou contaminaocausadapelaintroduodequaisquersubstnciasou resduosquenelatenhamsidodepositados,acumulados,armazenados, enterrados,ouinfiltradosdeformaplanejada,acidentalouatmesmo natural. (Cetesb) 4.13 - Investigao confirmatria Consistenaverificaorealizadacomosinstrumentosnecessrios paraaconfirmaodacontaminao.Estainvestigaonormalmente realizadacomcoletadeamostrasdeguaesoloparaenvioalaboratrios de anlises fsico-qumicas. 4.14 - Estudo histrico areconstituiodecomoforamdesenvolvidasasatividadesde manejo,produo,armazenamentoedisposiodesubstnciasemuma rea,almdaevoluodousoeocupaodosolonasadjacnciaseo posicionamento dos bens a proteger. (Cetesb) 4.15 - Estudo do meio fsico a descrio fsica do imvel e a determinao das vias potenciais de transportedoscontaminantesealocalizaoecaracterizaodebensa proteger que possam ser atingidos. 5. ATRIBUIO PROFISSIONAL O parecer de Inspeo Ambiental Imobiliria deve ser realizado apenas por engenheiros e arquitetos devidamente capacitados e registrados no Crea edentrodasrespectivasatribuiesprofissionais,conformeresoluesdo Confea. Talparecersecaracterizapeloenvolvimentodediversasreasde especializao.Assim,peloseucartermultidisciplinar,diantedosdiversos itens a serem inspecionados, deve o profissional responsvel pela realizao do trabalho convocar profissionais de outras especialidades para assessor-lo, caso necessrio. No estudo das atribuies, obrigatrio atender os seguintes preceitos legais: 5.1Leifederaln5.194,de24/12/66,queregulaoexercciodas profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo e d outras providncias; 5.2 Resolues do Crea, particularmente: 5.2.1Resoluon205,de30/9/71,queadotaoCdigodetica Profissional; 5.3Resoluon218,de27/6/73,quefixaasatribuiesdo engenheiro,arquitetoedoengenheiroagrnomonasdiversas modalidades; 5.4 Resoluo n 345, de 27/7/90, que dispe quanto ao exerccio por profissionaisdenvelsuperiordasatividadesdeengenhariade avaliaes e percias de engenharia, e 5.5 Cdigo de tica do Ibape/SP. 6. CLASSIFICAO DAS INSPEES AMBIENTAIS 6.1- Quanto fase de rigor Fase1InspeoInicial:Consistenaverificaovisualdoimvel, juntamentecomquestionamentosfeitosaosproprietriosouenvolvidos,e nasverificaesdavizinhana,daocupaoanterior,dedocumentos obrigatriosdisponveisedeplantasbaixas;geralmentebaseadano preenchimentodeumquestionrioguia.Essaavaliaoapresentacomo resultado a caracterizao da rea como suspeita ou no de contaminao. Fase2InspeoConfirmatria:Consistenacomprovao,ouno,da contaminaoeoutrasinterfernciasambientais.Define-seaequipede trabalhoeosensaios,realizando-seasanliseslaboratoriaisqueexigem coletadeamostrasparamelhoravaliarsuspeitasidentificadase recomendadas na Fase 1. 7. METODOLOGIA DA INSPEO 7.1- Procedimentos AMetodologiaaserempregadanaInspeoAmbiental,consisteno desenvolvimento de duas fases, com os seguintes itens: Fase 1 Inspeo Inicial a)Requisio da documentao da atual atividade no imvel; b)Pesquisaeestudodadocumentaofornecidadasatividades pretritas do imvel e entorno; c)Estudo das antigas ocupaes no imvel; d)Determinaodaeventualpotencialidadededanoambientalno imvel; e)Vistoria do imvel, aplicando o questionrio de anexo 4; f)Analise tcnica dos dados coletados; g)Apresentao da concluso tcnica, com base nos dados analisados, indicandotratar-sedeimvel:semsuspeitadedanoambiental, suspeito de dano ambiental, ou com dano ambiental confirmado; h)Seforsuspeito,recomendarafase2,listandoejustificandoos elementos e as suspeitas a serem investigadas, e i)Senodependerdeconfirmao,listarosdanose/ourestriesde uso, classificando-os quanto ao seu grau de risco. Fase 2 Inspeo Confirmatria j)Determinaodaextensoequalificaodaequipetcnica investigativa; g)Determinaoemapeamentodosensaiostcnicosaserem executados; h)Execuo dos ensaios tcnicos; m)Apresentaodaanlisecomparativadosresultadosobtidosnos ensaios com os valores de referncia, e n)Apresentaodeconclusotcnicafundamentada,indicandoa existncia,ouno,dedanosambientais,ourestriesdeuso no imvel, faceaosexamesrealizadosedadoscoletados,classificando-osquanto ao seu grau de risco. 8. DOCUMENTAO Documentos sugeridos ao estudo do histrico de utilizao do imvel: Disponveis no imveI - Fase "1" Tipo de documentorgo reguIador Licena prviargo ambiental estadual ou Ibama Licena de instalaorgo ambiental estadual ou Ibama Licena de funcionamentorgo ambiental estadual ou Ibama Alvar de FuncionamentoPrefeitura Municipal Outorga de captao e uso de guaDAEE Licenapararestaurantes,laboratriose ambulatrios Anvisa(AgnciaNacionaldeVigilncia Sanitria) Licena de loteamentosGRAPROHAB(GrupodeAnlisede Aprovao de Projetos Habitacionais) Auto de vistoria ltimoCorpo de Bombeiros Autorizao para alterao na vegetaoDEPRN(DepartamentoEstadualde ProteodosRecursosNaturais),daSMA (Secretaria do Meio Ambiente) Alvar de Licena MetropolitanaDUSM(DepartamentodeUsodoSolo Metropolitano), da SMA CAI(CadastrodeAtividadeIndustrial) atual Ministrio do Trabalho (delegacias) PPRA(PlanodePrevenoaRiscos Ambientais) Ministrio do Trabalho (delegacias) AutorizaoparaEstocagemde Combustvel ANP (Agncia Nacional de Petrleo) ConsuIta a rgos externos - (Fase I) CompIementar Tipo de documentorgo reguIador Auto de Vistoria HistricoCorpo de Bombeiros Histrico CNPJJunta Comercial do Estado Foto areaPrefeitura/Embrapa/Inpe Cadastrodasreasdedepsitode resduos - ACs, APs, Ass Cetesb rgo Ambiental Restries para a reaDEPRN Averbaodereasdereserva matrcula Registro de Imveis Histricodefornecimentodeenergia classificao Concessionrias de energia eltrica Histrico do CAI por CNPJMinistrio do Trabalho (delegacias) Verificaoemcatlogostelefnicos antigos Companhia Telefnica Manipulao de produtos radioativosCNEN(ConselhoNacionaldeEnergia Nuclear) Cadastro de reas contaminadasCetesb 9. CLASSIFICAO DO GRAU DE RISCO AMBIENTAL Casohajadanosambientaisdiagnosticados,deveroinspetor,na concluso,classific-lossegundoseugrauderisco,justificandotal classificao, da seguinte forma: 9.1-Crtico:Danoqueenvolveriscoiminentesadehumanae/ou dano irreparvel ao meio ambiente; 9.2-Regular:Danoque implica em restrio aos usos mais provveis do imvel; 9.3 - Mnimo: Dano de fcil reparao e influncia localizada e restrita. 10. TPICOS ESSENCIAIS DO PARECER Todo o trabalho dever conter na sua capa o ttulo Parecer Tcnico de Inspeo Ambiental Imobiliria. Ospareceresdeveroestarcircunscritosaoobjetodainspeo, escritosdeformasimpleseconcisa(evitandolinguagemexcessivamente sinttica,prolixaoutcnica),paranodificultarasuacompreensoe concluso.Semprequepossvel,quandodautilizaodetermostcnicos, explic-los, esclarecendo o seu significado, funo, finalidade etc. Todas as folhas devero ser rubricadas e numeradas seguidamente, a ltimadatada,comosnmerosdeinscrionoCrea,Ibape/SPe qualificaes(especialidade)eassinaturasdetodososprofissionais envolvidos no trabalho. 10.1 - Informaes mnimas necessrias: Oparecerdeverconter,nomnimo,asinformaesabaixo relacionadas: Fase 1 Inspeo Inicial: Endereo do imvel; A identificao do contratante; Destinao/finalidadedainspeo(compraevenda,licenciamento, locao, multa, instalao etc.); Data das diligncias; Local e data do parecer; Croqui de localizao do imvel e circunvizinhana; Lista dos documentos fornecidos; Lista das entrevistas e qualificao das fontes; Questionrio (anexo 4); Relatrio fotogrfico; Anlise tcnica dos dados obtidos; Identificao dos danos existentes e/ou restries ambientais segundo dados coletados; Classificao do risco para cada dano identificado, e Recomendao da Fase 2, caso necessrio. Fase 2 Inspeo Confirmatria Descrio da equipe tcnica envolvida; Localizao dos pontos amostrados; Croqui de reas antrpicas e naturais (protegidas ou no); Ensaios tcnicos realizados; Valores de referncia para os parmetros ensaiados; Anlise tcnica dos dados coletados; Identificao dos danos existentes e/ou restries ambientais segundo dados coletados; Classificao do risco para cada dano identificado, e Anexos (quando necessrio e/ou existentes). 11. PROCEDIMENTOS PARA SEGURANA DO INSPETOR Pararealizaodainspeoambiental,oinspetordeveobservaros seguintes itens de segurana: Prepararumaanlisedeseguranapreviamenteinspeo: anlise prvia de tarefa; UtilizaradequadamenteosE.P.I.s(EquipamentosdeProteo Individual)definidosnaanliseprviadetarefa,geralmente: sapatosfechadosantiderrapantesou,quandoemmeio vegetao,botasdecanolongo,capacete,quandoemlocaisque apresentamriscodequedadepeas,luvasparacoletade amostras, e culos para risco de fagulhas, vapores ou respingos; Utilizar vestimentas adequadas, sem pontas que possam ser presas em peas rotativas ou ter contato com material contaminado;...</p>