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Compra de imóveis na planta

Tudo o que você precisa saber para efetivar um negócio imobiliário

Compra de imóveis na planta

Tudo o que você precisa saber para efetivar um negócio imobiliário

Dr. Renato Ferraz Sampaio Savy

Dra. Rafaela Guimarães

Dra. Stephani Dutra

Edição e Diagramação:Caroline Pennachi Colombo Jornalista (MTB: 13088/MG)

Arte Gráfica:Gustavo Zorzetto

Júlio Buzoli

TODOS OS DIREITOS RESERVADOS.

Boas-Vindas!

Obter a casa própria é uma das reali-zações pessoais de muitos brasileiros e a busca pelo financiamento imobiliário é uma das opções para a garantia da aquisição de um imóvel.

Com tantas opções de crédito e de facilida-des apresentadas pelas construtoras e instituições bancárias, os compradores precisam não só estar atentos, mas também conhecer os seus direitos.

A melhor opção para muitos consumidores é a compra do imóvel na planta. O principal motivo é o valor, bem abaixo dos encontrados em projetos já construídos.

Entretanto, comprar imóveis na planta exi-ge atenção e cuidado. Assim, o presente e-book é uma autoria do advogado especializado em Direito Imobi-liário, Dr. Renato Ferraz Sampaio Savy, em parceria com as advogadas Dra. Rafaela Guimarães e Dra. Ste-phani Dutra, e tem o objetivo de orientar comprado-res na negociação do imóvel adquirido na planta.

Boa leitura!

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Índice

7 Iniciando a compra de um imóvel

9 Atitudes importantes na escolha de um imóvel

12 Prevenção é o melhor remédio

15 A importância da Assessoria Jurídica na compra de um imóvel

18 Resolução e Desistência da compra do imóvel na planta

20 A ilegalidade da cobrança da taxa de corretagem

22 Atraso na entrega e manobras utilizadas pelas construtoras

27 Registro do imóvel adquirido na planta

29 O imóvel foi entregue e apresentou defeitos de construção - o que fazer?

37 Prazo de ingresso para ação contra asconstrutoras

40 Conclusão

Comprando um Imóvel na planta




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INICIANDO A COMPRA DE UM IMÓVEL

As pessoas estão, a cada dia, mais perto de rea-lizar o sonho da casa própria.

As facilidades trazidas pelas construtoras e Ins-tituições Financeiras têm atraído os olhares deste tipo de consumidor.

Mas, muitos cuidados devem ser observados, pois assim, evita-se “levar gato por lebre”, não enganan-do o consumidor e prevenindo que o sonho se torne um pesadelo.

Em primeiro lugar, o comprador deve procurar, exaustivamente, até que encontre um imóvel agradável e que ofereça tranquilidade e segurança.

Os consumidores devem considerar a localiza-ção do imóvel, bem como sua proximidade de escolas, padarias, supermercados, dentre outros.

Uma dica útil é deslocar-se aos locais pretendi-dos em variados horários, para constatar a segurança e barulhos em vias e estabelecimentos comerciais, a fim de




evitar futuros transtornos.

O comprador deve conversar com o porteiro do condomínio, se for o caso ou condomínios próximos, questionando a existência de barulhos e assaltos na re-gião. Outro aspecto que o consumidor tem que veri-ficar atentamente é o problema das áreas contaminadas, onde existem ou já existiram empresas químicas, pois os lençóis freáticos podem estar contaminados, trazendo inúmeras preocupações com o uso de águas subterrâneas nas áreas, bem como a inalação de gases. É recomendável que o comprador visite o imó-vel em períodos de chuvas para verificar se o local pos-sui ocorrências de alagamentos, bem como se dirigir a outros empreendimentos feitos pela incorporadora/cons-trutora, a fim de consultar a qualidade dos mesmos. Em suma, a compra de um imóvel na planta re-quer uma pesquisa criteriosa e detalhada, visto que se trata de algo que ainda será construído.

Compra de Imóveis na Planta

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ATITUDES IMPORTANTES NA ESCOLHA DO IMÓVEL

Passada a fase da escolha do lugar, deve-se veri-ficar os muitos empreendimentos oferecidos pelas cons-trutoras.

Nesse sentido, é importante verificar a solidez da construtora e do empreendimento. Consultar sites especializados, ler o folder da empresa, conversar inte-ressadamente com os atendentes/vendedores/corretores do estande de vendas. Nunca esquecer de guardar todo e qualquer material de propaganda do empreendimento escolhido.

Outros fatores importantes a se atentar são:

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– Não se pode esquecer de consultar o memorial descritivo, que descreve o projeto, o material empregado, marca dos materiais (ex: azulejos, pisos, metais), máqui-nas e equipamentos, por exemplo, dos elevadores; e ain-da, descreve a área de cada unidade autônoma. O consumidor também deve analisar a maquete do empreendimento, verificando a localização exata da unidade autônoma, a fim de certificar a incidência de luz solar e a disposição dos postes de iluminação.

Outra dica válida é avaliar a garagem, uma vez que muitos consumidores se esquecem de uma das partes que mais utilizará e que poderá trazer-lhe inúmeros des-confortes.

– A construtora/incorporadora tem como obri-gação, conforme Artigo 32 da Lei 4591/64 (Lei que trata da matéria Incorporação Imobiliária), antes de iniciar as vendas dos imóveis, registrar o Memorial de Incorpora-ção no Cartório de imóveis da região do empreendimento e deverá conter:

1 – Prova de propriedade do terreno; 2 – Alvarás de autorização do projeto pelas auto-ridades competentes (por exemplo: Prefeitura); 3 – Cálculo da edificação; 4 – Comprovação de pagamento de Outorga

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Geralmente, nos estandes de vendas, os aten-dentes/vendedores/corretores possuem uma cópia do Me-morial Descritivo e devem, obrigatoriamente, mostrar ao futuro adquirente, mas se assim não for, este deve pedir para analisar o referido documento, pois ali está a sua maior garantia.

– O futuro adquirente não deve assinar docu-mentos sem antes analisá-lo atentamente.

Por fim, no tocante ao Contrato de Venda e Com-pra, o consumidor tem o direito e dever de lê-lo atenta-mente e levar uma cópia consigo, antes mesmo de efeti-var a compra, para evitar cair em armadilhas. É importante, ainda, que o adquirinte anote tudo sobre as condições oferecidas pela incorporadora/construtora, bem como guarde flyers e outros materiais de divulgação.


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Onerosa (é o ato de consentir o direito de construir) jun-to à Prefeitura municipal; 5 – Memorial Descritivo, com detalhamento de todas as especificações do empreendimento.




PREVENÇÃO É O MELHOR REMÉDIO

Para se prevenir de uma compra que, posterior-mente, o consumidor possa se arrepender é necessário alguns cuidados, vejamos.

Antes de iniciar a busca por imóveis, o ideal é que o comprador faça uma análise de sua realidade fi-nanceira, buscando apenas imóveis que estejam dentro dessa realidade.

Essa atitude evitará que o comprador veja imó-veis mais elaborados, mas com valores muito acima do que dispõe, fugindo assim de uma dívida a qual não con-

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seguirá pagar.

Essa análise é válida também para que o com-prador verifique seu potencial financeiro, analisando quanto de sua renda poderá destinar ao imóvel, bem como se sua renda atual não se encontra comprometida demais para assumir novas dívidas.

A análise de renda também é necessária levan-do-se em consideração o valor final do imóvel. Embora as construtoras apresentem um valor para compra do imóvel na planta, este nunca é o saldo final, já que sofre correção por meio dos índices previstos no contrato. Tais correções também ocorrem no caso de atraso na entrega da obra. Ou seja, o valor a ser pago pelo imóvel é sem-pre maior que o valor inicial, devendo o comprador estar preparado para suprir tais diferenças sem comprometer sua renda mensal.

É importante ainda que o comprador pesqui-se junto às instituições bancárias se tem financiamento pré-aprovado antes mesmo de assinar o contrato com a construtora, tendo em vista que, embora o contrato de compra e venda esteja assinado, tal fato não lhes garan-te o financiamento bancário, que apenas será concedido após criteriosa análise de crédito, ressaltando que o ban-co pode negar o financiamento, independente se o com-

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prador já tenha assinado o contrato de compra e venda ou não.

O comprador deve atentar-se ainda aos custos a mais que estão envolvidos na compra do imóvel, tais como Imposto Sobre Transmissão de Bens Imobiliários, custas de registo em cartório, dentre outros que ficam sob sua responsabilidade.

No mais, para maior segurança do comprador é necessário buscar informações sobre a construtora res-ponsável pelo empreendimento, tais como pesquisa junto ao PROCON que informará o histórico de reclamações da construtora, site do Tribunal de Justiça para verificar se há demandas judiciais movidas em face daquela empre-sa, Prefeitura do município buscando saber se o empre-endimento é regular, as condições do terreno e licenças concedidas, dentre outras. Tais informações são impor-tantes para que os compradores saibam se a empresa que pretendem contratar é idônea ou não. Portanto, quando desejar adquirir um imóvel na planta, o comprador deve estar sempre atento a todos os detalhes acima elencados, buscando prevenir ou ame-nizar problemas posteriores.


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A IMPORTÂNCIA DA ASSESSORIA JURÍDICA NA COMPRA DO IMÓVEL

A maioria dos brasileiros que adquire imóveis na planta utiliza-se de valores que guardou durante anos em poupanças, ou seja, economias de uma vida inteira.

No entanto, podem ver o sonho da casa própria ser arruinado caso não observem atentamente as con-dições contratuais, geralmente não muito explicitadas pelas construtoras cuja preocupação maior é vender os imóveis, e não orientar adequadamente os futuros com-pradores.

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Desse modo, percebe-se que ao escolher o imó-vel a ser adquirido, já tendo verificado as condições des-critas no artigo ATITUDES IMPORTANTES NA ESCO-LHA DO IMÓVEL, o comprador deve se preocupar em buscar orientação jurídica.

Muitos não sabem, mas é dever das construto-ras entregar o contrato de compra e venda ao consumi-dor para análise prévia. Antes de assiná-lo o consumidor pode ver se de fato o que foi prometido pelos corretores é o que está sintetizado no contrato, bem como poderá ana-lisar eventuais cláusulas abusivas, tais como a de elaste-cimento do prazo de entrega da obra, índice de correção a ser aplicado até o término das obras, dentre outras que possam estar camufladas no contrato.

O consumidor leigo, muitas vezes, acredita es-tar assinando um contrato “justo”, ou, mesmo que per-ceba haver cláusulas que não lhe são benéficas, opta por não solicitar sua alteração ou adequação, seja por desco-nhecimento, ou mesmo por achar que a construtora não irá alterar tais cláusulas.

O fato é que, com o assessoramento jurídico adequado, o comprador se livra de tais armadilhas con-tratuais, tendo em vista que a análise será feita por pro-fissionais conhecedores dos direitos e deveres dos com-

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pradores de imóveis.

É altamente recomendável que, primeiramente, o comprador solicite uma cópia do contrato de compra e venda que irá assinar buscando por assessoramento jurí-dico.

No mais, a assessoria jurídica também pode aju-dar nos casos de atraso na entrega da obra, assim como na entrega de obras com vícios ou defeitos.

Portanto, orientação jurídica é indispensável na compra de imóvel na planta, bem como o acompanha-mento durante o período de obra e entrega do imóvel, visando sempre maior segurança ao comprador.

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RESOLUÇÃO E DESISTÊNCIA DA COMPRA DO IMÓVEL NA PLANTA

O prazo de carência, dentro do qual a incorpo-radora/construtora poderá desistir do empreendimento, deverá constar em declaração arquivada pela mesma no Cartório de Registro de Imóveis competente, juntamente com o memorial descritivo do empreendimento e, por-tanto, é importante que o adquirente tenha acesso a es-ses documentos a fim de ter ciência sobre as hipóteses e prazos de desistência.

Nas compras de imóveis na planta adquiridos em estandes, o comprador tem o prazo de dez dias, a con-tar da assinatura do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, para desistir da compra, devendo protocolar seu pedido por escrito e receber os valores pagos corrigidos monetariamente.

Na hipótese de resolução do contrato após o período de carência da incorporadora/construtora ou o prazo de 10 dias do comprador, poderá haver resolução contratual por ambas as partes, porém alguns aspectos merecem ser observados.

Havendo resolução por culpa exclusiva da in-corporadora/construtora, as parcelas pagas pelo com-

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prador deverão ser ressarcidas de forma integral e ime-diatamente.

Contudo, se a resolução ocorrer por culpa do comprador, ou seja, este dando causa ao desfazimento do contrato, as parcelas pagas pelo mesmo deverão ser ressarcidas parcialmente nos termos contratuais, porém também de forma imediata.

Assim, é importante se atentar aos prazos, bem como à modalidade de ressarcimento dos valores pagos.




A ILEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE CORRETAGEM

As ofertas são variadas e deixam o comprador com “água na boca”, mas a compra de um imóvel na plan-ta deve ser permeado de cuidados.

Um deles é a cobrança ilegal e abusiva da taxa de corretagem.

A corretagem está prevista nos Artigos 722 e seguintes do Código Civil de 2002 e efetiva-se com a obrigação de obter para uma pessoa (física ou jurídica) um ou mais negócios, ou seja, o corretor de imóveis deve aproximar as partes contratantes, ativamente.

É de praxe, em casos de imóveis comprados na planta, o comprador ir ao estande de vendas da cons-trutora/incorporadora e ser atendido por um corretor ou alguém que esteja dentro de uma imobiliária.

Não existe a aproximação, como dito anterior-mente, portanto, não há a exigência da cobrança da taxa de corretagem.

Uma vez que, a aproximação foi realizada dire-tamente pelo comprador, não há necessidade da inter-mediação do corretor de imóveis, pois este atua, nestes

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casos, como um verdadeiro vendedor passivo.

O imóvel se vende sozinho, já que o consumi-dor vai ao estande e observa o empreendimento, o “imó-vel decorado” e o valor.

Portanto, o corretor deve ser pago única e ex-clusivamente pelo vendedor, pois contrata o corretor e/ou a imobiliária para efetivar a

venda e não intermediar ou captar.

Contudo, caso o comprador contrate ou procure um corretor para procurar e intermediar uma compra, a corretagem é devida ao corretor contratado pelo consu-midor, mas não é o que acontece em 100% das oportuni-dades.

Existem casos onde o comprador é obrigado a pagar a corretagem com vários cheques nominais a di-versas pessoas e de diferentes valores.

Não pague a corretagem! Sua cobrança é ilegal e deve ser devolvida em dobro.


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ATRASO NA ENTREGA E MANOBRAS UTILIZADAS PELAS CONSTRUTORAS

Nos últimos anos tornou-se crescente o núme-ro de processos judiciais de consumidores que compram imóvel na planta.

Diversos são os riscos e as cobranças de TAXAS ILEGAIS que são ocultadas pelas construtoras no mo-mento da negociação, sendo que, na maioria das vezes, os consumidores só tomam conhecimento delas quando recebem os documentos da tratativa.

Cobrança ilegal de serviço de corretagem e SATI (Ser-viço de Assessoria Técnico-Imobiliária)

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O Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) é um dos exemplos das cobranças indevidas omi-tidas dos consumidores no momento da compra.

A manobra utilizada para omitir a cobrança do serviços é incluí-la no valor do imóvel enganando o con-sumidor sobre o valor real do que está adquirindo. No tocante à corretagem, o serviço prestado pelo corretor de imóveis ao cliente, geralmente equivale a 5% do valor do imóvel e é condição para a sua venda, configurando, assim, “venda casada” pelo Código de Defesa do Consu-midor.

Já em relação à taxa de assessoria técnico-i-mobiliária, que consiste num suposto serviço jurídico prestado para assessorar o consumidor na análise do contrato de compra e venda que usualmente corresponde a 0,88% do valor do imóvel, também é ocultada dos con-sumidores, de forma que, ao efetuarem os pagamentos, acreditam tratar-se do valor do imóvel e que, posterior-mente, será amortizado do saldo devedor.

Além da cobrança do serviço de corretagem e da assessoria técnico-imobiliária, os compradores também são prejudicados com a deficiência na prestação das in-formações pelos vendedores.


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Congelamento do saldo devedor Um dos problemas mais frequentes com relação ao saldo de-vedor é a correção do saldo devedor do financiamento reali-zado pelo Índice Na-cional de Custo da Construção do Mer-

cado (INCC) que afere a evolução dos custos de constru-ções habitacionais. Nesse caso, o recurso utilizado para confundir o consumidor é chamar a atenção para as par-celas baixas durante a construção do imóvel.

No entanto, em algum momento, o saldo deve-dor será pago, de forma que as parcelas acabam aumen-tando sobremaneira com a incidência da correção por este índice podendo até atingir um valor muito superior ao valor real do imóvel.

Não bastasse todos estes problemas com co-branças indevidas e a correção pelo índice do INCC no saldo devedor, os compradores também devem se prepa-rar para surpresas em relação à data de entrega do imó-vel.

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O prazo de tolerância para entrega do imóvel normalmente varia entre 90 a 180 dias e, também como nos casos acima, as construtoras fazem uso de diversas manobras para justificar o seu descumprimento.

Nesse sentido, na ausência da comprovação da justificativa para o atraso na entrega, o Poder Ju-diciário poderá considerar tal cláusula como abusiva. Ademais, quando o prazo de entrega do imó-vel ultrapassa aquele previsto contratualmente por qualquer razão que seja, ainda que nos casos de situ-ações extremas, o Tribunal de Justiça tem entendi-mento favorável aos consumidores que pleiteiam pela aplicação de multas contratuais pelo atraso na entre-ga do imóvel, visto que as justificativas de chuvas, falta de mão de obra ou de material não constituem elemento razoável para superar o prazo contratual.

Há entendimento ainda de que os compradores do imóvel podem pleitear em Juízo o congelamento do saldo devedor que será financiado para que não incida o INCC até a data da entrega do habite-se, bem como, em casos de desistência do negócio, rescisão contratual e a devolução de todo o valor pago.


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Acordos extrajudiciais prejudiciais aos consumidores

Não obstante os cuidados na negociação da compra do imóvel, a atenção dos consumidores deve ser redobrada quando forem realizar o financiamento, pois, algumas construtoras têm oferecido descontos no saldo devedor, porém fazendo com que sejam assinados docu-mentos em que os consumidores renunciam ao direito de ingressar com ações e possíveis indenizações. Portanto, diante das diversas manobras e da de-ficiência das informações prestadas pelas construtoras, todo cuidado é pouco.

Os consumidores que se sentirem inseguros na tratativa podem buscar informações e orientações com advogados especializados no ramo do Direito Imobiliário para que realizem o negócio sem maiores aborrecimen-tos.

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REGISTRO DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA

O processo de re-gistro dependerá do agente financiador da obra. Sendo assim, o imóvel que foi financia-do pelo Banco deverá ter registrado, em sua matrícula, a transação e a alienação de parte do imóvel como garantia.

Porém, se o financiamento foi realizado di-retamente com a construtora, o bem somente passará para o nome do adquirente após a quitação do imóvel.

A escritura de um imóvel novo só pode ser regis-trada após a finalização da averbação do habite-se (docu-mento que comprova que o empreendimento foi construído de acordo com as exigências estabelecidas pela Prefeitu-ra) e especificação do condomínio registrada em cartório.

O problema que os consumidores têm enfren-tado quanto ao registro decorre do atraso na entrega do imóvel. Havendo o atraso na obra, há o atraso na aver-

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bação do habite-se e, consequentemente, na entrega das chaves para o comprador e atraso na realização do finan-ciamento que só pode ser realizado após a averbação do habite-se.

Ocorre que, havendo o atraso no financiamento, o saldo devedor aumenta sobremaneira devido ao índice aplicado, causando enormes prejuízos ao adquirente.

Sendo assim, os referidos atrasos podem pegar o comprador de surpresa, causando gastos inesperados como o pagamento de aluguéis de outro imóvel até a efe-tiva entrega das chaves.

É importante que o comprador guarde todos os comprovantes de pagamento das despesas decorrentes do atraso da entrega do imóvel para que possa, eventual-mente, reclamar, judicialmente, os valores despendidos.

Ademais, o aumento do saldo devedor a ser fi-nanciado também pode ser objeto de ação judicial, pre-tendendo-se o congelamento do valor a ser pago na data em que o imóvel deveria ser entregue ao adquirente.

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O IMÓVEL FOI ENTREGUE E APRESENTOU DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO - O QUE FAZER?

A aquisição de um imóvel próprio é o desejo da maioria dos seres humanos. Maciços investimentos públicos voltados ao fomento do setor habitacional in-flacionam o mercado imobiliário no que diz respeito às construções de novas moradias e o que se percebe é o constante crescimento vertical das cidades e regiões me-tropolitanas.

Em alguns casos, esses investimentos ocorrem de forma precária, com a utilização de materiais inferio-res, sendo que os vícios ficam evidentes somente após a entrega do imóvel aos compradores.

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Tais vícios de obra ou defeitos de construção afrontam o direito dos compradores, qual seja, o de re-aver o imóvel da forma como lhe fora vendido e pronto para morar.

Por isso, a conferência do imóvel, no momento da entrega das chaves, deve ser feita de forma minuciosa e de preferência por um profissional especializado, para a garantia de que o condomínio está executado conforme o prometido pela empresa.

Durante a vistoria, é comum a constatação de obras mal feitas com a comprovação de vícios e defeitos na entrega. Importante destacar que existem diferenças técnicas entre vícios e defeitos:

Vícios de Obra: de acordo com o manual “Saúde dos Edifícios” do Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos (CREA-SP), são “falhas que tor-nam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor”. Podemos citar aqui itens como vícios: material diferente do que consta no memorial descritivo, falta de espelhos nas instalações elétricas, vazamentos, dentre outros.

Defeitos de Obra: são falhas que podem “afetar


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a saúde e segurança do consumidor”, como uso de produ-tos tóxicos, como tintas fora dos padrões de segurança, azulejos e pastilhas que descolam, dentre outros.

RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR E GARANTIA DAS OBRAS

De acordo com o artigo 618 do Código Civil, o construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo de cinco anos. Cabe a responsabilização do empreiteiro quando a obra se revelar imprópria para os fins a que se destina, sendo considerados graves os defei-tos que afetem a salubridade da moradia, como infiltra-ções e vazamentos, e não apenas aqueles que apresentem riscos de ruína ao local.

Dessa forma, a construtora é responsável, num prazo de cinco anos, pelos problemas apresentados na es-trutura do imóvel e é ela quem deve responder e resolver os danos causados ao proprietário.

Outra segurança para o comprador do imóvel está na norma ABNT NBR 15.575, também chamada de ‘norma de desempenho’. Em vigor desde julho de 2013, ela foi criada para diminuir os litígios entre construtoras

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e compradores, determinando que todos os projetos ha-bitacionais e suas respectivas obras atendam aos níveis mínimos de desempenho estabelecidos pela publicação.

Dentre os requisitos exigidos na construção, destacam-se: a segurança estrutural da construção, me-canismos de segurança contra incêndios, desempenho térmico, acústico e lumínico, funcionalidade e acessibili-dade, durabilidade, manutenibilidade, impacto ambien-tal, entre outros.

O QUE FAZER QUANDO ENCON-TRAR UM VÍCIO OU DEFEITO DE

CONSTRUÇÃO?

A construção de um imóvel se constitui numa obrigação de re-sultados em que o comprador espera pela perfeição técnica da obra, bem como pela sua solidez e segurança.

Antes de receber as chaves do imóvel, é fundamental perceber se existem vícios ou irregularidades que possam compro-meter a construção. A utilização de materiais inferiores


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ou inadequados, assim como deficiências ou falhas na execução da obra podem acarretar problemas futuros ao proprietário, à própria obra e também a terceiros.

Alguns desses problemas são aparentes tais como rachaduras nas paredes e azulejos, descolamento da cerâmica e gesso, portas e janelas quebradas, além das louças de banheiro e cozinha com qualidade inferior à contratada. Outros estão ocultos como problemas na rede elétrica e hidráulica.

Nesses casos, é fundamental o acompanhamen-to de um profissional especializado em Direito Imobiliá-rio para que sejam tomadas as providências cabíveis, de maneira que a construtora seja acionada e faça os repa-ros necessários.

Em caso de constatação de algum defeito no imóvel que o torne impróprio para uso ou diminua seu valor, o consumidor poderá recusar o recebimento até que a construtora sane os vícios encontrados, ou rece-bê-lo com ressalvas, nas quais devem estar devidamente discriminados os defeitos encontrados. Assim que constatados eventuais defeitos, deve--se enviar uma notificação com Aviso de Recebimento à

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Construtora, com o objeti-vo de informar os defeitos e requer que sejam devida-mente sanados.

Se o vício for de fácil constatação, como é o caso de rachaduras, a re-clamação deverá ser feita à construtora num prazo máximo de 90 dias após a entrega do imóvel.

Já no caso dos chamados vícios ocultos, que são aqueles cuja constatação não são imediatas, o prazo tam-bém será de 90 dias, entretanto, a contagem é iniciada a partir do momento em que o consumidor tomou conheci-mento do mesmo.

Se os defeitos aparentes da obra não forem sanados pela construtora com o envio da notificação, a orientação é para que o consumidor não receba as chaves do imóvel.

Já nos casos de defeitos ou vícios ocultos, o con-


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sumidor deverá propor ação em face da construtora, po-dendo inclusive sanar os vícios e buscar o ressarcimento pela via judicial.

Os consumidores podem provar os vícios por meio de fotografias, laudo de vistoria e por meio de pe-rícia técnica, a ser executada por um perito de confiança do juízo. Ou seja, o ideal é que a referida vistoria seja realizada durante o dia em que há mais claridade, para se verificar eventuais vícios e defeitos. No mais, recomenda-se levar, na data da visto-ria, os seguintes itens: - Fita métrica/ trena; - Máquina fotográfica; - Cópia do memorial descritivo onde estão espe-cificados os materiais que seriam usados; - Carregador de celular para verificar o funcio-namento das tomadas e um balde com o qual será possí-vel verificar se o escoamento da água está correto. Percebe-se, portanto, que a vistoria é um mo-mento muito importante, no qual diversos transtornos

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futuros poderão ser evitados.





A entrega de um imóvel mal feito resulta na re-paração por danos morais e danos materiais ao compra-dor. O dano moral é devido nos casos em que o morador é obrigado a desocupar o local para a reparação dos pro-blemas constatados pela obra mal feita.

Já o dano material, refere-se à má execução da obra, com a utilização de materiais inferiores ou inade-quados. Nesse caso, é necessária a realização de perícia técnica que irá fazer a vistoria do imóvel para a compro-

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PRAZO PARA INGRESSO DE AÇÃO CONTRA AS CONSTRUTORAS




vação dos danos.

Em casos de vícios de qualidade ou quantida-de do produto que o tornem impróprio para a utilização ou diminuam o seu valor, o proprietário poderá exigir a substituição do mesmo num prazo de até 30 dias. Se não for solucionado dentro do prazo, o comprador pode exigir o abatimento no preço ou a restituição imediata da quantia paga, sem prejuízo de eventuais perdas e danos.

Conforme já mencionado, o prazo para que a construtora seja notificada e tome as providências para a reparação de danos no imóvel é de cinco anos. Este tam-bém é considerado o prazo de garantia da construção.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça fir-mou entendimento de que o prazo prescricional será de até vinte anos e não de cinco, a partir do reconhecimen-to do dano gerado pelo vício ou má execução da obra, para que ações sejam ingressadas no Judiciário contra as construtoras.

Portanto, de acordo com a Lei, o prazo para in-gressar com a ação será de cinco anos, contudo os tribu-nais têm entendimento diverso, ampliando o prazo para até vinte anos.

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Sendo assim, é necessário que o defeito da obra seja identificado e registrado para ser passível de indeni-zação pelo construtor dentro dos prazos legais estabele-cidos.

Por fim, importante destacar a necessidade de que o contratante da obra fique atento aos seus direitos e que procure o Judiciário no caso da constatação de obra mal feita ou vícios de construção para que os reparos se-jam executados corretamente e não haja mais prejuízos a ele e seus familiares.




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Conclusão

A pessoa interessada em adquirir um imóvel na planta deve se atentar a todos os detalhes, condições, propagandas e anúncios realizados pelas construtoras/incorporadoras até o momento da assi-natura do contrato.

Os instrumentos particulares de promessa de compra e venda, geralmente, são dotados de cláu-sulas abusivas, porém, por se tratarem de contratos de adesão, podem ser revistos judicialmente.

Após a compra, havendo o atraso na entre-ga do imóvel, haverá descumprimento contratual por parte da construtora e, assim, o adquirente poderá rescindir o contrato firmado, reaver os valores pagos de forma corrigida, bem como reaver eventuais pre-juízos que veio a ter decorrentes do atraso.

Caso o adquirente tenha interesse na manu-tenção do contrato, poderá buscar o Judiciário a fim de corrigir as ilegalidades e abusos da construtora, além de reaver todos os prejuízos suportados pelo atraso e inclusive, pagamento de multa por atraso na entrega e congelamento do saldo devedor até a data




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em que o imóvel deveria ter sido entregue ao compra-dor.

O consumidor não pode ser onerado por um atraso que não deu causa, bem como a construtora não pode ser remunerada por um atraso que ela mesma cau-sou, pois configura enriquecimento ilícito da construto-ra.

Assim, o adquirente deverá ter o máximo de cautela possível ao realizar a compra de seu imóvel na planta para que o seu sonho da casa própria não se tor-ne um pesadelo.




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Renato Ferraz Sampaio Savy

Advogado formado pela Universidade São Fran-cisco.

Pós-graduação em Direito do Trabalho e Pro-cesso do Trabalho pela Faculdade Metrocamp.

Pós-graduando em Direito Civil e Processo Civil na Escola Superior de Direito - Proordem.

Mestrado em Direito - aluno especial - na Uni-versidade Metodista de Piracicaba (Unimep).

Titular do escritório Ferraz Sampaio Consulto-ria e Assessoria Jurídica.

Autor de artigos jurídicos publicados pelo escri-tório Ferraz Sampaio.

Autores




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Rafaela Santana GuimarãesOAB/SP: 360.429

Graduada em Ciências Jurídicas e Sociais pela Pontifícia Universidade Católica (PUC) de Campinas em 2014. Pós-graduanda em Direito do Trabalho pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (COGE-AE).

Autora de artigos jurídicos publicados pelo es-critório Ferraz Sampaio.





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Stephani DutraOAB/SP: 322.044

Graduada em Direito pela Faculdade Veris IBTA – Metrocamp – Grupo Ibmec em 2011.

Pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil e Direito de Família pela Escola Superior de Administra-ção, Marketing e Comunicação – ESAMC em 2014.

Autora de artigos jurídicos publicados pelo es-critório Ferraz Sampaio.




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FIUZA, César. Contratos. Belo Horizonte: Del Rey Ltda, 2009.

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Bibliografia




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