b r i e f i n g

POS-OBRA

I

BRIEF ING DE PÓS-OBRA

Uma publicação da P.I.G.S.Plataforma Integrada de Geração de Startups

REALIZAÇÃOAna Regina Pedrosa - RedatoraPaula Soares - Design ENTREVISTADOSAngelo Just Franklin BorgesAnselmo LeiteAnselmo Leite Jr.

IMAGENSFolha de PernambucoAlexandre Godim - El País

REFERÊNCIASA Revolução do Design - Victor FalascaComece sua Startup Enxuta - Ash MauryaAgradecimentosToda equipe PIGS, CESAR Labs e Sebrae PE

PARA BONS ENTENDEDORES UM BOM CASO...

“ A escada em espiral causa cer-ta vertigem. São 17 andares até o pavimento mais alto do edifício Holiday, no bairro de Boa Viagem, Zona Sul do Recife. A subida so-brecarrega os joelhos, os pulmões e o coração. Estou preocupada com Josiane Miranda, moradora do condomínio há dez anos. As breves paradas que fazemos não são sufi cientes para que ela recu-pere o fôlego, entrecortado pelo choro e por relatos sobre a situa-ção dos moradores.

Mesmo cansada, Josiane, que é presidente da Associação dos Barraqueiros de Coco de Boa Viagem, insiste em me levar até os andares mais altos do prédio. Quer que eu conheça os idosos, as gestantes, as crianças e as pessoas doentes que estão lite-ralmente ilhadas desde que o for-necimento de energia foi cortado. A manhã da quinta-feira (14) pas-sada foi minha primeira visita aos moradores do Holiday, feita nas horas iniciais do prazo de cinco dias úteis determinado pela Jus-tiça para desocupação total do prédio.

Embora os culpados e fatores en-volvidos sejam muitos, a respon-

sabilidade pela recuperação do Holiday está hoje apenas sobre os ombros dos mais vulneráveis. O condomínio e os seus mora-dores foram postos sozinhos na linha de frente de uma batalha pela sobrevivência do prédio, que acumula uma pilha de problemas e de dívidas, incluindo proces-sos trabalhistas de funcionários. As obras de recuperação têm um orçamento milionário. Somente a parte elétrica custaria aproxi-madamente R$ 400 mil, dinheiro que o condomínio, com cerca de 70%de inadimplência e muitos moradores de baixa renda, de-pendentes de benefícios como o Bolsa Família, já disse não ter.

Se a Justiça não reconsiderar a decisão, os moradores que não deixarem residências até esta quarta-feira poderão ser retira-dos à força. A intenção, diz a or-dem judicial, é evitar uma tragé-dia iminente, com potencial “dez vezes maior do que a Barragem de Brumadinho” em número de vítimas, segundo a Prefeitura do Recife. A conclusão se baseia em vistorias dos Bombeiros, da De-fesa Civil e da Celpe, que detec-taram pelo menos sete graves problemas estruturais.

A petição da prefeitura para a inter-dição em “tutela de urgência” leva em conta o alto risco de incêndio, em razão de problemas elétricos como gambiarras. Vários pontos de venda clandestina de gás de cozinha também foram registrados, além de problemas de oxidação na estrutura metálica de vigas.

Esses e outros aspectos levaram a Defesa Civil

a classifi car o prédio no nível de risco estrutural 3, em uma escala que vai de

1 a 4.

Mas os problemas elencados no processo de interdição do Holi-day já eram conhecidos dos ór-gãos de fi scalização há pelo me-nos 20 anos. Em 1996, segundo os autos do processo, uma comissão formada por Defesa Civil, Celpe,

Bombeiros e outros órgãos reali-zou uma vistoria no condomínio. Naquela época já foram encontra-dos problemas nas instalações elé-tricas (...).

A Prefeitura do Recife garantiu, por nota, que “após os reparos realiza-dos pelo condomínio, que devolvam a segurança aos moradores, eles poderão voltar às residências nor-malmente”. Apesar disso, os mo-radores não estão seguros de que poderão retornar. Também não há garantias sobre a segurança dos seus pertences, caso o condomínio seja realmente interditado e nem a possibilidade de concessão de au-xílio moradia, permitido apenas para casos de incidentes, como incên-dios, deslizamentos ou enchentes, ou quando a residência está com-prometida e precisa ser demolida, segundo a prefeitura.

Enquanto colchões, móveis e bagagens são carregados escadas abaixo do Holiday, eu e Josiane continuamos a subida. Ela para no meio do caminho para mostrar o seu aparta-mento. “Olha a vista para o mar. É um privilégio que querem tirar da gente. Dizem que o Holi-day só tem ladrão e prostituta. Aqui tem muita gente de bem, trabalhadora, que paga suas contas”, frisou. Alguns andares acima che-gamos ao apartamento de Josefa Regina da Conceição. Uma bela vista e uma brisa fresca nos recebem no corredor. A moradora de 63 anos, que mora sozinha em uma quitinete no 16º andar, mostra uma visão privilegiada para o mar de Boa Viagem, que se esconde entre os arranha-céus. “Se deixar meu apartamen-to, quem garante que vou voltar? Quem vai cuidar das minhas coisas?”, indagou.

(...)Dona Regina já sofreu dois AVCs, é hiperten-sa e diabética. Anda com difi culdade, também por uma artrose no joelho. É impossível, para ela, descer os 16 pavimentos sozinha para buscar água, remédios e comida. Quando che-guei, restava apenas uma dose utilizável de in-sulina no apartamento. Ela precisa tomar duas por dia.

“Morei de aluguel muitos anos até conseguir comprar esse imó-

vel. Trabalhei de doméstica, de babá para pagar as prestações.

Acho que se a gente sair, não vol-ta mais. Querem derrubar o pré-

dio todo”, argumentou.

“O valor desse terreno é incal-culável. A gente está no metro

quadrado mais caro da cidade”

comentou o síndico José Rufi no, quando per-guntado sobre as motivações da determinação de saída emergencial dos moradores. Ele reco-nhece os problemas do prédio, mas discorda de que as falhas oferecem um risco iminen-te de incêndio e/ou de desabamento. Desde que a energia foi cortada, Rufi no tenta conse-guir apoio para resolver a situação fi nanceira e os dramas sociais do condomínio. “Quando a gente fi nalmente estava conseguindo apoio da Câmara dos Vereadores, de voluntários, a Justiça veio e determinou a saída. Sempre que a gente consegue dar um passo em direção à uma melhor organização, somos puxados para trás. Não sei a quem essa situação interessa, com certeza alguém está lucrando com isso”, sugeriu.

“Faz tudo” do condomínio, Vicente Soares mora no Holiday há 13 anos. Vive da renda de R$ 1 mil por mês que recebe para fazer todos os tipos de reparos, de reboco à manutenção elétrica no prédio.

“Conheço todos os fi os daqui. Se pre-cisa fazer uma obra é só comprar as

coisas que a gente faz. Não precisava expulsar ninguém”

argumentou, mostrando as melhorias mais recentes que fez, como a recuperação do hall de entrada e das marquises.

Pai e mãe do fi lho de 12 anos, Vicente não tem para onde ir caso realmente precise deixar o apartamento alugado. O fi lho dele estuda do outro lado da rua em uma escola pública. “Onde vou encontrar um aluguel barato? A gente paga aproximadamente R$ 500 aqui, onde tudo custa mais de R$ 1 mil.

O que querem é tirar os pobres de Boa Viagem, jogar pra bem longe”

argumentou. Até agora, quase 200 moradores deixa-ram os apartamentos, segundo o síndico do prédio. Apenas quatro deles tinham aceitado ir para o abri-go da Prefeitura do Recife até o domingo passado.

“Defendemos que as pessoas fi quem porque estamos lutando para reverter

essa decisão”, argumentou.

O síndico ainda diz que até agora não recebeu um lau-do detalhado da Celpe sobre que estruturas precisam ser recuperadas. “Como a gente vai fazer uma obra sem nem saber o que precisamos organizar?”, ques-tionou. “Os laudos que existem não foram feitos com aparelhos específi cos, se baseiam apenas na visão dos técnicos que tiraram algumas fotos.

A gente é tratado como lixo, as pessoas pensam que somos ratos”, desabafou.

(...)

Desocupação do edifício Holiday, quem se responsabiliza? POR MARIAMA CORREIA em 19/03/2019

FONTE: http://marcozero.org/desocupacao-do-edifi cio--holiday-quem-se-responsabiliza/#prettyPhoto ”

11B r i e f i n g d e P ó s - O b r a

Quando Recife era chamada de Veneza brasileira e a praia de Boa Viagem um paraíso tropical livre de tubarões, o Edifício Holiday era o supra-sumo das residências de verão da classe média pernambucana. Construído en-tre 1957 e 1959, foi um dos primeiros arranha-céus da capital, junto com o Acaiaca e o Califórnia – erguidos no mesmo bairro também no fi nal da década de 1950. É um marco na arquitetura modernista da cidade, onde as obras dos arquitetos pernambucanos ganha a cena no Brasil e no mun-do. A situação atual do edifício é uma expressão clara de diversos aspec-tos econômicos e sociais extremamente relevantes, mas vamos nos deter a decadência estrutural causada pela ausência de manutenção e gestão pós-obra.

Todo edifício possui um ciclo de vida:

1.PROJETO 2.LICITAÇÃO 3.OBRA 4.USO E OPERAÇÃO. É justamente para essa última fase que voltaremos nossa atenção, a fase de uso e operação é a etapa que toma a maior parte do ciclo de vida dos edifícios. Para que o edifício possa desempenhar perfeitamente suas fun-ções para preservar a qualidade da intervenção e o conforto dos usuários é necessário avaliar, identifi car e acompanhar necessidades de interven-ção.

É preciso prestar atenção nas condições de uso e conservação do edifí-cio. Após o término da reforma, o profi ssional técnico responsável deve orientar os usuários a respeito de todos cuidados a serem tomados. Cada tipo de serviço necessita de cautelas específi cas por parte dos morado-res, funcionários ou frequentadores do imóvel. As funcionalidades (ele-vador, caixa dʼágua, bomba, gerador, etc.) possuem um cronograma de Manutenção (Preventiva, Preditiva ou Corretiva)¹ que deve ser seguido. Para isso, espera-se que essas manutenções possuam orientação ade-quada e que os moradores montem uma estrutura fi nanceira direcionada para esse tipo de ação.

¹Manutenção preventiva: é toda a ação sistemática de controle e monitoramento, com o objetivo de reduzir ou impedir falhas no desempenho de equipamentos.

Manutenção preditiva: é o acompanhamento periódico de equipamentos ou máquinas, através de dados coletados por meio de monitoração ou inspeções.

Manutenção corretiva: consiste em substituir peças ou componentes que se desgastaram ou falharam e que levaram a máquina ou o equipamento a uma parada, por falha ou pane em um ou mais componentes.

B r i e f i n g d e P ó s - O b r a 12

O EDIFICIO COMO UM ORGANISMO VIVO

I

O funcionamento de um edifício em muito se assemelha ao funcionamento do corpo humano. Se enxergamos a estrutura de vigas e pilares capaz de sustentar o prédio uma espécie de estrutura óssea, paredes que prote-gem o espaço interno do vento, sol, chuva, poeira é como a pele e uma bomba capaz de conduzir água através de tubulações até as torneiras correspondem ao sistema circulatório. No entanto, são extremamente raros os edifícios que possuem o sistema que instrumentaliza o fun-cionamento e manutenção de todos os outros, tornando todas essas

ações quase que imperceptíveis: o sistema nervoso.

Na grande maioria dos edifícios construídos os moradores só sen-tem a necessidade de intervir e fazer a manutenção dos siste-mas prediais diante de um caso emergencial, poucos lugares do mundo tem a cultura de fazer manutenções preventivas e as manutenções corretivas são muito mais caras por ser um trabalho mais urgente. Muitos edifícios acabam por não fazer um fundo reserva para manutenções porque os moradores nem sempre estão dispostos a pagar mais uma taxa para isso.

“os condomínios, por exemplo, não dimensionam taxa condominial para manutenção e às vezes eles chegam

para gente - quero fazer uma obra quanto é que custa?. Aí a gente diz - 400 mil. E a resposta é - ai meu deus

do céu vou ter que passar um ano jun-tando dinheiro para fazer uma obra. Não dimensionam aquela taxa e vai

entrando uma bola de neve.”

Franklin BorgesEngenheiro Douro Engenharia

13B r i e f i n g d e P ó s - O b r a

“A manutenção serve como elemento de conserva-ção. Como a gente não tem costume de fazer ma-

nutenção as pessoas acham caro, inclusive em edifícios de alto padrão, mas não é

uma coisa tão cara assim. Já fi z lau-do que era muito mais complicado

que eram laudos de prédios po-pulares de habitação social numa

condição muito pior do que um prédio de alto padrão. O custo para

você fazer o ensaio é o mesmo e no prédio Habitacional Popular vai ser dividido por famílias que não têm uma condição social fa-

vorável. Então, aí você fi ca com problema porque geralmente

esses são os apartamento que mais precisam, não fazem muita manutenção

geralmente (...) eles não tem como custear isso. Eles tem muitos outros problemas para

pensar, as vezes só querem um lugar para morar, claro.”

Franklin BorgesEngenheiro Douro Engenharia

Existe uma questão social e cultural forte na falta de manutenção de edifí-cios, mas é claro que esse é um problema atravessa de uma ponta a outra, não são somente moradores em situação de maior vulnerabilidade social que deixam de tomar medidas preventivas de manutenção, mas também moradores de edifícios de alto padrão. As pessoas sentem que o prédio funciona e só diante de uma situação emergencial é que buscam tomar medidas de manutenção, na grande maioria das vezes não faz parte do cotidiano dos moradores se preocupar com o funcionamento perfeito do edifício que estão instalados. Esses dois fatores apontam para uma ques-tão de extrema relevância:

B r i e f i n g d e P ó s - O b r a 14

Projeto

Pós-Obra

Licitação ObraUso e Operação

Aspectos de manutenção começam a ser considerados na escolha dos materiais.

Elaboração do manual de uso, operação e manutenção do edifício.

*Esse manual inclui o cronograma de manutenção e as medidas que devem ser tomadas para assegurar o usufruto dos termos de garantia

* Manutenções preventivas e corretivas.

Manutenção preventiva: é toda a ação sistemática de controle e monitoramento, com o objetivo de reduzir ou impedir falhas no desempenho de equipamentos.

Manutenção corretiva: consiste em substituir peças ou componentes que se desgastaram ou falharam e que levaram a máquina ou o equipamento a uma parada, por falha ou pane em um ou mais componentes.

Onde o pós-obra acontece

Entrega do manual no momento de pré-ocupação.

Vistoria técnica de pré-ocupação.

15B r i e f i n g d e P ó s - O b r a

Manutenções Prediais

ManutençãoPreventiva

ManutençãoCorretiva

Alerta de cronograma de manutenção

Aciona aparato técnico

Alerta deemergência

Entrega

Nem sempre o condomínio recebe um laudo ou diagnostico.

Problemática

Problemática

Problemática

Problemática

Problemática*Raramente os usuários tomam medidas preventiva

Nem sempre tem dinheiro para bancar a obra

Construtoras demoram para dar o preço e enviam valores distorcidos

Demora na decisão de contratação

Laudo com especificações de possíveissoluções

Assembléia condominial para definirsolução e atividades prioritárias

Licitação de contratação das empresas

Assembléia condominial para definir empresa

Acompanhamento da obra