AVALIAÇÃO DE EDIFICAÇÕES COM INSTALAÇÕES HOSPITALARES

(UMA SOLUÇÃO EXPEDITA)

Por diversas ocasiões o avaliador se depara com a necessidade de aferir o

preço de um imóvel onde há uma construção com fins hospitalares ou

similares, tais como, clínicas médicas, odontológicas, laboratórios, e outros.

A concepção arquitetônica destas edificações deve cumprir normas

específicas e requisitos mínimos para garantir qualidade dos ambientes, em

harmonia com instalações elétrica, hidráulica, sanitária, fluido-mecânica,

comunicações, climatização, gás, oxigênio, ar condicionado,

etc., no qual, o projeto e as especificações dos materiais de acabamento

são elaborados com características tão específicas que sempre elevam os

custos em comparação ao de uma construção padrão.

Pela especificidade dos materiais e sistemas ali implantados, e pela raridade

da literatura sobre o assunto, torna-se muito difícil a ponderação da influência

no valor daquelas mesmas instalações para que se possa ter caminho prático

e rápido para as avaliações dessas construções.

O ideal e quando aplicável, seria o profundo estudo e orçamento da influência

dessas instalações para a verificação do custo adicional que representam às

construções padrão.

Enquanto não surge um estudo dessa dimensão é necessário pensar uma

maneira prática de ponderar tais custos. Para tal foram efetuadas pesquisas

sobre o tema, compiladas neste artigo com objetivo de apresentar

parâmetros ao avaliador quanto diante de situações similares a esta.

Pelas pesquisas realizadas, foi possível identificar quais os itens mais

importantes na formação desses custos em recentes obras científicas

disponíveis que tratam do assunto e que deu embasamento teórico e

metodológico para o desenvolvimento deste artigo.

A Agência Nacional de Vigilância Sanitária - ANVISA, pela Portaria nº

1412/95, baseado nas Normas para Projetos Físicos de Estabelecimentos

Assistenciais de Saúde, estabelece custos para o metro quadrado de

construção hospitalar para os diversos Estados da Federação.

Tais valores, contudo, além de serem ultrapassados, portanto inadequados

para a atualidade, não têm sua composição divulgada, o que impede o

conhecimento dos tipos de equipamentos que estão incluídos no custo.

Em 1995 o Ministério da Saúde fez publicar estudo do Engenheiro Juan Luis

Mascaró intitulado O Custo das Decisões Arquitetônicas no Projeto de

Hospitais – que analisa a influência no custo das edificações hospitalares da

variação de algumas características dos edifícios (tamanho e forma dos

compartimentos, número de pavimentos, altura do prédio e sistema de

circulação), disponível em: http://www.anvisa.gov.br/servicosaude/manuais/custos.pdf

Nesse específico e focado estudo, o eng. Mascaró apresenta uma tabela de

custo médio das diversas instalações que compõem uma construção

hospitalar.

Isso resolveria o problema dos avaliadores se não fossem dois aspectos: a

antiguidade do estudo, que é de 1995 (e baseado em dados de 1992), não

podendo garantir sua validade atual e, principalmente, o fato de as

composições dos custos, tais quais aquelas do estudo da ANVISA, não terem

sido apresentadas impedindo a verificação da sua aplicabilidade a cada caso.

Em 2008 a engenheira civil Margarete Moreno de Moura apresentou

monografia com o título “Os Custos de Construção Civil em Obras de

Estabelecimentos Assistenciais de Saúde” para o curso de Especialização de

Arquitetura Especialização de Arquitetura em Sistemas de Saúde da

Faculdade de Arquitetura da Universidade Federal da Bahia onde a questão é

tratada de forma abrangente e cujas conclusões podem ser balizadoras para

o objetivo aqui perseguido.

Este trabalho de pesquisa pode ser acessado no endereço eletrônico:

http://bvsms.saude.gov.br/bvs/publicacoes/monografias/custos_construcao_estabelecimentos_

assistenciais.pdf

Após amplos estudos e baseada nos princípios esposados pelo engenheiro

Mascaró, bem como em valores de custo atuais (2007) de casos reais, ela

concluiu pela seguinte participação proporcional dos equipamentos e

sistemas específicos nos custos das obras para instalação hospitalares.

Espaço (obras civis) - 75%

Instalações - 25%

Apresentou, também, planilhas que permitem identificar as instalações

especiais e sua participação porcentual no total.

1 Incêndio 0,17

1.1 Extintores 57,25

1.2 Iluminação de emergência 32,21

1.3 Sinalização de emergência 10,53

2 Instalações hidrosanitárias 3,49

2.1 Rede de água fria 17,13

2.2 Rede de esgoto 49,09

2.3 Rede de água quente 19,58

2.4 Obras civis 14,2

3 Louças, Metais Sanitários e Bancadas de Aço Inox 4,31

4 Instalações elétricas 10,43

4.1 Som ambiente 0,54

4.2 Telefone 0,51

4.3 Chamada de enfermagem 25,74

4.4 Informática 3,51

4.5 Tomadas estabilizadas 3,11

4.6 Pára-raios 11,59

4.7 Iluminação e tomadas 53,66

4.8 Obras civis 0,33

5 Instalações fluido mecânicas 6,59

5.1 Oxigênio 33,17

5.2 Vácuo 35,34

5.3 Ar comprimido 31,48

% SOBRE CUSTO TOTAL DA OBRA HOSPITALAR 25,00

Tabela 1: Valores percentuais das instalações especiais no custo total da obra hospitalar.

Conhecendo-se a composição porcentual do custo das instalações

hospitalares é possível calcular qual é o acréscimo que representam sobre o

custo de construção padrão.

Para tal basta retirar desse custo as porcentagens das instalações

redundantes, contidas no rol considerado para os hospitais.

Considerando-se como padrão os prédios de escritórios e valendo-se das

porcentagens expostas no livro “Construções e Terrenos” de autoria do eng.

João Ruy Canteiro (PINI, 1980) para tais prédios, de seu custo total devem

ser descontadas as seguintes porcentagens:

- serviços de encanador 6,5%

- aparelhos sanitários 2,0%

- serviços de eletricidade 4,0%

- soma 12,5%

Todo o restante (87,5%) do prédio de escritório é composto pelos itens que o

trabalho de pesquisa da enga. Margarete Moreno de Moura considera como a

parte constituinte dos 75% do prédio hospitalar. Ou seja:

QHOSPITAL x 75% = QESCRITÓRIO x 87,5%

Pela expressão acima pode-se calcular qual é a porcentagem de acréscimo

que as instalações hospitalares representam sobre o custo (conhecido) dos

prédios de escritórios:

QHOSPITAL = QESCRITÓRIO x 87,5% / 75%

QHOSPITAL = QESCRITÓRIO x 116,7%

Em conclusão, de forma expedida e sem um orçamento especifico, o

avaliador pode considerar que em edificações com instalações hospitalares

ou similares, tais como, clínicas médicas, odontológicas, laboratórios, dentre

outros, haja um acréscimo ao custo ou preço de venda do padrão em torno

de 17% (dezessete por cento).

Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira arquiteta

Bibliografia

- ANVISA, Portaria nº 1412/95 - Normas para Projetos Físicos de

Estabelecimentos Assistenciais de Saúde. Brasília, 1995.

- CANTEIRO, João Ruy. Construções e Terrenos. Editora PINI, 1980.

- MASCARÓ, Juan Luis. Série Saúde & Tecnologia - Textos de Apoio à

Programação Física dos Estabelecimentos Assistenciais de Saúde: O

Custo das Decisões Arquitetônicas no Projeto de Hospitais.

Brasília, 1995

- MOURA, Margarete Moreno. Monografia do curso de Especialização de

Arquitetura Especialização de Arquitetura em Sistemas de Saúde da

Faculdade de Arquitetura da Universidade Federal da Bahia “Os Custos

de Construção Civil em Obras de Estabelecimentos Assistenciais de

Saúde”, UFBA, 2008.