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Norma Técnica SABESP NTS 297

CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO PARA INDENIZAÇÃO DE FAIXAS DE SERVIDÃO Procedimento

São Paulo Dezembro - 2012

NTS 297: 2012 Norma Técnica SABESP

19/12/2012

S U M Á R I O

1 OBJETIVO ..................................................................................................................... 1

2 CAMPO DE APLICAÇÃO .............................................................................................. 1

3 REFERÊNCIAS NORMATIVAS ..................................................................................... 1

4 DEFINIÇÕES E SIGLAS ................................................................................................ 2

5 REQUISITOS GERAIS ................................................................................................... 2

6 REQUISITOS ESPECÍFICOS ........................................................................................ 2

ANEXO A LOTES URBANOS ........................................................................................ 11

ANEXO B GLEBAS URBANIZÁVEIS ............................................................................. 16

ANEXO C INCLUSÃO DA PARCELA VC - GLEBAS URBANIZÁVEIS ......................... 18

ANEXO D GLEBAS RURAIS................................................................................ 19

Norma Técnica SABESP NTS 297: 2012

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CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO PARA INDENIZAÇÃO DE FAIXAS DE SERVIDÃO

1 OBJETIVO

Esta Norma tem por objetivo definir critérios de avaliação para instituição de faixa de servidão de passagem em decorrência da implantação de tubulação subterrânea de adutoras, redes de distribuição, emissários, coletores tronco, redes coletoras ou interceptores.

2 CAMPO DE APLICAÇÃO

Esta norma se aplica quando as faixas de servidão que ocorrem em lotes urbanos, glebas urbanizáveis ou glebas rurais.

3 REFERÊNCIAS NORMATIVAS

NTS 132 Faixas de Servidão e de Desapropriação para Sistemas Lineares de Água e de Esgotos

NBR 14653 – 1 Avaliação de bens – Procedimentos gerais

NBR 14653 – 2 Avaliação de bens – Imóveis urbanos

NBR 14653 – 3 Avaliação de bens – Imóveis rurais

NBR 14653 – 4 Avaliação de bens – Empreendimentos

PI0021 Política Institucional - Patrimônio

PE- PR 0022 Regularização Imobiliária

4 DEFINIÇÕES E SIGLAS

SERVIDÃO – Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outra

DESAPROPRIAÇÃO – Transferência unilateral e compulsória da propriedade de um bem ou direito, do detentor do mesmo para o poder público, ou por sua delegação, por utilidade pública ou interesse social, mediante indenização prévia e justa.

INDENIZAÇÃO – Justo valor obtido na avaliação da servidão e demais ônus dela decorrentes, desde que devidamente comprovados.

LOTE URBANO – Porção de terreno proveniente de parcelamento de solo urbano

GLEBA URBANIZÁVEL - Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimentos.

GLEBA RURAL - Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização.

ÁREA EDIFICANTE (AE) – Projeção do terreno passível de receber edificação conforme legislação específica.

ÁREA EDIFICANTE DEPRECIADA (AD) - Projeção do terreno passível de receber edificação conforme legislação específica, excluída a porção coincidente com a faixa de servidão.

TESTADA EQUIVALENTE (TEQ) – Corresponde à projeção da testada edificável do terreno até o limite da faixa de servidão acrescida do recuo lateral imposto pela legislação específica, quando couber.

TESTADA DE REFERÊNCIA (TREF) – Medida de frente do imóvel para o módulo padrão da região conforme normas específicas.


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PROFUNDIDADE EQUIVALENTE (PEQ) - Corresponde à projeção da profundidade do terreno até o limite da faixa de servidão acrescida do recuo de frente imposto pela legislação específica, quando couber.

PROFUNDIDADE REFERÊNCIA (PREF) – Intervalo para a profundidade do imóvel para o módulo padrão da região conforme normas específicas.

APROVEITAMENTO EFICIENTE – Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, dentre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.

ÁREA DE SERVIDÃO (As) - Correspondente à faixa determinada pelo cadastro de propriedade, necessária à operação da obra línea.

VALOR UNITÁRIO (Vu) – Volume unitário do imóvel, ou da porção do móvel, onerado pela obra linear.

5 CONSIDERAÇÕES GERAIS

O avaliador deve verificar a existência de eventuais remanescentes prejudicados e/ou inaproveitáveis em razão da implantação da faixa previamente cadastrada, devendo nesses casos estender a indenização a tais porções, podendo inclusive sugerir a retificação do cadastro de propriedade com a inclusão da mesma. Cabe ao avaliador efetuar análise crítica dos resultados obtidos a partir da aplicação dessa norma. Essa norma se propõe a estabelecer limites para indenização de faixa de servidão de passagem para os casos apresentados no item 6 da mesma, cabendo ao avaliador ponderar critérios complementares, devidamente justificados, para outras situações.

6 REQUISITOS ESPECÍFICOS

6.1 Lotes Urbanos

6.1.1 Posição da tubulação e ônus serviente

No presente trabalho serão estudados os casos de servidão de passagem com alinhamento aproximadamente longitudinal e/ou transversal ao lote urbano, cabendo ao avaliador ponderar situações intermediárias entre tais posições.

Neste contexto, busca-se definir critérios que possibilitem ponderar de forma homogênea os seguintes ônus decorrentes da instituição da servidão de passagem:

1. Perda da exclusividade;

2. Perda de área edificante do lote e/ou remanescente edificante inaproveitável após a

instituição de servidão;

3. Redução da testada edificante do lote, para o caso de servidão aproximadamente

longitudinal;

4. Afastamento da edificação em relação ao alinhamento do logradouro público, para o

caso de servidão aproximadamente transversal.

Havendo a sobreposição de efeitos (ex.: redução de área, testada, profundidade), a indenização corresponderá, a princípio, à soma de cada uma das parcelas especificadas, cabendo ao avaliador verificar e excluir eventual parcela simultaneamente ponderada por um ou mais efeitos.


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Na impossibilidade de aproveitamento eficiente do imóvel em face da instituição da faixa de servidão deve – se desapropriar integralmente o imóvel em consonância com as normas técnicas vigentes.

Para o entendimento dos esquemas ilustrativos apresentados a seguir deve-se consultar a legenda abaixo:

LEGENDA

Recuo

Servidão

Área Edificante

Área Edificante Prejudicada

Área Remanescente Prejudicada

NOTA: A delimitação e cálculo da área edificante está apresentada no ANEXO A deste

procedimento.

6.1.2 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

a) Avaliação de faixas de servidão longitudinais (casos 1, 2 e 3).

SITUAÇÃO DESCRIÇÃO INDENIZAÇÃO

1º CASO

Faixas de servidão totalmente coincidente com o recuo lateral imposto pelas posturas municipais.

Instituição de Servidão:

.3

u

AsV

ÁREA EDIFICANTE

LOGRADOURO


4 19/12/2012


2º CASO

ÁR EA EDIFIC ANTE

LOGRADOURO

Faixa de servidão longitudinal, parcialmente coincidente com o recuo lateral imposto pelas posturas municipais, sem redução da área edificante do lote e eventual redução da testada equivalente.

NOTA: A linha tracejada (- - -) define a região onde é possível localizar a área edificante obedecendo aos recuos impostos pelas posturas municipais. A porção destacada em verde corresponde a área edificante que atende à taxa de ocupação. Para detalhes da locação e cálculo da área edificante vide ANEXO A.


.3

u

AsV

Redução da testada equivalente:

0,25 0,25

0,25. .

eq Antes eq Depois

ref

t tVu At

t

Onde:

eqt: testada equivalente;

reft : testada de referência.


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SITUAÇÃO

DESCRIÇÃO INDENIZAÇÃO

3º CASO

ÁR EA EDIFIC ANTE

LOGRADOURO

Faixa de servidão longitudinal, parcialmente coincidente com o recuo lateral imposto pelas posturas municipais, com redução da área edificante do lote e eventual redução da testada equivalente.

a. A Área Edificante Depreciada (Ad) está indicada em vermelho na ilustração ao lado, e corresponde à diferença entre a Área Edificante original do lote (Ae), e esta mesma área após a servidão;

b. Deve-se incluir na Área Edificante Depreciada do lote (Ad), eventual trecho edificante que não tenha sido atingido pela referida servidão, mas que não comporte aproveitamento construtivo;

c. Recomenda-se a elaboração de croqui do lote, apresentando os recuos construtivos e a posição da faixa de servidão, para a determinação e visualização da Área Edificante Depreciada (Ad).


.3

u

AsV

Perda da área edificante:

2

1. . du

e

AV k

A

Valores sugeridos para K1

Testada (m)

K1

5,00 1.500

6,00 300

7,00 200

8,00 170

9,00 160

10,00 155


0,25 0,25

0,25. .

eq Antes eq Depois

ref

t tVu At

t


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b) Avaliação de faixas de servidão transversais (casos 1 e 2)


1º CASO

ÁREA EDIFICANTE

LOGRADOURO

Faixa de servidão transversal, coincidente com o recuo de frente imposto pelas posturas municipais.


.3

u

AsV

2º CASO

ÁREA EDIFICANTE

LOGRADOURO

Faixa de servidão transversal, parcialmente coincidente com o recuo de frente imposto pelas posturas municipais, com redução da área edificante do lote e eventual afastamento da edificação em relação ao recuo de frente do lote (redução da profundidade equivalente). NOTA : Deve-se incluir na Área Edificante Depreciada do lote (Ad), eventual trecho edificante que não tenha sido atingido pela referida servidão mas que não comporte aproveitamento construtivo (destacado em azul); Para o cálculo da profundidade equivalente do lote consultar Anexo A Valores sugeridos para K1

Testada (m)

K1

5,00 1.500

6,00 300

7,00 200

8,00 170

9,00 160

10,00 155

Perda da exclusividade:

.3

u

AsV

Perda da área edificante:

2

1. . du

e

AV k

A

Redução da Profundidade Equivalente:

Se Pref.(Min.) < Peq(Depois) < Pref.(Máx) = 0

Se Peq(depois) < Pref.(Min.)

0,25 0,25

0,25. .

eq Antes eq Depois

ref

t tVu At

t

Onde:

Peq: profundidade edificante.

Pref: profundidade de referência.


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6.2 Glebas urbanizáveis Face às características inerentes a este tipo de imóvel, admite-se a segmentação do mesmo em duas porções, a saber:

a) Porção diretamente desmembrável: compreende o segmento do imóvel que confronta com logradouro público oficial e cujo parcelamento é feito pelo simples desdobro em lotes, atendendo à legislação pertinente. Neste caso, os lotes oriundos do referido segmento se beneficiam pela preexistência dos melhoramentos públicos.

b) Porção interna ou loteável: compreende o segmento restante do imóvel que, pela posição interna ao imóvel, prescinde de prévia abertura de ruas e implementação de melhoramentos públicos para o parcelamento em lotes.

6.2.1 – Convenções e nomenclatura

Considerando o exposto no item anterior e, com o intuito de facilitar o entendimento expresso nesta norma, adota - se as seguintes convenções e nomenclaturas, indicadas na figura A.

LOGRADOURO PÚBLICO EXISTENTE

SEGMENTO DIRETAM ENTE DESMEM BRÁVEL

(SD)

SEGMENTO LOTEÁVE L

(SL)

Figura A — Segmentação da gleba urbanizável

Admite-se que o segmento diretamente desmembrável da gleba (SD) constitui a porção de maior valor do imóvel, em face de confrontação com o logradouro público existente e respectivos melhoramentos públicos.

A profundidade deste segmento é definida pela profundidade de referência (Pr) limite da

região na qual se enquadra o imóvel, podendo se estender até duas vezes (2) este limite se detectado potencial de aproveitamento na região. Na avaliação da gleba, contudo, deve-se considerar este tipo de parcelamento mediante correção no valor unitário do lote resultante.

O segmento loteável da gleba (SL) constitui a porção "interna", cujo parcelamento é admitido, quanto for possível, em lotes enquadrados no padrão de ocupação estabelecido para a região do imóvel.


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6.2.2. Considerações gerais sobre a instituição de servidão de passagem em glebas urbanizáveis

a) Na avaliação para instituição de servidão de passagem deve-se ponderar a localização da obra linear em relação à gleba. Se a faixa avaliada estiver inserida na porção frontal da gleba (porção desmembrável), ou no miolo da gleba (porção interna ou loteável), deve-se adotar o respectivo valor unitário da porção atingida. Caso a obra linear esteja inserida em ambas as porções deve-se adotar o valor unitário médio da gleba.

b) Na apuração do valor unitário da porção da gleba urbanizável atingida pela obra linear dar-se-á prioridade ao Método Comparativo Direto;

c) Na impossibilidade de utilização do Método Comparativo Direto pode ser feito o uso do Método Involutivo, considerando as eventuais despesas com urbanização da(s) porção(ões) atingida(s).

d) Os valores unitários das porções diretamente desmembrável da gleba (VUGD) e interna ou loteável (VUGL), podem ser apurados através pelos seguintes métodos:

Estatístico;

Involutivo;

Composto. e) No uso do Método Involutivo ou Composto, o prazo total do empreendimento deve ser admitido igual para os cálculos dos segmentos desmembráveis e loteáveis, uma vez que se trata de um único empreendimento. Tal distinção é meramente didática, para fins de cálculo.

f) Para a apuração do valor unitário de glebas urbanizáveis de grandes dimensões, cujo aproveitamento urbano não se dará de forma homogênea e contemporânea em toda a extensão da gleba, o avaliador pode adotar, para fins de cálculo do respectivo valor unitário, a situação paradigma de uma "gleba ideal", com dimensões adaptadas à realidade do mercado local.

6.2.3. Critérios para apuração do valor unitário da gleba

A determinação do valor unitário da gleba nos segmentos que a constituem (porção desmembrável e loteável) pode ser obtida pela aplicação dos seguintes critérios:

Método Estatístico (Mínimos Quadrados);

Método Involutivo;

Método Composto.

a) Método estatístico

Para a formulação deste método pressupõe-se a existência de um número significativo de elementos de pesquisa (glebas), cujas características físicas e a segmentação em porção desmembrável e loteável é de conhecimento do avaliador.

A formulação deste método parte das premissas básicas apresentadas nos itens 2 e 3 deste procedimento, onde admite-se que o valor total da gleba (VTG) é composto pelo valor do segmento desmembrável (VGD) e do segmento loteável (VGL), sendo que o segmento desmembrável possui valor unitário k vezes superior ao do segmento loteável

(VUD = k VUGL).

Assim teremos:


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VTG (1) = SD (1) VUGD(1) + SL(1) VUGL(1) substituindo VUD(1) por k VUL(1) e considerando n elementos de pesquisa

VTG(1) = SD(1) k VUGL(1) + SL(1) VUGL(1)

VTG(2) = SD(2) k VUGL(2) + SL(2) VUGL(1)

VTG(n) = SD(n) k VUGL(n) + SL(n) VUGL(1)

Resolvendo o conjunto de equações acima pelo Método dos Mínimos Quadrados obtém- se os valores estimados para VUGD e VUGL.

O Anexo B apresenta um exemplo da aplicação desse método

b) Método involutivo

Admite-se a avaliação individual de cada segmento da gleba, adotando um conjunto de parâmetros que represente a eventual valorização pela venda dos lotes, e os respectivos custos e prazos pertinentes ao segmento em estudo.

Torna-se oportuno observar que os valores unitários obtidos por este procedimento devem conduzir a um valor unitário médio ponderado da gleba próximo daquele que seria obtido a partir dos parâmetros médios urbanísticos, admitido a avaliação da gleba como um todo.

Quando fizer uso do Método Involutivo, o avaliador deve considerar as posturas municipais vigentes na definição das porções desmembráveis e internas da gleba

c) Método composto

Consiste em obter o valor unitário médio de mercado para glebas urbanizáveis através de pesquisa de preços.

A relação entre os valores unitários da porção desmembrável (VUGD) e a porção interna ou loteável (VUGL) é obtida com auxílio do método involutivo, considerando, para cada uma das porções, o mesmo prazo para a urbanização e respectiva venda dos lotes. Admite-se, portanto, que a urbanização das porções desmembrável e loteável ocorram concomitantemente.

6.2.4. Cálculo do valor indenizatório devida à Instituição de servidão de passagem

Para as avaliações de faixas de servidão cabe aplicar o exposto nos itens a – f do item 6.2.2.2, para a determinação do valor unitário da gleba, acrescido dos seguintes itens complementares:

a) Para o cálculo do montante indenizatório devido à instituição de servidão de passagem aplica-se a fórmula seguinte:

Montante Indenizatório = VS + Vc + DR

Onde: VS : valor corresponde à instituição de servidão, fixado em 1/3 do valor de mercado da referida faixa (ônus exclusivo sobre a faixa);

Vc: Em casos excepcionais, é admitida a inclusão de uma parcela ―Vc‖; (Vide

Anexo C).


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DR : valor correspondente a eventual desvalorização do remanescente, calculado de acordo com os critérios de desvalorização de remanescentes apresentados neste procedimento.

b) Nos casos gerais de instituição de servidão de passagem, onde a implantação da obra é compatível com o uso mais eficiente da gleba, o montante indenizatório corresponde exclusivamente a 1/3 do valor da faixa onerada;

c) Considera-se como uso compatível os seguintes casos:

- Servidões de tubulação subterrânea em que a faixa se estenda em segmento da gleba absorvível por ruas, áreas verdes ou institucionais do futuro loteamento, ou mesmo aquelas que situadas dentro dos hipotéticos lotes, não lhe causem prejuízo além daquele suportado pela alíquota de 1/3, conforme procedimentos específicos de lotes urbanos;

- Acessos que se estendam por ruas ou áreas institucionais do futuro loteamento, salvo caso descrito abaixo;

d) Ocorrendo o cercamento do acesso, este deverá preferencialmente ser avaliado como desapropriação, cabendo ainda estudo da eventual desvalorização do remanescente, quer por encravamento ou outro prejuízo observado no momento da análise. Recomenda-se evitar o referido cercamento;

6.2.4.1 Desvalorização da área não onerada

Caso o avaliador tenha usado o conceito de ―gleba ideal‖ para efeito de cálculo, deve também ponderar a eventual posição da servidão nesta gleba ideal para cálculo de desvalorização.

6.3 Glebas rurais

6.3.1 Determinação do valor unitário da gleba rural

A determinação do valor unitário de glebas rurais deve ser pautada no "Método Comparativo de Dados de Mercado", mediante adequada homogeneização e saneamento de pesquisa de preços de imóveis assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas.

6.3.2. Considerações gerais sobre a avaliação de glebas rurais

a) Instituição de servidão de passagem

Para a apuração do montante indenizatório devido à instituição de servidão de passagem incidente sobre imóvel rural, aplica-se a fórmula seguinte:

Montante Indenizatório = VS + VC + DR

Onde:

VS: valor corresponde à instituição de servidão, fixado em 1/3 do valor de mercado da referida faixa (ônus exclusivo sobre a faixa);

VC: valor complementar, apurado em função do tipo de uso permitido sobre a faixa, de acordo com tabela constante no Anexo D;

Obs: Em casos excepcionais é admitida a consideração de uma parcela devido à desvalorização do remanescente "DR", desde que devidamente justificados no corpo do laudo.

b) Considerações gerais


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a) Nos casos gerais de instituição de servidão de passagem de tubulações ou acessos, onde a implantação da obra é compatível com o uso mais eficiente da gleba, o montante indenizatório corresponde exclusivamente a 1/3 do valor da faixa onerada;

b) Ocorrendo o cercamento de acesso, este deverá preferencialmente ser avaliado como desapropriação, cabendo ainda estudo da eventual desvalorização do remanescente, quer por encravamento ou outro prejuízo observado no momento da análise. Recomenda-se evitar o referido cercamento;

c) O estudo de eventual desvalorização do remanescente deve, preferencialmente, estar pautado no critério "Antes e Depois".

d) No caso de acesso aflorante, deve ser verificado o seccionamento físico do imóvel e eventualmente a inclusão do custo de obras compensatórias para o reestabelecimento da ligação física entre as partes, caso não estejam contempladas em projetos.


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ANEXO A – LOTES URBANOS

1. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA EDIFICANTE

Para efeito deste procedimento, a área edificante (Ae) de um lote urbano será definida

como o menor valor entre o produtório da área total (At) pela taxa de ocupação (To),

definida pela legislação municipal, ou a área total do lote (At) excluída a área coincidente

com os recuos obrigatórios (Ar):

Ae = To At (Eq. 1)

e/ou

Ae = At – Ar (Eq. 2)

Geralmente a área edificante (Ae) é limitada pela taxa de ocupação (To), e nestes casos,

seu posicionamento no lote poderá assumir diversas configurações, conforme exemplos

abaixo:

10,00m

25

,00

m

10,00m 10,00m 10,00m

Logradouro

(Fig. 1)

Logradouro

(Fig. 2)

Logradouro

(Fig. 3)

Logradouro

(Fig. 4)

30

,00

m

35

,00

m

40

,00

m

Considerando a variedade de posições que a área edificante (Ae) poderá assumir no

interior de um lote urbano, para a sua correta definição sugere-se o seguinte roteiro:

1º Passo – Define-se a vocação de uso do imóvel, conforme características da região e possibilidades legais;

2º Passo – Define-se, de acordo com as posturas legais e para o uso proposto, a taxa de ocupação e os recuos construtivos do imóvel;


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ANEXO A – LOTES URBANOS (continuação)

3º Passo – Calcula-se a área edificante de acordo com as equações 1 e 2, adotando-se o menor valor entre elas.

Exemplificando o roteiro sugerido, constata-se através das figuras anteriores que, a

medida que o lote ganha profundidade a área edificante (Ae), permitida pela legislação

municipal, torna-se inferior à área delimitada pelos recuos.

Nestes casos, sendo necessário recuar a posição original da área edificante, de modo a

compatibilizá-la com eventual faixa de servidão, cabe ao avaliador ponderar eventual

desvalorização do lote, decorrente da perda de área edificante ou recuo da edificação,

que será calculada de acordo com os critérios estabelecidos neste procedimento.

Especial atenção deve ser dada aos casos de uso R1 (residência unifamiliar), posto que a

legislação do município de São Paulo permite a utilização dos fundos do lote para erguer

construções. Neste caso, a área edificante do lote poderá assumir as seguintes

configurações, exemplificada nos esquemas abaixo, cabendo ao avaliador ponderar a

compatibilidade desta configuração com o padrão da região:

10,00m

25

,00

m

10,00m

Logradouro (Fig. 5)

Logradouro (Fig. 6)

30

,00

m

2. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA EDIFICANTE APÓS A INSTITUIÇÃO DE

SERVIDÃO

Para o cálculo da área edificante após a instituição de servidão pode-se seguir os passos

sugeridos no item anterior, ponderando a influência da faixa de servidão proposta.

A área edificante depreciada (Ad) corresponderá à diferença entre as áreas , antes e

depois da instituição de servidão de passagem.

Ad = Ae(antes) – Ae(depois)


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Eventual remanescente cuja forma inviabilize à sua adequada ocupação em relação ao

padrão estabelecido para região, deve ser acrescido à área edificante depreciada (Ad).

3. CARACTERIZAÇÃO DA TESTADA EQUIVALENTE DE UM IMÓVEL (Teq)

Considera-se testada equivalente (Teq) de um lote urbano o somatório da testada edificante (Te) e aos recuos laterais (Rl) impostos pelas posturas municipais. Via de regra, a testada equivalente, antes da instituição da servidão, corresponde à testada física do terreno.

LOGRADOURO

Te Rl

Teq

Teq = Te + Rl (Eq. 3)

NOTA: Para fins deste procedimento, considera-se testada edificante (Te) ao segmento do terreno perpendicular aos lados do terreno, quando paralelos, lindeiro ao alinhamento predial.

Para o cálculo do montante indenizatório devido à redução da testada equivalente do lote,

de acordo com o 2º Caso do item 6.1.2, alínea a deste procedimento utiliza-se a

ilustração abaixo.


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ÁR EA EDIFIC ANT E

LOGRADOURO

ÁR EA EDIFIC ANT E

LOGRADOURO

Te (antes) RlTe (depo is) Rl

Teq. (depo is) = Te (depois ) + Rl Teq. (antes) = Te (antes) + Rl


0,25 0,25

0,25

( ) ( ). .

Teq Antes Teq DepoisVu At

Tref

NOTA: A testada equivalente depois (Teq.

(depois)) correspondo ao somatório da testada

edificante após a servidão (Te (depois)) ao recuo

lateral (Rl) obrigatório imposto pelas posturas

municipais. Neste cálculo, a perda da testada

edificante, devido à servidão, é excluída do

cálculo.

Nos casos de servidão de passagem longitudinal, cuja redução da testada edificante (Te)

inviabilize a construção de edificações compatíveis com o padrão de ocupação

estabelecido para a região, cabe ao avaliador verificar a necessidade de desapropriação

integral do lote.

Recomenda-se que a testada edificante (Te) de um lote, após a instituição de servidão

nunca seja inferior a 3,00m, acrescido dos respectivos recuos laterais.

4. CARACTERIZAÇÃO DA PROFUNDIDADE EQUIVALENTE DE UM IMÓVEL (Peq)

Considera-se profundidade equivalente (Peq) de um lote urbano ao somatório da profundidade edificante (Pe) aos recuos de frente (Rft) e fundos (Rfd) impostos pelas posturas municipais.


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ÁREA EDIF ICANTE

LOGRADOURO

Rft

(a

nte

s)Pe

(a

nte

s)Rfd

Pe

q.

Peq = Pe + Rft + Rfd (Eq. 4)

NOTA: (1) Via de regra, a profundidade equivalente, antes da instituição da servidão, corresponde à profundidade física do terreno. (2) Para fins deste procedimento, considera-se profundidade edificante (Pe) ao segmento do terreno perpendicular à frente do terreno, quando aproximadamente paralelos, onde é possível erguer construções.

Para o cálculo da montante indenizatório devido à redução da profundidade equivalente

do lote, de acordo com o 2º Caso do item 6.2.1, alínea b deste procedimento, utiliza-se a

ilustração abaixo.

ÁREA EDIFICANTE

LOGRADOURO

ÁREA EDIFICANTE

LOGRADOURO

Pe

(d

epo

is)

Rfd

Rft

Pe

(a

nte

s)Rfd

Pe

q. (a

nte

s) =

Pe

(a

nte

s) +

Rft +

Rfd

Pe

q. (d

epo

is)

= P

e (

dep

ois

) +

Rft

+ R

fd Rft

NOTA: Para fins deste procedimento, limita-se a redução da profundidade edificante até o seu valor médio (1/2 Pe). Cabe ao avaliador, nestes casos, verificar eventual necessidade de desapropriação integral do lote se não houver possibilidade de uso da área remanescente nos termos deste procedimento.

Redução da Profundidade Equivalente:

se Pref.(Min.) < Peq(Depois) < Pref.(Máx) = 0

se Peq(depois) < Pref.(Min.)

0,50 0,50

0,50

( ) ( ). .

Peq Antes Peq DepoisVu At

Pref

NOTA: A profundidade equivalente depois (Peq. (Depois)) corresponde ao somatório da profundidade edificante depois (Pe(Depois)) aos recuos de frente (Rft) e fundos (Rfd). Analogamente ao cálculo da redução da testada, a perda da profundidade edificante é excluída do somatório.


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ANEXO B – GLEBAS URBANIZÁVEIS

I — UTILIZAÇÃO DO MÉTODO ESTATÍSTICO PARA A DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA GLEBA

I.1 — PESQUISA DE PREÇOS

Para fins deste exemplo comparativo admite-se CONSTANTE as demais características das glebas (localização, topografia, superfície, etc) .

1 — Área Total = 50.000,00m² Área Desmembrável = 20.000,00m² Área Loteável = 30.000,00m² Valor Total = R$540.000,00 2 — Área Total = 60.000,00m² Área Desmembrável = 20.000,00m² Área Loteável = 40.000,00m² Valor Total = R$627.200,00 3 — Área Total = 35.000,00m² Área Desmembrável = 10.000,00m² Área Loteável = 25.000,00m² Valor Total = R$388.500,00 4 — Área Total = 40.000,00m² Área Desmembrável = 15.000,00m² Área Loteável = 25.000,00m² Valor Total = R$447.653,00 I.2 — RESULTADO DO MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS

RESUMO DOS RESULTADOS

Estatística de regressão

R múltiplo 0,988296581

R-Quadrado 0,976730132

R-quadrado ajustado 0,465095197

Erro padrão 19579,71197

Observações 4

ANOVA

gl SQ MQ F F de significação

Regressão 2 32182757515 16091378757 41,97402915 0,108498385

Resíduo 2 766730241,8 383365120,9

Total 4 32949487757

Coeficientes Erro padrão Stat t valor-P 95% inferiores 95% superiores Inferior 95,0%

Interseção 0 #N/D #N/D #N/D #N/D #N/D #N/D

VUD 11,43522222 3,488598759 3,277884048 0,081811646 -3,575017199 26,44546164 -3,575017199

VUL 10,40946667 1,910784234 5,447745737 0,032082354 2,188019942 18,63091339 2,188019942


18 19/12/2012

ANEXO B – GLEBAS URBANIZÁVEIS (Continuação)

RESULTADOS DE RESÍDUOS RESULTADOS DE PROBABILIDADE

Observação Previsto (a) VTG Resíduos Resíduo padrão Percentil VTG

1 540988,4444 -988,4444444 -0,071393877 12,5 388500

2 645083,1111 -17883,11111 -1,291670598 37,5 447653

3 374588,8889 13911,11111 1,004778928 62,5 540000

4 431765 15888 1,147566681 87,5 627200


19/12/2012 19

ANEXO C– INCLUSÃO DA PARCELA VC ( GLEBAS URBANIZÁVEIS)

I – ALÍQUOTAS PARA INDENIZAÇÃO

As alíquotas apresentadas a seguir têm por objetivo Indenizar eventual ônus incidente exclusivamente sobre a faixa, não se prestando para cobrir desvalorização de remanescente, que é objeto de parcela própria. Sugere-se a aplicação das alíquotas complementares (VC), descritas abaixo em casos excepcionais, tais como: tubulação total ou parcialmente aflorante, acesso em circunstancias particulares não se justificam a desapropriação.

A tabela abaixo sugere valores complementares de indenização.

TABELA 1 — Valores sugeridos para a alíquota indenizatório das parcelas VS e VC

Situação Exemplo Alíquota

(VS)

Complementar (VC)

Indenização (VS + VC)

Tubulação enterrada, superfície livre para o uso praticado na propriedade.

0,333

– 0,333

Tubulação enterrada, superfície livre, porém com restrições ao uso praticado

na propriedade (sem interesse ao proprietário).

Plantio de cultura.

0,333

0,667

Tubulação enterrada, superfície livre, porém com restrições ao uso praticado

na propriedade (com algum uso para o

proprietário).

Plantio de cultura.

0,167

0,500

Tubulação aparente, porém não impedindo a

passagem. 0,467 0,800

Tubulação aparente, obstruindo

significativamente na passagem.

0,617 0,950

Acesso cercado. Desapropriação

Acesso pavimentado, não útil ao proprietário.

0,333

0,617 0,950

Acesso pavimentado, útil ao proprietário.

– 0,333

Acesso não pavimentado, não útil ao proprietário.

0,617 0,950

Acesso não pavimentado, útil ao proprietário ou

coincidente com caminho existente.

- 0,333


20 19/12/2012

ANEXO D – GLEBAS RURAIS

I – ALÍQUOTAS PARA INDENIZAÇÃO

As alíquotas apresentadas a seguir têm por objetivo Indenizar eventual ônus incidente exclusivamente sobre a faixa, não se prestando para cobrir desvalorização de remanescente, que deverá ser objeto de análise própria. Sugere-se a aplicação da alíquota complementar (VC) em casos excepcionais, tais como: tubulação total ou parcialmente aflorante, acesso em circunstancias particulares que não se justifica a desapropriação.

A tabela 1 sugere valores complementares de indenização.

TABELA 1 — Valores sugeridos para a alíquota indenizatório das parcelas VS e VC

Situação Exemplo Alíquota

(VS)

Complementar (VC)

Indenização (VS + VC)

Tubulação enterrada, superfície livre para o uso praticado na propriedade.

0,333

– 0,333

Tubulação enterrada, superfície livre, porém com restrições ao uso praticado na propriedade (sem interesse ao proprietário).

Plantio de cultura.

0,333

0,667

Tubulação enterrada, superfície livre, porém com restrições ao uso praticado na propriedade (com algum uso para o proprietário).

Plantio de cultura.

0,167

0,500

Tubulação aparente, porém não impedindo a passagem.

0,467 0,800

Tubulação aparente, obstruindo significativamente na passagem.

0,617 0,950

Acesso cercado. (Vide item 4.3 c)

Desapropriação

Acesso não útil ao proprietário.

0,333

0,617 0,950

Acesso útil ao proprietário ou coincidente com caminho existente.

– 0,333


19/12/2012 21

Sabesp - Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo

Diretoria Tecnologia, Empreendimentos e Meio Ambiente - T

Superintendência de Pesquisa, Desenvolvimento Tecnológico e Inovação - TX

Departamento de Normalização e Acervo Técnico - TXA

Rua Costa Carvalho, 300 - CEP 05429-900

São Paulo - SP - Brasil

Telefone: (011) 3388-8096 / FAX: (011) 33888695

e -mail : [email protected]

- Palavras Chave: avaliação; faixa de servidão; indenização.

- 20 páginas

Considerações finais:

1) Esta norma técnica, como qualquer outra, é um documento dinâmico, podendo

ser alterada ou ampliada sempre que for necessário. Sugestões e comentários devem ser enviados a TXA Departamento de Acervo e Normalização Técnica

2) Tomaram parte na elaboração desta revisão

DIRETORIA

UNIDADE NOME

M ME/S Evano J. Nogueira

C CPI Luiz Henrique Cappellano

C CPI Ewerton Meirelles

R RMA Sílvio Noriaki Yamaia

T TXA Marco Aurélio Lima Barbosa

norma técnica interna sabesp -...

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