A par de outras classificações normalmente encontradas na doutrina com fundamento no Código Civil, certo é que, do ponto de vista das consequências,conseguintemente do ponto de vista prático, existem duas espécies de condomínio:

a) condomínio geral (que pode ser: convencional, eventual e necessário); e,b) condomínio edilício.

No condomínio geral, os poderes inerentes ao domínio são titulados por duas ou mais pessoas, ou seja, a propriedade é dividida entre dois ou mais condôminos,que são proprietários de uma fração ideal do todo e, por tal razão, passam a ser denominados comproprietários, coproprietários ou, simplesmente, condôminos.

Quanto à origem, esse condomínio pode ser voluntário na medida em que decorre da vontade das partes, normalmente em razão de negócio jurídico – compra evenda – pela aquisição de um imóvel por duas ou mais pessoas.

Pode ser eventual, todavia, se a situação condominial decorre de vontade de terceiros, como no caso de doação ou testamento.Será necessário na medida em que decorrer de determinação da lei. É o que ocorre com o condomínio decorrente do direito hereditário, enquanto não operada a

partilha e o condomínio de paredes, cercas, muros e valas que surge das normas referentes ao direito de vizinhança (Código Civil, arts. 1.297, 1.298, 1.304 a 1.307 e1.327), tratado neste trabalho em capítulo distinto e ao qual se remete o leitor.

Quanto à forma de exercício, ainda que o imóvel seja único, as partes podem convencionar a utilização exclusiva de uma parcela determinada, surgindo, assim, ocondomínio pro diviso.

É preciso muita cautela com essa modalidade, na medida em que pode representar burla às regras sobre o parcelamento do solo urbano e à Lei 6.766/1979.Nesse sentido, recomendamos a leitura do capítulo referente aos negócios jurídicos imobiliários, especialmente o tópico referente às “fórmulas mirabolantes no ato deparcelar o solo urbano”.

O condomínio edilício, por outro lado, é aquele existente em edificações compostas por unidades autônomas que, juntas, formam uma edificação maior e, nessamedida, participam com frações ideais do todo.

De acordo com o art. 1.314 do Código Civil, cada condômino pode:

a) usar livremente a coisa toda;b) reivindicá-la de terceiro;c) defender a sua posse;d) alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la;e) responsabilizar os demais pelos danos ou frutos que recebeu (inclusive aluguéis pelo uso exclusivo).

A lei defere, ainda, ao condômino, o direito de: exigir a divisão do bem condominial divisível ou a venda do indivisível com a repartição do preço.Portanto, inicialmente, pode usar livremente a coisa, ou seja, pode usar o bem de acordo com sua finalidade sem impedir que os demais proprietários também

utilizem.Por exemplo: se dois amigos são proprietários de um sítio de veraneio, ambos podem usar e, inclusive, como veremos, estabelecer regras de utilização, desde que

um não impeça o uso do outro.Poderão, assim, convencionar o uso livre por ambos, se o imóvel comportar.Será lícito, também, estabelecer o compartilhamento da propriedade em períodos alternados.Ainda de acordo com o art. 1.314, do Código Civil, pode reivindicar de terceiros, ainda que isoladamente, direito, inclusive, do herdeiro, enquanto não realizada a

partilha, já que, nessa medida, é considerado condômino dos demais herdeiros (Código Civil, arts. 1.791 e 1.827).Cada condômino possui o direito de propriedade que contém, na sua constituição, o direito de reivindicar, podendo este ser exercido isoladamente.Ora, se são dotados do direito de reivindicar, os condôminos podem, igualmente, se valer dos remédios possessórios, ou seja, das ações de reintegração e

manutenção de posse, além do interdito proibitório nos casos de esbulho (perda da posse), turbação (interferência na posse) e ameaça, respectivamente.Se a posse em condomínio for pro diviso, ou seja, em parte determinada da propriedade, entende-se que é possível a proteção possessória em face dos demais

condôminos.O condômino pode, ainda, gravar a sua parte.Por exemplo: o comproprietário pode hipotecar sua fração, concedendo-a em garantia real em função de uma obrigação contratual que tenha assumido (Código

Civil, art. 1.420).O art. 1.314, do Código Civil permite, igualmente, ao condômino, alienar a sua quota parte, desde que dê preferência aos demais (Código Civil, art. 504).Como dissemos, o herdeiro, enquanto não operada a partilha, é condômino.Todavia, nessa qualidade, não pode alienar, cedendo um bem do acervo hereditário considerado singularmente (Código Civil, art. 1.793).Deveras, enquanto não encerrada a sucessão com a partilha, cada herdeiro não sabe qual bem específico do acervo lhe será cabível.2A cessão de direitos hereditários depende da formalidade da escritura pública e só pode ser feita na integralidade, como bem coletivo e com a participação de

todos os herdeiros.Se se tratar de um bem específico da herança, a cessão dependerá da participação de todos os herdeiros, em escritura pública e prévia autorização judicial,

mediante alvará.Assim recomenda-se um compromisso de cessão, com assinatura de todos os herdeiros, a juntada deste nos autos do inventário com requerimento de autorização

judicial para que a escritura do bem particular seja outorgada.Ensina Jorge Shiguemitsu Fujita:

A nenhum herdeiro é dado o direito de promover a cessão de direitos hereditários sobre um bem determinado da herança, sob pena de sua ineficácia, porquanto todos os bens deverão permanecer emcondomínio até a partilha. O herdeiro, legítimo ou testamentário, poderá tão somente ceder a sua fração ideal na herança. A cessão hereditária de um bem certo e determinado da herança poderá serlevada a efeito, se todos os herdeiros estiverem de acordo e, ainda, se houver a autorização prévia do magistrado.3

É nesse sentido a jurisprudência:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Nulidade. Negócio jurídico. Permuta. Cessão de direitos hereditários sobre bem considerado singularmente. Demais coerdeiros que nãoanuíram ao negócio jurídico. Inobservância da forma prescrita em lei (escritura pública). Art. 1.793, caput e § 2º do CC. Reconhecimento da nulidade da permuta que se impõe.Recurso desprovido (Apelação nº 0005611-06.2011.8.26.0306, rel. Des. Moreira Viegas, j. em 27.03.2013).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Nulidade de Negócio jurídico. Contrato verbal de compra e venda de imóvel entabulado por viúvo meeiro sem a anuência dos herdeiroscoproprietários. Cessão de direitos hereditários que só é admissível por escritura pública. Inobservância da solenidade do artigo 1.793 do CPC. Vício insanável. Negócio jurídicoanulado. Restituição das partes no seu “status quo ante”. Restituição do imóvel pelo réu-reconvinte mediante devolução do preço pago apenas pelo viúvo meeiro ante a inexistênciade solidariedade dos herdeiros coautores que não participaram da avença. Pedido indenizatório dos autores reconvindos acolhido em parte. Condenação do réu-reconvinte nopagamento da taxa de ocupação e nas despesas de caráter “propter rem” (impostos, água e energia elétrica) incidentes sobre o imóvel, mediante apuração em liquidação desentença. Aplicação dos artigos 166, incisos IV e V c/c 182 do Código Civil. Pedido principal parcialmente acolhido e julgada improcedente a reconvenção. Sucumbência em maiorparte do réu-reconvinte que impõe a sua condenação no pagamento das custas, despesas do processo e honorários advocatícios de R$ 2.500,00. Sentença reformada. Recursodos autores reconvindos parcialmente provido (Ap. nº 0006032-80.2011.8.26.0084, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Mendes Pereira, j. em 20.02.2013).

Embora o condômino possa vender a coisa a terceiros, essa faculdade está condicionada à concessão do direito de preferência aos demais condôminos (CódigoCivil, arts. 504, 1.794 e 1.795).

Sendo assim, o condômino pode adjudicar a coisa se não lhe for dada a preferência e for vendida a fração do consorte a estranhos, desde que requeira essaadjudicação no prazo decadencial de cento e oitenta dias da venda.

Sabemos que o imóvel só se considera vendido se houver o registro do título aquisitivo junto ao oficial de registro de imóveis da circunscrição imobiliáriacompetente, quando a venda se torna pública e o terceiro adquire a propriedade.

Todavia há decisões que admitem a contagem da ciência da venda (STF, RTJ 57/322, 59/591).Por fim, faculta-se ao condômino a extinção do condomínio.De fato, a situação de indivisão é passageira. A copropriedade vai de encontro com a natureza humana do domínio que aponta para a exclusividade do direito.Tanto é assim que todos os regimes que tencionaram extirpar ou tornar a propriedade um bem de uso comum não conseguiram êxito.Portanto, a lei presume o incômodo e facilita a extinção do condomínio, evitando conflitos de maior proporção que situação condominial é capaz de gerar.Essa noção decorre do Direito Romano, onde já se afirmava que o condomínio é a “mãe das rixas” (communio mater rixarum).Posta assim a questão, a lei facilita a divisão da coisa entre os condôminos ou, impossível a divisão, a venda da coisa comum.Inicialmente, se o bem for divisível, o condômino pode exigir a divisão da coisa, respondendo a parte de cada um pelas despesas de divisão (Código Civil, art.

1.320; Código de Processo Civil, art. 967 e ss.).A ação de divisão é tratada neste livro, em capítulo apartado, ao qual se remete o leitor.Se a coisa for indivisível, não restará alternativa ao condômino insatisfeito senão exigir a venda da coisa comum indivisível (Código Civil, art. 1.322; Código de

Processo Civil, arts. 1.104 e ss.).São exemplos de imóveis indivisíveis:

a) imóvel rural que já se encontra de acordo com o módulo mínimo, tendo em vista que o Estatuto da Terra, Lei 4.504/1964, art. 65, proíbe a divisão em áreas dedimensão inferior ao módulo rural; e,

b) lote urbano de 125 m2 em razão de a Lei do Parcelamento do Solo proibir lotes urbanos com medida inferior a 125 m2 (Lei 6.766/1979, art. 4º, II).

Essa venda é levada a efeito, por evidente, se um dos condôminos não quiser adquirir a quota do insatisfeito, tendo preferência neste caso, segundo o que dispõe oart. 1.322 do Código Civil, estabelecendo a seguinte ordem:

a) o condômino que tiver benfeitorias de maior valor;b) não havendo, o de quinhão maior; e,c) não havendo condômino com benfeitorias de maior valor ou de quinhão maior, licita-se entre estranhos e, antes da adjudicação a este estranho, licita-se

novamente entre os condôminos, preferindo ao estranho em condições iguais e, entre os condôminos, aquele que pagar mais.

Por fim, o condômino pode exigir a compensação a título de aluguel, do seu consorte que use exclusivamente o bem (Código Civil, art. 1.319).Se o imóvel é comum e está sendo utilizado por um dos condôminos com exclusividade, nos parece evidente que o uso exclusivo deve representar a compensação

pelo comproprietário, em respeito ao direito de fruição inerente à parte do domínio que o compete.Assim, por exemplo, se irmãos são proprietários de imóvel recebido em razão de sucessão, nada obsta que aquele que não esteja na posse direta do imóvel cobre

aluguel daquele que está fruindo na sua totalidade, proporcionalmente à quota do prejudicado.O termo inicial da contagem do aluguel é a notificação dirigida ao condômino que faz uso exclusivo do bem imóvel, embora haja entendimento em sentido

contrário, determinando a citação para a ação de arbitramento dos aluguéis como termo inicial. De qualquer forma, estabelecida a necessidade de notificação, nestadeve constar, de forma clara, o valor da compensação pretendida, circunscrita aos valores de mercado.4

Se a propriedade está dividida igualmente entre os dois comproprietários, aquele que está usando o bem com exclusividade deverá pagar o valor da metade doaluguel àquele que não a usa.5

Nesse sentido:6

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ementa: Indenizatória – Reconhecimento de direito hereditário nos autos de outra demanda – Condomínio – Uso exclusivo do imóvel pelos réusconferindo aos autores o direito ao recebimento de aluguel na proporção de sua parte ideal – Locatlvo devido equivalente ao quinhão respectivo pela não fruição da moradia –Débito derivado do vínculo da copropriedade – Sentença mantida – Recurso improvido (Apelação 994040264092 (3678054600) – Relator: Joaquim Garcia – Comarca: Jundiaí –Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 14.04.2010 – Data de registro: 19.04.2010).

Deve-se observar, evidentemente, o prazo prescricional de três anos do art. 206, § 3º, do Código Civil, bem como o prazo prescricional aquisitivo.Explica-se: a posse mansa e pacífica, da totalidade do imóvel, sem oposição dos demais condôminos, pode gerar a usucapião, cujo capítulo se recomenda a

leitura.

Ao invés de extinguir o condomínio, os comproprietários poderão deliberar pela administração do bem.Se isso ocorrer, ainda que também seja proprietário, o condômino não pode alterar a destinação ou alugar a coisa sem consentimento dos demais condôminos

(Código Civil, art. 1.314, parágrafo único e art. 1.323).

Qualquer deliberação nesse sentido deve respeitar a decisão da maioria das quotas. Assim, é possível que os condôminos se reúnam para decidir a alteração dadestinação ou a locação do bem comum. A maioria, considerada em relação ao quinhão, decidirá.

Ressalte-se que o condômino tem direito de preferência em relação a estranhos na locação da coisa comum.Portanto, antes de locar a terceiros, ainda que essa seja a vontade da maioria, todos os condôminos devem ser consultados, sob pena de despejo do terceiro (art.

5º, da Lei 8.245/1991) pelo condômino preterido.O locatário sequer pode alegar boa-fé na medida em que a situação condominial consta na matrícula do imóvel, sendo, assim, oponível a terceiros.Ninguém se escusa de cumprir a lei alegando que não a conhece (Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro, art. 3º).Como a lei determina a preferência e a situação de condomínio geral da propriedade é pública em razão da matrícula, o locatário deverá ser diligente e colher a

anuência dos condôminos, bem como se certificar de que foi concedida a preferência.

De acordo com o artigo 1.315 do Código Civil, os condôminos devem concorrer, na proporção da sua parte, para as despesas com a conservação da coisa.Se, por exemplo, três condôminos são proprietários de uma casa em partes iguais, deverão repartir entre si as despesas, de tal sorte que cada comproprietário

pagará um terço das despesas com impostos que recaiam sobre o imóvel, bem como com gastos de conservação, material de limpeza, vigias etc.

Como foi visto, os condôminos podem preferir desfazer o condomínio através da venda da coisa comum indivisível ou divisão do bem divisível.Todavia, podem deliberar pela administração do bem.Nesse caso, o administrador, ainda que seja um terceiro, será escolhido pela maioria dos condôminos.Os condôminos deliberarão também acerca da forma de administrar, remuneração do administrador, prestação de contas etc. (Código Civil, art. 1.323).Se um dos condôminos passa a administrar sem oposição dos demais, será representante comum, podendo, inclusive, efetuar as despesas e cobrar dos demais na

proporção de suas quotas (Código Civil, arts. 1.318 e 1.324).Para se ver ressarcido do que despendeu, a ação do condômino que pagou as despesas sem oposição dos demais é a ação de prestação de contas (dar contas –

Código de Processo Civil, arts. 914 e ss.).O condômino que não concordar com os valores apresentados pelo administrador poderá, também, exigir as contas através da mesma ação, qual seja, prestação

de contas, ainda que se trate de administrador tácito.

O condomínio edilício é definido como o conjunto de propriedades exclusivas em uma edificação considerada unitária, com áreas comuns que se vinculam àsunidades autônomas (apartamentos, escritórios, lojas, casas, garagens etc.).

Até 1928, não havia entre nós qualquer lei que regulamentasse essa espécie de condomínio.O Código Civil anterior, de 1916, não tratava do assunto.A primeira norma que regulamentou o condomínio edilício ou em edificações foi o Decreto-Lei 5.481/1928.Até a entrada em vigor do Código Civil de 2002, o que ocorreu no dia 12 de janeiro de 2003, o assunto vinha completamente tratado na Lei 4.591/1964.No nosso entendimento, resta derrogada a primeira parte da Lei 4.591/1964 na parte conflitante com o Código Civil, que tratou da matéria nos arts. 1.331 a

1.356.É o que determina o art. 2º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.Seja como for, para caracterizar o condomínio edilício, imaginemos um edifício residencial.Cada apartamento é considerado um imóvel exclusivo, independente dos demais.Ocorre que o edifício é composto de partes comuns, ou seja, de uso comum, como, por exemplo, as garagens, a piscina, a sala de ginástica, o salão de festas, os

corredores, os jardins, o teto etc.Nesse sentido, o Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.§ 1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras

partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão seralienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012).

§ 2° O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns,inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Sendo assim, é preciso administrar essa edificação e estabelecer regulamentos de uso dessas áreas comuns que, aliás, diferentemente do que ocorre no condomíniogeral, são inalienáveis independentemente da unidade, ou seja, não podem ser destacadas da unidade a que se referem e alienadas a terceiros.

Assim, ainda que a quadra esportiva não esteja sendo utilizada e ainda que todos os condôminos concordem, não é possível a venda dessa área comum.De outro lado, cada apartamento deve contribuir para as despesas comuns, como o salário dos empregados (zelador, porteiros, faxineiros etc.), as taxas de água e

luz das partes comuns, a manutenção dos elevadores, a aquisição de material de limpeza etc.Portanto, mister se faz um sistema que vincule essas unidades autônomas, no nosso exemplo os apartamentos, a uma proporção das áreas e coisas comuns.Com essa proporção, se fixa a fração de cada unidade em relação ao todo.Essa fração servirá para o rateio das despesas bem como para determinar a proporção da participação dos condôminos titulares das unidades autônomas nas

deliberações condominiais.

A instituição do condomínio é o ato que torna jurídico o condomínio edilício, tornando possível regular as relações jurídicas entre os diversos proprietários.De fato, com a instituição, as unidades autônomas são discriminadas, separadas das áreas comuns e privativas, estabelecendo-se, demais disso, as regras de

convívio no conjunto de edificações.A instituição do condomínio segue o que determina o artigo 1.332 do Código Civil:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto emlei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III – o fim a que as unidades se destinam.

No sistema anterior ao Código Civil, regulado pela Lei 4.591/1964, a instituição do condomínio era efetuada mediante cálculo das frações em razão do tamanho

das unidades.O Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que entrou em vigor no dia 12 de janeiro de 2003, estabeleceu o critério do valor, nos termos do § 3º do

art. 1.331:

Art. 1.331, § 3° A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

Sendo assim, inicialmente era verificado o valor da unidade em razão do valor do todo no momento da especificação.Com essa conta, cada unidade representava um percentual de participação sobre as chamadas áreas comuns.Uma construção contendo 10 unidades de igual valor, por exemplo, 100 mil, com valor global de um milhão, resultava no percentual de participação nas áreas

comuns de dez por cento para cada unidade.A Lei 10.931/2004 alterou novamente o dispositivo, deixando de estabelecer o parâmetro que, nesse caso, entendemos, fica ao talante do incorporador, podendo

ser feito pelo cálculo das áreas em razão do todo, como antes, em razão da Lei 4.591/1964 ou pelo valor em razão do todo:

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária noinstrumento de instituição do condomínio.

Com esse percentual, portanto, as frações ideais no terreno são calculadas.O resultado é a especificação do condomínio.A especificação torna jurídico o fracionamento do imóvel em unidades autônomas, ou seja, discrimina, no âmbito da edificação, o que será objeto do domínio

exclusivo e o que será objeto do domínio comum, fixando, ainda, a fração ideal das unidades autônomas em relação às áreas comuns.É evidente que não é possível efetuar o rateio das despesas condominiais sem que haja especificação, fixando as frações ideais.A especificação delimita a propriedade ao descrever o imóvel e suas confrontações, com área útil e área comum.Sendo assim, a alteração da especificação depois da instituição do condomínio significa alteração do direito de propriedade.Por essa razão, essa alteração reclama a unanimidade dos condôminos com a outorga uxória/marital, quando for exigível (Código Civil, art. 1.351).A especificação é um fato. Como tal, não pode ser alterada por sentença, o que se afirma na medida em que o juiz não pode alterar os fatos.À especificação do condomínio, o incorporador deve anexar a minuta da convenção. Nesse sentido, importante verificar o teor dos arts. 1.333 e 1.334 do Código

Civil:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatóriapara os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;II – sua forma de administração;III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;V – o regimento interno.§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades

autônomas.

Além da especificação e da convenção, mister se faz anexar o comprovante de recolhimento do ISS (Imposto Sobre Serviços) da obra, calculado conforme tabelada Municipalidade.

Demais disso, se deve juntar a Certidão Negativa de Débitos previdenciários (CND), comprovando o recolhimento do INSS da obra, conforme tabela específica.A esses documentos, é ainda preciso anexar o auto de conclusão (“habite-se”), expedido pela Municipalidade, comprovando a regularidade da construção, de

acordo com o projeto aprovado.Todos esses documentos (especificação, minuta da convenção, comprovantes de recolhimento do ISS e do INSS, além do “habite-se”) são levados ao oficial de

Registro de Imóveis com a ata da Assembleia de Instituição e eleição do primeiro síndico.Com o registro, pelo oficial, o condomínio estará instituído (Lei 6.015/1973, art. 167, I, “17”).A instituição pode ocorrer, igualmente, através da incorporação imobiliária.A incorporação é imprescindível nos casos de edifícios a construir, vendidos através de oferta pública, para entrega futura.Como o incorporador oferece um bem para entrega futura, é mister que esses documentos sejam registrados no ato denominado “incorporação” para conceder

alguma segurança aos adquirentes (Lei 4.591/1964, arts. 28 e 68).Assim, a incorporação implica no registro de diversos documentos e certidões na matrícula do terreno onde se erguerá o edifício junto ao oficial de Registro de

Imóveis.Com isso, passa a ser possível vender as unidades a serem construídas na planta ou em obras, a público indeterminado, mediante oferta pública.Esses documentos devem ser juntados pelo incorporador àqueles necessários à instituição do condomínio, acorde com o art. 32, da Lei 4.591/1964:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão naposse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes doterreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no

art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II do art. 39;m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos;p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Verifica-se que a especificação é solicitada nas letras “e” e “i” e a minuta da convenção é requerida na letra “j”.

Posta assim a questão, com o registro da incorporação, ao final, o condomínio estará instituído com a juntada das certidões do INSS e do ISS, além do “habite-se”.

A unidade autônoma, que decorre da instituição do condomínio, pode ser alienada livremente, independentemente da vontade dos demais condôminos.Essa unidade está indissoluvelmente ligada às partes comuns e delas não pode ser destacada.Assim, diferentemente do que se passa no condomínio geral, o condômino em edifícios não pode alienar a sua fração ideal (Código Civil, art. 1.331, § 2º), mas,

apenas, a unidade autônoma, que obrigatoriamente será acompanhada pela fração das partes comuns:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras

partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão seralienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012).

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns,inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Verifica-se, portanto, a impossibilidade absoluta de alienação de áreas comuns do condomínio edilício separadamente das unidades autônomas.Conseguintemente, se as áreas comuns não podem ser alienadas, não podem, igualmente, ser objeto de usucapião.De acordo com o professor João Batista Lopes, como corolário dessa afirmação, incivil seria premiar com usucapião o condômino que revelou desprezo

pelo diploma legal a que devem obediência todos os que vivem no universo do condomínio.7

O síndico do condomínio edilício é escolhido pela maioria para exercer as funções de administração do condomínio, o que normalmente faz com o auxílio de umaadministradora que presta serviços ao condomínio.

A princípio, não há remuneração pelo seu trabalho, cabendo, entretanto, à assembleia decidir sobre eventual pagamento pelos serviços.É comum que a assembleia o isente de pagar as despesas ordinárias de condomínio, sendo ele condômino, desde que a convenção não proíba a isenção,

obrigando-o, contudo, ao pagamento das despesas extraordinárias e ao fundo de reserva e, nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas de condomínio. Síndico. Isenção das taxas mensais. Limitação. É fato absolutamente incomum que o síndico, a título decontraprestação pelos serviços que presta ao condomínio, seja dispensado não apenas de pagar as despesas ordinárias, mas também as despesas extraordinárias e as de fundode reserva, salvo expressa disposição da convenção condominial (Apelação nº 9081688-21.2006.8.26.0000, rel. Renato Sartorelli, 26ª Câmara do D. Terceiro Grupo (Ext. 2° TAC), j.em 12.02.2007, Data de registro: 22.02.2007. Outros números: 1081152000).

Consignou o relator, com propriedade: “Com efeito, a obrigação de pagar as cotas condominiais decorre da simples da titularidade sobre o bem, mas a isenção deseu pagamento, por aberrar aquela regra geral, exige prova incontroversa de quem dela se diz isentado. Some-se a isso o fato de ser absolutamente incomum que osíndico, a título de contraprestação pelos serviços que presta ao condomínio, seja dispensado não apenas de pagar as despesas ordinárias, mas também as despesasextraordinárias e as de fundo de reserva, salvo expressa disposição da convenção condominial, o que não é o caso”.

Nota-se que se trata de posição mais rigorosa, que entende ser possível a isenção do pagamento do fundo de reserva e das despesas extraordinárias apenas se aconvenção expressamente permitir e não apenas no silêncio.

E a razão é simples: o pagamento de despesas extraordinárias extrapola a previsibilidade das ordinárias e retira do condômino a faculdade de decidir debruçadosobre o fato que ensejou a referida despesa.

Nada obstante, há quem entenda que é possível, desde que a convenção igualmente não proíba, que ao síndico seja deferida, por decisão de assembleia, inclusive,a isenção total do pagamento, o que inclui as despesas extraordinárias e o fundo de reserva:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas de condomínio. Cobrança. Reconhecimento de ofício de prescrição. Revelia. Inocorrência. Isenção das taxas condominiais ordináriase extraordinárias para aquele que ocupa o cargo de síndico, por expressa determinação na assembleia. Sucumbência recíproca. Recursos parcialmente providos (Apelação nº1272820002, rel. Melo Bueno, São Paulo, 35ª Câmara de Direito Privado, j. em 06.07.2009, Data de registro: 06.08.2009).

Seja como for, com ou sem isenção, nos termos do art. 1.347 do Código Civil, a assembleia escolherá um síndico para administrar o condomínio, por prazo nãosuperior a dois anos, permitida a reeleição.

Esse síndico não precisa ser condômino (Código Civil, art. 1.347) e pode ser profissional, inclusive pessoa jurídica (Código Civil, art. 1.348, §§ 1º e 2º, e Lei4.591/1964, art. 22, § 4º).

Caso seja pessoa jurídica ou síndico profissional, respeitados os termos da convenção, a assembleia deliberará sobre a remuneração.As funções do síndico se encontram perfeitamente delimitadas no Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:I – convocar a assembleia dos condôminos;II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;IX – realizar o seguro da edificação.

Portanto, o condomínio é administrado por um síndico, cujos deveres gerais são impostos pela lei e complementados pela convenção, que regula a vida comumnessas edificações.

Poderá o síndico, outrossim, transferir os poderes de representação ou administração, desde que seja a matéria aprovada em assembleia, a teor do que dispõe oart. 1.348, § 2º, do Código Civil, segundo o qual “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas,mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.

Em outras palavras, se decidir contratar uma administradora de condomínios para auxiliá-lo ou para efetivamente desenvolver as atividades administrativas deve,antes, buscar a aprovação de assembleia.

Neste sentido se extrai do julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo o seguinte:8

Sem sustentação, também, a alegação de que cabe ao Síndico escolher uma empresa de sua confiança para delegar o poder de administrar as contas do condomínio. Nos termosdo art. 1.348, IV, do CC – compete ao síndico – “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”. Da mesma forma, o parágrafo 2ºdeste mesmo artigo dispõe que “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação daassembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Prestação de serviços. Administração condominial. Rescisão do contrato pelo condomínio. Ação de cobrança de multa por rescisão injustificadaproposta pela administradora. Contratação não aprovada em assembleia. Sentença de improcedência. Impossibilidade de o síndico contratar empresa administradora docondomínio sem aprovação da assembleia. Inteligência do artigo 1.348, § 2º do Código Civil. Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado deSão Paulo. Apelação desprovida (Apelação nº 0010253-28.2010.8.26.0477, rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan, Praia Grande, 4ª Câmara de Direito Privado, j. em 19.01.2012,

Data de registro: 20.01.2012. Outros números: 102532820108260477).

Esclareceu o voto condutor: “Em que pese a administradora não substituir o síndico e somente o auxiliar nas suas funções administrativas, exercendo parte de suasatribuições, é necessária a aprovação em razão da clara disposição do 1.348, § 2º do Código Civil”.

Isto porque é o síndico quem deve administrar o condomínio representando os interesses comuns.Em consonância com o acatado, não pode representar os condôminos em relação aos seus interesses particulares, a não ser por meio de mandato.9Tampouco é lícito ao síndico extrapolar os limites impostos pela lei e pela convenção em razão das matérias que cabem à assembleia.Entre os demais deveres impostos ao síndico, dois chamam especialmente a atenção: o dever de prestar contas e o dever de conservar as partes comuns.As contas devem ser prestadas pelo síndico, anualmente ou no prazo previsto na convenção, desde que inferior, em assembleia ordinária (Código Civil, art. 1.350)

ou especialmente convocada para esse fim.Se não prestar as contas, a assembleia poderá ser convocada por um quarto dos condôminos e, na ausência do síndico, deliberar, inclusive, por sua destituição.Segundo João Nascimento Franco,10 tem legitimidade para exigir prestação de contas o condômino que contesta determinadas verbas ou questiona a

necessidade de serem elas despendidas. Mas nesse caso, a ação não é proposta contra o síndico, mas contra o próprio condomínio, que, ao cobrar asdespesas, assume a obrigação de prestar contas.

Entretanto, complementa aduzindo que se a assembleia aprovar as contas, nenhum condômino tem legitimidade para, posteriormente, exigir novaprestação. Do ponto de vista legal, a aprovação de contas pela assembleia equivale a uma quitação oponível a todos os condôminos.

A jurisprudência, nada obstante a lição de Nascimento Franco, permite que o síndico seja colocado no polo passivo da ação de prestação de contas, o que faz nosseguintes termos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Prestação de contas. Legitimidade ad causam. Ação ajuizada por condômino, isoladamente, contra síndico. Possibilidade.Ausência de prova de que as contas foram aprovadas em assembleia-geral. Ajuizamento da ação. Via administrativa. Exaurimento desnecessidade. Decreto de extinção afastado.Aplicação do artigo 515, § 3º, do CPC. Dever do síndico de prestar contas por exercer a administração de bens alheios. Obrigação que decorre de disposição legal (...). Contas quedevem ser apresentadas na forma mercantil. Previsão do art. 917 do Código de Processo Civil. Sentença reformada. Recurso provido para afastar a extinção. Ação julgadaprocedente (Apelação nº 0347795-17.2009.8.26.0000, rel. Neves Amorim, São Paulo, 2ª Câmara de Direito Privado, j. em 14.08.2012, Registro: 15.08.2012).

De fato, sustentou o preclaro relator que a ação de prestação de contas não é passível de propositura individual pelo condômino na exata medida em que o art.1.348, VIII, do Código Civil, dispõe que o síndico deve prestá-las em assembleia-geral.

No entanto, se o síndico deixa de prestá-las ou se as suas contas são rejeitadas, qualquer condômino é parte legítima para exigi-las individualmente na formacontábil do art. 917 do CPC, caso queira.

A contrario sensu, prestadas e aprovadas, impossível o pedido judicial:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de prestação de contas. Condomínio em edificações. Propositura contra o ex-síndico, em relação a período de sua administração em queteve as respectivas contas aprovadas em assembleia-geral. Descabimento, provimento para julgar a ação improcedente. Mantida a exclusão quanto aos demais réus, um deles umdos membros do Conselho Fiscal, o outro simples empreiteiro com o qual a administração condominial operava. Improvido o apelo do condomínio, dá-se provimento ao do ex-síndico para julgar a ação improcedente (Apelação nº 9122665-65.2000.8.26.0000, rel. Luiz Ambra, São Vicente, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 19.11.2008, Registro: 16.12.2008.Outros números: 1605424600).

Outrossim, quem presta contas ao condomínio é o síndico, e não os membros de eventual Conselho Fiscal ou prestadores de serviço para o condomínio.Esses são partes flagrantemente ilegítimas.Todavia, ainda que as contas tenham sido aprovadas em regular assembleia, não se descarta a possibilidade de o condômino, individualmente, promover eventual

anulação da assembleia em razão de irregularidade formal. Assim, consignou-se que só é possível a renovação da prestação de contas se for arguida ecomprovada a nulidade da assembleia uma vez que a administração de prédios em condomínio se rege pelo princípio da vontade majoritária doscondôminos. complementando que a evidente possibilidade de se recorrer à tutela judicial para coarctação de abusos em situações semelhantes não vai,todavia, ao ponto de conferir a cada condômino, individualmente, legitimidade para reclamar contas ao síndico (RT 594/195 e JTJ 108/161).

No mesmo sentido, o entendimento sempre acatado do preclaro Professor João Batista Lopes,11 para quem permitir que o condômino, isoladamente, intenteação de prestação de contas será instalar tumulto na vida condominial, porque eventual vitória em sobredita ação terá reflexos sobre os demais condôminossujeitos a novos encargos decorrentes de eventual restituição das verbas cobradas irregularmente.

Certo é que se tem entendido que:

a) Se o síndico não prestou as contas ou se as contas, embora prestadas, não foram aprovadas, caberá ação de prestação de contas e, além disso, destituição dosíndico;

b) Se as contas foram prestadas e aprovadas, embora não sejam satisfatórias, não se admitirá mais qualquer discussão;c) Eventual flagrante malversação dos recursos pode ensejar ação direta de ressarcimento dos danos comprovados com fundamento nos arts. 186, 927 e 1.348

do Código Civil, independentemente de prestação das contas em face do síndico que administrou mal.

De nossa parte, ainda que a jurisprudência seja relutante, inadmitindo discussão posterior à aprovação das contas, diante de afronta aos direitos individuais e àconstitucional inafastabilidade da tutela jurisdicional pelo Poder Judiciário (CF, art. 5º, XXXV), admitimos que os condôminos podem exigir a prestação das contas,defendendo direito próprio, desde que tenham votado contra a aprovação das contas na assembleia convocada para esse fim.

Em outras palavras, entendemos que a aprovação passa a ser oponível aos condôminos que aprovaram as contas e àqueles que preferiram não comparecer àassembleia, mas não vincula, de forma alguma, aqueles que rejeitaram as contas e, nessa medida, estão autorizados a exigir as contas ou a reparação judicial deeventual dano:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Ato ilícito. Prejuízos causados a condomínio, em virtude das irregularidades cometidas na administração do dinheiro arrecadado.Responsabilização do síndico, eis que a ele compete a gestão interna da edificação. Ação procedente. Recurso provido em parte para reduzir a verba devida (rel. Luiz Tâmbara,Apel. Cív. nº 193.185-2, São José dos Campos, 30.06.92).

Essa ação, de indenização ou de prestação de contas, conforme o caso, portanto, poderá ser proposta por qualquer condômino, individualmente, ou pelocondomínio.

Por outro lado, o síndico tem o dever de conservar o edifício.Ao tratar das incumbências do síndico, o novo Código Civil acrescentou o dever de conservação, antes ausente na derrogada Lei 4.591/1964, que disciplinava a

matéria.Portanto, como não há na lei comandos inúteis, vislumbramos importantes consequências decorrentes da novidade.Com efeito, sob a égide da Lei 4.591/1964, se a assembleia não autorizasse, o síndico nada podia fazer para impedir a deterioração das partes comuns.De fato, basta verificar o estado de conservação – talvez fosse melhor dizer “estado de deterioração” – de alguns edifícios, para descobrir, sem muita dificuldade,

que em nome da falsa economia colocam em risco a vida e a saúde dos que o habitam e até de terceiros.Deixando de lado os extremos, podemos exemplificar: são comuns os edifícios cujo revestimento externo demanda pintura.Essa pintura, além de embelezar a construção, impermeabiliza a fachada.Também é sabido que os fabricantes das tintas recomendam que a pintura seja refeita, com o fechamento de pequenas fissuras, a cada período de três ou cinco

anos.

Ocorre que, em nome da economia ou desautorizados pela assembleia especialmente convocada para votar a pintura do edifício, essas construções passam anosalém do prazo sem que a indispensável providência seja tomada.

Quando, enfim, se decide pela pintura, os gastos são muito maiores em razão do avançado estado de deterioração da fachada, desmascarando a falsa economia.Outros exemplos podem ser dados: postergação da troca de colunas de água, caixilhos, fiação, impermeabilização de lajes etc.As consequências são desastrosas.Certa vez um edifício comercial teve toda sua parte elétrica incendiada, colocando em risco a vida dos condôminos e demais ocupantes, em razão da negligência na

manutenção.De qualquer forma, ainda que não haja esse risco que, afinal, não consta do dispositivo, o síndico deve diligenciar e conservar as partes comuns.Não há mais escolha: fazer ou deixar de fazer. A conservação é um dever do síndico que, se não for respeitado, pode lhe impor responsabilidade civil em razão da

omissão bem como motivar a sua destituição nos termos do art. 1.349 do Código Civil, que defere à maioria absoluta dos membros da assembleia a faculdade dedestituir o síndico que não cumprir seus deveres. O acórdão abaixo bem espelha a questão ora proposta e, responsabilizado o condomínio, o síndico poderáigualmente ser responsabilizado regressivamente:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Obrigação de fazer cumulada com indenização por perdas e danos. Prejuízos constatados em unidade condominial, causados em razão da máconservação de telhado do edifício. Área de uso comum dos condôminos. Responsabilidade do condomínio. Indenização por perdas e danos devida. Ausência de pedido quantoaos lucros cessantes e danos emergentes. Hipótese em que a escolha do profissional para a efetivação dos serviços deve ser feita pelo réu. Recursos desprovidos (Apelação nº147895-12.2000.8.26.0000, rel. Guimarães e Souza, 1ª Câmara de Direito Privado, j. em 12.11.2011, Registro: 10.12.2002).12

De fato, um quarto dos condôminos pode convocar a assembleia e deliberar acerca da destituição do síndico que não conservar as partes comuns de acordo como que lhe impõe a lei.

Com ou sem a destituição, o síndico omisso, ou seja, aquele que deixar de conservar as partes comuns, será responsabilizado civilmente pelos prejuízos quecausar.

Voltando aos exemplos, se o síndico não providenciou a pintura, a impermeabilização ou a recuperação da fachada no momento oportuno e, ao depois, essapintura, impermeabilização ou recuperação demandar maiores gastos em comparação com os gastos decorrentes do mesmo serviço no tempo oportuno, a diferençapode ser imposta judicialmente ao síndico omisso.

O suporte para tal inferência se encontra no próprio Código Civil, que, assim como no direito anterior, impõe o dever de reparar e ressarcir os danos a todo aqueleque os causar por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência (Código Civil, art. 186 c/c o art. 927).

Mas poder-se-ia redarguir, alegando que, nesses casos, a aprovação das despesas pela assembleia sempre deve existir.Não!O § 1º do art. 1.341 do novo Código Civil, é claro e determina, em consonância com o inciso V do art. 1.348, que “as obras ou reparações necessárias podem

ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”.Ao depois, determina que essas obras, desde que urgentes, podem ser feitas sem autorização da assembleia e apenas devem ser comunicadas a ela

posteriormente.Mas poder-se-ia redarguir novamente, alegando que, na ausência de urgência, como é o caso da pintura, a aprovação da assembleia para as despesas sempre

deve existir.De fato, determina o § 3º do art. 1.341, que, não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente

poderão ser efetuadas após autorização da assembleia (...).Haveria contradição ou antinomia no novo Código?Como a conservação pode ser um dever do síndico se essa mesma conservação deve ser submetida à aprovação da assembleia?As respostas, pelo que entendemos, são mais simples do que parecem e resumem tudo o que foi dito:

a) O síndico deve conservar o edifício sob pena de omissão, responsabilidade civil e destituição (Código Civil, arts. 1.348, V, e 1.349).b) Se a despesa com a conservação for de pequena monta, não há, sequer, a necessidade de assembleia (Código Civil, art. 1.341, § 1º).c) Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra urgente, o síndico realiza de qualquer forma e, ao depois, dá ciência à assembleia, não havendo

necessidade de prévia aprovação, como pode ocorrer, por exemplo, com o rompimento da coluna de água (Código Civil, art. 1.341, § 2º).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio. Despesas Condominiais Extraordinárias. Obra imprescindível. Assembleia. Desnecessidade. Despesas decondomínio consistentes em serviços que impliquem benefício de todos os condôminos, como troca de canos para evitar vazamentos, mormente os de ordem pública, como os deesgoto, prescindem de Assembleia autorizadora dos gastos, quando efetuados dentro dos parâmetros razoáveis. Carência afastada. Recurso provido (Apel. s/ Rev. nº 487.613, 4ªCâm., rel. Juiz Moura Ribeiro, j. em 30.07.1997. No mesmo sentido: quanto a conserto de fossa séptica: Apel. s/ rev. nº 491.216, 4ª Câm., rel. Juiz Moura Ribeiro, j. em 26.08.1997).

d) Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra não for urgente (Código Civil, art. 1.341, § 3º), o síndico providencia orçamentos e os submete àassembleia que apenas decidirá de que forma será feita a conservação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a obra – que é um dever seu – será ounão realizada. O exemplo é a pintura ou a recuperação da fachada. Portanto, em razão do dever de conservação imposto ao síndico, mesmo que a obra nãoseja urgente, a assembleia não pode mais decidir pela não realização da despesa que for destinada a conservar o edifício. Poderá, apenas, decidir como seráfeita a conservação.

Ninguém discute se os funcionários do edifício devem ser ou não pagos e muito menos se o rateio para esse pagamento deve ou não deve ser feito. É dever dosíndico diligenciar para cumprir essa obrigação como agora também é um dever seu a conservação do edifício.

Por fim, a lei não disse o que é uma despesa excessiva. Sendo assim, repetindo o que já dissemos alhures13 transcreve-se a crítica do insigne Desembargador Gildodos Santos14 à alínea “g” do art. 23 § 1º da Lei 8.245/1991, que impõe ao locatário o pagamento de pequenos reparos nas dependências (...) e pode seraproveitada por analogia:

(...) sabe-se que é condenável a existência de adjetivos nos textos legais, exatamente porque, sendo pequeno um qualificativo de significação abstrata, não se pode saber, comexatidão, o que é um reparo ou conserto pequeno. É de se prever, portanto, infindáveis elucubrações sobre a caracterização do que sejam pequenos reparos nas dependências einstalações elétricas e hidráulicas de uso comum.

Tentando solucionar a respeitável crítica do ilustre Desembargador, ousamos definir um critério levando em consideração o valor do reparo.Desse modo, já que a lei não definiu o critério de despesa excessiva, naquela oportunidade demos nossa sugestão e aproveitamos aqui o mesmo critério.Vamos a ele: se, após o rateio, a despesa não ultrapassar metade do valor da despesa ordinária de condomínio do mês em que ocorrer, não será excessiva.Em suma, se a despesa de conservação superar a metade do valor da despesa ordinária do mês em que ocorrer, será qualificada como despesa excessiva, caso

contrário, não o será.É conveniente, contudo, que essa circunstância conste da convenção. Observe-se que, no caso de cobrança parcelada, o valor total da despesa rateada deve ser

levado em conta, não a parcela mensal.

De acordo com João Nascimento Franco, quando se trata de condômino que gratuitamente aceita o cargo, é usual isentá-lo da cota correspondente à sua

unidade nas despesas ordinárias, cabendo-lhe, porém, pagar normalmente a cota que lhe for atribuída nas despesas extraordinárias.15

Portanto, só poderá haver isenção das despesas ordinárias e, ainda assim, desde que a deliberação seja tomada em assembleia regularmente convocada para essefim:

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio. Apelação Cível nº 10.066/93, 8ª Câmara, unânime, Juiz: Helena Bekhor, julgamento: 20.10.1993. Isenção concedida aosíndico. Despesas extraordinárias. Isenção concedida ao Síndico por consenso dos condôminos, com relação às despesas ordinárias. Necessidade de observância dessa norma,devendo a cobrança se restringir às cotas extraordinárias. Contradição na sentença não impugnada pelo recurso adequado. Reforma parcial do julgado para que a liquidação sefaça por cálculo do Contador, excluídas as despesas ordinárias.

Assim como o síndico é eleito por assembleia dos condôminos especialmente convocada para esse fim, também pode ser destituído por decisão tomada emassembleia, antes do termo final de sua administração.

Convém ressaltar que as hipóteses previstas no art. 1.349 do Código Civil, que enseja a destituição, referem-se ao síndico que não prestar contas, que praticarirregularidades ou não administrar convenientemente o condomínio, entrevendo-se, quanto a esta última, algum subjetivismo.

O art. 1.349 do Código Civil menciona, também, que a assembleia será especialmente convocada, o que significa que deverá constar da ordem do dia adeliberação para destituição do síndico, não sendo exigível a exclusividade da matéria, ou seja, podem haver outras deliberações na convocação.

A destituição se dá pelo voto da maioria absoluta dos membros da assembleia, convocada por um quarto de todos os condôminos (Código Civil, arts. 1.349 e1.355), visto restar evidente que, no mais das vezes, o síndico não convocará assembleia para votar sua própria destituição.

Surge, aqui, antigo problema de interpretação que não foi corrigido pelo Código Civil, posto que manteve a confusa redação do dispositivo que estabelece oquorum para a deliberação da destituição (art. 1.349).

A par da divergência, entendemos que o quorum da maioria absoluta dos membros da assembleia representa metade mais um dos presentes na assembleia e nãoda totalidade dos condôminos, permitindo a eficácia do poder fiscalizador da assembleia.

Isto porque, assim como o síndico é eleito por assembleia dos condôminos especialmente convocada para esse fim, também pode ser destituído por decisãotomada em assembleia, antes do termo final de sua administração, pelo voto da maioria absoluta dos presentes.

Não é suficiente um abaixo-assinado para destituição do síndico. É necessária, repita-se, uma assembleia convocada por, no mínimo, um quarto de todos oscondôminos, especialmente para deliberar sobre a destituição, desde que na convocação conste a matéria a ser deliberada.

É verdade que os dispositivos citados permitem a interpretação que aponta a necessidade da maioria absoluta de todos os condôminos e não apenas dos presentesà assembleia para destituição de síndico. Mesmo assim, com supedâneo na interpretação que prestigia os interessados, pensamos que a deliberação pela maioria dospresentes representa a intenção do Código, que prima pela socialidade.

De outro lado, entendemos que se trata de atitude drástica e, por essa razão, a destituição do síndico deve ser motivada e só é possível se houver comprovação daprática de irregularidades, ausência de prestação de contas e administração temerária do condomínio pelo síndico, inclusive ausência de cumprimento dos deveresenumerados no art. 1.348 do Código Civil, permitida, em qualquer caso, a possibilidade de defesa do síndico na assembleia.

Além da destituição, por evidente, o síndico se submete ao ressarcimento dos danos que causou, de acordo com as regras gerais de responsabilidade civil.

De acordo com o art. 1.356, do Código Civil, o conselho consultivo do condomínio deve ser formado por três condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete darparecer sobre as contas do síndico.

O conselho terá mandato de dois anos, permitida a reeleição e sua função é, apenas, de órgão consultivo do síndico, assessorando-o na solução dos problemas docondomínio e conferindo as contas.

Todavia, nada obsta que a convenção lhe atribua outras funções.Surge, assim, a questão de um membro do conselho não aprovar as contas apresentadas pelo síndico.Não há, na lei, qualquer consequência dessa reprovação, a não ser a possibilidade de rejeição dessas contas por ocasião da assembleia destinada a esse fim, vez

que é obrigação do síndico prestar contas:

Art. 1.348. Compete ao síndico:(...)VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

A assembleia pode ser convocada a qualquer tempo para essa finalidade, por um quarto dos condôminos (Código Civil, art. 1.355), podendo, inclusive, deliberarpela destituição do síndico que não cumprir esse mister.

O Código Civil estabelece, no seu artigo 1.336, alguns deveres básicos de todos os condôminos.A par desses deveres legais, a convenção de condomínio pode impor outros, desde que não afronte a moral, os bons costumes e, evidentemente, a lei.Em outras palavras, a convenção pode estabelecer regras de convívio no condomínio, como, por exemplo, o dever de o condômino levar seu cão no colo quando

transitar pelas áreas comuns.Essas regras convencionais não podem, contudo, representar afronta aos deveres mínimos impostos pela lei e, igualmente, não podem afrontar qualquer norma de

ordem pública.Não se admite, assim, que uma regra da convenção impeça, por exemplo, o direito de o condômino habitar com crianças no apartamento.Ora, a propriedade é o direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar.Essa vedação hipotética representaria, portanto, uma limitação ilegal ao direito de propriedade, insculpido no art. 5º, XXII, da Constituição Federal, bem como ao

art. 1.228 do Código Civil, que garantem ao proprietário o direito de usar a coisa.Vejamos, assim, os deveres mínimos impostos pelo Código Civil aos condôminos, a par das regras da convenção condominial:

Art. 1.336. São deveres do condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons

costumes.

É evidente, e dispensa maiores comentários, que o condômino está proibido de realizar obras que comprometam a edificação.Assim, se essas obras estiverem sendo realizadas, poderão ser paralisadas através de ação de nunciação de obra nova, cujo capítulo se recomenda a leitura.

Demais disso, o condômino que prejudicar a segurança da edificação será responsabilizado por perdas e danos, sendo possível cumular a ação de nunciação deobra nova – para paralisar a eventual obra potencialmente danosa – com perdas e danos.

Por exemplo: é comum, hoje, o sistema construtivo de alvenaria estrutural.Nesse caso, a remoção de uma parede interna de um apartamento pode causar prejuízos estruturais ao prédio, assim como causaria a remoção de uma coluna na

alvenaria tradicional.Sendo assim, os condôminos não poderão realizar essas obras sob pena de responderem por perdas e danos, sem prejuízo das multas determinadas na

convenção.

Todo condômino está impedido de alterar a cor e a forma da fachada, salvo decisão unânime dos condôminos.Na dicção da lei (Código Civil, art. 1.336, III), percebe-se que a fachada não pertence ao condômino a quem se veda, individualmente, modificá-la ao seu talante:

Art. 1.336. São deveres do condômino:III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

A fachada é considerada parte comum que, por essa razão, não é passível de destinação exclusiva ou modificação.Tem-se entendido, embora o assunto seja polêmico, que a modificação que depende da unanimidade é aquela promovida por um dos condôminos, como, por

exemplo, a troca das esquadrias externas da sua unidade, diferentes do padrão da edificação, o que não inclui a decisão para pintura do prédio de cor diversa deforma uniforme ou a troca de todas as esquadrias externas, ainda que isso represente alteração de fachada.

De qualquer forma, entendemos que é dever dos condôminos a manutenção da arquitetura original da edificação, a cor, o desenho e outras características, sobpena de afronta ao plano inicial do edifício que surgiu em decorrência da vontade coletiva.

Em consonância com o acatado, cada condômino deve conservar a parte da fachada que corresponde à sua unidade na forma original na exata medida em que setrata de bem comum de todos os coproprietários.

O motivo dessa norma é evidente, evidentíssimo, aliás: a edificação se desvalorizaria e se tornaria, no mínimo, estranha se cada condômino pudesse alterar ascaracterísticas da fachada correspondente à sua unidade autônoma.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ementa: Nunciação de obra nova. Condômino. Obra realizada pelo condomínio em área comum. Sentença de procedência. Juntada dedocumentos com a apelação. Inadmissibilidade. Inteligência do art. 397 do CPC. Preliminar. Ausência de interesse processual. Não ocorrência. Condomínio que não provou aconclusão da obra quando ajuizada a ação. Mérito. Inconteste a realização das obras. Área comum caracterizada. Edificação que alterou o aspecto arquitetônico do conjuntocondominial. Violação à Convenção Condominial. Necessidade de aprovação por unanimidade de todos os condôminos em assembleia. Fixação de astreintes em valor razoável.Sentença mantida. Recurso desprovido, com observação (Apelação com Revisão 2585174100 – Relator(a): A Santini Teodoro – Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado –Data de registro: 19.04.2007).

Outrossim, com a necessidade de segurança que se impõe em razão de crianças, tem sido muito comum o fechamento das sacadas e janelas dos apartamentoscom redes de nylon.

Essa providência, já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo, não representa alteração de fachada:

Condomínio. Apelação Cível nº 169.216 2, Bauru, 16ª Câmara, relator: Desembargador Climaco de Godoy, 19.02.1992. Condomínio – retirada de rede de nylon da sacada deapartamento – inadmissibilidade – determinação não constante do regulamento interno do condomínio – ademais, a modificação, que pode ser considerada de pequenaproporção, não quebrou a unidade estética da fachada e sequer chegou a comprometer a harmonia arquitetônica do edifício – recursos improvidos.

Tem sido igualmente comum o envidraçamento das sacadas, que, sendo discreto, não implica em alteração de fachada. Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Modificação de fachada. Fechamento por meio de vidros transparentes incolores. Não caracterização da infração ao art. 1.336, III,do Código Civil, antiga previsão do art. 10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial. Os vidros transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo naestética do edifício, não alterando o aspecto externo. Ausência de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por vidros transparentesincolores. Possibilidade por opção de realização. Sentença de improcedência. Apelação desprovida (Apelação nº 0070516-80.2002.8.26.0000, rel. Oscarlino Moeller, 5ª Câmara deDireito Privado, j. em 18.02.2009, Registro: 06.03.2009. Outros números: 2636974300).

Essa modificação, de acordo com o entendimento jurisprudencial, depende de verificação pericial em cada caso concreto para apurar se houve ou não a alteraçãode fachada proibida por lei.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Julgamento antecipado da lide. Inadmissibilidade. Condomínio. Alteração da fachada externa do edifício. Envidraçamento de varanda ou sacada.Matéria que requer prova pericial. Interpretação do art. 10, I, da Lei 4.591/64 (TJSP) RT 751/243.Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Modificação de fachada. Fechamento de sacada com caixilhos finos e vidros transparentes. Não caracterização de violação danorma do art. 10, I, da Lei 4.591/64 e da convenção do condomínio. Inexistência de prejuízo estético. Recurso provido. O fechamento de sacada com caixilhos finos e vidrostransparentes não caracteriza ofensa ao art. 10, I, da Lei 4.591/64 e de norma prevista na convenção de condomínio, porque constatado em perícia, e até declarado pelo autorintelectual do projeto da edificação, a inexistência de quebra da harmonia arquitetônica (Apel. Cív. nº 116.497-4, São Paulo, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Ruiter Oliva,.28.09.1999, v.u.).

De fato, a depender das características do edifício, somente a perícia técnica, de arquitetura, poderá definir se houve ou não a alteração proibida.Já decidiu de forma peremptória o Superior Tribunal de Justiça:

Superior Tribunal de Justiça. Ao contrário do que pretende fazer crer a recorrente, o envidraçamento de sacadas em prédios de apartamento compromete a estética do edifício,afetando o visual harmônico que deve ser preservado. Há alteração da forma externa da fachada (como se constata pelas diversas fotografias trazidas aos autos), o que não podeser admitido por não haver consenso absoluto dos condôminos. (REsp 164.661-SP – 4a Turma do Superior Tribunal de Justiça – v. un. – Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira –03.12.1998 – DJU 16.08.1999 – p. 74).

No caso, tratava-se de envidraçamento com caixilhos e modificação do projeto original.Ainda assim, o que se entende majoritariamente é que a colocação de vidros transparentes e sem caixilhos, especificamente aqueles que permitem a abertura total,

não representa alteração de fachada e pode ser aprovado e padronizado pelo voto da maioria simples em assembleia.Todavia, a colocação de cortinas nos vidros das sacadas se amolda ao julgado do STJ de tal sorte que, abstraída a questão da irregularidade da edificação por

utilização ilegal do coeficiente de aproveitamento, indubitavelmente trata-se de alteração de fachada e, nesta medida, o seguinte aresto:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Modificação de fachada. Colocação de cortina “rolo” em parte externa e pintura das portas social e de serviço. Caracterização dainfração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art. 10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial. Prova robusta das modificações ocorridas.Sentença de improcedência, com reconvenção acolhida. Apelação não provida (Apelação nº 9133925- 37.2003.8.26.0000, rel. Oscarlino Moeller, 5ª Câmara de Direito Privado, j.em 24.06.2009, Registro: 29.06.2009. Outros números: 2837824800).

Da mesma maneira e pelas mesmas razões que o fato de cada morador fechar a varanda de uma forma diferente e sem padrão definido deprecia o patrimônio,também o deprecia a alteração do piso, do forro, das paredes e das portas em área comum ou, ainda, a colocação de cortinas e persianas nos vidros das sacadas.

Posta assim a questão, conclui-se que o fechamento simples da sacada com vidros que permitem a abertura total, notadamente transparentes e desprovidos decaixilhos sem remoção das esquadrias de saída da sala ou dormitório para a varanda, não representa alteração da fachada, desde que respeite o padrão devidamente

aprovado em assembleia e desde que, principalmente, não se permita a colocação de cortinas, especialmente porque, neste caso, além da alteração da fachada,verificar-se-á a irregularidade da edificação em razão do aproveitamento ilegal de área não computável.

De fato, tornou-se comum, além do simples fechamento das sacadas dos edifícios pelos proprietários ou possuidores com vidros transparentes sem caixilhos, o queem regra não corresponde à alteração de fachada, em alguns casos, o acréscimo da retirada das esquadrias externas, alteração do piso e colocação de cortinas,fazendo da sacada ou terraço uma extensão da sala ou do dormitório.

Todavia, a praxe é ilegal, não só por compreender alteração de fachada, mas, igualmente e principalmente, por tornar a edificação irregular como um todo,sujeitando o condomínio a multas e, até, a fechamento administrativo da edificação.

Antes de tratar especificamente do tema, nos termos da lição prática de Renato Saboya.16

Posta assim a questão, a taxa de ocupação é “a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem doterreno sobre o qual há edificação”.

Desta maneira, esta taxa de ocupação não se relaciona com o número de pavimentos do edifício, desde que mantida a projeção da edificação do térreo posto quese algum pavimento tiver projeção para fora dos limites do térreo, a taxa de ocupação abrangerá o excesso.

Neste sentido, a ilustração de Renato Saboya (ob. cit.):

Já o coeficiente de aproveitamento nos termos da definição do mesmo autor, “é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima demetros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos”.

Eis o exemplo de Saboya para um lote de 360m2 e coeficiente de aproveitamento de três vezes:

Trata-se de exemplo em que, segundo ele, é possível construir 1.080m2, comportando variadas soluções, como três pavimentos de 360m2 ou seis pavimentos de180m2.

Além da taxa de ocupação e do coeficiente de aproveitamento, outros parâmetros edilícios são utilizados, como os recuos e o número máximo de pavimentos (emquantidade e/ou altura).

Tais parâmetros são definidos por legislação municipal, como, por exemplo, é o caso da Cidade de São Paulo, em que as possibilidades são observadas na lei deuso e ocupação do solo, no plano diretor e no código de obras (ou de edificações) que estabelecem os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zonada cidade.

O importante é que existem aspectos semelhantes nas legislações municipais, de tal sorte que não são computáveis no limite do aproveitamento ou no projetoaprovado: a) as sacadas, de acordo com um limite máximo; b) as garagens e, em alguns casos, apenas as localizadas em subsolos; e c) áreas abertas, como as piscinas.

Em São Paulo, a título ilustrativo e exemplificativo, a Lei Municipal 13.430/2002 (Plano Diretor do Município de São Paulo) estabelece, no art. 146, a definição decoeficiente de aproveitamento e área computável que, nos termos do inciso II, é formada pela “soma das áreas cobertas de todos os pavimentos de uma edificação,que são consideradas para o cálculo do coeficiente de aproveitamento”.

Nos termos do mesmo dispositivo (inciso IV), a “Área Construída Não Computável é a soma das áreas cobertas de uma edificação não consideradas para ocálculo do coeficiente de aproveitamento, nos termos dispostos na legislação pertinente”; por seu turno, o coeficiente de aproveitamento é “a relação entre a áreaedificada, excluída a área não computável, e a área do lote, classificando-se em: a) básico, que resulta do potencial construtivo próprio dos lotes e glebas urbanos; b)máximo, que não pode ser ultrapassado; e c) mínimo, abaixo do qual o imóvel poderá ser considerado subutilizado” (Saboya, ob. cit.).

De qualquer maneira, ainda que não seja atingido o coeficiente máximo de aproveitamento, curial concluir que a edificação deve respeitar o projeto aprovado,sendo relevante mencionar que a regulação deste aspecto se dá pelo Código de Obras do Município que, na cidade de São Paulo, está espelhado na Lei11.228/1992.

Em consonância com o acatado, o Código de Obras Municipal, Lei 11.228/1992, estabelece, nos termos da tabela 10.12.1, que as sacadas (terraços) não fazemparte da área construída computável, desde que não ultrapassem 10% da área de ocupação do lote e desde que seja aberta, ou seja, desprovida de fechamentocom caixilhos, colocação de cortinas, prolongamento da sala ou dormitório etc.

TABELA 10.12.1 - SALIÉNCIAS

SALIÉNCIASPODERÃO AVANÇAR SOBRE DIMENSÒES MÁXIMAS DO

AUMENTOPASSEIO PÚBLICO (1) RECUOS LPUOS (2) FAIX AS “A” “I” (3)ABA HORIZONTAL E VERTICAL,BRISE, VIGA, PILAR,JARDINEIRA E FLOREIRA,ORNATO E ORNAMENTO

0,40m ATÉ 10% ATÉ 10% 0,40m

BEIRAL DA COBERTURA 0,40m ATÉ 50% ATÉ 10% 0,50mMARQUISE (NÁOSOBREPOSTA) ATÉ 50% (4) ATÉ 50% ATÉ 10% —

BALCÁO E TERRAÇO ABERTO(SEM CAIXILHO) 0,40m ATÉ 20% ATÉ 10% PROJEÇÃO ATÉ 10% DA ÁREA

OCUPADA NO LOTE

Isto porque nos termos do item 10.12.3, “o elemento que ultrapassar qualquer limite das tabelas 10.12.1 e 10.12.2 será considerado no todo para efeito deobservância dos índices estabelecidos pela LPUOS (Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo)” e pelo Código de Obras do Município, sendo que esteprevê o respeito, por evidente, ao projeto aprovado.

Conclui-se, com segurança jurídica, que existem dois parâmetros que não podem ser ultrapassados, especialmente no que concerne a este estudo quanto àssacadas nos condomínios edilícios:

a) os limites do projeto aprovado; eb) o coeficiente máximo de aproveitamento.

Posta assim a questão, ainda que o coeficiente máximo de aproveitamento não seja superado, a edificação será considerada irregular pela desconformidade com oprojeto aprovado se for ultrapassado o limite do projeto em mais de 5% nos termos do item 3.6.2.1 do Código de Obras Municipal segundo o qual “somente serãoaceitas divergências de até 5% (cinco por cento) entre as dimensões e área constantes do documento de propriedade apresentado (...)”.

Assim, o fechamento de sacadas com caixilhos e, principalmente, colocação de cortinas, implica aproveitamento superior ao projeto aprovado e, em alguns casos,ao limite máximo de acordo com o coeficiente de aproveitamento.

No primeiro caso, de afronta ao projeto aprovado por aproveitamento superior ao projetado, independentemente das multas que serão aplicadas, a regularizaçãoda edificação demandará a apresentação e aprovação de novos projetos com aplicação de multas e até fechamento administrativo da edificação (interdição mediantecassação do certificado de conclusão – “habite-se”, item 3.9 do Código de Obras).

No segundo caso, somente o retorno da edificação ao padrão original e aprovado tornará a edificação regular, se não houver possibilidade de aquisição depotencial construtivo suplementar pela outorga onerosa, sem prejuízo, igualmente, da aplicação de multas e fechamento administrativo da edificação.

Portanto, se a edificação já se encontra no limite máximo do coeficiente de aproveitamento ou se este limite já foi ultrapassado pela aquisição de potencialconstrutivo suplementar, a regularização do fechamento das sacadas deverá ser acompanhado, se houver esta possibilidade, de nova aquisição de Certificado dePotencial Construtivo Adicional – CEPAC, caso disponível e possível no município, além do pagamento das multas aplicadas em razão da irregularidade da edificação.

A Prefeitura de São Paulo, por meio da Secretaria Municipal de Planejamento, atual Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, em cumprimento aodisposto no § 3o do art. 212, da Lei 13.430/2002, publica quinzenalmente, no sítio da Prefeitura na Internet, a situação do estoque de potencial construtivo, segundoos distritos do Município.17

Importante observar que, nos termos do item 7 do Código de Obras do Município de São Paulo, qualquer modificação somente poderá ser regularizada desdeque a edificação resultante não crie nem agrave eventual desconformidade com a LOE (Legislação de Obras e Edificações) ou com a LPUOS (Legislação deParcelamento, Uso e Ocupação do Solo), e desde que seja apresentado projeto modificativo.

Quanto às penalidades, o item 6.3 do Código de Obras estabelece que “a inobservância de qualquer disposição legal ensejará a lavratura do competente auto deinfração e multa (...).”

E a multa pelo descumprimento dos itens “3.7.c” e “3.7.e” (desrespeito ao alvará para construção nova ou reforma) encontra-se prevista na tabela anexa aoCódigo de Obras do Município (Lei 11.228/1992), o que sujeita a edificação, no caso o condomínio, à multa de 1UFM por m2 irregular.

Em 2012, a UFM estava fixada em R$ 108,66. Assim, por exemplo, considerando edificação com 50 unidades, que fecharam a sacada e colocaram cortina,ampliando irregularmente o coeficiente de aproveitamento do projeto aprovado e considerando, ainda, que cada sacada conte com 15m2, resultará em multa de R$81.660,00, além de possível interdição da edificação, sem contar o custo de remoção ou aprovação de projeto de regularização, quando possível.

O condômino não pode, sob pena de infração legal, alterar a destinação original de sua unidade autônoma, salvo decisão unânime dos condôminos reunidos emassembleia.

A alteração da destinação do prédio depende da unanimidade dos condôminos (Código Civil, art. 1.351).Não pode, assim, o condômino, transformar uma unidade residencial em escritório ou o contrário e, ainda, alterar a destinação de uma unidade para determinado

fim, um restaurante, comum em condomínios especificados como “flats” ou consultório médico em condomínios desta natureza.Posta assim a questão, é proibido aos condôminos e, igualmente, aos ocupantes das unidades condominiais, destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do

prédio ou da própria unidade (art. 1.336, IV, do Código Civil), o que encontra, de outro lado, o dever do síndico de cumprir e fazer cumprir a convenção e asdecisões de assembleia (art. 1.348, IV, do Código Civil).

Em consonância com o acatado, “Definida, na convenção, a destinação das unidades autônomas e o uso das partes comuns, somente a unanimidade doscondôminos poderá alterá-la, pena de ofensa a direitos adquiridos”.18

Portanto, a alteração da instituição do condomínio e destinação de unidade não prescinde da anuência unânime dos condôminos e seus consortes (incluídos oscompromissários compradores com título registrado), na exata medida em que a simples vontade da maioria não pode suprimir, total ou parcialmente, ou mesmoalterar, o direito real dos comunheiros.

Essa unanimidade dos interessados vem claramente estabelecida no art. 43 da Lei 4.591, de 16.12.1964 segundo o qual: “Quando o incorporador contratar aentrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: IV – é vedado aoincorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e as partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano daconstrução, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal”.

Portanto, trata-se de regra inafastável, decorrente da oponibilidade “erga omnes” do registro da especificação e da convenção condominial, que não podemsofrer qualquer alteração quanto à destinação ou uso das unidades sem a aprovação unânime dos condôminos.

Portanto, a alteração de projeto ou destinação de incorporação de edifício em condomínio registrado exige consenso unânime dos interessados, tal como atesta ajurisprudência, incluída aquela que emana do Supremo Tribunal Federal (Recurso Extraordinário 71.285/PR – Segunda Turma – 18.10.1974 – Min. Antonio Neder –Revista Trimestral de Jurisprudência, vol. 71, p. 425-430; Recurso Extraordinário 89.869-9/RJ – Segunda Turma – 08.06.1979 – Min. Cordeiro Guerra – Revistade Direito Imobiliário, vol. 5, p. 65-67; Recurso Extraordinário 94.861/PR – Primeira Turma – 24.11.1981 – Min. Rafael Mayer – Revista de Direito Imobiliário,vol. 9, p. 55-57). A este respeito, merece sublinhar, ainda, o parecer de José Celso do Mello Filho, Curador de Registros Públicos da Capital, nos autos da dúvida659/84, da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, no qual são citados inúmeros outros julgados dos Tribunais paulistas. A doutrina não diverge pelo que seobserva das obras de Pontes de Miranda (Tratado do Direito Privado, par. 1.342, n. 2) e J. Nascimento Franco e Nisske Gondo (Incorporações Imobiliárias, SãoPaulo, 1984, p. 23 e 135).

No aspecto registral, o óbice ao registro da alteração da especificação do condomínio sem a unanimidade é resultado de uma necessária segurança estática: otitular de um direito registral posicional não pode ser afrontado na sua posição tabular sem manifestação inequívoca e formal da sua vontade, com exceção dashipóteses taxativamente enumeradas na lei (por exemplo: sujeição, prescrições extintiva e aquisitiva, perempção).

E a especificação de condomínio individualiza cada unidade condominial, sua identificação, destinação e discriminação.A este respeito, no Estado de São Paulo, as “Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça” dispõem que “A alteração da especificação exige a anuência

da totalidade dos condôminos” (item 74, cap. XX).

Outrossim, a ninguém é lícito afrontar a saúde, o sossego e a segurança dos demais ocupantes do condomínio.Essa determinação, inserta no inciso IV do art. 1.336 do Código Civil, guarda estreita relação com as normas que pautam o direito de vizinhança, capítulo que se

recomenda a leitura.Nessa medida, surge, nos condomínios, a questão dos animais, principalmente – mas não somente – cães e gatos.Verificando as convenções de condomínio, vislumbram-se três hipóteses, identificadas pelo Professor João Batista Lopes:19

a) omissão da convenção quanto à permanência de animais;b) proibição de animais no caso de transtornos por eles causados;c) proibição incondicional na convenção.

As duas primeiras hipóteses não causam qualquer dificuldade.De fato, se a convenção for omissa ou se determinar que os animais são admitidos apenas se não causarem prejuízos à saúde, ao sossego e à segurança dos

condôminos, a solução é a mesma, ou seja, os animais somente serão admitidos na eventualidade de não afrontar o direito de vizinhança dos demais, tudo em razão dadeterminação legal que obriga aos condôminos o respeito a esses aspectos.

Assim, os animais são admitidos desde que não comprometam a saúde, o sossego e a segurança dos demais ocupantes do condomínio.O problema surge na hipótese de a convenção determinar a proibição absoluta de animais no condomínio.De antemão, entendemos que essa proibição não pode ser levada a efeito, pelo menos em termos absolutos, sem afrontar o direito de propriedade e representar

abuso de direito (Código Civil, art. 187).Portanto, é ilegal a determinação da convenção de proibição absoluta da permanência de animais no condomínio por afronta ao direito constitucional de

propriedade (Constituição Federal, art. 5º, XXII).Quais transtornos podem causar, por exemplo, peixes ornamentais ou pequenos e comportados cães de companhia, tratados de forma higiênica?De fato, essa é a tendência doutrinária e jurisprudencial:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – despesas de condomínio – presença de animais – vedação pelo regimento interno – possibilidadede permanência de animais de pequeno porte. Desde que a permanência dos animais de pequeno porte não moleste o sossego dos demais condôminos, nada obsta que omorador do condomínio possa mantê-los em seu apartamento, apesar da cláusula proibitiva do Regimento Interno (Apel. c/Rev. nº 484.038, 2ª Câm., rel. Juiz Felipe Ferreira, j. em07.04.1997).Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – proibição da permanência de animais de médio porte na unidade autônoma – prejuízo inexistente – desrespeito àconvenção condominial – inocorrência – inadmissibilidade – inteligência dos artigos 10, III e 19 da Lei 4.591/64. As regras estabelecidas pelos condôminos, nas propriedadeshorizontais, hão de ter por parâmetros os mandamentos contidos nos artigos 10, inciso III, e 19 da Lei de Condomínios e Incorporações, a fim de que não afrontem o justo exercíciodo direito de propriedade em condomínio e não se prestem a forma de ditadura da vontade das maiorias, em evidente abuso de direito (Apel. s/Rev. nº 518.347, 1ª Câm., rel. JuizVieira de Moraes, j. em 02.03.98. Referências: JTJ 167/32. Apelação Cívil nº 237.094-2, Campinas, rel. Des. Bueno Magano, j. em 23.08.1994, TJ).Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração a cláusula condominial – permanência de animal no imóvel – prejuízo inexistente aos condôminos –descaracterização. Lícita a inclinação pela corrente que recomenda moderação na aplicação das cláusulas proibitivas, de que resulta que só sejam obstados os animais nocivos ouimpertinentes (Apel. c/ Rev. nº 230.453, 6ª Câm., rel. Juiz Soares Lima, j. em 30.11.1988, in JTA (RT) 115/315. Referência: João Batista Lopes, “Condomínio – ProblemasFundamentais da Propriedade Horizontal”, 2ª ed., Ed. Rev. Tribunais, 1985, p. 82).Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Ação declaratória – condomínio – direito de manutenção de animais de pequeno porte em apartamento – prejuízo inexistente –admissibilidade. Não demonstrada a prejudicialidade dos cães em relação aos demais integrantes do condomínio, há de se respeitar o direito de propriedade que ampara osmoradores, declarando-se a nulidade da cláusula proibitiva (Apel. c/ Rev. nº 520.104, 10ª Câm., rel. Juiz Marcos Martins, j. em 05.08.1998. Referência: J. Nascimento Franco eNisske Gondo, “Condomínio em Edifícios”, 5ª ed., Ed. RT, p. 220).Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Norma do regimento interno proibitória da presença de animais. Permanência de cachorro da raça “poodle”, que não causaincômodo aos demais moradores. Ação cominatória improcedente. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 262.223-2, Taubaté, 15ª Câm. Civ., rel. Maurício Vidigal, 08.08.1995, v.u.).Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Direito de vizinhança – condomínio – poluição sonora – manutenção pelo autor, em seu apartamento, de ave cujo canto é detonalidade irritante – caracterização de ruído excessivo anormal e insuportável – proibição pela convenção do Condomínio de animais irritantes – cominatória procedente(Processo nº 00396348-5/00, Apelação Cível, 8ª Câmara, 21.12.1988, relator: Toledo Silva, unânime. JTA 117/43).Tribunal de Justiça de São Paulo. Cominatória. Objeto. Retirar animal de apartamento. Tutela antecipada. Concessão. Cachorro de grande porte. Hipótese não autorizada peloregimento interno do condomínio. Espécie, ademais, que oferece risco aos demais moradores. Prevalência da segurança e sossego dos condôminos. Verossimilhança e perigo nademora demonstrados. Recurso não provido JTJ 236/218.Tribunal de Justiça de São Paulo. Cominatória. Retirada de animal de apartamento. Tutela antecipada concedida. Regimento interno que somente permite animais de pequenoporte. Cachorro da raça pit bull. Risco para a segurança e sossego dos condôminos. Recurso não provido (Agravo de Instrumento nº 171.801-4, São Paulo, 10ª Câmara de DireitoPrivado, rel. Maurício Vidigal, 24.10.2000, v.u.).

O descumprimento de deveres, como vimos, pode ocorrer de diversas formas no âmbito dos condomínios edilícios.Além dois deveres impostos legalmente, a convenção, desde que não afronte normas de ordem pública, pode determinar outras regras que devem ser observadas

pelos condôminos.Sendo assim, ante o descumprimento desses deveres, é preciso observar, a teor do que dispõe o inciso VII do art. 1.348, que o síndico pode impor o pagamento

de multas.Todavia, não pode impor multas por deveres que não estejam expressos na convenção ou na lei:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – Despesas condominiais – Multa – Infração – Previsão na convenção – Ausência – Aplicação pelo síndico –Inadmissibilidade. Inaplicável multa infracional quando o comportamento do condômino não se consubstancia, ao menos em tese, em infração conforme as disposições daconvenção condominial ou o regulamento interno. Desnecessária, destarte, a produção de prova quanto ao fato. Ap. s/ Rev. 840.287-00/8 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Rocha de Souza – j.em 15.4.2004 (quanto a conduta imputada ao condômino). Sobre o tema: Ap. s/ rev. 698.775-00/4 – 12ª Câm. – rel. Juiz Romeu Ricupero – j. em 31.07.2003, com as seguintesreferências: J. Nascimento Franco – “Condomínio”, RT, 3ª ed., São Paulo, 2001, nº 237, p. 200; João Batista Lopes – “Condomínio”, RT, 7ª ed., São Paulo, 2000, p. 182. No mesmosentido: Quanto a vaga de garagem – falta de cadastramento do veículo: Ap. s/ Rev. 588.201-00/5 – 11ª Câm. – Rel. Juiz Artur Marques – j. em 25.09.2000. Quanto a mau cheiro –manutenção de animal sem as devidas condições de higiene: Ap. s/ Rev. 734.768-00/0 – 6ª Câm. – Rel. Juiz Andrade Neto – j. em 18.02.2004. Quanto a estacionamento deveículos em número superior ao permitido: Ap. s/ Rev. 698.775-00/4 – 12ª Câm. – Rel. Juiz Romeu Ricupero – j. em 31.07.2003.

Tampouco pode desrespeitar o direito constitucional de ampla defesa e do contraditório, insculpido no inciso LV, do art. 5º, da Constituição Federal.Sendo assim, a multa deve ser aplicada, apenas, se houver descumprimento da lei ou da convenção e, ainda assim, a infração deve ser notificada ao condômino

para que, se quiser, apresente sua defesa em prazo razoável.O desrespeito a esses preceitos implica em inviabilidade da cobrança judicial da multa na medida em que essa cobrança deve ser instruída com a prova da

notificação e da eventual defesa rejeitada.Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas de condomínio. Cobrança. Infração a norma condominial. Procedimento próprio. Formalização da aplicação da penalidade.Inocorrência. Cota condominial regular. Mora parcialmente configurada. Valores. Correspondentes aos encargos definidos em regular assembleia e convenção. Legalidade.Sentença parcialmente reformada. Recurso em parte provido. Não basta haver expressa disposição regulamentar para que se possa reconhecer a legalidade da imposição demulta convencional. Em obediência ao princípio do devido processo legal, ao que os anglo-americanos denominam due process of law, assim como ao princípio da ampla defesa,constante do art. 5º, inciso LV, da CF, se impunha que fosse instaurado um procedimento administrativo onde fosse facultada ao acusado a ampla defesa, por meio do contraditório,o que inexistiu. Por outro lado, aprovados os valores cobrados em convenção regular e dentro dos limites impostos pela Lei 4.591/64, é lícita a cobrança dos valores condominiais edemais encargos (Apelação nº 0036655-59.2010.8.26.0506, 31ª Câmara de Direito Privado, rel. Paulo Ayrosa, j. em 23.07.2013).

Nesse julgado, asseverou o relator: pelo que dos autos consta, não há registro de reclamações, sobrevindo a multa (fls. 39), sem que houvesse ainstauração de procedimento adequado, na forma retro referida. Por conseguinte, ilegal a multa aqui combatida.

Outros arestos no mesmo sentido podem ser mencionados para ilustrar a questão:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – despesas condominiais – cobrança de multa por infração administrativa – necessidade da demonstração da faltacometida, seu fundamento e a realização de reunião do conselho para a aplicação das multas – inocorrência – recurso parcialmente provido para excluí-las (Apelação Cível nº518961-3/00 – São Paulo – 2ª Câmara Especial – Julgamento: 8.7.1993 – Relator: Alberto Tedesco – Decisão: Unânime).Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Embora assista ao síndico a aplicação de multas por infrações ao regimento interno do condomínio, para que estas possam ser cobradasjuntamente com as quotas de despesas, é indispensável que, além de descritas na inicial, esta venha acompanhada da notificação que antecedeu a aplicação de cada multa. Açãoprocedente em parte sentença mantida apelo improvido. Decisão: negado provimento. Unânime (Apelação cível nº 190013896 – 10.04.1990 – Quinta Câmara Cível – Relator:Ramon Georg Von Berg – Porto Alegre).

Quanto às multas, recomenda-se, ainda, a leitura do item 2.9, do Capítulo 2, deste Livro IV, quanto à impossibilidade de cumular a multa pela transgressão com acobrança das quotas normais de condomínio em atraso.

Seja como for, já vimos os deveres impostos legalmente pelo Código Civil aos Condôminos, de acordo com o art. 1.336, cujo descumprimento impõe a multa:

Art. 1.336. São deveres do condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons

costumes.

Inicialmente, o § 1º do art. 1.336 do Código Civil, impõe o dever de pagar as taxas condominiais, sob pena de multa de 2% do valor do débito, além de juros,correção monetária e honorários de advogado:

Art. 1.336, § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multade até dois por cento sobre o débito.

Os aspectos e as consequências referentes à ausência de pagamento serão verificados no próximo tópico.Por outro lado, o § 2º do mesmo art. 1.336 do Código Civil, estipula penalidades para o descumprimento dos demais deveres, o que faz nos seguintes termos:

Art. 1.336, § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendoela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá àassembleia-geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Sendo assim, as consequências e multas estipuladas no § 2º do art. 1.336, se referem aos demais deveres, excluído o dever de pagamento que encontra regraespecífica no § 1º e, por tal razão, não poderão ser aplicadas ao condômino que deixa de pagar as contribuições.

Aliás, o dispositivo legal é claro, determinando que apenas o condômino que não cumprir os deveres estabelecidos nos incisos II a IV do art. 1.336 do CódigoCivil, é que se submete às sanções especiais, excluindo dessas sanções o descumprimento ao inciso I, que se refere ao dever de pagar as contribuições condominiais.

Posta assim a questão, se houver descumprimento dos demais deveres, determinados pelos incisos II a IV, além daqueles estabelecidos na convenção, as soluçõeslegais são as seguintes:

a) Se a multa estiver estabelecida na convenção, será aplicada automaticamente pelo síndico e notificada ao condômino para que apresente sua defesa, nãopodendo ser superior a cinco vezes a contribuição condominial vigente;

b) Se não houver previsão específica na convenção para o valor da multa, mister se faz uma assembleia com o voto de, no mínimo, dois terços dos demaiscondôminos – que não praticaram a infração – para aplicação de multa que será deliberada, e, igualmente, não poderá suplantar cinco vezes a contribuiçãomensal.

É preciso insistir que ninguém pode ser compelido a pagar multa por descumprimento de dever que não esteja expresso na lei ou na convenção.Assim, o Código Civil permite, apenas, que se delibere pela aplicação do valor da multa inexistente na convenção ou na lei, mas que se refira a dever previsto na

lei ou na convenção.Não é possível à assembleia, por evidente, criar um dever em razão de um fato passado e, ato contínuo, aplicar a multa.Por outro lado, o descumprimento dos deveres legais ou convencionais, inclusive o pagamento, pode ser reiterado e, nessa medida, agravar a multa a ser aplicada.Eis o teor do Código Civil, que prevê o agravamento da multa:

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminosrestantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e areiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Ocorre que não há, na lei, a definição do que seja o “descumprimento reiterado”.De nossa parte, entendemos que cada caso concreto determinará a quantidade e o intervalo aptos a configurar a reiteração exigida por lei, o que passará pelo

prudente arbítrio do juiz.Posta assim a questão, se o condômino descumprir reiteradamente os deveres impostos pela convenção e pelo art. 1.336 do Código Civil, será de rigor uma

assembleia que deliberará, pelo voto de três quartos dos condôminos restantes, pela aplicação de uma penalidade suplementar à multa já aplicada, que não podeultrapassar cinco vezes a contribuição mensal.

Resta, então, delinear qual seria o quórum para aprovação da multa pelo reiterado descumprimento dos deveres, que será cumulada com a multa prevista para odescumprimento, vez que se trata de punir a reiteração, fato gerador diverso da multa ordinária, que também será aplicada.

Nessa medida, adotamos a posição do Desembargador Américo Izidoro Angélico, para quem o termo “restantes” [dos arts. 1336 e 1337 do CC] significaexcluir o condômino a ser constrangido, se presente estiver, valendo então o número restante presente em assembleia, assim ¾ dos condôminos restantes,excluindo-se o constrangido (se presente estiver), contando-se ¾ dentre os “presentes restantes”.21

O fundamento do entendimento por nós esposado é a necessidade de todos serem convocados para a assembleia e, igualmente, buscar um “quórum facilitadordas aplicações das inovadoras multas” que impedem o mau uso da propriedade.

Não há possibilidade de previsão uniforme na convenção para aplicação dessa penalidade, o que se afirma na medida em que o dispositivo menciona anecessidade de averiguação da gravidade e da reiteração, o que só pode ser feito em cada caso concreto.

Qualquer abuso nessa aferição pela assembleia poderá ser submetido ao Poder Judiciário que, em última análise, verificará a legalidade da multa aplicada, coibindoo abuso de direito eventualmente cometido (Código Civil, art. 187). Ao multado sempre será possível o recurso às vias judiciais para discutir se houve ou não odescumprimento dos deveres e sua reiteração.

Por fim, o Código Civil trata do reiterado comportamento antissocial:

Art. 1.337 (...)Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou

possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação daassembleia.

Nesse caso, de reiterado comportamento antissocial gerador de incompatibilidade de convivência, a multa será correspondente ao décuplo do valor dacontribuição mensal.

Essa multa, ainda que a redação legal seja imprecisa, dependerá de aprovação em assembleia, votada por três quartos dos demais condôminos, vez que vinculadaao caput do art. 1.337, como agravante.

Discute-se muito qual seria a configuração do comportamento antissocial gerador de incompatibilidade de convivência.As opiniões são diversas e as soluções também. Assim sendo, entendemos que cada caso concreto determinará a adequação aos critérios legais.Podemos, todavia, tentar exemplificar: imaginemos um edifício residencial e familiar que passe a ser frequentado por rapazes, inclusive nas áreas comuns, em razão

de moradora que se preste à prostituição. Se essas pessoas passam a utilizar a piscina praticando atos libidinosos e a situação perdura a par das multas aplicadas pelosíndico, a sanção multiplicada por dez poderá ser deliberada e votada em assembleia na medida do reiterado comportamento antissocial.

O mesmo se aplica se o condômino, reiteradamente, passa a promover festas com barulho excessivo, atrapalhando a saúde e o sossego dos demais moradores.De qualquer forma, ainda assim, ou seja, ainda que se configure o comportamento antissocial, não é possível privar esses condôminos do uso ou restringir o seu

direito de propriedade.Na vigência da Lei 4.591/1964, aduziu o Desembargador Roberto Bedran22 que não há previsão de “despejo” compulsório do condômino que apresente

comportamento incompatível (...).Tampouco há previsão legal de perda de propriedade nessas situações.Em suma, ante a ausência de norma específica, o condômino com comportamento antissocial e aquele que não cumpre os deveres convencionais ou legais, poderá,

apenas, sofrer as sanções pecuniárias representadas pelas multas aplicadas.Claro que, se o condômino não pagar essas multas, será cobrado e a ausência de pagamento judicial das multas pode levar sua unidade à penhora e consequente

alienação em hasta pública.Mas, nesse caso, a perda da propriedade se dará em razão da responsabilidade patrimonial decorrente do descumprimento da obrigação de pagar na medida em

que o devedor responde com seus bens por suas obrigações (Código Civil, art. 391).Em resumo, a questão das penalidades importa nos seguintes aspectos:

a) Descumprimento dos deveres legais (fachada; segurança; vizinhança etc., exceto pagamento) e convencionais (Código Civil, § 2º, do art. 1.336): multa prevista,de até cinco vezes o valor do condomínio;

b) Descumprimento de deveres legais e da Convenção (exceto pagamento) e ausência de multa na convenção (Código Civil, § 2º, do art. 1.336): multa votada por2/3 dos condôminos restantes (caso a caso), de até cinco vezes o valor do condomínio;

c) Descumprimento reiterado dos deveres (Código Civil, art. 1.337 – inclusive descumprimento reiterado do dever de pagamento): pagamento de até cinco vezeso valor do condomínio como multa, votada por ¾ dos condôminos restantes (caso a caso), independentemente da multa específica aplicada pela infraçãocometida.c.1) Cumulação da multa específica com a multa por descumprimento reiterado: Apelação sem Revisão 916995008 – Relator: Luiz Felipe Nogueira –

Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 14.11.2007 – Data de registro: 29.11.2007 –Ementa: Despesas condominiais. Cumulação das multas previstas nos arts. 1.336, § 1º e 1.337, caput, do CC de 2002. Possibilidade. Nãoconfiguração de “bis in idem”. Inadimplemento reiterado conforme critério definido pelos próprios condôminos e que não esvazia a previsão doart. 1.336, § 1º. Apelo não provido.

d) A interpretação do termo “condôminos restantes” significa desconsiderar aquele que cometeu a infração e considerar os demais condôminos presentes àassembleia (não a totalidade dos condôminos) que deliberarão sobre a multa.

e) Reiterado comportamento antissocial gerador de incompatibilidade de convivência (Código Civil, art. 1.337): multa correspondente a dez vezes do valor dacontribuição mensal, até ulterior deliberação em assembleia (¾ dos condôminos restantes), sendo que o judiciário, em regra, não invade a decisão soberana daassembleia quanto ao mérito da interpretação daquilo que se considera “reiterado comportamento antissocial gerador de incompatibilidade de convivência”.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Administração de condomínio – obrigação de fazer c.c. indenização – Insurgência quanto à decisão assemblear (que deliberou pela paralisaçãodas obras de reparo e pintura na unidade condominial do autor, impondo a ele multa por comportamento antissocial) – Descabimento – Irresignação adstrita ao mérito de decisãoassemblear – Nulidade ou vício formal da assembleia não suscitado – Assunto “interna corporis” que não comporta intervenção judicial – Medida de desagravo que, por contadisso, também não possui pertinência – Perdas e danos – Descabimento – Ausência de nexo causal a amparar referida postulação – Improcedência corretamente decretada –Sentença mantida – Recurso improvido, prejudicado o agravo retido (perda do objeto) (Apelação com Revisão 5596244400 Relator: Salles Rossi Comarca: São Paulo – Órgãojulgador: 8ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 10.04.2008 – Data de registro: 05.05.2008).

O primeiro dever do condômino, por evidente, é pagar as despesas comuns por meio da contribuição condominial recolhida de acordo com a previsãoorçamentária preparada pelo síndico e aprovada pela assembleia.

O condômino paga suas despesas na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em sentido contrário de forma expressa na convenção (Código Civil, art.1.336, I).

Assim, nada obsta que a convenção determine o pagamento de despesas idênticas, ainda que as frações sejam diferentes.Nada havendo nesse sentido, o condomínio, que representa o rateio das despesas ordinárias e extraordinárias, é dividido entre os condôminos na proporção de

suas frações determinadas na especificação.O condômino que não paga suas despesas será compelido a pagar a cláusula penal de dois por cento, juros, além de honorários de advogado (Código Civil, arts.

389 e 395).Demais disso, será impedido de votar e participar das assembleias (Código Civil, art. 1.335, III).Neste ponto surge importante questão: os condomínios instituídos antes do Código Civil, sob a égide da Lei 4.591/1964, devem continuar respeitando essa lei, que

permitia multas de até vinte por cento, se esse percentual estiver previsto na convenção?Assim, a celeuma encontra origem no artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, que limita a cláusula penal a dois por cento do valor do condomínio em atraso.Eis o teor do dispositivo:

Art. 1.336, § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multade até dois por cento sobre o débito.

Não se discute a profunda atecnia representada pela inovação, vez que, do ponto de vista ontológico, a cláusula penal possui a função de inibir o devedor, queprocura pagar no tempo, lugar e forma convencionados para fugir do pagamento da multa, além de predeterminar as perdas e danos em razão do descumprimento daobrigação.

É evidente que dois por cento representa cláusula penal que não inibe ninguém a cumprir seus compromissos, e, tampouco, serve para predeterminar as perdas e

É evidente que dois por cento representa cláusula penal que não inibe ninguém a cumprir seus compromissos, e, tampouco, serve para predeterminar as perdas edanos.

Em razão disso, a crítica pode ser estendida ao percentual limitador da cláusula penal no âmbito do Código de Defesa do Consumidor, do qual já tratamos.Podemos exemplificar: imaginemos um sujeito que, mesmo não sendo devedor contumaz, enfrenta dificuldades financeiras.Imaginemos, também, que esse indivíduo seja devedor de condomínio e imposto predial.Nesse caso, se dispuser de recursos suficientes para adimplir apenas uma das obrigações, é evidente, evidentíssimo, aliás, que procurará adimplir aquela que lhe

impõe maiores prejuízos em razão da mora.Sendo assim, pagará em dia o tributo, que lhe onera mais, e, ao depois, quando for possível, pagará o condomínio, cuja pena é menor.Esse fato é desastroso para a vida em condomínio, cuja contribuição de todos propicia pagamento de despesas comuns, como água, salário dos funcionários,

energia do elevador, limpeza das áreas comuns etc.Bem pensado, a regra que agora exsurge depõe contra a inspiração social que emana do atual Código Civil.De qualquer forma, a lei deve ser respeitada.Quanto aos condomínios constituídos após o início da vigência do Código (Lei 10.406/2002, que entrou em vigor no dia 12 de janeiro de 2003),23 dúvidas não

pairam e a cláusula penal terá que se submeter ao limite de dois por cento imposto pela norma.A celeuma surge exatamente quanto aos condomínios já constituídos sob a égide da Lei 4.591/1964, que anteriormente os regulava.Uma análise precatada da questão passa pelo estudo da eficácia da lei no tempo.A lei penal só retroage para beneficiar o réu e a lei processual entra em vigor imediatamente, atingindo os processos em curso.Contudo, a regra que se aplica à lei civil é diferente.Com efeito, uma norma de direito material retroage, em regra; apenas não retroage para atingir o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada

(Constituição Federal, art. 5º, inciso XXXVI; Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro, art. 6º, § 1º).Resta, então, saber se as convenções de condomínio que hoje preveem até vinte por cento de multa se enquadram no conceito de ato jurídico perfeito e, nesse

caso, não são atingidas pelo Código Civil de 2002, continuando reguladas pela Lei 4.591/1964, que, no art. 12, § 3º, permitia cláusula penal de até vinte por cento emrazão do atraso no pagamento das despesas condominiais.

Antecipadamente, entendemos que a conclusão não é essa.Em verdade, as convenções de condomínio não possuem natureza contratual. Portanto, não podem ser consideradas como ato jurídico perfeito.As convenções condominiais possuem natureza jurídica institucional normativa. Conseguintemente, não há falar-se em continuidade de aplicação de leis anteriores

aos condomínios existentes.Em consonância com o acatado, o capítulo que trata do condomínio edilício no Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, aplica-se a todos os

condomínios a partir da sua entrada em vigor, que ocorreu no dia 12 de janeiro de 2003.Em outras palavras, qualquer vencimento de despesa condominial após essa data terá que se submeter ao limite de dois por cento de cláusula penal moratória.Por outro lado, quanto às despesas condominiais vencidas até o dia 11 de janeiro de 2003, os condomínios podem, ainda que a cobrança seja posterior, impor ao

moroso a multa prevista na convenção, limitada a vinte por cento, de acordo com a Lei 4.591/1964.Essa é a conclusão que decorre da lição de Caio Mário da Silva Pereira.Segundo ele, a convenção de condomínio não é um contrato. Portanto, não é ato jurídico perfeito.Eis a sua lição:

(...) alguns consideram a convenção uma relação contratual (Serpa Lopes e Campos Batalha). E na sua origem assemelha-se ela, na verdade, a um contrato, porque nasce do acordo de vontades. Masa sua ligação ao contrato é apenas formal. Na essência, ela mais se aproxima da lei. Com efeito, repete-se com frequência e autoridade que o contrato faz lei entre as partes, pois que quanto a terceiros, é‘res inter alios’. Já o mesmo não se dá com a convenção que desborda dos que participaram de sua elaboração ou de sua votação. Estendendo-se para além dos que a assinaram e seus sucessores e sub-rogados, vai alcançar também pessoas estranhas. Não encontraria, por exemplo, explicação na teoria do contrato uma disposição regulamentar proibitiva do uso do elevador social para subida de certosvolumes, pois que uma tal ‘cláusula contratual’ seria oponível ao signatário da convenção, ao seu sucessor ‘inter vivos’ ou ‘causa mortis’, ao seu locatário etc. Mas a um estranho ela não se aplicaria. E,no entanto, obriga. É porque algo mais existe do que uma relação contratual. Neste sentido decidiu o Tribunal de Alçada de Minas Gerais, distinguindo-a de contrato (ADV, 1984, nº 16.188). Dada a suaprópria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda queeventualmente.24

Posta assim a questão, é possível ilustrar entendimento diverso.A primeira norma que regulou os condomínios foi o Decreto 5.481, de 25.06.1928, seguindo o Decreto-Lei 5.234, de 08.02.1943, a Lei 285, de 05.07.1948 e a

Lei 4.591, de 16.12.1964, até chegarmos ao Código Civil de 2002.Imaginemos um condomínio edilício constituído antes do Código Civil de 1916.Será que alguém sustentaria a aplicação das Ordenações Filipinas e da “Lei da Boa Razão”, que por aqui vigoraram até 31.12.1916?Por outro enfoque, muitos edifícios que foram erigidos até a entrada em vigor do novo Código, ante as modernas técnicas construtivas, poderão durar cem,

duzentos anos e, quiçá, mais tempo.Imaginemos, então, que estamos cem anos no futuro.Seria absurdo que alguém propugnasse pela aplicação da Lei 4.591/1964 ou, então, para um condomínio constituído sob os auspícios do Decreto 5.481, de

25.06.1928, a aplicação desta norma.O direito é dinâmico.As normas são alteradas em razão das necessidades sociais.Mesmo assim, é difícil concordar com o limite de apenas dois por cento imposto pelo Código Civil.Esse limite, é bom repetir, nega as funções inibitória e de predeterminação das perdas e danos da cláusula penal.Em verdade, há uma confusão entre estabilidade econômica, correção monetária que agora decorre da mora (art. 389 do Código Civil) e cláusula penal.É claro que vinte por cento, em razão do atraso de um só dia, é muito.É evidente, também, que dois por cento, por três ou quatro meses de atraso, é pouco. Assim, a melhor solução seria escalonar a pena.Por exemplo: até cinco dias de atraso, dois por cento de multa, de seis a quinze dias, cinco por cento de multa e, acima de dezesseis dias, dez por cento de multa.Ocorre que a lei não quer dessa forma.De qualquer maneira, algumas alternativas decorrem do Código Civil.Inicialmente é possível a cobrança de juros de mora, que, a teor do art. 1.336, § 1º,25 na ausência de previsão na convenção ou assembleia que tenha deliberado

maior taxa, serão de um por cento ao mês.Contudo, a grande possibilidade de minimizar o problema decorre dos arts. 389 e 395 do Código Civil, que permitem a cobrança de honorários de advogado,

independentemente de ação judicial, apenas em razão da mora e da intervenção desse profissional.Trata-se de permissivo legal que não pode, de forma alguma, ser confundido com meio de burlar a limitação da cláusula penal.Assim, mister se faz uma alteração na convenção com a previsão de envio da cobrança a um advogado ou escritório de advocacia, poucos dias após a mora.Portanto, mesmo que os honorários pertençam ao advogado e não sejam vertidos aos cofres do condomínio, poderão alcançar, por exemplo, dez por cento do

valor do débito condominial, valor esse que pode inibir o aumento da inadimplência.

Assim, além da cláusula penal de dois por cento, o condômino inadimplente poderá ser compelido, com supedâneo no Código Civil de 2002, a pagar jurosmoratórios (art. 1.336, § 1º, do Código Civil), correção monetária e honorários de advogado (Código Civil, arts. 389 e 395).

Quanto aos juros, de fato não há mais limitação constitucional, de tal sorte que, em tese, a convenção ou a assembleia poderão estipular a taxa de juros, inclusivede mercado.

Todavia, até por analogia, é possível que o juiz, a requerimento do moroso, exerça controle sobre a taxa excessiva estipulada, reduzindo-a, utilizando, para tanto, oart. 1º, da Lei de Usura (Decreto 22.626/1933), que veda juros moratórios convencionais superiores ao dobro da taxa legal de um por cento ao mês.

Em suma:

a) o Código Civil estipulou cláusula penal de dois por cento pelo atraso no pagamento das despesas condominiais (Código Civil, art. 1.336, § 1º);b) a convenção de condomínio possui natureza jurídica institucional normativa e não contratual, de tal sorte que mesmo aquelas convenções anteriores ao Código

Civil são atingidas pelas suas disposições, entre elas, a limitação de dois por cento, impingida à cláusula penal;c) assim como é teratológico propugnar pela aplicação das Ordenações do Reino para o conjunto de edificações constituído antes do Código Civil de 1916, será

igualmente estranho pleitear a aplicação da anterior Lei 4.591/1964 no futuro;d) os débitos condominiais vencidos até o dia 11 de janeiro de 2003 poderão ser acrescidos da multa prevista na convenção, de até vinte por cento, de acordo

com a Lei 4.591/1964;e) os débitos condominiais vencidos a partir do dia 12 de janeiro de 2003 poderão ser acrescidos de juros livremente estabelecidos na convenção ou na

assembleia de condôminos, podendo, em tese, sofrer redução por aplicação analógica da Lei de Usura (art. 1º do Decreto 22.626/1933); na ausência deconvenção, a taxa de juros será de um por cento, imposta pelo Código Civil (art. 1.336, § 1º), ainda que a convenção seja anterior;

f) a solução para o inadimplemento nos condomínios é a cobrança de cláusula penal de dois por cento, juros moratórios, correção monetária e honorários deadvogado (Código Civil, arts. 389 e 395), no montante de dez por cento, por exemplo, que entendemos razoável, desde que haja intervenção do profissionaldo direito, ainda que extrajudicial.

É nesse sentido, inclusive, a lição sempre clara do Professor João Batista Lopes:26

Não vigora, aqui, o princípio “tempus regit actum”, mas o que a doutrina denomina “lei do progresso social”, afigurando-se impróprio falar em direito adquirido à manutenção do regime alteradopela lei nova. À luz dessas considerações, não pode o condomínio, invocando cláusula da convenção, pretender cobrar multa superior ao limite de dois por cento agora estabelecido. Esclareça-se, porém,que os fatos ocorridos na vigência da Lei 4.591/64 (v.g., infrações à convenção) por ela serão regidos em respeito às situações jurídicas definitivamente constituídas. Há que se distinguir, pois, duassituações: a) infrações cometidas na vigência da lei anterior que a ela ficam submetidas e b) infrações praticadas após o advento da lei nova, que se sujeitam ao seu comando.

Para contornar a limitação da multa no âmbito dos condomínios, tem surgido, outrossim, a prática de se conceder desconto para o pagamento pontual.Em verdade, essa prática tenciona burlar a proibição da multa superior a 2% da contribuição condominial.Trata-se de sanção premial, cuja prática – ilegal – não é nova.Se a lei determina um limite, a imposição de valor irreal com a concessão de “desconto” para pagamento pontual implica em imposição disfarçada de multa.É a cláusula penal às avessas, cuja prática não é nova e já foi repelida outrora e que agora retorna:

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Desconto de 50%. Burla a lei e a convenção. O desconto de 50%, determinado em Assembleia para condômino que efetue opagamento até a data do vencimento, não é prêmio, e sim imposição disfarçada de multa, visando burlar a lei e a convenção (Apel. Cív. nº 5.793/95, 8ª Câm., unânime, Juiz:Gamaliel Quinto de Souza, j. em 27.09.1995).

Segundo Roberto Barcelos de Magalhães:27

Além das penas pecuniárias previstas, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em convenção ou aplicada pelo condomínio ao faltoso. Não seria lícito,assim, imputar-se-lhe a privação do uso e gozo da coisa comum, como a supressão do fornecimento de água, luz e gás, ou de outros direitos (...), já que os meios de coerção ao cumprimento da obrigaçãode pagar são estritamente aqueles que a lei faculta à convenção cominar. Os limites penais encontram-se definidos legalmente, não podendo os condôminos excedê-los.

O entendimento de João Nascimento Franco, porém, é outro. Segundo ele, não é crível que o condomínio tenha de custear serviços de que se servem também oscondôminos faltosos, principalmente quando se verifica que o devedor tem recursos para pagar e não paga.

Segundo ele, ultrapassado, pois, certo limite de tolerância, por exemplo, um trimestre vencido, torna-se injusto impor ao condomínio a obrigação de financiar acota do condômino relapso.

Nesse sentido, admitindo a restrição de o inadimplente utilizar os equipamentos de lazer do condomínio, tais como as quadras, salas de ginástica, piscinas, saunas echurrasqueiras:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação anulatória de assembleia condominial. Deliberação que impede o condômino inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruirdos equipamentos de lazer do condomínio. Inexistência de ilegalidade a envolver a deliberação. Providência que não alcança serviços essenciais. Restrição ao inadimplenteintroduzida pelo novo Código Civil quanto à participação em assembleias (art. 1.335, inciso III, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembleia-geral, órgão soberano docondomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada.Apelo improvido (Apelação com Revisão 5161424000 – Relator: Donegá Morandini – Comarca: São Paulo – 3ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 21.10.2008 – Datade registro: 24.10.2008).

Seguindo o primeiro entendimento, de Roberto Barcelos de Magalhães, o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo já repeliu, a nosso ver com razão, apossibilidade de vedar a utilização da área comum pelo inadimplente.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Assembleia-geral. Deliberação. Nulidade. Ocorrência. Proibição do uso de parte comum e de lazer do edifício, em face do atrasodo pagamento das despesas condominiais. Inadmissibilidade. Alteração dos termos da própria convenção do Condomínio e do Regulamento de Utilização da Área Comunitáriaque não fazem qualquer restrição ao uso das partes comuns e comunitárias. Recurso provido (rel. Ralpho Oliveira, Apel. Cív. nº 225.752-2, São Paulo, 09.06.1994).

No mesmo sentido, favorável ao condômino inadimplente, a decisão do Paraná:

Tribunal de Alçada do Paraná. Ação declaratória de reconhecimento de arbitrariedade no exercício da função administrativa cumulada com indenização por dano moral – medidacautelar inominada – condomínio que determina o corte no fornecimento de gás e a suspensão da comunicação via interfone de morador inadimplente. Arbitrariedade configurada– ação julgada procedente, condenando-se o condomínio a indenizar o autor por danos morais em dez salários mínimos preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicialrejeitadas – recurso improvido (Apel. Cív. nº 106.032.800, Londrina, Juiz Ronald Schulman, 1ª Câm. Cív., j. em 01.07.1997, Acórdão nº 8.190, publicação: 01.08.1997).

O direito veda a autotutela.Práticas desse jaez significam o retorno aos primórdios da civilização, impondo-se a lei do mais forte.O fato de o condômino estar inadimplente não autoriza o rompimento dos serviços, e, tampouco, o impedimento à utilização de salões de festa, piscinas,

churrasqueiras, quadras e demais equipamentos comuns, até porque o condomínio possui meios processuais e legais de fazer valer seu direito subjetivo de receber asquotas em atraso, até pela aplicação de multas nos termos do art. 1.337 do Código Civil.

Na efetiva cobrança das quotas certamente não haverá desconto pelo fato de o condômino não ter utilizado esses equipamentos e serviços durante o período da

mora.Muito pelo contrário, verifica-se que, de acordo com os arts. 1.336 e 1.337 do Código Civil, o condômino já será penalizado com multa e juros sobre o valor do

débito.Portanto, é forçoso concluir que o impedimento de uso de equipamentos, áreas comuns e serviços do edifício constitui verdadeiro bis in idem, vez que, em virtude

de um só débito, poderia o condômino sofrer duas penas, ou seja, além de não ter podido utilizar os equipamentos e serviços do edifício – o que não se restabelecejamais – ainda pagaria a multa moratória determinada na convenção.

Em verdade, mesmo o inadimplente não pode ser submetido a tratamento degradante, isto por força do art. 5º, III, da Constituição Federal.É preciso que os síndicos se acautelem, já que é exclusivamente sua a responsabilidade penal, vez que já houve reconhecimento de crime de exercício arbitrário

das próprias razões em consequência de fatos como esses:

Tribunal de Alçada Criminal de São Paulo. Exercício arbitrário das próprias razões. Síndico de prédio que, diante do não pagamento do condomínio pela vítima, exerce poderesabusivos. Configuração: comete o crime do art. 345 do Código Penal o síndico de prédio que, diante do não pagamento do condomínio pela vítima, por três meses, proíbe suaentrada em seu imóvel, assim como de outras pessoas, suspende serviços de coleta de lixo, uso de interfone e corta a água daquela unidade, pois os poderes exercidos peloagente não existem em lugar algum e são fruto de má interpretação da função (Apel. nº 909.125, data: 15.12.1994, rel. Damião Cogan, 1ª Câm.).

A aplicação de outras sanções afronta os direitos fundamentais dos condôminos, ainda que previstas na convenção, notadamente aquelas que vedam a utilizaçãodo imóvel e de áreas e equipamentos comuns. Isto porque os direitos fundamentais do condômino, previstos no art. 1.335 do Código Civil e, entre eles, o direito deutilizar as áreas comuns do inciso II, são cogentes, de ordem pública e aplicabilidade imediata, o que derroga os preceitos em sentido contrário das convenções eregimentos internos.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Responsabilidade Civil – Indenização – Despesas de condomínio em atraso – Restrição indevida ao uso de áreas comuns do condomínioedilício – Impossibilidade de discriminação entre os condôminos adimplentes e os inadimplentes no sorteio das vagas de garagem – Danos morais – Inteligência dos arts. 1.335 e1.336, § 1º, do Código Civil – Inadmissibilidade de aplicação de sanção lateral ao inadimplemento do condômino, não prevista em lei nem na convenção – Ato ilícito –Comportamento ilícito e imoral do autor, que contribuiu de modo decisivo para a ocorrência dos fatos – Conduta do autor que não justifica o ato ilícito do condomínio réu, masreflete, todavia, no valor da indenização – Recurso parcialmente provido (Apelação Cível 5101004500 – Relator: Francisco Loureiro – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 4ªCâmara de Direito Privado – Data do julgamento: 29.05.2008 – Data de registro: 09.06.2008).

O art. 42 do Código de Defesa do Consumidor proíbe que o credor exponha o devedor ao ridículo ou a qualquer constrangimento moral.Entretanto, como se verá em tópico destacado deste capítulo, não se aplica o Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica entre os condôminos, o que

levaria à conclusão da permissão da divulgação incondicional de inadimplentes, como, por exemplo, em quadro de avisos do edifício.Não é a nossa opinião.Embora não se aplique a Lei Consumerista entre os condôminos, o quadro de avisos será visto por pessoas estranhas ao edifício e, o que é mais grave, pelos seus

empregados, visitas e parentes.Trata-se de constrangimento ilegal.Todavia, essa relação poderá figurar nos balancetes mensais, de acesso exclusivo da massa condominial na exata medida em que a prestação de contas é um dever

do síndico que corresponde ao direito de os condôminos conhecerem aqueles que não estão cumprindo com o dever de pagar as despesas comuns.Por outro lado, nada impede que se remeta os dados do devedor ao cadastro de proteção ao crédito.Trata-se de lídimo direito do condomínio em face do inadimplemento do titular da unidade.Entretanto, essa atitude demanda deliberação em assembleia regularmente convocada para esse fim e que autorize expressamente o síndico a incluir o nome do

devedor em cadastro negativo.De fato, o artigo 43 e parágrafos da Lei Consumerista, que não se aplica à relação entre os condôminos, encerra uma série de restrições aos cadastros dos

consumidores efetuados pelos fornecedores.Ainda assim, mesmo no âmbito das relações de consumo, há possibilidade da mantença de dados negativos em banco de dados desde que, cumulativamente, a

restrição negativa não ultrapasse cinco anos da data do evento e não contenha impedimentos de caráter exclusivo daquele que se vê afrontado nos seus interesses pordireito legítimo do consumidor.

Como exemplo, é vedado elaborar, manter e divulgar cadastro de consumidores que eventualmente tenham aforado ação consignatória (Código de Defesa doConsumidor, art. 39, inciso VII, cumulado com artigo 43, § 1º).

O consumidor deve ser comunicado, por escrito, da abertura de cadastro quando não solicitada por ele que, de qualquer forma, terá amplo conhecimento dosdados contidos nas informações obtidas sobre sua pessoa (Código de Defesa do Consumidor, art. 43, § 2º).

Adverte Fábio Ulhoa Coelho que a disciplina se aplica a qualquer armazenamento de informações, informatizado ou não, precário ou altamenteorganizado. O pequeno fornecedor que mantém uma agenda com dados de sua clientela deve, tanto quanto o grande empresário, observar o conjunto deregras definidas em defesa do consumidor.28

De qualquer forma, mesmo não sendo obrigatório esse procedimento em razão da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação existente entre ocondômino e o condomínio, ad cautelam, é conveniente que sejam observados os mesmos critérios estabelecidos para o consumidor.

Em qualquer caso, sempre há possibilidade de responsabilidade civil por danos materiais e morais em caso de engano no apontamento, como, por exemplo, ainclusão de pessoa que não seja titular da unidade porque já alienou e informou ao condomínio ou até de condômino que esteja em dia com suas obrigações.

Efetivamente, o direito não pode se divorciar da realidade.Inúmeros são os condomínios em situação irregular, vale dizer, que não foram regularmente instituídos, quer em razão da ausência de instituição, quer em razão do

fechamento de loteamentos que, a rigor, não são loteamentos.Esses “condomínios” efetivamente funcionam: contratam pessoas, prestam serviços, pagam despesas comuns etc.Assim, havendo um condomínio de fato, não registrado, com diversas pessoas utilizando coisas e serviços comuns, não seria lícito que apenas alguns custeassem

despesas de todos.Assim decidiu o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:

Agravo de Instrumento nº 2.932/97, Diário da Justiça, RJ: 14.05.1998, p. 208. I – Não é moralmente admissível que o condômino usufrua dos benefícios a custa dos demaiscondôminos, o que representaria locupletamento indevido a custa alheia, que o direito e a moral veementemente repelem. II – Prestados os serviços, legitimado está o Condomíniopara a cobrança da taxa, porquanto a convenção é de observância obrigatória, não só para os condôminos, como para qualquer ocupante da unidade, como prevê expressamenteo parágrafo 2º do art. 9º da Lei 4.591/64, tornando-se, com o registro, oponível “erga omnes”, daí dizer Marco Aurélio Viana que o registro só é importante para validade contraterceiros (Teoria e Prática do Direito das Coisas, Saraiva, 1983, p. 112). Precedentes do STJ. III – Provimento do agravo a fim de que, reformada a decisão, se prossiga na ação decobrança reconhecendo-se, destarte, a legitimidade do condomínio para a cobrança em relação ao condômino, independentemente do registro da convenção.

Posta assim a questão, as decisões mais abalizadas, admitem a cobrança de despesas condominiais ainda que não haja um condomínio de direito:

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Condomínio. O direito de cobrar despesas de conservação e manutenção das coisas comuns não nasce só com o registro da convenção,mas decorre da existência fática da situação condominial. Carência de ação que se revoga, em parte, pois o único legitimado ativo é o condomínio conjunto residencial JardimMedianeira. Decisão: dado provimento parcial. Unânime (Apelação Cível nº 185.005.410, 28.02.1985, órgão: 3ª Câmara Cível, relator: Sérgio Pilla da Silva, origem: Porto Alegre).

As despesas com elevadores e outras das áreas comuns podem ser cobradas dos inquilinos condôminos.A cobrança é válida, mesmo que as unidades autônomas não utilizem esse equipamento e demais dependências, por terem saída direta para a rua.É até lógico, o que se afirma na medida em que, indiretamente, utilizam os elevadores e áreas comuns, mesmo de forma mínima.Por exemplo: as caixas d’água quase sempre se encontram no último pavimento, sendo que a sua manutenção demanda a utilização de elevadores e demais áreas

do prédio.Na maioria dos casos, as unidades do andar térreo utilizam essa mesma água, proveniente do reservatório comum.Interpretação diversa levaria ao absurdo de se ratear despesas de elevador proporcionalmente ao andar que se encontra a unidade, uma vez que aquela localizada

no primeiro andar utiliza menos esse equipamento que aquela que se encontra no último andar.Seguindo o mesmo raciocínio, unidades desabitadas poderiam se furtar do pagamento de condomínio por não estarem utilizando os serviços oferecidos a todos os

condôminos.Não é assim e, nesse sentido, os seguintes julgados:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – despesas condominiais – pretensão dos condomínios localizados no andar térreo ou em lojas com frente diretapara via pública na exclusão do pagamento de despesas referentes à manutenção de elevadores, escadarias, halls, antenas coletivas que não se utilizam – inexistência deprevisão na convenção que exclui o pagamento dessas despesas – cobrança procedente – recurso improvido (Processo nº 00574674-0/007, Apelação Cível, origem: Campos doJordão, órgão: 5ª Câmara, 16.10.1994, relator: Silvio Venosa, decisão: unânime).Supremo Tribunal Federal. Descrição: Embargos em Recurso Extraordinário nº 72.365, julgamento: 12.12.1974. Condomínio. Despesas de elevador. Se o acórdão embargadoreconheceu que deve suportar, em rateio, as despesas de manutenção de elevador, o condômino da loja que dele se utiliza para controle de dispositivos seus na cobertura, adivergência só pode ser demonstrada por decisão em sentido contrário nas mesmas ou equiparáveis circunstâncias (Súmula nº 290). Observação: Documento incluído sem revisãodo STF, ano: 1975, 05.03.1975, origem: Paraná, publicação: Diário de Justiça 07.03.1975, relator: Aliomar Baleeiro, Sessão: Tribunal Pleno.Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – despesas com o uso e a manutenção dos elevadores – responsabilidade do condômino titular de loja no andartérreo, porque a convenção não o exime – exame da doutrina – cobrança procedente – decisão mantida (Apelação nº 00523735-1/006, origem: São Vicente, órgão: 3ª CâmaraEspecial, julgamento: 07.07.1993, relator: Aloísio Toledo, decisão: unânime).Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – despesas condominiais – cobrança – despesas referentes a elevadores – condômino proprietário de loja com saídaprópria para a rua – convenção condominial que obriga a todos ao pagamento dos encargos, inclusive a aqueles condôminos que não se utilizam das coisas comuns – validade –cobrança procedente – recurso improvido. No mesmo sentido: Apelação Cível nº 574.453-8, relator: Silveira Paulilo, 11ª Câmara, julgamento: 24.03.1994 (Apelação nº 523.398-3/003, origem: São Paulo, órgão: 4ª Câmara Especial, julgamento: 30.07.1993, relator: Tersio Negrato, decisão: unânime).Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Recurso – apelação – arguição de nulidade da sentença porque omissa quanto a apreciação da questão referente ao artigo 12,inciso 5, da Lei de Condomínios – matéria implicitamente apreciada em embargos de declaração – preliminar rejeitada. Condomínio – despesas condominiais – loja situada naparte térrea do edifício – despesas de interesse geral dos proprietários aprovadas em Assembleia condominial, vinculadas a limpeza, conservação de maquinário do imóvel(elevadores e bomba de água) e segurança – serviços que não lhe proporcionam alguma vantagem direta, embora indiretamente seja beneficiada, pois as partes comuns tambémlhes pertencem – artigos 9º, 12 e 25 da Lei 4.591/64 – convenção de condomínio que tem forca cogente obrigando os condôminos sem exceção – cobrança procedente – recursoprovido para esse fim (Apelação nº 543.765-0/000, origem: São Paulo, órgão: 1ª Câmara Especial, relator: Antonio de P. F. Nogueira, decisão: unânime).

Não obstante, existem algumas decisões em contrário, como as abaixo transcritas:

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Ação de cobrança. Cotas de condomínio extraordinárias. Conserto de elevador. Lojas com saída direta para a rua. O proprietário de lojassitas no pavimento térreo, com entrada e saída autônomas para a rua, não tem obrigação de contribuir com as despesas de conserto de elevador, sem utilidade para ele e seusclientes, salvo ajuste convencional expresso em contrario. Apelo improvido. Decisão: negado provimento. Unânime (Apelação Cível nº 186.012.050, data: 16.04.1986, órgão: 3ªCâmara Cível, relator: Celeste Vicente Rovani, origem: Passo Fundo).Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio – despesas. Apelação Cível nº 82.168, 7ª Câmara, decisão: unânime, Juiz: Hilário de Alencar, julgamento: 06.04.1983.Loja – despesa de instalação de elevadores. Os condôminos ou proprietários de lojas e de apartamentos do primeiro pavimento (térreo) de edifício de propriedade horizontal emcondomínio, estão sujeitos ao rateio das despesas comuns de administração e conservação do prédio, mas deverão ser excluídos do pagamento de despesas com benfeitorias quenão são do seu interesse e que em nada lhes beneficie economicamente. A instalação de elevadores não beneficia e nem interessa ou valoriza economicamente as lojas eapartamentos do edifício situados no pavimento térreo. Ementário: 04/84. Número da ementa: 21.823.

O Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo já decidiu que a despesa com instalação de TV a cabo, longe de se tratar despesa condominial, só obriga oscondôminos que anuíram.

É que houve entendimento de que tal despesa, assim como qualquer outra despesa que pode ser realizada individualmente e de acordo com o interesse de cadacondômino, não obriga aquele que não assentiu expressamente.

Portanto, para que se cobre essa despesa, mister se faz o consentimento expresso do condômino, só a este obrigando:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – convenção – instalação de aparelhagem para TV a cabo. Tratando-se de comodidade que pode ser obtidaindividualmente, necessário o consentimento expresso do condômino – Somente as despesas restritas a manutenção e segurança do edifício, decididas em assembleia, a todos oscondôminos obriga – sentença mantida – recurso improvido (Apelação nº 585.791-5/000, origem: São Paulo, órgão: 6ª Câmara, julgamento: 26.01.1995, relator: JoaquimChiavegato, decisão: unânime).

A lei não distingue entre unidades autônomas abertas e fechadas, e, tampouco, entre condôminos que utilizam e que não utilizam os serviços e equipamentos doprédio, como elevadores, por exemplo.

O Código Civil determina:

Art. 1.336. São deveres do Condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Os equipamentos e serviços do edifício estão à disposição do condômino, que não os usa porque não quer, e, portanto, por eles deverá pagar.

O incorporador deve pagar as despesas, mesmo de unidades não negociadas.Enquanto não são vendidas, as unidades autônomas pertencem ao incorporador, que é o titular da unidade, sendo esse fato suficiente para afirmar que deve arcar

com o pagamento de todas as despesas condominiais, ordinárias ou extraordinárias, da unidade vaga.A existência de cláusula que isente o incorporador é obra dele próprio, que busca livrar-se do cumprimento daquilo que a lei determina.Assim disposição convencional nesse sentido é nula, vez que afronta o disposto de forma cogente do art. 1.336, I, do Código Civil, segundo o qual é dever do

condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Nesse sentido, julgado abaixo do Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro:

Condomínio. Despesas. Embargos Infringentes na Apelação Cível nº 83.694, Terceiro Grupo, por maioria, Juiz: Thiago Ribas Filho, julgamento: 26.10.1983. Responsabilidade doincorporador. Pelas despesas de condomínio, necessárias à conservação do prédio e utilização das coisas comuns, são responsáveis os proprietários das unidades que compõema edificação, não podendo o incorporador delas se eximir a pretexto de que os débitos acompanham as unidades e passaram à responsabilidade dos adquirentes e nem,tampouco, em razão de cláusula da convenção reguladora por ele próprio elaborada, que o isenta, que se reputa como não escrita. Ementário: 20/84 – Núm. ementa: 22.264.

Em verdade, disposição convencional desse jaez afronta o maior dos princípios constitucionais: o da igualdade.Não há uma correlação lógica entre o fator de discrímen e a desequiparação procedida,29 vez que tanto a incorporadora quanto os demais adquirentes são titulares

da unidade, e, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil, devem suportar as despesas condominiais.Por sujeitar uma parte ao arbítrio da outra, nos termos do art. 122 do Código Civil, não é lícita qualquer disposição da convenção que isente a incorporadora do

pagamento das despesas de condomínio, mesmo que limitada às unidades que ainda não foram vendidas:

Superior Tribunal de Justiça. Condomínio. Despesas condominiais. Cláusula da convenção condominial que isenta a construtora e incorporadora do empreendimento dopagamento de taxas das unidades que ainda não foram vendidas. Abusividade e invalidade da previsão, nos termos do art. 115 do Código Civil [atual art. 122]. Recurso Especial nº151.758-MG, 4a Turma, julgamento: 05.05.1998, relator: Ministro Rosado de Aguiar, Diário de Justiça da União: 29.06.1998 (RT 756/186).

Igualmente a construtora ou incorporadora devem arcar com as despesas condominiais se não entregaram a posse do imóvel, tendo em vista que apenas atitularidade de compromisso de compra e venda não torna o promitente comprador responsável pela despesa sem que tenha tomado posse.

Vale, assim, para fixação da legitimidade passiva para cobrança de despesas condominiais, a propriedade da construtora.Nesse sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Civil e processual civil. Condomínio. Cobrança de taxas condominiais. Legitimidade passiva. Somente quando já tenha recebido as chaves epassado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto àsobrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essademonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário. Precedentes. Recurso especialconhecido pelo dissídio, mas improvido (REsp nº 660.229/SP, rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma, julgado em 21.10.2004, DJ 14.03.2005, p. 378).

Todavia, se a posse já foi transferida, em razão de a despesa ser propter rem , atribui-se ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento das quotascondominiais, devendo, depois, carrear à construtora que não pagou as despesas até a entrega das chaves, em ação de regresso, as despesas condominiais que pagouenquanto não recebeu as chaves, ainda que por conveniência da construtora vendedora ou do contrato firmado. Assim, antes de receber as chaves, o adquirentedeverá se preocupar em saber se a construtora pagou as despesas anteriores à entrega da posse (grifo nosso).

Superior Tribunal de Justiça. Civil. Condomínio. Quotas. Para se escusar do pagamento de quotas o condômino não pode opor ao condomínio o atraso na entrega das chaves desua unidade imobiliária; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora. Recurso especial não conhecido (REsp nº 489.647/RJ, rel. Ministro Ari Pargendler,3ª Turma, julgado em 15.04.2003, DJ 19.05.2003, p. 231).

O condômino que litiga com o condomínio deve participar do rateio das despesas judiciais, tais como honorários contratuais de advogado, custas do processo,perícia etc.?

Em primeiro lugar, cumpre esclarecer que, nesse caso, o condômino pode ser autor ou réu.Qualquer que seja a hipótese, na opinião sempre abalizada de João Nascimento Franco30 quando entram em conflito interesses estranhos à simples

administração e conservação do edifício, o condômino dissidente desliga-se da coletividade condominial e passa, no curso dos processos judiciais, a serconsiderado terceiro, para todos os efeitos jurídicos (Gargat, “De la Copropriété Immobiliaire à Grenoble”). Daí o magistério de Giuseppe Branca, segundoo qual o condômino tem direito de separar-se do condomínio quando ocorre conflito entre este e terceiros (“Condomínio negli Edifici”, 4ª ed., p. 526) o que,ainda segundo os melhores tratadistas, se verifica quando a controvérsia se estabelece entre o dissidente e a massa condominial, visto como é inadmissívelque alguém possa mover ação contra si mesmo.

Resta claramente demonstrado que, sendo o autor da ação em face do condomínio, o condômino deve ficar à margem do rateio das despesas condominiaisdecorrentes do processo judicial.

Por outro lado, existe a hipótese de o condômino ser réu da ação movida pelo condomínio.Provavelmente, se sucumbir, o condômino arcará com o pagamento das custas processuais além de honorários do advogado do condomínio.Sendo assim, não deve arcar com a quota no rateio das despesas judiciais da ação que perdeu.

A Lei 9.492/1997 estabelece que são protestáveis os títulos e outros documentos de dívida.Pode-se entender perfeitamente que o documento demonstrativo do débito condominial, eventualmente cobrado por meio de boleto bancário, seria considerado

outro documento de dívida.A lei, de fato, pretendeu estender a qualquer dívida documentada, a possibilidade de protesto.A Lei Estadual 13.160, de 21 de julho de 2008, do Estado de São Paulo, alterou a Lei 11.331 de 2002, permitindo que os tabelionatos de protesto de títulos

recebam para protesto o crédito condominial que decorre das despesas condominiais e da aplicação de multas.A par dessa possibilidade, entendemos que o crédito dessa natureza não é líquido e certo, o que, em tese, impede o protesto, sem contar que a matéria deveria ser

tratada por lei federal, e, nesta medida, recomendamos a leitura do item 2.13 do próximo capítulo.Demais disso, qualquer falha no controle da despesa ou da sua titularidade – considerando a existência de promessas de compra e venda sem registro – e

consequente responsabilidade por danos morais do condomínio e do síndico, não recomenda a providência.

É perfeitamente possível ao condomínio, na pessoa do síndico, sacar uma letra de câmbio, tendo como sacado o condômino, inadimplente ou não.Qualquer pessoa que tenha um crédito contra outra pode sacar letra de câmbio, com exceção das relações de consumo – que não é o caso – por expressa

vedação do artigo 51, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor.Contudo, João Nascimento Franco entende que, nos condomínios, o saque de letras de câmbio à vista só é admissível mediante previsão expressa na convenção.31

De qualquer forma, se esta letra de câmbio não estiver aceita pelo condômino sacado, seu protesto é impossível, pelo menos em São Paulo, por força deprovimentos da Egrégia Corregedoria-Geral de Justiça (Provimentos da Corregedoria-Geral de Justiça nº 15/1996 e nº 16/1994) de seguinte teor:

Não poderão ser apontados ou protestados, salvo se tiverem circulado por endosso, as letras de câmbio sem aceite, nas quais o sacador e o beneficiário-tomador sejam amesma pessoa.

O condomínio, sacando a letra de câmbio em seu próprio benefício, enquadra-se nessa proibição que se justifica em razão de possíveis abusos.É que, no caso de protesto dessa letra de câmbio, qualquer pessoa poderia coagir seu devedor a pagar até mesmo uma dívida desprovida de certeza e liquidez.

Aliás, a letra de câmbio sem aceite é ineficaz para efeito de cobrança.O sacado que não assinar a letra de câmbio, como aceitante, não deve, o que se afirma na medida em que no caso de títulos de crédito, a pessoa se obriga por

meio da sua assinatura.

A assembleia dos condôminos se destina à deliberação dos assuntos constantes da ordem do dia, sendo que, de acordo com João Nascimento Franco, aassembleia-geral situa-se no plano mais alto, razão pela qual suas deliberações obrigam o síndico, o Conselho Consultivo, os condôminos e demaisocupantes do edifício, salvo no que eventualmente conflitarem com a lei, com a convenção de condomínio, ou quando violarem direitos individuais doscondôminos. Conclui, nesse sentido que soa mal, por conseguinte, o chavão que “a assembleia é soberana”, comumente utilizado pelo presidente daassembleia para atemorizar os que discordam da condução dos trabalhos ou do império da maioria. Na verdade a assembleia é soberana na medida em quedecide de conformidade com a lei e respeitando os direitos dos condôminos.32

O resultado da assembleia, em tese, vincula a todos, mesmo os que não compareceram e votaram, devendo ser comunicada a todos nos 8 (oito) dias subsequentes(Lei 4.591/1964, art. 24, §§ 1º e 2º), por escrito e com aviso de recepção para a prova do ato.

As assembleias podem ser ordinárias (Código Civil, art. 1.350), destinadas à aprovação das contas e do orçamento para o ano e, eventualmente, alterar oregimento ou eleger substituto do síndico.

As assembleias também podem ser extraordinárias (Código Civil, art. 1.355), destinadas a deliberar sobre assuntos de interesse dos condôminos, como, porexemplo, a realização de obras, a necessária aprovação da contratação de uma administradora para auxiliar o síndico (Código Civil, art. 1.348, § 2º), a aplicação demulta a condômino que descumpre reiteradamente seus deveres (Código Civil, art. 1.337) etc.

A assembleia – ordinária ou extraordinária –, será convocada pelo síndico (Código Civil, arts. 1.348, I, e 1.350), ou por um quarto dos condôminos (Código Civil,arts. 1.350, § 1º, e 1.355) respeitando a forma prevista na convenção.

Todavia, se recomenda que seja por escrito, com aviso de recepção, ainda que a convenção seja omissa, isso porque é nula a assembleia que não for precedida deconvocação de todos os condôminos (Código Civil, art. 1.354).

É nula a deliberação em assembleia de matéria que não conste expressamente da ordem do dia (JTACSP 60/153; JTJ (Lex) 173/29), salvo, de acordo com JoãoNascimento Franco, quando se trata de um assunto de extrema urgência . Nesse sentido, cita julgado decorrente da Apelação Cível nº 87.265, publicado naRevista dos Tribunais nº 323/104: são aplicáveis, a propósito, as normas das Sociedades Anônimas, invocadas pelo apelado, com apoio em Carvalho deMendonça, que afirma: “sobre matéria não contemplada na Ordem do Dia, pode-se discutir, nunca, porém, deliberar”, ressalvada apenas a hipótese dedestituição dos administradores e do Conselho Fiscal, em face do risco de se deixar o condomínio sob o controle de pessoas que desmereçam a confiançados condôminos, até convocação de outra Assembleia.33

A ordem do dia deve ser obedecida para que os condôminos não sejam apanhados de surpresa.Tampouco há possibilidade de aprovação de qualquer despesa sem a necessária convocação específica sob o argumento comum de que sua discussão estaria

implícita nos chamados “assuntos gerais” que se tornaram de estilo nas convocações.De fato, nada impede que da ordem do dia conste o título “assuntos gerais”.O que não se permite é que sob essa rubrica aprovem-se despesas ou assuntos que não foram objeto de pauta, surpreendendo os demais condôminos.

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Ação de cobrança, Apelação Cível nº 3.915/92, 3ª Câmara, decisão unânime, Juiz: Gabriel Curcio da Fonseca, julgamento: 10.09.1992.Condomínio. Despesas Extraordinárias. Cobrança de despesas extraordinárias aprovadas em Assembleia irregularmente convocada. Omissão do tema na ordem do dia. Pedidojulgado improcedente.

Como são atos jurídicos, as assembleias estão sujeitas à anulação nos termos dos arts. 166 e 171 do Código Civil.Assim, irregularidades podem ocorrer, maculando a forma e, conseguintemente, gerando nulidade da assembleia, total ou parcial, lembrando que a nulidade parcial

não prejudica a parte válida (Código Civil, art. 184).São comuns as seguintes nulidades:

a) irregularidade da convocação;b) irregularidade na deliberação;c) ausência de quórum específico;d) abuso na direção dos trabalhos;e) abuso de direito;f) deliberação de matéria não constante da ordem do dia.

Todavia, alguns princípios devem ser observados:

a) não existe nulidade sem prejuízo;b) a nulidade de uma parte não prejudica a parte válida da assembleia (Código Civil, art. 184).

A ação, de procedimento comum, será desconstitutiva e pode ser proposta por qualquer condômino, ainda que seja promitente comprador ou cessionário dessesdireitos (RT 574/84) e até pelo locatário, nos termos da Lei 9.276/1996.34

Há entendimento segundo o qual o sucessor não pode discutir a assembleia anterior à aquisição da titularidade, salvo se houver reflexos e efeitos futuros.35

O valor da causa será pautado pelo conteúdo econômico da assembleia que se pretende anular.Assim, se a pretensão for de anular assembleia que aprovou obra no condomínio, o valor da causa será aquele correspondente à contratação supostamente

aprovada de forma irregular.Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Anulação de assembleia. Agravo de instrumento. Decisão agravada que determinou o aditamento da inicial para adequação do

valor da causa. Irresignação desacolhida. Anulação de deliberação da assembleia condominial que poderá alcançar contrato firmado com terceiros. Interesse econômicocorrespondente ao valor do contrato, cuja execução poderá ser paralisada, caso procedente o pedido dos autores-agravados. Decisão mantida. Recurso desprovido (Agravo deInstrumento nº 0304713-62.2011.8.26.0000, 8ª Câmara de Direito Privado, rel. Theodureto Camargo, j. em 21.03.2012).

Por outro lado, nas situações em que se pretende a anulação de assembleias condominiais que deliberam sobre orçamentos, prestações de contas ou eleições paraos cargos de síndico e afins, o valor da causa é estimado pelo autor e pautado pelo art. 258 do Código de Processo Civil.

O condomínio, representado pelo síndico, integrará o polo passivo dessa ação, jamais os condôminos, não havendo litisconsórcio necessário.Qualquer irregularidade na assembleia, no nosso entendimento, impede a cobrança decorrente da deliberação e permite que o fato seja arguido como defesa na

ação de cobrança movida pelo condomínio.Nesse sentido, a lição de João Nascimento Franco,36 para quem o prejudicado pela deliberação ilegal tem a faculdade de propor ação judicial de nulidade,

ou alegá-la em defesa em qualquer outra oportunidade, ou, ainda, pleitear seja a questão reexaminada em outra assembleia que anulará a decisão anterior porquórum regular.

Lamentavelmente, há decisões em sentido contrário, exigindo a prévia anulação da assembleia para, somente depois, o condômino pleitear a restituição do que foipago.

De acordo com esse entendimento, enquanto a assembleia não for judicialmente anulada, as deliberações nela tomadas são válidas, obrigando ao pagamentodecorrente da decisão que somente deverá ser ressarcido após a anulação:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – despesas condominiais – cobrança de despesas extraordinárias – arguição de nulidade das Assembleias por faltade “quorum” específico – inadmissibilidade – hipótese em que os atos jurídicos atacados são anuláveis37 e não nulos de pleno direito, devendo a matéria arguida ser discutida emação própria, prevalecendo a validade do que foi decidido até declaração judicial em contrário – artigos 147 e 152 do Código Civil – obrigação de pagamento não elidida – recursoimprovido (Apelação Cível nº 638.129-2/0, São Paulo, órgão: 2ª Câmara Especial, julgamento: 05.07.1995, relator: Ribeiro de Souza, unânime).

De fato, em regra, o juiz não deve intervir no condomínio.Todavia, há casos em que essa intervenção se torna imprescindível, desde que provados os motivos da medida, sob pena de se instaurar a tirania nos edifícios.São exemplos de casos que exigem a intervenção e anulação das assembleias: falta de quorum, ata em desacordo com a realidade dos fatos, ausência de

convocação etc.Como regra geral, anulada a assembleia, são nulas as deliberações tomadas, exceto o que puder ser aproveitado (Código Civil, art. 184).Sendo assim, até em prestígio da economia processual, esse reconhecimento pode ser feito em razão da contestação apresentada pelo condômino cobrado.Esse é o entendimento do festejado professor João Batista Lopes, que cita, inclusive, o seguinte voto vencido:38

(...) é de se reconhecer, via de consequência, que, se não houve convocação do condômino para a assembleia, nem se lhe deu ciência da deliberação e do rateio das despesas, inegável a eficácia dapretendida cobrança. Por isso que também não tem sentido a conclusão a que, em resumo, chegou a sentença ao afirmar que o réu, se pretende anular a assembleia, deve se valer das vias ordinárias,sujeitando-se, porém, ao pagamento das despesas cobradas nesta ação. Em suma, o que de certo modo afirma a sentença é que o réu deve se subordinar ao princípio solve et repete, quando, a todaevidência, se reconhece que nem mesmo no âmbito das execuções fiscais, em que as certidões de inscrição de dívida gozam de presunção legal de liquidez e certeza, se nega ao executado o direito à defesaapoiada em nulidade da própria execução (RT 566/III, Juiz Olavo Silveira, Apel. Cív. nº 295.169, 4ª Câmara do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo).

Os votos são proporcionais às frações ideais (Código Civil, art. 1.331, § 3º), salvo disposição diversa na convenção (Código Civil, art. 1.352, parágrafo único).Assim, a convenção pode determinar o voto por unidade, ainda que a fração da cobertura, por exemplo, seja maior e pague mais condomínio que as demais.

A rigor, o Código Civil parece subjugar a minoria à vontade da maioria, de forma incondicional.Portanto, o condômino que disponha de mais de 50% das frações pode, em tese, controlar o condomínio.Seria o “poder tirânico” da “maioria de um só”.39

Não nos parece, todavia, que esse controle seja absoluto, a ponto de prejudicar a minoria.É que o abuso de direito passa a ser previsto de forma geral no Código Civil:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelosbons costumes.

Para Josserrand:40

Os direitos se realizam, não em uma direção qualquer, mas em uma ambiência social, em função de sua missão e na conformidade destes princípios que são, como se disse, subjacentes à legalidade, econstituem, em seu conjunto, um direito natural de conteúdo variável e como uma superlegalidade (...) é a teoria do abuso de direito que o mantém em seu caminho, e o impede de se afastar dele,conduzindo-o assim num impulso seguro até a finalidade a atingir.

De acordo com João Nascimento Franco,41 o poder deliberativo da maioria não é absoluto. Em todas as comunidades de interesses, desde as sociedadesanônimas até os simples clubes associativos, impera o respeito aos direitos subjetivos de seus membros e à opinião da minoria, que tem o direito de se fazerouvir, pois é para isso que são convocados todos os condôminos ou pessoas a eles equiparados.

Assim, se houver abuso de direito, com evidente ausência de interesse econômico ou social, afronta a boa-fé e aos bons costumes, a deliberação, ainda quetomada regularmente, poderá ser anulada.

É o caso, por exemplo, da decisão que resolve, ao invés de conservar o revestimento do prédio ainda novo, refazer toda a fachada desnecessariamente.Ainda que essa deliberação seja tomada pelo quórum exigido em assembleia regular, poderá ser anulada por abuso de direito.

São considerados condôminos e podem votar o proprietário, o promitente comprador e o cessionário dos direitos decorrentes da promessa de compra e venda.Nesse sentido, os arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatóriapara os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: (...)§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades

autônomas.

Nas palavras de J. Nascimento Franco,42 assim é desde o dia em que recebe a posse direta, o titular de uma unidade autônoma obriga-se pela respectivacota nas despesas de administração e conservação do edifício. Isso porque a obrigação de custear proporcionalmente as despesas decorre da existência, defato, da comunhão sobre o imóvel e da possibilidade de sua utilização. Logo, é a posse direta do apartamento que torna o compromissário compradorresponsável pelas despesas de condomínio, mesmo que não tenha sido ainda recebida qualquer escritura. Mas para isso deverá o compromissáriocomprador, ou o condômino promitente vendedor comunicar à administração do condomínio a promessa de venda e a transmissão de posse da unidadeautônoma.

Outrossim, a assembleia sempre conta com um presidente dos trabalhos, que pode ou não ser condômino.Se for condômino, evidentemente que poderá votar, além de presidir os trabalhos.Na ausência do condômino, o locatário, no nosso entendimento, pode votar (Lei 4.591/1964, art. 24, § 4º, com a redação da Lei 9.267, de 25.03.1996), salvo

nas decisões sobre despesas extraordinárias. Portanto, permite-se ao locatário, inclusive, eleger o síndico.Eis o teor do dispositivo:

§ 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Todavia, há corrente que não admite mais o voto do locatário com supedâneo no art. 7º, IV, da Lei Complementar 95/1998, segundo o qual o mesmo assuntonão poderá ser disciplinado por mais de uma lei, exceto quando a subsequente se destine a complementar lei básica, vinculando-se a esta por remissãoexpressa.

Quem assim pensa, funda sua posição no fato de o condomínio edilício ter sido regulado pelo Código Civil que não repetiu a regra contida na Lei 4.591/1964,especificamente aquela que decorre do art. 1.335, III, do Código Civil, segundo o qual apenas aos condôminos é deferido o direito de votar nas deliberações daassembleia e delas participar, estando quite.

Assim pensa Marco Aurélio S. Viana, para quem o direito de voto será exercido pelo condômino. O locatário dela (assembleia-geral) não participa nemvota, porque não há, no Código Civil, dispositivo como o que estava na Lei 4.591/64, art. 24, § 4º.43

Todavia, o Código Civil, lei geral, não altera e tampouco revoga lei especial anterior, exceto naquilo que for incompatível.Não tendo regulamentado a matéria – voto do locatário – e não sendo a norma decorrente do art. 1.335, III, do atual Código Civil, incompatível com o que dispõe

a Lei 4.591/1964, art. 24, § 4º, com a redação da Lei 9.267, de 25.03.1996, nada obstante, mantemos nossa posição da possibilidade de o locatário votar nosassuntos que não tratem de despesas extraordinárias, desde que ausente o locador-condômino ou seu representante.

De acordo com o artigo 1.335, III, do Código Civil, somente pode votar e participar da assembleia o condômino que está em dia com o pagamento das despesasde condomínio.

Nesse sentido:

Art. 1.335. São direitos do condômino:(...)III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Embora o comando seja claro, dessa proibição é possível inferir duas indagações interessantes:

a) Se o condômino inadimplente efetuou acordo e está em dia com suas obrigações, ainda assim não poderá participar da assembleia e votar?b) No caso de a lei exigir unanimidade, como na hipótese de alteração de fachada, a assembleia poderá deliberar sem a presença do inadimplente?

A primeira indagação passa pela análise da transação.A transação define-se como ato jurídico bilateral que visa extinguir ou prevenir litígios mediante concessões recíprocas das partes interessadas, ou, ainda, a

composição com troca de vantagens pecuniárias.De fato, dispõe o art. 840, do Código Civil, que é lícito aos interessados prevenirem ou terminarem o litígio mediante concessões mútuas.Com o acordo (transação), o condômino pode, por exemplo, parcelar o débito vencido.O Código Civil não traz mais a transação como meio de pagamento indireto, mas, de outro lado, disciplina o instituto juntamente com os contratos nominados

(Código Civil, arts. 840 a 850).Segundo o Código Civil de 1916, a transação possuía efeito de coisa julgada, rescindindo-se apenas por dolo, violência ou erro quanto à pessoa ou coisa (Código

Civil de 1916, art. 1.030).Portanto, a lei conferia à transação força comparável àquela do pronunciamento judicial definitivo (que não cabe mais recurso), seguindo a lição de Carnelutti,44

para quem a transação é a solução contratual da lide, e, por tal razão, equivalente contratual da sentença.Com a nova disciplina trazida à colação pelo Código Civil de 2002, a transação perdeu essa característica, não possuindo mais natureza de coisa julgada,

mormente que não há artigo equivalente ao art. 1.030 do Código Civil de 1916.Ainda que agora seja assim, a transação é meio extintivo das obrigações, vez que, por definição, desvincula o obrigado da relação jurídica que existia

anteriormente, o que se infere do art. 845 do Código Civil, segundo o qual a obrigação extinta pela transação não revive, repetindo a regra do art. 1.032 do CódigoCivil de 1916.

Se assim o é, se a obrigação, com a transação, se extingue, nascendo outra, o condômino que a ela se submete está quite.Portanto, se está em dia com os pagamentos do acordo e das despesas condominiais, não poderá ser impedido de votar, sob pena, inclusive, de anulação da

assembleia que eventualmente se realizar com o ilegal impedimento do seu voto.A segunda indagação é, pelo menos do ponto de vista legal, mais complexa, o que se afirma na exata medida em que, levadas a extremos, as proibições

conduziriam o intérprete a uma antinomia jurídica.Ora, se alguns assuntos exigem a unanimidade, como é o caso da alteração da destinação (Código Civil, art. 1.351, basta um condômino inadimplente, a rigor,

para que a matéria não possa ser deliberada.Por outro lado, se for deliberada, não estará presente a unanimidade dos condôminos, vez que o inadimplente não pode votar.Posta assim a questão, mister se faz analisar um exemplo para, ao depois, tentar extrair a conclusão.Imaginemos a alteração da destinação do prédio residencial para o uso comercial.Suponhamos que haja o interesse de todos os condôminos, inclusive do inadimplente.Não seria justo que toda a coletividade condominial ficasse impedida de proceder à alteração que interessa a todos em razão de um inadimplente que está

legalmente impedido de votar e, pior, está de acordo com os demais.A solução, nesse caso, seria colher a anuência – não voto – do inadimplente e realizar a assembleia com o voto unânime dos demais condôminos.Por outro lado, se o condômino inadimplente não estiver de acordo, não nos parece que a solução correta ou legal seria simplesmente ignorá-lo na matéria que

exige a unanimidade.É que, nesse caso, o condômino, ainda que não esteja momentaneamente em dia, poderia ser compelido, por exemplo, a alterar o uso do seu imóvel, inclusive a

sua residência, o que, definitivamente, não foi a mens legis (intenção da lei).

O Código Civil determina, para algumas matérias, quóruns específicos que devem ser respeitados sob pena de nulidade da deliberação tomada.

Evidentemente, a convenção pode estabelecer outro quórum, desde que não reduza aquele mínimo estabelecido por lei.Por exemplo: para alteração da convenção, se exige aprovação por dois terços dos condôminos. Assim, se não houver a presença de, no mínimo, dois terços dos

condôminos à assembleia, a matéria sequer pode ser deliberada. Nada obsta que a convenção estabeleça quórum de três quartos dos condôminos, mas não podeestabelecer um terço.

Nas matérias cujo quórum exigido pode inviabilizar a deliberação, costuma-se sustentar a possibilidade da denominada assembleia em continuação ou permanente.Assembleia em continuação ou permanente é o termo utilizado para designar a assembleia que não encerra os trabalhos e deliberações no mesmo dia do seu termo

inicial e encontra utilização para as matérias que exigem quórum qualificado, como, por exemplo, aquele de dois terços de todos os condôminos para o efeito dealteração da Convenção.

Nesse sentido, João Nascimento Franco observou que há questões que nem sempre podem ser discutidas e votadas no mesmo dia. Os motivos são os maisvariados, tais como serem obtidas informações especializadas, questões dependentes de manifestações de outros condôminos e até mesmo o horárioavançado da noite. Em tais casos, qualquer condômino pode sugerir que a Assembleia se designe em caráter permanente e designe data para continuaçãodos trabalhos.

Portanto, é razoável que não haja convocação, desde logo, para a assembleia permanente, mas na assembleia regularmente convocada sua continuidade sejadeliberada pelos presentes, adotando-se, mais uma vez, a sugestão de Nascimento Franco, para quem, assim decidido [a assembleia], o presidente encerra ostrabalhos do dia e determina que o secretário lavre ata antes da nova reunião e, finalmente, declara convocados todos os presentes, de modo que a carta deconvocação será enviada apenas aos ausentes com a comunicação da continuação para, querendo, comparecerem.

Assim, entendemos que os votos podem ser colhidos entre os presentes e convocados os ausentes para a continuação e respectivo voto em outras datas,notadamente nos dias atuais em que a participação de grande número de condôminos, aptos a viabilizar a aprovação de matérias que exigem quórum qualificado,restaria inviabilizada, notadamente nos grandes centros.

Com ou sem assembleia em continuação, de forma esquemática, seguem as matérias que exigem quórum especial mínimo para aprovação, exceto outro maior naconvenção:

a) Alteração de fachada por um ou alguns dos condôminos: unanimidade, tendo em vista que a lei veda a prática isolada (Código Civil, art. 1.336);b) Imposição de multa que não esteja na convenção: 2/3 dos condôminos restantes, ou seja, desconsidera-se o faltoso, se estiver presente, e aprova-se a multa

não prevista por 2/3 dos presentes à assembleia, que não praticaram a infração (Código Civil, art. 1.336, § 2º – vide item 1.3.7.4):c) Imposição de multa por reiterada infração legal ou convencional, bem como por comportamento antissocial: ¾ dos condôminos restantes, ou seja,

desconsidera-se o faltoso, se estiver presente, e aprova-se a multa por ¾ dos presentes à assembleia, que não praticaram a infração (Código Civil, art. 1.337 –vide item 1.3.7.4);

d) Alteração da convenção: 2/3 de todos os condôminos (art. 1.351);e) Alteração da destinação ou uso: unanimidade (Código Civil, art. 1.351);f) Obras (Código Civil, art. 1.341):I. Voluptuárias: 2/3 de todos os condôminos;II. Úteis; maioria de todos condôminos;III. Necessárias – pequenos reparos: independem de assembleia;IV. Necessárias – obras urgentes que importem em despesas excessivas, independe de assembleia, mas a ela deve ser comunicada imediatamente;g) Obras em partes comuns que impliquem em aumento às já existentes: 2/3 de todos os condôminos (Código Civil, art. 1.342), vedada a construção em área

comum que prejudique o uso;h) Construção de outro pavimento ou de novas unidades no terreno: unanimidade (Código Civil, art. 1.343);i) Destituição do síndico: maioria absoluta dos membros da assembleia, ou seja, dos presentes (50% mais um condômino, considerados os presentes à

assembleia), convocada por ¼ de todos os condôminos (Código Civil, arts. 1.349, 1.350, § 1º, e 1.355).

As demais deliberações, às quais não se exige quorum especial, serão deliberadas da seguinte forma (Código Civil, arts. 1.352 e 1.353):

j) Primeira convocação: presença de pelo menos metade das frações e voto pela maioria dessas frações (Código Civil, art. 1.331, § 3º e art. 1332, II);k) Segunda convocação: maioria dos votos dos presentes à assembleia.

Assim, nas matérias em que o Código Civil não exigiu quórum específico, a assembleia poderá deliberar pelo voto da maioria dos presentes. Nesta medida, o art.1.353 do Código Civil, segundo o qual em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigidoquorum especial.

Nada obstante as linhas gerais ora traçadas, é muito comum a discussão sobre o quórum para realização de obras no condomínio.Algumas convocações mascaram a pauta, colocando as obras sob outras rubricas, como, por exemplo, dando a elas a denominação de “melhorias”.Nada obstante, a exata significação de obra é aqui necessária, sendo curial concluir que se trata, de maneira geral, nos termos da definição do dicionário

Michaelis,45 de coisa feita ou produzida por um agente, ou seja, o resultado de uma ação ou trabalho e, ainda, de construção ou reparação em um edifício.Em suma, é o resultado de qualquer trabalho no condomínio.Certo é que o assunto é tratado pelos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil, que estão assim redigidos:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer

condômino.§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa

delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia,

especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de

outra natureza, embora de interesse comum.Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos

votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, oucomuns.

O Tribunal de Justiça de São Paulo já enfrentou a questão das obras úteis e voluptuárias, já que as necessárias podem ser feitas até sem assembleia (art. 1.341, §2º, do Código Civil), o que fez nos seguintes termos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Ação de anulação de assembleia. Vícios de forma e conteúdo. Deliberações em afronta à convenção e ao ordenamento jurídicoQuestionamentos em relação ao quórum mínimo de votação. Decisão de primeiro grau que indefere pedido de tutela antecipada voltado a anular a assembleia. Agravo interpostopelo autor. Despesas a envolver, na maior parte, obras úteis, de caráter voluptuário e em áreas comuns. Quórum mínimo de votação desrespeitado. Inteligência do artigo 1.341,incisos I e II, e do artigo 1.342, ambos do Código Civil. Parcial presença dos requisitos legais da relevância das razões do recurso e do perigo de dano de difícil reparação Situaçãode fato que enseja a concessão parcial da tutela antecipada. Agravo provido em parte. (Agravo de Instrumento 0254275-95.2012.8.26.0000 – Rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan– Comarca: São Paulo – 4ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 17.01.2013 – Data de registro: 18.01.2013 – Outros números: 2542759520128260000).

Nesse julgado, o condômino que se sentiu prejudicado alegou que o condomínio é composto de 368 apartamentos, que compareceram 67 condôminos e que,por maioria, foram votados e aprovados (i) a instalação da academia de ginástica, mediante a locação de equipamentos, (ii) o envidraçamento das sacadas,(iii) a reforma de um dos salões de festas, com custo inicial de R$ 50.000,00, e (iv) a extinção do exame médico para uso das piscinas.

Alegou, ainda, que as deliberações que em assembleia aprovaram a execução dos itens (i), (ii) e (iii) se deram por maioria simples, quando a convenção decondomínio, em seu item 26, e o Código Civil, em seu artigo 1.341, inciso I, preveem quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.

No voto condutor, asseverou o relator:

A controvérsia posta à apreciação reside na definição de obras úteis ou voluptuárias, e se em área comum ou não, o que distingue o quórum necessário à sua aprovação pelos condôminos, conformeestabelece a convenção do condomínio e preveem os artigos 1.341, incisos I e II, e 1.342, ambos do Código Civil.

São úteis as benfeitorias quando aumentam ou facilitam o uso da coisa, melhorando-a ou valorizando-a, as quais, embora não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, se mostram de visívelutilidade. Voluptuárias, as destinadas ao mero deleite ou recreio de quem as fez, não se mostrando necessárias ao uso habitual da coisa, nem de maior valia para seu dono, mesmo que por elas se tenhatornado mais agradável.

Em análise ao documento de fls. 47/49, do qual consta a ata da assembleia, com a relação das obras e despesas do condomínio cuja aprovação foi posta à votação na assembleia que se pretendeanular, verifica-se que a instalação da academia de ginástica trata-se de obra voluptuária, não se mostrando necessária ao uso habitual, de modo que o quórum de aprovação pela assembleia não poderiaser o de maioria simples, mas sim o quórum especial de 2/3, nos termos do artigo 1.341, inciso I, do Código Civil (“A realização de obras no condomínio depende: I – se voluptuárias, de voto de doisterços dos condôminos”).

Com relação ao envidraçamento das varandas (sacadas), aprovado também por maioria simples, verifica-se que, embora a instalação seja opcional a cada condômino, a fachada à qual pertence fazparte da área comum do condomínio e, portanto, a deliberação acerca da matéria exige o quórum especial de 2/3, nos termos do artigo 1.342 do Código Civil (“A realização de obras, em partes comuns,em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns,suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”).

Quanto à reforma de um dos salões de festas, aprovada por maioria simples, verificase que se trata de área comum e, portanto, também se exige a aprovação por quórum especial de 2/3, nos termosdo artigo 1.342.

Concluiu o voto pela antecipação de tutela com a suspensão do deliberado na assembleia que se quer anular, e que, sopesando os interesses em conflito, nãohá dúvida de que é o agravante quem se encontra na iminência de sofrer dano de difícil reparação, na eventualidade de se manter integralmente a decisãohostilizada.

Nada obstante, alguns julgados, em razão da equivocada interpretação do art. 1.353 do Código Civil, admitem a votação pela maioria simples dos presentes emsegunda convocação, ainda que se tratem de obras úteis ou voluptuárias, o que significa evidente afronta ao dispositivo mencionado, posto que, nesses casos, a todaevidência, a lei exigiu quórum especial nos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil.

É evidente que, na qualidade de réu, a ação deve ser defendida pelo condomínio, representado pelo síndico, sem necessidade de autorização de assembleia,devendo, ao depois, a ela ser comunicada.

Qualquer pretensão do condômino deve ser dirigida ao condomínio e não ao síndico ou à administradora contratada, exceto nos casos de responsabilidade pessoaldestes, que desbordem dos atos praticados na administração do condomínio:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio edilício. Ação declaratória de nulidade de convocação e de deliberações tomadas em assembleia-geral extraordinária, com pedidode antecipação de tutela. Matéria em discussão referente à destituição de síndico. Indeferimento da petição inicial. Carência de ação. Ilegitimidade ativa ad causam. Inconformismoda autora. A despeito de se reconhecer a legitimidade para propor a ação a um condômino isolado, existe outro motivo a impedir o processamento da demanda. Ilegitimidadepassiva ad causam cognoscível de plano. Pretensão de anulação de assembleia que deveria ser, em tese, direcionada contra o condomínio. Extinção do processo sem resoluçãodo mérito mantida, ora sob outro fundamento. Alteração de valor da causa ex officio. Possibilidade. Negaram provimento ao recurso (Apelação nº 0103767-55.2003.8.26.0000, 9ªCâmara de Direito Privado, rel. Piva Rodrigues, j. em 20.09.2011).Tribunal de Justiça de São Paulo. Legitimidade passiva. Condômino que agiu em nome próprio, apesar de sua condição de síndico. Preliminar rejeitada. Denunciação da lide aocondomínio. Inocorrência de hipótese legal. Preliminar rejeitada. Responsabilidade civil. Danos morais. Calúnia. Sentença procedente. Condenações criminais comprovadas.Respeitabilidade. Dado provimento ao recurso principal, prejudicado o adesivo (Apelação nº 0113912- 54.2009.8.26.0100, rel. Lucila Toledo, 9ª Câmara de Direito Privado. Outrosnúmeros: 1139125420098260100).46

Todavia, às vezes, o condomínio é obrigado a se valer das vias judiciais para defender seus direitos.Nessa medida, surge a seguinte indagação: é necessária autorização da assembleia para que o condomínio proponha ação judicial?A resposta nos parece simples.Com efeito, se a ação versar sobre problemas rotineiros, de simples administração, como, por exemplo, a cobrança judicial do condômino inadimplente, não se faz

mister a realização de uma assembleia de condôminos.Por outro lado, se a ação a ser proposta não se referir à administração normal, será de rigor a consulta prévia à assembleia especialmente convocada para esse fim.

Salvo disposição expressa que regulamente ou limite a utilização de procurações na Convenção, a utilização de procurações é possível, sendo mister, entretanto,que os instrumentos contenham a firma do mandante devidamente reconhecida, se assim for exigido por qualquer condômino presente à assembleia, bem como,principalmente, haja prova de titularidade da unidade pelo mandante.

Dispunha o art. 1.289, § 3º. do Código Civil, que “O reconhecimento da firma no instrumento particular é condição essencial à sua validade, em relação aterceiros.”

De qualquer forma, ainda que a norma tenha sofrido atenuação pelo Código Civil de 2002 (art. 654, § 2º), ainda há previsão da necessidade de reconhecimentode firmas e, nessa medida, estabelece que o terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida (TJSP, Apelaçãonº 9222837-44.2002.8.26.0000, rel. Des. Luiz Antonio de Godoy).

Deveras, a exigência do reconhecimento de firmas, desde que requerida pelo terceiro com quem o mandatário tratar, o que inclui os demais condôminos presentesà assembleia, deve ser cumprida no momento da representação, isto é, no momento em que a assembleia se realiza e não depois, posto que o ato já teria sidopraticado sem a exigência legal, o que, por razões de obviedade ululante, poderia tumultuar as deliberações.

Em suma, a procuração deve ser apresentada com firma reconhecida no ato da assembleia se houver exigência de qualquer condômino ou do presidente dostrabalhos.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu desta maneira no paradigmático julgado abaixo, sempre citado quanto ao tema, não admitindo sequer a ratificaçãoposterior:

Superior Tribunal de Justiça. Direito civil. Condomínio. Assembleia-geral. Anulação. Vício apontado. Procurações outorgadas ao síndico. Irregularidade. Inexistência de firmareconhecida. Legitimidade ativa dos condôminos. Legitimidade passiva do condomínio. Ratificação dos poderes. Impossibilidade. Extemporaneidade. Art. 1.296, CC. Recursodesacolhido.I – Em se tratando de anulação de assembleia-geral de condomínio, por ter sido instalada como procurações sem reconhecimento de firma, inviável a pretendida ratificação apósseu encerramento e somente depois da sentença proferida na competente ação judicial instaurada.II – Os condôminos têm legitimidade e interesse para pleitear a anulação de assembleia-geral do condomínio, se irregularmente foram iniciados os trabalhos da reunião, sendoparte passiva legítima o condomínio, por ser ele o que vai sofrer os efeitos da sentença de procedência. (REsp 112.185/RJ – Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira – Quarta Turma– julgado em 12.05.1998 – DJ 08.09.1998 – p. 67).

A decisão é clara e, nesta medida, asseverou o relator que não há como se aceitar, na espécie, a ratificação dos poderes, porque pretendidaextemporaneamente. Com efeito, se o negócio jurídico para o qual foi utilizado o instrumento de procuração já se concluiu, independente de qualquer condição

suspensiva ou resolutiva, impossível admitir-se a pretendida ratificação.O voto, extraído do julgamento do recurso pelo Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, esclarece ainda que a validação do ato por outro subsequente, embora

permitida, fica, portanto, dependendo do momento próprio para ser efetivada, de modo que, após o término da assembleia-geral instaurada indevidamente,não se poderia conceber a apresentação de novas procurações formalmente regulares.

A par da clareza do texto e do mencionado julgado, entendemos que a providência é salutar na medida em que, na prática, o uso indiscriminado de instrumentos demandato, sem qualquer controle ou verificação da regular representação, é funesto aos interesses comuns.

Infelizmente, o controle da apresentação destes instrumentos bem como da qualidade de condômino daquele que os outorga na maioria dos casos não passa pelomenor controle, distorcendo as deliberações, muitas vezes sobre importantes pontos para a vida comum nos condomínios edilícios.

Recomenda-se mesmo que a qualidade de titular da unidade daquele que outorga o mandato seja rigorosamente conferida, inclusive no que diz respeito à outorgapor todos os coproprietários nos casos em que a unidade pertencer a mais de uma pessoa, mesmo que a propriedade comum decorra do regime patrimonial decasamento, sob pena de nulidade da deliberação.

Por outro lado, há quem sustente que a exigibilidade constante do § 2º, do art. 654, do Código Civil, só tem aplicação se a Convenção prever expressamente apossibilidade de o condômino exigir o reconhecimento de firmas.

Com a devida venia, a convenção não pode, de forma alguma, se sobrepor à lei.Posta assim a questão, importante observar o teor do art. 654 do Código Civil, segundo o qual todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração

mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante , sendo relevante verificar que o § 2º determina que o terceiro comquem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.

A par da polêmica, resta evidente que o terceiro pode ser considerado não só o condomínio, representado pelo síndico, como os condôminos presentes àassembleia na exata medida em que estes dela participam (CC, art. 1.335, III) e os atos lá praticados e as deliberação tomadas com as referidas procurações osatingirão, o que os enquadra como terceiro [que não é o mandante] com quem o mandatário trata os assuntos comuns, deliberando em nome do outorgante.

Seja como for, o que importa é a mens legis e não a literalidade do dispositivo.Com efeito, pretendeu-se dificultar o uso indiscriminado de instrumentos que, na prática, não passariam pela mais branda análise, distorcendo as deliberações

assembleares.Por outro lado, se não for exigido o reconhecimento das firmas nas procurações apresentadas, mesmo sem tal formalidade a procuração poderá ser utilizada na

assembleia.Na Apelação 454.736-4/0-00, da 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (j. em 13.05.2008), sustentou-se que, naquilo que poderia

comprometer o resultado da votação, tem-se que o simples reconhecimento de firma nas procurações passadas pelos condôminos não invalida os mandatospor eles conferidos, não tendo sido contestada, especificamente, nenhuma dessas assinaturas.

De qualquer modo, o assunto é polêmico e a 2ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão datado de 07.02.2012 (Apelação nº 9144980-43.2007.8.26.0000), decidiu o seguinte: outro ponto alegado pelo autor foi quanto à formalidade das procurações. Ora, não se faz necessário oreconhecimento de firma para que sejam válidas as procurações quando utilizadas em condomínios, entendimento este apresentado por Nascimento Franco,o qual adoto: “a procuração para representação dos condôminos dispensa forma solene e reconhecimento de firma, não mais exigida em inúmeros atos eaté nos mandatos judiciais”.

As vagas de garagem têm gerado infindáveis problemas no âmbito dos condomínios edilícios.Seja como for, há duas espécies de vagas:

a) Unidades autônomas, com escritura e registro próprios.b) Direito de uso de vagas previamente demarcadas em área comum, que não se separa da fração (Código Civil, art. 1.339).

A segunda espécie, mais frequente, é a vaga de garagem constituída por área comum, de acordo com o instrumento de especificação e instituição do condomínio,que não pode ser alienada separadamente da unidade a que se refere nos termos do art. 1.331, § 2º, do Código Civil.

Normalmente essas vagas se submetem ao sorteio periódico, na forma da convenção, cujo critério não pode ser alterado em detrimento de alguns condôminos(Tribunal de Justiça de São Paulo, Apel. Cív. nº 129.521-2, 12ª Câm. Cív., rel. Carlos Ortiz, julgamento:

12.04.1988), embora haja decisão que admita a mudança por decisão tomada pela maioria em assembleia (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apel. Cív. nº104.545-2, RJTJESP 102/178).

Ocorre que também existem as garagens como unidades autônomas, exclusivas, não vinculadas a qualquer outra unidade autônoma.A jurisprudência que tratava do assunto permitia a venda e locação das vagas constituídas por unidades autônomas:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – vaga em garagem – unidade autônoma – especificação e discriminação – locação – admissibilidade. Éperfeitamente possível na especificação e discriminação do condomínio, tratar a vaga da garagem como unidade autônoma, hipótese em que lhe deve ser atribuída fração ideal deterreno, assim desvinculando-se da unidade habitacional. Pode ser livremente alienada tanto a condômino quanto a estranhos, bem como ser alugada, por extensão do direito depropriedade. Inteligência dos §§ 1º e 2º do art. 2º da Lei 4.591/64 (Apel. nº 196.364, 7ª Câm., rel. Juiz Guerrieri Rezende, j. em 23.09.86, in JTA (RT) 105/296).

De fato, sempre se entendeu que a vaga de garagem constituída por unidade autônoma poderia ser livremente alienada ou locada, em respeito ao direito real depropriedade.

Nesse sentido, a restrição do § 2º, do art. 2º, da Lei 4.591/1964, apenas se aplicava às vagas de garagem constituídas por áreas comuns, acessórias dosapartamentos.

É o que se depreende da parte final do § 1º, do art. 2º, da Lei 4.591/1964, que ressalvava:

Art. 2°, § 1° (...), no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.

Vejamos:

Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquerque seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva,com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de nãolhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.

§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada suatransferência a pessoas estranhas ao condomínio.

§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.

No mesmo sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Locação de vagas em garagem. Admissibilidade – matrículas autônomas – fruição do direito constitucional de propriedade.Hipótese em que não houve alteração da destinação do imóvel. Recurso provido. A vaga especificada como unidade autônoma pode ser alienada, onerada, alugada ouemprestada a pessoas não titulares de qualquer unidade autônoma do edifício (Apel. Cív. nº 250.871-2, São Paulo, rel. Marcondes Machado, 14.02.1995).

Essa era a lição do festejado Professor Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e incorporações, 10a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 74):

Nada obstante a interpretação literal levar à inalienabilidade da vaga de garagem a estranhos, mesmo quando se lhe atribui fração ideal, a tendência atual, através de doutrina pretoriana, é em sentidocontrário, isto é: somente quando não ligada à fração ideal é que é vedada a alienação. Em caso contrário é alienável. Se a convenção não o proibir, é lícito o aluguel da vaga correspondente.

De fato, essa posição encontrava supedâneo no art. 4º da Lei 4.591/1964:

Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento doscondôminos.

No mesmo sentido, o art. 1.331 do Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no

solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

Ocorre que a Lei 12.607, de 4 de abril de 2012, publicada no Diário Oficial da União no dia 5 de abril com uma vacatio legis de 45 dias, alterou a redação do §1º, do art. 1.331, do Código Civil para restringir a venda ou a locação apenas a condôminos, exceto autorização expressa da Convenção:

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outraspartes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão seralienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (g.n.)

Nota-se que esse dispositivo é aplicável às vagas de garagem que possuem matrícula e constituem unidades autônomas.Em outras palavras, o Código Civil enumera as unidades condominiais exclusivas, permitindo a livre alienação ou gravame por seus proprietários,

independentemente do consentimento dos demais proprietários de outras unidades, estabelecendo a exceção das vagas de garagem, que só concedem o mesmo direitose alienadas ou locadas a outros condôminos, salvo se a convenção permitir a venda ou a locação para terceiros, estranhos ao condomínio.

Alguns, sem razão, confundem a possibilidade de vender as unidades condominiais autônomas com a vedação do art. 1.339 e seu § 2º, que está assim redigido:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes asunidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

(...)§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo

do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia-geral.

É evidente, evidentíssimo, aliás, que às vagas autônomas de garagem não se aplica esse dispositivo, aplicando-se, em verdade, o já citado art. 1.331, § 1º.Então, o que seria parte acessória da unidade, que somente pode ser alienada a terceiros com autorização da convenção e da assembleia?A resposta, no que concerne às vagas de garagem, nos parece muito simples: caso a convenção estabeleça que ainda que a vaga seja autônoma, com matrícula

própria, seja, também, acessória da unidade, aplica-se o § 2º, do art. 1.339, do Código Civil, e o seu titular só poderá alienar a terceiro se essa faculdade constar daconvenção e, demais disso, deverá submeter a venda à aprovação da assembleia, que deliberará pela maioria dos presentes, sendo mister convocação específica, nãose aplicando, neste caso, o art. 1.331 do Código Civil.

Seja como for, quanto à redação do § 1º, do art. 1.331, do Código Civil, dada pela Lei 12.607/2012, à luz da Constituição Federal, em seu Título II, Capítulo I,que trata dos Direitos e Deveres Individuais e Coletivos, é preciso observar que a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário, lesão ou ameaça a direito (artigo5º, XXXV), não prejudicará o direito adquirido, bem como determina que ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal (art. 5º,LIV).

Assim, o artigo 5º, inciso XXII, da Carta Magna estabelece ser garantida aos brasileiros e estrangeiros a inviolabilidade do direito à propriedade.A propriedade, no Direito Civil, consiste na fruição plena e exclusiva, por uma pessoa, de um determinado bem.A sua definição é, portanto, extraída das prerrogativas que o domínio oferece: usar, gozar, dispor reivindicar a coisa de quem quer que indevidamente a detenha.O direito de propriedade pressupõe sempre a existência de um bem ou de uma coisa determinada, sobre a qual incide a ação de seu titular. E vigilante está a

proteção legal, emanada da norma agendi, a fim de que possa submetê-la a seu poder, pelo modo mais amplo.Por sua vez, no artigo 170 da Constituição Federal, vê-se estipulado que a ordem econômica deverá observar vários princípios, entre os quais a propriedade

privada (artigo 170, inciso II).Se assim o é, o condômino, dispondo de propriedade constituída por vaga autônoma de garagem, não pode ser privado ou ter o seu uso, fruição, disposição e

reivindicação modificado por lei posterior.Posta desta maneira a questão, a nova redação do § 1º, do art. 1.331, do Código Civil, dada pela Lei 12.607, de 4 de abril de 2012, publicada no Diário Oficial

da União no dia 5 de abril com uma vacatio legis de 45 dias, que restringiu a venda ou a locação de vagas autônomas, com matrícula própria, apenas a condôminos,exceto autorização expressa da Convenção, só se aplica aos condomínios instituídos após a sua vigência.

De outro lado, o art. 1.338 do Código Civil, permite a locação de vagas, seja qual for a espécie (vaga autônoma ou fração ideal), estabelecendo, apenas, anecessidade de se atribuir preferência aos condôminos:

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, ospossuidores.

Com a permissão de locação de vaga de garagem ou abrigo de veículo, o Código Civil assegura o direito de fruir, condicionando, contudo, o exercício dessedireito.

Nota-se que o dispositivo não estabelece distinção entre vaga autônoma e o direito a vaga de veículo enquanto fração ideal a que o condômino faz jus.De qualquer forma, embora não atribua exclusividade na locação, oferece ao condômino direito de preferência em relação a estranhos, desde que em igualdade de

condições, e, entre todos, os possuidores.Como visto no item anterior, a Lei 12.607, de 4 de abril de 2012, publicada no Diário Oficial da União no dia 5 de abril com uma vacatio legis de 45 dias,

alterou-se a redação do § 1º do art. 1.331 do Código Civil para restringir a venda ou a locação de vagas de garagem constituídas como unidades autônomas apenas acondôminos, exceto autorização expressa da convenção.

Sendo assim, a aplicação do art. 1.338 do Código Civil, no que diz respeito à locação de vagas de garagem a estranhos, para os condomínios instituídos após oinício da vigência da Lei 12.607/2012, dependerá de expressa autorização da convenção, ainda que se trate de vaga de garagem qualificada como fração ideal poruma questão de lógica e interpretação sistemática.

Questão que tem surgido hodiernamente, em virtude da necessidade de diminuição de despesas nos condomínios edilícios, é o interesse dos condôminos em locaráreas comuns, principalmente – mas não exclusivamente – para instalação de antenas de telefonia móvel e placas de publicidade.

No direito privado, tudo aquilo que não foi proibido está permitido.A verdade é que não há qualquer proibição legal para a locação da parte comum, inferência que se extrai do art. 1.331 do Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras

partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão seralienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012).

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns,inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Portanto, não se verificando qualquer atividade de divisão, alienação ou utilização exclusiva de condôminos, como bem asseverou Th omaz Henrique MonteiroWhately,47 é forçoso concluir pela possibilidade de locação, assunto que tem gerado polêmica nos condomínios.

Pois muito bem.A questão da possibilidade ou não de locação para o efeito pretendido, inicialmente e necessariamente, deve passar pela questão da capacidade (lato sensu) do

condomínio.A Lei 4.591/1964, e agora o Código Civil, estabelecem um condomínio especial, diverso daquele ordinário e, por conseguinte, dão origem a uma situação jurídica

de fato, possibilitando ao Condomínio agir ativa ou passivamente na defesa de seus interesses.Nada obstante isso, o Condomínio carece de personalidade jurídica, assim como o espólio, a massa falida, a sociedade irregular etc.De fato, os leading-cases aderiram à tese, mormente pela similitude com a situação das Câmaras Municipais, que, sem personalidade jurídica, assim como o

condomínio, possuem personalidade judiciária, de tal sorte que a ausência daquela não obsta a capacidade processual.Não há como deixar de reconhecer uma comunhão de interesses dos condôminos, comunhão essa, desde que autorizada por assembleia, apta a atribuir ao

condomínio, representado pelo síndico, a possibilidade de praticar atos jurídicos em nome de todos.Em sentido contrário, o Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, acolhendo dúvida, já negou registro de escritura de compra e venda de

imóvel a condomínio edilício, entendendo que estava ausente a personalidade jurídica (RDI 33/160).De qualquer forma, mesmo partindo dos pressupostos de possibilidade e capacidade, a verdade é que necessariamente a locação deverá ser aprovada pela

unanimidade dos condôminos reunidos em assembleia especificamente convocada para esse fim.Tratando-se de espaços para publicidade que alterem o aspecto da fachada (o que naturalmente ocorre), a exigência da unanimidade dos condôminos em

assembleia especificamente convocada é cristalina, decorrente do art. 1.336, III, do Código Civil, que autoriza, inclusive, a propositura de ação de nunciação de obranova pelos condôminos dissidentes, ainda que individualmente.48

No caso de locação de outras áreas, como o teto para colocação de antenas de telefonia celular, não se trata de alteração de fachada.De fato, a colocação de antena no teto do edifício está longe de ser considerada alteração desse jaez, a justificar a unanimidade antes decorrente do art. 10 da Lei

4.591/1964 e agora implícita no art. 1.336, III, do Código Civil, posto que, se ao condômino é vedado alterar a fachada, qualquer alteração demanda a unanimidade.Ora, não se tratando de alteração de fachada, qual seria, então, o motivo da exigência do quorum especial (unanimidade) do qual falamos?A primeira razão reside, exatamente, no fato da ausência de personalidade jurídica do condomínio.Mesmo sendo legalmente possível lhe atribuir capacidade judiciária, em verdade, por se tratar de um ente personalizado, só pode agir nos atos referentes à

administração comum do condomínio, jamais em operações especulativas.Com efeito, mesmo considerando a possibilidade de locação de áreas comuns em face da ausência de norma proibitiva, faltaria essa mesma possibilidade em

virtude de lacuna legal quanto à personalidade jurídica do condomínio.Interessante, nesse sentido, a orientação de Edith Kischinewsky-Brocquisse,49 que, em excelente monografia, enumera as hipóteses em que há necessidade de

unanimidade, dentre as quais, as decisões sobre operações especulativas, como é o caso da locação da laje de cobertura para instalação de antena de telefoniacelular.

Assim, só a unanimidade dos condôminos terá o condão de legitimar a pretensa locação, autorizando o condomínio, representado pelo síndico, a praticar o atonegocial estranho às suas atividades.

Mas não é só. É de se verificar que a Assembleia, ausente a unanimidade, não possui amplos poderes para vulnerar o Código Civil que, neste ponto, está assimredigido:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto emlei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III – o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.336. São deveres do condômino:(...)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons

costumes.

Por sua vez, o art. 1.342 do Código Civil não permite construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos,das partes próprias ou comuns.

Os mencionados dispositivos indicam a inviolabilidade do uso das partes comuns pelos condôminos, bem como a estrita vinculação atribuída pela especificação docondomínio.

O teto e o telhado, nos termos do art. 1.331 do Código Civil, são áreas de uso comum, assim como são as demais áreas não privativas do edifício, onde poderãoser instalados diversos equipamentos, como, por exemplo, antenas coletivas, heliportos, solários, quadras, churrasqueiras etc.

De fato, dirão alguns que a assembleia é soberana, e, por esse motivo, poderia autorizar a locação.Entretanto, essa soberania deve ser entendida na exata medida em que as decisões assembleares não se submetem a qualquer outro órgão, possuindo validade e

eficácia imediata.Mister se faz observar, todavia, que essas decisões submetem-se à lei, e, depois, à convenção.Assim, a deliberação em assembleia não pode afrontar o direito de uso das partes comuns por qualquer condômino insculpido no art. 1.336, IV, do Código Civil,

mesmo que se verifique, subjetivamente, benefício gerado pela percepção dos alugueres, redução das despesas ou, até, formação de um fundo comum.Pode ser que esse não seja o interesse de alguns, que, mesmo não contando com livre acesso a algumas dessas áreas comuns, como é o caso do teto do edifício,

podem ser levados ao desinteresse por questões de segurança, notadamente pelo direito que possuem de não verem o edifício frequentado por estranhos, como, porexemplo, pelo acesso frequente de funcionários de manutenção de antenas de telefonia celular nas dependências comuns.

Convém lembrar que a discordância, embora amparada por lei, não pode representar abuso de direito (Código Civil, art. 187).Não teria sentido, por exemplo, negar a anuência na hipótese de locação de teto para instalação de pequena antena, capaz de gerar benefício a todos os

condôminos.Nesse caso, todavia, mister se faz o suprimento judicial da vontade daquele que a nega sem razão, o que pode ser considerado ato ilícito:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos

bons costumes.

Por conseguinte, conclui-se que, salvo abuso de direito e negativa movida por espírito de emulação, só a unanimidade poderá deliberar pela locação da área deuso comum.

Não se pode olvidar que a locação impedirá o uso dos condôminos, embora haja fruição.Se a lei faculta a utilização, a fruição representa alteração da destinação das áreas comuns e, consequentemente, torna imprescindível a unanimidade.O motivo é juridicamente cristalino: uso e fruição não se confundem.Usar representa utilizar a coisa para a finalidade que foi criada. Fruir (gozar), diferente disso, significa a extração dos frutos da coisa, no caso sub oculis, frutos

civis (aluguéis).De fato, a doutrina esposa essa tese.Interpretando a norma contida no art. 19 da Lei 4.591/1964, ensina João Batista Lopes50 que, para alteração da forma do uso e destinação das partes comuns,

necessariamente deverá haver unanimidade.A alteração da destinação do prédio depende da unanimidade dos condôminos, o que se afirma, hoje, com fundamento no art. 1.351 do Código Civil.Outra questão, não menos importante, inevitavelmente surge na hipótese de a convenção permitir a locação e estipular quorum diferente da unanimidade para a

deliberação acerca da locação ou, até mesmo, a desnecessidade de Assembleia.Seria válida essa norma?Por evidente que não.A convenção, assim como a assembleia, deve respeito à lei e, pelas razões retroapontadas, dispositivo convencional nesse sentido é nulo de pleno direito em

virtude da absoluta incompatibilidade com os arts. 1.336 e 1.342 do Código Civil.A exceção da necessidade de voto unânime para a locação e vedação de inclusão da matéria nas convenções existe e se liga aos condomínios complexos, com

partes destinadas, desde logo, na especificação, à exploração de serviços, como sói ocorrer naquelas edificações que contam com restaurantes e outros serviços eespaços previstos na convenção e que, por esta razão, poderão ser locados mediante autorização de assembleia e voto da maioria simples dos condôminos presentesque poderão preferir, também, outra modalidade de exploração dos referidos serviços, diferente da locação dos espaços a eles destinados, como, por exemplo,mediante gestão própria.

E se a convenção vedar a locação das partes comuns?Nesse caso, será necessária a alteração da convenção, respeitadas formalidades legais e o quórum mínimo de dois terços do art. 1.351 do Código Civil.Por óbvio que essa alteração não poderá estipular, sob pena de nulidade, outra forma de aprovação da locação senão pela unanimidade.É que, podendo a convenção ser alterada por dois terços dos condôminos, seria forma oblíqua de conseguir aquilo que diretamente seria impossível.De qualquer modo, suprimida a proibição, ou substituída por norma permissiva, a posterior deliberação acerca da locação da parte comum dependerá de

assembleia e de voto da totalidade dos condôminos.Nada obstante essas razões, o Tribunal de Justiça de São Paulo já admitiu o quórum de dois terços de todos os condôminos (não só dos presentes), para a

referida locação, o que fez nos seguintes termos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Assembleia-Geral Extraordinária. Ação de anulação. Decisão por 2/3 dos condôminos de locar o topo do prédio para colocação deantena de telefonia celular. Suficiência de quórum, porque não alterada destinação da área comum. Alegação de que a decisão feriu a Convenção Condominial e que representaalteração da finalidade da área comum. Alegação, ademais, de prejuízo ao funcionamento de eletroeletrônicos, afastada. Prejuízo, igualmente, à saúde dos condôminos emoradores em decorrência do funcionamento do equipamento. Questão nova, não suscitada na petição inicial. Demonstração, de todo modo, suficiente de que a radiação nãocausa nenhuma nocividade. Sentença de improcedência mantida (Apelação nº 0030205-08.2006.8.26.0000 (457.765.4/3-00), Voto 16.918, j. em 14.02.2012).

Nesse caso, adotou-se a lição de João Nascimento Franco, para quem basta a deliberação tomada por dois terços dos condôminos.51

Entendeu-se, também, que a instalação da pretensa antena de telefonia celular mediante locação do teto do edifício não é prejudicial ao uso dos moradores namedida em que a ele não têm acesso como moradores, seja porque não os impede de livre acesso e uso de suas unidades privativas.

A decisão se fundou na vetusta distinção trazida à colação por Carlos Maximiliano quanto aos atos de administração e aos atos de disposição nos condomínios,sendo que apenas para estes é necessária a unanimidade.

Todavia, trata-se de aplicação restrita ao condomínio geral e, demais disso, por evidente, sem observância do Código Civil de 2002.Eis a lição: Atos de administração referem-se ao aproveitamento e à conservação do objeto da copropriedade e são efeitos transitórios; não extinguem,

modificam ou transmitem uma relação jurídica que afete a essência da coisa comum; visam o melhor uso e gozo da mesma e lhe aumentam a utilidade: porexemplo, instalar água, luz e gás, segurar contra incêndio. Consideram-se atos de disposição os que atingem diretamente um direito ou relação jurídica,extinguindo-os, modificando-os, transmitindo-os. Autoriza os atos de administração a maioria dos compartes; para os de disposição é indispensável aunanimidade. Gaio assim doutrinou: “Nenhum dos consortes pode alienar mais do que a sua parte, ainda que seja condôminos dos bens todos...”52

Essa era a noção da década de cinquenta do século passado, em que sequer era cogitada a possibilidade, por exemplo, de acesso de pessoas estranhas aocondomínio, o que de resto é evidente com a deambulação de estranhos, funcionários do locatário, afastando-se, outrossim, completamente, da finalidade daedificação que no mais das vezes não conta com previsão de locação de área comum.

Nesse ponto mais uma importante razão para sustentar a unanimidade.Ora, se a área não foi inicialmente especificada com esta destinação – a locação –, a iniciativa deve ser tomada por todos os condôminos sob pena de afronta

direta ao art. 1.351 do Código Civil, segundo o qual depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; amudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Não é demais lembrar que houve alteração do art. 1.331, § 1º, do Código Civil pela redação dada pela Lei 12.607, de 2012, para proibir, salvo expressapermissão da Convenção, até a locação de vagas de garagens a estranhos.

A mens legis (intenção da lei) é evidente: impedir o acesso de estranhos, interferindo na segurança dos condôminos (Código Civil, art. 1.336, IV) e na vidacondominial.

Assim, podemos concluir que:

a) é possível a locação das áreas comuns, inclusive da laje de cobertura para instalação de antenas de telefonia celular;b) essa locação deve ser deliberada em assembleia por decisão da totalidade (unanimidade) dos condôminos (100% das frações), salvo abuso de direito e

suprimento judicial da vontade (Código Civil, art. 187); e,c) a convenção não poderá, sob pena de nulidade, estipular forma e, tampouco, quórum diverso, salvo nos condomínios complexos com especificação no

memorial de incorporação e respectiva convenção de áreas destinadas a locação ou prestação de serviços.

Se houver furto ou roubo de bens no interior do condomínio, surge a questão da sua responsabilidade pelo ressarcimento do valor dos bens.O assunto é tratado exaustivamente pela jurisprudência, que vislumbra duas hipóteses:

a) a convenção dispõe acerca da responsabilidade, admitindo-a ou excluindo-a;b) a convenção não estabelece essa responsabilidade.

Nesse sentido, se a convenção dispõe acerca da responsabilidade do condomínio, admitindo-a ou excluindo-a (cláusula de não indenizar), deve ser respeitada inintegrum:

Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Responsabilidade civil – condomínio – garagem – convenção – cláusula contratual – veículo – dano. É válida a cláusula de não indenizarconvencionada pelos próprios condôminos, exonerando o condomínio de qualquer responsabilidade por danos causados a veículo no interior da garagem do edifício (Apelação nº224.418-8/00, origem: Juiz de Fora, órgão: 4ª Câmara Cível, julgamento: 06.11.1996, relatora: Juíza Maria Elza, decisão: unânime).Superior Tribunal de Justiça. Condomínio de apartamentos. Danos sofridos por veículos. Responsabilidade. Convenção. Prevendo a convenção que o condomínio não éresponsável pelos danos sofridos por veículos estacionados na garagem do prédio, não é admissível, em caso de furto, pleitear-se indenização, porque lícita a cláusula de nãoindenizar. Precedentes da 3ª Turma do STJ: Recursos Especiais nº 10.285 e nº 13.027. Recurso especial não conhecido. Relator: Ministro Nilson Naves. Observação: Porunanimidade, não conhecer do recurso especial. Veja: Recurso Especial nº 6.584, Recurso Especial nº 8.977, Recurso Especial nº 10.285, Recurso Especial nº 13.027 (STJ).Sucede: Recurso Especial nº 45.565-SP, decisão: 24.05.1994, Diário da Justiça: 13.06.1994, p. 15.107, RSTJ, volume 67, p. 457 (Acórdão 00034255, decisão: 29.03.1993, RecursoEspecial nº 31.124, ano: 92, SP, 3ª Turma, publicação: Diário da Justiça, 17.05.93, p. 9.334).Superior Tribunal de Justiça. Condomínio. Furto. Dever de indenizar. O dever de indenizar imposto ao condômino por dano sofrido pelo condomínio há que decorrer da inequívocademonstração de culpa daquele por ato de seu preposto. A mera alegação de insuficiência de dispositivos de segurança não enseja a responsabilidade do condomínio, que, aliás,poderá ser afastada em cláusula de não indenizar aposta na convenção. Recurso não conhecido. Relator: Ministro Cláudio Santos. Observação: por unanimidade, não conhecer dorecurso especial (Acórdão nº 00008368, decisão: 22.08.1995, Recurso Especial nº 45.902, ano: 1994, SP, 3ª Turma, Publicação: Diário de Justiça: 09.10.1995, p. 33.548).Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Furto em apartamento. Responsabilidade do condomínio. Existência de dano. Valor. Sendo incontroverso que houve a violação de umapartamento, é indiscutível a ocorrência de dano presumível pelo estado de completo desalinho das dependências da unidade residencial, atestado por laudo pericial oficialmenteproduzido. Para a indenização do condômino lesado não é fundamental a indicação do valor do dano, que pode ser definido em liquidação do julgado. Por tais danos responde ocondomínio se de sua convenção não consta a cláusula de não indenizar e a violação se devera à desídia de seus prepostos, encarregados da vigilância e segurança do edifício.Decisão: Dar-se provimento por maioria, vencido o relator. Redigirá o acórdão o revisor. Referências Legislativas: Código de Processo Civil, art. 333, I; art. 1.521, III – Doutrina:Tratado de Direito Privado, Pontes de Miranda (Apelação Cível nº 35.265/95-DF, Acórdão nº 88.785, julgamento: 13.09.1996, órgão julgador: 2ª Turma Cível, relator: DesembargadorJoazil Gardés. Relator designado: Desembargador Natanael Caetano. Publicação: Diário da Justiça – Seção II / Seção III, data: 23.10.1996, p. 19.040).Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Civil – condomínio – furto – responsabilidade expressamente estabelecida na convenção do condomínio – dever de indenizar. Existente naconvenção cláusula que expressamente estabeleça a responsabilidade do condomínio a respeito do controle e vigilância do edifício recai sobre o mesmo o dever de indenizarquando da ocorrência de furto em suas dependências. Decisão: Conhecer da apelação e provê-la, unânime (Apelação Cível nº 36.686/95-DF, Acórdão nº 83.528, julgamento:04.12.1995, órgão julgador: 5ª Turma Cível, relator: Desembargador Dácio Vieira, publicação: Diário da Justiça – Seção II / Seção III, data: 17.04.1996, p. 5.601).Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Civil e processual civil – furto de bicicleta em garagem de edifício residencial – responsabilidade do condomínio não configurada – cláusulade não indenizar expressa em convenção – validade – preliminar de cerceio de defesa pelo julgamento antecipado da lide – rejeitada – alegação de litigância de má-fé afastada –provimento parcial do recurso. Incorre cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide se presentes as condições que ensejam o conhecimento direto do pedido. Aregra contida no art. 330 do CPC é cogente. Estando o processo em condições de receber sentença é dever do juiz prolatá-la desde logo. Existindo na convenção condominialcláusula de não indenizar, não cabe pedido de indenização por furto de bicicleta ocorrido nas dependências do edifício. Verificada a inexistência de elementos que indicam alitigância de má-fé impõe-se o afastamento da pena imposta a este título. Decisão. Conhecer da apelação, rejeitar as preliminares. No mérito, dar parcial provimento. Unânime(Apelação Cível nº 36.550/95-DF, Acórdão nº 83.113, j. em 30.11.1995, órgão julgador: 5ª Turma Cível, relator: Desembargador Dácio Vieira, publicação: Diário da Justiça – SeçãoII / Seção III, data: 02.04.96, p. 4.777).Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Responsabilidade civil. Condomínio. Furto de peças e danificação de veículo em área privativa de estacionamento. Ausência, naconvenção, de cláusula excludente de indenizar. Negligência na vigilância não contestada. Inexistindo cláusula excludente na convenção, que é lícita, incumbe ao condomínioexercer a vigilância dos veículos deixados em local privativo destinado à sua guarda, devidamente cercado, gradeado e demarcado, com entrada e saída por portão eletrônicoacionado mediante controle remoto. Para isso pode contratar, diretamente, empregados, ou os serviços de empresa especializada em vigilância. Se a vigilância lhe competediretamente, e é bem exercida, não há responsabilidade sua. Se não o é, há. A prova de culpa segue a regra geral, ou seja, deve ser feita pela vítima do dano. No caso, nãocontestou o condomínio a omissão do vigia noturno contratado especificamente para a guarda dos veículos, restando, assim, por força do art. 302, caput, in fine, do CPC,incontroversa a negligência no exercício da vigilância, a caracterizar a responsabilidade civil. Decisão: Negar provimento. Unânime. Referências Legislativas – Lei 4.591/64, art. 22,§ 1º, letra b (Apelação Cível nº 37.775/95-DF, Acórdão nº 82.453, julgamento: 18.12.1995, órgão julgador: 3ª Turma Cível, relator: Desembargador Mário Machado, publicação:Diário da Justiça – Seção II / Seção III, data: 13.03.1996, p. 3.378).

Há decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que admitiu a indenização mesmo com a existência da cláusula de não indenizar, em face de haver sistema pago devigilância no edifício, o que elidiria a precitada cláusula:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Furto de motocicleta. Responsabilidade do condomínio. Caracterização. Fato que se verificou no interior da garagem do edifício.Irrelevância da cláusula de não indenizar. Sistema de segurança pago. Recurso provido (Apel. Cív. nº 251.102-1, Mogi das Cruzes, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Sousa Lima,22.05.1996, maioria de votos).

Por outro lado, se a convenção não estabelece essa responsabilidade, duas são as soluções.Se há segurança ostensiva no edifício, foram contratados serviços específicos, sofisticados sistemas de alarme, ou há funcionário encarregado da vigilância, os

tribunais têm entendido que o condomínio deve indenizar, independentemente da existência de culpa.Por outro lado, nada dispondo a convenção e não existindo qualquer sistema especial de segurança, o dever de indenizar decorre da prova da culpa do preposto,

ou seja, do funcionário do condomínio ou terceiro contratado, especialmente aquele encarregado do controle de entrada no edifício.Assim, restando demonstrada a negligência, imprudência ou imperícia dos prepostos, mesmo não havendo obrigação convencional de indenizar, tem-se entendido

que o condomínio responde pelos prejuízos.Não que se exija um aparato maior que o normal.Tampouco se prega que o condomínio oriente seus prepostos a travar tiroteios com marginais armados.Na verdade, o que não se admite é a negligência que se tem verificado pela inobservância dos mais comezinhos princípios no controle de quem entra e sai do

edifício.Nesse sentido, sem dúvida, diz-se que há culpa in vigilando (daquele que vigiou mal) e in eligendo (daquele que escolheu mal seus empregados) do condomínio,

que deve responder pelos prejuízos.Dirão alguns que a solução alvitrada é injusta, vez que entre os condôminos não existe oposição, mas uma comunhão de interesses.Entretanto, a contratação e orientação de funcionários e a forma de administração do condomínio decorrem da deliberação de todos os condôminos, ou, pelo

menos, lhes é dada a oportunidade de deliberar a respeito por meio de modificação da convenção, eleição do síndico etc.Assim, o prejuízo experimentado por um dos condôminos, decorrente da deliberação falha de todos, por todos deve ser suportado.53

O condomínio poderá livrar-se da responsabilidade desde que prove que a culpa foi exclusivamente do condômino, por exemplo, permitindo a entrada de pessoasque, ao depois, cometeram furtos ou roubos no interior do edifício, caso em que a responsabilidade será exclusiva desse condômino que, inclusive, deverá indenizar oseu par lesado:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Responsabilidade civil – condomínio – furto de moto da garagem do edifício por rapaz que dizia ser amigo da família da corré, queao ser consultada pelo porteiro, consentiu que subisse ao seu apartamento – culpa do porteiro não demonstrada – responsabilidade do condomínio inexistente – indenizatóriaimprocedente – recurso provido – voto vencido (Apelação Cível nº 189.386-2/00, origem: São Paulo, órgão: 7ª Câmara, julgamento: 24.03.1993, relator: Sousa Lima. Decisão: Pormaioria).

No caso de furto no interior das unidades autônomas, a conclusão é a mesma, conforme se observa das decisões abaixo do Segundo Tribunal de Alçada Civil deSão Paulo:

Condomínio – responsabilidade civil – indenização – furto no interior de apartamento – prova hábil de propriedade dos bens – não demonstração – cláusula convencional –inexistência – inadmissibilidade. Não há que se falar em responsabilidade do condomínio quanto aos bens furtados no interior de apartamento, se inexiste cláusula convencional arespeito, e não há prova hábil de propriedade dos bens. Apelação com revisão nº 517.729 – 2ª Câmara, relator: Juiz Gilberto dos Santos, julgamento: 16.03.98. Referências: J.Nascimento Franco, Condomínio, Editora Revista dos Tribunais, 1997, p. 58. Biasi Rugiero – in artigo publicado no jornal O Estado de S. Paulo, de 17.05.91. Condomínio –responsabilidade civil – indenização – furto ocorrido em apartamento – prova bastante da subtração dos bens – responsabilidade decorrente de culpa, não seu dever de guarda –admissibilidade – Inexistindo o dever de guarda do condomínio, expressamente assumido em convenção ou deliberação assemblear regular, pelos bens dos condôminos que seachem nas respectivas unidades autônomas, a responsabilidade daquele pela reparação dos danos em razão de furto deles, só emerge pela aplicação do disposto nos arts. 159 e1.521, inciso III, do Código Civil, se ficar comprovado que concorreu, por ação ou omissão, para sua verificação, agindo culposamente, por si ou por preposto seu (Apel. c/ rev. nº519.648, 1ª Câm., rel. Juiz Vieira de Moraes, j. em 13.04.98. Referências: Sistema Juis – Jurisprudência Informatizada Saraiva – CD nº 11/1º Trimestre/98; Recurso Especial nº9.191, 4ª Turma, rel. Ministro Barros Monteiro, j. em 10.09.1991, Diário de Justiça da União: 30.09.1991, p. 13.491; Recurso Especial nº 20.303, 4ª Turma, rel. Ministro Sálvio de

Figueiredo, j. em 26.05.1992, Diário de Justiça da União: 31.08.1992, p. 13.650 (RSTJ 39/555); Recurso Especial nº 36.968, 4ª Turma, rel. Ministro Sálvio de Figueiredo, j. em22.03.1994, Diário de Justiça da União, 18.04.1994, p. 8.501; Recurso Especial nº 45.902, 3ª Turma, rel. Ministro Cláudio Santos, j. em 22.08.1995, Diário de Justiça da União:09.10.95, p. 33.548; Apel. Cív. nº 228.293, SP, 7ª Câm. Cív. do Tribunal de Justiça, rel. Leite Cintra, j. em 16.08.1995, votação unânime).

Mister se faz ressaltar que, para aplicação do Código de Defesa do Consumidor, de acordo com o critério objetivo e legal, faz-se imprescindível a presençaconcomitante do consumidor e do fornecedor, definidos nos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990:

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.Parágrafo único. Equiparam-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de

produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.§ 2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as

decorrentes das relações de caráter trabalhista.

A teoria objetiva define o consumidor como aquele que ocupa a posição final na cadeia distributiva, à qual, pela análise do art. 2º, da Lei de Consumo, percebe-sefiliar o legislador pátrio ao exigir que seja destinatário final como um dos aspectos restritivos.

O consumidor, portanto, seja pessoa física ou jurídica, é aquele que, como destinatário final, adquire produto, utiliza serviço ou atividade do fornecedor.Assim, aquele que adquire um automóvel para uso próprio, mesmo em caso de pessoa jurídica, será destinatário final, e, portanto, consumidor.A loja revendedora de automóveis não é consumidora na exata medida em que adquire veículos para revenda.Entretanto, no mesmo caso, se a loja revendedora de automóveis adquire um veículo da fábrica para utilização na sua atividade, para servir os vendedores

externos, por exemplo, será consumidora nos termos da lei de consumo.Segundo a doutrina maximalista, o Código de Defesa do Consumidor é texto legal que normatiza as relações de consumo de acordo com a definição legal de

consumidor.Este pode ser consumidor ou fornecedor de acordo com a sua posição na relação jurídica de consumo, assim identificada de acordo com o critério objetivo do

destinatário final.Essa tendência é prevalente na jurisprudência, inclusive em razão de ser este o pensamento orientador da elaboração do projeto pelo Conselho Nacional de Defesa

do Consumidor do Ministério da Justiça, datado de 1989.Tal posição reflete a aplicação do texto dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, sendo, outrossim, adequada à finalidade da lei.Sendo assim, tratando-se de relação entre condomínio e condômino, não existe relação de consumo, vez que não há um fornecedor e um consumidor de acordo

com a definição legal.Há, sim, uma comunhão de interesses.Entretanto, a relação que se estabelece entre o condomínio e a administradora, aquela que presta serviços elaborando os balancetes, controlando as contas, enfim,

administrando o condomínio, é relação de consumo na exata medida da adequação aos conceitos de fornecedor e consumidor dos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990.É fato que o condomínio, representado pelo síndico, utiliza os serviços da administradora como destinatário final e, assim, é consumidor nos termos do caput do

art. 2º da Lei 8.078/1990.Por outro lado, também é verdade que a administradora de condomínio presta esse serviço de forma remunerada e reiterada de tal sorte que se amolda ao

conceito de fornecedora.Fecha-se assim o conceito de relação de consumo nos polos e no objeto da relação jurídica que se estabelece entre o condomínio e a administradora.

O seguro contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte é obrigatório nos termos do artigo 13 da Lei 4.591/196454 e do artigo 23 doDecreto 61.867/1967.55 Caso este seguro não seja efetuado, há multa mensal de 1/12 avos do imposto predial cobrado pela Prefeitura Municipal.

Segundo o Código Civil:

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.(...)Art. 1.348. Compete ao síndico:(...)IX – realizar o seguro da edificação.

Este seguro abrange não só as partes comuns como também as unidades autônomas. Deve cobrir todo e qualquer risco que possa causar a destruição do prédio enão só o incêndio.

O motivo é simples: há necessidade, em caso de sinistro, da reconstrução total do edifício, o que não seria possível caso fossem excluídas as unidades autônomas.Se o condomínio for composto por um conjunto de edificações, o contrato de seguro, de acordo com a lei, deve discriminar os edifícios aos quais será atribuído

um valor suficiente para a cobertura do sinistro.Nesse caso, as partes comuns, tais como piscinas, reservatório de água, jardins, play ground, quadras, churrasqueiras etc., devem dispor de outro seguro rateado

pelas unidades totais.O síndico deve se acautelar e contratar o seguro pelo valor real de reedificação sob pena de, em virtude de uma cláusula constante em quase todas as apólices de

seguro – cláusula de rateio – o condomínio se autossegurar pela diferença em caso de sinistro, vez que será recebido menos que o necessário para reconstrução.Agindo de forma negligente, imprudente ou imperita, o síndico pode ser responsabilizado patrimonialmente e acionado pela diferença, mormente que a ele compete

realizar o seguro.Nada impede que o proprietário, tendo em vista alterações e melhoramentos efetuados na sua unidade, contrate seguro complementar ao obrigatório, que deverá

ser efetuado de forma clara, evitando surpresas.Assim, na apólice de seguro suplementar deve ser discriminada a existência de seguro básico para reposição do tipo de unidade padronizada e das benfeitorias

objeto do novo seguro complementar.Por fim, as unidades adquiridas através de instituição financeira são garantidas por outra apólice, obrigatoriamente contratada por ocasião do financiamento.Nessa eventualidade, o síndico deveria excluir essas unidades da contratação obrigatória. Todavia, existem julgados que, de forma percuciente, defendem que o

seguro legal deve sobrepor-se àquele do contrato de financiamento imobiliário.É a nossa posição, vez que o seguro contratual, por força de norma meramente regulamentar, não pode sobrepor-se ao seguro decorrente de lei federal.De fato, um seguro que se torna obrigatório por força de contrato de financiamento, circunscrito apenas aos danos na unidade, não pode se sobrepor ao seguro

legal e obrigatório, que garante a reconstrução de todo o edifício.Portanto o condômino não poderá se furtar ao pagamento da totalidade da sua quota no seguro legal alegando que sua unidade já se encontra garantida por seguro

decorrente de contrato de financiamento bancário do imóvel.Ademais, este último seguro garante apenas a unidade e o seguro legal é mais abrangente, vez que garante, além da unidade autônoma, também as áreas comuns.56

A arbitragem pode ser definida como o meio privado e alternativo de solução de conflitos referentes aos direitos patrimoniais e disponíveis por meio do árbitro, queapresentará uma sentença arbitral com força de sentença judicial transitada em julgado (CPC, art. 475-N, IV).

O árbitro foi equiparado por lei ao juiz para o exclusivo efeito da sentença que prolata, que, por sua vez, não está sujeita a recurso ou a homologação pelo PoderJudiciário nos termos do art. 18 da Lei 9.307/1996.

Por outro lado, é cediço que as relações jurídicas no Condomínio Edilício podem gerar uma série de conflitos, de tal sorte que resta saber se a arbitragem pode sero meio de solução dessas pendengas.

Vejamos, nesta medida, as espécies de conflitos decorrentes do condomínio edilício e as hipóteses de cabimento da arbitragem:

a) Conflitos entre o condomínio e os condôminos.Os conflitos entre o condomínio e os condôminos podem ser exemplificados, principalmente, pela ausência de pagamento das cotas condominiais a que todo

condômino está obrigado, discussões sobre a validade de deliberações e quórum para aprovação de matérias em assembleia e conflitos versando acerca da aplicaçãode sanções, como as multas pela transgressão à lei ou à própria convenção de condomínio.

Antes de se chegar a qualquer conclusão quanto ao cabimento da arbitragem para dirimir os conflitos entre o condomínio e os condôminos, é preciso partir dapremissa segundo a qual, para regular a vida entre os condôminos e entre o condomínio e os condôminos, a lei determina a existência de uma norma denominada“convenção de condomínio”.

Nesse sentido, importante verificar o teor dos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil, em razão dos quais é possível afirmar que a Convenção é obrigatória paratodos os condôminos e, demais disso, pode estipular livremente as cláusulas que, na instituição do condomínio, os interessados quiserem incluir.

Não é demais lembrar, também, que a convenção de condomínio pode ser alterada pelo voto de 2/3 dos condôminos, conforme previsão do art. 1.351 do CódigoCivil.

Posta assim a questão, nos parece evidente que a convenção pode conter cláusula arbitral e, se contiver, os conflitos entre os condôminos e o condomínio deverãoser dirimidos pela jurisdição arbitral.

Mas poder-se-ia redarguir, afirmando que o condômino que adquire a unidade condominial depois da instituição do condomínio não pode vincular-se à arbitragem,posto que não a pactuou expressamente.

Não é o que pensamos em razão da natureza jurídica da convenção de condomínio.Embora sua origem seja um pacto subscrito pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais no momento da instituição do condomínio, não tem natureza

contratual, mas, nos termos do que ensina Caio Mário da Silva Pereira, institucional normativa. Em resumo, é um pacto e, daí, o nome “convenção de condomínio”,porém, depois de pactuada, assume natureza diversa.

Eis a lição de Caio Mário: “... alguns consideram a convenção uma relação contratual (Serpa Lopes e Campos Batalha). E na sua origem assemelha-se ela, naverdade, a um contrato, porque nasce do acordo de vontades. Mas a sua ligação ao contrato é apenas formal. Na essência, ela mais se aproxima da lei. Com efeito,repete-se com frequência e autoridade que o contrato faz lei entre as partes, pois que quanto a terceiros, é ‘res inter alios’. Já o mesmo não se dá com a convençãoque desborda dos que participaram de sua elaboração ou de sua votação. Estendendo-se para além dos que a assinaram e seus sucessores e subrogados, vai alcançartambém pessoas estranhas. Não encontraria, por exemplo, explicação na teoria do contrato uma disposição regulamentar proibitiva do uso do elevador social parasubida de certos volumes, pois que uma tal ‘cláusula contratual’ seria oponível ao signatário da convenção, ao seu sucessor ‘inter vivos’ ou ‘causa mortis’, ao seulocatário etc. Mas a um estranho ela não se aplicaria. E, no entanto, obriga. É porque algo mais existe do que uma relação contratual. (...). Dada a sua próprianatureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele seutilizam, ainda que eventualmente”.57

Se assim o é, mesmo aqueles que não firmaram a convenção por ocasião da instituição do condomínio, ficam subordinados ao que nela ficou estabelecido, até emrazão da ampla possibilidade de consultar o seu teor antes de adquirir a unidade, em função da necessária publicidade que lhe é dada pelo registro no Livro Auxiliarjunto ao Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 173 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de Goiás. Ação ordinária de nulidade. (...). 3 – Quando estipulado na convenção do condomínio, cláusula arbitral, exclui-se a participação do Poder Judiciário,na solução de qualquer controvérsia, eis que as partes firmam, de comum acordo, a competência material para a solução de todas as questões que venham a se originar daquele“negocio jurídico”. Apelo conhecido e improvido (Processo: 200700100410, Acórdão: 106919-4/188, j. 31.07.2007, Publicação: 27.08.2007, Rel. Gilberto Marques Filho).

Tampouco, pelas razões lançadas por Caio Mário, é necessário o negrito ou a assinatura ou visto específico do condômino, já que não se trata de contrato deadesão.

Igualmente, é possível que inicialmente um condomínio não tenha cláusula arbitral em sua convenção, mas que, depois, os condôminos, pelo voto de 2/3, queiramincluir a possibilidade de arbitragem mediante alteração da convenção condominial. Neste caso, também com fundamento na natureza jurídica da convenção(institucional normativa), respeitado o quórum de 2/3 para a alteração destinada à inclusão da cláusula arbitral (Código Civil, art. 1.351), a arbitragem vinculará mesmoa minoria dissidente.

Por fim, mesmo que não haja qualquer previsão na convenção, é evidente que o condomínio e o condômino poderão firmar compromisso arbitral, levando oconflito à decisão de um árbitro.

b) Conflitos entre os condôminos.Havendo previsão na convenção, os conflitos entre os condôminos decorrentes do convívio condominial deverão ser dirimidos no âmbito da arbitragem, quer

decorrentes de direito de vizinhança, quer em razão de problemas construtivos, notadamente de vazamentos, muito comuns nas unidades em edifícios.Para tanto, a cláusula arbitral inserta na convenção deve prever expressamente a hipótese, vinculando os condôminos e terceiros nos termos do art. 1.333 do

Código Civil.Não havendo cláusula arbitral na convenção ou, se houver, não for específica quanto a esta matéria, os condôminos poderão eleger a arbitragem em razão de

conflitos decorrentes de direitos patrimoniais e disponíveis existentes entre elas, o que farão por meio do compromisso arbitral.

c) Conflitos entre o condomínio e fornecedores e entre o condomínio e eventual administradora que, nos termos do art. 1.348, § 2º, do Código Civil, forcontratada para auxiliar o síndico nas funções administrativas do condomínio.

Neste caso, como as relações jurídicas obrigacionais decorrerão de contratos autônomos e, no caso da administradora, de contrato de prestação de serviços, nãoserão atingidos pela cláusula arbitral da convenção de condomínio, hipótese em que a arbitragem dependerá de novo pacto (cláusula arbitral ou compromisso arbitral).

E assim entendemos na medida em que, ainda que a convenção possa atingir terceiros em razão do seu registro, o fornecimento de bens e serviços ao condomínioe a administração do condomínio constituem relações jurídicas laterais, que não são atingidas pelos objetos legalmente tratados pela convenção condominial, que regulaa relação entre o condomínio e os condôminos e entre as pessoas que habitam ou ingressam no condomínio.

_______________1 Cf. Jorge Tarcha; Luiz Antonio Scavone Junior, Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. São Paulo:

Juarez de Oliveira, 1999.2 A herança pode ser objeto de cessão de direitos, como ato negocial inerente ao domínio dos bens por qualquer

dos herdeiros. Na vigência do Código Civil de 1916, à falta de disposição expressa em contrário, admitia-seformalização da cessão por escritura pública, instrumento particular ou termo nos autos. O novo Código Civil,porém, traz significativa mudança ao dispor, no artigo 1.793, que a cessão de direitos sobre a sucessão abertaou sobre quinhão individual da herança pode ser objeto de escritura pública, com isso restringindo a utilizaçãode instrumento particular. Mas nada impede que se efetue a cessão nos próprios autos do processo deinventário, por termo próprio, na forma de renúncia translativa da herança (...), uma vez que admitida igualforma de procedimento para a renúncia propriamente dita (art. 1.806 do NCC) (Euclides de Oliveira e SebastiãoAmorim. Inventários e Partilhas – Direito das Sucessões, 15ª. ed., São Paulo: Universitária, 2003, p. 60).

3 Coord. Luiz Antonio Scavone Junior, Carlos Eduardo Nicoletti Camilo, Glauber Moreno Talavera e JorgeShiguemitsu Fujita. Comentários ao Código Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 2.089.

4 Condômino – Uso exclusivo – Possibilidade – Uso que se presume gratuito – Posterior notificação parapagamento de aluguel – Obrigação – Valor não informado – Liquidação a ser feita em Juízo – Termo inicial doaluguel – Citação. O condômino tem o direito de posse inerente ao domínio, podendo usar da coisa em comumaté que os demais decidam alugá-lo, a partir de quando, feita a notificação de forma clara e precisa, com orespectivo valor, deverá pagar o aluguel aos demais, em proporção a cada quinhão. Omissa a notificaçãoquanto ao valor e havendo tratativas imprecisas, com oposição, e delas não constando qualquer propostadeterminada, o litígio impõe a obrigação após a citação (TJMG 2.0000.00.423486-6/000(1) Rel.: Des. TeresaCristina da Cunha Peixoto. Publicação: 30.10.2004).

5 TJSP – Apelação 994040685616 (3516644000) – Relator: Egidio Giacoia – Comarca: Garça – Órgãojulgador: 3ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 27.04.2010 – Data de registro: 03.05.2010 –Apelação – Coisa Comum Arbitramento de indenização (aluguel) pelo uso exclusivo de coisa comum –Indenização devida à condômina que não usufrui do bem comum – Possibilidade, sob pena de enriquecimentoinjustificado. Decisão modificada. Recurso provido.Segundo Maria Berenice Dias, aplica-se a regra aos cônjuges, mesmo antes da separação judicial eindependentemente da propositura da ação de partilha, sob pena de prestigiar-se o enriquecimentoinjustificado – (“in” Manual de Direito das Famílias, São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 296).Neste sentido, no Tribunal de Justiça de São Paulo, as Apelações Cíveis n°s. 678.438.4/3-00, 4ª Câmara de DireitoPrivado, Rel. Des. Francisco Loureiro; 332.383.4/8-00, 1ª Câmara, Rel. Des. Elliot Akel; 273.277-4/5-00 e282.775-4/9-00, 2ª Câmara, Rel. Des. Neves Amorim; 994.09.275682-7/5000 (691.515), 4ª Câmara, Rel. Des.Maia Da Cunha.

6 Neste julgado, são mencionados os seguintes, do Superior Tribunal de Justiça:Condomínio – Condômino que ocupa integralmente imóvel de que é coproprietário – Necessidade depagamento de aluguel aos demais condôminos – Medida que visa assegurar o direito inerente ao domínio epercepção dos frutos produzidos pela coisa comum – Inteligência dos artigos 623, 627 e 638 do Código Civil.(REsp 72.190/SP, Sexta Turma, Rel. Min. Vicente Leal).Recurso especial. Civil. Ação de cobrança de aluguel. Utilização exclusiva de imóvel em condomínio.Possibilidade. – É possível a cobrança de alugueres pelo uso exclusivo de imóvel em condomínio quando houverresistência do ocupante à fruição concomitante do imóvel. – Igualmente factível essa cobrança, quando asimples ocupação do bem por um dos consortes representar impedimento de cunho concreto, ou mesmopsicológico, à utilização simultânea pelos demais condôminos (...). (REsp 622472/RJ, Ministra Nancy Andrighi,Terceira Turma, DJ 20/09/2004, p. 293).Civil. Processual Civil. Propriedade comum de imóvel. Uso integral por um condômino. Efeitos. Obrigação depagar aluguel. Legitimidade passiva. – Quem ocupa integralmente imóvel de que é coproprietário, nelemantendo estabelecimento industrial de sua propriedade, deve pagar aluguel aos demais condôminos, tendolegitimidade para figurar no polo passivo de ação de arbitramento de aluguel. – Na propriedade em comum,cada condômino pode exercer os direitos inerentes ao domínio e perceber os frutos produzidos pela coisacomum (...). Recurso conhecido e provido. (REsp 41.113/SP; Recurso Especial 1993/0032807-7. MinistroVicente Leal. Sexta Turma. J. 25.03.1996).

7 João Batista Lopes, Condomínio, 8ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 135.8 Apelação 994080349568 (5727174400) – Relator: Enio Zuliani – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 4ª

Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 16.07.2009 – Data de registro: 07/.08.2009 – Ementa:Condomínio – Assembleia-Geral Ordinária que deliberou, por maioria dos presentes, a troca de administradorado condomínio – Legalidade – Síndico que permaneceu inerte mesmo depois de intimado judicialmente paracumprimento da decisão – Multa diária pelo descumprimento devida – Sentença mantida – Não provimento.

9 Tribunal de Justiça de São Paulo. Legitimidade de parte ativa. Ocorrência. Indenizatória proposta porcondomínio. Admissibilidade. Danos reclamados que se referem à existência de defeitos apenas nas áreas de

interesse comum da edificação. Preliminar rejeitada. Os danos reclamados são os existentes nas áreas comunsda edificação, e a legitimidade para reclamar a sua indenização é exatamente do condomínio, e não doscondôminos, individualmente (Apel. Cív. nº 206.628-2, rel. Scarance Fernandes, São Paulo, 29.06.1993).Superior Tribunal de Justiça. Direitos civil e processual civil. Condomínio. Defeitos de construção. Áreacomum. Legitimidade ativa. Interesses dos condôminos. Irrelevância. Prescrição. Prazo. Enunciado nº 194 daSúmula/STJ. Interesses individuais homogêneos. Solidez e segurança do prédio. Interpretação extensiva. Leisnºs 4.591/64 e 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). Precedentes. Recurso desacolhido. I – Ocondomínio tem legitimidade ativa para pleitear reparação de danos por defeitos de construção ocorridos naárea comum do edifício, bem como na área individual de cada unidade habitacional, podendo defender tanto osinteresses coletivos quanto individuais homogêneos dos moradores (...). Fonte: DJU, 24.11.1997, p. 61.222(Recurso Especial nº 66.565/MG (9500252201), 4ª Turma, data: 21.10.1997).

10 João Nascimento Franco, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, pp. 63 e 64.11 João Batista Lopes, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 160.12 Em igual sentido: Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação nº 0336916-48.2009.8.26.0000, j. em 28.10.2010.13 Luiz Antonio Scavone Junior e Jorge Tarcha, Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, 2ª ed., São

Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, pp. 34 e 35.14 Gildo dos Santos, Locação e despejo, 2ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1992, p. 86.15 João Nascimento Franco, ob. cit., p. 31.16 Renato Saboya, Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, disponível em:

<http://urbanidades.arq.br/2007/12/taxa-de-ocupacao-e-coeficiente-de-aproveitamento/>. Acesso em: 23 dez. 2012.17 Disponível em:

<http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/legislacao/estoques_de_potencial_construtivo/index.php?p=1384>.

18 João Batista Lopes, Condomínio Problemas Fundamentais da Propriedade Horizontal. 3. ed. São Paulo: RT, p.87.

19 João Batista Lopes, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 132.20 Quanto à legitimidade passiva, remete-se o leitor ao Capítulo 2 deste livro (item 2.5.8).21 Américo Izidoro Angélico. Quórum no Condomínio. In Diário das Leis Imobiliário – BDI – ano XXVII, nº 1.22 Apelação Cível nº 112.574. Segunda Câmara. Tribunal de Justiça de São Paulo. 09.05.2000.23 Nelson Nery Junior, Código Civil Anotado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 853. O Código Civil de

2002 foi publicado no Diário Oficial da União no dia 11.01.2002. A contagem, segundo Nelson Nery Junior, éfeita de acordo com a Lei Complementar 95/1998, que, no art. 8º, § 1º, estabelece: Art. 8º A vigência da lei seráindicada de forma expressa e de modo a contemplar prazo razoável para que dela se tenha amplo conhecimento,reservada a cláusula “entra em vigor na data de sua publicação” para as leis de pequena repercussão. § 1º Acontagem do prazo para entrada em vigor das leis que estabeleçam período de vacância far-se-á com a inclusão dadata da publicação e do último dia do prazo, entrando em vigor no dia subsequente à sua consumação integral(Parágrafo incluído pela Lei Complementar nº 107, de 26.04.2001). Nesse caso, aplica-se, inclusive, a Lei810/1949, que, no art. 1º, estabelece que o prazo em ano se conta “do dia do início ao dia e mês correspondentes doano seguinte”. Posta assim a questão, tendo em vista que a Lei Complementar nº 95/1998 determina a entrada emvigor no dia seguinte ao da consumação integral, resta a conclusão segundo a qual o Código Civil de 2002 entrouem vigor no dia 12 de janeiro de 2003.

24 Caio Mário da Silva Pereira. Condomínio e incorporações. 10ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 125.25 § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não

sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.26 João Batista Lopes. Condomínio. 8ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 183.27 Roberto Barcelos de Magalhães, Teoria e prática dos condomínios, Rio de Janeiro: José Konfino, 1966, p. 128.28 Fábio Ulhoa Coelho, Comentários ao código de proteção do consumidor, obra coletiva, São Paulo: Saraiva,

1991, p. 175.29 Celso Antonio Bandeira de Mello, Conteúdo Jurídico do Princípio da Igualdade, São Paulo: Malheiros Editores,

1993, p. 37.30 João Nascimento Franco, “Despesas de Condomínio”, Revista de Direito Imobiliário nº 4, pp. 47 e ss., jul.-

dez./1979.31 Ob. cit., p. 224.32 João Nascimento Franco, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, p. 66.33 João Nascimento Franco, ob. cit., p. 117.34 Lei 9.267, de 25 de março de 1996. Altera a redação do § 4º do art. 24 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964,

que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.Art. 1º O § 4º do art. 24 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, acrescido pelo art. 83 da Lei 8.245, de 18 deoutubro de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação:

outubro de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação:Art. 24. (...)§ 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderávotar, caso o condômino-locador a ela não compareça.Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

35 João Nascimento Franco, ob. cit., p. 120.36 Ob. cit., p. 119.37 Ora, não se trata de desrespeito à forma prescrita em lei e, portanto, de nulidade absoluta (Código Civil, arts. 104 e

166)?38 Nesse sentido: João Batista Lopes, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 157.39 João Batista Lopes, ob. cit., p. 105.40 Josserrand, De l’esprit des droits et de leur rélativité, 1939, p. 415.41 Ob. cit., p. 118.42 Ob. cit., p. 218.43 Marco Aurélio S. Viana, Manual do condomínio edilício, Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 50.44 Carnelutti, Rivista de diritto commerciale, Milão, 1914, p. 575.45 Moderno Dicionário da Língua Portuguesa, Melhoramentos, 2009.46 Segundo o relatório, o apelante [síndico] teria chamado o apelado de ladrão e dito que ele teria dois RGs e teria

roubado toca CD de veículo do condomínio, teria roubado mangueiras do prédio e adquirido moto roubada.Evidentemente, é parte legítima para figurar no polo passivo da relação jurídica processual. Concluiu que osíndico agiu em nome próprio e, ainda que a ação tivesse sido dirigida ao Condomínio, este teria ação de regressoem face dele, síndico que praticou o ato desairoso.

47 Th omaz Henrique Monteiro Whately, Diário das Leis Imobiliário – BDI – 35/12.48 Nesse sentido: Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Nunciação de obra nova. Placa de propaganda.

Condomínio. Área de uso comum. Alteração. A colocação de placa de propaganda que altere a fachada deprédio se insere no conceito de obra nova, para os efeitos da ação prevista no caput do art. 934 do CPC, vistoque a expressão deve ser compreendida em seu significado mais amplo. A nunciação de obra nova é o remédioprocessual adequado para fazer cessar obra que, alterando a parte comum do edifício, não foi devidamenteautorizada pelos demais condôminos (Processo nº 164.037-3/00, Apelação, Belo Horizonte, 5 ª Câmara Cível,rel. Juiz Aloysio Nogueira, j. em 25.11.1993, decisão: unânime, DJ 06.07.1994 e RJTAMG 53/143).

49 Edith Kischinewsky-Brocquisse, La copropriété des immeubles bâtis, 4. ed., Paris: Litec, 1989, p. 768 et seq.50 João Batista Lopes, Condomínios, 6ª ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1998, p. 173.51 J. Nascimento Franco, Condomínio... ob. cit., p. 214.52 Carlos Maximiliano, Condomínio terras, apartamento e andares perante o direito, 4. ed., Rio de Janeiro: Freitas

Bastos, 1956, p. 40 e 41.53 Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Furto de veículo estacionado na garagem do edifício –

indenização devida – Culpa in vigilando – convenção de condomínio que concede ao síndico poderes para zelarpela segurança dos moradores do prédio e do edifício (ato de gestão) a teor do disposto no art. 22, § 1º, da Lei4.521/64 (Apel. Cív. nº 28.728-4, São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Júlio Vidal, 22.04.1998,maioria de votos). Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Responsabilidade civil. Furto de automóvelem garagem de condomínio. Edifício dotado de rígido controle de segurança a fim de salvaguardar opatrimônio dos moradores, donde se infere ter assumido o condomínio a obrigação de guarda. Presunção deculpa decorrente do inadimplemento. Presumida, ainda, a culpa dos prepostos do condomínio, contratadosperante terceiros. Recurso parcialmente provido para decretar a procedência do pedido pertinente aos danosmateriais (Apel. Cív. nº 282.345-1, São Paulo, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. Vasconcellos Pereira,17.06.97, votação unânime). Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Responsabilidade civil. Furto demotocicleta da garagem de condomínio. Fato demonstrado e decorrente de falha no sistema de segurançaexistente. Condomínio que responde pelos danos causados por culpa de seu preposto. Ação procedente. Recursonão provido (Apel. Cív. nº 244.951-1, Ribeirão Preto, 1ª Câmara de Férias A de Direito Privado, rel. RicardoFeitosa, 1º.03.1996, votação unânime). Tribunal de Justiça de São Paulo. Responsabilidade Civil. Furto detoca-fitas em veículo estacionado na garagem de condomínio. Não cabimento. Ausência de empregado comfunção específica de vigiar a garagem, bem como, de cláusula da convenção condominial que determine oressarcimento. Preliminar rejeitada. Recurso provido (Apel. Cív. nº 18.818-4, São Paulo, 10ª Câmara de DireitoPrivado, rel. Roberto Stucchi, 19.05.1998, votação unânime). Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização.Responsabilidade civil. Condomínio. Furto de motocicleta na garagem. Inexistência de equipamentos ouestrutura de segurança adequados. Obrigação de guarda e vigilância não prevista em convenção condominial.Responsabilidade objetiva inocorrente. Culpa subjetiva não evidenciada. Ação improcedente. Apelação nãoprovida (Apel. Cív. nº 251.409-1, São José dos Campos, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. Correia Lima,14.05.1996, votação unânime).

54 Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente,

abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruiçãono todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. Parágrafo único. O segurode que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e vinte) dias, contados da data da concessãodo “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a um doze avos do impostopredial, cobrável executivamente pela Municipalidade.

55 Art. 23. O seguro obrigatório garantindo riscos provenientes de danos físicos de causa externa, de acordo com o art.13 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, relativos a edifícios divididos em unidades autônomas, serácontratado pelo valor de reposição.

56 Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio – despesas. Seguro obrigatório concorrendo comseguro de mútuo do SFH. O condômino é obrigado a contribuir para as despesas de seguro da edificaçãomesmo que seja vinculado por contrato de mútuo do SFH. O seguro obrigatório de condomínio decorre denorma imperativa, não podendo concorrer com seguro estipulado em contrato de mútuo, mesmo queregulamentado pelo SFH. O poder regulamentar não pode contrariar disposição de Lei. Seguro. É nulo ocontrato se alguém segura a mesma coisa mais de uma vez. A nulidade pode atingir o seguro estipulado nocontrato de mútuo não o estabelecido na Lei 4.591/64 (Apel. Cív. nº 34.166, 6ª Câm., unânime, Juiz: MartinhoCampos, j. em 29.10.85).Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Condomínio – despesas com seguro obrigatório de economia de usoprivativo do condômino autorizadas pela lei e pela convenção, que não se limitam à contratação de coberturapara incêndio. Cláusulas acessórias de cobertura de outros riscos que possam comprometer a totalidade ouparte da edificação. Sentença de procedência da ação de cobrança das despesas com a realização de seguropelo condomínio, relativamente a uma das economias, que se confirma. Decisão: negado provimento. Decisãounânime. Recurso nº 184.036.051, data: 29.08.1984, órgão: 3ª Câmara Cível, Relator: Sérgio Pilla da Silva,origem: Porto Alegre.Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Condomínio. Seguro obrigatório (art. 13, Lei 4.591/1964, e art. 20,G, Decreto-Lei 73/1966). Cabendo ao síndico a responsabilidade respectiva, e sendo obrigatório o seguro, nãosó das economias autônomas, como das áreas e equipamentos de uso comum do edifício, “pelo valor dereposição”, não se poderá eximir do rateio do valor do prêmio o condômino que tenha contratado seguro emseparado, de sua unidade autônoma. Máxime quando notificado previamente pelo condomínio para que assimnão procedesse. Ação anulatória julgada improcedente e procedente a de cobrança. Recurso do condomínioprovido, para majoração da verba honorária. Decisão: dado provimento á primeira. Negado provimento asegunda. Decisão unânime. Recurso: Apelação nº 188.071.211, 05.10.1988, órgão: 3ª Câmara Cível, relator:Elvio Schuch Pinto, origem: Porto Alegre.Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio. Apelação Cível nº 9.076/93, 6ª Câmara, decisãounânime, Juiz: Nilson de Castro Diao, julgamento: 27.09.1993. Seguro de edificação. Obrigatoriedade.Consignação em pagamento colimando excluir a parte relativa ao seguro coletivo. Improcedência. O art. 13 daLei 4.591/64 estabelece a obrigatoriedade do seguro da edificação, abrangendo todas as unidades autônomas epartes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte computando-se oprêmio nas despesas ordinárias do condomínio. Assim não é lícito ao condômino pretender excluir-se daobrigação de contribuir com a sua parte, sob o pretexto de que contratou, isoladamente, o seguro de suaunidade residencial. Esse seguro particular poderá responder pelo sinistro que atingir aos móveis e utensíliosque guarnecem a sua moradia, já que o seguro obrigatório não cobre a indenização, nesse particular.

57 Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e incorporações, 10. ed., Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 125.