Áreas urbanas de génese ilegal regularização fundiária maria madalena rodrigues teixeira

Áreas Urbanas de Génese Áreas Urbanas de Génese

IlegalIlegal Regularização fundiária

Maria Madalena Rodrigues Teixeira

Realidade materialRealidade material

Aproveitamento de terrenos situados nas zonas

envolventes às grandes cidades ou centros urbanos

mediante a criação de «parcelas» destinadas a

construção sem licenciamento e, normalmente, sem

infra-estruturas.

Paisagem rural Caos

urbano

Enquadramento HistóricoEnquadramento Histórico

INÍCIO > Meados da década de 60, com acentuação a partir da 2ª

metade da década de 70

CAUSAS > Fenómenos migratórios / Regresso das ex-colónias

ZONAS DE IMPLANTAÇÃO > periferia das grandes cidades e dos centros urbanos

MECANISMOS DE TRANSACÇÃO IMOBILIÁRIA

v

Até à entrada em vigor do DL 289/73, de 6 de Junho – «retalho»

das áreas rústicas em «parcelas» e subsequente transmissão.

Depois de 6 de Junho de 1973 – Transmissão dos prédio rústicos em avos, em que o numerador da fracção correspondia ao nº de m2 alienados e o denominador à área global do terreno.

«IMPACTO JURÍDICO NEGATIVO» «IMPACTO JURÍDICO NEGATIVO»

Efeito «cascata»

Loteamento clandestino

vConstrução clandestina

vObjecto material do direito de propriedade: quota-parte de

prédio rústico ou prédio urbano?

Realidade material desconforme à realidade jurídica

IMPACTO URBANÍSTICO E SOCIALIMPACTO URBANÍSTICO E SOCIAL

Fraccionamento fundiário descontrolado

Edificação massificada

Falta de infra-estruturas

Acessibilidades precárias

Ausência de espaços verdes

Ausência de Equipamentos colectivos

DESENHO URBANO DESORDENADO

PREJUÍZO DO AMBIENTE URBANO

DÉFICE DE QUALIDADE DE VIDA DOS CIDADÃOS

Medidas Legislativas Preventivas

A partir de 6 de Junho de 1973 ( DL 289/73, de 6 de Junho)

Transmissão de Lotes e Registo

Prova do licenciamento administrativo da operação de loteamento nos títulos de transmissão de lotes, sob pena de nulidade dos actos e recusa do registo

A partir de 2 de Março de 1985 ( DL 400/84, de 31 de Dezembro) e até 28 de Março de 1992

Transmissão de «avos» de prédios rústicos – constituição de compropriedade e aumento do número de compartes - e o Registo

Exigência de parecer favorável da câmara municipal do local da situação dos prédios, sob pena de nulidade dos actos e negócios jurídicos e recusa do registo

Medidas Legislativas Preventivas

A partir de 28 de Março de 1992 ( DL 448/91, de 29 de Novembro)

Transmissão de Lotes e Registo

Prova do licenciamento administrativo da operação de loteamento nos títulos de transmissão de lotes, sob pena de nulidade dos actos e recusa do registo

Com a Lei nº91/95, de 2 de Setembro

Transmissão de «avos» de prédios rústicos – constituição de compropriedade e aumento do número de compartes - e o Registo

Exigência de parecer favorável da câmara municipal do local da situação dos prédios, sob pena de nulidade dos actos e negócios jurídicos entre vivos e recusa do registo

Medidas Legislativas de Regularização Fundiária

PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI(Lei nº91/95, de 2 de Setembro, com as alterações introduzidas pelas Leis nº165/99,

nº64/2003 e nº10/2008)

Âmbito material

Prédios ou conjuntos de prédios contíguos que, sem a

competente licença de loteamento, quando legalmente exigida,

tenham sido objecto de operações físicas de parcelamento

destinadas a construção até à entrada em vigor do DL nº400/84,

e que, nos respectivos planos municipais de ordenamento do

território, estejam classificados como espaço urbano ou

urbanizável

Prédios ou conjuntos de prédios parcelados antes da entrada

em vigor do DL nº46673 de 29 de Novembro de 1965

PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI

PROCESSO DE RECONVERSÃO,

uma possibilidade ou um dever?

A reconversão urbanística do solo e a

legalização das construções integradas em AUGI

constituem um dever dos respectivos

proprietários ou comproprietários


PROCESSO DE RECONVERSÃO,

De quem é o encargo financeiro?

Os encargos com a operação de reconversão

urbanística impendem sobre os titulares dos

prédios abrangidos pela AUGI


INICIATIVA ORGANIZAÇÃO DO PROCESSO

• Câmara MunicipalCâmara Municipal operação de operação de

loteamentoloteamento

plano de pormenorplano de pormenor

• Proprietários ou comproprietáriosProprietários ou comproprietários operação de operação de

loteamentoloteamento


REGIME DE ADMINISTRAÇÃO DOS PRÉDIOS ABRANGIDOS

Administração conjunta, assegurada pelos respectivos proprietários ou comproprietários

ORGÃOS DA ADMINISTRAÇÃO CONJUNTA:

> Assembleia de proprietários ou comproprietários – órgão de

acompanhamento e fiscalização

> Comissão de administração – órgão executivo

> Comissão de Fiscalização – órgão de fiscalização e consulta


SÍNTESE DAS OPERAÇÕES DO PROCESSO

Iniciativa dos particulares

1º > Delimitação do perímetro das AUGI com

recurso a qualquer meio gráfico, cadastral ou registral que identifique com clareza a área delimitada

PERIMETRO DA AUGI

Um ou mais prédios contíguos

2º >Instituição da Administração conjunta


SÍNTESE DAS OPERAÇÕES DO PROCESSO

Iniciativa dos particulares

3º > Deliberação de promoção da reconversão da AUGI / Eleição da comissão de administração / Aprovação do projecto de reconversão a apresentar à câmara municipal, na modalidade de loteamento

4º > Pedido de informação prévia (facultativo)

5º > Pedido de loteamento instruído com vários documentos, entre eles:

- Planta que evidencie a realidade actual da AUGI com identificação das edificações a demolir ou a alterar;

- Planta síntese do loteamento pretendido


OPERAÇÕES DO PROCESSO

Iniciativa municipal

> Reconversão mediante operação de loteamento

> Reconversão mediante plano de pormenor


REGULARIZAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE

Modalidades, requisitos e forma

> Divisão por acordo de uso

- Aplicável quando o loteamento corresponda à situação existente à data do início do processo de Reconversão

- Nenhum dos interessados pode levar exclusivamente tornas, salvo se a tal der o seu assentimento expresso em documento autêntico ou autenticado

Documento: deliberação da assembleia de comproprietários + escritura pública na qual comissão de administração, em nome de todos os interessados, declara divididos os lotes nos termos do projecto de divisão aprovado na assembleia e das alterações resultantes das decisões das acções de impugnação, se for esse o caso.




> Divisão de coisa comum extrajudicial

> Requisitos comuns

> Escritura Pública




> Divisão de coisa comum judicial

O Essencial da Tramitação:

-Petição instruída com o título de reconversão, o projecto de divisão

proposto, o mapa de tornas, se a elas houver lugar, e dos documentos que

habilitem o juiz a adjudicar os lotes segundo juízos de equidade, para o

caso de não ser possível chegar a acordo na conferência de interessados;

-A falta de contestação importa a admissão dos factos alegados e do

projecto de divisão proposto;

- Realização de conferência de interessados, restringida aos lotes objecto

de controvérsia;

-Na falta de acordo, adjudicação dos lotes «controvertidos» segundo juízos

de equidade.


PAPEL DO REGISTO PREDIAL NO PROCESSO

> Delimitação do perímetro das AUGI – pode ser feita com recurso à

informação que consta do registo, desde que através deste seja possível identificar com clareza a área delimitada ( área que, no entendimento da câmara municipal, deve ser objecto de um único processo de reconversão urbanística, podendo integrar um ou mais prédios contíguos).

Funcionamento da Assembleia – por regra, só têm assento na assembleia os proprietários ou comproprietários cujo direito esteja devidamente inscrito na conservatória do registo predial.


REGRAS ESPECIAIS DE REGISTO PREDIAL

> A rectificação da descrição da área de prédio integrado em AUGI

não carece de prévia rectificação do título, desde que a diferença não seja superior a 15% para mais ou para menos relativamente à área constante da descrição *;

> A inscrição da operação de transformação fundiária que respeite a

prédio em compropriedade não dá lugar, de imediato, à abertura das novas descrições, que só serão abertas quando for requerida a inscrição de aquisição

> A inscrição da operação de loteamento pode dar lugar ao registo

oficioso de hipoteca legal sobre todos os lotes que integram a AUGI (caução de boa execução das obras de urbanização)

* Regime mais favorável nos prédios rústicos sem matriz cadastral ( 20%) depois do DL 116/2008


REGRAS ESPECIAIS DE REGISTO PREDIAL

> É dispensado o registo intermédio em nome dos

titulares de quota de prédio indiviso integrado em AUGI que faça parte de herança indivisa, para efeitos do registo de aquisição do lote por divisão de coisa comum que continue a integrar a mesma herança.

> É dispensado o nome dos sujeitos passivos na inscrição da aquisição do lote por divisão de coisa comum.

Agora,Agora,

O CASO CONCRETOO CASO CONCRETO

CASO CONCRETO

DADO DO PROBLEMA

O papel do credor hipotecário no Processo

de reconversão urbanística da AUGI

CASO CONCRETO

Pedido de registo

- A, em representação da Administração conjunta da AUGI…,

requisitou o registo de alvará de loteamento sobre o prédio X emitido

no âmbito do processo de reconversão urbanística regulado na Lei

nº91/95;

Decisão do Registrador

Provisoriedade por dúvidas

Fundamento: Existência de inscrições hipotecárias sobre o prédio.

CASO CONCRETO

Recurso

Pedido: Revogação da decisão do registrador

Síntese da Fundamentação:

1- Não resultam da Lei das AUGI impedimentos ao registo pelo

facto de existirem hipotecas sobre o prédio;

2 -O alvará de loteamento contem todos os requisitos

necessários ao registo

CASO CONCRETO

Despacho de sustentação

Decisão: Manutenção da decisão do registrador

Fundamentação:

1- A inexistência de preceito legal que, na Lei das AUGI, se refira à existência de

inscrições hipotecárias e respectiva compatibilização com o processo de

reconversão urbanística não significa que não haja outros princípios de direito a

observar nesta matéria

2- O titular de hipoteca definitivamente registada beneficia da presunção

registral

3- O loteamento, com a divisão do prédio em novos prédios, determina o

desaparecimento da coisa hipotecada

CASO CONCRETO

Parecer do Conselho Técnico do IRN


1- Enquadramento legal das operações de reconversão urbanística das

AUGIs

2- O processo de reconversão urbanística foi desencadeado pelos

interessados e visa um prédio em compropriedade integrado em AUGI

3- A inscrição de loteamento requerida não dará lugar à abertura da

descrição dos lotes, uma vez que não foram requeridos os registos de

aquisição por divisão de coisa comum

CASO CONCRETO



4- Face ao disposto no artigo 730º, al. c) do Código Civil, o perecimento

da coisa hipotecada é causa de extinção da hipoteca, sem prejuízo das

indemnizações devidas (art. 692º do CC) e a possibilidade de substituição

e reforço da hipoteca (art. 701º do CC).

5- Mas, no caso de divisão em lotes, não há, verdadeiramente,

perecimento da coisa, pois, o que ocorre é um desmembramento do

objecto; a sua divisão em tantos outros prédios; o prédio não desaparece,

apenas se modifica.

6- A hipoteca, como direito real de garantia, não perde o seu objecto;

apenas deixa de incidir sobre uma fracção indivisa do prédio inicial e

passa a incidir sobre uma fracção indivisa de cada um dos lotes criados a

partir daquele prédio

CASO CONCRETO



7- Aplicando a doutrina da sequela ( faculdade conferida ao titular da

coisa ou do direito real sobre a coisa, de fazer valer o seu direito sobre

ela onde quer que esta se encontre) no caso concreto, temos que os

credores hipotecários, não obstante o fraccionamento físico do prédio,

poderão fazer valer os seus direitos, relativamente à fracção hipotecada,

sobre todos os prédios que, por virtude do loteamento, passaram a

ocupar o lugar do originário

8- Isto sem prejuízo da hipoteca poder vir a incidir apenas sobre os lotes

adjudicados aos devedores se os credores prestarem o seu

consentimento na divisão da coisa comum ( artigo 689º, nº2, do Código

Civil)

CASO CONCRETO



9- Não havendo consentimento do credor e no silêncio da lei, a

hipoteca continua a incidir sobre a quota ideal da coisa, mesmo

após a divisão da coisa comum , prolongando-se assim a

comunhão, quanto à hipoteca, o que, em caso de incumprimento

da obrigação creditícia, pode conduzir mesmo à venda judicial,

inutilizando a divisão feita.

10- Face ao disposto no artigo 696º do CC, salvo convenção em

contrário, a hipoteca é indivisível, subsistindo por inteiro sobre

cada uma das coisas oneradas e sobre cada uma das partes que as

constituam, ainda que a coisa ou o crédito seja dividido, ou se

encontre parcialmente satisfeito.

CASO CONCRETO

Parecer do Conselho Técnico do IRN - Síntese da Fundamentação

10- Não obstante o que antecede e apesar de não existir disposição expressa que

demande a intervenção dos credores:

- Porque se trata de um processo de reconversão urbanística, destinado a

conformar juridicamente a situação fundiária e a «regularizar» o direito de

propriedade, a que respeita também «um programa registral unitário», ainda que

faseado ou dividido por vários actos;

- Porque importa não comprometer o acordo a alcançar pelos comproprietários e

as suas expectativas quanto à atribuição dos lotes apenas com os ónus a que

deram azo;

À luz dos princípios que regem aquele processo, justifica-se que os credores

intervenham a consentir no fraccionamento material e jurídico e na substituição

do objecto da garantia, no sentido de passar a constar sobre os lotes atribuídos ao

devedor ou garante.

11- Por outro lado, a integração no domínio público de parcelas do prédio loteado,

com a extinção, quanto a estas, do direito real de garantia, mais justifica a

oportuna intervenção dos ditos credores.

CASO CONCRETO

Este parecer foi homologado por

despacho do Director-Geral dos Registos

e do Notariado (actualmente designado,

Presidente do Instituto dos Registos e do

Notariado), de 27.03.2003, e publicado no

BRN 4/2003, II caderno.

Áreas urbanas de génese ilegal regularização fundiária maria madalena rodrigues teixeira

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