balanÇo do mercado imobiliÁrio -...
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Versão 3 - 20100617 CPE - ACCB/JJA/MAB/RSO 1/37100513 CPE - ACCB/CCMA/JJA/MAB/RSO 1/391/741/6
BALANÇO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
2001 – 2010A DÉCADA DA RETOMADA
CELSO PETRUCCIDiretor Executivo
Economista-chefe do Secovi-SP
110112 – vs.05 DEE - CLP 2/44
CENÁRIO ANTERIOR À DÉCADA2001 - 2010
• Disparada do processo inflacionário nos anos 1980 com diversos planos econômicos heterodoxos;
• Escassez de financiamento imobiliário;
• Empresários buscam opções (Plano 100, Sistema Fácil e outros);
• 1994 - Inflação sob razoável controle a partir do Plano Real;
• 1995/1996 – Recursos da poupança alavancam PROER;
• 1997 - Criação do SFI – Sistema Financeiro Imobiliário;
• Crises internacionais:
1997 – Crise Asiática 1998 – Moratória Russa 1999 – Desvalorização do Real
• Déficit habitacional elevado
HISTÓRICO
110112 – vs.05 DEE - CLP 3/44
PRINCIPAIS FATOS QUE INFLUENCIARAM O MERCADO IMOBILIÁRIO NA DÉCADA
110112 – vs.05 DEE - CLP 4/44
2001/2002 – PERÍODO DE APREENSÃO
2 0 0 1
2 0 0 2
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2001• Crise Argentina (Moratória)
• Crise energética no Brasil (Apagão)
• Atentado terrorista nos Estados Unidos
110112 – vs.05 DEE - CLP 5/44
2002
– Plano Diretor• Redução do Coeficiente de Aproveitamento do terreno
• Implantação da Outorga Onerosa
– FCVS Virtual• Resolução 3.005/02 – Devolução de R$ 30 bilhões a
razão de 1/100
– Eleição para Presidente da República
2004 – INÍCIO DA VIRADA
2001
2002
2003
2 0 0 4
2005
2006
2007
2008
2009
2010
– FCVS Virtual
•Razão de devolução é alterada para 1/50
– Lei 10.931/04 (Marco Regulatório do Setor)
•Patrimônio de Afetação
•Consolidação da alienação fiduciária
• Incontroverso
•RET (Regime Especial Tributário)
110112 – vs.05 DEE - CLP 6/44
2005 – INCENTIVO AO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
2001
2002
2003
2004
2 0 0 5
2006
2007
2008
2009
2010
– Res. 3.259/05 • Multiplicadores para imóveis novos abaixo de R$ 150 mil
– Res. 3.280/05• Garantia de isonomia na concessão de empréstimo para
imóveis novos e usados
– Res. 3.304/05• Possibilidade de redução da taxa de juros por período
mínimo de 36 meses
110112 – vs.05 DEE - CLP 7/44
2005 – INCENTIVO À CONSTRUÇÃO CIVIL
2001
2002
2003
2004
2 0 0 5
2006
2007
2008
2009
2010
– Lei 11.196 (“MP do Bem”)• Viabilização do Patrimônio de Afetação, que amplia
garantias a compradores e financiadores
• Medidas fiscais de incentivo ao mercado imobiliário
– Acirramento na competição entre bancos, gerando:• Super Casa 10
• Aumentos nos prazos e porcentuais de financiamento
• Melhoria do comprometimento de renda familiar
• Redução nas taxas de juros
– Set/05 – Abertura de Capital da Cyrela
110112 – vs.05 DEE - CLP 8/44
2006 – MANUTENÇÃO DE INCENTIVOS
2001
2002
2003
2004
2005
2 0 0 6
2007
2008
2009
2010
– Pacote da Construção• Redução ou isenção do IPI de diversos materiais de
construção
– Pacote Habitacional• Financiamentos com prestações fixas (sem TR)
• Introdução da construção civil na lei geral de micro e pequenas empresas
• Caixa Econômica Federal – Crédito para financiar as construtoras
– Continuidade do processo de IPO das incorporadoras
110112 – vs.05 DEE - CLP 9/44
2007 – MUDANÇA DE PARADIGMA
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2 0 0 7
2008
2009
2010
– IPO de Incorporadoras• 14 empresas do setor abriram Capital na Bolsa
• Empresas passam a atuar no País (nacionalização do setor)
– PAC (Plano de Aceleração do Crescimento)• Concessão pela União de R$ 5,2 bilhões para a Caixa
Econômica Federal ampliar os empréstimos nas áreas de habitação e saneamento
– Pré-Sal• Descoberta da maior jazida de óleo e gás natural do
País, no campo petrolífero de Tupi, na Bacia de Santos
110112 – vs.05 DEE - CLP 10/44
2008 – TEMOR INTERNACIONAL
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2 0 0 8
2009
2010
– Brasil recebe “Investiment Grade”
– Mercado imobiliário atinge pico histórico de lançamento e comercialização (acumulado 12 meses) – 45,6 mil unidades lançadas no município de São Paulo
– Mercado imobiliário volta a atenção às classes C e D
– BRICs ganham maior importância
– Crise financeira internacional (EUA)
– Ano começa com otimismo, mas termina com pessimismo
110112 – vs.05 DEE - CLP 11/44
2009 – A FORÇA DO CONSUMIDOR
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2 0 0 9
2010
– Ano começa com pessimismo, mas termina com otimismo
– Medidas anticíclicas do governo federal (Compulsório, Redução de IPI e Bancos Federais)
– Lançamento do PMCMV – Programa Minha Casa, Minha Vida
• Mudança de paradigma – 1 milhão de novas habitações
• Orçamento de R$ 79,3 bilhões
– Resolução CMN 3.706 - Realinhamento dos valores dos imóveis enquadráveis no SFH
• Avaliação/compra e venda: R$ 350 mil para R$ 500 mil
• Financiamento máximo: R$ 245 mil para R$ 450 mil
110112 – vs.05 DEE - CLP 12/44
2010 – RECUPERAÇÃO DA ECONOMIA
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2 0 1 0
– Recorde de criação de empregos formais
– Valorização dos imóveis
– Perspectiva de esgotamento dos recursos da poupança para financiamento imobiliário em 2013
– Necessidade de estudar a adoção de novas fontes de recursos pelo setor
– Prorrogação da redução do IPI para materiais de construção até 2011
110112 – vs.05 DEE - CLP 13/44
LANÇAMENTOS
110112 – vs.05 DEE - CLP 14/44
24 22
27
2325 26
3934
32
30
0
10
20
30
40
502
00
1
02
03
04
* 05
06
**
07
**
08
09
10
E
34
Em milhares de unidades
* 04 – Marco Regulatório** 06 e 07 – IPO e Fin. Habitacional
10E – Valor Estimado / Realizado de Jan a Nov
LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS
Município de São Paulo
Fonte: Embraesp
Elaboração: Depto de Economia Secovi-SP
110112 – vs.05 DEE - CLP 15/44
Média = 24
Média = 33
LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS
Tipologia do Município de São Paulo
Fonte: Embraesp
Elaboração: Depto de Economia Secovi-SP
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Média
1 dorm 14,7% 8,6% 11,8% 5,1% 7,0% 3,7% 1,4% 4,2% 6,1% 12,0% 7,5%
2 dorms 42,4% 38,1% 36,3% 39,9% 30,1% 28,6% 32,4% 33,7% 45,6% 48,2% 37,5%
3 dorms 31,3% 27,9% 33,8% 32,8% 35,8% 30,6% 32,1% 38,4% 33,5% 31,0% 32,7%
4 ou mais 11,6% 25,4% 18,1% 22,3% 27,1% 37,1% 34,1% 23,7% 14,8% 8,7% 22,3%
Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
2010* - Jan a Nov
Participação porcentual segmentado por dormitório e ano
Maior Participação Menor Participação
110112 – vs.05 DEE - CLP 16/44
20
25
30
35
40
45
50
jan
/01
abr/
01
jul/
01
ou
t/0
1
jan
/02
abr/
02
jul/
02
ou
t/0
2
jan
/03
ab
r/0
3
jul/
03
ou
t/0
3
jan
/04
abr/
04
jul/
04
ou
t/0
4
jan
/05
abr/
05
jul/
05
ou
t/0
5
jan
/06
abr/
06
jul/
06
ou
t/0
6
jan
/07
abr/
07
jul/
07
ou
t/0
7
jan
/08
abr/
08
jul/
08
ou
t/0
8
jan
/09
ab
r/0
9
jul/
09
ou
t/0
9
jan
/10
abr/
10
jul/
10
ou
t/1
0
Ago/08 = 45,6
LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS/ACUMULADO 12 MESES
Período Pré Crise
Fonte: EmbraespElaboração: Secovi-SP
Em mil unidades
Município de São Paulo
110112 – vs.05 DEE - CLP 17/44
Nov/10 = 36,4
VARIAÇÃO ACUMULADA DE PREÇO X INFLAÇÃO
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
180%
jan
/01
abr/
01
jul/
01
ou
t/0
1
jan
/02
abr/
02
jul/
02
ou
t/0
2
jan
/03
abr/
03
jul/
03
ou
t/0
3
jan
/04
abr/
04
jul/
04
ou
t/0
4
jan
/05
abr/
05
jul/
05
ou
t/0
5
jan
/06
abr/
06
jul/
06
ou
t/0
6
jan
/07
abr/
07
jul/
07
ou
t/0
7
jan
/08
abr/
08
jul/
08
ou
t/0
8
jan
/09
abr/
09
jul/
09
ou
t/0
9
jan
/10
abr/
10
jul/
10
ou
t/1
0
MSP - Var% Pr M Ar Ut2 IPCA INCC
18/55
Variação% Acumulada Preço* M² de Área Útil de Imóveis Lançados
Fonte: Embraesp
Elaboração: Secovi-SP
Município de São Paulo
* Preço médio dos imóveis
lançados no período de 12 meses
Var % acumulada jan/05 a nov/10MSP Preço Área útil – m² = 62%
IPCA = 32%
INCC = 47%
101213 - VS.01 DEE - CLP
COMERCIALIZAÇÃO
110112 – vs.05 DEE - CLP 19/44
COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NOVOS
20,223,8
28,3
36,632,8
35,8
30,9
36,0
0
10
20
30
40
50
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E
Fonte: Secovi-SP
Elaboração: Depto de Economia Secovi-SP
Município de São Paulo
Em mil unidades
110112 – vs.05 DEE - CLP 20/44
2010E = 36,0 (Estimativa)30,9 (Realizado – Jan a Nov 2010)
COMPARATIVO DE LANÇAMENTOS E VENDAS
22
,6
24
,9
25
,7
39
,0
34
,5
31
,6
29
,8
20
,2 23
,8 28
,3
36
,6
32
,8
35
,8
30
,9
0
5
10
15
20
25
30
35
40
452
00
4
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
*
lançadas vendidas
Fonte: Secovi-SP/Embraesp
Elaboração: Depto de Economia Secovi-SP
Município de São Paulo
Mil Unidades
* Jan-Nov/10
110112 – vs.05 DEE - CLP 21/44
7,6 8,8 1
2,1 1
6,2
13
,8 17
,6
22
,7
0
4
8
12
16
20
24
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*
Fonte: Secovi-SP
Elaboração: Depto de Economia Secovi-SP
Município de São Paulo
VSO MÉDIO DO PERÍODO
VSO médio (Vendas Sobre Oferta) por ano – Em %
* 2010 = Jan a Nov
110112 – vs.05 DEE - CLP 22/44
EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS
110112 – vs.05 DEE - CLP 23/44
LANÇAMENTOS DE CONJUNTOS COMERCIAIS
Mil conjuntos
Município de São Paulo
Fonte: EmbraespElaboração: Depto. de Economia e Estatística
110112 – vs.05 DEE - CLP 24/44
2010* = Jan a Nov
LANÇAMENTOS COMERCIAIS 2001 A 2005
110112 – vs.05 DEE - CLP 25/44
LANÇAMENTOS COMERCIAIS 2001 A 2010
110112 – vs.05 DEE - CLP 26/44
REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO (RMSP)
110112 – vs.05 DEE - CLP 27/44
RMSP – REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO
39 municípios
19,8 milhões habitantes (2009)
R$ 572 bilhões de PIB (2008)
Mapa: GeoSecovi110112 – vs.05 DEE - CLP 28/44
0
10
20
30
40
50
60
70
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*
Outros Município SP
LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAISRegião Metropolitana de São Paulo
Mil unidades
Fonte: EmbraespElaboração: Depto. de Economia e Estatística
20,0%26,0% 26,0%
37,2%45,3%
41,0%
47,8%80,0%
74,0% 74,0%
62,8%54,7%
59,0%52,2%
28,2
33,734,7
62,1 63,0
53,557,0
34,931,532,7
24,0%
76,0%
30,0%
70,0%
27,4%
72,6%
110112 – vs.05 DEE - CLP 29/44
2010* = Jan a Nov
COMERCIALIZAÇÃO IMÓVEIS NOVOS POR MÊS
Região Metropolitana de São Paulo
Mil unidades
110112 – vs.05 DEE - CLP 30/44
Julho de 2009 = Início da Pesquisa na RMSP
Jan a Nov 10 = 58 mil
Fonte: Secovi-SP
LOCAÇÃO RESIDENCIAL
110112 – vs.05 DEE - CLP 31/44
11,8
12,8
11,4
10,9
11,011,6
11,4
10,08,4
8,8
9,6
8,8
8,8
8,3
8,89,8
11,3
11,1
11,4
12,1
12,4
12,3
6
8
10
12
14
jan/0
9
fev/
09
mar
/09
abr/09
mai
/09
jun/0
9
jul/0
9
ago/09
set/0
9
out/09
nov/09
dez/0
9
jan/1
0
fev/
10
mar
/10
abr/10
mai
/10
jun/1
0
jul/1
0
ago/10
set/1
0
out/10
Variação % acumulada dos valores – últimos 12 meses
Período de janeiro/09 a outubro/10
Fonte: Secovi-SP
Elaboração: Depto de Economia Secovi-SP
LOCAÇÃO RESIDENCIAL – CIDADE DE SÃO PAULO
110112 – vs.05DEE - CLP
32/44
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
110112 – vs.05 DEE - CLP 34/44
FINANCIAMENTOS SBPE – R$ BILHÃO
2010* = Jan-Nov
110112 – vs.05 DEE - CLP 35/44
Fonte: ABECIP e Bacen
Previsão para 2010:Total..................... R$ 57 biConstrução ......... R$ 25 biAquisição............. R$ 32 biCrescimento de 67% em relação a 2009
FINANCIAMENTOS SBPE – UNIDADES (EM MIL)
2010* = Jan-Nov
110112 – vs.05 DEE - CLP 36/44
Fonte: ABECIP e Bacen
Previsão para 2010:Total..................... 450 milConstrução ......... 230 milAquisição............. 220 mil
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
jan/0
5
jul/0
5
jan/0
6
jul/0
6
jan/0
7
jul/0
7
jan/0
8
jul/0
8
jan/0
9
jul/0
9
jan/1
0
jul/1
0
FINANCIAMENTO HABITACIONAL – SBPE
R$ milhões
Fonte: Banco Central *2010 até novembro
Set/08 = 15.668
mai/10 = 15.229
nov/10 = 21.085
Pessoa Jurídica – Acumulado 12 meses Valores Nominais
110112 – vs.05 DEE - CLP 37/44
LTV – AQUISIÇÃO ÂMBITO SFH
Fonte: Banco Central e ABECIP
110112 – vs.05 DEE - CLP 38/44
PROJEÇÃO PARA FINANCIAMENTOS SBPE (R$ BILHÕES)
Fonte: Banco Central e ABECIP
110112 – vs.05 DEE - CLP 39/44
RELAÇÃO CRÉDITO IMOBILIÁRIO/PIB - BRASIL
Fonte: Banco Central e ABECIP
110112 – vs.05 DEE - CLP 40/44
ESGOTAMENTO DA POUPANÇA
Fonte: Banco Central e ABECIP
110112 – vs.05 DEE - CLP 41/44
FUTURO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
• Em 2014, a relação de crédito imobiliário/PIB prevista dos atuais 4% para 11%
• Instrumentos alternativos de recursos ganharão cada vez mais importância:
• CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários
• Covered Bonds
• LCI (Letras de Crédito Imobiliário)
• LFI (Letras de Financiamento Imobiliário)
• PMCMV 2 – Programa permanente de Estado
• Desburocratização do setor imobiliário
• Crescimento sustentável próximo ao do PIB
110112 – vs.05 DEE - CLP 42/44
• Cidade de São Paulo
• Revisão Plano Diretor Estratégico
• Intensificação das Operações Urbanas com aproveitamento da Orla Ferroviária
• Urgência na Implementação das AIUs Selecionadas
• Revitalização do Centro
• Possibilidade Programa de Remediação de Terrenos Contaminados
Vs 1 - 20100103 CLP
FUTURO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
43/44
Muito Obrigado
SECOVI-SP
Presidente .
Vice-presidente .
Economista-chefe .
João Crestana
Flavio Prando
Celso Petrucci
110112 – vs.05 DEE - CLP 44/44
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