balanÇo do mercado imobiliÁrio -...

Versão 3 - 20100617 CPE - ACCB/JJA/MAB/RSO 1/37100513 CPE - ACCB/CCMA/JJA/MAB/RSO 1/391/741/6

BALANÇO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

2001 – 2010A DÉCADA DA RETOMADA

CELSO PETRUCCIDiretor Executivo

Economista-chefe do Secovi-SP

110112 – vs.05 DEE - CLP 2/44

CENÁRIO ANTERIOR À DÉCADA2001 - 2010

• Disparada do processo inflacionário nos anos 1980 com diversos planos econômicos heterodoxos;

• Escassez de financiamento imobiliário;

• Empresários buscam opções (Plano 100, Sistema Fácil e outros);

• 1994 - Inflação sob razoável controle a partir do Plano Real;

• 1995/1996 – Recursos da poupança alavancam PROER;

• 1997 - Criação do SFI – Sistema Financeiro Imobiliário;

• Crises internacionais:

1997 – Crise Asiática 1998 – Moratória Russa 1999 – Desvalorização do Real

• Déficit habitacional elevado

HISTÓRICO

110112 – vs.05 DEE - CLP 3/44

PRINCIPAIS FATOS QUE INFLUENCIARAM O MERCADO IMOBILIÁRIO NA DÉCADA

110112 – vs.05 DEE - CLP 4/44

2001/2002 – PERÍODO DE APREENSÃO

2 0 0 1

2 0 0 2

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2001• Crise Argentina (Moratória)

• Crise energética no Brasil (Apagão)

• Atentado terrorista nos Estados Unidos

110112 – vs.05 DEE - CLP 5/44

2002

– Plano Diretor• Redução do Coeficiente de Aproveitamento do terreno

• Implantação da Outorga Onerosa

– FCVS Virtual• Resolução 3.005/02 – Devolução de R$ 30 bilhões a

razão de 1/100

– Eleição para Presidente da República

2004 – INÍCIO DA VIRADA

2001

2002

2003

2 0 0 4

2005

2006

2007

2008

2009

2010

– FCVS Virtual

•Razão de devolução é alterada para 1/50

– Lei 10.931/04 (Marco Regulatório do Setor)

•Patrimônio de Afetação

•Consolidação da alienação fiduciária

• Incontroverso

•RET (Regime Especial Tributário)

110112 – vs.05 DEE - CLP 6/44

2005 – INCENTIVO AO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

2001

2002

2003

2004

2 0 0 5

2006

2007

2008

2009

2010

– Res. 3.259/05 • Multiplicadores para imóveis novos abaixo de R$ 150 mil

– Res. 3.280/05• Garantia de isonomia na concessão de empréstimo para

imóveis novos e usados

– Res. 3.304/05• Possibilidade de redução da taxa de juros por período

mínimo de 36 meses

110112 – vs.05 DEE - CLP 7/44

2005 – INCENTIVO À CONSTRUÇÃO CIVIL

2001

2002

2003

2004

2 0 0 5

2006

2007

2008

2009

2010

– Lei 11.196 (“MP do Bem”)• Viabilização do Patrimônio de Afetação, que amplia

garantias a compradores e financiadores

• Medidas fiscais de incentivo ao mercado imobiliário

– Acirramento na competição entre bancos, gerando:• Super Casa 10

• Aumentos nos prazos e porcentuais de financiamento

• Melhoria do comprometimento de renda familiar

• Redução nas taxas de juros

– Set/05 – Abertura de Capital da Cyrela

110112 – vs.05 DEE - CLP 8/44

2006 – MANUTENÇÃO DE INCENTIVOS

2001

2002

2003

2004

2005

2 0 0 6

2007

2008

2009

2010

– Pacote da Construção• Redução ou isenção do IPI de diversos materiais de

construção

– Pacote Habitacional• Financiamentos com prestações fixas (sem TR)

• Introdução da construção civil na lei geral de micro e pequenas empresas

• Caixa Econômica Federal – Crédito para financiar as construtoras

– Continuidade do processo de IPO das incorporadoras

110112 – vs.05 DEE - CLP 9/44

2007 – MUDANÇA DE PARADIGMA

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2 0 0 7

2008

2009

2010

– IPO de Incorporadoras• 14 empresas do setor abriram Capital na Bolsa

• Empresas passam a atuar no País (nacionalização do setor)

– PAC (Plano de Aceleração do Crescimento)• Concessão pela União de R$ 5,2 bilhões para a Caixa

Econômica Federal ampliar os empréstimos nas áreas de habitação e saneamento

– Pré-Sal• Descoberta da maior jazida de óleo e gás natural do

País, no campo petrolífero de Tupi, na Bacia de Santos

110112 – vs.05 DEE - CLP 10/44

2008 – TEMOR INTERNACIONAL

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2 0 0 8

2009

2010

– Brasil recebe “Investiment Grade”

– Mercado imobiliário atinge pico histórico de lançamento e comercialização (acumulado 12 meses) – 45,6 mil unidades lançadas no município de São Paulo

– Mercado imobiliário volta a atenção às classes C e D

– BRICs ganham maior importância

– Crise financeira internacional (EUA)

– Ano começa com otimismo, mas termina com pessimismo

110112 – vs.05 DEE - CLP 11/44

2009 – A FORÇA DO CONSUMIDOR

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2 0 0 9

2010

– Ano começa com pessimismo, mas termina com otimismo

– Medidas anticíclicas do governo federal (Compulsório, Redução de IPI e Bancos Federais)

– Lançamento do PMCMV – Programa Minha Casa, Minha Vida

• Mudança de paradigma – 1 milhão de novas habitações

• Orçamento de R$ 79,3 bilhões

– Resolução CMN 3.706 - Realinhamento dos valores dos imóveis enquadráveis no SFH

• Avaliação/compra e venda: R$ 350 mil para R$ 500 mil

• Financiamento máximo: R$ 245 mil para R$ 450 mil

110112 – vs.05 DEE - CLP 12/44

2010 – RECUPERAÇÃO DA ECONOMIA

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2 0 1 0

– Recorde de criação de empregos formais

– Valorização dos imóveis

– Perspectiva de esgotamento dos recursos da poupança para financiamento imobiliário em 2013

– Necessidade de estudar a adoção de novas fontes de recursos pelo setor

– Prorrogação da redução do IPI para materiais de construção até 2011

110112 – vs.05 DEE - CLP 13/44

LANÇAMENTOS

110112 – vs.05 DEE - CLP 14/44

24 22

27

2325 26

3934

32

30

0

10

20

30

40

502

00

1

02

03

04

* 05

06

**

07

**

08

09

10

E

34

Em milhares de unidades

* 04 – Marco Regulatório** 06 e 07 – IPO e Fin. Habitacional

10E – Valor Estimado / Realizado de Jan a Nov

LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS

Município de São Paulo

Fonte: Embraesp

Elaboração: Depto de Economia Secovi-SP

110112 – vs.05 DEE - CLP 15/44

Média = 24

Média = 33

LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS

Tipologia do Município de São Paulo

Fonte: Embraesp


2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Média

1 dorm 14,7% 8,6% 11,8% 5,1% 7,0% 3,7% 1,4% 4,2% 6,1% 12,0% 7,5%

2 dorms 42,4% 38,1% 36,3% 39,9% 30,1% 28,6% 32,4% 33,7% 45,6% 48,2% 37,5%

3 dorms 31,3% 27,9% 33,8% 32,8% 35,8% 30,6% 32,1% 38,4% 33,5% 31,0% 32,7%

4 ou mais 11,6% 25,4% 18,1% 22,3% 27,1% 37,1% 34,1% 23,7% 14,8% 8,7% 22,3%

Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2010* - Jan a Nov

Participação porcentual segmentado por dormitório e ano

Maior Participação Menor Participação

110112 – vs.05 DEE - CLP 16/44

20

25

30

35

40

45

50

jan

/01

abr/

01

jul/

01

ou

t/0

1

jan

/02

abr/

02

jul/

02

ou

t/0

2

jan

/03

ab

r/0

3

jul/

03

ou

t/0

3

jan

/04

abr/

04

jul/

04

ou

t/0

4

jan

/05

abr/

05

jul/

05

ou

t/0

5

jan

/06

abr/

06

jul/

06

ou

t/0

6

jan

/07

abr/

07

jul/

07

ou

t/0

7

jan

/08

abr/

08

jul/

08

ou

t/0

8

jan

/09

ab

r/0

9

jul/

09

ou

t/0

9

jan

/10

abr/

10

jul/

10

ou

t/1

0

Ago/08 = 45,6

LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS/ACUMULADO 12 MESES

Período Pré Crise

Fonte: EmbraespElaboração: Secovi-SP

Em mil unidades


110112 – vs.05 DEE - CLP 17/44

Nov/10 = 36,4

VARIAÇÃO ACUMULADA DE PREÇO X INFLAÇÃO

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

180%

jan

/01

abr/

01

jul/

01

ou

t/0

1

jan

/02

abr/

02

jul/

02

ou

t/0

2

jan

/03

abr/

03

jul/

03

ou

t/0

3

jan

/04

abr/

04

jul/

04

ou

t/0

4

jan

/05

abr/

05

jul/

05

ou

t/0

5

jan

/06

abr/

06

jul/

06

ou

t/0

6

jan

/07

abr/

07

jul/

07

ou

t/0

7

jan

/08

abr/

08

jul/

08

ou

t/0

8

jan

/09

abr/

09

jul/

09

ou

t/0

9

jan

/10

abr/

10

jul/

10

ou

t/1

0

MSP - Var% Pr M Ar Ut2 IPCA INCC

18/55

Variação% Acumulada Preço* M² de Área Útil de Imóveis Lançados

Fonte: Embraesp

Elaboração: Secovi-SP


* Preço médio dos imóveis

lançados no período de 12 meses

Var % acumulada jan/05 a nov/10MSP Preço Área útil – m² = 62%

IPCA = 32%

INCC = 47%

101213 - VS.01 DEE - CLP

COMERCIALIZAÇÃO

110112 – vs.05 DEE - CLP 19/44

COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NOVOS

20,223,8

28,3

36,632,8

35,8

30,9

36,0

0

10

20

30

40

50

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E

Fonte: Secovi-SP



Em mil unidades

110112 – vs.05 DEE - CLP 20/44

2010E = 36,0 (Estimativa)30,9 (Realizado – Jan a Nov 2010)

COMPARATIVO DE LANÇAMENTOS E VENDAS

22

,6

24

,9

25

,7

39

,0

34

,5

31

,6

29

,8

20

,2 23

,8 28

,3

36

,6

32

,8

35

,8

30

,9

0

5

10

15

20

25

30

35

40

452

00

4

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

*

lançadas vendidas

Fonte: Secovi-SP/Embraesp



Mil Unidades

* Jan-Nov/10

110112 – vs.05 DEE - CLP 21/44

7,6 8,8 1

2,1 1

6,2

13

,8 17

,6

22

,7

0

4

8

12

16

20

24

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*

Fonte: Secovi-SP



VSO MÉDIO DO PERÍODO

VSO médio (Vendas Sobre Oferta) por ano – Em %

* 2010 = Jan a Nov

110112 – vs.05 DEE - CLP 22/44

EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS

110112 – vs.05 DEE - CLP 23/44

LANÇAMENTOS DE CONJUNTOS COMERCIAIS

Mil conjuntos


Fonte: EmbraespElaboração: Depto. de Economia e Estatística

110112 – vs.05 DEE - CLP 24/44

2010* = Jan a Nov

LANÇAMENTOS COMERCIAIS 2001 A 2005

110112 – vs.05 DEE - CLP 25/44

LANÇAMENTOS COMERCIAIS 2001 A 2010

110112 – vs.05 DEE - CLP 26/44

REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO (RMSP)

110112 – vs.05 DEE - CLP 27/44

RMSP – REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO

39 municípios

19,8 milhões habitantes (2009)

R$ 572 bilhões de PIB (2008)

Mapa: GeoSecovi110112 – vs.05 DEE - CLP 28/44

0

10

20

30

40

50

60

70

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*

Outros Município SP

LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAISRegião Metropolitana de São Paulo

Mil unidades

Fonte: EmbraespElaboração: Depto. de Economia e Estatística

20,0%26,0% 26,0%

37,2%45,3%

41,0%

47,8%80,0%

74,0% 74,0%

62,8%54,7%

59,0%52,2%

28,2

33,734,7

62,1 63,0

53,557,0

34,931,532,7

24,0%

76,0%

30,0%

70,0%

27,4%

72,6%

110112 – vs.05 DEE - CLP 29/44

2010* = Jan a Nov

COMERCIALIZAÇÃO IMÓVEIS NOVOS POR MÊS

Região Metropolitana de São Paulo

Mil unidades

110112 – vs.05 DEE - CLP 30/44

Julho de 2009 = Início da Pesquisa na RMSP

Jan a Nov 10 = 58 mil

Fonte: Secovi-SP

LOCAÇÃO RESIDENCIAL

110112 – vs.05 DEE - CLP 31/44

11,8

12,8

11,4

10,9

11,011,6

11,4

10,08,4

8,8

9,6

8,8

8,8

8,3

8,89,8

11,3

11,1

11,4

12,1

12,4

12,3

6

8

10

12

14

jan/0

9

fev/

09

mar

/09

abr/09

mai

/09

jun/0

9

jul/0

9

ago/09

set/0

9

out/09

nov/09

dez/0

9

jan/1

0

fev/

10

mar

/10

abr/10

mai

/10

jun/1

0

jul/1

0

ago/10

set/1

0

out/10

Variação % acumulada dos valores – últimos 12 meses

Período de janeiro/09 a outubro/10

Fonte: Secovi-SP


LOCAÇÃO RESIDENCIAL – CIDADE DE SÃO PAULO

110112 – vs.05DEE - CLP

32/44

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

110112 – vs.05 DEE - CLP 34/44

FINANCIAMENTOS SBPE – R$ BILHÃO

2010* = Jan-Nov

110112 – vs.05 DEE - CLP 35/44

Fonte: ABECIP e Bacen

Previsão para 2010:Total..................... R$ 57 biConstrução ......... R$ 25 biAquisição............. R$ 32 biCrescimento de 67% em relação a 2009

FINANCIAMENTOS SBPE – UNIDADES (EM MIL)

2010* = Jan-Nov

110112 – vs.05 DEE - CLP 36/44

Fonte: ABECIP e Bacen

Previsão para 2010:Total..................... 450 milConstrução ......... 230 milAquisição............. 220 mil

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

jan/0

5

jul/0

5

jan/0

6

jul/0

6

jan/0

7

jul/0

7

jan/0

8

jul/0

8

jan/0

9

jul/0

9

jan/1

0

jul/1

0

FINANCIAMENTO HABITACIONAL – SBPE

R$ milhões

Fonte: Banco Central *2010 até novembro

Set/08 = 15.668

mai/10 = 15.229

nov/10 = 21.085

Pessoa Jurídica – Acumulado 12 meses Valores Nominais

110112 – vs.05 DEE - CLP 37/44

LTV – AQUISIÇÃO ÂMBITO SFH

Fonte: Banco Central e ABECIP

110112 – vs.05 DEE - CLP 38/44

PROJEÇÃO PARA FINANCIAMENTOS SBPE (R$ BILHÕES)


110112 – vs.05 DEE - CLP 39/44

RELAÇÃO CRÉDITO IMOBILIÁRIO/PIB - BRASIL


110112 – vs.05 DEE - CLP 40/44

ESGOTAMENTO DA POUPANÇA


110112 – vs.05 DEE - CLP 41/44

FUTURO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

• Em 2014, a relação de crédito imobiliário/PIB prevista dos atuais 4% para 11%

• Instrumentos alternativos de recursos ganharão cada vez mais importância:

• CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários

• Covered Bonds

• LCI (Letras de Crédito Imobiliário)

• LFI (Letras de Financiamento Imobiliário)

• PMCMV 2 – Programa permanente de Estado

• Desburocratização do setor imobiliário

• Crescimento sustentável próximo ao do PIB

110112 – vs.05 DEE - CLP 42/44

• Cidade de São Paulo

• Revisão Plano Diretor Estratégico

• Intensificação das Operações Urbanas com aproveitamento da Orla Ferroviária

• Urgência na Implementação das AIUs Selecionadas

• Revitalização do Centro

• Possibilidade Programa de Remediação de Terrenos Contaminados

Vs 1 - 20100103 CLP

FUTURO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

43/44

Muito Obrigado

SECOVI-SP

Presidente .

Vice-presidente .

Economista-chefe .

João Crestana

Flavio Prando

Celso Petrucci

110112 – vs.05 DEE - CLP 44/44

balanÇo do mercado imobiliÁrio -...

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