tendências do mercado imobiliário

8/22/2019 Tendncias do Mercado Imobilirio

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Tendncias do MercadoImobilirio a partir do ndicede Evoluo dos Preos do

Mercado Imobilirio IEPMI-HVIGOV/SUDES/GEIPA

CAIXA BRASLIA Outubro/2012


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Introduo

Expressivo crescimento domercado imobilirio


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Introduo

Preocupaes:Garantia de crescimentosustentvel do setor em

longo prazoH formao de bolha no

crdito imobilirio brasileiro?


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Conceito de Bolha Imobiliria

Representa a constatao de que os preos nomercado imobilirio esto bem acima de seu realvalor, sendo que compradores continuam

dispostos a pagar ainda mais, criando um cicloespeculativo difcil de estabelecer o seu fim, cujaameaa consiste em uma rpida queda geral.

A bolha existe quando a razo pela qual o preo alto decorre apenas da crena de investidoresou compradores de que o preo de venda sermaior amanh, sem que os fundamentoseconmicos justifiquem este preo.


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Objetivo

Estruturar um ndice para medir a evoluode preos praticados de apartamentos nascidades brasileiras, atendendo s

necessidades apontadas pelo Ministrio daFazenda, Banco Central e a CAIXA.


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Objetivo especficos

Elaborar estudo de cenrios com produo de plano

de ao para evitar cenrios de risco Verificar impactos das oscilaes do mercadohabitacional nos resultados da CAIXA

Possibilitar o aprimoramento dos programashabitacionais da CAIXA e/ou a criao de novosprogramas

Apoiar na elaborao das polticas pblicas voltadasao desenvolvimento territorial


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detentora de grande parte das informaes domercado imobilirio.

Possui corpo tcnico qualificado, com experincia econhecimento na rea de Engenharia de Avaliaes.

Por que a CAIXA?

Desafio:Inexistncia de um processo contnuo de pesquisa e

sistematizao de informaes nas cidades brasileiras.

Justificativas


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Premissas

O que avaliar? Variao de preos praticados

(ofertas e transaes) dos imveishabitacionais;

Como avaliar? Utilizando tcnicas da econometriae da estatstica inferencial (preos hednicos);

Por quanto tempo avaliar? Prazo indeterminado,com acompanhamento permanente do ndice;

De que elementos constam a construo dondice? Elementos disponveis na CAIXA e deinformaes do mercado imobilirio.


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Premissas

Delimitao geogrfica do mercado imobilirio;

Determinao da escala temporal;

Caracterizao da pesquisa (aspectos intrnsecose extrnsecos);

Orientao para a realidade local;

Incluso dos profissionais de Engenharia eArquitetura da CAIXA que atuam com aEngenharia de Avaliao.


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Cidades Piloto

Belo Horizonte Fortaleza Florianpolis

Goinia Joo Pessoa Porto Alegre Recife

Rio de Janeiro So Paulo

Seleo de 09 cidades piloto para aplicaoda metodologia


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Procedimentos Metodolgicos

1) Definio do Universo Populacional2) Definio da Tipologia Pesquisada

3) Distribuio Geogrfica

4) Tamanho da Amostra

5) Armazenamento e sistematizao dos dados

6) Aplicao do Modelo de Preos Hednicos

Definio do ndice


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Tipologia apartamento -por ser a mais usual

dentre as UH financiadaspela CAIXA.

Procedimentos para definio do ndice

MERCADO IMOBILIRIO DESCONHECIDO

1) Definio do Universo Populacional

2) Definio da Tipologia Pesquisada

0,00%10,00%20,00%30,00%

40,00%50,00%60,00%70,00%80,00%90,00%

jan/10

mar/10

mai/

10jul

/10

set/1

0

nov/1

0

jan/11

mar/11

mai/

11

Ms

Per

centual

CASA %

APARTAMENTO %


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BELA VISTA

CENTRO

EXTREMO SUL

IPANEMA

LESTE

NORTE

Percentual mdio de OS por ms e regio

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

jan/10

fev/1

0

mar/10

abr/1

0

mai/

10

jun/10

jul/10

ago/10

set/1

0

out/1

0

nov/10

dez/10

jan/11

fev/1

1

mar

/11

abr/1

1

mai/

11

Ms

Percentual

deOS

3) Distribuio Geogrfica

Ex.: Cidade de Porto Alegre-RS


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4) Tamanho Mnimo da Amostra

Dimensionar o tamanho da amostra porsubpopulao (regies) conforme a frmula:

Sendo:

n - n. mnimo de dados para o estrato;

z - nvel de significncia;

e - desvio padro da amostra;

- erro admissvel.

2

22.

ezn=


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5) Armazenamento e Sistematizao dos Dados


Banco de dados corporativo - SIMIL


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+= ),,,( TELfP

Sendo:

P - Preo do imvel; - indicativo da forma funcional;

L - localizao (macro e micro localizao);

E - caractersticas fsicas do imvel (estruturais);

T - tempo (data do evento);

- parmetros do modelo;

- resduos ou erros aleatrios.

6) Modelo de Preos Hednicos


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RESULTADOS


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IEPMI-H Maro/2010 a Junho/2012

0

20

40

60

80

100

mar/10

mai/10

jul/10

set/10

nov/10

jan/11

mar/11

mai/11

jul/11

set/11

nov/11

jan/12

mar/12

mai/12

(%)

Goinia So Paulo FlorianpolisFortaleza Joo Pessoa Porto AlegreRecife Rio de Janeiro Belo Horizonte

Fonte: SIMIL

Elaborao: GEIPA/SUDES/VIGOV

Tendncia de crescimento em todas as cidades

Maiores variaes: Rio de Janeiro e Recife Menores variaes: B. Horizonte e Florianpolis


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Variao mdia mensal IEPMI-H

Jul/2010 a Jun/2011 Jul/2011 a Jun/2012

Goinia 1,34 1,26

So Paulo 2,37 1,64Florianpolis 0,98 0,90

Fortaleza 2,27 1,18

Joo Pessoa 1,27 2,63

Porto Alegre 1,54 0,78

Recife 3,29 2,26

Rio de Janeiro 1,83 3,77

Belo Horizonte 1,59 0,22

CidadeVariao mdia mensal - IEPMI-H

Observaes:

Reduo na variao mdia mensal no ltimo perodo, em comparao ao anterior

Maiores variaes (Jul/2011 a Jun/2012): Rio de Janeiro, Joo Pessoa e Recife

Menor variao (Jul/2011 a Jun/2012): Belo Horizonte


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Jul/2010 a Jun/2011 Jul/2011 a Jun/2012

Goinia 1,34 1,26


Fortaleza 2,27 1,18



Recife 3,29 2,26




Valorizao dos imveis emfuno de investimentos

pblicos e privados

Copa das Confederaes

Copa de 2014

Olimpadas de 2016

Instalao de UPPs nas favelas

Revitalizao da regio porturia (Porto Maravilha)

Inaugurao do Parque Madureira


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Jul/2010 a Jun/2011 Jul/2011 a Jun/2012

Goinia 1,34 1,26


Fortaleza 2,27 1,18



Recife 3,29 2,26




Segundo o INCC, a Paraba apresentou a maior alta do Nordeste no que

se refere aos custos da construo civil de jan/2012 a set/2012 (6,41%)

Alta no preo de insumos (cimento e concreto, por exemplo)

Valorizao da mo de obra



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Jul/2010 a Jun/2011 Jul/2011 a Jun/2012

Goinia 1,34 1,26


Fortaleza 2,27 1,18



Recife 3,29 2,26




Valorizao dos imveis emfuno de investimentos

pblicos e privados

Copa de 2014 (Cidade da Copa)

Complexo porturia de SUAPE


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Jul/2010 a Jun/2011 Jul/2011 a Jun/2012

Goinia 1,34 1,26


Fortaleza 2,27 1,18



Recife 3,29 2,26




Belo Horizonte: Menor variao mdia mensal do IEPMI-H.

Possui valores de IEPMI-H mais prximos dos ndices representados

pelos custos da construo civil (INCC e SINAPI), quando comparada s

demais capitais, o que sugere menor especulao imobiliria no seu

mercado.



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Diferena percentual entre preos ofertados e transacionados

0

35

8

10

13

15

18

20

mar/10

mai/10

jul/10

set/10

nov/10

jan/11

mar/11

mai/11

jul/11

set/11

nov/11

jan/12

mar/12

mai/12

(%)


Fonte: SIMIL

Elaborao: GEIPA/SUDES/VIGOV

Demanda potencial, com boa velocidade de vendas

Maiores diferenas percentuais: R. Janeiro e J. Pessoa

Menores diferenas percentuais: Recife e Fortaleza


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-100

1020

30405060708090

mar/10

mai/10

jul/10

set/10

nov/10

jan/11

mar/11

mai/11

jul/11

set/11

nov/11

jan/12

mar/12

mai/12

(%)

-50

-40

-30-20

-10

0

10

20

30

40

50

60

70

8090

100

110

120

130

mar/10

mai/10

jul/10

set/10

nov/10

jan/11

mar/11

mai/11

jul/11

set/11

nov/11

jan/12

mar/12

mai/12

(%)


Variao dos preos mdios de apartamentos

Os imveis usados

apresentaram menos

oscilaes no tempo do

que os novos

Especulao imobiliriainfluencia mais os preos

dos imveis novos


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Belm-PA Braslia-DF Campinas-SP Curitiba-PR

Campo Grande-MS Manaus-AM Natal-RN Salvador-BA

Santos-SP So Lus-MA Vitria-ES

Seleo de mais 11 cidades para replicao dametodologia e consolidao do ndice Nacional

Em Andamento ndice Nacional


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