relatório - mercado imobiliário - janeiro

8/17/2019 Relatório - Mercado Imobiliário - Janeiro

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25 de Janeiro de 2016

RELATÓ RIÓ MENSAL

MERCADO IMOBILIÁRIO - SINOP

Retrospectiva 2015


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Coordenação Geral

Marcelo Moro Meyer

Economista

RELATÓRIO MENSAL DO SETOR IMOBILIÁRIO – SINOP

25 de janeiro de 2016

Contato:

IMOVINC

Gerenciamento de Informações Imobiliárias S/A

Rua Roma, 85– Jardim Itália II

CEP: 78555-368, Sinop - MT

Telefone: (66) 9961-8803

[email protected]


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SUMÁRIO EXECUTIVO

A empresa IMOVINC Gerenciamento de Informações Imobiliárias S/A é

sociedade anônima, devidamente inscrita no CNPJ sob o nº

23.125.194/0001-57, sediada na Rua Roma, nº 85 – Jardim Itália II, Sinop –

MT, tem por objetivo criar e desenvolver informações ao Setor Imobiliário

através da criação de indicadores econômicos e pesquisas de mercado

periódicas de modo que possa compreender o comportamento da população

e assim prever o setor imobiliário, tornando-o mais dinâmico e eficiente.

Além disso, a IMOVINC atua na prestação de consultoria empresarial e

assessoria de investimentos, podendo contribuir de forma ágil e prática

àqueles que buscam por seus serviços.

O presente relatório, diferente dos demais, traz uma visão mais geral

sobre os resultados econômicos de 2015 no que diz respeito ao índices de

confiança da indústria, da construção, do comércio, de serviços e do consu-

midor (nível nacional) e do índice de confiança do empresário (nível local).

Em relação ao setor imobiliário o relatório explica alguns dos fatores

que levaram ao seu fraco desempenho ao longo de 2015 e se tratando do

mercado imobiliário local o relatório apresenta informações sobre o índice de

valorização imobiliária desenvolvido por nossa equipe, os resultados trimes-

trais de locação e venda e ainda algumas informações resultantes de

pesquisas exclusivas como pretensão de investimento no setor imobiliário

local e empresas do setor imobiliário mais lembradas pela população de

Sinop.

Por fim, o relatório traz o comparativo de alguns indicadores como

IGP-M, IPCA (nacional e local), CUB/m² e a variação de admissões e de-

missões no mercado de trabalho.


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SUMÁRIO

ASPECTOS GERAIS 03

CENÁRIO ECONÔMICO DE 2015 03

MERCADO IMOBILIÁRIO 04

SETOR IMOBILIÁRIO DE SINOP 06

VARIAÇÃO NO PREÇO ANUNCIADO DOS IMÓVEIS 06

INFORMAÇÕES PRÉVIAS DE OUTRAS PESQUISAS 07

INFORMATIVOS GERAIS

08 IGP-M x IPCA (Nacional e Local) 08

CUB/m² 09

MERCADO DE TRABALHO 10

ANEXOS 11

ÍNDICE DE CONFIANÇA DO CONSUMIDOR 11

ÍNDICE DE CONFIANÇA DO COMÉRCIO 11

ÍNDICE DE CONFIANÇA DE SERVIÇOS 12

ÍNDICE DE CONFIANÇA DA CONSTRUÇÃO 12

ÍNDICE DE CONFIANÇA DA INDÚSTRIA 13

APENDICE A 14

ÍNDICE DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA — METODOLOGIA 14

INFOGRÁFICOS 15


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ASPECTOS GERAIS

Neste relatório de janeiro apresentaremos algumas informações presen-

tes nos relatórios desenvolvidos ao longo de 2015 e de outras pesquisas

desenvolvidas pela IMOVINC Gerenciamento de Informações Imobiliárias que

não foram divulgadas nos relatórios anteriores. Ainda, o relatório contém o

acompanhamento de alguns indicadores de caráter nacional e local.

CENÁRIO ECONÔMICO DE 2015

Ao longo de 2015 o cenário nacional apresentou o pior desempenho dos

últimos anos, nem tanto por razões econômicas, mas principalmente porrazões políticas que acabaram em decorrência disto, provocando insegurança

no mercado.

O aumento da carga tributária e aumento dos gastos do governo, intensi-

ficou problemas como inflação¹ e desemprego. Estes problemas somados

com outros de caráter político contribuíram ainda mais para o mal desempe-

nho econômico nacional.

O resultado desta insegurança pode ser visto nos resultados dos índices

de confiança desenvolvidos pela Fundação Getúlio Vargas — FGV juntamente

com o Instituto Brasileiro de Economia — IBRE que apresentaram quedas

recordes de seus índices no decorrer de 2015², entretanto no mês de dezem-

03

¹ O problema inflacionário apresentado no Brasil no ano de 2015 está em grande parte relaci-onado ao aumento dos impostos e gastos do governo e não ao consumo, como geralmente

vem a ser o caso, isto porquê as famílias apresentaram menor consumo em comparação aoano de 2014.

² Verificar Anexos


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bro houve uma ligeira melhora em alguns dos índices de confiança como, por

exemplo: o Índice de Confiança da Indústria — ICI que avançou 1,1 pontos

em relação a novembro, atingindo 75,9 pontos; e o Índice de Confiança de

Serviços — ICS que avançou 0,7 pontos em dezembro, atingindo 67,6 pontos,ainda sim, estes níveis estão próximos aos menores níveis de suas séries his-

tóricas.

No que tange a economia local de Sinop, o impacto negativo também era

esperado, porém foi mais ameno que outras regiões do país e no que se diz

respeito ao investimento. Este de modo semelhante a outras regiões do país

se tornou mais cauteloso e conservador.

Em relação ao Índice de Confiança do Empresário — ICE de Sinop

desenvolvido pelo Centro de Informações Socioeconômicas — CISE da

UNEMAT em parceria com a Câmara de Dirigentes Lojistas — CDL-Sinop o

mesmo apresentou em dezembro variação mensal de 9,09% em relação ao

mês anterior, passando assim de 88 para 96 pontos em dezembro.

MERCADO IMOBILIÁRIO

O Mercado Imobiliário no ano de 2015 ficou marcado com a primeira

queda real no preço dos imóveis desde 2008. Dentre os motivos que impacta-

ram negativamente o setor temos: restrição do crédito, desemprego, inflação e

aumento da carga tributária.

A inflação e o aumento da carga tributária vieram aumentando gradativa-

mente ao longo de 2015, contribuíram para a redução do orçamento familiar econsequentemente suas possibilidades de consumo/investimento. Buscando

resolver o problema da inflação o Comitê de Política Monetária — Copom

precisou ao longo de 2015 tomar medidas de controle, como a restrição ao

crédito através do aumento da Taxa Selic, ou seja, tornar a tomada de crédito

mais cara e consequentemente desestimular ainda mais o consumo/

investimento no país.

Além disso o desemprego também aumentou, resultado da baixa expec-tativa de importantes setores da economia com destaque para a construção

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civil que recuou e desempregou aproximadamente 414 mil trabalhadores

(CAGED, 2015).

A consequência deste conjunto de problemas para o setor imobiliário

ficou evidente, queda real de mais de 8% no preços dos imóveis no nível

nacional (venda).

Contudo, há quem tirou bom proveito da situação. Com uma queda

contínua no preço dos imóveis, pessoas precisando vender seus imóveis por

questões financeiras e construtoras lançando empreendimentos os quais não

apresentaram grande demanda trouxe a oportunidade de se comprar imóveis

a preços mais baixos e ainda negociar com os vendedores formas mais flexí-

veis de pagamento.

Deste modo, observa-se inúmeras oportunidades, seja no cenário nacio-

nal ou local. A exemplo de grandes oportunidades temos as encontradas

através das construtoras Even e PDG que oferecem descontos de até 50% no

preço de imóveis residenciais e comerciais. Descontos estes que dificilmente

seriam oferecidos em uma economia de pleno crescimento, sendo assim a

crise passa a contribuir para aqueles que ficam de olho nas oportunidades de

grandes negócios que ninguém mais vê.

Parafraseando a máxima do Barão Nathan M. Rothschild e também utili-

zada em sua essência por ícones como John D. Rockfeller e Donald Trump

“Buy when there’s blood in the streets“³, ou seja, compre enquanto todos

estão sendo pessimistas, pois nestas ocasiões os preços tendem a cair e

então aguarde até que o mercado volte a sua dinâmica normal e crescente,

mas é claro, compre com cautela!

05 ³ “Compre quando há sangue nas ruas” Nathan M. Rothschild (Tradução Livre).


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SETOR IMOBILIÁRIO DE SINOP

VARIAÇÃO NO PREÇO ANUNCIADO DOS IMÓVEIS

Os problemas apresentados no cenário nacional como inflação, desem-

prego e expectativas de consumo/investimentos reduzidas também refletiram

na economia de Sinop e, é claro, no Setor Imobiliário que apresentou ao longo

de 2015 uma desvalorização de 2,62%4. Contudo, vale ressaltar que nem

todos os bairros de Sinop apresentaram desvalorização neste período, a

exemplo disto temos o bairro Aquarela Brasil que apresentou valorização

nominal de 5,12%.

Considerado os imóveis a venda pelo número de dormitórios, sem

distinção de bairros e outras especificações, observamos que, em média, o

preço/m² (área útil) de imóveis com 02 (dois) dormitórios apresentam um valor

médio de R$2.285,21 o m². Enquanto isso, imóveis com 03 (três) e 04 (quatro)

dormitórios apresentam valor médio do m² de R$3.009,25 e R$3.162,50, res-

pectivamente.

Observando a variação do preço dos imóveis no último trimestre

(de outubro a dezembro) observa-se que os imóveis de 02 dormitórios tiveram

uma variação no preço/m² de 0,37%, já os imóveis de 03 e 04 dormitórios

apresentaram variação de 0,33% e –1,36%, respectivamente.

Em relação ao preço dos alugueis anunciados, vem sendo realizado

levantamentos mensais em 25 bairros de Sinop e como resultado obteve -se,

em média, que o valor dos alugueis anunciados em dezembro era de

R$1.285,50.

06

4 No Apêndice A consta a metodologia desenvolvida para a elaboração do Índice de Valoriza-ção Imobiliária — IVI.


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Considerando o preço do aluguel de acordo com o número de dormitó-

rios, sem distinção de bairros ou outras características, temos como resultado

o valor médio de R$798,80 para imóveis com 01 dormitório, de R$980,35 para

imóveis com 02 dormitórios e de R$1.755,58 para imóveis com 03 dormitóriose a variação do preço médio anunciado no último trimestre para imóveis com

01, 02 e 03 dormitórios foi de -0,75%, -5,85% e -1,34%, respectivamente.

INFORMAÇÕES PRÉVIAS DE OUTRAS PESQUISAS

Em uma de nossas pesquisas realizadas entre 13 de agosto e 01 de

setembro com a população de Sinop5 constatou-se que 68,83% da populaçãoamostral não tinham pretensão de investir no setor imobiliário local nos 12

meses seguintes. A pesquisa indica ainda que 35,83% daqueles que preten-

dem investir (dos 31,17%), investirão entre 100 e 200 mil reais.

A pesquisa levantou ainda quais eram as empresas do setor imobiliário

que apresentavam o melhor marketing e por consequência disto eram mais

lembradas pela população, neste sentido a pesquisa apontou 37 diferentes

empresas do segmento, porém o gráfico abaixo apresenta as principaisdelas.

07

5 Pesquisa realizada com margem de erro de 5% e grau de confiabilidade de 95%.

28,57%

19,74%

8,83%

36,89%

5,97%

Fonte: IMOVINC, 2015


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INDICADORES — INFORMATIVOS 2015

IGP-M x IPCA (Nacional e Local)

O Índice Geral de Preços de Mercado — IGP-M e o Índice de Preços do

Consumidor Ampliado — IPCA são os dois principais indicadores utilizados no

mercado imobiliário para o reajuste dos alugueis. Desta forma o gráfico abaixo

traz o acumulado de 2015 do IGP-M (desenvolvido pela FGV), do IPCA

(desenvolvido pelo IBGE) e o IPCA de Sinop (desenvolvido pelo CISE em

conjunto com o CDL-Sinop).

O IGP-M apresentou um acumulado de 10,54%, enquanto os IPCAs

nacional e local foram de 10,67% e 8,89%, respectivamente.

Em pesquisa realizada com os profissionais do setor imobiliário de Sinop

no início de 2015, nossa equipe constatou que 77,88% dos profissionais de

Sinop adotam o IGP-M como forma de reajuste dos alugueis, 11,11% adotam

o IPCA (nacional). Os outros 11,11% restante adotam uma média aritmética

entre o IGP-M e IPCA.

08

FONTE: IBGE, FGV, CISE — Adaptado pelo autor.


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CUB/m²

O Custo Unitário Básico de Construção (CUB/m²) é o principal indicador

do setor da construção e ele é calculado mensalmente pelos Sindicados da

Indústria da Construção Civil de todo o país. Sua finalidade é de proporcionar

um parâmetro comparativo à realidade dos custos da construção civil em todo

o país.

Os gráficos apresentados a seguir trazem o acompanhamento do CUB

no ano de 2015 para um projeto padrão residencial unifamiliar - R1 que é

caracterizado por apresentar apenas um pavimento.

A variação do CUB/m² em 2015 para o Projeto Padrão R-1 Baixo foi de

4,77%, já a variação do Projeto Padrão R-1: Normal e Alto é de 4,28% e

5,06%, respectivamente.

09

Padrão Baixo

Padrão Normal

Fonte: SINDUSCON-MT — Adaptado pelo autor

Padrão Alto


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Mercado de Trabalho

Em relação ao mercado de trabalho nacional, 2015 apresentou uma vari-

ação absoluta entre admissões e demissões negativa nos principais setores

da economia, especialmente na indústria que apresentou maior número de

demissões (628.518). De modo semelhante o estado de Mato Grosso tam-

bém apresentou variação negativa, no entanto os setores de serviços e

agropecuária apresentaram variação positiva de 1.197 admissões no setor de

serviços e 906 admissões no setor agropecuário.

Quanto as cidades de Mato Grosso avaliadas Nova Mutum foi o único a

apresentar variação positiva (522 novos empregos), sendo o setor agropecuá-rio o que mais admitiu (343). Sinop por sua vez apresentou variação negativa

em todos os setores observados, principalmente na indústria e construção,

sendo respectivamente -873 e -703 postos de trabalho.

10

Indústria Construção Comércio Serviços Agropecuária

Cuiabá -1.467 -4.690 -2.018 133 -10

Lucas do Rio Verde

3 -

288 -

189 -

5 -

70

Nova Mutum 29 -84 -40 274 343

Sinop -873 -703 -166 -86 -44

Sorriso 135 -403 -48 111 -50

Mato Grosso -8.912 -6.741 -5.760 1.197 906

Brasil -628.518 -414.092 -246.406 -330.684 -5.851

Fonte: CAGED — Adaptado pelo autor.

Variação entreAdmissões eDemissões:

Dezembro

Variação entreAdmissões eDemissões:

Janeiro à Dezembro

Setor com maiorvariação negativa

(Demissões)

Cuiabá -

2.117 -

8.052

Construção Civil

Lucas do Rio Verde -351 -549 Construção Civil

Nova Mutum -341 522 Construção Civil

Sinop -704 -1.872 Indústria

Sorriso -571 -265 Construção Civil

Mato Grosso -14.030 -19.310 Indústria

Brasil -596.208 -1.625.551 Indústria

Fonte: CAGED — Adaptado pelo autor.


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ANEXO 1

ÍNDICES DE CONFIANÇA: FGV E IBRE

11

Índice de Confiança do Consumidor

(com ajuste sazonal)

Fonte: FGV

Índice de Confiança do Comércio


Fonte: FGV


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12

Índice de Confiança de Serviços — ICS


Fonte: FGV

Índice de Confiança da Construção


Fonte: FGV


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13

Índice de Confiança da Indústria


Fonte: FGV


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APÊNDICE A

METODOLOGIA DO ÍNDICE DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

O Índice de Valorização Imobiliária - IVI desenvolvido pela IMOVINCque é o primeiro indicador deste tipo desenvolvido para o município de Sinop

e posteriormente será disponibilizado para toda a região. Seu acompanha-

mento vem sendo feito desde fevereiro de 2015.

O cálculo do IVI é baseado através de médias aritméticas e um sistema

de ponderação que estabelece pesos distintos para cada um dos bairros do

município de Sinop acordo com a média da renda per capita destes. Deste

modo, no momento em que o índice é calculado alguns bairros passam ainfluenciar mais do que outros e vice-versa.

A figura abaixo apresenta o modelo matemático utilizado.

Sendo k o total de imóveis no bairro j . É importante ressaltar que para o bairro

ser admitido no índice é necessária uma amostra de no mínimo 3 imóveis.

14

Onde preço médio é igual:

(1)

(2)

j j


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