a prática da inspeção predial

8/20/2019 A Prática Da Inspeção Predial

http://slidepdf.com/reader/full/a-pratica-da-inspecao-predial 1/44

Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas – OUTUBRO/2014

Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas

[email protected]

www.ibape-sp.org.br

A Prática da Inspeção Predial e sua relação comas Normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 16280


http://slidepdf.com/reader/full/a-pratica-da-inspecao-predial 7/44Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas – OUTUBRO/2014




Definição atual do IBAPE:

“É a avaliação isolada ou combinada das condiçõestécnicas, de uso e de manutenção da edificação.”

SUGESTÃO DA COMISSÃO DE ESTUDOS DA ABNT :Avaliação visual das condições técnicas, de uso, operação,manutenção e funcionalidade consideradas as exigências dos

usuários.

- TRABALHO PREVENTIVO E ADMINISTRATIVO

-

REALIZADO POR PROFISSIONAL HABILITADO E

ESPECIALISTA

INSPEÇÃO PREDIAL




INSPEÇÃO PREDIAL X DESEMPENHO X MANUTENÇÃO

Técnica

(i) projetos

(ii)

especificações(iii) não conformidades:

anomalias construtivas

(i) segurança

(ii)

vida útil /

durabilidade(iii) não conformidade:

anomalias funcionais

“Funcional”

(i) estratégia / plano /programa

(ii)operação / registros

(iii) não conformidades:

falhas

Manutenção

Ã




INSPEÇÃO PREDIAL e DESEMPENHO

Ã




INSPEÇÃO PREDIAL e DESEMPENHO

SEGURANÇA HABITABILIDADE SUSTENTABILIDADE

estrutural estanqueidade durablidade

contra o fogo desempenho térmico manutenibilidade

no uso desempenho acústico impacto ambiental

na operação desempenho lumínico

saúde, higiene e qualidade do ar funcionalidade

acessibilidade

conforto táctil

conforto antropodinâmico

Edificações em uso

Exigências dos usuários: Conceitos previstos sobre as exigências dos usuários – Conseil

International du Bâtiment – CIB (1983), ISO 6241- Perfomance standards in building – principles

for their preparation and factor to be considered (1984)

A ABNT NBR 5674 – remete à ABNT NBR 15575

Ã




DESEMPENHO e MANUTENÇÃO

SEGURANÇA

FUNCIONALIDADE

REFORMA / SUBSTITUIÇÃO

DE SISTEMA



Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas – OUTUBRO/2014Slide extraído da apresentação do Eng Carlos Alberto Borges – VP Tecnologia e Qualidade doSECOVI/SP

Ã




ITEM 4. Registros para a Manutenção

“4.2.3 (...) inspeções devem:

a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema,elemento ou componente e equipamento daedificação;b) apontar e estimar a perda do seu desempenho;

c) recomendar ações para minimizar os serviços demanutenção corretiva ed) ser preditivo e conter prognostico de ocorrências”

INSPEÇÃO PREDIAL e a ABNT NBR 5674

INSPEÇÃO PREDIAL ABNT NBR 5674




ITEM 11. Projeto e programação dos serviços de manutenção

“11.5 Para a programação dos serviços deve-se considerar:

a) durabilidade esperada dos materiais e componentes nas

condições ambientais a que estão submetidos; b) relatórios das inspeções; c) solicitações e reclamações dos usuários; d) experiência acumulada, conforme os registros disponíveis;

e) restrições climáticas e ambientais; f) padrões de manutenção; g) escala de prioridades entre os diversos serviços; h) disponibilidade financeira.”

INSPEÇÃO PREDIAL e a ABNT NBR 5674

MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO




MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO

MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO X REFORMA





MANUTENÇÃO:

“Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a

capacidade funcional da edificação e de seus sistemas constituintes de atenderas necessidades e segurança dos seus usuários”

ABNT NBR 15575-1 e ABNT NBR 5674

CONSERVAÇÃO:

“Conjunto de atividade que visa reparar, preservar ou manter em bom estado aedificação existente.”

ABNT NBR 16280

REFORMA:“Alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança defunção, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições dehabitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.”

ABNT NBR 16280





INSPEÇÃOPREDIAL

INSPEÇÃO PREDIAL f t d tã




1. CHECK UP DA EDIFICAÇÃO = VISÃO SISTEMICA DA EDIFICAÇÃO – “médicoclinico geral ”

2. FERRAMENTA DA GESTÃO PREDIAL PORQUE INDICA PRIORIDADESTÉCNICAS E RECOMENDAÇÕES

3. AUXILIA NA PREVENÇÃO DE ACIDENTES

4. AUXILIA AO SÍNDICO OU GESTOR PREDIAL CUMPRIR A ABNT NBR 5674 E A

ABNT NBR 162805. VERIFICA O DESEMPENHO NA FASE DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO

6. INDISPENSÁVEL PARA ANÁLISE DE INVESTIMENTOS PATRIMONIAIS E DEMANUTENÇÃO

7. IMPORTANTE PARA A SEGURANÇA E FUNCIONALIDADE DOS SISTEMAS E,PRINCIPALMENTE, DOS USUÁRIOS

8. AUXILIA NA CONTRATAÇÃO DE OUTRAS INSPEÇÕES ESPECÍFICAS, SENECESSÁRAS

INSPEÇÃO PREDIAL como ferramenta de gestão

INSPEÇÃO PREDIAL t d l i




A metodologia da inspeção predial consiste no desenvolvimento das

seguintes etapas:a) Anamnese da edificação com identificação de suas característicasconstrutivas, idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas ealterações de uso ocorridas durante a vida útil;

b) Verificação e análise da documentação requisitada pelo inspetorpara realização do trabalho;

c) Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerada acomplexidade das instalações existentes;

d) Classificação da origem das deficiências constatadas (itensvistoriados e documentação analisada);

e) Classificação da prioridade das anomalias e falhas;

INSPEÇÃO PREDIAL – metodologiaNORMA DO IBAPE e ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001

INSPEÇÃO PREDIAL t d l i




f) Recomendações técnicas para cada anomalia e falha de manutenção,uso e operação constatadas;

g) Lista de prioridades com base no item e);

g) Avaliação da manutenção;

h) Avaliação do uso ei) Redação e emissão de Laudo.

O desenvolvimento dos itens deverá ser planejado conforme o tipo daedificação, consideradas suas características construtivas, qualidadeda documentação entregue ao inspetor e idade do edifício.

Da lista de prioridades podem derivar: planos de manutenção e planosde reforma.

INSPEÇÃO PREDIAL – metodologiaNORMA DO IBAPE e ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001

Anamnese da edificação Histórico de man tenções sos e reformas




Anamnese da edificação: Histórico de manutenções, usos e reformas

Documentos




Documentos

Ver lista dedocumentos da

Norma deInspeção Predial

do IBAPE/SP

VISTORIA: “Constatação minuciosa de um fato”




VISTORIA: “Constatação minuciosa de um fato”

INSPEÇÃO PREDIAL não é Vistoria. A Vistoria é uma das etapas dotrabalho.

A vistoria na inspeção predial deve ser planejada com a equipeconsiderando:

- Documentos recebidos e analisados;

-

Histórico da edificação;- Complexidade dos sistemas;

-

Idade das instalações e construção;

-

Reformas executadas.INSPEÇÃO PREDIAL não é Perícia, porém utiliza do raciocínio dedutivo elógico no trabalho. Sem esse, não é possível classificar os fatosconstatados quanto a origem, classificar prioridades e descrever

recomendações.

Classificação quanto a origem:




“Atendimento a um requisito" (ISO 9000)

Parâmetros de avaliação de conformidade:

-

Projetos e memoriais descritivos

- Plano de manutenção e seus registros

-

Relatórios de manutenção diversos- Procedimentos executivos e de qualidade

-

Boletins técnicos de produtos e procedimentos, emitidos por laboratórios

- Dados de fabricantes de produtos / sistema / equipamentos / máquinas

-

Normas técnicas da ABNT, e outras internacionais

Para classificar em : ANOMALIA ou FALHA

Depende da POSSÍVEL perda de DESEMPENHO

Classificação quanto a origem:CONFORMIDADE e NÃO CONFORMIDADE

Classificação quanto a origem: ANOMALIA e FALHA




Anomalias

Endógenas

Exógenas

Naturais

Funcionais

Provenientes de vícios de projetos, materiais eexecuções

Decorrentes de danos causados por terceiros

Oriundas de danos causados pela natureza

Provenientes da degradação

“Irregularidade, anormalidade, exceção à regra”

Classificação quanto a origem: ANOMALIA e FALHA




"Irregularidade, anormalidade, exceção à regra. Caracteriza-se pela perda de

desempenho decorrente do uso e operação inadequados, e da inadequação da

elaboração, planejamento, execução e controle do plano de manutenção.”

ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001

Falhas

De planejamento

De execução

Operacionais

Gerenciais

Decorrentes de falhas do plano e programa demanutenção

Oriundas dos procedimentos e insumos

Provenientes dos registros e controles técnicos

Devido a desvios de qualidade e custos

FALHA INCIDÊNCIA1 Esquadrias: perda da estanqueidade corrosão de montantes vidros quebrados 86 %




INCIDÊNCIA

DE ALGUMASFALHAS

Dados deInspeções

Prediais1.700.00,00 m2

1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corrosão de montantes, vidros quebrados,etc.

86 %

2. Reservatórios de água: falta de controle efetivo dos parâmetros físico-químicosda água, deficiências na limpeza e desinfecção

49 %

3. Reservatórios de água: vazamentos, infiltrações e deterioração precoce dasestruturas em concreto armado

88 %

4. Tampas de reservatórios: corrosão da chapa metálica ou corrosão da armadura,falta de fixação, falta de pintura, etc.

92 %

5. Hidráulica e ambiental: contaminações de esgoto em água pluvial e vice-versa,devido a ligações irregulares nos ramais das instalações, bem como uso indevido deralos coletores de águas pluviais

81 %

6. Deficiências no sistema de pintura de tubulações hidráulica devido aprocedimentos equivocados de repintura, bem como corrosão de tubos

86 %

7. Presença de fissuras higrotérmicas em revestimentos de argamassa devido altaperiodicidade dos procedimentos de manutenção – repintura e lavagem , etc.

71 %

8. Deterioração de rufos e calhas metálicos: corrosão, falta de pintura ouprocedimentos de repintura, falta de calafetações e reaplicação de selantes entreemendas, etc.

82%

9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltrações e deficiências desistemas de pintura, etc.

67 %

10. Deficiências no tratamento de água do sistema de ar condicionado (água geladae de condensação), reuso e/ou de captação de poço profundo

83 %

11. Infiltrações de água gerais e deterioração da estrutura de concreto armado(lajes, vigas e pilares)

94 %

12. Corrosão em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils 79 %

13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado,bem como acúmulo de algas e carbonatos

76 %

14. Deterioração da base de concreto armado ou metálica das Torres de Arrefecimentos

76 %

15. Corrosão galvânica em cabos de pára-raios, hastes soltas e corroídas, caboscom tentos rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos emcoberturas de partes metálicas, etc

79 %

16. Deficiências no controle e análise da qualidade do ar de ambientes climatizados,em atendimento as Normas da ANVISA

60 %

17. Presença de sujeiras em casa de máquinas e poços de elevadores, bem comoinfiltrações nas lajes de cobertura sobre o maquinário

74 %

18. Conexões elétricas com aquecimento e folgas entre as mesmas 95 %

19. Sujeiras depositadas em quadros elétricos e conexões 72 %

20. Ausência de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadroselétricos 98 %

Trabalho Flávia Pujadas

XIV COBREAP




LISTA DE PRIORIDADES

: “C ité i d l ifi ã d li




“Crítico: Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio

ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis

paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento

sensível de vida útil.”

“Médio: Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificaçãosem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce.”

“Mínimo: Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e

planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e

regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário”.

OBS: Para a Norma Nacional do IBAPE 2012. Para a Norma do IBAPE/SP 2011ainda é empregada

denominação Regular para o nível médio de criticidade. As definições, também para a norma paulista

são um pouco distintas das da Norma Nacional, que é mais moderna e atual.

Conforme estudos e definições da ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001, ocom maior relação aos requisitos de desempenho (ABNT NBR 15575)

: “Critério de classificação das anomaliase falhas existente na edificação, e constatadas em uma inspeção predial, consideradoo risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limitesda inspeção predial.” Norma do IBAPE e IBAPE/SP

INSPEÇÃO PREDIAL – metodologia




PRIORIDADE

Classificação das anomalias e falhas existente na edificação,considerada a perda de desempenho quanto às exigência dos usuáriosna inspeção predial.

Consideradas as exigências dos usuários e a perda de desempenhoconstatada na inspeção predial, as anomalias e falhas de manutenção,uso e operação devem ser classificadas quanto a prioridade.

As classificações são:

PRIORIDADE ALTA

PRIORIDADE MÉDIA

PRIORIDADE BAIXA

INSPEÇÃO PREDIAL – metodologiaABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001




AVALIAÇÃO DA MANUENÇÃO




CLASSIFICAÇÃO DA MANUTENÇÃO (Norma IBAPE/SP)

Para Avaliação da Manutenção (ABNT NBR 5674:2012)

PLANO (verificar coerência com: idade das instalações, uso, exposiçãoambiental, especificações e fabricantes e normas técnicas,disponibilidade, confiabilidade, etc)

EXECUÇÃO (verificar: manutenabilidade, reincidências de deficiências,retrabalho, formas de registros e avaliações, etc)

Manutenção Avaliada:

ATENDE; ATENDE PARCIALMENTE ou NÃO ATENDEComissão de estudos ABNT/CB-02:02:140.02-001:

ATENDE E NÃO ATENDE

AVALIAÇÃO DA MANUENÇÃO

NORMAS VIGENTES RELACIONADAS



Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2011) ou do IBAPE Nacional (2012)

ABNT NBR 5674 (2012): Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema degestão de manutençãoABNT NBR 15575: Edifícios habitacionais – DesempenhoABNT NBR 16280 (2014): Reforma em edificações – sistema de gestão de reformas –requisitos

ABNT NBR 14037 (2011): Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação emanutenção das edificações – requisitos para elaboração e apresentação dosconteúdosABNT NBR 13752: Perícias na construção civil

Decretos municipais, decretos federais e outras legislações que instituíram a

obrigatoriedade da inspeção predial ou vistoria do “check up” nas edificações residenciais e

comerciais.

NORMAS VIGENTES RELACIONADAS

a prática da inspeção predial

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