tipologias de inspeção predial

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WWW.BRASILENGENHARIA.COM ENGENHARIA 625 / 2015 28 Organograma DIVISÕES TÉCNICAS WWW.BRASILENGENHARIA.COM 28 ENGENHARIA 625 / 2015 divisão de estruturas coordenador: Natan Jacobsohn Levental vice-coordenador: Lúcio Martins Laginha secretário: Rafael Timerman divisão de engenharia sanitária e recursos hídricos coordenadora: Ana Carolina Russo vice-coordenador: Pedro Guidara Junior divisão de geotecnia e mecânica dos solos coordenador: Habib Georges Jarrouge Neto divisão de segurança no trabalho coordenador: Jefferson Deodoro Teixeira da Costa vice-coordenador: Theophilo Darcio Guimarães secretário: Carlos Alexandre Costa divisão de geração e transmissão coordenador: Sergio Anauate divisão de construção sustentável e meio ambiente divisão de cadastro urbano e rural coordenador: Pedro Guidara Jr. divisão de distribuição de energia coordenador: Carlos Costa departamento de tecnologia e ciências exatas diretor: Ricardo Kenzo Motomatsu vice-diretor: Laurindo Martins Junqueira Filho secretário: Sérgio Franco Rossoni diretoria de cursos diretor: Marco Antonio Gulllo vice-diretora: Suzana Badra divisão téc. de gerenciamento de empreendimentos coordenador: Gerson Amaral Françoso vice-coordenador: Fabiano Sannino secretário: Túlio Rossetti Fernandes Miranda departamento de engenharia de produção diretor: Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto vice-diretor: Miguel Tadeu Campos Morata secretário: Alexandre Rigonatti divisão técnica de qualidade e produtividade coordenador: José Carlos Muniz Falcon vice-coordenador: Ricardo Lyra secretário: Daniel Nascimento Gomes divisão técnica de avaliações e perícias coordenador: José Fiker vice-coordenador: Antonio Guilherme Menezes Braga secretária: José Marques divisão técnica de manutenção industrial divisão técnica de metalurgia e materiais departamento de engenharia de atividades industriais diretor: Antonio Maria Claret Reis de Andrade secretário: Alberto Alécio Batista diretoria da revista engenharia diretor: Miguel Lotito Netto secretário: Miracyr Assis Marcato editor da revista: Ricardo Pereira de Mello departamento de engenharia de mobilidade e logística diretor: Ivan Metran Whately vice-diretor: Neuton Sigueki Karasawa divisão de transporte ativo coordenador: Reginaldo Assis de Paiva vice-coordenador: José Ignácio Sequeira de Almeida divisão de logística divisão de transportes metropolitanos coordenador: Ivan Metran Whately divisão de trânsito coordenador: Maria da Penha Pereira Nobre vice-coordenador: Vanderlei Coffani divisão de telecomunicações coordenadora: Flavia Bartkevicius Cruz divisão de instalações elétricas coordenador: Paulo Barreto divisão de engenharia de materiais gerência de programação departamento de engenharia do habitat e infraestrutura diretor: Roberto Kochen vice-diretora: Dione Mari Morita secretário: Habib Georges Jarrouge Neto departamento de engenharia química departamento de engenharia de agrimensura e geomática diretor: Miguel Prieto vice-diretor: Aristeu Zensaburo Nakamura secretário: Osiris Monteiro Blanco vice-presidente de atividades técnicas: MIRIANA PEREIRA MARQUES presidente: CAMIL EID divisão de acústica coordenador: Schaia Akkerman vice-coordenadora: Maria Luiza Rocha Belderrain divisão de planejamento e engenharia econômica coordenador: Alfredo Eugenio Birman vice-coordenador: Eduardo Rottmann secretário: Rodolfo Boaretto Rós divisão de patologias das construções coordenador: Tito Lívio Ferreira Gomide vice-coordenador: Odair dos Santos Vinagreiro secretário: Stella Marys Della Flora divisão de informática coordenador: Pedro Badra divisão de engenharia de incêndio coordenador: Carlos Cotta Rodrigues vice-coordenador: José Félix Drigo divisão de sistemas de informação geográfica coordenador: Aristeu Zensaburo Nakamura divisão de engenharia de sistemas e inovação coordenador: Jairo de Almeida Machado Jr. Vice-Coordenador: Pedro Luiz Scarpim departamento de engenharia de agro-negócios departamento de engenharia de energia e telecomunicações diretor: Aléssio Bento Borelli vice-diretor: Miracyr Assis Marcato departamento de arquitetura WWW.BRASILENGENHARIA.COM ENGENHARIA 625 / 2015 29 TIPOLOGIAS DE INSPEÇÃO PREDIAL auditoria, equivocadamente. Para tanto, importante se conhecer as três variantes de conceitos de inspeção constantes do Dicionário de Termos de Qualidade de au- toria de Paulo Mundim Prazeres, editado pela Atlas em 1996, ou seja: INSPEÇÃO – (a) Comparação de qualquer característica da qualidade de um mate- rial, item, instrumento, processo ou uni- dade de produto ou serviço com uma es- pecificação (grifa-se). (b) Atividades de controle de qualidade do tipo exame, medição ou ensaio que veri- ficam a conformidade de itens, produtos ou serviços com requisitos especificados (grifa-se). (c) Avaliação da qualidade de alguma ca- racterística relacionada a um padrão. O padrão para a característica pode ser uma descrição, um desenho, uma amostra, uma fotografia etc. Sabendo-se que a inspeção predial brasileira, desde seus primórdios, não se enquadra no perfil das auditorias de con- formidade, ou comparação com especi- ficações, pois sempre visou a avaliação técnica geral da qualidade predial – fica claro que o atendimento ou não, a con- formidade ou não, de uma ou várias nor- mas técnicas, não se enquadram no perfil pretendido para a inspeção predial. Fosse assim, bastaria se confrontar as caracterís- ticas prediais do edifício em estudo com as normas técnicas da ABNT, fazendo-se o respectivo check-list das conformidades ou não, e tudo estaria resolvido. Portanto, deve-se adotar o conceito de inspeção como avaliação técnica de quali- dade, item (c) acima, ficando fácil perce- ber que é preciso se partir da estaca zero, renovar o foco, para se produzir verdadei- ra norma técnica de inspeção predial. Tratando-se de avaliação técnica de qualidade, obviamente, não são cabíveis análises de questionários, análises de ris- co, ordens de prioridades, recomendações técnicas e outros acessórios absolutamente alheios às verdadeiras investigações diag- nósticas. Nesse sentido, a Engenharia Diag- nóstica em Edificações bem classifica as fer- ramentas de investigação técnica e facilita o entendimento das outras atividades que podem se somar às inspeções “prediais”, tais como as auditorias, perícias e consultorias, porém esses são procedimentos acessórios. s primeiros estudos de ins- peção predial surgiram no Brasil em 1997, com base na versão americana do “home inspection” e norma de manutenção da ABNT da época – NBR/595 (atual NBR 5674) –, por meio de debates dos colegas envolvidos com as vistorias e perícias em edificações. O desconhecimento prático dessa ferramenta, bem como a variedade de ideias e suges- tões para a criação da primeira norma téc- nica sobre o tema resultou, evidentemente, numa miscelânea técnica-administrativa, sem foco técnico definido, mas, mesmo as- sim, muito útil, pois permitiu a evolução da disciplina no país. A primeira norma de inspeção predial com a lista de verificação inicial, agrega- da de questionário e da classificação das anomalias construtivas, todas com as res- pectivas indicações do grau de risco es- timado, além da ordem de prioridades e recomendações técnicas, também focada no marketing, para atender às principais solicitações dos condomínios. Mais recen- temente essa norma evoluiu para avalia- ção com notas técnicas, como recomenda a atual diretriz do Instituto de Engenharia. Porém, ainda assim, predomina a visão da miscelânea original. E ressalte-se que essa miscelânea técnica-administrativa é mui- to interessante para os condomínios, pois utilizam os laudos não só para conhecer o diagnóstico técnico predial, como também para planejar e recomendar os reparos ne- cessários, além de servir de instrumento para solicitações de serviços de assistência técnica junto às construtoras/incorpora- doras, ou servir de prova pericial contra elas, nas ações judiciais. Evidentemente, inspeção predial dessa natureza não se presta como norma técnica formal, princi- palmente no foro da ABNT, pois essa mis- celânea não pode ser conceituada como uma inspeção técnica de engenharia. CONCEITOS Primeiramente é importante se concei- tuar o termo inspeção, tal qual ferramenta de avaliação técnica, ao invés do antigo conceito de auditoria. Há muita confusão nesse sentido e alguns diplomas atuais de inspeção predial misturam ferramentas de avaliação técnica com ferramentas de Quanto ao termo predial, que bem se relaciona ao termo condominial, o mesmo causa ambiguidade, devido aos aspectos sociológicos, administrativos e jurídicos da vida condominial, além daquele estri- tamente técnico. Seria mais adequada, sob a ótica técnica, a denominação “inspeção em edifício” ou “inspeção edilícia”, pois essa terminologia melhor se enquadra no meio técnico, principalmente no foro da ABNT, devido às reconhecidas normas de manutenção e desempenho em edificações. Porém, a tradição da expressão “inspeção predial” não pode ser desprezada, e pode ser mantida, mas a tradição na mixórdia não, pois essa prejudica a boa técnica. QUALIDADE PREDIAL Entendendo-se que o objetivo prin- cipal da inspeção predial é a avaliação técnica da qualidade com base num pa- drão genérico (a expertise do inspetor), é importante se classificar esse padrão. Tratando-se de avaliação técnica de natureza prática, que requer o exame “in loco” pelo inspetor experiente, é recomendável se adotar o que prega a norma de desempenho da ABNT, NBR 15.575/13, que determina a avaliação por adequação ao uso, através de “in- vestigação sistemática baseada em mé- todos consistentes capazes de produ- zir uma interpretação objetiva sobre o comportamento esperado”. Para facili- tar o entendimento dessa interpretação objetiva sugere-se a classificação do padrão genérico da qualidade em três níveis, consoante recomenda o item 12 das Diretrizes de Inspeção de Manuten- ção Predial do Instituto de Engenharia, como segue: A avaliação da condição de manuten- ção está associada à análise dos serviços coletados, com foco no planejamento, gestão e operação, que deve ser enqua- drada nos seguintes padrões: I - Inferior – qualidade inferior à expecta- tiva mínima; M - Médio – qualidade regula com a ex- pectativa média, usual; S - Superior – qualidade supera a expec- tativa média; Os serviços serão analisados através da documentação técnica pertinente e inspe- cionados “in loco”. TITO LÍVIO FERREIRA GOMIDE*

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Page 1: Tipologias de inspeção predial

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aDIVISÕES TÉCNICAS

WWW.BRASILENGENHARIA.COM28 ENGENHARIA 625 / 2015

divisão de estruturascoordenador: Natan Jacobsohn Levental vice-coordenador: Lúcio Martins Laginha

secretário: Rafael Timerman

divisão de engenharia sanitária e recursos hídricoscoordenadora: Ana Carolina Russo

vice-coordenador: Pedro Guidara Junior

divisão de geotecnia e mecânica dos soloscoordenador: Habib Georges Jarrouge Neto

divisão de segurança no trabalhocoordenador: Jefferson Deodoro Teixeira da Costa

vice-coordenador: Theophilo Darcio Guimarãessecretário: Carlos Alexandre Costa

divisão de geração e transmissãocoordenador: Sergio Anauate

divisão de construção sustentável e meio ambiente

divisão de cadastro urbano e rural coordenador: Pedro Guidara Jr.

divisão de distribuição de energiacoordenador: Carlos Costa

departamento de tecnologia e ciências exatasdiretor: Ricardo Kenzo Motomatsuvice-diretor: Laurindo Martins Junqueira Filhosecretário: Sérgio Franco Rossoni

diretoria de cursosdiretor: Marco Antonio Gulllovice-diretora: Suzana Badra

divisão téc. de gerenciamento de empreendimentoscoordenador: Gerson Amaral Françosovice-coordenador: Fabiano Sanninosecretário: Túlio Rossetti Fernandes Miranda

departamento de engenharia de produçãodiretor: Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto

vice-diretor: Miguel Tadeu Campos Moratasecretário: Alexandre Rigonatti

divisão técnica de qualidade e produtividadecoordenador: José Carlos Muniz Falconvice-coordenador: Ricardo Lyra secretário: Daniel Nascimento Gomes

divisão técnica de avaliações e períciascoordenador: José Fikervice-coordenador: Antonio Guilherme Menezes Braga secretária: José Marques

divisão técnica de manutenção industrial

divisão técnica de metalurgia e materiais

departamento de engenharia de atividades industriaisdiretor: Antonio Maria Claret Reis de Andrade

secretário: Alberto Alécio Batista

diretoria da revista engenhariadiretor: Miguel Lotito Netto

secretário: Miracyr Assis Marcatoeditor da revista: Ricardo Pereira de Mello

departamento de engenharia de mobilidade e logísticadiretor: Ivan Metran Whately vice-diretor: Neuton Sigueki Karasawa

divisão de transporte ativocoordenador: Reginaldo Assis de Paiva

vice-coordenador: José Ignácio Sequeira de Almeida

divisão de logística

divisão de transportes metropolitanoscoordenador: Ivan Metran Whately

divisão de trânsitocoordenador: Maria da Penha Pereira Nobre

vice-coordenador: Vanderlei Coffani

divisão de telecomunicaçõescoordenadora: Flavia Bartkevicius Cruz

divisão de instalações elétricascoordenador: Paulo Barreto

divisão de engenharia de materiais

gerência de programação departamento de engenharia do habitat e infraestruturadiretor: Roberto Kochenvice-diretora: Dione Mari Moritasecretário: Habib Georges Jarrouge Neto

departamento de engenharia química

departamento de engenharia de agrimensura e geomática diretor: Miguel Prietovice-diretor: Aristeu Zensaburo Nakamura secretário: Osiris Monteiro Blanco

vice-presidente de atividades técnicas: MIRIANA PEREIRA MARQUES

presidente: CAMIL EID

divisão de acústicacoordenador: Schaia Akkerman

vice-coordenadora: Maria Luiza Rocha Belderrain

divisão de planejamento e engenharia econômicacoordenador: Alfredo Eugenio Birmanvice-coordenador: Eduardo Rottmannsecretário: Rodolfo Boaretto Rós

divisão de patologias das construçõescoordenador: Tito Lívio Ferreira Gomidevice-coordenador: Odair dos Santos Vinagreirosecretário: Stella Marys Della Flora

divisão de informáticacoordenador: Pedro Badra

divisão de engenharia de incêndiocoordenador: Carlos Cotta Rodriguesvice-coordenador: José Félix Drigo

divisão de sistemas de informação geográficacoordenador: Aristeu Zensaburo Nakamura

divisão de engenharia de sistemas e inovaçãocoordenador: Jairo de Almeida Machado Jr.

Vice-Coordenador: Pedro Luiz Scarpim

departamento de engenharia de agro-negócios

departamento de engenharia de energia e telecomunicaçõesdiretor: Aléssio Bento Borelli

vice-diretor: Miracyr Assis Marcato

departamento de arquitetura

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TIPOLOGIAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

auditoria, equivocadamente. Para tanto, importante se conhecer as três variantes de conceitos de inspeção constantes do Dicionário de Termos de Qualidade de au-toria de Paulo Mundim Prazeres, editado pela Atlas em 1996, ou seja:INSPEÇÃO – (a) Comparação de qualquer característica da qualidade de um mate-rial, item, instrumento, processo ou uni-dade de produto ou serviço com uma es-pecificação (grifa-se).(b) Atividades de controle de qualidade do tipo exame, medição ou ensaio que veri-ficam a conformidade de itens, produtos ou serviços com requisitos especificados (grifa-se).(c) Avaliação da qualidade de alguma ca-racterística relacionada a um padrão. O padrão para a característica pode ser uma descrição, um desenho, uma amostra, uma fotografia etc.

Sabendo-se que a inspeção predial brasileira, desde seus primórdios, não se enquadra no perfil das auditorias de con-formidade, ou comparação com especi-ficações, pois sempre visou a avaliação técnica geral da qualidade predial – fica claro que o atendimento ou não, a con-formidade ou não, de uma ou várias nor-mas técnicas, não se enquadram no perfil pretendido para a inspeção predial. Fosse assim, bastaria se confrontar as caracterís-ticas prediais do edifício em estudo com as normas técnicas da ABNT, fazendo-se o respectivo check-list das conformidades ou não, e tudo estaria resolvido.

Portanto, deve-se adotar o conceito de inspeção como avaliação técnica de quali-dade, item (c) acima, ficando fácil perce-ber que é preciso se partir da estaca zero, renovar o foco, para se produzir verdadei-ra norma técnica de inspeção predial.

Tratando-se de avaliação técnica de qualidade, obviamente, não são cabíveis análises de questionários, análises de ris-co, ordens de prioridades, recomendações técnicas e outros acessórios absolutamente alheios às verdadeiras investigações diag-nósticas. Nesse sentido, a Engenharia Diag-nóstica em Edificações bem classifica as fer-ramentas de investigação técnica e facilita o entendimento das outras atividades que podem se somar às inspeções “prediais”, tais como as auditorias, perícias e consultorias, porém esses são procedimentos acessórios.

s primeiros estudos de ins-peção predial surgiram no Brasil em 1997, com base na versão americana do “home inspection” e norma de manutenção da ABNT

da época – NBR/595 (atual NBR 5674) –, por meio de debates dos colegas envolvidos com as vistorias e perícias em edificações. O desconhecimento prático dessa ferramenta, bem como a variedade de ideias e suges-tões para a criação da primeira norma téc-nica sobre o tema resultou, evidentemente, numa miscelânea técnica-administrativa, sem foco técnico definido, mas, mesmo as-sim, muito útil, pois permitiu a evolução da disciplina no país.

A primeira norma de inspeção predial com a lista de verificação inicial, agrega-da de questionário e da classificação das anomalias construtivas, todas com as res-pectivas indicações do grau de risco es-timado, além da ordem de prioridades e recomendações técnicas, também focada no marketing, para atender às principais solicitações dos condomínios. Mais recen-temente essa norma evoluiu para avalia-ção com notas técnicas, como recomenda a atual diretriz do Instituto de Engenharia. Porém, ainda assim, predomina a visão da miscelânea original. E ressalte-se que essa miscelânea técnica-administrativa é mui-to interessante para os condomínios, pois utilizam os laudos não só para conhecer o diagnóstico técnico predial, como também para planejar e recomendar os reparos ne-cessários, além de servir de instrumento para solicitações de serviços de assistência técnica junto às construtoras/incorpora-doras, ou servir de prova pericial contra elas, nas ações judiciais. Evidentemente, inspeção predial dessa natureza não se presta como norma técnica formal, princi-palmente no foro da ABNT, pois essa mis-celânea não pode ser conceituada como uma inspeção técnica de engenharia.

CONCEITOSPrimeiramente é importante se concei-

tuar o termo inspeção, tal qual ferramenta de avaliação técnica, ao invés do antigo conceito de auditoria. Há muita confusão nesse sentido e alguns diplomas atuais de inspeção predial misturam ferramentas de avaliação técnica com ferramentas de

Quanto ao termo predial, que bem se relaciona ao termo condominial, o mesmo causa ambiguidade, devido aos aspectos sociológicos, administrativos e jurídicos da vida condominial, além daquele estri-tamente técnico. Seria mais adequada, sob a ótica técnica, a denominação “inspeção em edifício” ou “inspeção edilícia”, pois essa terminologia melhor se enquadra no meio técnico, principalmente no foro da ABNT, devido às reconhecidas normas de manutenção e desempenho em edificações. Porém, a tradição da expressão “inspeção predial” não pode ser desprezada, e pode ser mantida, mas a tradição na mixórdia não, pois essa prejudica a boa técnica.

QUALIDADE PREDIALEntendendo-se que o objetivo prin-

cipal da inspeção predial é a avaliação técnica da qualidade com base num pa-drão genérico (a expertise do inspetor), é importante se classif icar esse padrão. Tratando-se de avaliação técnica de natureza prática, que requer o exame “in loco” pelo inspetor experiente, é recomendável se adotar o que prega a norma de desempenho da ABNT, NBR 15.575/13, que determina a avaliação por adequação ao uso, através de “in-vestigação sistemática baseada em mé-todos consistentes capazes de produ-zir uma interpretação objetiva sobre o comportamento esperado”. Para facili-tar o entendimento dessa interpretação objetiva sugere-se a classif icação do padrão genérico da qualidade em três níveis, consoante recomenda o item 12 das Diretrizes de Inspeção de Manuten-ção Predial do Instituto de Engenharia, como segue:

A avaliação da condição de manuten-ção está associada à análise dos serviços coletados, com foco no planejamento, gestão e operação, que deve ser enqua-drada nos seguintes padrões:I - Inferior – qualidade inferior à expecta-tiva mínima;M - Médio – qualidade regula com a ex-pectativa média, usual;S - Superior – qualidade supera a expec-tativa média;

Os serviços serão analisados através da documentação técnica pertinente e inspe-cionados “in loco”.

TITO LÍVIO FERREIRA GOMIDE*

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TRIDIMENSIONALIDADEA qualidade predial, por óbvio, não visa

apenas a habitabilidade com desempenho, pois a vida moderna exige cuidados com a sustentabilidade e responsabilidade social. Sabendo-se que 30% das emissões de car-bono se originam da construção civil, bem como é sabido que aproximadamente 5% da população requer alguma necessidade especial, fácil perceber a importância da sustentabilidade e responsabilidade social no meio predial.

A inspeção predial moderna, portanto, não pode se eximir dessas vertentes (ha-bitabilidade com desempenho, sustenta-bilidade e responsabilidade social), sob o risco de anacronismo (figura 1).

A avaliação técnica da qualidade, portanto, objetivada pela inspeção “pre-

dial”, passa por diversas fases (PPEEU), desde a concepção inicial da edificação, seu pro-jeto, sua construção, sua ga-rantia e seu uso. Nas fases da concepção, projeto e constru-ção essas avaliações técnicas estão recomendadas através da norma de discriminação de serviços para a construção de edifícios – NBR 12.722 e norma de desempenho – NBR 15.575, ambas da ABNT. Na fase pós-obra a inspeção pre-dial entra em nova fase, pois o uso e degradação exigem a manutenção, impondo novo foco técnico (figura 2).

TIPOLOGIAS DE INSPEÇÃO“PREDIAL”

Segundo Al Gore, os es-tudiosos da genética huma-na entendem que os fatores ambientais e de estilo de vida contribuem com cerca de três quartos do processo de enve-

lhecimento, restando à genética, portanto, uma contribuição modesta de apenas 25%.

No caso predial também há essa du-plicidade, mas com percentuais invertidos, pois a genética predial, s.m.j., deve ter percentual de uns 75%, sabendo-se que a qualidade construtiva é fundamental no desempenho e vida útil da edificação. Esse raciocínio é importante para entendermos que as inspeções prediais devem seguir o modelo do check-up médico, separando os fatores intrínsecos daqueles extrínsecos.

Portanto, é recomendável se adotar duas tipologias nas inspeções “prediais”, ou seja, a inspeção da construção predial (intrínseca) e a inspeção da manutenção predial (extrínseca).

A inspeção intrínseca, ou da constru-ção predial, deve ser realizada em todos os

sistemas construtivos, equipa-mentos e instalações, logo após a conclusão da obra e no de-correr da vida útil, sugerindo-se periodicidade de dez anos, para bem analisar o comporta-mento do desempenho ao lon-go do tempo.

Quanto à inspeção extrín-seca (manutenção, uso e de-gradação), a mesma deve ser rotineira na fase do pós-obra, visando o bom uso e a preser-vação da vida útil projetada para a edificação, recomendan-

do-se periodicidade anual entre elas.Com essas duas inspeções edilícias, in-

trínseca e extrínseca, surgem os diagnósti-cos de qualidade necessários para os bons cuidados técnicos visando bom desempe-nho e prolongada vida útil (figura 3).

INSPEÇÃO INTRÍNSECAA inspeção intrínseca ou da constru-

ção predial pode ser segmentada, através dos diversos sistemas construtivos, insta-lações e equipamentos, tais como:- fundações (estacas, blocos, muros de ar-rimo, paredes diafragma etc.);- estrutura (pilares, vigas, lajes, marqui-ses, empenas, apoios, consoles etc.);- fechamentos (paredes de alvenaria, dry wall, divisórias etc.);- esquadrias (portas, janelas, portões, gra-des, corrimãos, escadas marinheiro etc.);- revestimentos (pisos, paredes, tetos, es-quadrias etc.);- fachadas (painéis, jardineiras, juntas, ve-dações etc.);- coberturas (mantas, proteções mecâni-cas, rufos, pingadeiras etc.);- impermeabilizações ( jardins, varandas, térreo, cobertura etc.);- hidráulica e esgoto (tubulações, regis-tros, ralos, caixas de passagem e gordura, torneiras, drenagens, reservatórios, barri-letes, válvulas de pressão, bombas etc.);- elétrica (poste de entrada, sala dos me-didores, quadros, conduites, tomadas, pontos de luz, luzes de emergência, luz de obstáculo, minuterias etc.);- ventilação e ar-condicionado (exaustão, fan-coils, bombas, shillers, filtros etc.);- proteção contra incêndio (extintores, SPDA, hidrantes, sprinklers, bombas de incêndio, quadros de controle de sprinklers, sinalização de escadarias e demais áreas comuns);- elevadores (casa de máquinas, cabinas, portas e sinalização);- telefonia (poste de entrada, quadro geral - DG, quadros de passagem, conduites e pontos de telefone);- acessibilidade (equipamentos, trajetórias e sinalizações visuais, táteis e sonoras).

Essa inspeção construtiva dos siste-mas deve enfocar a habitabilidade com desempenho, a sustentabilidade e a res-ponsabilidade social e ser realizada logo após a conclusão da obra, no decorrer e final da garantia legal, quando encerrados os serviços de assistência técnica que cor-rigem eventuais problemas de qualidade.

No decorrer da vida útil, também são recomendadas outras inspeções da cons-trução, devido ao uso e degradação na-tural que podem afetar o desempenho e

Figura 1

Figura 2

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a vida útil, mas essas com periodicidade de aproximadamente dez anos entre elas.

A prática desse tipo de inspeção da construção revela que o ideal é uma equi-pe multidisciplinar com especialistas dos principais sistemas e equipamentos.

INSPEÇÃO EXTRÍNSECAQuanto à inspeção extrínseca ou de ma-

nutenção e uso predial, a mesma deve focar a gestão, planejamento e operação da ma-nutenção, e a degradação gerada pelo uso e meio ambiente. Essas vertentes estão bem caracterizadas nos itens das normas de ma-nutenção e desempenho da ABNT.

Dessa forma, é evidente que a inspe-ção da manutenção e uso predial deve ser o principal foco normativo da atualidade, principalmente aquele da ABNT. O Ins-tituto de Engenharia saiu na frente e já elaborou e publicou suas Diretrizes Téc-nicas de Manutenção e Uso Predial, aten-dendo as doutrinas técnicas, os princípios da Engenharia Diagnóstica e, principal-mente, cobrindo a enorme lacuna técnica que existia para esse tipo fundamental de inspeção de engenharia.

A inspeção da manutenção requer a análise da gestão, planejamento e ope-ração. Quanto ao uso, deve-se avaliar a adequação, a intensidade e a produtivida-de. As influências das condições do meio ambiente, com as variações climáticas e particularidades do solo, ar e água, além dos fatores e agentes biológicos, devem ser analisados para se determinar a de-gradação. Os danos extrínsecos, devido às

eventuais falhas de manutenção, irregularidades de uso e degra-dação precoce interferem na vida útil projetada e devem ser devidamente diagnosticados.

CONCLUSÃOA miscelânea técnica da ins-

peção predial original, mistu-rando técnicas intrínsecas e ex-trínsecas (sistemas construtivos e manutenção) com objetivos diversos (anomalias e riscos), além de outras finalidades (prio-ridades, recomendações etc.), evidentemente, não se constitui de norma técnica, mas de “ins-peção” condominial.

Quanto à questão da segu-rança predial, por óbvio, a mes-ma estará resguardada pela boa construção e boa manutenção, o que será determinado nas inspeções intrínsecas e extrín-secas, além disso, a segurança deve ser fiscalizada pelo poder público, através das legislações e instruções técnicas do Corpo de Bombeiros.

Afinal, passados mais de 16 anos dos pri-meiros estudos de inspeção predial no Brasil, não é admissível que a tradicional miscelâ-nea predial predomine, ainda mais no res-peitável foro técnico da ABNT. Que venha a terceira geração de inspeção predial, sem mixórdias, e nas duas tipologias técnicas que interessam: intrínseca (construção) e extrín-

Figura 3

seca (manutenção, uso e degradação), pois esses são os verdadeiros diagnósticos técni-cos, sem miscelâneas.

* Tito Lívio Ferreira Gomide é engenheiro civil, perito de engenharia diagnóstica em edificações do Gabinete de Perícias Gomide, coordenador da Divisão Técnica de Pato-logias das Construções do Instituto de EngenhariaE-mail: [email protected]

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