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CENTRO DE PÓS-GRADUAÇÃO CPGPós-Graduação Lato sensu em Direito Civil e

Processo Civil

“Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie”

SEQUÊNCIA DE CONFECÇÃO DE UM CONTRATO PRELIMINAR

WILSON DE JESUS MACHADO MIRANDAAdvogado OAB/MS 8.660 – Prof. Mestre

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SEQUENCIA DE CONFECÇÃO DE UM CONTRATO PRELIMINAR

WILSON DE JESUS MACHADO MIRANDA¹

SUMÁRIO:

1. Título2. Preâmbulo, cabeçalho ou introdução3. Dados das partes que estão contratando4. Dados sobre o bem 5. Dados sobre o preço6. Do arrependimento7. Documentação a ser apresentada ou que deve acompanhar o contrato8. Especificação de como e quando se dará a imissão na posse do bem em questão9. Da posse e escritura10. Quando será passada a escritura definitiva11. Das despesas contratuais12. Da especificação da multa moratória13. Texto sobre a rescisão contratual14. Da previsão do valor da multa em caso de rescisão15. Cláusula que trata da indenização das benfeitorias porventura existentes16. Disposições gerais17. Eleição do foro para dirimir dúvidas sobre o contrato18. Local e data19. Assinaturas20. Interveniente (se porventura houver) – corretor, empresário etc.21. Testemunhas 22. Relação dos anexos a serem acostados ao contrato

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1. Título

INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL

- pode ser também: Promessa, Contrato Preliminar, Contrato Particular, Pacto de Conthraendo etc.. O que importa é que se deixe bem claro que é um contrato preliminar que dará ensejo, no futuro, ao contrato definitivo.

- Alguns colocam “...DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ...” . Não vejo problema algum.

2. Preâmbulo, cabeçalho ou introdução- Existem de todos os tipos e para todos os gostos:Exemplos:

Por este instrumento particular de promessa (compromisso) ...; os abaixo assinados ...; as partes abaixo designadas ... etc.

- Pode-se, também, primeiro qualificar as partes e colocar este preâmbulo depois, sem problema.

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3. Dados das partes que estão contratando- É usado para se fazer a completa qualificação das partes envolvidas no contrato: o(s) comprador(es) e o(s) vendedor(es). - Geralmente se coloca um título para destacar, mas não há necessidade.- As partes são denominadas: Compromitente (ou Promitente)-Vendedor e Compromissário (ou Promissário)-Comprador, dependendo se no título se colocou “Compromisso” ou “Promessa”. Pode ser em letra maiúscula ou minúscula.- O COMPROMITENTE (ou PROMITENTE)-VENDEDOR, que é aquele que vende o bem, deve ser o primeiro a ser qualificado e o COMPROMISSÁRIO (ou PROMISSÁRIO)-COMPRADOR, que é quem compra o bem, deve ser qualificado em seguida.- Se houver um interveniente (um corretor ou empresa corretora, por exemplo) deve ser indicado também. Antes ou depois das partes, tanto faz. Isso será importante no caso de ter que acioná-lo como responsável solidário por qualquer problema existente no contrato.

- Devem ser preenchidos todos os campos citados abaixo, obedecendo-se a sequência lógica de apresentação: - Não esqueça que, na hipótese de serem casados, dependem, o vendedor e/ou o comprador, da autorização do(s) cônjuge(s) para a realização do contrato, a menos que a união tenha se dado sob o regime de separação absoluta de bens.

COMPROMITENTE(S)-VENDEDOR(ES):01 - nome civil por extenso02 - nacionalidade03 - estado civil04 - profissão05 – número do CPF06 - documento de identidade, número e órgão expedidor.07- endereço residencial (nº, complemento, bairro, CEP, Cidade e Estado).08- endereço profissional (nº, complemento, bairro, CEP, Cidade e Estado).

- é bom colocar: ambos capazes; doravante designados simplesmente como “COMPROMITENTES–VENDEDORES”; e

COMPROMISSÁRIO(S)-COMPRADOR(ES)):01 - nome civil por extenso 02 - nacionalidade03 - estado civil04 - profissão05 - CPF06 - documento de identidade, número e órgão expedidor.07 - endereço residencial (nº, complemento, bairro, CEP, Cidade e Estado)08- endereço profissional (nº, complemento, bairro, CEP, Cidade e Estado).

- Para comprar não precisa de outorga. Só para vender. Mas, é bom colocar.

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- é bom colocar: ambos capazes; doravante designados simplesmente como “COMPROMISSÁRIOS-COMPRADORES”.

Tem entre si, seus herdeiros e sucessores, a qualquer título, justo e

contratado o quanto se segue.

4. Dados sobre o bem

- É interessante, a partir daqui, apontar os itens do contrato via cláusula por cláusula para ficar tudo ordenado e bem apresentado.

CLÁUSULA 1ª. O COMPROMITENTE-VENDEDOR é legítimo possuidor do imóvel localizado no Município de São Paulo, Estado de São Paulo, doravante designado “IMÓVEL”, a seguir descrito e caracterizado:

Ou

Pelo presente instrumento de compromisso de compra e venda, contratam a venda e compra de um terreno sito na S.Q.S. 003, bloco C, com a área de 2000 m2, medindo 20 metros de frente, por 100 metros da frente aos fundos, constante do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF,matrícula  000,  livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravame.

IMPORTANTE! Não esqueça que, em matéria legislacional e contratual os números ordinais (1º, 2º etc.) só vão até o 9º. A partir daí, se colocam os números cardinais (10, 11 etc.). - Pode-se colocar um título também, se assim o desejar.

DO OBJETO DA COMPRA E VENDA (DO IMÓVEL etc.)

Cláusula Primeira

É objeto da presente Promessa de Compra e Venda o imóvel constituído pelo apartamento 000, do bloco D, da S.Q.S. 300, matrícula de nº 000000, constante do Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF, livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravame.

- Esta cláusula é essencial a este tipo de contrato na qual o objeto, o bem a ser negociado, é determinado e detalhadamente especificado com todas as características possíveis para individualizá-lo.

- Em seguida se redigem os dados do contrato. A forma é livre, desde que se respeitem os ditames da legislação.

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5. Dados sobre o preço

- Aqui se determina o valor que deve ser pago pelo objeto do contrato e a forma de pagamento, se a vista ou a prazo, e neste caso, a quantidade de parcelas, especificando o momento do pagamento etc.- Pode-se colocar também uma cláusula prevendo o que será cobrado em caso de atraso. - Se quiser pode colocar uma cláusula que possibilite a rescisão do contrato na hipótese de atraso no pagamento de tantas parcelas ou por culpa do compromitente em cumprir alguma cláusula contratual.

Cláusula Segunda

Pela compra e venda prometida, os COMPROMISSÁRIOS-COMPRADORES pagarão aos COMPROMITENTES-VENDEDORES a importância total de R$100.000,00 (cem mil reais) da seguinte forma e condições:

1. R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) em moeda corrente, pagos neste ato valendo o presente contrato como recibo.2. R$ 30.000,00 (trinta mil reais), que deverão ser pagos até o dia 30 (trinta) do mês de outubro de 2020. Este valor será fixo e não estará sujeito a juros compensatórios.3. R$ 30.000,00 (trinta), que deverão ser pagos, em 03 (três) prestações mensais, sucessivas, vencendo a primeira no dia 30 (trinta) de novembro de 2020, acrescidos de juros de 1%, ao mês, e correção monetária pelo índice de 0,5% da TR (taxa referencial), sendo facultado aos COMPROMISSÁRIOS-COMPRADORES proceder amortizações dentro deste prazo.

6. Do arrependimento

- Cláusula especial, na qual os contratantes se despojam ou não de seu direito de arrependimento, ou seja, de desistir da possibilidade de concluir o contrato a que haviam se obrigado.- Também pode determinar aos COMPROMITENTES-VENDEDORES a responsabilidade pela evicção, qual seja a perda que estes possam vir a sofrer pelo fato de serem desapossados do bem que se encontrava em sua posse mas que a um terceiro pertencia.

Cláusula 3ª

A presente promessa de compra e venda é pactuada com expressa renúncia dearrependimento, obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, e responderão os COMPROMITENTES-VENDEDORES pela evicção de direitos.

Ou

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Cláusula 3ª

A presente promessa de compra e venda é pactuada com cláusula do direito de arrependimento seja por quaisquer das partes, devendo o ensejador pagar à parte inocente a multa prevista na cláusula ... Responderão, ainda, os COMPROMITENTES-VENDEDORES, pela evicção de direitos porventura existentes.

7. Documentação a ser apresentada ou que deve acompanhar o contrato

- Discriminar qual a documentação que deverá ser apresentada para realização do negócio. No tocante às partes sugere-se:

- Cópia autenticada do RG e CPF ;- Cópia autenticada do formal de partilha dos seus bens;- Certidões negativas dos distribuidores cíveis da Comarca desta Capital abrangendo o período de 10 (dez) anos, inclusive ações cíveis, de família, executivos fiscais, com prazo inferior a 30 (trinta) dias ;- Certidões negativas dos Cartórios de Protesto da Capital no período de 5 (cinco) anos, com prazo inferior a 30 (trinta) dias;- Certidão negativa do distribuidor da Justiça Federal, em São Paulo, no período de 10 (dez) anos, com prazo inferior a 30 (trinta) dias;- Certidão negativa da Justiça do Trabalho;- Certidão conjunta negativa de Tributos Federais e Dívida Ativa da União. E mais outros julgados úteis.

- Não esquecer que além dos documentos pessoais devem ser apresentados, também, os documentos relativos ao imóvel: impostos (principalmente o IPTU), contas de água, luz etc. quitadas, declaração do síndico do condomínio (se for o caso) com prazo inferior a 30 (trinta) dias, com firma reconhecida, de que não existe débito etc.

8. Especificação de como e quando se dará a imissão na posse do bem em questão

- Cláusula que determina como e o momento em que os PROMISSÁRIOS-COMPRADORES podem ocupar o imóvel.- Este prazo é importantíssimo para as acomodações das partes no tocante a deveres e direitos existentes, ligações de água, luz etc., sujeitando o inadimplente até mesmo à responsabilidade civil, com perdas e danos.- Informar o estado em que se encontra o bem, se livre e desimpedido de pessoas e coisas etc.- Indicar em que data se dará o efetivo pagamento do saldo do preço, se através de cheques administrativos, depósito em conta-corrente, transferência eletrônica de valores etc.

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Cláusula 4ª

Parágrafo 1º. A imissão na posse dar-se-á no dia ..., quando os COMPROMITENTES-VENDEDORES se comprometem a entregar o bem objeto do contrato livre e desimpedido.

Ou

Parágrafo 1º. Os PROMISSÁRIOS-COMPRADORES ficam autorizados a ocupar o imóvel a partir desta data, mas somente serão imitidos na posse definitiva do imóvel a partir da data do pagamento integral da ...

Parágrafo 2º. O bem encontra-se locado para ..., com contrato estipulado até o dia ..., com pagamento mensal até o dia ....

Parágrafo 3º. Acordam as partes que, nesta data, será feito o pagamento da entrada prevista na cláusula ..., ficando o restante a ser pago ...

Etc.

9. Da posse e escritura

- Cláusula que elucida que só adquirem a propriedade após a quitação integral da compra e a conseqüente outorga da escritura pelos vendedores.

Cláusula 5ª

Os PROMISSÁRIOS-COMPRADORES ficam autorizados a ocupar o imóvel a partir desta data, mas somente serão imitidos na posse definitiva do imóvel a partir da data do pagamento integral da Compra e Venda e seus consectários, oportunidade em que os PROMITENTES-VENDEDORES outorgarão a competente escritura e darão quitação total pela compra e venda ora pactuada.

10. Quando será passada a escritura definitiva

- Cláusula que determina o momento em que se dará a outorga da escritura pelos COMPROMITENTES-VENDEDORES.- Importante frisar bem quem será o responsável pelas despesas com a atualização das certidões e demais documentos.- Colocar bem claro quem assume o pagamento dos tributos e despesas relativos ao Imóvel, e a partir de que data, eximindo a outra parte..- Indicar qualquer ressalva eventual de cobrança relativas a períodos anteriores à imissão na posse, ainda que lançadas posteriormente, e de quem será a responsabilidade.

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Cláusula Sexta

Os COMPROMITENTES-VENDEDORES outorgarão a competente escritura e darão quitação total pela compra e venda ora pactuada quando do pagamento ...

11. Das despesas contratuais

- Cláusula destinada a estabelecer as responsabilidades assumidas pelos Compromissários-compradores quando firmam o contrato.

DAS DESPESAS

Cláusula Quinta

Serão suportadas pelos COMPROMISSÁRIOS-COMPRADORES, a partir desta data, as despesas de condomínio, luz, impostos, seguros etc., relativamente ao imóvel objeto desta Promessa de Compra e Venda, bem como as despesas futuras com a escritura e registro.

12. Da especificação da multa moratória

- Trata-se da estipulação de multa e juros de mora impostos aos Compromis-sários-compradores na hipótese de inadimplência (descumprimento do contrato ou de qualquer de suas condições).

DA MULTA DE MORA

Cláusula Sexta

O atraso nos pagamentos da parcelas restantes implicará na multa moratória de 10% (dez por cento), mais juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês incidentes sobre o débito devidamente corrigido.

13. Texto sobre a rescisão contratual

- Cláusula que estabelece a possibilidade do contrato se desfazer pela não quitação integral do preço avençado no prazo previsto, e as condições a que o comprador se sujeita na ocorrência desta hipótese.

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DA RESCISÃO

Cláusula 9ª

Na hipótese do imóvel não ser integralmente quitado dentro do prazo previsto, e depois de considerada uma tolerância de 30 (trinta) dias, poderão os COMPROMITENTES-VENDEDORES dar por rescindido o presente contrato, proceder a venda do imóvel a terceiros e, depois de deduzir o valor da multa e consectários da rescisão, restituir o saldo que houver para os COMPROMISSÁRIOS- COMPRADORES.

14. Da previsão do valor da multa em caso de rescisão

- Cláusula que estabelece a forma de apuração de débito e crédito dos contratantes na hipótese de rescisão do negócio.

DA MULTA DE RESCISÃO

Cláusula dez (ou 10)

O não cumprimento de quaisquer das cláusulas pactuadas que ensejar o desfazimento do presente negócio implica na multa igual a 20% (vinte por cento) sobre o valor total da transação, a ser pago pela parte infratora à parte inocente, devidamente corrigidos a partir da assinatura deste instrumento, sem prejuízo das perdas e danos a apurar-se em procedimento próprio.

15. Cláusula que trata da indenização das benfeitorias porventura existentes

- Os melhoramentos promovidos no imóvel seguem as regras previstas na legislação civil.

DAS BENFEITORIAS

Cláusula 11

As benfeitorias eventualmente realizadas pelos COMPROMISSÁRIOS-COMPRADORES até a efetiva quitação do imóvel serão incorporadas ao imóvel, não gerando qualquer direito de indenização ou retenção na hipótese de rescisão do presente contrato.

16. Disposições gerais

- Aqui deve-se colocar todos os itens não abordados nas cláusulas anteriores que sejam relevantes para o cumprimento contratual, tais como: multa em caso de atraso, em caso de não entrega, de lavratura da escritura etc.

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- Não esquecer a indicação de providências a serem tomadas em caso de rescisão contratual seja por inadimplemento, impossibilidade jurídica, evicção etc.

17. Eleição do foro para dirimir dúvidas sobre o contrato

- Trata-se de cláusula em que se determina o foro em que deverão ser propostas as ações destinadas a dar solução às eventuais controvérsias do contrato. A princípio, em caso de bens imóveis, é a situação onde o mesmo se encontra.

Cláusula 12

Para dirimir eventuais dúvidas sobre a interpretação das cláusulas pactuadas, nomeiam os contratantes o foro da comarca de ...

18. Local e data

- É o desfecho do contrato, a conclusão que ratifica a vontade das partes em contrair as obrigações estabelecidas, define o número de vias do contrato e estabelece a exigência das testemunhas para que o instrumento se perfaça.

E, por estarem justos e contratados, assinam, os COMPROMISSÁRIOS-COMPRADORES e COMPROMITENTES-VENDEDORES, o presente instru-mento em 03 (três) vias de igual teor, juntamente com 02 (duas) testemunhas idôneas abaixo nomeadas, as quais a tudo assistiram. 

Campo Grande, MS, ____ de_______ de ____ . (Local, data e ano).

19. Assinaturas

- É de bom alvitre colocar um traço e indicar a parte que está assinando.

- No local onde irão constar as assinaturas dos COMPROMISSÁRIOS-COMPRADORES e COMPROMITENTES-VENDEDORES não há necessidade de colocar CPF, nº de RG, ou seja lá o que for, pois, tudo já consta do contrato.

_____________________________ _______________________________COMPROMISSÁRIO-COMPRADOR COMPROMISSÁRIA-COMPRADORA

___________________________ _____________________________COMPROMITENTE-VENDEDOR COMPROMITENTE-VENDEDORA

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20. Interveniente (se porventura houver) – corretor, empresário etc.

- Aqui sim há necessidade de colocar CPF e nº de RG, pois, não constam ainda do contrato.

________________________________________ JOSÉ CARLOS DA ROCHA – CORRETORIdt. ............................... CPF ...........................Representante da SOCONTRATOS CORRETORES Ltda.

21. Testemunhas

- apesar de constar no CC que não há necessidade, é de bom alvitre colocar para evitar complicações, no futuro, pois, ainda há previsão na legislação processual.- Aqui sim há necessidade de colocar CPF e nº de RG, pois, não constam ainda do contrato.

_________________________________ FULANO DE TAL – 1ª TESTEMUNHAIdt. ............................... CPF ...........................

___________________________________ BELTRANO DE TAL – 2ª TESTEMUNHAIdt. ............................... CPF ...........................

22. Relação dos anexos a serem acostados ao contrato

- Colocar, por último, a relação dos anexos que deverão acompanhar o contrato.

- ANEXOS:

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1. É oficial de Artilharia da reserva remunerada do Exército Brasileiro (Tenente-Coronel), formado pela Escola Preparatória de Cadetes do Exército (Campinas/SP, 1977) e pela Academia Militar das Agulhas Negras (Resende/RJ, 1981). Cursou a Escola de Comunicações do Exército-EsCom (Pós-graduação nível especialização) no Rio de Janeiro, em 1984. Tem Graduação de Bacharel em Ciências Jurídicas pela Universidade Católica Dom Bosco (Campo Grande/MS, 1996); Pós-graduação em Direito do Estado pela Universidade Estácio de Sá (Rio de Janeiro/RJ, 1997); Pós-graduação em Didática e Metodologia do Ensino à Distância pela Universidade ANHANGUERA-UNIDERP (Campo Grande/MS, 2011), Mestrado em Aplicações Militares pelo Ministério do Exército (EsAO/RJ, 1991) e Mestrado em Produção e Gestão Agroindustrial pela Universidade ANHANGUERA-UNIDERP (Campo Grande/MS, 2008). Foi o 1º colocado no 57º Exame para a Ordem dos Advogados do Brasil (Seccional de Mato Grosso do Sul), com a nota 10,0 na 2ª fase (Direito Civil e Direito Processual Civil) e cursou o MBA de Economia e Política Internacional na Universidade Independente de Lisboa/Portugal (2002). É ex-professor dos cursos presenciais de Graduação e Pós-Graduação em Direito e do Centro de Ensino à Distância. Ex-professor e preceptor do PRAJUR. Ex -coordenador-adjunto do Curso de Tecnologia em Gestão de Recursos Humanos e do Curso de Logística do Centro de Ensino à Distância da Universidade ANHANGUERA-UNIDERP. Foi orientador dos cursos de Pós-graduação à distância do Curso LFG por mais de 5 anos. Atualmente é pesquisador e professor da Pós-graduação da Universidade ANHANGUERA-UNIDERP.