xiv simgeo simpósio de geografia da udesc -...

Universidade do Estado de Santa Catarina (UDESC) Florianópolis, Santa Catarina

XIV SIMGeo Simpósio de Geografia da UDESC

2º SEMINÁRIO NACIONAL DE PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO

ÁREA TEMÁTICA: PLANEJAMENTO TERRITORIAL, PLANEJAMENTO LOCAL E REGIONAL

PLANO DIRETOR MUNICIPAL DE SÃO SEBASTIÃO DO PARAÍSO - MG: análise e proposições.

Mariana Natali Amaral 1 Sara Silva e Silva 2

Resumo

O Plano Diretor Municipal (PDM) é um importante instrumento de planejamento urbano para o desenvolvimento territorial, contudo sua eficiência depende da sincronia entre a realidade local e as diretrizes do PDM. Assim, discute-se o planejamento urbano de São Sebastião Paraíso- MG, com base na análise do PDM, buscando compreender quais os aspectos discutidos são realmente importantes para a cidade, e a forma como tem sido empregados nos últimos dez anos. Para tanto, foram realizadas pesquisas bibliográficas e leitura do PDM de São Sebastião do Paraíso. Através deste mecanismo, constatou-se que o PDM não responde às necessidades da cidade, e muitas de suas diretrizes não foram empregadas. O respaldo dado pelo Estatuto das Cidades, por meio dos Instrumentos Urbanísticos, não foi bem utilizado na concepção da lei em questão. Notou-se também, que a participação da população na elaboração do PDM e na gestão urbana é incipiente, favorecendo o maior poder do governo sobre a urbe. Palavras-chave: Plano diretor municipal, Instrumentos urbanísticos, Desenvolvimento territorial.

Abstract The Municipal Director Plan (MDP) is an important tool for urban planning for territorial development, but its efficiency depends on the synchrony between local reality and guidelines MDP. Thus, we discuss urban planning from São Sebastião do Paraíso -MG, based on the analysis of the MDP, trying to understand what aspects discussed are really important to the city, and how it has been employed in the past ten years. To this end, literature searches and reading PDM São Sebastião do Paraíso were performed. Through this mechanism, it was found that the MDP does not meet the needs of the city, and many of its guidelines were not employed. The support given by the Statute of the City, through the Urban instruments was not well used in designing the law in question. It was also noted that public participation in the preparation of MDP and urban management are weak, favoring greater government power over the city. Keywords: Municipal Director Plan, urban instruments, territorial development.. 1 Graduanda em Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Franca. E-mail: [email protected] 2 Graduanda em Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Franca. E-mail: [email protected]



Introdução

O processo de urbanização das cidades brasileiras ocorreu de maneira descontinua e

dispersa, especialmente após a segunda metade do século XX, associada ao falho

planejamento urbano, desigualdade social, especulação imobiliária e políticas fundiárias,

que foram e são condicionantes nos fenômenos desencadeados pela ocupação urbana.

Desde o período da colonização até os dias atuais, as cidades foram marcadas por inúmeras

tentativas de gestão urbana, em sua maioria, pela prática autoritária e burocrática

(BORCGAT e SANTOS, 2009, p.2). A busca por uma reforma urbana foi apresentada

somente na década de 1980, com a inclusão de uma capítulo específico de política urbana -

artigos 182 e 183, na Constituição Federal de 1988, e posteriormente a inclusão da Lei

10.257/01, nomeada Estatuto da Cidade.

O Estatuto da Cidade, estabelece as diretrizes gerais da política urbana que deve ser

executada por todos os municípios, ações que devem ser promovidas pelo Poder Público,

no sentido de garantir que todos os cidadãos tenham acesso à moradia, ao saneamento, à

infra-estrutura urbana, ao transporte, aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer. De

acordo com o Estatuto da Cidade, o objetivo de tal política é ordenar o pleno

desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana. A utilização das

diretrizes do Estatuto da Cidade deve ser feitas de acordo com as características locais,

alcançada por meio do Plano Diretor, ele é o instrumento básico de política de

desenvolvimento e política urbana do município (Estatuto da Cidade, artigo 40). O PDM é

obrigatório para todos os municípios com mais 20 mil habitantes, integrantes de região

metropolitanas e aglomerações urbanas, com áreas especiais de interesse turístico e em

áreas de influência ou com significativo impacto ambiental.

Por seu contingente populacional, São Sebastião do Paraíso elaborou seu plano em

2003, e ainda houve revisão, que de acordo com a lei tem validade até este ano. O PDM,

em análise, foi estruturado em quatro partes, contendo a primeira os objetivos, fatores

restritivos e vantajosos ao desenvolvimento municipal. As políticas urbanas e diretrizes são

abordadas na segunda parte, por conseguinte são abordados os instrumentos urbanísticos

adotados e é findado pelo zoneamento urbano.



1. A cidade de São Sebastião do Paraíso

A cidade de São Sebastião do Paraíso, situada na microregião de mesmo nome,

localiza-se no sudoeste de Minas Gerais (Fig.01), acerca de 400 km da capital Belo

Horizonte. De acordo com a Prefeitura Municipal (2013), a cidade se originou após o

declínio da mineração no sul de Minas Gerais, no final do século XVIIl, como adaptação

natural seus moradores se dedicaram a agricultura e pecuárias, proporcionando o

surgimento de inúmeras fazendas. No mesmo período, a cafeicultura foi impulsionada em

toda de Região de Franca, esta proximidade com as zonas cafeeiras e a histórica vocação

pecuária fez com que Paraíso se tornasse uma das principais cidades produtoras de café do

estado. Pólo agropecuário, com economia tradicionalmente ligada ao campo, sobretudo a

produção cafeeira e de leite, o município ainda está entre os principais exportadores de

café fino nacional. Segundo a Prefeitura Municipal (2013), 78% da produção é exportada

para países com alto grau de exigência deste mercado como Japão e Itália. São Sebastião

do Paraíso se apresenta também, como pólo microrregional de saúde, comércio, serviços e

educação.

Nos últimos anos, no centro em questão, o turismo ecológico tem se destacado,

tirando proveito das propriedades rurais e características geográficas naturais locais, como

matas e cachoeiras. O município com extensão de aproximadamente 893 km², de acordo

com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) (2010), tem uma população de

64.980 habitantes, sendo desta maneira, obrigatória a existência do Plano Diretor

municipal, que está em vigor desde novembro de 2003.



Figura 1- Área do município de São Sebastião do Paraíso Fonte: Google Maps, 2006.

2. Plano Diretor São Sebastião do Paraíso

Elaborado há aproximadamente dez anos, o Plano Diretor Municipal (PDM) de São

Sebastião do Paraíso, está perpassando pela administração do terceiro gestor, sendo

consecutivamente, Marilda Pretus Melles (DEM), Mauro Zanin (DEM) e Rêmolo Aloise

(PSDB), o instrumento em questão não foi totalmente desprezado em nenhuma das

gestões, haja vista, a implementação de algumas ações previstas.

2.1 – Objetivos, fatores restritivos e vantajosos ao desenvolvimento Urbano.

Os objetivos apresentados pelo PDM são, em sua maioria, metas universais, tais

como inclusão social e econômica saúde, participação popular na gestão urbana, educação,

transporte coletivo, habitação, entre outros. Os fatores vantajosos ao desenvolvimento

urbano são:

I - seu papel de pólo agropecuário, cuja base econômica é a produção de café e

de leite;

II - a expressividade da economia agrícola e sua forte articulação com a

economia urbana;

III - o potencial para o desenvolvimento da agroindústria;

IV - a posição geográfica estratégica;

V - o potencial para o desenvolvimento da vida comunitária e cultural;



VI – potencial para atingir expressiva base econômico-industrial;

VII - o papel de pólo microrregional nos setores de serviços e comércio,

educação infantil e ensino fundamental;

VIII – a facilidade de acesso dos mais carentes à infra-estrutura urbana, aos bens

e serviços culturais e à instrução educacional;

IX – o papel efetivo das cooperativas e do associativismo;

X – o potencial para o desenvolvimento do turismo.

(Plano Diretor de São Sebastião do Paríso, Capitulo lll, Art7°, § 1°).

Os fatores abordados realmente são pertinentes à realidade do município, por ser

tratar de uma cidade centro microrregional, é desenvolvido o papel de pólo de serviços.

Entretanto, no decorrer do PDM, estes fatores não são abordados, desta forma, não são

previstas formas para o desenvolvimento das vocações locais, os pontos favoráveis são

deixados em segundo plano. Os pontos colocados no Capitulo lll, Art7°, § 2°, como

aspectos desfavoráveis ao desenvolvimento urbano são:

I – a dependência econômica do café;

II - a deposição de dejetos industriais e urbanos nos cursos d’água;

III - o nível médio de renda decrescente;

IV - as deficiências no sistema de gestão e planejamento urbano;

V - as deficiências no transporte coletivo;

VI - a ocupação inadequada das margens de cursos d'água e áreas de mananciais;

VII - o baixo adensamento populacional na área urbana em decorrência da

existência de grandes vazios urbanos;

VIII - as limitações da rede fluvial para garantia do abastecimento de água a

curto, médio e longo prazos;

IX – a pouca importância dada ao patrimônio cultural e às atividades ligadas à

cultura;

X – a precariedade do sistema de drenagem pluvial, urbana e rural;

XI – falta de mão de obra qualificada de nível médio e superior;

XII – a precariedade do atendimento do sistema de saúde;

XIII – a exploração predatória dos recursos minerais;

XIV - a falta de consciência ambiental.

Segundo o PDM, a dependência econômica do café é um dos fatores restritos ao

desenvolvimento, entretanto o IBGE (2000), disponibiliza que a agropecuária é apenas

terceira fonte de renda municipal, sendo a primeira o comércio e serviços, seguidos pela

indústria, seguindo a tendência estadual e nacional.



Gráfico 01 – Principais fontes de renda.

Fonte:IBGE, 2013.

Tabela 01- Produto Interno Bruto (PIB), em reais:

Fonte:IBGE, 2013.

O planejamento urbano baseado em dados falhos é prejudicial ao desenvolvimento

da cidade, pois não propicia ações que possam solucionar os reais problemas. Os demais

aspectos são abordados pelas políticas e diretrizes urbanas.

2.2 – Políticas e Diretrizes de Desenvolvimento Urbano.

As ações a serem promovidas pelo Poder Publico, são determinadas pelas políticas

e diretrizes de desenvolvimento, através de planos de medidas e metas. Neste contexto, o

PDM em questão é superficial e subjetivo, o que resulta na perda de linha de Planejamento

Urbano da cidade na troca de governantes, ou seja, cada gestor chega com suas

prioridades, e a falta de metas e objetivos claros, não obriga o cumprimento destas ações.

As vocações e potenciais da cidade recebem pouca importância neste PDM, a agroindústria

e turismo são abordados em pastas individuais, mas o plano de metas e os objetivos para o

desenvolvimento econômico destes são superficiais e não são propostos instrumentos que



os favoreçam, basta ver, o Art. 41, parágrafo IV, que determina, em um prazo máximo de

180 dias após a provação do PDM, a promoção de atividades de turismo. Os meios, tipos

de atividades, escala de implementação e quais recursos serão disponibilizados, não ficam

claros, dificultando a cobrança e fiscalização destas medidas. O mesmo ocorre nas demais

pastas, como habitação, saúde, educação, lazer e esporte, desenvolvimento social, meio

ambiente e saneamento.

As questões relativas ao transporte coletivo e coleta de lixo, determinados no PDM,

como instalação de equipamentos e itinerários, foram cumpridas, mas não dentro do prazo

estipulado de 180 dias após a aprovação da Lei. O PDM foi elaborado com vigência de dez

anos, mas, em suas diretrizes as principais metas são para o prazo máximo de 180 dias, ou

seja, o plano é imediatista e não estabelece prioridades, criando metas claramente rasas e

inatingíveis, como garantia de infraestrutura adequada a toda a população. Alguns dos

problemas históricos nacionais, com habitação e saúde, de acordo com o PDM de Paraíso

devem ser solucionados em seis meses, isto sem especificação de medidas.

Em comparação com o PDM de Patrocínio Paulista, que especifica e esclarece a

forma de ação, haja vista o Art. 106, que trata da arborização urbana que diz: Deverão ser

preservadas as árvores utilizando-se de técnicas modernas como dentrocirurgia, o plano em

análise, se mostra genérico e ineficiente. Em contrapartida, o PDM de São Sebastião do

Paraíso é muito específico no que diz respeito à regularização fundiária, problema de

pouca significância na urbe, se apoiando em metas de regularização de áreas e destinação

dos recursos obtidos nos instrumentos de desenvolvimento urbano para estes fins.

2.3- Instrumentos Urbanísticos

O Estatuto da Cidade, fornece os instrumentos urbanísticos que são ferramentas

para o desenvolvimento urbano, que podem ser adotados pelos municípios de acordo com

suas especificidades, o PDM de São Sebastião do Paraíso permite uso dos seguintes

instrumentos:

Instrumentos de Caráter Jurídico-urbanístico • desapropriação; • servidão administrativa; • limitações administrativas; • tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano; • instituição de unidades de conservação; • instituição de zonas de interesse social; • concessão de direito real de uso; • concessão de uso especial para fins de moradia;



• parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; • usucapião especial de imóvel urbano; • direito de superfície; • direito de preempção; • outorga onerosa do direito de construir; • transferência do direito de construir; • operações urbanas consorciadas; • regularização fundiária; • assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos; • referendo popular e plebiscito. Instrumentos de Caráter Urbanístico • Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo; • Zoneamento Ambiental; • Parcelamento do Solo Urbano; • Código de Obras e Edificações; • Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança; • Estudo de Impacto Ambiental. Instrumentos de Planejamento e Gestão Administrativa: • Reserva de terras para utilização pública; • Plano Plurianual; • Lei de Diretrizes Orçamentárias; • Lei Orçamentária Anual. (PLANO DIRETOR MUNICIPAL DE SÃO SEBASTIÃO DO PARAíSO, 2003, p.39)

O PDM deu atenção principalmente aos instrumentos de desenvolvimento urbano

como a Outorga onerosa e Transferência do Direito de Construir. Entretanto, não há

demanda na urbe de edificações que ultrapassem o gabarito máximo, ou o coeficiente de

aproveitamento da área, trata-se de uma cidade horizontal (Fig. 03 e 04).

Figura 03 e 04- Vistas área São Sebastião do Paraíso, cidade horizontal com poucos edifícios altos. Fonte: Google Maps (2013).

Atualmente não há na cidade nenhuma edificação que atinja o gabarito permitido

pelos instrumentos em questão, há apenas dois edifícios que ultrapassam o gabarito

máximo da cidade, 16 pavimentos localizados na Rua Dr. Placidino Brigagão (ZR1),



ambos tem 17 pavimentos, e são anteriores a elaboração PDM, desta forma nenhuma

edificação nos últimos dez anos fez uso destes instrumentos.

Os vazios urbanos o aparecem no PD como um dos fatores desfavoráveis ao

desenvolvimento urbano, deste modo, ao longo do plano são agregados instrumentos de

indução desenvolvimento urbano como, parcelamento, edificação ou utilização

compulsórios; e IPTU progressivo tempo, bem como outros meios, de indução a Função

Social da propriedade. Com o crescimento da cidade estes problemas se tornaram

obsoletos, e os instrumentos acabaram por não serem utilizados.

2.4 - Diretrizes orçamentárias

A Lei de diretrizes Orçamentárias, faz parte dos Instrumentos de Planejamento e

Gestão Administrativa empregados no PDM, e também aparece em Arti. 2°, parágrafo 1°

que determina:

O Plano Diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual incorporarem as diretrizes e as prioridades nele contidas.

De encontro a este fato, as destinações orçamentárias não aparecem no plano, bem

como a citada Lei de Diretrizes Orçamentárias, que deveria ser plurianual esta sendo

revista anualmente. A ausência de leis determinantes vulnerabiliza a cidade como um todo,

uma vez que as Leis são políticas de Estado e devem ser respeitadas independente do

governo em gestão, garantindo o bom desenvolvimento urbano e social, o que não ocorre

quando a destinação de verba podem alteradas pelos governantes (figura 05 e 06).

A comparação entre as leis elaboradas para este ano e para 2014, nota-se uma

discrepância entre as destinações de alguns setores, basta ver a destinação para Urbanismo

que em 2013 foi de 0,5 % do orçamento anual, ao mesmo passo em que esta previsto para

o próximo ano uma destinação de 6,9¨%. A questão habitacional, excessivamente tratada

pelo plano, obteve apenas 0,003% do orçamento anual e não esta entre as despesas

previstas para o ano que vem. A agricultura que é abordada como vocação natural da

cidade, tem destinação de 0,45%, as leis não contemplam destinação para o Turismo. É

importante ressaltar que as leis foram sancionadas pelo mesmo prefeito, e não foram



encontradas as leis anteriores, por exposto, fica evidente que a linha de planejamento

orçamentário não se mantém e não considera as diretrizes do plano.

Figura 05- Despesas orçamentárias para 2013, enviadas a Câmara em 2012. Fonte: TCE de Minas Gerais, 2012.



Figura 06- Despesas orçamentárias para 2014, enviadas a Câmara em 2013. Fonte: Câmara municipal de São Sebastião do Paraíso, 2013.

Algumas questões que não obtiveram grande importância no PDM, como a cultura

e lazer foram bem desenvolvidas na cidade por meio de implementação de projetos

culturais e o centro de lazer, cultura e esporte municipal.

3. Plano diretor e o Zoneamento

Um dos principais instrumentos de planejamento urbano, o zoneamento é um

instrumento normativo de ocupação do solo. De acordo com Netto e Saboya (2011), o

zoneamento tem como função o controle da densidade de ocupação do uso do solo e evitar

o conflito entre incompatíveis, utilizando-se dos mecanismos de permissão do uso e

atividades e a limitação no tamanho de lotes e edificações. O PDM de São Sebastião do

Paraíso dispõem das diretrizes de zoneamento, especificando a organização da cidade em

onze zonas, sendo quatro de predominância residencial, uma de uso misto, quatro de

predominância comercial, uma zona industrial, área de preservação ambiental e zona rural.

A abrangência de cada setor é determinada por meio de tabelas baseadas em nomes de ruas

e bairros. Não foi disponibilizada pela Prefeitura Municipal cartografia que ilustrem esta

organização.



A ZR4 – de predominância residencial que possibilita o comercio local nas vias

principais, não é especificada na listagem de ruas, ou seja, a zona estabelecida mas sua área

de correspondência não é determinada. Através da elaboração de um mapa de zoneamento,

para o fim desta analise, constatou-se que a maior parte da ube, sobretudo as regiões mais

antigas, esta localizada ZR1. O PDM, especifica este setor como de maioria residência e

baixo adensamento, entretanto, possibilita o gabarito máximo e o uso da Outorga Onerosa

e Transferência do Direito de Construir. A hegemonia de uma zona sobre o tecido urbano,

padroniza o gabarito, findando a diferença entre as intensidades de ocupação, ocasionando

a perda da função original do instrumento. A mesma cartografia denunciou que os novos

loteamentos não são compreendidos por nenhuma área, a demarcação das zonas pelo nome

de vias não considerou o crescimento urbano, desta forma a expansão urbana não segue

especificidades de ordenamento urbano.

4. Propostas para revisão do plano diretor de São Sebastião do Paraíso

O atual PDM de São Sebastião do Paraíso, dispõe de todos os instrumentos

disponibilizados pelo Estatuto da Cidade (2001). Entretanto, o próprio plano inviabiliza a

utilização destes instrumentos, haja vista o zoneamento que restringe a aplicação nos

setores em que há real necessidade e permite em locais desnecessários. Cabe ressaltar que

o Zoneamento é um instrumento urbanístico, que no município estudado, alem de não

condizer com as zonas estipuladas pelo PDM, impede o funcionamento dos outros

instrumentos. O PDM dá atenção principalmente aos instrumentos de desenvolvimento

urbano como a Outorga onerosa e Transferência do Direito de Construir. Contudo, não há

demanda na urbe de edificações que ultrapassem o gabarito máximo, ou o coeficiente de

aproveitamento da área, trata-se de uma cidade horizontal. A partir desta analise, pode-se

concluir que não há necessidade de todos instrumentos no município, e que alguns

instrumentos – sobretudo o zoneamento, devem ser revisto para serem realmente

aplicáveis. Partindo deste pressuposto, o presente trabalho, analisa a possível extração e

alteração nas especificidades dos instrumentos urbanístico disponibilizados pelo PDM de

São Sebastião do Paraíso.

4.1. Análise dos instrumentos urbanísticos



4.1.1. Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, IPTU Progressivo no Tempo e

Desapropriação com pagamento de divida publica.

Os vazios urbanos o aparecem no PDM como um dos fatores desfavoráveis ao

desenvolvimento urbano, deste modo, ao longo do plano são agregados instrumentos de

indução desenvolvimento urbano como, parcelamento, edificação ou utilização

compulsórios; e IPTU progressivo tempo, bem como outros meios de indução a Função

Social da propriedade, o que vai de encontro com a pela já citada restrição no zoneamento,

impede o uso destes nos setores consolidados da urbe. Com o crescimento da cidade estes

problemas se tornaram obsoletos, os instrumentos acabaram por não serem utilizados.

Entretanto, o PDM trata das políticas urbanas presentes e futura, garantindo o bom

funcionamento da cidade a curto, médio e longo prazo. Neste contexto, a presença do

Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios e IPTU Progressivo no Tempo se

fazem justificáveis, afim de evitar a consolidação de vazios urbanos dentro dos setores

existentes e futuras expansões. Desde que sejam alteradas as zonas de influencia dentro do

Zoneamento, para zelar pelo bom emprego destes, supõem-se que toda a malha urbana,

bem como as zonas de expansão sejam passiveis destes instrumentos.

Já a Desapropriação com pagamento de dividas publicas, considerando o atual

numero irrisório de vazios urbanos em São Sebastião do Paraíso, se torna injustificável,

uma vez que sua aplicabilidade só é legitima passados os cinco anos de cobrança do IPTU

Progressivo no Tempo. Mesmo cinco anos de vigência do PDM, desta forma, a

Desapropriação poderia ser extraída da revisão do PDM, ainda este ano. Caso no decorres

dos próximos anos seja necessária a utilização do IPTU Progressivo na cidade a

desapropriação poderia retornar ao plano na revisão prevista para 2018.

4.1.2. Regularização fundiária, Usucapião especial de imóvel urbano, Concessão de

direito real de uso e Concessão de uso especial para fins de moradia.

Conforme já abordado na primeira etapa desta analise, a questão da regularização

fundiária é um dos principais pontos do PDM de São Sebastião do Paraíso, muito embora,

este não se apresente como um problema real da cidade. Apesar de coerente com o PDM,

não há necessidade real do uso de quatro instrumentos urbanísticos de regularização.

Partindo deste pressuposto, a tautologia do PDM, pode ser amenizada com a retirada do



instrumento Regularização Fundiária, que dada a existência da Lei Federal se torna

redundante, por assegurarem o mesmo ponto.

Por falta de dados concretos e uma pesquisa mais aprofundada não se pode afirmar

a inexistência de ocupações urbanas irregulares no município, desta forma a total retirada

dos instrumentos de regularização do PDM, poderia se mostrar precipitado. Desta forma,

justifica-se a permanência do Usucapião especial de imóvel urbano, para normatização de

ocupações em áreas privadas. Ao mesmo passo optou-se por manter a Concessão de uso

especial para fins de moradia, a escolha deste instrumento ao invés da Concessão de

Direito Real do Uso foi baseada na possibilidade de aquisição judicialmente, o que não é

possível no Direito real, embora os dois tratem da mesma questão.

4.1.3. Direito de preempção

O instrumento urbanístico do direito de preempção- prioridade de compra para

governo municipal na compra de imóveis, é importante para a obtenção de terras para

políticas urbanas. A permanência deste se justifica por garante ao poder publico a compra

em valor de mercado, evitando, a tão existente no Brasil, a superavaliação de imóveis nas

operações que envolvem compra ou desapropriações pelo Estado. No caso de São

Sebastião do Paraíso, é viável na malha urbana mais antiga, uma vez que não há mais

terrenos públicos ociosos neste setor.

4.1.4 – Consorcio imobiliário

O PDM de São Sebastião do Paraíso tem como um de seus principais focos as

questões habitacionais. Neste cenário, o Consorcio imobiliário permite que a prefeitura

construa em propriedade particular – desde que requerido pelo morador, e pague com

unidades de imóveis. Se faz viável nas áreas onde o poder publico não possua terras

ociosas, bem como em situações de vazios urbanos.

4.1.5 – Operação urbana consorciada

Este instrumento, dependo da forma como aplicado, pode reafirmar o primado

absoluto do mercado, favorecendo apenas os empresários que investem na área. A cidade

de São Sebastião do Paraíso é bem servida de equipamentos urbanos, que em sua maioria

são bem distribuídos no tecido urbano. Ao mesmo passo o PDM ressalta problemas



habitacionais, que são discrepantes a destinação orçamentária para este setor, neste cenário

a operação urbana consorciada se mostra viável quanto a empreendimentos habitacionais

para suprir esta demanda. Partindo deste pressuposto o instrumento se mostra útil a cidade,

desde que a função social da propriedade se sobreponha a o valor patrimonial dada a

mesma pelo mercado imobiliário.

4.1.6 – Outorga onerosa e Transferência do direito de construir

Como já citado no presente trabalho, São Sebastião do Paraíso é uma cidade de

perfil horizontal, e que possui alto gabarito máximo – 18 pavimentos. Desta forma a

Transferência do Direito de construir não é condizente com a realidade local. Já a Outorga

Onerosa se apresenta viável para os casos de empreendimento maiores que ultrapassem o

coeficiente de ocupação máximo, mas que não atinjam o excedam ao gabarito, cabe a

ressalta que as áreas passiveis devem estar disponibilizadas no PDM e no zoneamento e

devem ser coerente com a realidade local.

4.1.7 – Zonas Estritamente de Interesse Social

Um dos aspectos mais controversos por PDM em questão é a disparidade entre a

importância dada aos problemas habitacionais e a falta de políticas urbanas neste sentido.

As implantação de Zeis consta no PDM, entretanto o zoneamento da urbe não determina e

nem faz alusão sobre quais são as áreas em questão. Este portanto, seria um dos aspectos

cruciais quanto a superficialidade no PDM, as Zeis se apresentam como importante

instrumento de inclusão ao mercado formal imobiliário e sobretudo do direito a cidade.

Desta forma a determinação destas áreas – a posteriore de estudos detalhados, tornaria o

PDM mais coerente em seu próprio texto e com a realidade urbana.

4.1.8 - Zoneamento

Dentre os instrumentos disponibilizados pelo PDM de São Sebastião do Paraíso, o

Zoneamento se apresenta como um dos mais importantes no que diz respeitos a

regulamentação do uso e ocupação do solo, bem como políticas urbanas, uma vez que nele



estão estabelecidos os setores passiveis dos demais instrumentos. De encontro a este fato o

zoneamento de Paraíso éincoerente, pois determina áreas sem demarca-las, engloba a

maior parte da cidade em uma única zona e impossibilita o uso dos demais instrumentos,

conforme levantado na etapa anterior deste trabalho. Partindo deste pressuposto pode se

afirmar que o Zoneamento é o instrumento que melhor adequaria o PDM à realidade da

urbe, modificando desta forma seu caráter superficial.

De acordo com Netto e Saboya (2011), o zoneamento tem como função o controle

da densidade de ocupação do uso do solo e evitar o conflito entre incompatíveis,

utilizando-se dos mecanismos de permissão do uso e atividades e a limitação no tamanho

de lotes e edificações. Apesar de sua importância o mau emprego do Zoneamento não é um

problema exclusivo de São Sebastião do Paraíso. De acordo com Maricato (2013), algumas

criticas a legislação do zoneamento no Brasil, permite concluir que sua aplicação é

descaracterizada com grande parte das construções e usos fora da lei, além de sua difícil

compreensão e aplicação, e sobretudo a grande contribuição a segregação socioespacial.

O novo zoneamento deve regular apenas o essencial como é o caso de restringir o

uso de incômodos (MARICATO, 2013 p.114). Como já abordado neste trabalho, o

principal problema dos instrumentos urbanísticos no PDM em estudo é a inaplicabilidade

imposta pelo zoneamento. A partir destas afirmações conclui-se que a melhor

aplicabilidade do PDM seria alcançada pela abrangência dos instrumentos, levando em

conta o meio ambiente, saneamento, infraestrutura existente, drenagem, aspectos culturais

e malha viária, em outras palavras escutando o território para o qual se planeja.

A priori propõem-se que o Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios e

IPTU Progressivo no Tempo tenham em sua área de influencia toda a malha urbana e suas

áreas de expansão, haja vista sua função indutória da função social da propriedade, o

mesmo pode se aplicar ao Consorcio urbano. Já os instrumento de regularização fundiária,

de acordo com o Estatuto da Cidade (2001), são aplicáveis em todo o perímetro urbano,

independente de determinação pelo PDM. Oposto do direito de preempção que deve ter sua

aplicabilidade prevista em plano a fim de evitar a hegemonia do poder publico sobre urbe.

A escolha das áreas passiveis da Outorga onerosa deve levar em conta os impactos

causados na vizinhança quanto ao adensamento do local.

A proposta em questão buscou inserir as Zeis em terras urbanas servidas, área em

que há uma vocação a habitação de interesse social, próximas ao locais de maior demanda

do decifit habitacional da urbe. A diversidade de usos, tipologias, faixas de renda e



funções, garantem maior dinâmica a cidade, melhorando problemas de mobilidade urbana,

segregação sócioespacial, e segurança - uma vez que impede a formação de “bairros

dormitórios”. Portanto o zoneamento contribui para a expansão do mercado habitacional e

o barateamento dos custos das moradias.

4.2. Habitação

A habitação em qualquer plano urbanístico- salvo algumas exceções, deve ser

tratada como ponto central, uma vez que engloba não somente a unidade de moradia, mas a

cidade como um todo. Conforme já levantado durante o trabalho, o PDM de São Sebastião

do Paraíso coloca a questão habitacional como um dos principais problemas do município,

em descompasso as diretrizes orçamentárias destinam 0,5% de sua receita para estes fins.

O atual zoneamento também não aborda o assunto, as Zeis – asseguras pelo PDM, não são

definidas em plano.

A ampliação da oferta de moradias pode se dar via promoção publica subsidiada ou

via mercado privado. Este, por sua vez, pode ser dividido entre a promoção privada

lucrativa e a produção privada não lucrativa ou produção cooperativa (MARICATO, 2013,

p. 120). Conforme colocado na primeira etapa deste trabalho, entre as vocações naturais do

município esta o potencial ao cooperativismo e associativismo. Este tipo de promoção não

é recente, algumas cidades como São Paulo e Rio de Janeiro desenvolvem este tipo de

política habitacional desde meados dos anos de 1990. Para tal, o poder publico da suporte a

incubadora de cooperativas, com apoio e padrões menos sofisticados de urbanização e

edificações, bem como agilizar os tramites legais. Desta forma a produção seria ampliada

visando a diminuição do lucro por unidade residencial, entretanto a produção seria

majorada.

Dada a baixa destinação da receita as questões habitacionais, pode-se optar pelas

Operações urbanas consorciadas ao PDM, desta forma a prefeitura poderia propor a

empreiteiras parcerias para a promoção de empreendimentos habitacionais. Cabe ressaltar

que promoções de políticas habitacionais para inclusão da classe média e classe medias

baixa ao mercado imobiliário, as retiram da disputa ao subsidio que pode ser destinado

então a população de renda mais baixa. A redistribuição dos recursos orçamentários

ampliando a verba para a habitação, possibilitaria a produção de moradias por meio do

consorcio imobiliário, sobretudo em áreas já servidas.



Conclusão

Com base nas analises e estudos realizados ao longo deste trabalho, pode-se afirmar

que o PDM de São Seb. do Paraíso não corresponde aos anseios da cidade, pois

desconsidera as vocações naturais da cidade e não se atem aos problemas reais da urbe,

colocando em duvida a autenticidade do PDM. Em comparação com outros PDM, este tem

maior enfoque nas questões de infaestutura e deixa em segundo plano as questões de

desenvolvimento social e econômico. A superficialidade do plano respalda o seu

descumprimento, percebe-se que muitas diretrizes não foram cumpridas por não serem

concretas, bem como a falta de prioridades e o caráter imediatista que apresenta metas

incumpríveis no prazo determinado. Alem disso, o PDM não faz bom uso dos

instrumentos urbanísticos, dando demasiada importância a instrumentos que não atendem

as necessidades da locais e não desenvolvendo de forma satisfatória os demais

instrumentos.

Cabe ressaltar que o PDM de São Sebastião do Paraíso, deve ser revisto ate o final

deste ano. O Estatuto da Cidade prevê o enquadramento do prefeito no crime de

improbabilidade caso o PDM não seja revisto no prazo máximo, colocando em ricos o

recebimento de verbas estaduais e federais. Desta forma, para a revisão do PDM no final

deste ano, devem ser realizados maiores estudos afim de identificar quais são os reais e

principais problemas da cidade, para que seja elaboradas metas e objetivos cabíveis e

realizáveis através de estratégias concretas, para que a implantação do PDM em São

Sebastião do Paraíso seja eficiente e possibilite o desenvolvimento urbano da cidade.

Os instrumentos urbanísticos - embora muito uteis a política urbana, quando não

condizentes com a realidade territorial se fazem superfulos. A readequação ou retirada de

alguns instrumentos, de acordo com as vocações e morfologias urbanas dá maior

vivacidade e aplicabilidade ao PDM, permitindo enfim sua implantação. É de suma

importância salientar que o mau uso de um instrumento, pode inviabilizar os demais, basta

ver o zoneamento que impedia o funcionamento dos restantes. As respostas para os

problemas apresentados pelo PDM original estavam presentes no próprio, entretanto a

errônea abordagem o tornava genérico, tautológico e superficial. O remanejamento dos

instrumentos, e a analise dos potenciais permitiu proposições para a questão habitacional

um dos centrais do PDM.



Portanto pode-se concluir que o bom aproveitamento de alguns instrumentos

condizentes com a realidade local, indubitavelmente se apresenta melhor que o uso

desnecessário de todos. O PDM para ser realmente plano, deve se propor a alcançar

objetivos condizentes a realidade territorial- como o problema habitacional, e para ser

pleno deve atender aos interesses comuns, abranger a urbe como um todo e em todos os

aspectos, se utilizando dos instrumentos e potencialidades locais, garantindo o bom

funcionamento e direito a cidade.

BIBLIOGRAFIA CITADA

BOECHAT, P; SANTOS, J. L. Gestão e Planejamento Urbano: Uma analise do Plano Direto de Desenvolvimento Urbano de Santo Antonio de Jesus – BA. Universidade Estadual da Bahia, 2009.

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas (IBGE). Censo demográfico 2010. IBGE Cidades. Rio de Janeiro, 2010. Disponível em: <www.ibge.gov.br> Acessado em 15 de julho de 2013

MARICATO, Erminia. Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana. – Petrópolis – RJ: Editora Vozes, 2013.

NETTO, V. M; SABOYA, R. T. A urgência do planejamento a revisão dos instrumentos normativos da ocupação urbana. 2011

Prefeitura Municipal de São Sebatião do Paraíso. Disponível em: http://www.paraiso.mg.gov.br/. Acessado em 4 de Setembro de 2013.

Projeto de Lei Orçamentária para 2014. Disponível em: http://www.camarassparaiso.mg.gov.br. Acessado em 4 de Setembro de 2013.

xiv simgeo simpósio de geografia da udesc -...

Documents