Compra e venda sob condição suspensiva

Ivan Jacopetti do Lago

As condições permitem outorgar eficácia jurídica aos motivos do negócio (os quais, de outra maneira, seriam irrelevantes), bem como influir na atuação jurídica alheia, seja por uma cláusula que põe fim aos efeitos do negócio, seja pela atribuição de um certo benefício patrimonial se se realiza certa conduta.

Recurso Especial 182.174/SP – O Sr. A entabulou com a FEPASA um contrato de promessa de compra e venda em que esta se obrigava a vender-lhe um imóvel cuja situação dominial estava irregular. Constavam deste contato as seguintes cláusulas: “3a – O imóvel objeto deste compromisso encontra-se em processo de regularização dominial, cabendo, entetanto, à FEPASA o ônus dessa regularização”; e “4a – A escritura definitiva da transmissão do domínio será outorgada ao comprador após cabal pagamento do preço avençado, desde que concluída a regularização supra mencionada, e quando obtida pela FEPASA a Certidão Negativa de Débito do IAPAS, não respondendo esta pela demora que houver, cabendo, entretanto, ao comprador todas as despesas pertinentes com a escritura e registro”. O pagamento foi realizado em 29 de maio de 1992. E, muitos anos depois, a escritura ainda não havia sido outorgada, em razão de a situação do imóvel não ter sido regularizada.

Qual é o problema do ponto de vista econômico?

Recurso Especial 182.174/SP – O Sr. A entabulou com a FEPASA um contrato de promessa de compra e venda em que esta se obrigava a vender-lhe um imóvel cuja situação dominial estava irregular. Constavam deste contato as seguintes cláusulas: “3a – O imóvel objeto deste compromisso encontra-se em processo de regularização dominial, cabendo, entetanto, à FEPASA o ônus dessa regularização”; e “4a – A escritura definitiva da transmissão do domínio será outorgada ao comprador após cabal pagamento do preço avençado, desde que concluída a regularização supra mencionada, e quando obtida pela FEPASA a Certidão Negativa de Débito do IAPAS, não respondendo esta pela demora que houver, cabendo, entretanto, ao comprador todas as despesas pertinentes com a escritura e registro”. O pagamento foi realizado em 29 de maio de 1992. E, muitos anos depois, a escritura ainda não havia sido outorgada, em razão de a situação do imóvel não ter sido regularizada.

E do ponto de vista jurídico?

a) Tratava-se efetivamente de uma condição ?

“Chamamos condição a uma limitação adicionada a uma declaração de vontade em virtude da qual um efeito jurídico ou sua cessação se faz depender de uma circunstância incerta ao saber humano” (Ennecerus).

“Condição suspensiva (ou melhor, condição inicial) é aquela da qual depende a produção (ou seja, que chegue a ser eficaz) o efeito jurídico querido” (Ennecerus).

Código Civil de 1916, artigo 114: Considera-se condição a cláusula, que subordina o efeito do ato jurídico a evento futuro e incerto.

Código Civil de 2002, artigo 121: Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.

b) Esta condição seria lícita?

O Código Civil considera ilícitas as condições que “privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes” (artigo 122, que repete o artigo 115 do Código Civil de 1916).

c) Se tratava efetivamente de condição suspensiva?

d) E quais são os efeitos de um negócio sob condição suspensiva?

Vamos agora imaginar que se tratasse não de uma promessa, mas de uma compra e venda:

- Há limites à aposição de condição suspensiva na venda de imóveis?

- No direito alemão, sim, quanto à Auflassung (o negócio formal de transmissão), já que o registro imobiliário deve ter uma claridade absoluta (Ennecerus). Mas seria possível no contrato em si, gerando apenas efeitos obrigacionais.

- No direito francês a condição suspensiva impede a transmissão do direito de propriedade pelo contrato; não obstante, a transcrição do documento é possível ainda assim, e é útil ao comprador para oposição de seu direito a terceiros que eventualmente adquirissem o direito antes do implemento da condição.

- Pontes de Miranda: A transmissão da propriedade também não pode ser condicionada, exceto resolutivamente. E a condição suspensiva, se imposta, tem-se como não escrita.

- Já para Ademar Fioranelli, Serpa Lopes e Lysippo Garcia é admissível a condição suspensiva, mas o registro decorrente tem caráter meramente assecuratório. e então, por meio de averbação, aquele registro passaria a ter caráter constitutivo, quando implementada a condição.

E como isso ingressa no Registro de Imóveis?

O ingresso, por expressa disposição legal, se dá pelo registro da venda, o qual mencionará a existência da condição (Lei 6.015, art. 167, I, 29 – “da compra e venda pura e da condicional”).

Muito bem, mas basta a indicação no registro de que aquela transmissão sujeita-se a condição suspensiva, sem mais?

E quando implementada a condição? Então, segundo Serpa Lopes, deverá haver uma averbação dando conta da ocorrência, a qual, segundo o autor, poderá ter três origens:

a) requerimento unânime das partes; b) requerimento unilateral instruído com prova

do consentimento da outra parte; ou c) sentença judicial.

E, como reconhece Roca Sastre, a partir do registro passarão a conviver na mesma matrícula duas cadeias de titularidade: uma relativa à propriedade atual do bem, sujeita a se ver desconstituída pelo implemento da condição; e outra, relativa à propriedade condicional do bem.

E quais são os efeitos do implemento da condição?

- E há efeitos retroativos?Polêmica no direito comum:a) Dernburg – Sim, pois a condição suspensiva pura

não contem uma determinação de tempo, ou seja, seus efeitos contam-se da celebração do negócio;

b) Windscheid - Não, já que em geral as condições suspensivas contém a indicação de um evento a partir do qual os efeitos se produzem;

Alguns códigos modernos trouxeram dispositivos expressos sobre o assunto:

BGB, parágrafo 158: § 158 Aufschiebende und auflösende Bedingung

(1) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer aufschiebenden Bedingung vorgenommen, so tritt die von der Bedingung abhängig gemachte Wirkung mit dem Eintritt der Bedingung ein.

(O efeito do negócio condicional somente se produz quando se cumpre a condição).

Código Civil Francês - Artigo 1179 - La condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté. Si le créancier est mort avant l'accomplissement de la condition, ses droits passent à son héritier.

Código Civil Italiano - Artigo 1360 - Retroattività della condizione. Gli effetti dell'avveramento della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto, salvo che, per volontà delle parti o per la natura del rapporto, gli effetti del contratto o della risoluzione debbano essere riportati a un momento diverso.

Código Civil Espanhol: Artigo 1120: Los efectos de la obligación condicional de dar, una vez cumplida la condición, se retrotraen al día de la constitución de aquélla. Esto no obstante, cuando la obligación imponga recíprocas prestaciones a los interesados, se entenderán compensados unos con otros los frutos e intereses del tiempo en que hubiese estado pendiente la condición. Si la obligación fuere unilateral, el deudor hará suyos los frutos e intereses percibidos, a menos que por la naturaleza y circunstancias de aquélla deba inferirse que fue otra la voluntad del que la constituyó. En las obligaciones de hacer y no hacer los Tribunales determinarán, en cada caso, el efecto retroactivo de la condición cumplida.

Artigo 1122: Cuando las condiciones fueren puestas con el intento de suspender la eficacia de la obligación de dar, se observarán las reglas siguientes, en el caso de que la cosa mejore o se pierda o deteriore pendiente la condición: 1. Si la cosa se perdió sin culpa del deudor, quedará extinguida la obligación. 2 Si la cosa se perdió por culpa del deudor, éste queda obligado al resarcimiento de daños y perjuicios. Entiéndese que la cosa se pierde cuando perece, queda fuera del comercio o desaparece de modo que se ignora su existencia, o no se puede recobrar. 3 Cuando la cosa se deteriora sin culpa del deudor, el menoscabo es de cuenta del acreedor. 4 Deteriorándose por culpa del deudor, el acreedor podrá optar entre la resolución de la obligación y su cumplimiento, con la indemnización de perjuicios en ambos casos. 5 Si la cosa se mejora por su naturaleza, o por el tiempo, las mejoras ceden en favor del acreedor. 6 Si se mejora a expensas del deudor, no tendrá éste otro derecho que el concedido al usufructuario.

Código Civil Brasileiro:

Art. 122/1916; 126/2002: Se alguém dispuser de uma coisa sob condição suspensiva, e, pendente esta, fizer quanto àquela novas disposições, estas não terão valor, realizada a condição, se com ela forem incompatíveis.

No Brasil, os efeitos retroativos foram sustentados por Carvalho Santos, Washington de Barros Monteiro, San Thiago Dantas, Limongi França e Lacerda de Almeida (para este, com exceção dos contratos reais); para Carvalho de Mendonça, Eduardo Espínola, Vicente Rao, Orlando Gomes, Silvio Rodrigues , Caio Mário e Pontes de Miranda esta eficácia, seguindo a trilha do direito alemão, não havia.

Para a doutrina contrária à retroatividade, a despeito da redação do artigo 122/126 não haveria retroatividade, pois:

a) Esta somente faz sentido em sistemas em que o contrato tem efeitos reais, sendo ilógica e antinatural nos sistemas em que o contrato apenas tem efeitos obrigacionais;

b) A regra do artigo 122 seria meramente dispositiva e interpretativa;

c) O direito brasileiro não admite retroeficácia com efeitos reais.

Serpa Lopes extrai do dispositivo legal algumas conseqüências:

a) Se a venda sob condição suspensiva for registrada no dia da celebração do contrato, seus efeitos retroagem à esta data;

b) Se for registrada entre a celebração e a ocorrência da condição, ou após a ocorrência da condição, seus efeitos somente valem contra terceiros a partir da data do registro.

Assim, se feita a venda sem o registro, e registra-se ato incompatível, prevalece este.

No entanto, uma vez registrada a venda condicional, não se impede o ingresso na matrícula de títulos contraditórios. Contudo, ficam estes sujeitos aos efeitos retroativos de uma futura implementação da condição.

Muito obrigado!

Ivan Jacopetti do LagoOficial do RITDPJ de Paraguaçu Paulista – SP

ilago@uol.com.br