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UNIVERSIDADE TUIUTI DO PARANÁ

Eloir Gasparim dos Santos

ASPECTOS RELEVANTES DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM

IMÓVEL

CURITIBA2010


IMÓVEL

CURITIBA2010



IMÓVEL

Monografia apresentada ao Curso de Direito da Faculdade de Ciências Jurídicas da Universidade Tuiuti do Paraná, com requisito parcial para obtenção do grau de Bacharel em Direito.Orientador: Thiago Lima Breus

CURITIBA2010

TERMO DE APROVAÇÃO



IMÓVEL

Esta monografia foi julgada e aprovada para obtenção do grau de Bacharel em Direito no Curso de

Direito da Universidade Tuiuti do Paraná

Curitiba, 29 de Março de 2010.

Direito

Orientador: ________________________________________________________________________

Professor: Thiago Lima Breus

_______________________________________________________________________

Professor Dr. Vinicius Klein

________________________________________________________________________

Professor Dr. Antonio Claudio de Figueiredo Demeterco

A minha esposa e filha, que de forma amistosa e parcimoniosa, souberam entender e compreender a minha ausência nos momentos de convívio familiar em prol de um bem maior

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO 08

2 CONCEITOS E PRINCÍPIOS GERAIS DOS DIREITOS REAIS 12

3 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 13

4 NATUREZA JURIDICA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 15

5 RELAÇÃO JURIDICA – AS PARTES CONTRATANTES 18

6 O OBJETO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 19

7 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS - CONCEITO 21

8 REQUISITOS FORMAIS 23

9 A EXTINÇÃO DO CONTRATO 25

9.1 O ADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL 26

9.2 O INADIMPLEMENTO E A PURGAÇÃO DA MORA 28

9.3 A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR 32

10 CONCLUSÃO 38

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 40

ANEXOS 41

RESUMO

A alienação fiduciária é um antigo instituto regulado, utilizado e difundido entre a população brasileira, principalmente, quando da aquisição de bens móveis, para suprir nossas necessidades. Em larga utilização nos negócios jurídicos envolvendo veículos e eletrodomésticos. A Emenda Constitucional nº. 26 de 2000, corrigindo uma omissão do texto originário da Constituição Federal de 1988, incluiu a moradia como um dos direitos sociais e por extensão como Direito Fundamental do homem. A Lei 9.514 de 1997 e suas alterações permitiram maior acessibilidade através da criação do Sistema Financeiro Imobiliário, com mecanismos que possibilitaram segurança jurídica entre as partes - credor-fiduciário e devedor fiduciante, instituindo o regime de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, facilitando de certa maneira ao homem de realizar o seu desejo. Ampliou a possibilidade da contratação sob a propriedade em forma de garantia real, para todos os entes jurídicos, que compõem a cadeia produtiva de nossa sociedade.

Palavra-chave: Moradia, Alienação Fiduciária de bem imóvel e segurança jurídica.

8

1 INTRODUÇÃO

Os anseios da sociedade são infinitos e sofrem mutações no dia a dia, o que

se traduz em necessidade e dinamismo operado pelo direito.

Principalmente, se originado de um sonho do indivíduo, quando se trata de

um patrimônio, e se torna ainda mais significativo quando, da sua moradia, o ânimo

de morar, de constituir ou não uma família, por esses motivos a Constituição Federal

do Brasil, no artigo 6º. reparou, pela Emenda Constitucional nº 26 de 14.02.2000,

uma omissão do texto originário, incluindo a moradia como um dos direitos sociais e

por consequência, direito fundamental do homem.

As normas contidas na Constituição Federal são extraídas da realidade

social num determinado lugar e num determinado momento histórico. Os direitos

sociais caracterizam-se como verdadeiras liberdades positivas, de observância

obrigatória em um estado social de direito, tendo por finalidade a melhoria das

condições de vida, visando a concretização da dignidade da pessoa humana, o qual

configura um dos fundamentos do Estado democrático, previsão contida no artigo 1º,

inciso III, conforme assevera Alexandre Moraes Silva:

“O direito a moradia significa ocupar um lugar como residência, para nele habitar. Morar traz a idéia básica de habitualidade no permanecer ocupando uma edificação” 1

Neste diapasão, em 20 de novembro de 1997, entrou em vigor a Lei

9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI criando a

alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. A partir de então foi inserida no

ordenamento jurídico brasileiro, a propriedade fiduciária imobiliária, como um novo

direito real de garantia, ao lado dos até então existentes, sendo uma forma a mais a

1 Silva, Moraes, Alexandre de. Direitos humanos fundamentais: comentários ao artigo 1.º ao 5.º da CFB. 5. ed. São Paulo: Atlas, 2003.

9

ensejar a garantia de uma obrigação principal.

Este, o escopo básico do novo instituto, atestado por nota do Ministério do

Planejamento e Orçamento, sobre o projeto de lei 3.242, encaminhado ao legislativo

e transformado em Lei (9.514/97):

“O objetivo fundamental do projeto é estimular o desenvolvimento da indústria da construção civil, com vistas a reduzir o déficit imobiliário do País, bem como promover a geração de empregos (....). Com a instituição do SFI, quer-se estimular a canalização de capitais privados de longo prazo para o setor notadamente por parte de investidores institucionais, que concentram hoje volume crescente de poupança aqui e no exterior”.

Ainda assim, o instituto apresentava incertezas em relação a capacidade

financeira dos credores fiduciários, frente a grande demanda pela população em

adquirir a casa própria, incluindo as empresas do mercado financeiro, desta feita

através da Lei 10.931/2004, permite a mobilidade e captação de recursos,

permitindo a emissão de Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e aos outros credores

fiduciários a emissão da Cédula de Crédito Imobiliário (CDI), condição esta

consubstanciada nos artigos 13º ao 25º, da referida lei.

A Lei 11.481/2007 veio ampliar a constituição da alienação fiduciária para

outros tipos de bens, tais como; bens enfitêuticos ou foreiros, o direito de uso

especial para fins de moradia, o direito de uso, desde que suscetível de alienação e

a propriedade superficiária.

A ideia traduzida na letra da lei visa sanar a deficiência de habitações no

país, onde normalmente uma instituição do mercado financeiro, financia a aquisição

ou construção de um imóvel, ficando com um crédito, que é o valor do financiamento

acrescido dos juros legais e de seus lucros.

Em virtude da Lei 9.514/97, o credor fiduciário pode vender este crédito para

uma companhia de capitalização e, o dito crédito se transforma em títulos que são

colocados no mercado. Potenciais investidores adquirem estes títulos para ganhos

10

financeiros ou até para negociá-los, fazendo com que o credor fiduciário reponha

seus recursos para novos financiamentos nesta modalidade.

A Alienação Fiduciária de Bem Imóvel é um novo conceito de direito real de

garantia, destinado a suprir a lacuna deixada pela hipoteca que, pela sua

insegurança jurídica, tornou-se um instituto de pouca utilização a disposição da

sociedade.

Até 1997 só existia no Brasil o Sistema Financeiro Habitacional (SFH) que

tem como objetivo o financiamento de moradias populares com alto cunho social e

com escassos recursos. Sua grande fonte advém do Fundo de Garantia, recurso

este arrecadado dos empregados, via contribuição direta das empresas e

administrados pela Caixa Econômica Federal e os recursos da Caderneta de

Poupança.

Os financiamentos colocados à disposição não possuem a capacidade de

atender às necessidades da população média brasileira, pois os valores ofertados

estão aquém do necessário para a aquisição de um imóvel médio, fazendo com que

o adquirente tenha em seu patrimônio reservas monetárias para completar ou

participar com entrada na aquisição do seu sonhado imóvel.

Concomitantemente, a falta de recursos no mercado financeiro brasileiro,

visto que, somente estes podem operar no segmento via Sistema Financeiro

Habitacional (SFH), tendo autorização governamental para tanto, o grande entrave

encontrado era a ineficiência das espécies de garantia e ainda, o procedimento

judicial de execução hipotecária. Por não ser a hipoteca um direito flexível e

adequado às necessidades de uma economia em escala e globalizada, uma vez

que, no caso de inadimplemento da obrigação principal, é extremamente dificultoso

e, principalmente, moroso o procedimento expropriatório, tardando anos e anos,

11

levando o credor a sujeitar-se a receber seu crédito após longo procedimento

judicial, gerando insegurança nas relações jurídicas.

Este foi um dos fatores que levou ao surgimento do Sistema de

Financiamento Imobiliário (SFI). A grande novidade foi a criação da alienação

fiduciária em garantia de coisa imóvel, expandindo o conceito de credor fiduciário

como um novo direito real de garantia.

Assim, o presente, ainda que limitado a matérias especificas e sob a luz do

direito, analisa o nascimento desta nova fonte de contrato de financiamento –

Alienação Fiduciária, a natureza jurídica da alienação fiduciária, a relação jurídica

entre as partes contratantes, o objeto da alienação fiduciária, os requisitos formais e

a extinção do contrato, incluindo aí, o adimplemento da obrigação principal pelo

devedor fiduciante, e também quando ocorre o inverso, ou seja; o inadimplemento e

a mora, e suas consequências, os procedimentos por parte do credor fiduciário,

quanto a reversão e consolidação da posse, a realização da garantia em face ao

princípio do devido processo legal, a constitucionalidade dos meios extrajudiciais de

realização da garantia.

Com o advento da Lei 9.514/1997, que institui em nosso ordenamento

jurídico a Alienação Fiduciária de Bem Imóvel, e a complementaridade da matéria

por leis posteriores, contando ainda com a estabilidade da economia em nosso país,

percebe-se com clareza a evolução do segmento habitacional no Brasil.

Cresce a passos largos, onde os agentes econômicos têm contribuído

significativamente para prover a população de todas as camadas sociais, ofertando

financiamentos, principalmente nesta modalidade.

12

2 CONCEITOS E PRINCÍPIOS GERAIS DOS DIREITOS REAIS

Os direitos reais possuem princípios que regem sua construção e orientam a

sua utilização. De fundamental importância para a aplicação do direito, estes

princípios não comumente se encontram explícitos em uma determinada lei, mais

certamente, poderão dela ser extraídas.

O que mais ocorre em nosso ordenamento jurídico, são os autores

apresentarem rapidamente as características e caracteres dos direitos reais.

Maria Helena Diniz demonstra sistematicamente os caracteres jurídicos do direito

real:

“a) oponibilidade erga omnes; b) seu titular possui direito de sequela e de preferência; c) adere imediatamente ao bem corpóreo ou incorpóreo, sujeitando-se, de modo direto ao titular; d) obedece ao numerus clausus, pois é estabelecido pelo Código Civil e leis posteriores, não podendo ser criado por livre pactuação; e) é passível de abandono; f) é suscetível de posse; g) a usucapião é um dos seus meios aquisitivos”.2

Miguel Maria de Serpa Lopes apresenta assim os caracteres:

“1º) a oponibilidade dos direitos erga omnes; 2º) o direito de sequela e o de preferência; 3º) o abandono; 4º) a posse”.3

Quanto a sua conceituação renomados doutrinadores tem se manifestado

acerca dos direitos reais de garantia, buscando na obra de Sílvio Rodrigues:

“A garantia real se apresenta quando o devedor separa de seu patrimônio um bem e o destina, primordialmente, ao resgate de uma obrigação.”4

Neste diapasão, Orlando Gomes define o direito real de garantia como

sendo:

“O que confere ao seu titular o privilégio de obter o pagamento de uma dívida com o valor de um bem aplicado exclusivamente à sua satisfação.”5

Já para Caio Mário da Silva Pereira:

2 Diniz, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 4ª Ed – Direito das Coisas, pg.163 Serpa Lopes, Miguel Maria de. Curso de direito Civil. Direito das Coisas, Vol. VI, pg. 304 Rodrigues, Silvio. Direito Civil, Direito das Coisas, Vol. 5, São Paulo, Saraiva, 1981.5 Gomes, Orlando. Direitos Reais, Rio de Janeiro, Forense, 1996.

13

“A noção básica dos direitos reais de garantia é ainda mais simples do que as de gozo ou fruição, pois tão somente revela a vinculação de certo bem do devedor ao pagamento da dívida, sem conferir ao credor a fruição da coisa em si”.6

O conteúdo desses conceitos é no sentido de eliminar um risco que pesa

sobre o credor. A simples assunção do risco pelo devedor da garantia representa,

por si só, o adimplemento da prestação, caso contrário sofrerá os efeitos da mora.

3 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

É imperativo que se busque a origem da alienação fiduciária de bens no

Brasil, as alterações legais pertinentes a matéria.

Trata de título constitutivo da propriedade resolúvel, de bem móvel,

conforme definição de Melhim Nemem Chalhub, em sua obra “O Negócio

Fiduciário”:

“O contrato de alienação fiduciária de bens móveis é título constitutivo da propriedade fiduciária, tendo sido originalmente caracterizado no art. 66 da Lei nº 4.728, de 1965, que ao estruturar as bases do Mercado de Capitais, como novas formas de captação e aplicação de recursos do público, criou a garantia fiduciária visando suprir a insuficiência das garantias incidentes sobre bens móveis, como o penhor e a reserva de domínio, que já então não eram compatíveis com as características da circulação do crédito na sociedade contemporânea. A redação do art. 66 da Lei 4.728/65 foi alterada pelo Decreto-lei nº 911/69”7.

Posteriormente, a matéria veio a ser inserida no Código Civil de 2002, que

regulamentou a propriedade de bens móveis, em garantia, nos artigos 1.361 a

1.368, revogando disposições do artigo 66 da Lei nº 4.728/65, com a redação dada

pelo Decreto-lei nº 911/69, exceto as normas de natureza processual, que

continuaram em vigor. Diferentemente da Lei nº 4.728/65, O Código Civil não

restringe a utilização dessa garantia ao mercado de capitais, legitimando qualquer

pessoa a contratar sua aplicação em garantia de pagamento de dívida. Mais tarde, a

6 Pereira, Caio Mário da Silva. Instituição de Direito Civil, Vol. IV, 6ª Ed. Rio de Janeiro, Forense, 19847 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 153 a 155

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Lei nº 10.931/2004, derrogou os artigos 66 e 66-A da Lei nº 4.728/65 e nela

introduziu o artigo 66-B, definindo algumas características especiais para a

constituição de propriedade fiduciária em garantia no âmbito do mercado financeiro

e de capitais. Além disso, o § 3º do mesmo artigo 66-B criou a alienação fiduciária

de coisa fungível e a cessão fiduciária de direitos sobre bens móveis, bem como

sobre títulos de credito em geral.

Assim existem no direito positivo brasileiro duas espécies de propriedade

fiduciária de bens móveis, para fins de garantia: uma de aplicação geral como

garantia de dívida, sem restrição quanto à pessoa do credor, regulamentada pelos

artigos 1.361 a 1.368 do Código Civil, e outra exclusivamente para garantia de

créditos constituídos no âmbito do mercado financeiro e de capitais, bem como do

fisco e da previdência social, caracterizada pelas disposições especiais definidas

pelo artigo 66-B e seus parágrafos da Lei nº 4.728/65.

Quanto às normas processuais, sofreram alterações, e continua o autor:

“A mesma Lei nº 10.931/2004 alterou os procedimentos relativos à ação de busca e apreensão do bem objeto da propriedade fiduciária, dando nova redação ao art.3º do Decreto-lei nº 911/69 e restringindo esse procedimento de busca e apreensão às operações do mercado financeiro e de capitais e às garantias dos créditos fiscais e previdenciários. Assim, de acordo com essa legislação, dois são os procedimentos aplicáveis à propriedade fiduciária de bens móveis: a ação de reintegração de posse, de que tratam os art. 926 e seguintes do Código de Processo Civil, e a ação autônoma de busca e apreensão, de que trata o art. 3º do Decreto-lei nº 911/69, sendo que para esta última só estão legitimadas as pessoas jurídicas de direito privado integrantes do mercado financeiro e de capitais e as pessoas jurídicas de direito público titulares de créditos fiscais e previdenciários”8.

O contrato de alienação fiduciária, em regra vincula-se a contrato de

empréstimo, sendo ambos, quase sempre, celebrados num mesmo instrumento; a

esses dois contratos articula-se, frequentemente, o contrato de compra e venda de

determinada coisa, pois essa modalidade de garantia é utilizada em larga escala nas

relações de consumo. Neste conjunto de contratos estabelece-se uma relação de

8 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 153 a 155

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natureza obrigacional, concernente ao contrato de empréstimo, e outra de natureza

real, que é a alienação da coisa ao emprestador para garantia do empréstimo, esta

ultima tendo como sujeitos o fiduciante e o fiduciário e como objeto a coisa a qual

será constituída à propriedade fiduciária.

A esse propósito, observa Alfredo Buzaid que;

“O nexo que se forma entre os elementos supõe a um tempo de financiamento e a transferência ao credor de um bem que, uma vez satisfeita a obrigação deve ser restituída ao alienante. O objetivo da alienação exclui que a transferência possa ser considerada uma datio in solutum, pois esta representa uma forma de pagamento, cuja função consiste em extinguir a obrigação”9

Há, portanto um vínculo real entre devedor-fiduciante e credor-fiduciário, que

se consubstancia na transmissão da coisa, e um vinculo obrigacional, recíproco

entre as partes: enquanto o credor-fiduciário se obriga a restituir a coisa, o devedor-

fiduciante se obriga a pagar a divida. Satisfeitas as obrigações, extingue-se o

contrato e as partes voltam ao statu quo ante.

4 NATUREZA JURIDICA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

A Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, que criou o Sistema Financeiro

Imobiliário, visando promover o financiamento imobiliário em geral, trouxe em seu

bojo o instituto da alienação fiduciária de coisa imóvel, qualificado no artigo 17,

caput da mencionada lei, como modalidade de garantia, havendo o § 1º do mesmo

artigo esclarecido que essa garantia constitui direito real sobre os respectivos obje-

tos.

Conforme expressa o artigo 17 da Lei 9.514/97:

“As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:

9 Buzaid, Alfredo, Ensaio sobre a alienação fiduciária em garantia, Revista dos Tribunais, v 401, PP 9-29

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I – hipoteca;

II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alie-nação de imóveis;

III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;

IV - alienação fiduciária de coisa imóvel.

§ 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo consti-tuem direito real sobre os respectivos objetos.

§ 2º Aplicam-se à caução dos direitos creditórios a que se refere o inciso III deste artigo as disposições dos arts. 789 a 795 do Código Civil.

§ 3º As operações do SFI que envolvam locação poderão ser garantidas su-plementarmente por anticrese”.

Não obstante a clareza do mandamento legal acerca da natureza jurídica da

alienação fiduciária, isto é, direito real de garantia, não é pacífica a doutrina quanto

aos exatos contornos do instituto, havendo os que entendem que se trata de direito

real de garantia sobre coisa própria, ou seja, o direito real de garantia é consubstan-

ciado na propriedade do bem, e os que defendem incidir a garantia sobre coisa

alheia, e, nesse caso, a alienação fiduciária não ultrapassa, na sua constituição, o

âmbito do direito real de garantia, como se depreende das opiniões de respeitáveis

estudiosos do tema.

Na seara de que a garantia real resultante da alienação fiduciária tem como

propósito a transmissão da propriedade ao credor fiduciário, encontra-se a opinião

de Melhim Namem Chalhub, abaixo:

“Ao ser contratada a alienação fiduciária, o devedor-fiduciante transmite a propriedade ao credor-fiduciário e, por esse meio, demite-se do seu direito de propriedade; em decorrência dessa contratação, constitui-se em favor do credor-fiduciário uma propriedade resolúvel; por força dessa estruturação, o devedor-fiduciante é investido na qualidade de proprietário sob condição suspensiva, e pode tornar-se novamente titular da propriedade plena ao implementar a condição de pagamento da dívida que constitui objeto do contrato principal”10.

De outro lado, entendendo que a constituição da alienação fiduciária em

10 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 2ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 220

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garantia de coisa imóvel não resulta na efetiva transmissão da propriedade ao

credor-fiduciário, e, desta forma, não ultrapassa essencialmente, o âmbito do direito

real de garantia, acham-se as observações de Ubirayr Ferreira Vaz, a saber:

“Ressalta do contexto da Lei 9.514 que a transmissão da propriedade reso-lúvel, como parte integrante do contrato de alienação fiduciária, não signifi-ca a perda da propriedade pelo fiduciante, nem seu ingresso no patrimônio do fiduciário. A perda da propriedade, com o caráter que lhe empresta o Có-digo Civil, somente ocorrerá quando, não pagas as prestações e seus en-cargos, consolidar-se a propriedade fiduciária, e, ainda, se for ela alienada no primeiro leilão, pelo valor estipulado no contrato; se for ela alienada no segundo leilão, pelo valor igual ou superior ao valor da dívida, das despe-sas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais; com a extinção da dívida e respectiva quitação, caso no primeiro e no segundo leilões os maiores lances não alcancem os valores mínimos supra mencionados. Trata-se, pois, de transmissão e aqui-sição, a que não se podem aplicar, de forma intransigente e dogmática, os conceitos tradicionais da propriedade e da própria alienação”11.

Na interpretação dos artigos 22 e 23 da Lei 9514/97, assevera Frederico H.

Viegas de Lima, inicialmente:

“Que a nova Lei corrigiu um erro da legislação anterior que trata da aliena-ção fiduciária mobiliária, e que o contrato é de alienação fiduciária em ga-rantia de coisa imóvel, que possibilita o surgimento da propriedade fiduciá-ria, tem-se com isso que a nova garantia é a propriedade fiduciária, estabe-lecida nos moldes da propriedade resolúvel, tendo como título à sua consti-tuição o contrato de alienação fiduciária em garantia imobiliária. Afirma ain-da que a distinção é clara quando observada a redação do artigo 22 da Lei 9.514/97: A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imó-vel”12.

E, conclui, que:

“O estudo sistemático do novo direito real, a propriedade fiduciária imobiliá-ria deve ser diferenciado do estudo do contrato que lhe dá origem, o de alie-nação fiduciária em garantia”13

O artigo 23 define: Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel

11 Vaz, Ubirayr Ferreira, Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel, 1ª Ed. RS Editora: Sergio Antonio Fabris, 1998. RS12 Lima, Frederico H. Viegas de, Da Alienação Fiduciária em Garantia de Coisa Imóvel. 3ª ed. Curitiba, Juruá, 2006, pag. 62/63

13 Lima, Frederico H. Viegas de, Da Alienação Fiduciária em Garantia de Coisa Imóvel. 3ª ed. Curitiba, Juruá, 2006, pag.62/63

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mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de

título.

Não obstante as razões acima, conclui-se que o artigo 23 da Lei 9.514/97

declara que a propriedade fiduciária se constitui mediante registro do contrato que

lhe serve de título. Ou, seja antes do registro tem-se, unicamente, o contrato de

alienação fiduciária em garantia. Contrato este que, preenchendo todos os requisitos

tipológicos e uma vez acessado ao registro imobiliário competente, oportunizará o

surgimento da propriedade fiduciária. Esta dissociação jurídica permitirá, no futuro, a

possibilidade do reconhecimento da propriedade fiduciária imobiliária como um

direito de propriedade pleno, deixando sua caracterização de acessoriedade que, é

incompatível com o próprio instituto.

5 RELAÇÃO JURIDICA – AS PARTES CONTRATANTES

Do texto legal infere-se que não há qualquer restrição para que a

contratação só possa ser desenvolvida no âmbito do Sistema de Financiamento

Imobiliário, desta forma os particulares estão legitimados a figurar no contrato como

credores fiduciários. É o que determina o §1º do artigo 22 da Lei 9514/97, parágrafo

este acrescido pelo Lei 10.931/2004.

Artigo 22.

(......)

§ 1o “ A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurí-dica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena”.

Figuram no pólo ativo e passivo do contrato, qualquer pessoa, seja Física ou

Jurídica, e ainda um terceiro que pode ser o proprietário do imóvel, dando-o em

alienação fiduciária, afirmação esta corroborada por Frederico H. Viegas de Lima,

19

em sua obra:

“Como nos negócios de garantia em geral, a alienação fiduciária imobiliária possibilita que o bem sobre o qual ser constituída a propriedade fiduciária pertença ao devedor fiduciante ou, também, a terceira pessoa estranha a obrigação principal, da qual a alienação fiduciária é acessória, que leva o nome de interveniente garantidor, com a exclusiva finalidade de prestar a garantia.14”

Posição idêntica é formada por Melhim Nemem Chalub, este incluindo o

incorporador na operação:

“Figuram como partes do conjunto de contratos a financiadora, o incorporador e o adquirente; financiadora e credora-fiduciária há de ser a instituição financeira que fornecerá os recursos ao adquirente, para que este adquira o imóvel; incorporador (vendedor) há de ser o titular do empreendimento imobiliário em que se situa o imóvel objeto da venda, que celebrará um contrato de compra e venda com o adquirente; e finalmente, adquirente e devedor-fiduciário há de ser aquele que obtém financiamento para adquirir um imóvel, adquire-o mediante contrato de compra e venda e, a seguir, para garantia da dívida decorrente do financiamento, aliena-o fiduciariamente à financiadora. Na dinâmica desse tipo de operação, a financiadora celebrará com o adquirente dois contratos: primeiro o de financiamento e depois o de alienação fiduciária; o contrato de financiamento está no nascedouro desse conjunto de operações, que obedecerá invariavelmente a seguinte seqüência: (1º) financiamento (origem dos recursos para a compra), (2º) compra e venda (pagamento com os recursos do financiamento) e (3º) alienação fiduciária (transmissão da propriedade do imóvel recém-adquirido, para fins de garantia do financiamento). O adquirente será num primeiro momento, o tomador do financiamento e, conseqüentemente, devedor; num segundo momento, será o adquirente propriamente (quando contrata a aquisição com o incorporador-vendedor), e num terceiro momento (depois de já ter adquirido o imóvel) será devedor-fiduciante, quando, tendo se tornado devedor, transmitirá à financiadora a propriedade fiduciária do imóvel que adquirira, em garantia do pagamento da dívida; assim, figurará ele no conjunto de contratos na posição de (1º) devedor, (2º) adquirente e (3º) devedor-fiduciante”15.

A alienação fiduciária pode ser efetivada por terceiro, alheio a operação

principal do empréstimo.

6 O OBJETO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

De acordo com a regra contida no artigo 79 do Código Civil, tem-se que o

objeto da alienação fiduciária imobiliária são todos os bens imóveis por natureza, em

14 Lima, Frederico H. Viegas de, Da Alienação Fiduciária em Garantia de Coisa Imóvel. 3ª ed. Curitiba, Juruá, 2006, pag.98/9915 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 229/230

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sentido amplo, entendidos estes como aqueles que não podem ser removidos sem

alteração de sua substancia.

A redação do § 1º do artigo 22 da Lei 5914/97, ora vigente, foi introduzida

pela lei nº 11.481/2007. O contrato de alienação fiduciária tem como objeto coisa

imóvel, compreendendo o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou

artificialmente. Assim podem ser objeto de alienação fiduciária quaisquer bens

imóveis, sejam terrenos, com ou sem acessões, o domínio útil de imóveis ou a

propriedade superficiária, bem como o direito de uso, desde que suscetível de

alienação, ressalvando que a propriedade superficiária tem duração limitada ao

prazo da respectiva concessão (§ 1º, incisos I a IV, e § 2º do artigo 22 da Lei

9.514/97).

Observa Melhim Namem Chalub:

“Na medida em que visa, preponderantemente, a expansão do crédito imobiliário, em geral, a lei admite a alienação fiduciária de terreno ou de frações ideais de terreno, possibilitando larga aplicação nas incorporações imobiliárias, nas quais o contrato de alienação fiduciária terá como objeto a fração ideal do terreno objeto do financiamento e as acessões que sobre ela vierem a ser erigidas. E segue: É nesse campo que a alienação fiduciária deve ter ampla aplicação, pois é o mercado da construção civil que deve gerar o maior volume dos créditos passiveis de securitização no mercado secundário de créditos imobiliários. Por isso mesmo, a alienação fiduciária de bem imóvel é autorizada de modo generalizado, com o propósito de viabilizar a constituição de créditos com características capazes de propiciar a sua negociação no mercado secundário, o que não se alcançaria se sua aplicação fosse restrita às instituições financeiras, e, bem assim, possibilitar o uso de mecanismos mais eficazes para garantia das obrigações em geral, envolvendo quaisquer pessoas físicas ou jurídicas”16.

Acrescenta ainda, Frederico H. Viegas de Lima: “Nos imóveis urbanos, a

contratação independe do destino conferido ao imóvel, podendo ter como objeto

imóvel residencial, comercial, industrial ou misto, tudo em conformidade com a

utilização definida nas leis de planejamento urbanístico da cidade”17.

16 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 231/23217 Lima, Frederico H. Viegas de, Da Alienação Fiduciária em Garantia de Coisa Imóvel. 3ª ed. Curitiba, Juruá, 2006, pag.104

21

O elastecimento de sua utilização é percebido pela Súmula 28 do Superior

Tribunal de Justiça,18 , podendo ser devedor-fiduciante o próprio proprietário do

imóvel oferecido em garantia real.

Dada a amplitude do texto legal, a contratação pode recair sobre um bem

imóvel urbano ou rural, muito embora tenha a alienação fiduciária em garantia de

coisa imóvel tenha surgido dentro de uma legislação eminentemente voltada para

imóveis urbanos, como o direito real se encontra perfeitamente delineado, é possível

a contratação no que diz respeito ao imóvel rural.

7 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS - CONCEITO

O conceito é extraído do artigo 22 da Lei 9.514/97 do artigo 22: “ A alienação

fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiducian-

te, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da

propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

Já, Frederico Henrique Viegas de Lima, conceitua como sendo:

“Alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, aquele negócio jurídico pelo qual o devedor, assim chamado fiduciante, com a finalidade de prestar garantia de uma obrigação principal, contrata a transferência, para o credor, que assim se constitui fiduciário, de um bem imóvel, em propriedade resolúvel”19.

Corroborando com este mesmo raciocínio, Melhim Namem Chalhub,

acrescenta, no entanto que:

“O negócio de natureza fiduciária é negócio bilateral composto por dois acordos que criam uma situação sui generis, pela qual uma parte (alienante-fiduciante) transmite a propriedade de certos bens à outra parte (adquirente-fiduciário), que embora passe a exercer os direitos de proprietário, erga omnes, assume, no campo obrigacional, nas suas relações com o fiduciante, o dever de dar aos bens adquiridos a destinação determinada pelo próprio fiduciante e com este acordada na forma do citado pacto

18 Sumula 28/STJ – “O contrato de alienação fiduciária em garantia pode ter por objeto bem que já integrava o patrimônio do Devedor”.19 Lima, Frederico H. Viegas de, Da Alienação Fiduciária em Garantia de Coisa Imóvel. 3ª edi. Curitiba, Juruá, 2006,pag.51

22

adjeto”20.

Por sua vez, Arnaldo Rizzardo, vem como uma nova concepção critica e

contundente ao conceituar a Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, como sendo:

“Um novo conceito de concessão de crédito no setor imobiliário: Paralelamente a legislação que trata do Sistema Financeiro da Habitação, e praticamente sem nenhum ponto de contato, surgiu um novo campo para a concessão de crédito, que é aquele para a aquisição de imóveis de qualquer natureza. Bem diferente da modalidade anterior, a qual não veio substituir, não possui a menor finalidade de cunho social, representando, mais que um instrumento, um novo instituto de direito, porquanto trouxe figuras quase não conhecidas anteriormente. Procura estimular os investimentos particulares na construção civil, oferecendo uma técnica de circulação de valores, de modo a atrair as reservas econômicas, porventura existentes, para o setor imobiliário. Na verdade não passa de outro esquema dos tecnocratas, sem uma base histórica nacional, e desligados da realidade brasileira, de improvável sucesso na aplicação prática. Normalmente uma instituição bancária financia a aquisição ou construção de um imóvel21”.

Por conseguinte, a instituição financeira fica com um crédito, que é o valor

do financiamento. Vende este crédito para uma companhia de capitalização. Este

subdivide dito crédito em títulos, colocando-os no mercado. Possíveis interessados

adquirem os títulos, podendo negociá-los, Permite-se que os títulos vendidos

tenham lastro ou garantia no próprio imóvel. Por outras palavras, tais títulos podem

ser executados no próprio imóvel que deu origem à sua emissão. Diante da

circulação dos títulos, consegue-se mais capital, para novos investimentos, com o

que se incrementa a construção civil. Este o escopo básico do novo regime,

segundo Nota do Ministério do Planejamento e Orçamento, quando do envio do

projeto de lei ao Legislativo. Para fugir da série de inconveniências encontradas em

regramentos anteriores, muniu-se aquele que atua como financiador de um

instrumento aparentemente ágil para a satisfação do crédito, que é o instituto da

alienação fiduciária. Aliena-se fiduciariamente o bem para o financiador, com todas

20 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 10/1121 Rizzardo, Arnaldo, Contratos de Crédito Bancário, 8ª Ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2009. pg 113/114

23

as decorrências, inclusive a busca e apreensão, com vistas à garantia do

financiamento.

Arnaldo Rizzardo, é critico e contundente quanto aos mecanismos do novo

instituto e assevera:

“Está-se, pois, diante de um novo mecanismo de financiamento, distinto daquele do Sistema Financeiro Habitacional, que nasceu com a Lei 4.380 de 1964, de profundo conteúdo social e decisiva participação do Poder Público na política e direção habitacional. Não mais se utilizam de recursos públicos para o setor, nem aqueles formados através de depósitos em cadernetas de poupança ou reservas do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Pode-se, pois, ver na sistemática uma terceirização do setor imobiliário, através de mecanismos que levam a captação de recursos destinados ao setor, favorecendo o investidor com garantias mais ágeis”22.

Corrobora com o mesmo pensamento o desembargador gaúcho Décio

Antonio Erpen, enfatizando que:

“A grande novidade não reside no financiamento em si, com taxas de mercado, mas na adoção de um novo negócio jurídico. Não se cuida mais de uma compra e venda com garantia hipotecária instituída em prol do financiador. Agora, o contrato de alienação fiduciária se constitui em um contrato híbrido de direito real de aquisição e garantia”23.

A alienação fiduciária de bem imóvel, tem como característica a

temporariedade e a transitoriedade, onde o credor adquire o imóvel não com o

propósito de mantê-lo como sua propriedade, em caráter perpetuo e exclusivo, mas

com a finalidade de garantir-se, mantendo-o sob seu domínio até que o devedor-

fiduciante pague a divida.

8 REQUISITOS FORMAIS

Suscitaram muitas dúvidas acerca dos requisitos formais no momento da

contratação, sendo que o texto original do artigo 38 da Lei 9.514/97 sofreu duas

alterações, primeiramente por Medida Provisória nº 2.223, que se converteu na Lei

22 Rizzardo, Arnaldo, Contratos de Crédito Bancário, 8ª Ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2009. pg 113/11423 Aquisição e financiamento de imóvel – Novo regime jurídico, COAD – Direito Imobiliário, nº 34, agosto/98. pg. 679

24

10.931/2004 e, posteriormente, novamente pela Lei 11.076/2004, que elucidou a

defeituosa redação original da Lei 9.514/97.

O referido artigo permite que os contratos sejam celebrados por escritura

pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. A Lei ao definir

que pode ser por escritura pública ou por instrumento particular impõe a forma

escrita como requisito para a validade do ato.

Entendimento, este confirmado pelo autor Frederico Henrique V. de Lima,

senão vejamos:

“Trata-se de forma escrita ad substantiam para a caracterização do negócio jurídico, não se podendo falar simplesmente em forma ad probationem tantum. O legislador equiparou – conscientemente – o escrito particular a escritura pública. Unicamente remanescem as seguintes diferenças: um é forma escrita não autêntica (o contrato particular). O outro é forma escrita autêntica. Porque materializada por notário em seu livro de notas, de acordo com a vontade das partes. Entretanto o critério equiparativo do qual o legislador lançou mão, ao adotar o escrito particular de força de escritura pública, na finalística, atinge o mesmo resultado. Sendo a diferenciação na forma autêntica de um e a ausência desta característica no outro. Desta forma não resta dúvida que toda e qualquer contratação originária da Lei 9.514/97 pode ser instrumentalizada mediante instrumento público ou particular. Até mesmo a aquisição da propriedade, mediante contrato de compra e venda, desde que destinada a uma futura constituição da propriedade fiduciária, pode ser realizada por qualquer das duas modalidades de negócio jurídico”24.

Não é diferente o entendimento de Melhim Namem Chalhub, que estende a

todos os atos e contratos referidos na lei ou resultante de sua aplicação:

“A lei não faz restrição alguma quanto as modalidades de contrato passíveis de ser formalizados mediante instrumento particular em relação à Lei nº 9.514/97; ao contrário, estende a possibilidade de formalizar por instrumento particular a todos os atos e contratos referidos nesta lei resultantes de sua aplicação. Assim, quando resultantes da referida lei, podem ser celebrados por instrumento particular a compra e venda, a promessa de venda, a hipoteca, a caução de direitos aquisitivos, a cessão fiduciária, a alienação fiduciária, enfim, os atos e contratos relacionados à comercialização de imóveis e à constituição de garantias imobiliárias previstas na Lei 9.514/97, ou resultantes dela. Anote-se, ademais, que tais operações – o financiamento, a compra e venda e a alienação fiduciária, ou o empréstimo com pacto adjeto de alienação fiduciária – são inequivocamente vinculados, não tendo nenhum delas existências autônomas, mas todas dependentes umas das outras; trata-se de contratos coligados, já que se não houver financiamento não haverá compra e venda e se não houver esta o tomador do financiamento não será titular do imóvel que em seguida alienará

24 Lima, Frederico H. Viegas de, Da Alienação Fiduciária em Garantia de Coisa Imóvel. 3ª edi. Curitiba, Juruá, 2006,p.118/122

25

fiduciariamente ao financiador, pois todas essas operações tem como objeto a compra e venda com financiamento e alienação fiduciária. Portanto a compra e venda, desde que com financiamento nas condições do sistema de financiamento imobiliário, é resultante da aplicação da Lei nº 9.514/97 e, consequentemente, pode ser formalizada por instrumento particular25”.

Já resumidamente, para Arnaldo Rizzardo:

“Quanto à forma, consoante o art. 38 na redação dada pela Lei 11.076/2004, permite-se o instrumento particular na celebração dos contratos, por conseguinte, dispensada a escritura pública, a exemplo do que é assegurado no Sistema Financeiro da Habitação, estendendo a regra quando a garantia é hipoteca, permitida na letra do art. 17, inciso I. No próprio contrato particular institui-se a hipoteca sobre o imóvel financiado. Não importa que a alienação fiduciária envolva imóvel. O instrumento é particular”26.

Corrigida as distorções na lei 9.514/97 pela Lei 11.076/2004, é permitida a

contratação, quer seja por instrumento particular ou por escritura pública, obrigando

às partes ao registro do contrato de alienação fiduciária, junto ao competente

cartório de registro de imóveis.

9 A EXTINÇÃO DO CONTRATO

Os Contratos têm vida transitória, já que nascem, produzem efeitos e se

extinguem. E os negócios jurídicos imobiliários não são diferentes neste aspecto, já

que visam a aquisição do bem pelo devedor que não pôde ou não quis adquiri-lo a

vista mas a prazo, ou até mesmo que aliene fiduciariamente imóvel integrante do

seu patrimônio para obter capital de giro, por exemplo.

Resolve-se o contrato da propriedade fiduciária do imóvel, de acordo com o

artigo 25 §§ 1º e 2º, da Lei nº 9.514/97, pelo adimplemento, isto é o pagamento da

divida e seus encargos, com o consequente cancelamento do registro da

propriedade fiduciária, e ainda pelo artigo 26 §§ 1º ao 8º da Lei nº 9.514/97, pelo

25 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 234/235

26 Rizzardo, Arnaldo, Contratos de Crédito Bancário, 8ª Ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2009. pg 217

26

inadimplemento – constituição em mora do devedor, consolidando a propriedade do

imóvel em nome do credor-fiduciário, desde que cumpridas às exigências legais.

Melhim Namem Chalhub, observa, que o § 8º do artigo 27 da Lei 9.514/97

permite que o contrato se extingue, no caso de:

“O devedor pode efetivar o pagamento mediante dação, caso em que transmitirá ao credor seu direito eventual, consolidando-se a propriedade definitivamente no patrimônio deste, dispensada a realização do leilão do imóvel”27

A extinção normal do negócio jurídico garantido por alienação fiduciária de

bem imóvel é pelo seu cumprimento, por parte do devedor fiduciante, ou seja, pelo

pagamento da divida e de seus encargos, e por parte do credor, pelo recebimento

sem problemas de crédito e da outorga de quitação, na forma da lei.

9.1. O ADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL

A Lei 9.514/97 em seu § 1º do artigo 25 impõe prazo de 30 dias para que o

credor fiduciário entregue ao devedor fiduciante o termo de quitação, comprovando o

adimplemento da divida. Por se tratar de garantia real que recai sobre bem imóvel,

somente mediante a apresentação do título que comprove a quitação da obrigação

principal é que o oficial de Registro de Imóveis fica habilitado a efetuar o

cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Na opinião de Marcelo Terra:

“Sendo a propriedade fiduciária indivisível, o pagamento de apenas parte da divida não implica liberação proporcional da garantia. Dessa forma somente após totalmente extinta a obrigação principal deve o credor fiduciário fornecer termo de quitação”28

A Lei 9.514/97 em seu § 1º do artigo 25 impõe prazo de 30 dias para que o

27 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 24728 Terra, Marcelo. Alienação Fiduciária de imóvel em garantia, 1ª Edição, Ed. Sergio A.Fabris, Porto Alegre, 1998. pag. 42

27

credor fiduciário entregue ao devedor fiduciante o termo de quitação, comprovando o

adimplemento da divida. Por se tratar de garantia real que recai sobre bem imóvel,

somente mediante a apresentação do título que comprove a quitação da obrigação

principal é que o oficial de Registro de Imóveis fica habilitado a efetuar o

cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Entendimento este, corroborado por Melhim Namem Chalhub, onde:

“O pagamento é a condição para que a propriedade plena retorne ao fiduciante, pois na alienação fiduciária, o fiduciante transfere ao fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel com o escopo de garantia, assim permanecendo até que seja paga a dívida. Alude, que; aplicam-se ao pagamento os princípios gerais previstos nos arts. 304 e seguintes do Código Civil, pelo que devem pagar o devedor principal (fiduciante) ou seus coobrigados, ficando estes, caso paguem, sub-rogados no crédito e na garantia fiduciária. O pagamento é o fato jurídico que extingue a obrigação e caracteriza o implemento da condição resolutiva, daí porque dispõe a lei que, com o pagamento da dívida, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel, devendo o fiduciário fornecer ao fiduciante o termo de quitação dentro de 30 dias; à vista do termo de quitação, o oficial do Registro de Imóveis competente cancela o registro da propriedade fiduciária, daí decorrendo a automática reversão da propriedade ao fiduciante”29.

Ocorrendo a recusa ou o atraso do credor-fiduciário em fornecer o termo de

quitação para cancelamento da propriedade fiduciária, poderá o devedor fiduciante

ingressar com ação judicial para forçá-lo à entrega. Não obstante, a Lei 9,514/97 em

seu art. 26 § 1º, prevê a pena de multa equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor do

contrato.

Prevalece duvida sobre a extensão da interpretação do termo, valor do

contrato, no entanto esclarecimentos são prestados por Frederico Henrique Viegas

de Lima, senão vejamos:

“Tendo em vista a possibilidade de coligação contratual, principalmente em virtude da potencial existência de uma compra e venda, seria imaginável que o valor do contrato estivesse direcionado ao valor global da contratação, incidindo sobre o contrato de maior expressão monetária. Com isso, se tomarmos como exemplo uma compra e venda com alienação fiduciária em que o preço daquela fosse integralizado, parte com recursos próprios do devedor e parte com financiamento obtido perante uma instituição de crédito o maior valor a figurar no contrato é o da compra e venda. No seu entendimento, a expressão valor do contrato refere-se ao valor do mútuo estabelecido e não sobre a integralidade da negociação, que

29 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 246

28

pode ser superior ao mútuo pactuado. Apesar de deficiente redação, que deveria ser mais clara para prever, por exemplo, o valor do financiamento, o correto entendimento deste parágrafo é no sentido aqui visto, porque, caso contrário, poderá haver enriquecimento injustificado”30.

É pacifico o entendimento doutrinário e a aplicação do direito positivado que

a quitação do contrato, mediante a emissão do termo de quitação pelo credor-

fiduciário, torna-se o documento hábil para que a propriedade resolúvel se

transforme em propriedade plena ao devedor-fiduciante, que, na posse do termo de

quitação, levado ao Cartório de Registro de Imóveis para que o Oficial proceda a

retificação e o registro em favor do devedor-fiduciante, e este tenha a propriedade

plena, deixando de existir a alienação fiduciária sobre referido imóvel.

9.2. O INADIMPLEMENTO E A PURGAÇÃO DA MORA

O negócio jurídico imobiliário garantido por pacto adjeto de alienação

fiduciária pode ser rescindido se vencida e não a divida e embora com constituição

em mora, não for ela paga, no todo ou em parte, pelo devedor fiduciante,

caracterizando-se, inadimplência.

A Lei 9.514/97 em seu artigo 26 § 1º estabelece que vencida e não paga, no

todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o devedor fiduciante, consolidar-

se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Trata-se de execução extrajudicial, em que se tutelam direitos, por meio de

atos executivos, deslocamento coativo da esfera patrimonial – atos estes que,

todavia, prescindem de atividade jurisdicional, e cuja constitucionalidade, já foi

reconhecido pela jurisprudência do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal

de Justiça, por não estar vedado o acesso, mesmo posterior, ao judiciário.

Os doutrinadores definem como a execução extrajudicial da divida, e que

30 Lima, Frederico H. Viegas de, Da Alienação Fiduciária em Garantia de Coisa Imóvel. 3ª edi. Curitiba, Juruá, 2006,pag.150/151

29

para sua concretização é importante cumprir todos os requisitos dispostos na lei.

Arnaldo Rizzardo em sua obra cita de uma forma textual e clara: “Uma vez

não satisfeita a dívida, consolida-se a propriedade em favor do fiduciário, consoante

literal disposição do art.26”31.

Já, Frederico Henrique V. de Lima, vai as minúcias, esclarecendo que:

“O inadimplemento pode ser absoluto ou relativo, sendo que na primeira hipótese tem-se a impossibilidade total do devedor no cumprimento da obrigação principal e na segunda, um descumprimento parcial, que está intimamente ligado à possibilidade do devedor-fiduciante em purgar a mora debitoris, convalidando a contratação. O descumprimento das obrigações estabelecidas no contrato, principalmente as de cunho pecuniário, podem levar a constituição da mora do devedor-fiduciante. A Lei 9.514/97 estabelece que o inadimplemento que acarreta o rompimento do contrato e a consequente constituição do devedor-fiduciante em mora, diz respeito unicamente ao não pagamento da dívida. Assim, a primeira vista, outros modos de descumprimento do contrato não ensejariam o vencimento antecipado da dívida, oportunizando a sua cobrança”32.

E para os casos de deterioração, depreciação e perecimento do bem dado

em garantia, remete-nos ao Código civil, em seu artigo 1.425, inciso I a IV.

Continua o mesmo autor:

“É indispensável admitir a aplicação das disposições contidas no Código Civil a respeito dos direitos reais de garantia em geral, atraindo a incidência de certos incisos do seu art. 1.425. Com isto, temos que a forma de vencimento antecipado da dívida é aquela prevista no inciso IV deste artigo, ademais das formas especiais contidas na Lei 9.514/97”.

O entendimento do doutrinador Melhim Namem Chalhub, quando ocorrer

deterioração, depreciação e perecimento, já buscando guarida no artigo 27 da Lei

9.514/97, é no sentido de:

“O procedimento de leilão extrajudicial é inadequado para as hipóteses de deterioração ou depreciação do imóvel objeto da garantia, porque nesses casos certamente não se alcançará no leilão valor suficiente para saldar toda a dívida, sendo certo que o credor não poderá cobrar o saldo remanescente; pior para o credor é a hipótese de perecimento do imóvel, caso não tenha sido contratado o seguro correspondente, pois aí nem haverá bem a ser levado a leilão. Para esses casos, o meio mais adequado para que o credor obtenha a satisfação do seu crédito é a execução por título extrajudicial: o devedor deverá ser intimado para reforçar ou substituir a garantia e, caso não o faça, considera-se vencida antecipadamente a

31 Rizzardo, Arnaldo, Contratos de Crédito Bancário, 8ª Ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2009. pg 224.32 Lima, Frederico H. Viegas de, Da Alienação Fiduciária em Garantia de Coisa Imóvel. 3ª ed. Curitiba, Juruá, 2006,pag.153.

30

dívida, ensejando a cobrança mediante execução de titulo extrajudicial, que será garantida por tantos bens ou direitos quantos bastem para satisfação do crédito”33

Os efeitos da mora decorrem do inadimplemento, nos termos do § 1º do

artigo 26 da Lei nº 9.514/97, que tornam exigíveis a prova da mora para efeito de

consolidação da propriedade, desta forma, torna-se postergada a data da

constituição em mora para a data da comprovação, como observa Paulo Restife

Neto, ao comentar situação análoga nos contratos de alienação fiduciária de bens

móveis: “É que o conteúdo (mora) só é palpável através do continente (prova), ou

seja, só através da forma percebe-se a matéria34”.

Assevera Melhim Namem Chalhub, da importância de cumprir os requisitos

necessários impostos pela lei e afirma:

“Assim, na hipótese de atraso de pagamento, o credor-fiduciário deverá requerer ao Oficial do Registro de Imóveis competente (aquele em que estiver matriculado o imóvel objeto do negócio) a intimação do devedor-fiduciante para que purgue a mora no prazo de quinze dias. A intimação far-se-á pessoalmente ao devedor-fiduciante ou ao seu representante legal ou procurador regularmente constituído. Tem o Oficial do Registro de Imóveis a faculdade de promover pessoalmente a intimação ou transferir essa diligência a um Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, podendo também o Oficial de Registro de Imóveis, se preferir, realizar a intimação através do Correio, mediante carta-notificação com aviso de recebimento. Todavia, em qualquer hipótese a intimação deve ser feita pessoalmente, ao devedor ou ao seu representante legal ou ao seu procurador, daí porque, se a carta-notificação for remetida pelo Correio, só valerá se o aviso de recebimento tiver sido assinado pelo próprio devedor, por seu representante legal ou seu procurador. Caso o devedor-fiduciante, seu representante legal ou procurador, se encontre em local incerto e não sabido, far-se-á a intimação por edital35”.

É importante as observações de Frederico Henrique V. de Lima, no tocante

a carta enviada pelo correio e também o endereçamento e recebimento da

notificação, senão vejamos:

“Os correios não efetuam a entrega da correspondência pessoalmente, sendo mais comum que estas sejam dadas a empregados e prepostos. Ademais, disso, não é possível a certificação acerca do conteúdo da correspondência entregue, tendo unicamente, a comprovação da entrega da

33 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 252.34 Restiffe Neto, Paulo, Garantia Fiduciária. São Paulo, RT, 1976, pag.31535 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 250/251

31

correspondência, mas nunca a certeza de que se trata de uma intimação. A intimação deve ser dirigida ao devedor-fiduciante e, se ele for casado, também ao seu cônjuge. Porquanto o processo desencadeado a partir da intimação pode levar à disposição do bem imóvel, incidindo, na hipótese, o art. 1.647 do Código Civil, bem como o § 1º, do art. 10, do Código de Processo Civil, excetuando o regime de separação absoluta de bens no casamento”36.

Ademais, frustrando a intimação pessoal, o § 4º, do artigo 26, da Lei

9.514/97, prevê a realização da intimação por edital, para os casos em que o

devedor-fiduciante, ou quem o represente, se encontre em lugar incerto e não

sabido.

A intimação ou da carta-notificação, somente será enviada após decorrido o

prazo de carência constante no contrato e acordado entre as partes, é o disposto do

§ 2º do artigo 26 da Lei 9.51/97. É imperativo da lei a fixação desse prazo em

contrato.

Para que a intimação tenha validade é necessário que o seu conteúdo tenha

os requisitos definidos no § 1º do artigo 26 da Lei 9.514/97, conforme observa

Frederico Henrique V. de Lima:

“O valor das prestações vencidas e as que vencerem nos quinze dias subseqüentes à data da intimação, dentro dos quais é possível a purgação da mora pelo devedor-fiduciário; juros convencionais, penalidades contratualmente estabelecidas, encargos legais, tais como a atualização monetária do débito, tributos que incidam sobre o bem, além de despesas condominiais, para imóveis em condomínio, seja o denominado condomínio comum, seja um condomínio especial; despesas de cobrança e para intimação do devedor-fiduciante. A atuação do oficial registrador imobiliário na intimação é formal, não podendo este interferir nos cálculos apresentados pelo credor-fiduciário, que os realiza por sua conta e risco”37.

Já para Melhim Namem Chalhub,

“O credor-fiduciário deverá instruir o requerimento com demonstrativo do débito, a exemplo do que prevê o ar. 614 do Código de Processo Civil para a hipótese de execução. A purgação da mora far-se-á perante o oficial do Registro de Imóveis competente, mediante pagamento do valores que lhe tiverem sido informados pelo credor., em demonstrativo no qual deverão estar discriminados os valores do principal, dos juros e demais encargos contratuais; tendo em vista o tempo que decorrerá entre o requerimento de

36 Lima, Frederico H. Viegas de, Da Alienação Fiduciária em Garantia de Coisa Imóvel. 3ª edi. Curitiba, Juruá, 2006,pag.156.37 Lima, Frederico H. Viegas de, Da Alienação Fiduciária em Garantia de Coisa Imóvel. 3ª edi. Curitiba, Juruá, 2006,pag.158

32

intimação e o final do prazo para purgação da mora, é de toda conveniência que o credor apresente demonstrativo em que estejam compreendidas a parcelas que se vencerem neste interregno, incluindo as penalidades, pois do contrário, haverá o risco de efetivar-se pagamento em valor inferior ao devido, considerada a futura data em que vier a se realizar a purgação da mora; nos 3 dias seguintes à purgação, o Oficial do Registro de Imóveis deverá entregar ao credor-fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e intimação”38.

Ademais, se a mora foi perfectibilizada, nos termos do artigo 26, § 2º da Lei

9.514/97, a propriedade será consolidada a favor do credor-fiduciário, entendimento,

de nossa recente jurisprudência39. (AC. nº 2008.70.00.000663-5/PR TRF 4ª Região).

9.3. A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR

Decorrido o prazo de 15 dias da intimação e não purgada a mora pelo

devedor-fiduciante a consolidação da posse se opera, pelo oficial do Registro de

Imóveis, certificando este fato ao credor-fiduciário, e promovendo a averbação na

matricula do imóvel à vista da prova do pagamento por este, do imposto de

transmissão inter vivos, é o que se denota pela leitura do § 7º do art. 26, da Lei

9.514/97.

Como é da natureza da propriedade resolúvel, essa consolidação se dá

independente de intervenção judicial.

Doutrinadores ensejam discussões quanto à aplicabilidade do Código Civil

(artigo1.428), Código de Defesa do Consumidor (artigo 53) e a Lei da

Impenhorabilidade do imóvel quando bem de família, (Lei nº 8.009/90). Porém

quanto a averbação da consolidação da propriedade resolúvel, pela via da

intervenção judicial (sem apreciação da justiça), não existe controvérsia quer no

plano doutrinário ou jurisprudencial.

Buscam no dispositivo do artigo 1.428 do Código Civil que veda a

38 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 251/25239 Nesse sentido: TRF 4ª. Região AC nº. 2008.70.00.000663-5/PR

33

estipulação de cláusula contratual que autorize o credor a se apoderar da garantia,

se a dívida não for paga no vencimento, e recorrem ainda ao artigo 53 do Código de

Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), no tocante a nulidade de cláusula que

estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor em razão

do inadimplemento do contrato, não muito menos, no que diz respeito à proteção

pelo instituto da impenhorabilidade do imóvel quando bem de família, invocando a

Lei nº 8.009/90.

Não aplicabilidade da lei 8.090/90 e o art. 53 da Lei 8.078/90 (CDC) é

sustentada por Arnaldo Rizzardo:

“Como inexiste penhora, não se aplica a Lei 8.009/90, e que a base legal para admitir-se a venda esta no art. 3º, inciso , da mesma lei, que ressalva o crédito procurado – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato. Continua a discorrer agora em razão do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078/90). Parece que não ofende esta forma de execução. A Lei 9.514/97 no art.27 § 4º, manda restituir ao devedor o que sobejar da quantia apurada na venda e conclui; Em suma, está permitida a venda extrajudicial do bem com a finalidade de ressarcir-se o credor de seu crédito40”

Para Frederico Henrique V. de Lima, a consolidação não é automática, e

delimita a possibilidade em:

“No caso de o devedor-fiduciante deixar de purgar a mora, surge para o credor-fiduciário a possibilidade de exercer o direito na consolidação, para si, da propriedade fiduciária. Decorrido três dias, após a finalização do prazo assinalado para a purgação da mora, o credor fiduciário deverá requerer ao Oficial de Registro de Imóveis que realize a consolidação da propriedade. Para tanto, terá que recolher o imposto de transmissão entre vivos, incidente em virtude da transmissão da propriedade e apresentar, também, em original, o comprovante de que a intimação não foi atendida. A notificação deve ser no original, não sendo admissível a cópia do mesmo, ainda que autenticada. Uma vez registrada a consolidação da propriedade fiduciária, tendo como novo titular, o credor fiduciário, desaparece a propriedade fiduciária resolúvel com escopo de garantia. Porém, esta nova propriedade, recém-adquirida pelo credor-fiduciário não é propriedade plena. Isto porque o poder do credor não é ilimitado como em geral ocorre nesta forma de propriedade, já que tem ele a obrigação de, no prazo de trinta dias contados da data do registro da consolidação, de aliená-la para satisfazer seu crédito41”.

40 Rizzardo, Arnaldo, Contratos de Crédito Bancário, 8ª Ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2009. pg 22641 Lima, Frederico H. Viegas de, Da Alienação Fiduciária em Garantia de Coisa Imóvel. 3ª edi. Curitiba, Juruá, 2006,pag.160

34

Em depoimento na Comissão Especial do Projeto de Código Civil na Câmara

dos Deputados em 06/08/1975, as palavras de Ebert Chamoun, elucidam de forma

sucinta e clara:

“O proprietário, e agora possuidor, é obrigado de imediato, vender a coisa. Não pode continuar sendo proprietário, em razão da proibição trazida pela alienação fiduciária, inclusive pelo projeto do pacto comissório, que permitiria ao credor tornando-se dono automaticamente, com o não pagamento da obrigação. Isto não pode acontecer. Então ele tem que vender”.

Não poderá o credor-fiduciário permanecer com o bem, no caso de

inadimplemento do devedor-fiduciante, pois a lei obriga que o imóvel seja vendido.

Por outro lado o devedor-fiduciante não poderá permanecer no imóvel,

quando a causa for a inadimplência das prestações, o que concede ao credor-

fiduciário, o artigo 30 da Lei 9.514/97, o direito de ser reintegrado na posse do

imóvel, tendo em vista a consolidação da propriedade fiduciária. Há possibilidade do

credor-fiduciante, requerer liminarmente, em Juízo, a reintegração da posse, e a

desocupação do imóvel, pelo devedor-fiduciante, no prazo de até sessenta dias, se

este se mantiver no imóvel..

Assevera, Melhim Namem Chalhub, em sua obra clássica:

“A reversão da propriedade ao devedor-fiduciante, assim como sua consolidação no credor, são efeitos normais da condição resolutiva e operam automaticamente, independente de atuação judicial42”.

Este é o entendimento de nossa jurisprudência, no acórdão proferido pelo

Pleno do Supremo Tribunal Federal43.

O autor faz uma distinção entre o Pacto comissório e a Alienação Fiduciária,

confrontando o artigo 1.428 do Código Civil e a Lei 9.514/97, a saber:

“O artigo 1.42844 do Código Civil Brasileiro, veda a estipulação de cláusula contratual que autorize o credor a se apoderar da coisa objeto de penhor, anticrese ou hipoteca. A situação de que trata o dispositivo é de manifestação de vontade das partes, num contrato bilateral, pela qual se atribui ao credor o poder de, unilateralmente, se apropriar da coisa que se

42Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 25543 RE nº. 63.595/SP44“Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto de garantia, se a divida não for paga no vencimento”.

35

encontre no patrimônio do devedor, caso este não cumpra determinadas obrigações do contrato”45.

Trata-se de uma estipulação contratual, ou um pacto comissório, que a lei

considera nulo de pleno direito.

Diversa é a situação em que se dá a apropriação do bem por parte do

proprietário fiduciário.

Aqui, a apropriação não se efetiva por efeito de cláusula contratual, mas,

sim, por aplicação de norma legal que contempla a atribuição, ao credor, da

propriedade plena de determinado bem que já se encontrava no seu patrimônio, com

as restrições próprias da fidúcia em garantia.

Com efeito, as garantias fiduciárias não se subordinam á regra do artigo

1.428 do Código civil, porque é por força de lei, e não de um pacto, que se efetiva a

apropriação do bem pelo credor fiduciário, e assim é dada a diversidade das

estruturas jurídicas dessas distintas espécies de garantia real.

Conclui o autor quanto a distinção e a subordinação do artigo 1.428 do

Código Civil.

“Importa notar que, na medida em que a nulidade da cláusula que autoriza o credor a ficar com o bem se refere restritivamente às espécies de garantia em que o bem permanece no patrimônio do devedor, isto é, o penhor, a hipoteca e a anticrese, não se admite a aplicação extensiva do dispositivo legal à propriedade fiduciária de bem imóvel, pois neste caso o bem encontra-se dentro do patrimônio do credor, e não do devedor. A norma proibitiva deve ser interpretada restritivamente, daí porque não há como estender sua aplicação a figuras distintas daquelas enumeradas no art. 1.428 do Código Civil”46.

Antes mesmo da regulamentação da alienação fiduciária de moveis, pela Lei

4.728/65, o ilustre doutrinador Pontes de Miranda, já se referia à inaplicabilidade da

proibição do pacto comissório às garantias fiduciárias, assinalando que seria

rematada aberração pretender negar ao proprietário, conquanto fiduciário, continuar

45 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 25846 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 256

36

a ser aquilo que ele já é, ou seja, proprietário:

“Quem é outorgado em pacto de transmissão em segurança não poderia ficar subordinado à ratio legis do artigo 765 do Código civil (atual, art. 1.428 do Código Civil) porque já é adquirente; não se poderia negar tornar-se aquilo que ele já é; pode-se vedar o vir a ser, não o ser, aplicar-se o art. 765 (atual, art. 1.428 do Código Civil) ao outorgado em pacto de transmissão em segurança seria negar-se a alguém poder continuar a ser o que já é47”.

Para Melhim Chalub Namem, há coerência e fidelidade é o que consigna em

sua já citada obra:

“Coerentemente com essa concepção, o regime jurídico da Lei 9.514/97 guarda fidelidade à lógica do sistema, contemplando a consolidação da propriedade plena no patrimônio do fiduciário, caso o fiduciante deixe de pagar a dívida, no todo ou em parte, desde que cumpridos os requisitos e atendidas às formalidades legais pertinentes à intimação do fiduciante para purgação da mora48”.

A alienação fiduciária em garantia objeto da Lei 9.514/97 se configura institu-

to cuja contratação gera efeitos imediatos e mediato, cada um dos quais com obje-

tos distintos, a saber:

A) Efeitos imediatos – Visam garantir a solução da divida:

Constituição, em favor do fiduciário, da propriedade fiduciária, que é direito

real de garantia (art.23);

Desdobramento da posse, tornando-se o devedor-fiduciante possuidor e o

credor-fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (§ único do art.23);

Restrição ao direito de propriedade do devedor-fiduciante quanto a sua fa-

culdade de dispor do bem, uma vez que passa a depender da aquiescência do cre-

dor-fiduciário para esse fim (art.29).

B) Efeitos mediato – Visa solver a dívida:

47 Pontes de Miranda, Francisco Cavalcanti, Tratado de Direito Privado, RJ. Borsoi, 1954. pg 33348 Chalhub, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª Ed. RJ. Renovar, 2009, pg. 257

37

A transmissão da propriedade resolúvel ao credor-fiduciário caso o devedor-

fiduciante se torne inadimplente, sendo necessário para esse fim o pagamento do

imposto de transmissão inter vivos e a prática de novo ato de registro no cartório de

registro de imóvel, por se tratar de transmissão de direito de propriedade (art 26 §

7º)

Não ocorrendo à causa resolutiva da propriedade, ou seja: o pagamento da

dívida, por uma das formas apontadas na lei (purgação da mora pelo devedor-fidu-

ciante ou arrematação em público leilão), a propriedade plena se consolida na pes-

soa do credor-fiduciário, visto que a partir daí poderá utilizar-se dela como bem lhe

convier(art.27,§§ 5º e 6º e art. 33)

Havendo a purgação da mora pelo devedor-fiduciante antes da assinatura

do auto de arrematação, resolve-se a propriedade, e o devedor-fiduciante deixa de

ser proprietário sob condição suspensiva e retorna ao status quo ante: o de proprie-

tário pleno do bem, como se o contrato de alienação jamais houvesse existido.

38

10 CONCLUSÃO

Pelo presente estudo, pode-se concluir que o traço característico da garantia

fiduciária e que a distingue das demais espécies de garantia é a retirada do bem

imóvel, da esfera patrimonial do devedor fiduciante, inserindo tais bens em um

patrimônio afetado ao cumprimento da obrigação principal.

A vontade e sua manifestação como ato exterior são fatores preponderantes

para qualquer negócio jurídico, não sendo diferente para o negócio de alienação

fiduciária. A vontade é um fenômeno subjetivo que decorre de motivos também

subjetivos. Para o Direito, o que interessa é a manifestação de vontade, a vontade

declarada e os motivos da vontade objetivamente considerada como a causa-tipo do

negócio jurídico.

O advento da Lei 9.514/97, e suas alterações, permitem ao cidadão,

condições de realizar o seu sonho da aquisição de sua casa própria, pelo Sistema

de Financiamento Imobiliário (SFI) através da Alienação Fiduciária em Garantia de

Bem Imóvel.

É assegurado o direito da posse direta ao devedor-fiduciante onde se inclui

as prerrogativas de, usar, gozar e usufruir, enquanto este cumprir com o

estabelecido contratualmente, ou seja, pagar as prestações devidas, permitindo ao

final do contrato, a sua reversão em propriedade plena, acrescido do direito de

alienar, além do uso, gozo e fruição.

Em contra partida é assegurado ao credor-fiduciário a posse indireta, e a

obrigatoriedade de manter-se inerte diante do devedor-fiduciante, enquanto as

obrigações contratuais estão sendo cumpridas.

Poderá, sim, a partir do momento da inadimplência do contrato, cumprindo

com os requisitos legais, fazer valer-se do seu direito, e consolidar a propriedade,

39

através da averbação no competente Cartório de Registro de Imóveis, onde também

nasce a obrigação de prestar contas ao devedor-fiduciante, mediante a alienação

em leilão (a lei estipula o numero de dois, os leilões de alienação), e sobejando valor

da venda sobre a dívida, de efetuar a devolução ao devedor-fiduciante, evitando

com isso o enriquecimento sem causa e o locupletamento de valores.

É importante salientar que; a alienação fiduciária em garantia de bens

imóveis não veio para substituir a hipoteca ou outro direito real de garantia, e sim

permitir ao credor uma modalidade a mais de garantia, sem prejuízo das até então

existentes.

Por outro lado, permite ao devedor-fiduciante uma forma a mais de

contratação, ampliando o leque de oportunidades para a aquisição do seu imóvel,

quer seja ele, terreno, residências, lojas comerciais, enfim todos os imóveis definidos

em lei.

É fundamental que os negócios jurídicos tenham segurança, e o regime de

garantias previsto na codificação civil e nas leis especiais existe exatamente para

isso.

Busca-se efetivamente a segurança jurídica entre as partes contratantes,

permitindo, maior acesso à moradia e a realização dos direitos fundamentais

inerentes a pessoa humana.

40

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BUZAID, Alfredo, Ensaio sobre a alienação fiduciária em garantia, Revista dos

Tribunais.

CHALHUB, Melhim Namem, Negocio fiduciário. 4ª. ed. Rio de Janeiro: Renovar,

2009.

DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, Direito das Coisas Vol. 4.

1993.

GOMES, Orlando, Direitos Reais, Rio de Janeiro: Forense, 1996.

LIMA, Frederico Henrique Viegas de, Da alienação fiduciária em garantia de coisa

imóvel. 3. ed. Curitiba: Ed. Juruá, 2006.

PEREIRA, Caio Mário da Silva, Instituições de Direito Civil, Vol. IV, 6ª ed. Rio de

Janeiro: Forense, 1984.

PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti, Tratado de Direito Privado. Rio de

Janeiro: Ed. Borsoi, RJ. 1954

RESTIFFE Neto, Paulo, Garantia Fiduciária. Ed. RT, São Paulo: 1976.

RIZZARDO, Arnaldo, Contratos de crédito bancário. 8ª. ed. São Paulo: Revista dos

Tribunais, 2009.

RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil, Direito das Coisas, 28ª ed. São Paulo: Saraiva.

2003.

SILVA, MORAES, Alexandre de. Direitos Humanos Fundamentais. Comentários ao

artigo 1º ao 5º da CFB. 5. ed. São Paulo, Atlas, 2003

TERRA, Marcelo. Alienação Fiduciária de imóvel em garantia, 1. ed. Porto Alegre:

Sergio A. Fabris, 1998.

VAZ, Ubirayr Ferreira. Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel. 1. ed. Porto Alegre :

Sergio A. Fabris,1998.

41

ANEXOS

42

APELAÇÃO CÍVEL Nº 2008.70.00.000663-5/PR

RELATOR : Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

APELANTE : ROSANE PEREIRA

ADVOGADO : Gilberto Adriane da Silva

APELADO : CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

ADVOGADO : Everly Dombeck Floriani

EMENTA

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA

PROPRIEDADE EM NOME DA CREDORA. Não afastada a inadimplência e nem

comprovada a nulidade dos atos que consolidaram a propriedade em nome da

credora, é improcedente a ação.

ACORDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas taquigráficas que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.Porto Alegre, 16 de dezembro de 2009.

Juiz Federal Sérgio Renato Tejada Garcia Relator

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43







RELATÓRIO

Trata-se apelação de sentença (fls. 100/102) que julgou improcedente ação ajuizada com o fim de ver declarado nulo o ato de consolidou em nome da Caixa Econômica Federal imóvel alienado fiduciariamente à autora nos termos da Lei 9.514/1997.Na sua apelação, a parte autora refere que não houve a citação nos termos dos artigos 213 e 214 do CPC, inválido o procedimento que consolidou a propriedade do imóvel em nome da credora.É o relatório.


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44

VOTO

Raia ao absurdo a alegação de que a consolidação da propriedade em nome da credora deva ser reputada nula em razão da não citação da requerente nos termos dos artigos 213 e 214 do CPC. Tal determinação restringe-se à validade no âmbito do processo civil e não se aplica ao caso sub judice. Quanto à intimação para purgar a mora, nos termos do artigo 26, § 2º da Lei 9.514/1997, esta foi perfectibilizada, não acudindo a mutuário ao afastamento da inadimplência e nem trazendo aos autos razões para se declarar nulo o procedimento que terminou por consolidar a propriedade do imóvel em nome da credora em razão da inadimplência que sequer é discutida.Diante do exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação.


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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO DE 16/12/2009APELAÇÃO CÍVEL Nº 2008.70.00.000663-5/PRORIGEM: PR 200870000006635


PRESIDENTE : Valdemar Capeletti

PROCURADOR : Drª Márcia Neves Pinto





45

Certifico que este processo foi incluído na Pauta do dia 16/12/2009, na sequência 720, disponibilizada no DE de 09/12/2009, da qual foi intimado(a) o MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL, a DEFENSORIA PÚBLICA e as demais PROCURADORIAS FEDERAIS.

Certifico que o(a) 4ª TURMA, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, em sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão: A TURMA, POR UNANIMIDADE, DECIDIU NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

RELATOR ACÓRDÃO

: Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

VOTANTE(S) : Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

: Des. Federal MARGA INGE BARTH TESSLER

: Juiz Federal MÁRCIO ANTÔNIO ROCHA

Regaldo Amaral Milbradt Diretor de Secretaria

Documento eletrônico assinado digitalmente por Regaldo Amaral Milbradt, Diretor de Secretaria, conforme MP nº 2.200-2/2001 de 24/08/2001, que instituiu a Infra-estrutura de Chaves Públicas Brasileira - ICP-Brasil, e a Resolução nº 61/2007, publicada no Diário Eletrônico da 4a Região nº 295 de 24/12/2007. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://www.trf4.gov.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 3235928v1 e, se solicitado, do código CRC 30454D7E.

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Data e Hora: 17/12/2009 17:58:59

46

MEDIDAS E LEGISLAÇÃO CONTRIBUTIVAS PARA ALAVANCAR O SETOR

IMOBILIARIO

MEDIDA LEGISLAÇÃO APLICAÇÃO

Sistema Financeiro Imobiliário

Lei 9.514/97 Abre a possibilidade de alienação fiduciária para imóveis

Lei do Incontroverso Lei 10.931/2004 O principal da divida é sempre devido, ficando a discussão na justiça apenas os juros e/ou correção monetária

Patrimônio de Afetação

Lei 10.931/2004 Empreendimentos segregados das construtoras e incorporadoras, em contas separadas e com tributação exclusiva

Tributação Definitiva MP/252/2005 convertida na Lei 11.196/95

O patrimônio de afetação terá um imposto único e definitivo de 7%

Novas Garantias MP/252/2005 convertida na Lei 11.196/95

Reservas dos planos de previdências podem ser utilizadas com garantia no financiamento imobiliário residencial

universidade tuiuti do paranÁ -...

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