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TRIBUNAL DE JUSTIÇAPODER JUDICIÁRIO

São Paulo

Registro: 2014.0000273285

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 0031593-30.2011.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são apelantes/apelados LUIS ROBERTO PEREIRA LEITE (E OUTROS(AS)) e LILIANA HIGUCHI, é apelado/apelante HELBOR EMPREENDIMENTOS S A.

ACORDAM, em 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso dos autores e negaram provimento ao recurso da ré. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E EGIDIO GIACOIA.

São Paulo, 29 de abril de 2014

ALEXANDRE MARCONDES

RELATOR

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Apelação nº 0031593-30.2011.8.26.0562 - Santos - VOTO Nº 5.196

VOTO Nº 5.196

APELAÇÃO Nº 0031593-30.2011.8.26.0562

COMARCA: SANTOS

APELANTES: LUIS ROBERTO PEREIA LEITE, LILIANA HIGUCHI e

HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A

APELADOS: OS MESMOS

JUÍZA: LÍVIA MARIA DE OLIVEIRA COSTA

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação de repetição do indébito c/c indenização por lucros cessantes e danos morais 1. Atraso na entrega da obra - Obra não concluída no prazo contratual Cobrança de juros compensatórios indevida antes da entrega do imóvel Correção monetária das parcelas do preço com base no IGP-M a partir da data em que a obra deveria estar concluída Direito dos promitentes compradores à restituição de forma simples 2. Imóvel adquirido para moradia Indenização por lucros cessantes indevida 3. Validade da cláusula de tolerância de 120 dias para a conclusão da obra- 4. Legitimidade passiva da ré no tocante ao pedido de restituição da comissão de corretagem e taxa SATI Taxa SATI Ausência de informação sobre sua exigibilidade - Confusão da taxa SATI com a comissão de corretagem - Cobrança abusiva - Restituição aos promitentes compradores - Comissão de corretagem Responsabilidade do pagamento da construtora/empreendedora - Restituição aos promitentes compradores Sucumbência recíproca caracterizada RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO, DESPROVIDO O DA RÉ.

A r. sentença de fls. 246/254, de relatório adotado, julgou

extinta a ação movida por Luís Roberto Pereira Leite e Liliana Higuchi

contra Helbor Empreendimentos S/A, sem resolução do mérito, em

relação aos pedidos de restituição dos valores pagos a título de corretagem

e de serviço de assessoria, por ilegitimidade passiva; julgou procedente o

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pedido de condenação da ré à restituição do valor decorrente da incidência

de juros compensatórios e atualização pelo IGP-M, devendo ser

compensado com o que seria devido com correção pelo INCC; julgou

improcedentes os pedidos de indenização por lucros cessantes e danos

morais, e restituição das despesas condominiais.

Recorrem ambas a partes.

Os autores (fls. 257/276), requerendo, em síntese: (a) o

congelamento do saldo devedor desde abril de 2010, não incidindo

correção pelo INCC devido ao atraso na entrega do imóvel, com a

restituição em dobro dos valores cobrados a títulos de juros

compensatórios e correção pelo IGP-M; (b) indenização pelos lucros

cessantes, uma vez que a entrega das chaves ocorreu 152 dias após o

previsto contratualmente; (c) que seja declarada nula a cláusula 4.6 do

contrato; (d) a devolução em dobro da taxa de corretagem e SATI; (e) a

condenação da ré no pagamento das custas processuais e honorários

advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da causa.

Já a ré (fls. 281/292) alega que a cobrança de juros e de

correção monetária pelo IGP-M se deu a partir de 25/07/2010 e que a

unidade não foi entregue antes por culpa exclusiva dos adquirentes que

demoraram a agendar a vistoria e, sobretudo, em razão da demora em

providenciarem a contratação de financiamento bancário, que somente

ocorreu em 13/09/2010, não havendo nada a ser restituído aos autores.

Os recursos foram regularmente processados e respondidos

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(fls. 299/311 e 313/342).

É o relatório.

Em 13 de abril de 2010 as partes celebraram “Instrumento

Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra” por intermédio

do qual os autores adquiriram a unidade nº 153, Torre Fisher, do

empreendimento denominado “Residencial Coral Gables”, localizado na

Rua Pernambuco, nº 50, cidade de Santos SP (fls. 37/40 e 42).

De acordo com o contrato, a entrega do empreendimento

“Residencial Coral Gables”, no qual está localizada a unidade prometida à

venda aos autores, estava prevista para 30 de abril de 2010, admitida

tolerância de 120 dias, segundo expressa estipulação contratual (cláusula

4.6, fls. 42).

O “habite-se” foi expedido em 26 de maio de 2010 (fls.

185), com a entrega das chaves do imóvel aos autores somente em 29 de

setembro de 2010 (fls. 189), quando já extrapolado não apenas o prazo

previsto para conclusão das obras, mas também o prazo de tolerância de

120 dias instituído em contrato.

O recurso dos autores comporta parcial provimento,

sendo infundado o da ré.

1. Congelamento do saldo devedor e restituição em dobro

do valor decorrente da incidência de juros

compensatórios e atualização pelo IGP-M.

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O atraso na entrega do imóvel é fato incontestável e

representa inadimplemento de obrigação primária do empreendedor

imobiliário, do qual decorre o dever de ressarcir os prejuízos causados ao

adquirente.

Bem a propósito a lição de Everaldo Augusto Cambler:

“O atraso na entrega da unidade autônoma e das partes comuns,

cuja data deve estar prevista no contrato de incorporação, constitui

quebra de cláusula contratual e fundamenta ação rescisória de

compromisso de compra e venda com a devolução, pelo

incorporador, das quantias até então recebidas, pagamento de multa

contratual e condenação em perdas e danos” (“Incorporação

Imobiliária Ensaio de Uma Teoria Geral”, Ed. RT, 1993, p.

247).

A ré não logrou demonstrar o cumprimento de seus

deveres contratuais ou qualquer fato que a eximisse de responsabilidade,

sendo de rigor o reconhecimento da mora contratual da vendedora.

Os autores afirmam que se a ré entregasse o imóvel no

prazo previsto em contrato, 30 de abril de 2010, não haveria correção do

saldo devedor, não podendo os compradores ser prejudicados por isso.

Em princípio, com razão os autores.

O atraso na entrega do imóvel de fato ocorreu, restando a

mora da ré configurada com a superação do prazo de tolerância para a

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conclusão da obra (120 dias após 30 de abril de 2010).

Ao contrário do que afirma a ré, a regularidade do imóvel

declarada pelo “habite-se” (26.05.2010, fls. 185), não significa imissão dos

promitentes compradores na posse direta do bem. Referida situação apenas

se caracterizará depois que a parte aprovar as condições da unidade

condominial em regular vistoria, cuja designação é de responsabilidade da

empreendedora.

Conforme consta dos autos, os autores fizeram algumas

vistorias no imóvel antes de efetivamente recebê-lo, pois a unidade

apresentava diversos itens a serem revisados (fls. 186).

A primeira vistoria aconteceu em 30 de junho de 2010,

com nova vistoria no dia 19 de julho de 2010 (fls. 186/187), porém

somente em 29 de setembro de 2010 os compradores aprovaram e

receberam as chaves do imóvel, conforme comprova o “Termo de Vistoria

e Posse” e o “Termo de Recebimento das Chaves” (fls. 188/189).

De fato é indevida a cobrança de juros relativamente às

parcelas anteriores à entrega das chaves, conforme previsto no item V do

quadro resumo (fls. 39).

Trata-se de cobrança abusiva, prática expressamente

vedada pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça,

Portaria n. 03/2001, item 14: “Serão consideradas como abusivas,

notadamente para fim de aplicação do disposto no inciso IV, do art. 22 do

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Decreto nº 2.181, estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a

incidência de juros antes da entrega das chaves”.

A abusividade resulta do fato de que aos autores não foi

concedido crédito algum que justificasse a cobrança de juros

compensatórios, além do que até a entrega das chaves não tinham a

disponibilidade do imóvel prometido à venda, nada importando que a

incidência dos juros esteja contratualmente prevista, já que se trata de

contrato de adesão no qual os promitentes compradores não têm

conhecimento técnico suficiente para compreender o real significado das

cláusulas contratuais.

Em casos semelhantes a jurisprudência desta C. Câmara

tem se posicionado pela abusividade da cobrança dos juros remuneratórios

antes da entrega do imóvel ao adquirente:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL -

AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO - 1.- Matérias preliminares

(prescrição, inépcia da petição inicial e carência da ação) Afastamento -

2.- Juros - Incidência de juros antes da entrega das chaves - Hipótese que

acarreta onerosidade excessiva do devedor - Prática vedada pelo Código

de Defesa do Consumidor (art. 51, par. 1º, III, da Lei 8.078/90) - Nulidade

da cláusula decretada, com determinação de restituição das parcelas

indevidamente pagas pela autora - SENTENÇA PRESERVADA NOS

TERMOS DO ART. 252 DO RITJSP - APELO IMPROVIDO” (TJSP,

Apelação nº 0106984-03.2008.8.26.0010, 3ª Câmara de Direito Privado,

Rel. Des. Donegá Morandini, j. 27.11.2012).

“Apelação - Indenização por danos materiais e morais - Instrumento

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particular de promessa de venda e compra de imóvel Validade da

cláusula de tolerância de 180 dias Abusividade da cláusula que impõe

prazo indeterminado em decorrência de caso fortuito e força maior Mora

contratual configurada - Alegação de pendências administrativas Fatos

previsíveis Riscos profissional do empresário Cláusula penal

inexistente Impossibilidade de fixação de ofício pelo magistrado

Admitida a indenização a título de locação de imóvel, que deve referir-se

ao lapso entre o dia seguinte ao esgotamento do prazo de tolerância e o da

efetiva entrega das chaves - Apurada em liquidação de sentença

Inadimplemento dos compradores Desacolhimento Ausência de provas

Entrega das chaves que, no caso, não se confunde com o “habite-se” -

Juros compensatórios - Não cabimento da cobrança antes da entrega das

chaves - Incidência do IGP-M somente a partir da entrega do imóvel -

Diferenças que deverão ser apuradas em liquidação de sentença, cuja

devolução deve ser de forma simples Sucumbência recíproca - Sentença

reformada Recurso parcialmente provido” (TJSP, Apelação nº 0208105-

90.2011.8.26.0100, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Beretta da

Silveira, j. 26.03.2013).

No E. Superior Tribunal de Justiça há precedente no

mesmo sentido:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS

COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA. "JUROS NO PÉ".

ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE EMPRÉSTIMO, FINANCIAMENTO

OU QUALQUER USO DE CAPITAL ALHEIO. 1. Em contratos de

promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança

de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel - "juros no

pé" -, porquanto, nesse período, não há capital da

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construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco

utilização do imóvel prometido. 2. Em realidade, o que há é uma

verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador,

para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale

dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para

com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa

de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma

de empréstimo. 3. Recurso especial improvido” (STJ, REsp 670117/PB,

Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j.

14/09/2010, DJe 23/09/2010).

Todavia, com relação ao índice de correção monetária a r.

sentença comporta pequeno reparo.

De acordo com o contrato, até 30/04/2010 as parcelas do

preço deveriam ser reajustadas com base na variação do INCC e a partir de

maio de 2010 com base no IGP-M.

Não há ilegalidade alguma na correção monetária das

parcelas do preço, até porque representa apenas uma atualização do valor

real da moeda, de modo que sua vedação implicaria em auferimento de

vantagem ilícita para os autores.

Todavia, a correção com base no IGP-M deve ter início a

partir da data em que o imóvel deveria ser entregue aos autores,

computado o prazo de tolerância de 120 dias, devendo ser restituída

eventual diferença resultante da aplicação do INCC.

Porém, os valores cobrados a maior devem ser restituídos

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aos autores de forma simples, não havendo que se cogitar de repetição em

dobro, posto que inaplicável à espécie as normas do artigo 940 do novo

Código Civil e do artigo 42, parágrafo único do Código de Defesa do

Consumidor, pois para tanto seria imprescindível a prova de má-fé da ré,

inexistente no caso concreto.

Neste sentido a Súmula nº 159 do Supremo Tribunal

Federal, segundo a qual “Cobrança excessiva, mas de boa-fé, não dá lugar

às sanções do artigo 1.531 do Código Civil" (o artigo 1.531 do CC de

1.916 corresponde ao atual artigo 940).

2. Indenização por Lucros Cessantes.

De fato não tem os autores direito a indenização por lucros

cessantes, pois adquiriram o imóvel com intuito de utilizá-lo para fins de

moradia, embora, de forma confusa, aleguem que o atraso na entrega da

unidade adquirida causou “notório prejuízo”, pois “ficaram privados de

utilizarem o imóvel novo ou de terem realizado negócio imobiliário de

venda ou troca, ou até mesmo de alugarem o mesmo, caso o obtivessem

com o fim de investimento” (fls. 11, parágrafo quarto).

Ora, na verdade é impossível saber exatamente o que

pretendiam os autores. A única certeza é que não adquiriram o imóvel para

obter renda, tanto que nele estão residindo, conforme se dessume do

endereço residencial declinado na petição inicial.

Assim, não faz o menor sentido a pretensão de reparação

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por lucros cessantes consistente no aluguel que poderiam ter obtido com o

imóvel no período de atraso da obra.

De acordo com precedente desta Câmara, “Nesse cenário,

de uso residencial do bem, não haveria falar-se em condenação pelos

lucros cessantes (visto que não seria tal bem meio de obtenção de renda),

mas apenas por danos materiais, caso estes sejam demonstrados na

prova” (Apelação nº 0158361-29.2011.8.26.0100, Rel. Des. Beretta da

Silveira, j. 27/08/2013).

Há de ser ressaltado, neste ponto, que o dano é elemento

essencial da responsabilidade civil. Sem ele, ainda que presente a ilicitude

do ato ou conduta, não há direito a reparação, seja a lesão alegada de

natureza material, nas modalidades de dano emergente e lucros cessantes,

ou de ordem moral. O dano não pode ser hipotético ou eventual.

Esta é regra elementar em matéria de responsabilidade

civil, sobre a qual Caio Mário da Silva Pereira ministra a seguinte lição:

“Como elemento essencial da responsabilidade civil, Henri Lalou, em

termos concisos e incisivos proclama que não há responsabilidade civil

onde não existe prejuízo: 'Pas de préjudice, pas de responsabilité civile'

(Traité Pratique de Responsabilité Civile, nº 135). Ou, como dizem

Ruggiero e Maroi, “a obrigação não nasce se falta o dano” (Istituzioni di

Diritto Privato, vol. II, § 186) (...) Mas a responsabilidade civil somente se

caracteriza, obrigando o infrator à reparação, no caso de seu

comportamento injurídico infligir a outrem um prejuízo. É nesse sentido

que Henri de Page define o “dano”, dentro na teoria da responsabilidade

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civil, como um prejuízo resultante de uma lesão a direito. Enquanto se não

relaciona com uma lesão a um direito alheio, o prejuízo pode-se dizer

'platônico'. Relacionados ambos, lesão a direito e prejuízo, compõem a

responsabilidade civil (Traité Élémentaire de Droit Civil Belge, vol. II, nº

948)” (“Responsabilidade Civil”, Ed. Forense, 3ª ed., 1992, p. 38).

José de Aguiar Dias, por sua vez, ressalta que “O dano é,

dos elementos necessários à configuração da responsabilidade civil, o que

suscita menos controvérsia. Com efeito, a unanimidade dos autores

convém em que não pode haver responsabilidade sem a existência de um

dano, e é verdadeiro truísmo sustentar esse princípio, porque, resultando

a responsabilidade civil em obrigação de ressarcir, logicamente não pode

concretizar-se onde nada há que reparar” (“Da Responsabilidade

Civil”, Ed. Lumen Juris, 12ª ed., 2011, p. 819).

3. Validade da cláusula de tolerância.

Não é abusiva a cláusula 4.6 do contrato, que fixa o prazo

de 120 dias de tolerância para a conclusão da obra e entrega do imóvel aos

adquirentes.

A Lei nº 4.591/64 dispõe em seu artigo 43, II que o prazo

de entrega da obra deve constar obrigatoriamente do contrato,

respondendo o incorporador pelo atraso injustificado. Observada a norma

legal, não se considera abusiva a cláusula que fixa prazo razoável de

tolerância ou de prorrogação do prazo de conclusão da obra, pois a

construção de um edifício é empreendimento complexo e que depende de

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diversos fatores.

No caso concreto o prazo de tolerância 120 dias não é

excessivo e a cláusula contratual que o estabeleceu é expressa e de fácil

compreensão.

O Desembargador Francisco Loureiro em recente estudo

sobre os “Aspectos atuais do inadimplemento da prestação de entrega das

unidades autônomas aos promitentes compradores” expõe o estado atual

da jurisprudência desta Corte acerca da validade ou não das cláusulas de

tolerância, sendo oportuno reproduzir os seguintes trechos: “O

entendimento amplamente majoritário do Tribunal de Justiça de São

Paulo é no sentido de não se reconhecer a abusividade da cláusula, desde

que clara e expressa, de prazo adicional de tolerância para entrega da

obra, mas que não exceda tempo razoável e proporcional à complexidade

da prestação. Os argumentos que se colocam em favor de tal

interpretação são de duas ordens. Primeiro, o fato de tal cláusula ser

habitual e já incorporada nos usos e costumes de quem adquire unidades

na planta, de tal modo que não colhe de surpresa o consumidor e nem

viola a sua boa-fé objetiva. É praxe arraigada e aceita pelo mercado

imobiliário. Segundo, como constou de Acórdão da Corte Paulista

“porque a construção de imóveis depende de diversos fatores e, por vezes,

encontra obstáculos no seu regular desenvolvimento, tais como a

dificuldade na aquisição de materiais, na contratação de mão-de-obra, ou

na obtenção de autorizações pelo Poder Público, como também

empecilhos decorrentes de alterações climáticas que não eram previsíveis.

E, porque tais circunstâncias efetivamente influem no tempo necessário à

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conclusão do empreendimento, é plenamente justificável que o contrato

preveja a prorrogação do prazo de entrega” (“Estudos Avançados de

Direito Imobiliário”, Coord. José Roberto Neves Amorim e Rubens

Carmo Elias Filho, Ed. Elsevier, 2014, pp. 134-135).

Não tem sido outra a orientação desta C. Câmara:

“Indenização c/c pedido de nulidade de cláusula contratual -

Contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma e

outros pactos - Ilegitimidade de parte passiva da Corré Camargo Corrêa

Desenvolvimento Imobiliário S/A afastada, vez que pelos documentos

juntados aos autos é responsável pelo empreendimento em que localizado o

imóvel dos Autores - Atraso na entrega do imóvel que somente pode ser

imputado às Corrés - Cláusula contratual que estabelece prazo dilatório

para entrega do empreendimento que não é nula Não ocorrência de

caso fortuito ou de força maior Multa contratual que não pode ser

exigida, pois não estipulada em favor dos Autores - Correção monetária

que não é devida no período de inadimplência das Corrés - Precedente da

Câmara - Devolução da comissão de corretagem que não pode ser

deferida, pois o contrato foi concluído - Lucros cessantes que são devidos,

em razão da demora na entrega do imóvel - Precedente jurisprudencial do

STJ - Dano moral pelo descumprimento contratual que não é devido -

Sucumbência mantida às Rés, por terem dado causa à propositura da ação

- Sentença de procedência em parte reformada em parte - Preliminar

rejeitada - Recurso das Corrés provido em parte e não provido o recurso

dos Autores” (TJSP, Apelação nº 0014991-40.2012.8.26.0590, 3ª

Câmara de Direito Privado, Rel. João Pazine Neto, j. 03.12.2013).

“Apelação - Indenização por danos materiais e morais - Instrumento

particular de promessa de venda e compra de imóvel Validade da

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cláusula de tolerância de 180 dias Abusividade da cláusula que impõe

prazo indeterminado em decorrência de caso fortuito e força maior Mora

contratual configurada - Alegação de pendências administrativas Fatos

previsíveis Riscos profissional do empresário Cláusula penal

inexistente Impossibilidade de fixação de ofício pelo magistrado

Admitida a indenização a título de locação de imóvel, que deve referir-se

ao lapso entre o dia seguinte ao esgotamento do prazo de tolerância e o da

efetiva entrega das chaves - Apurada em liquidação de sentença

Inadimplemento dos compradores Desacolhimento Ausência de provas

Entrega das chaves que, no caso, não se confunde com o “habite-se” -

Juros compensatórios - Não cabimento da cobrança antes da entrega das

chaves - Incidência do IGP-M somente a partir da entrega do imóvel -

Diferenças que deverão ser apuradas em liquidação de sentença, cuja

devolução deve ser de forma simples Sucumbência recíproca Sentença

reformada Recurso parcialmente provido” (TJSP, Apelação nº 0208105-

90.2011.8.26.0100, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Beretta da

Silveira, j. 26.03.2013).

4. Comissão de corretagem e taxa SATI.

No tocante às despesas de assessoria jurídica e assessoria

técnica imobiliária (SATI), no valor de R$ 2.492,81, não há no contrato

cláusula alguma que imponha aos autores o pagamento de referidas

despesas, que sequer lhe foram adequadamente informadas.

Há, neste particular, ofensa ao direito básico do

consumidor à informação (artigos 6º, II, 30 e 31 do CDC), sendo de todo

irrelevante que o pagamento tenha sido efetuado para terceiro, subsistindo

a obrigação de restituição da ré.

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Na lição de Cláudia Lima Marques, "o princípio da

transparência rege o momento pré-contratual e rege a eventual conclusão

do contrato. É mais do que um simples elemento formal, afeta a essência

do negócio, pois a informação repassada ou requerida integra o conteúdo

do contrato (arts. 30, 31, 33, 35, 46 e 54), ou se falha representa a falha

na qualidade do produto ou serviço oferecido (arts. 18, 20 e 35) ou um

defeito (arts. 12, 13 e 14). Resumindo, como reflexo do princípio da

transparência, temos o novo dever de informar o consumidor"

(“Comentários ao Código de Defesa do Consumidor”, Ed. RT, 3ª ed.,

2010, p. 248).

Ademais, o negócio jurídico celebrado pelas partes é

instrumentalizado por um contrato padrão, idêntico para todos os

promitentes compradores, de sorte que a alegada assessoria jurídica e

técnica certamente foi contratada pelas vendedoras antes de colocar seu

produto no mercado, e em seu benefício, sendo abusiva a cobrança

dirigida aos adquirentes.

São vários os precedentes desta Corte que afastam a

exigibilidade da taxa SATI dos promitentes compradores:

"Repetição de indébito - Improcedência - Cobrança de serviços de

assessoria técnico-imobiliária - Ausência de informação clara e precisa

sobre o serviço prestado - Cobrança indevida - Arts. 30 e 31 do Código de

Defesa do Consumidor - Restituição devida - Devolução do valor em dobro

- Não cabimento - Ação que deve ser julgada parcialmente procedente -

Recurso provido em parte" (TJSP, Apelação nº

9171332-43.2004.8.26.0000, 14ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des.

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Thiago de Siqueira, j. 31/08/2011).

"RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE -

Compromisso de venda e compra - Corretagem - Ciência dos compradores

- Pagamento devido - Valor abaixo dos praticados no mercado -

Abusividade não vislumbrada - Cobrança de serviços de assessoria técnico-

imobiliária - Venda casada - Ausência de clara distinção em relação ao

serviço de corretagem - Serviço que, de qualquer modo, não foi usufruído -

Cobrança indevida - Restituição em dobro - Incidência do art. 42, § único,

do Código de Defesa do Consumidor - Sucumbência recíproca - Sentença

reformada - Recurso parcialmente provido" (TJSP, Apelação nº

0155968-34.2011.8.26.0100, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des.

Mílton Carvalho, j. 16.08.2012).

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C.C.

INDENIZAÇÃO. 1.- Matéria preliminar. Nulidade do processo por

inobservância do litisconsórcio necessário. Cônjuge do autor que, embora

tenha figurado na avença, não foi incluída na relação processual.

Irrelevância. Contratante, na espécie, que é a advogada do feito e que, se

não desejou litigar em causa própria, é porque não tem interesse na

demanda. Impossibilidade de forçar a contratante a figurar no polo ativo

da demanda. Precedentes. 2.- Taxa SATI e taxa de corretagem. Exigência

da Taxa SATI, na espécie, considerada abusiva, dada a ausência de clara

informação sobre a sua exigibilidade e destinação. Hipótese, ainda, de

confusão com os valores devidos a título de corretagem. Devolução

acertada do montante quitado a título da Taxa SATI. Precedentes da

Câmara. 3.- Devolução em dobro dos valores. Inadmissibilidade. Má-fé na

cobrança do montante não configurada. Inteligência do disposto no art.

940 do Código Civil. Precedente da Câmara. 4.- Indenização por danos

morais. Reparação devida. Inscrição do nome do autor perante os órgãos

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de proteção ao crédito por dívida indevida. Lesão extrapatrimonial

caracterizada, dispensando-se, ainda, a prova do dano (in re ipsa). Valor

da indenização (R$-8.000,00). Preservação. Observância das diretrizes

impostas pelo art. 944 do Código Civil. Juros legais aplicados ao montante

indenizatório desde o apontamento. Adequação. Incidência do enunciado

pela Súmula 54 do STJ. 5.- Sucumbência recíproca. Derrota do autor no

que toca aos pedidos para a restituição das verbas de corretagem e a

devolução em dobro dos valores solvidos. Circunstância que autorizava a

incidência do disposto no art. 21 do Código de Processo Civil. SENTENÇA

PRESERVADA NOS TERMOS DO ART. 252 DO RITJSP. RECURSOS

IMPROVIDOS” (TJSP, Apelação nº 0017313-03.2012.8.26.0224, 3ª

Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Donegá Morandini, j.

08/10/2013).

Destarte, aos autores deverá ser restituído o valor referente

à taxa SATI, com atualização monetária calculada desde a data do

pagamento e acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês,

calculados a partir da citação.

Por outro lado, respeitado o entendimento deste Relator,

para quem o pagamento da comissão de corretagem pelos promitentes

compradores seria possível e lícita no caso concreto, deliberou a Turma

Julgadora, por maioria, condenar a ré a devolver o valor pago pelos

compradores, acrescido de correção monetária e juros de mora nos termos

acima expostos acerca da taxa SATI.

A comissão de corretagem deve ser de responsabilidade da

construtora/empreendedora, pois o compromissário comprador se dirigiu

diretamente ao estande de vendas do empreendimento e efetuou a compra

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do imóvel com os corretores que ali se encontravam como prepostos da ré.

Vale dizer, o corretor não fez a necessária procura de

imóvel e consequente aproximação útil característica de sua profissão e

prevista no art. 722 do Código Civil.

Nesse sentido veja os seguintes votos desta C. 3ª Câmara

de Direito Privado:

“Ação de indenização por repetição de indébito, c.c. reparação

de danos Ilegitimidade de parte passiva afastada - Supressão de

grau - Princípio do duplo grau de jurisdição - SATI Serviço de

Assistência Técnica Imobiliária Venda casada Devolução

Permissão Inexistência de esclarecimento do que consistiria o SATI

Comissão de corretagem - Devolução Taxa que deverá ser

desembolsada somente pela vendedora Falta de provas de pedido

de aproximação do comprador em relação à vendedora e também de

contrato escrito celebrado entre as partes Requisitos Inexistência

de prova impeditiva, modificativa ou extintiva do direito do autor

Artigo 333 do Código de Processo Civil - Jurisprudência - Repetição

em dobro Impossibilidade Dano moral indevido - Meros

aborrecimentos do dia-a-dia não caracterizam obrigação de

indenizar - Sentença reformada em parte Recursos improvidos.

(Apelação nº 0080545-84.2011.8.26.0244 Rel. Des. BERETTA

DA SILVEIRA j. 21.03.2013).

“SATI. Comissão de corretagem e administração. Comissão de

corretagem e prêmios aos funcionários da requerida, empresa

contratada pela construtora. vendedora para promoção comercial do

condomínio. Verbas de responsabilidade exclusiva da vendedora,

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tendo em vista que os autores, em resposta a divulgação publicitária,

compareceram ao Stand de vendas da construtora e, ali, foram

atendidos por prepostos da requerida, que não desempenharam,

portanto, qualquer atividade de aproximação útil. Devolução de

valores devida. Igual desfecho aos prêmios, por serem assessórios da

corretagem. Taxa de Serviço de Assistência Técnica Imobiliária

(SATI). Venda casada. Devolução igualmente necessária. Repetição

em dobro. Impossibilidade. Ausência de comprovação de dolo ou má-

fé na conduta da requerida. Precedentes. Recursos improvidos”

(Apelação nº 0005891-69.2013.8.26.0576 Rel. Des. BERETTA

DA SILVEIRA j. 18.03.2014).

Concluindo, o recurso da ré é desprovido e o dos autores

é parcialmente provido para que a eles sejam restituídos os valores

referentes ao reajuste das parcelas do preço com base no INCC, bem

como a taxa SATI e a comissão de corretagem, nos termos especificados

neste voto, restituição esta que se dará de forma simples, com correção

monetária a partir dos desembolsos e acréscimo de juros moratórios de

1% ao mês, estes calculados a partir da citação, mantendo-se, quanto ao

mais, os termos da r. sentença.

Por fim, quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais,

tendo em vista a solução dada aos recursos a sucumbência das partes

permanece recíproca, de sorte que cada qual arcará com as custas e

despesas processuais dispendidas e com os honorários de seus advogados.

Do exposto, pelo meu voto DÁ-SE PARCIAL

PROVIMENTO ao recurso dos autores e NEGA-SE PROVIMENTO

ao recurso da ré.

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ALEXANDRE MARCONDESRelator

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