Sumário 1. O que é o financiamento habitacional?

2. Como funciona o financiamento?

3. O que é o correspondente bancário?

4. Correspondentes bancários parceiros

5. Setor de repasse da Porto Freire

6. Condições de financiamento

7. Tipos de financiamento

8. Documentação

9. Utilização do FGTS

10. Fases do financiamento habitacional

11. Alguns cuidados recomendados

1O que é ofinanciamentohabitacional?

É o processo de quitação do saldo devedor do imó-vel através de financia-mento do valor junto às instituições financeiras.

O comprador ao realizar o processo, assume um parcelamento com o ban-co e quita o imóvel com a vendedora.

2Como funciona o financiamento?

O comprador deve procurar uma instituição financei-ra ou correspondente bancário*. O banco ou corres-pondente irá informar a documentação necessária, realizar simulação de financiamento, tratar da inclu-são do FGTS e esclarecer as principais dúvidas. Com a documentação necessária entregue, será concluída

a montagem de pasta do cliente que é uma das fa-ses do processo de financiamento. Além desta, o pro-cesso de financiamento possui outras etapas como vistoria da unidade, análise de crédito/aprovação do comprador, pagamento de ITBI, emissão do contrato, assinatura do contrato, registro do contrato em cartó-rio e liberação do recurso para o vendedor.

Ao receber o valor integral do saldo devedor, a uni-dade será quitada com a vendedora. As parcelas do financiamento serão pagas pelo comprador ao banco.

* Em alguns bancos os gerentes acompanham o processo, em outros o processo é realizado com a intermediação de correspondentes bancários.

3O que é ocorrespondentebancário?

É a empresa credenciada pelo banco para auxiliar e agilizar o processo de des-ligamento. Os represen-tantes desta empresa irão auxiliar o cliente na entre-ga de documentação ao banco, realizar simulação de financiamento e pres-tar os esclarecimentos necessários aos clientes. O correspondente bancá-rio é quem faz a interme-diação do financiamento do cliente com o banco. Sua principal função é organizar o processo e assim agilizar esta etapa tão importante para aqui-sição do seu imóvel.

4Correspondentesbancários parceiros

Quando o cliente não tem um correspondente bancá-rio definido podemos indicar os que atualmente tra-balham nos processos dos empreendimentos em fase de repasse (financiamento), porém, é importante res-saltar que a relação do cliente com o correspondente é independente da Porto Freire, o cliente pode optar por qualquer correspondente bancário.Serviços de despachantes devem ser acordados entre as partes, os correspondentes não têm nenhum víncu-lo com a empresa.

5Setor de Repasseda Porto Freire

A Porto Freire conta com uma equipe no setor de repasse que auxilia o cliente no seu processo de financiamento.

É importante que o cliente informe por qual banco está financiando e o responsável pelo processo no banco para o setor de repasse ter condições de acom-panhar o processo, encaminhar a documentação ne-cessária ou resolver qualquer pendência referente à documentação do vendedor. Isto dá maior agilidade ao processo de financiamento do cliente e do recebi-mento das chaves do seu imóvel.

6Condições definanciamento

Há diversas condições de financiamento como pra-zo de financiamento, juros etc. que dependem de cada instituição financeira. O primeiro passo é ir até o banco ou correspon-dente bancário e verificar as condições propostas.

7Tipos definanciamento

7.1 Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O SFI existe para financiar imóveis cujos valores estãoalém dos limites estabelecidos para financiamentos pelo SFH. Nesse caso, não há um valor máximo para o imóvel a ser adquirido ou de comprometimento derenda. Esse tipo de financiamento normalmente aten-de compradores que adquirem imóveis de valores elevados e com capacidade para dar uma entrada de, pelo menos 60%, do valor do bem. As taxas de juros são variáveis de banco para banco e o prazo máximo para quitação do empréstimo é de 35 anos.

Nota: Os valores bases para taxas, rendas e apartamento estão pontuados de acordo com o cenário atual, são passíveis de mudança pelo governo.

O SFH existe para financiar imóveis com valores máxi-mos que variam de acordo com a cidade onde serão comprados. Por esta modalidade de financiamento a pessoa pode comprar um imóvel de, no máximo R$750 mil, em cidades dos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal, e R$650 mil nos demais estados brasileiros.

As taxas de juros cobradas no SFH são muito mais in-teressantes do que as praticadas no SFI. Na Caixa Eco-nômica Federal (CEF), eles alcançam no máximo 9,9% de juros ao ano para pessoas que não são clientes do banco, podendo chegar a 9,45% para clientes e 9,3% para servidores públicos. Além disso, se desejar, o tra-

7.2 Sistema Financeiro de Habitação (SFH) balhador pode usar o saldo do FGTS no pagamento do empréstimo, desde que sejam respeitadas as con-dições abaixo:

• Estar trabalhando por no mínimo três anos sob o regime do FGTS;

• Ter contrato de trabalho ativo no regime na data de liberação do financiamento ou ter saldo de, no mínimo, 10% do valor do imóvel na conta vincula-da ao Fundo;

• Não ter outro financiamento concedido pelo SFH ou ser proprietário de imóvel no município onde mora ou onde trabalha.

Nota: Os valores bases para taxas, rendas e apartamento estão pontuados de acordo com o cenário atual, são passíveis de mudança pelo governo.

Já o Programa Minha Casa Minha Vida foi criado pelogoverno federal para permitir que mais brasileiros re-alizem o sonho da casa própria pagando prestaçõesque são subsidiadas, o que as torna mais baixas do que seriam em outras modalidades de financiamento. Os imóveis podem ser financiados para famílias com renda mensal bruta de até R$5 mil, de acordo com as faixas de financiamento abaixo:

7.3 Programa Minha Casa Minha Vida

• Faixa 1: famílias com renda mensal bruta de até R$1.600;

• Faixa 2: famílias com renda mensal bruta entre R$1.600 e R$3.275;

• Faixa 3: famílias com renda mensal bruta entre R$3.275 e R$5.000.

Nota: Os valores bases para taxas, rendas e apartamento estão pontuados de acordo com o cenário atual, são passíveis de mudança pelo governo.

Algo que é importante compreender quando adqui-rimos um financiamento é a forma como a parcela é composta. Afinal, como em qualquer empréstimo, nos financiamentos imobiliários, além de taxas e seguros, são cobrados juros sobre o valor emprestado. Quan-do pagamos as parcelas estamos pagando uma par-te do valor que tomamos emprestado para adquirir o

7.4 Amortização

imóvel, ou seja, estamos amortizando a dívida, e outra parte corresponde aos juros cobrados. Então, frisando que uma parcela é composta em parte por uma fração do valor e em parte pelos juros cobrados, podemos compreender como são calculadas as amortizações.

Veja a seguir as modalidades existentes:

Com base na sistema de amortização que utiliza a Tabela Price, as parcelas são fixas durante todo o período. Nos primeiros pagamentos, a taxa de ju-ros cobrada é maior e vai decrescendo ao longo do tempo. Como o valor da prestação é fixo, com o passar das parcelas, o va-lor de amortização vai au-mentado. Em outras pala-vras, ao longo do tempo, você paga menos juros e mais referente à dívida principal.

7.4.1 Tabela Price

A principal vantagem do sistema Price está no va-lor menor das prestações iniciais, se comparadas com as que seriam pagas no sistema SAC, como ve-remos adiante. Contudo, quando somadas as pres-tações, o custo final do empréstimo será maior do que pelo sistema SAC.

De acordo com a Associa-ção Nacional dos Executi-vos de Finanças (Anefac), em uma simulação de um empréstimo bancário qualquer de R$100 mil - com juros anuais de 14% e com prazo de pagamento de 10 anos – pelo sistema Price teria parcelas men-sais de R$1.552,66, do princípio ao fim do prazo de pagamento, totalizan-do cerca de R$186 mil, desconsiderando even-tuais taxas e seguros. Ou seja, houve um acréscimo de R$86 mil pelo serviço dos juros.

Pelo Sistema de Amorti-zação Constante (SAC), como o nome diz, o valor da amortização é fixo, en-quanto os juros são de-crescentes ao longo do período. Assim, as presta-ções também decrescem. A desvantagem desse sis-tema com relação ao Pri-ce está no fato da parcela inicial da prestação ser maior. Contudo, o valor final que é pago pelos ju-ros é menor.

7.4.2 SAC

Na mesma simulação da Anefac utilizada no exemplo acima, para um empréstimo bancário de R$100 mil haveria um valor inicial de parce-la de R$2 mil. De fato, a prestação seria cerca de R$450 mais cara do que pelo sistema Price. Po-rém, a parcela final seria de R$879,93 e a somató-ria as parcelas totalizaria R$172 mil, R$100 mil re-ferentes à dívida principal e R$72 mil referentes aos juros. Ou seja, R$14 mil a menos que pelo sistema Price.

Resumindo, em um com-parativo entre o sistema Price e o SAC, podemos dizer que o primeiro per-mite parcelas menores no início, facilitando a aqui-sição do financiamento e favorecendo quem não pode dar parcelas mais altas. Contudo, no se-gundo caso, o preço final do empréstimo é menor. Para escolher entre um e outro é preciso calcular o que é mais conveniente, de acordo com a realida-de financeira de cada um.

A terceira opção que é utilizada por alguns ban-cos e não está disponível para o SFH é o Sistema de Amortização Crescente (Sacre), que é uma com-binação entre o sistema Price e o SAC. Nele as prestações sobem por um determinado período e depois começam a cair.

7.4.3 Sacre

8Documentação

Abaixo relacionamos a documentação básica, poden-do sofrer variações de acordo com a instituição finan-ceira e o tipo de renda do comprador (renda informal, renda CLT, autônomo):

• Identidade (cópia legível);• CPF (cópia legível);• Documentação do Cônjuge (se casado);• Certidão de Casamento (se casado);• Certidão de Nascimento (se solteiro);• Comprovante de Residência (atual e com data de

vencimento);• Comprovante de Rendimentos (últimos 3 meses)**;• Imposto de Renda – Recibo e Declaração;• Extratos das Contas correntes (últimos 3 meses)**;• Faturas dos Cartões de crédito (últimos 3 meses)**;• DUT (se tiver veículo);• Carteira de Trabalho (cópias das páginas: foto, qua-

lificação civil, PIS e contratos de trabalho).

Se for casado (a), deve-se apresentar a documentação e assinatura do cônjuge.** pode ser solicitada outras comprovações de rendimentos

9Utilização do FGTS

É possível utilizar o FGTS no momento do financiamen-to de sua unidade, ou posteriormente, para amortizar o saldo financiado. Informamos abaixo algumas das condições para utilização de FGTS no financiamento imobiliário.

Comprador:• É preciso ter no mínimo três anos de trabalho sob o

regime do FGTS, mesmo que em períodos ou em-presas diferentes.

• Não possuir financiamento ativo no Sistema Finan-ceiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do País.

• Não poderá ser possuidor, promitente comprador, proprietário, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em cons-trução, no município onde mora ou onde exerce seu trabalho principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana.

• O solicitante deve ser titular ou coobrigado no fi-nanciamento que pretende pagar parte do valor das prestações.

Imóvel:• Valor da avaliação deve ser de até R$750.000,00

para os Estados de MG, RJ, SP e DF e de até R$650.000,00 para os demais Estados (valores po-dem sofrer variação).

• Ser de propriedade do proponente o terreno obje-to da construção do imóvel, no caso de construção sem aquisição de terreno.

• Estar matriculado no RI competente e sem registro de gravame que resulte em impedimento à sua co-mercialização.

• No caso de aquisição de terreno e construção em andamento, não ter sido objeto de utilização do FGTS, há menos de 03 (três) anos, ou seja, se uti-lizado para início da construção, em 30.11.2009, somente poderá ocorrer nova utilização a partir de 01.12.2012.

10 Fases doFinanciamento Habitacional

Abaixo, relacionamos as principais fases do processo de financiamento:

Vistoria da Unidade: o banco realiza a vistoria da uni-dade e apontar o valor da avaliação da unidade.

Montagem de Pasta: o comprador deve entregar a documentação solicitada pelo banco, não havendo pendências, o processo seguirá para a fase da análise de crédito do cliente.

Análise de Crédito: o banco checa as condições de fi-nanciamento do cliente e realiza a aprovação do valor a ser financiado.

ITBI: após a aprovação da análise de crédito, o banco emitirá uma declaração que será entregue à Sefin (Se-cretaria de Finanças) junto com o Kit de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) liberado pela ven-dedora. A Sefin após prazo interno, disponibilizará o boleto para pagamento do ITBI. Após o pagamento do ITBI, o comprador deve seguir as orientações do banco ou correspondente bancário, normalmente é solicitada a cópia do comprovante para emissão do contrato.

Emissão de contrato: o contrato será emitido pelo banco e o cliente contatado para realizar a assinatura. O contrato deve ser disponibilizado para a vendedora também proceder com a assinatura.

Registro do Contrato: após assinatura do contrato por todas as partes (comprador, vendedor e banco) o con-trato deverá ser levado ao cartório para registro, que informará o valor do registro. Após o pagamento do registro, esta fase demora 30 dias para ser concluída, podendo se estender se o cartório detectar pendên-cias de documentação ou na redação do contrato. Neste caso, o comprador ou despachante contratado deve informar as pendências aos envolvidos e provi-denciar a conclusão.

É importante salientar, que este é o registro da unida-de em nome do (s) comprador (es), trata-se da escri-tura do imóvel.

Liberação do Crédito: com a liberação do contrato pelo cartório, ele deve ser entregue ao banco junto com a matrícula atualizada do imóvel. O banco, após prazo interno, procederá com a liberação do crédito para a vendedora.

Inclusão de taxas no valor a financiar: alguns bancos permitem a inclusão de despesas cartorárias no valor do financiamento. Neste caso, o cliente paga as taxas e depois recebe o valor que foi embutido no financia-mento pelo banco.

11 Alguns cuidados recomendados

Apresentamos abaixo alguns procedimentos impor-tantes que impactam no andamento do processo de financiamento:

• Em caso de alteração de nome, em decorrência de casamento, verificar se a alteração foi realizada na Receita Federal;

• Se tiver casado em regime de comunhão Univer-sal de Bens, ou se houver separação total de bens, apresentar pacto antinupcial registrado em cartório.

• Se estiver em época de declaração de IR, tente agi-

lizar a declaração pois ela será solicitada para com-por a documentação de análise do banco.

• Caso tenha conhecimento de pendências financei-ras (Serasa/SPC - Serviço de Proteção ao Crédito), sugerimos que já tente resolvê-las com brevidade, pois elas podem impactar na aprovação do seu fi-nanciamento.

• Quando o contrato for emitido pelo banco, refor-çamos a necessidade da conferência dos seus da-dos. Lembrando que quando se trata de primeiro imóvel, normalmente, há desconto no valor cobra-do pelo registro do contrato em cartório. Para isto, deve constar no contrato que se trata do primeiro imóvel do comprador.

• Se o financiamento for realizado por pessoas distin-tas das titulares do imóvel junto à construtora/incor-poradora, é importante inicialmente verificar o proce-dimento para alteração/ inclusão/exclusão de titular.

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