relatorio 5 passos

7/29/2019 Relatorio 5 Passos

http://slidepdf.com/reader/full/relatorio-5-passos 1/14

1

5 Passos para Arrematar Imóveis



2


AvisosLegais

SEMDIREITODEREDISTRIBUIÇÃODOSMATERIAIS.Vocêconcordaemnãoredistribuir,copiar, editar ou explorar comercialmente qualquer material neste documento ou sitesrelacionadossemapermissãoescritaexpressadoProLeilões.

NÃO REPRESENTA CONSELHOSFINANCEIROS.Ainformação contidanesteproduto nãoleva em conta nenhum objetivo de investimento, situação financeira ou necessidadesparticulares de qualquer leitor. ProLeilões não endossa ou recomenda quaisquer valoresmobiliáriosespecíficos,moedasououtrosprodutosfinanceiros.Oconteúdopublicadonestedocumentoéparapropósitosmeramenteinformativosenãofoicriadoparasolicitaçãoouqualquerofertaparatransaçõesdecambio,instrumentosfinanceirosouvaloresmobiliários.ProLeilões não representa ou garante que quaisquer informações deste documento sejamprecisasnemquetalconteúdosejaumadeclaraçãocompletaouresumodomercado.Nadacontidonestedocumentotemintençãodeaconselhamentodelegal,contábil,tributário,deinvestimentoouqualqueroutraopiniãoprofissionalevocênãodeveconfiarnosrelatórios,dados ou outra informação provida ou acessívelporestedocumento para tomar decisõesfinanceiras.Consulteumprofissionalapropriadoparasugestõesespecíficasparasuasituação

e/ouparaverificaraprecisãodasinformaçõesfornecidasnestedocumentoantesderealizarqualquerinvestimentofinanceiro.

INDENIZAÇÃO.VocêconcordaemisentaroProLeilões,suamatriz,subsidiárias,afiliadas,diretores, gerentes e funcionáriosde quaisquerreclamações,demanda,ou danos, incluindohonoráriosadvocatíciosrazoáveis,reivindicadosporquaisquerterceirosoudecorrentesdeseuusoouaçãoposterioràleituradesseprodutoe/ouwebsite.

DIREITOS AUTORAIS.O Produto, Web site e ferramentas estão protegidos por leis dedireitosautoraisetratadosinternacionaisenãopodemsercopiadosouimitadosnotodoouemparte.Nenhumlogotipo,marca,gráficoouimagemdositee/oudocumentopodemsercopiadosou retransmitidos sem a permissão expressaporescritodo ProLeilões.Todos os

logotiposassociadossãomarcascomerciaisoumarcasregistradasdoProLeilõesouenãopodem ser copiados ou transmitidos sem a autorização expressa por escrito doProLeilões.com.

Publicadopor:

ProLeilões

SCLN115,blocoA

Brasília,DF

Site:www.proleiloes.com

http://www.proleiloes.com/






3


5passosparaArremataçãodeImóveis

Essedocumentopodetecolocaràfrentedepelomenos95%dapopulaçãodoBrasil,noque diz respeito a comprar um imóvel por pelo menos 40% menos do que ele vale nomercadohoje.

Eaoparticipardopróximowebináriovocêvaiestartambémàfrentedasoutraspessoasqueestiveramlá,apósleraesserelatórioespecial.Porissoeusugirofortementequevocêleiaessedocumentoatéofinal.

Vocêprovavelmentejádevesaberoquevoutefalaragora,mascomo" Arepetiçãoéamãedahabilidade"euachoquenãocustarepetir.

LeilãodeimóveiséaformamaisEFICAZdeSISTEMATICAMENTEcomprarimóvelpormenosqueelevalenoMercadoaberto. ·.

Eeuvouteexplicarporpartesoquequerodizercomisso.

Emprimeirolugarporquemaiseficaz?Oraporquesimplesmente,cáentrenós,leilãonãoéaúnicaformadeseencontrarimóveissendovendidoabaixodovalordeMercado.

Há×ͳͲͲͲǥǡ

meperguntacomoeuseidisso?

Desde 2005, eu e meu irmão Erico nos consideramos caçadores de profissionais deimóveis AVM. Para quem ainda não sabe AVM significa Abaixo do Valor de Mercado nalinguagemdequemcompraimóveis.

Muito antes de eu entrar no mundo dos leilões, a gente organizava campanhas demarketing entregando panfletos nas caixas de correiosdecasas ou até mesmo semáforosoferecendoumacomprarápidadeimóveisemtrocadeumdescontoemseuvalorrealdeMercado.

Esses clientes, que chamávamos de vendedores motivados, tinham um motivo paravender,sejamudançadeemprego,cidade,dividasouatéporquehaviamachadoumbomnegócioeprecisavamdeumainjeçãodedinheirorápidaǥ

Resumindo...Agentecaçavabarganhas(oumelhor,×ȌǥMasdevezemquandoavidanoǥ± ,umdiaeuestavaemum

bar tomandouma cerveja e explicando para um cara o que eu fazia,então ele me diz asǥ

Praquegastardinheirocompanfletagemparaencontrarbarganhas,seemleilõesvocêpodeencontrarmaisimóveisAVMdoquejamaisteriadinheiroparaarrematar?

Esse cara é um agente fiduciário da Caixa, um advogado que organiza o processo deexecuçãodeleiloesdaCEF.

Quando eu cheguei ao leilão eu fiquei impressionado tanto pelas oportunidades quetinhamlácomopelofatodesóestarnasala,euoadvogadodaexecuçãoeoleiloeiro,ouseja,

se eu tivesse me preparado eu poderia simplesmente escolher o imóvel que eu queriaarrematar.

PROLEILÕESAPRESENTA



4


Porissoeudigoqueépossívelsimutilizaroutrosmétodosparafazerumaboacompradeimóvel.Equandoeudigoboasignificapagar40%amenosqueoseuvalordeMercado.

Masmuitosdessesmétodosǥ

Ounãosãosistemáticos(nãoserepetemfacilmente)como,porexemplo,ǥPodeaté ser que você tenha sorte de receber um telefonema de alguém querendo vender seuapartamentode100milpor60ǥovaiacontecerǥquenãoétododiaqueseganhanaloteria(meupaijoganamegasenaassiduamentepor40anoseaindanãoganhou,infelizmente!).

Ouométodonãoéeficaz,comonocasodaminhapanfletagemquecustaumhorrordetempoe dinheiro para imprimir, distribuir, e depois lidar com o volume de ligações parafiltrarasoportunidadesquesãorealmenteinteressantes.

Agoravocêpodeestarseperguntado ǲquetipodenegocioeupossofazeremleilão ǳ?

Eeucoleteiunsexemplosreais ǥ

Euparticularmentegostodemostrarexemplosdediferentespessoasparaquevocêvejaquenãoéprecisoserumcompradorprofissionalcomanosdeexperiênciaparasedarbememleiloes.Muitosdessesnegóciossãoasprimeirasarremataçõesǥ

E no webinário da próxima quinta você vai aprender a como encontrar esse tipo deoportunidade,porquevocêvaisaber"ComoEncontrarosMelhoresLeilõesdeimóveisdasuaCidade"nãoimportaondevocêmorenoBrasil.

Agora para você já sair na frente e poder aproveitar o máximo desse treinamento, oprimeiropassoé:

OláHugo!Játiveconhecimentodeumapessoaquearrematounoleilãoumacasaa100metrosdapraiaemGuarapari(ES)há1anoemeiopelovalorde150.000ehojejáenjeitou300.000.Depoisqueassistioseuvídeo,estoucomidéiadevenderomeuaptoquetenhonapraiaeentrarnesta.Gosteimuitodovídeo.Parabéns!Fernando .

BomdiaHugo,viseuvídeoerealmenteéapuraverdadetudoquevocêdisse.Jáparticipeideváriosleilõesjudiciaiscomaajudadeumadvogadoamigomeuetivesucesso,poisjáganheinistomaisde1MILHÃO.Eutenho3empresasemramosdiferentespretendolargartudoesómededicaraosleilões.Obrigado.Eduardo

BoanoiteHugo!Suasdicassãoexcelentes,voutecontarmeusnegóciosem2008compreiumacasapor13milreaiseemjaneirode2011vendipor50mil,comotinhafinanciado10milquiteie fiqueicom40.Compreioutrapor25mil,comcustosde cartórioe indenizaçãode3milreaisvaicustarnototal30mil,hojetemumcarameligandoodiatodoparacomprarpor45mil,moraldahistoriacomapenas3milreaisfiz50milissoéfantástico.Wedson



5


1. Conhecerostiposdeleilãodeimóveis

-Quaissãoostiposdeleilõesquevocêmaisvaiencontrar.

-Comocadatipodedessefunciona.

Lendoessedocumentoatéofinalquevocêjásaberámaisdeleilõesquepelomenos95%dapopulaçãodoBrasil.

EntãoVamoslá...

Ostiposdeleilõesquevocêmaisvaiencontrar:

-Judiciais

-Extra-Judiciais

-ConcorrênciaPúblicaouLicitações

LEILÕESJUDICIAIS Umleilãojudicialacontecequandoobemdealguémé penhoradopelajustiçaelevadoa

leilãoparaqueodinheirodavendadessebem,nonossocasooimóvel,sejausadoparapagarumadívidajudicialqueessapessoatenha.

Por exemplo, o jogador Romário teve um dos seus imóveis leiloados judicialmente em2009.Issoaconteceuporqueaex-mulheroprocessoupornãopagarapensãoalimentícia.Ojuizdeuentãoasentençaqueeledeveriaquitaressesvalores.

Comonaépocaeleestavaquebradoenãotinhadinheiroparapagar,ojuizpenhorouelevoualeilãojudicialumacoberturanaBarradaTijucanoRiodeJaneiroqueeletinhaparaque,comodinheirodessavendanoleilão,adívidajudicialqueeletinhafossepaga.

Masomaisimportantequevocêprecisasaberqueumimóvelemleilãojudicialsempreélevadoadoisleilões:

Noprimeiroleilãoovalordolanceinicialéigualaovalordeavaliaçãoquefoidadopelobem,seeunãomeenganoesseapartamentodoRomáriofoiavaliadoem8milhõesdereais.

Caso ninguém arremate o imóvel no primeiro leilão ele é levado então a umSegundoleilão,ondeobemnãotemvalordelanceinicial,ouseja,emteoria,levaobemquemmaiorlanceder.

Emteoriavocêpoderiaterchegadoao leilãodoapartamentodoRomárioe terdadoumlance de R$ 1.000,00 pelo imóvel, e se ninguém desse um lance maior que o seu vocêarrematariaoapartamento.

Agora eu digo em teoria porque, se isso tivesse realmente acontecido, quando o lancechegasseàmãodojuiz,eleprovavelmenteteriaanuladoaarremataçãoalegandoqueolancedadoconstituiriaumpreçovil.

Preço vil é digamos, quando umbem é arrematadopor umpreçoabusivamente baixo,como,porexemplo,vocêarrematarumimóvelavaliadoem8milhõesdereaispor1.000reaissomente.Ecomoeuvousaberoqueépreçovil?

Nãoexisteumnúmerocorretopraisso,vaimuitodainterpretaçãodojuiz.Masoqueosleiloeirosgeralmenteaconselhaméquevocêpaguepelomenos60%dovalordeavaliaçãodoimóvel,porquecomessevalordificilmenteumlanceéconsideradolancevilporumjuiz.

Mesmoassimaindatemgentequeadotaaestratégiadedarumlanceporumvalormenoreesperarainterpretaçãojuiz,eessaspessoasfazemissoporqueelassabemqueseo leilãofor cancelado por esse ou por qualquer outromotivo vão receber o valor dado pelolance



6


inteiramente de volta e corrigido, por isso esse tipo de decisão depende muito do seuconhecimentodaestratégiaquevocêvaiadotar.

Agora que você entendeu como os leilões judiciais funcionam vamoscontinuar com osǥ

LEILÕESEXTRAJUDICIAIS

Umleilãoextrajudicialacontecequandoumimóvelé retomadoelevadoa leilãopúblicosem que haja a necessidades de recorrer ao poder judiciário. Esse tipo de leilão ocorregeralmente como fruto da inadimplência do pagamento de um financiamento feito porpessoas(tantofísicascomojurídicas)juntoainstituiçõesfinanceiras.

Eporqueocredorpodefazeressaretomadasemprecisarrecorreràjustiça?Porexistemleisquepermitemqueessasexecuçõessejamfeitasdessaforma,oquesignificaqueessetipodeleilãoécompletamentelegal.

Existem algumas leis que regem contratos de financiamentos e permitem execuções

extrajudiciais,masasduasquevocêmaisvaiencontrarsão:-ODecreto-Lei70/66

-Alei9514/97

A. DL70/66

O Decreto-Lei 70foicriado no ano de 1966 comouma forma do governo incentivarasinstituiçõesfinanceirasaconcederemcréditoparaapopulação,porqueumaexecuçãocomoessa,feitapormeioda justiça, chegavaa demorar de5 a10 anosenquantofeita deformaextrajudicialelademoravaemmedia5meses.

Noentanto,esseDLdizclaramentequeapesardocredornãoprecisarrecorreràjustiçaprafazeressaexecuçãoelenãopodefazê-lasozinho,eledevenecessariamentecontratarumAgenteFiduciárioparafazeraexecução.

AgenteFiduciárionadamaiséqueumainstituiçãofinanceiracadastradanoBancoCentralpara fazer esse tipo deexecução. Então é bem provável que nesses leilõesvocê veja umapessoarepresentandooagentefiduciário,ecomcertezaessaéumapessoainteressantepravocêconversaretirarassuasdúvidascomrelaçãoaoleilão.

Éhistóriaésempremuitolegal,masomaisimportantequevocêprecisasaberé queumbanco, aCaixa Econômica Federal,porexemplo, até porqueesseéum tipodeleilãoqueagentevêacontecerbastantecomaCaixa,antesderetomarepassaroimóvelparaonomedeletemquenecessariamentelevaresseimóvela2leilões:

Noprimeiroleilãoovalordolanceinicialéomaiorentreovalordeavaliação,eovalordosaldodevedordoinadimplente,ouseja,ovalordadívidaqueeleaindadevepagar.

SeninguémarremataroimóvelnoprimeiroleilãoeleélevadoaoSegundoleilão.Ali,emteoriaassimcomonosleilõesjudiciais,oimóvelnãopossuilanceinicial.

Masaquinovamenteissoésónateoriaporquenapráticaoqueaconteceévocêveroprópriocredor,obanco,porexemplo,darumlanceinicialpeloimóvelpraevitarqueelesejaarrematadoporlancevil.

PravocêterumaidéiaeujápresencieicentenasdeleilõesdessetipoeununcaviumleilãodessesquejánãotivesseumlancemínimonoSegundoleilão.



7


B. Lei9514/97

EntãoaoutraleideregeexecuçõesjudiciaisquenóstemoséaLei9514/97.Essaleifoicriadaem 1997e deixoua execuçãoextrajudicial aindamaiságilemenos onerosa para ocredor.Nessaleiocredornãoprecisacontratarumagentefiduciário,comonoDL70/66,porexemplo.

Masoimportanteésaberquenessaleioimóveltambémtemquenecessariamenteserlevadoa2leilõesantesdeserretomadopelocredor:

Noprimeiro leilão o valor do lance inicial é igual ao valor de avaliação dado para oimóvel.

SeninguémarremataroimóvelvaientãoparaoSegundoleilãoondeovalordeavaliaçãoéigualaovalordosaldodevedor+ovalordasdívidasatrasadas(condomínio+IPTU)queoimóveltenha.

Por isso nesse leilão asdívidaspendentesdo imóvel jásão quitadas e incorporadas ao

valordolance,diferentedosoutrosleilõesondevocêtemquearcarcomovalordasdívidascasoarremateoimóvel,eporissodevelevantá-lasantesdefazerasuaarremataçãoparasaberexatamenteoqueestácomprando.

Dica:dívidas pendentes éumassuntoque assustaboa partedas pessoas interessadasemleilão,masumavezquevocêsabecomantecedênciaovalordasdívidasatrasadasqueoimóvelqueteinteressatem,ésóvocêdiminuiressevalordolancemáximoquevocêestádispostoadar peloimóvel.

Exemplo:sepordeterminadoimóvelvocêpagarianomáximoR$100.000edescobriuqueele tem R$ 20.000 de dívidas atrasadas, o seu lance máximo passa a ser agora de R$80.000,00.Dessaforma,mesmocomasdívidas,vocêsópagariaoplanejado.

Eseninguémarrematarosimóveisemnenhumdosdoisleilõesoqueacontece?

Ocredoradjudicaoimóveleaqueleimóvelpassaaserdele.

AgoranocasodaCaixaEconômicaFederal,porexemplo,queéumbancopúblico,elanãopodesimplesmentevenderoimóvelcomoelabementende,elatemquefazeressavendaporumaLicitaçãoeumadasmodalidadesdelicitação,inclusiveaqueacaixamaisusaparafazeressavendaéaconcorrênciapública.

CONCORRÊNCIAPÚBLICA.

Aconcorrênciapúblicalembrabastanteumleilão,maspossuiumprocessodiferente.Nelaos lances não são orais como num leilão, eles são entregues por escrito dentro de umenvelopefechadoemlocal,dataehorapreestabelecidosnoedital.

Além da proposta do lance a pessoa deve também fazer um pagamento de um sinalgeralmente gira em torno de 5% do valor de avaliação do imóvel, e depois de feito essepagamento o comprovante deve ser anexado a sua proposta por escrito para que ela sejaconsideradaválidapelacomissãoquejulgaaspropostas.

Vamossuporqueemumaconcorrênciapúblicavocêgostoudeumimóvelquefoiavaliadoem100milreaisepossuiumlancemínimode59mil,evocêgostariadefazerumapropostade64milporele.



8


OprimeiroimóvelquearremateiemleilãodaCaixa,láemCampoGrande-MS,foiatravésdeseusconselhoseconhecimentos,plenamenteabsorvidospormim.OImóvelaquireferenciado(umapartamentode3quartosETUDOOMAIS,em uma área privilegiada de Campo Grande-MS, a cerca de 10 minutos doCentro(apé),arremateiporexatosR$48.600,00,ehojejáencontreiofertaparavendê-loporincríveisR$110.000,00).Façamais,muitomais,poisvocêéocara.ȋǥȌUmForteAbraço.Aucion.

Então alem de você preencher a proposta por escrito, você deve pagar 5 mil de sinal,anexaressecomprovantenasuapropostaecolocartudoissonoenvelope,lacrareentregar.

Depois disso, na data, hora e local predeterminados no edital do leilão ocorrem asaberturasevalidaçõesdaspropostas,edentreaspropostaválidasvenceaquelademaiorvalorporaqueledeterminadoimóvel.

Seasuapropostaforavencedora,vocêfazopagamentodovalorquevocêpropôs,menosovalordosinal,quejáfoipago.Seasuapropostanãoforvencedoravocêrecebeovalordosinaldevolta.

Seasuapropostaforavencedoraevocêdesistirdela,aivocênãorecebedevoltaovalordosinal.

Resumidamenteessessãoosprincipaistiposdeleilãoqueexistem,sevocêquerarrematarumimóvelpor40%amenosqueelevalehojenomercadosabercomofuncionacadatipodeleilãoecomoelaborarumaboaestratégiadearremataçãoéessencial.

DICA:PorqueessetipodeprocessogeraoportunidadesAVM(istoé,imóveissendovendidosabaixodovalordemercado?).

Eu imagino que esteja muito claroparatudo mundoaquique nesses leilõeso segundoLeilãoapresentaumaótimaoportunidadedecomprarumimóvelAVM,porqueagentevimosqueemalgunscasoselenempossuilanceiniciale quesãoosinteressadosquefazemesseslances.

AgoraagrandesacadaéquemuitagentesimplesmenteignoraoprimeiroLeilãoporque,comoagenteviu,ovalordolanceinicialdependediretamentedovalordeavaliaçãodoimóveleemteorianinguémquercomprarumimóvelpelovalordemercado.

Só que o essas pessoas não sabem é que muitas vezes a avaliação do imóvel nem é

refeita,ouseja,usamovalordecompradoimóvela10,15anosatráseaessevaloréaplicadoumíndicedecorreçãoaolongodessesanos,o quecomcertezanãorefletea valorizaçãodemercadoqueoimóvelteve.

Ou ainda, quando a avaliação é refeita ela é no começo do processo de execução, eprincipalmente nos leilões judiciais esse processo costuma demorar e a avaliação acabaficandodesatualizada.

EoresultadodedissoéqueagentetemumimóvelemprimeiroLeilãosendoleiloadoabaixo do valor de mercado e com uma concorrência até menor, porque a maioria daspessoasficouláesperandoosegundoLeilão.Portanto,nuncaignoreoprimeiroLeilão,paranãoperderoportunidadescomoesta...



9


Bemjáquevocêjásabeelinhasgeraisostiposdeleiloesexistentesvamosaopasso2.

2. DefinirumObjetivoclaroparaosleilõesdeimóveis.

Esseéumpassofundamental.Nadavaifazersentidoparavocêsevocênãotiverclaroepresentenasuacabeça...

1ȂOresultadoquevocêqueralcançar

2-OPORQUÊvocêqueroresultado.

Sãoessesdoispontosquevãoguiamparaosucessoquandovocêseperdesuaorientaçãonoseuquotidiano.

Então eu gostaria que você escrevesse agora em um papel o que você quer atingir aocomprarumimóvelemleilão:

Aquivãoalgumasopçõesparavocêconsiderar:

1)

Compraroseuprimeiroimóvelporumpreçomaisbarato2) Comprarpararevender3) Comprarparaalugar.4) Comprarparaacumular.5) Criarumnovonegócioeoferecerparamediarnegóciosdeleiloesparaoutros

ganhandoassimumacomissão...

Sevocêtiveroutroresultadocomleilõestudobem.Essessãosóexemplos...

Escreveuqualoseuresultado?

Agoravemomaisimportante:

Porquevocêqueratingiresseresultado? Oumelhor,quaissãoosbenefíciosqueesse

resultadovaitrazerparasuavida?Porqueteressesdoispontosnasuacabeçaétãoimportante?Porqueaprenderalgonovo

demandaenergiae,nomeucaso,teroresultadoeobeneficiopresentenaminhacabeçaéoquememotivanaturalmenteainvestiressaenergianoaprendizadodealgonovo...

No meu caso o meu objetivo é comprar para revender e assim girar o meu capitalconstruindoumpatrimôniodeformarápidasolidaecomativosdequalidade,semterquedependerdosmovimentosdomercadoparatersucesso.

Porqueeufaçoisso?

PorqueissomedaLIBERDADEeINDEPENDÊCIAePAZINTERIOR.

LeilãodeImóveismedáoretornofinanceironecessárioparaeunãoterquedependerdeumempregoparaviver.Nãohánadadeerradoeterumemprego,mascomaliberdadequeeuconsigo,eudecidoQuando,OndeeoQuantotrabalharoutirarférias...Istonãotempreçoparamim...

Independência:Omeunegócionãodependeseopreçodomercadovaiparacimaouparabaixa.Istoé,eucomproumimóvelde100milpor60mileponto.Onegóciovaidardinheiromesmoseomercadonãosubir.Comomuitosoutrostiposdeatividadesacoisanãoéassim...

Tenhoalgunsamigoscujafelicidadeédiretamenteproporcionalaonumerodoíndicedasações. Em um dia eles estão super felizes por que o mercado subiu, no dia seguinte,desesperadosporqueomercadodesceu...

OfatoéquecomIndependênciaeLiberdadeeutenhopazinterior.Edifícilacharalgohojequemetiraosono.



10


Eporissoqueinvistoenergiaemcadavezmeaperfeiçoaremleilãodeimóveis.

ǡǣǲ-ǡ-ǤǤǤǲistoé,osseusresultadoserazõespodem(edevem)serdiferentesdosmeus.Oqueimportaaquiequevocêostenhaclaramentepresentesnasuacabeça.

Umavezquevocêdefiniuosseusobjetivosopróximopassoé

3. Determinarseoimóveldesejadoestáabaixodovalordemercado

EssaéumadasregrasfundamentaisdoHUGO:

Nuncapaguevalordemercadoporumimóvel.NUNCA!

Sevocê quiser pagarvalordemercado por um imóvel procuraum corretorqueémais

fácil.Paradeterminarseoimóvelestáabaixodovalordemercado.Vocêprecisaentenderque

emleilãoexistemdoistiposdecusto:

-CustoDireto(Preçodearrematação)essesãopagosnoatodaarremataçãoouatéalgunsdiasdepoisdependendotoleilão.

-CustoIndireto(comissãodoleiloeiro,potenciaisdividas,comissãoparavendadoimóvel,custodedesocupaçãoeoutraspendênciasqueoimóveltenha)

Porisso,ocustodoimóvelécalculadodaseguinteforma:

Custo=CustoDireto+CustoIndireto

Eessecustotemquenecessariamentesermenorqueovalordemercado...

Umexemploqueeupossodarédeumimóvelquevaliaporvoltade500milreais.

Euarremateipor196mil.Ecomacomissãodo leiloeiroedividasdeIPTUecondomíniotiveocustototalde240.Agoramesmocomcustosindiretosde44mileleaindafoiumótimonegocio.

Portantonãomeimportaocustodasdívidasecomissões.OqueimportaéqueototaldoCustoDireto+CustoIndiretosejabemmenorqueovalordemercado.

Para determinar esses custos é importante, primeiramente, ler o Edital! TODO LEILAOTEMUM!

Edital.

Umavezquevocêquevocêencontrarumleilãodeumimóveldoseuinteresse,aprimeiracoisaquevocêvaifazerélercuidadosamenteoeditaldesseleilão.

Porqueesseeditaléodocumentoquedefineasregrasdoleilão.Issopodeparecermuitoǡǡǲ±

dess ǳǡ

específicopodeteralgumaparticularidadecomoaumaformadepagamentodiferenciada,porexemplo,quesóoeditalvaipoderdizer.



11


Alémdisso,noeditalvocêvaiencontrarduasinformaçõesmuitoimportantesquesão:

-Osdadosdapessoaqueestáperdendooimóvelnoleilão,maisespecificamenteoCPFeonome.

-Aoutrainformaçãoéonúmerodoprocessoquelevouoimóvelaleilão,casooleilãosejaumleilãojudicial.

UmavezquevocêleuoeditaleescolheuosimóveisdaqueleleilãoqueseencaixamnoseuobjetivoopróximopassoéavaliaresseimóvelparasaberoquãoabaixodovalordeMercadovocêvaipagarporesseimóvelnoleilão.

Avaliaroimóvel.

Não existe formulacerta para chegar nesse valor, você vai descobrir isso fazendo umavisitaaolocaldoimóvel,olharalocalização,veroquetempertoquepodeagregarvaloraele,por exemplo, ele fica perto de ponto de ônibus? Estação de metro? Fica perto de algumcomercio,supermercado?Vocêpodeaproveitaressavisitaeversetemalgoanunciadoalinas

redondezas,ligarnosanúncios,perguntarcomoéoimóvel,quantoestásendopedidoporele,enfimconheceroMercadodaquelaárea.

Depois vocêpodeir aoprédioou condomínioonde fica esse imóvel e conversar com oporteiroousíndicodoprédio,perguntarsetemalgumimóvelavendaali.

Porquantoelefoivendido?Quantotempoeledemorouaservendido?Essessãodadosessenciais para que você possa formar a sua opinião sobre o valor de Mercado daqueleimóvel.

Edepoisquevocêfizerissovocêpodeirconversarcomimobiliáriasoucorretoresqueatuemnaquelaárea,perguntaraopiniãodelessobrevalordeMercadodalieconfrontarissocomasuaprópriaopiniãoquevocêtevecomassuaspesquisas.

Inclusive, isso é um hábito que tenho para tudo o que eu faço, que é fazer as minhaspesquisas e chegar à minha opinião, e depois confrontar essa opinião com a de umespecialistanaárea.Acreditem,quandovocêmesmofazconsegueinformaçõesmuitomaisprecisaseaprendemuitomais.

DessaformavocêpodeterumaboaestimativadovalordeMercadodaqueleimóvel.

Depoisdisso,opróximopassoélevantaroscustosquevocêvaiterparacompraraqueleimóvelemleilão.

Oprimeirodeleséquantoàqueleimóvelespecíficotemdedívidaspendentes.

DívidasPendentesdoimóvel. Quandovocêarremataumimóvel,asdívidaspendentesdeIPTUecondomínioficamsoba

sua responsabilidade, ou seja, é você que vai ter que quitá-las (isso faz parte do custoindireto).

Issoassustamuitagente,massevocêjásouberdeantemãoquaissãoequantosãoessasdívidas,issodeixadeserumproblemapoisésóvocêabaterovalordasdívidadovalorquevocêpagariapeloimóvel.Porexemplo,seeupagaria50milporumapartamentoedescubroqueeletem10mildedívidaspendenteseusimplesmentevoupagar40milapartirdeagora.

Ecomovocêdescobreessasdívidas?

As dívidas de condomínio você tem que ir ao imóvel e conversar com o síndico ou a

empresaqueadministraocondomínio.Ésóvocêexplicarasituaçãoaelesdequeoimóvel



12


estáindoaleilãoequevocêestáalicomoumpossívelarrematanteeinteressadoemresolveressadívidapendente.

Quandovocêfazissoboapartedasvezesossíndicossãosupersolícitoseajudambastantenessesentido,muitasvezeseujáfuiatéconvidadoaentrarnacasadelesparatomarumcafé.Eissovocêjápodefazerquandoforfazeraquelavisitaparaavaliaroimóvel.

Asoutrasdívidasquevocêvaiterquelevantarsãoas dívidasdeIPTU.

Para levantar essas dívidas você vai ligar na secretaria de Fazenda do Estado ou naprefeiturada cidade,dependendodeondevocêmore,explicara situaçãoqueoimóvelestáindoaleilãoequevocêprecisalevantarasdívidasdeIPTUatrasadaseinformao nomee oCPFdequemestátendooimóvelleiloado,quevocêpegounoedital.

Eseoeditalnãotiveressasinformações,comoacontececomalgunsleilõesjudiciais,vocêusaonúmerodoprocesso,quevocêtambémpegounoeditaleencontraessasinformaçõesnopróprioprocessodeexecução.

Sabendo disso, as próximas informações que você vai levantar são as pendênciasjurídicasdoimóvel.

Essas,vocêconsegueveraotirarumacertidãodeONUSREIASdoimóvel,umacertidãoquevocêconseguetirarnoCartóriodeRegistrodeImóvelondeoimóvelfoiregistrado.

Isso é outra coisa que acaba assustandoas pessoas, mas as pendências jurídicas estãosobre o imóvel além daquela que está levando imóvel a leilão, elas caem quando vocêarremataoimóvel,poiselasestãosobreodonodoimóvelenãosobreoimóvelemsi,comoéocasodasdívidasdecondomínioeIPTUquenãocaem.

Entãoissonãotemqueassustarninguémporqueoimportanteésabersevocêvaiprecisardarbaixaemalgumacoisaquandoarremataroimóvel,praquevocêsaibadeantemãotudooquevocêvaiterquefazercomrelaçãoaesseimóvel.

Depoisvocêprecisaverificaroestadodeocupaçãodoimóvel.Entãoquandovocêforfazeraquelavisitaparaavaliarelevantarasdívidasdecondomínio

vocêtambémvaiaproveitaraviagemparachecaroestadodeocupaçãodoimóvel.

Eleestámesmoocupado?Porqueàsvezesconstanoeditalqueeleestá,masquandovocêchegaládescobrequenaverdadeelefoiabandonadopeloantigodono.Seeleestiverocupadomesmo,queméqueestáocupando?Éuminquilinodoantigodonoouopróprioantigodono?

Saberdissofazumagrandediferençanahoradefazeradesocupação?

Opa,faleiaquiapalavraproibida...

Hugomasseoimóveltiverocupadoeuouvidizerquevouterquedesocupar...

Issorealmenteéverdade,eeuentendoporqueesseassuntofazcomquetantagentedeixedefazernegócios,atéporquenocomeçoeutambémtinhamedodisso,deixeidefazerboasarremataçõesporcausadisso.

Atéeudescobrircomoacoisarealmentefunciona.Depoisdisso,desocupaçãonuncamaisfoiumproblemapramim.

Se o ocupante for um inquilino, maravilha, basta você notificá-lo que você é o novoproprietáriodoimóvele negociarcomeleoquevaiserfeito.Écomose vocêcomprassedealguémumimóvelqueestivessealugado.Tranquilo.

Seoocupanteforoantigoproprietárioempessoavocêtemduasopções:

-Primeiroétentarfazerumacordoparaeledesocuparamigavelmente.Eurecomendo

do fundo do meu coração tentar um acordo com a pessoa antes de partir para uma



13


desocupaçãojudicial.Aquelahistóriadeǲ×nemmorto±ǳǤ

Boa parte das pessoas não gosta de se expor e passar constrangimento, e umadesocupação judicial com oficial de justiça e até mesmo, no ultimo dos casos, a policiabatendonaportaéextremamenteconstrangedor.

Por isso se você se apresenta para essa pessoa como o novo arrematante do imóvel ealguém que entende a situação difícil que a pessoa está passando e que quer resolver damelhorformapossível,vocêtemsimboaschancesdeconseguirumacordo.

Eupelomenoscostumooferecerduascoisasaofazerumacordo:

a. Primeiroéoferecerumprazoparaapessoadesocupar,paraqueelatenhaumtempoderespirarseorganizarparadesocupar.

b. Seissonãoforsuficienteeuofereçoumacordofinanceiro,geralmenteeuofereçoparaelaoqueeugastariaseeufossefazeradesocupaçãojudicial,paraquedessaformasejamaisumauxilioparafazeressadesocupação.

Oimportanteé serextremamenteprecisocomosprazosquevocêdáparaapessoaparanãoteraberturaparaumanovanegociação.

c. Eseissonãodercertovocêdeveentãofazeruma desocupação judicial.Parafazerissobastaconseguirumbomadvogado,eentrarcomumaaçãodeImissãodePosse.

Feito isso ou o Juiz vai mandar a pessoa desocupar o imóvel, ou por algum motivo,cancelaraarremataçãoquevocêfez. Seissoacontecer,vocêrecebetodooseudinheirodevoltaecorrigido.

Ouseja,ouapessoadesocupaouvocêrecebeoseudinheirodevoltaecorrigido.

Ótimo!Agoraquevocêlevantoutodasessasinformaçõesvocêvaipodercolocartudona

pontadolápisparapoderdefinirovalormáximoqueestádispostoapagarporaqueleimóvelespecíficonaqueleleilãoe vaicalculartambéma previsãode retornosobreo investimentoquevocêvaifazer.

4. LevantarCapitalparaaArrematação

Comessaestratégiapronta,o próximopassoésabersevocêvaifazerumfinanciamentopara pagar a sua arrematação. Eu particularmente conheço duas formas de financiar essaarrematação:

1)Fazerumfinanciamentonobanco.Eupelomenosnãogostomuitodessaopçãoporque:

-Não são todos leilões que aceitam qualquer financiamento, por exemplo, nos poucosleilõesdaCaixacomessaopção,sóéaceitocartadecréditodaprópriaCEF,porissovocêacabaficandolimitadoparaarrematar.

-Vocêjátemqueestarcomessacartadecréditopré-aprovadaemmãosnodiadoleilão,ecomo esse processo infelizmente é burocrático no Brasil pode ser que você perca aoportunidadedearrematarporqueofinanciamentonãosaiu.

-OsjurosdessesfinanciamentospodemsairmuitoaltosnoBrasil.

2)FazerumfinanciamentoutilizandoométodoqueeuchameidePeixeAssado.Aidéiae

pegartodasessasinformaçõesquevocêreuniueoretornoesperadosobreoinvestimentoetransformartudoissoemumapropostaparaserapresentadaainvestidoresprivados.



14


Issoporqueexistemuita,masmuitagentemesmoporaiquetemdinheiro,vontadedeinvestir,masquenãoquerounãopodecolocaramãonamassa.

Essaspessoasnãoqueremaprenderapescar,elasqueremo peixeprontoeassadoalinafrente delas. E tudoque elas querem é alguém que saibaencontrar boas oportunidades esaibaexecutaressesnegócios.

Onegóciodátãocertoqueeuparticularmentejálevantei200milreaisem2diasapenasprafazerumaarrematação.

5. IraoLeilãoparaArremataroImóvel

Edepoisdetudoissoaiésóirparaoleilãoedizeroseulanceláparaoleiloeiro.

Eterapossibilidadedefazernegócioscomesse...

Porémdenadaadiantavocêteroquíntuplodoconhecimentoqueeuemeusadvogadostemostodosjuntossevocênãosouberondeacontecemosleilõesdasuacidade.

Porquesevocêsouberondeacontecemessesleilõesvocênãovaiestarnasalaehoradoleilão para fazer a sua arrematação e nessa quinta você tem a oportunidade ímpar deaprender exatamente isso. E lá você vai aprender também a lei fundamental para se tersucessocomleilõesdeimóveis.

Vocêjádeuoseuprimeiropassolendoessedocumentoatéofinal,massevocênãoestiverinscritoeacessarpontualmentenapáginadetransmissãodowebinárionessaquinta,écomosevocêtivessenadadoemorridonapraia.

Eeunãoqueroqueissoaconteça.

Portanto anota a data e hora desse webinário na sua agenda, no seu celular, cola umbilhetenoseucomputadoreficaatentoaoseuemail!

Atéasaladetransmissão.

Umabraço,

Hugo.

Bomdia,seuvídeoébeminteressante,souadvogadoearremateiumimóvelporR$75.000,játenhoaposseevaleR$150.000éparausoaosfinsdesemana,aindanãoresolvivender.ContinueassimSrHugo,vocêvaiajudaraspessoasquenecessitamdeinformações,parabénscaroamigos.Atenciosamentegrato.Dr.Anderson.

relatorio 5 passos

Documents