Laudo de Avaliao AP-0216/15-01

JBS USTRIA HOLDING

LTDA.

Laudo AP-0216/15-01 1

LAUDO: AP-0216/15-01 DATA-BASE: 31 de maro de 2015

SOLICITANTE: JBS S.A., doravante denominada JBS.

Sociedade annima aberta, com sede Av. Marginal Direita do Tiet, n 500, 3 Andar, Bloco I, Vila Jaguara, na

Cidade e Estado de So Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o n 02.916.265/0001-60.

OBJETO: JBS USTRIA HOLDING LTDA., doravante denominada JBS USTRIA.

Sociedade empresria limitada, com sede Av. Brigadeiro Faria Lima, 2.391, 2 Andar, Conj. 22, Sala 32, Edifcio

Jaguari, Jardim Paulistano, na Cidade e Estado de So Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o n 13.146.343/0001-00.

OBJETIVO: Determinao do Patrimnio Lquido contbil de JBS USTRIA, para fins de incorporao pela JBS, nos termos e para os

fins dos artigos 226 e 227 e pargrafos da Lei n 6.404/76 (Lei das S.A.).

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NDICE

1. INTRODUO --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3

2. PRINCPIOS E RESSALVAS ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4

3. LIMITAES DE RESPONSABILIDADE ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 5

4. METODOLOGIA DE AVALIAO ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 6

5. AVALIAO DO PATRIMNIO LQUIDO CONTBIL DE JBS USTRIA ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 7

6. CONCLUSO ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8

7. RELAO DE ANEXOS ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 9

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1. INTRODUO

A APSIS CONSULTORIA E AVALIAES LTDA., doravante denominada APSIS,

com sede Rua da Assembleia, n 35, 12 andar, na Cidade e Estado do Rio

de Janeiro, inscrita no CNPJ sob n 08.681.365/0001-30, foi nomeada por JBS

para constatar o valor do Patrimnio Lquido contbil de JBS USTRIA, para

fins de incorporao pela JBS, nos termos dos artigos 226 e 227 da Lei n

6.404/76 (Lei das S.A.).

Na elaborao deste trabalho, foram utilizados dados e informaes

fornecidos por terceiros, na forma de documentos e entrevistas verbais com

o cliente. As estimativas utilizadas neste processo esto baseadas nos

documentos e informaes, os quais incluem, entre outros, o seguinte:

Balancete Patrimonial analtico de JBS USTRIA, encerrado em 31 de

maro de 2015.

A APSIS realizou recentemente avaliaes para companhias abertas para

diversas finalidades nas seguintes empresas:

AMRICA LATINA LOGSTICA DO BRASIL S.A. BANCO PACTUAL S.A. CIMENTO MAU S.A. ESTA - EMPRESA SANEADORA TERRITORIAL AGRCOLA S.A. ESTCIO PARTICIPAES S.A. GERDAU S.A. HOTIS OTHON S.A. L.R. CIA. BRAS. PRODS. HIGIENE E TOUCADOR S.A. LIGHT SERVIOS DE ELETRICIDADE S.A. LOJAS AMERICANAS S.A. MPX ENERGIA S.A. PETRLEO BRASILEIRO S.A. PETROBRAS REPSOL YPF BRASIL S.A. TAM TRANSPORTES AREOS MERIDIONAL S.A. ULTRAPAR PARTICIPAES S.A.

A equipe da APSIS responsvel pela realizao deste trabalho constituda

pelos seguintes profissionais:

ANA CRISTINA FRANA DE SOUZA Vice-Presidente (CREA/RJ 1991103043)

ANTONIO LUIZ FEIJ NICOLAU Diretor (OAB/RJ 167.543)

EDUARDO DE CASTRO ROSSI Diretor (CREA/SP 5062320397)

GIANCARLO FALKENSTEIN Supervisor

LUIZ PAULO CESAR SILVEIRA Vice-Presidente (CREA/RJ 1989100165 e CRC/RJ-118263/P-0)

MARCIA APARECIDA DE LUCCA CALMON Diretora (CRC/SP-143169/O-4)

MRCIA MOREIRA FRAZO DA SILVA Diretora (CRC/RJ-106548/O-3)

RENATA POZZATO CARNEIRO MONTEIRO Presidente

SERGIO FREITAS DE SOUZA Vice-Presidente (CORECON/RJ 23521-0)

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2. PRINCPIOS E RESSALVAS

As informaes a seguir so importantes e devem ser cuidadosamente lidas.

O Relatrio objeto do trabalho enumerado, calculado e particularizado obedece criteriosamente aos princpios fundamentais descritos a seguir:

Os consultores no tm interesse, direto ou indireto, nas companhias

envolvidas ou na operao, bem como no h qualquer outra

circunstncia relevante que possa caracterizar conflito de interesses.

Os honorrios profissionais da APSIS no esto, de forma alguma,

sujeitos s concluses deste Relatrio.

No melhor conhecimento e crdito dos consultores, as anlises,

opinies e concluses expressas no presente Relatrio so baseadas

em dados, diligncias, pesquisas e levantamentos verdadeiros e

corretos.

Assumem-se como corretas as informaes recebidas de terceiros,

sendo que as fontes das mesmas esto contidas e citadas no referido

Relatrio.

Para efeito de projeo, partimos do pressuposto da inexistncia de

nus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial,

atingindo as empresas em questo, que no os listados no presente

Relatrio.

O Relatrio apresenta todas as condies limitativas impostas pelas

metodologias adotadas, quando houver, que possam afetar as

anlises, opinies e concluses contidas no mesmo.

O Relatrio foi elaborado pela APSIS e ningum, a no ser os seus

prprios consultores, preparou as anlises e correspondentes

concluses.

A APSIS assume total responsabilidade sobre a matria de Avaliaes,

incluindo as implcitas, para o exerccio de suas honrosas funes,

precipuamente estabelecidas em leis, cdigos ou regulamentos

prprios.

O presente Relatrio atende a recomendaes e critrios

estabelecidos pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT),

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) e

International Valuation Standards Council (IVSC), alm das

exigncias impostas por diferentes rgos, como Comit de

Pronunciamentos Contbeis (CPC), Ministrio da Fazenda, Banco

Central, Banco do Brasil, Comisso de Valores Mobilirios (CVM),

Superintendncia de Seguros Privados (SUSEP), Regulamento do

Imposto de Renda (RIR), Comit Brasileiro de Avaliadores de Negcios

(CBAN) etc.

O controlador e os administradores das companhias envolvidas no

direcionaram, limitaram, dificultaram ou praticaram quaisquer atos

que tenham ou possam ter comprometido o acesso, a utilizao ou o

conhecimento de informaes, bens, documentos ou metodologias de

trabalho relevantes para a qualidade das concluses contidas neste

trabalho.

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3. LIMITAES DE RESPONSABILIDADE

Para elaborao deste Relatrio, a APSIS utilizou informaes e

dados de histricos auditados por terceiros ou no auditados,

fornecidos por escrito pela administrao da empresa ou obtidos das

fontes mencionadas. Sendo assim, a APSIS assumiu como verdadeiros

e coerentes os dados e informaes obtidos para este Relatrio e no

tem qualquer responsabilidade com relao a sua veracidade.

O escopo deste trabalho no incluiu auditoria das demonstraes

financeiras ou reviso dos trabalhos realizados por seus auditores.

Sendo assim, a APSIS no est expressando opinio sobre as

demonstraes financeiras da Solicitante.

No nos responsabilizamos por perdas ocasionais Solicitante e suas

controladas, a seus scios, diretores, credores ou a outras partes

como consequncia da utilizao dos dados e informaes fornecidos

pela empresa e constantes neste Relatrio.

Nosso trabalho foi desenvolvido unicamente para o uso dos

Solicitantes e seus scios, visando ao objetivo j descrito.

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4. METODOLOGIA DE AVALIAO

Exame da documentao de suporte j mencionada, objetivando verificar

uma escriturao feita em boa forma e obedecendo s disposies legais

regulamentares, normativas e estatutrias que regem a matria, de acordo

com as "Prticas Contbeis Adotadas no Brasil".

Foram examinados os livros de contabilidade de JBS USTRIA e todos os

demais documentos necessrios elaborao deste laudo, que foi realizado a

partir do balancete de JBS USTRIA, encerrado em 31 de maro de 2015

(Anexo 1).

Apuraram os peritos que os ativos e os passivos de JBS USTRIA se encontram

devidamente contabilizados.

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5. AVALIAO DO PATRIMNIO LQUIDO CONTBIL DE JBS USTRIA

Foram examinados os livros de contabilidade de JBS USTRIA e todos os

demais documentos necessrios elaborao deste laudo.

Apuraram os peritos que o valor do Patrimnio Lquido Contbil de JBS

USTRIA, para fins de incorporao pela JBS, de R$ 672.158.312,34

(seiscentos e setenta e dois milhes, cento e cinquenta e oito mil, trezentos

e doze reais, e trinta e quatro centavos), em 31 de maro de 2015, conforme

tabela ao lado.

JBS USTRIA DEMONSTRAES

CONTBEIS

BALANO PATRIMONIAL (R$) SALDOS EM 31/03/2015

ATIVO CIRCULANTE 754.006.302,50

Disponibilidades 1.000,00

Crditos com terceiros 754.005.302,50

ATIVO NO CIRCULANTE -

REALIZVEL A LONGO PRAZO

IMOBILIZADO -

INTANGVEL -

TOTAL DO ATIVO 754.006.302,50

PASSIVO CIRCULANTE 0,10

Outras contas a pagar 0,10

PASSIVO NO CIRCULANTE 81.847.990,06

EX IGVEL A LONGO PRAZO 81.847.990,06

Provises para impostos diferidos 81.847.990,06

PATRIMNIO LQUIDO 672.158.312,34

TOTAL DO PASSIVO 754.006.302,50

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6. CONCLUSO

luz dos exames realizados na documentao anteriormente mencionada e tomando por base estudos da APSIS, concluram os peritos que o valor do Patrimnio

Lquido contbil de JBS USTRIA, para fins de incorporao pela JBS, de R$ 672.158.312,34 (seiscentos e setenta e dois milhes, cento e cinquenta e oito

mil, trezentos e doze reais, e trinta e quatro centavos), em 31 de maro de 2015.

Estando o Laudo AP-0216/15-01 concludo, composto por 09 (nove) folhas digitadas de um lado e 02 (dois) anexos, a APSIS Consultoria e Avaliaes Ltda.,

empresa especializada em avaliao de bens, CRC/RJ-005112/O-9, abaixo representada legalmente pelos seus diretores, coloca-se disposio para quaisquer

esclarecimentos que, porventura, se faam necessrios.

So Paulo, 10 de abril de 2015.

MARCIA APARECIDA DE LUCCA CALMON Diretora (CRC/SP-143169/O-4)

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7. RELAO DE ANEXOS

1. DOCUMENTAO DE SUPORTE

2. GLOSSRIO E PERFIL DA APSIS

RIO DE JANEIRO RJ Rua da Assembleia, n 35, 12 andar Centro, CEP 20011-001 Tel.: + 55 (21) 2212-6850 Fax: + 55 (21) 2212-6851

SO PAULO - SP Av. Anglica, n 2.503, Conj. 42 Consolao, CEP 01227-200 Tel.: + 55 (11) 3666-8448 Fax: + 55 (11) 3662-5722

ANEXO 1

BALANCETE CONTBILEmpresa: JBS Austria Holding Ltda CNPJ: 13.146.343/0001-00

Perodo: 01/01/2015 a 31/03/2015Saldo Virado: 3-Nenhum Pgina 000001

CONTA TTULO ANTERIOR DBITO CRDITO ATUAL1 ATIVO 706.149.275,00 95.407.700,00 47.550.672,50 754.006.302,50 1.1 ATIVO CIRCULANTE 706.149.275,00 95.407.700,00 47.550.672,50 754.006.302,50 1.1.01 DISPONIBILIDADES 1.000,00 - - 1.000,00 1.1.01.02 BANCOS CONTA MOVIMENTO 1.000,00 - - 1.000,00 1.1.01.02.000010472 BANCO J.P.MORGAN S/A - JBS Holding 1.000,00 - - 1.000,00 1.1.04 OUTROS CREDITOS 706.148.275,00 95.407.700,00 47.550.672,50 754.005.302,50 1.1.04.05 CREDITOS COM TERCEIROS 706.148.275,00 95.407.700,00 47.550.672,50 754.005.302,50 1.1.04.05.000000165 JBS HOLDING GMBH 706.148.275,00 95.407.700,00 47.550.672,50 754.005.302,50 2 PASSIVO (706.149.275,00) 16.167.228,66 32.438.618,02 (722.420.664,36) 2.1 PASSIVO CIRCULANTE (0,10) - - (0,10) 2.1.04 OUTRAS OBRIGAES (0,10) - - (0,10) 2.1.04.01 CONTAS A PAGAR (0,10) - - (0,10) 2.1.04.01.000000001 OUTRAS CONTAS A PAGAR (0,10) - - (0,10) 2.2 EXIGIVEL A LONGO PRAZO (65.576.600,70) 16.167.228,66 32.438.618,02 (81.847.990,06) 2.2.04 PROVISES (65.576.600,70) 16.167.228,66 32.438.618,02 (81.847.990,06) 2.2.04.02 PROVISO PARA IMPOSTOS DIFERIDOS (65.576.600,70) 16.167.228,66 32.438.618,02 (81.847.990,06) 2.2.04.02.000000001 PROVISO P/IRPJ DIFERIDO (48.218.088,75) 11.887.668,13 23.851.925,01 (60.182.345,63) 2.2.04.02.000000002 PROVISO P/CSLL DIFERIDO (17.358.511,95) 4.279.560,53 8.586.693,01 (21.665.644,43) 2.3 PATRIMONIO LIQUIDO (640.572.674,20) - - (640.572.674,20) 2.3.01 CAPITAL SOCIAL (513.276.920,00) - - (513.276.920,00) 2.3.01.01 CAPITAL SOCIAL SUBSCRITO (513.276.920,00) - - (513.276.920,00) 2.3.01.01.000000001 CAPITAL SOCIAL AUTORIZADO (513.276.920,00) - - (513.276.920,00) 2.3.05 LUCROS OU PREJUZOS ACUMULADOS (127.295.754,20) - - (127.295.754,20) 2.3.05.01 LUCROS OU PREJUZOS ACUMULADOS (127.295.754,20) - - (127.295.754,20) 2.3.05.01.000000002 LUCROS (PREJUZOS) ACUMULADOS (127.295.754,20) - - (127.295.754,20) 3 RESULTADO LIQUIDO - 79.989.290,52 111.574.928,66 (31.585.638,14) 3.3 RESULTADOS FINANCEIROS - 47.550.672,50 95.407.700,00 (47.857.027,50) 3.3.02 RESULTADOS FINANC.-VARIAES CAMBIAIS E MONETRIAS - 47.550.672,50 95.407.700,00 (47.857.027,50) 3.3.02.02 RECEITAS FINANCEIRAS - VARIAES CAMBIAIS - 47.550.672,50 95.407.700,00 (47.857.027,50) 3.3.02.02.000000008 VARIAO CAMBIAIS CONTA CORRENTE- ATIVO - 47.550.672,50 95.407.700,00 (47.857.027,50) 3.6 IMPOSTOS S/RESULTADO - 32.438.618,02 16.167.228,66 16.271.389,36 3.6.01 IMPOSTOS FEDERAIS - 32.438.618,02 16.167.228,66 16.271.389,36 3.6.01.01 IRPJ E CSL - 32.438.618,02 16.167.228,66 16.271.389,36 3.6.01.01.000000003 IMPOSTO DE RENDA S/DIFERENA TEMPORRIA - 23.851.925,01 11.887.668,13 11.964.256,88 3.6.01.01.000000004 CONTRIBUIO SOCIAL S/DIFERENA TEMPORRIA - 8.586.693,01 4.279.560,53 4.307.132,48

ANEXO 2

1

Glossrio ABL rea bruta locvel. ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas Abordagem da renda - mtodo de avaliao pela converso a valor presente de benefcios econmicos esperados. Abordagem de ativos - mtodo de avaliao de empresas onde todos os ativos e passivos (incluindo os no contabilizados) tm seus valores ajustados aos de mercado. Tambm conhecido como patrimnio lquido a mercado. Abordagem de mercado - mtodo de avaliao no qual so adotados mltiplos comparativos derivados de preo de vendas de ativos similares. gio por expectativa de rentabilidade futura (fundo de comrcio ou goodwill) - benefcios econmicos futuros decorrentes de ativos no passveis de serem individualmente identificados nem separadamente reconhecidos. Amortizao - alocao sistemtica do valor amortizvel de ativo ao longo de sua vida til. Amostra conjunto de dados de mercado representativos de uma populao. Aproveitamento eficiente aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, em uma data de referncia, observada a tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente. rea equivalente de construo - rea construda sobre a qual aplicada a equivalncia de custo unitrio de construo correspondente, de acordo com os postulados da ABNT. rea homogeneizada - rea til, privativa ou construda com tratamentos matemticos, para fins de avaliao, segundo critrios baseados no mercado imobilirio. rea privativa - rea til acrescida de elementos construtivos (tais como paredes, pilares etc.) e hall de elevadores (em casos particulares).

rea total de construo resultante do somatrio da rea real privativa e da rea comum atribudas a uma unidade autnoma, definidas conforme a ABNT. rea til rea real privativa subtrada a rea ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao. Arrendamento mercantil financeiro - o que transfere substancialmente todos os riscos e benefcios vinculados posse do ativo, o qual pode ou no ser futuramente transferido. O arrendamento que no for financeiro operacional. Arrendamento mercantil operacional - o que no transfere substancialmente todos os riscos e benefcios inerentes posse do ativo. O arrendamento que no for operacional financeiro. Ativo - recurso controlado pela entidade como resultado de eventos passados dos quais se esperam benefcios econmicos futuros para a entidade. Ativo imobilizado - ativos tangveis disponibilizados para uso na produo ou fornecimento de bens ou servios, na locao por outros, investimento, ou fins administrativos, esperando-se que sejam usados por mais de um perodo contbil. Ativo intangvel - ativo identificvel no monetrio sem substncia fsica. Tal ativo identificvel quando: a) for separvel, isto , capaz de ser separado ou dividido da entidade e vendido, transferido, licenciado, alugado ou trocado, tanto individualmente quanto junto com contrato, ativo ou passivo relacionados; b) resulta de direitos contratuais ou outros direitos legais, quer esses direitos sejam transferveis quer sejam separveis da entidade ou de outros direitos e obrigaes. Ativos no operacionais - aqueles no ligados diretamente s atividades de operao da empresa (podem ou no gerar receitas) e que podem ser alienados sem prejuzo do seu funcionamento. Ativos operacionais - bens fundamentais ao funcionamento da empresa. Ativo tangvel - ativo de existncia fsica como terreno, construo, mquina, equipamento, mvel e utenslio.

2

Avaliao - ato ou processo de determinar o valor de um ativo. BDI (Budget Difference Income) Benefcios e Despesas Indiretas. Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo. Bem coisa que tem valor, suscetvel de utilizao ou que pode ser objeto de direito, que integra um patrimnio. Benefcios econmicos - benefcios tais como receitas, lucro lquido, fluxo de caixa lquido etc. Beta - medida de risco sistemtico de uma ao; tendncia do preo de determinada ao a estar correlacionado com mudanas em determinado ndice. Beta alavancado valor de beta refletindo o endividamento na estrutura de capital. Campo de arbtrio intervalo de variao no entorno do estimador pontual adotado na avaliao, dentro do qual se pode arbitrar o valor do bem desde que justificado pela existncia de caractersticas prprias no contempladas no modelo. CAPEX (Capital Expenditure) investimento em ativo permanente. CAPM (Capital Asset Pricing Model) - modelo no qual o custo de capital para qualquer ao ou lote de aes equivale taxa livre de risco acrescida de prmio de risco proporcionado pelo risco sistemtico da ao ou lote de aes em estudo. Geralmente utilizado para calcular o Custo de Capital Prprio ou Custo de Capital do Acionista. Capital investido somatrio de capital prprio e de terceiros investidos em uma empresa. O capital de terceiros geralmente est relacionado a dvidas com juros (curto e longo prazo) devendo ser especificadas dentro do contexto da avaliao. Capitalizao - converso de um perodo simples de benefcios econmicos em valor. Cdigos alocados ordenao numeral (notas ou pesos) para diferenciar as caractersticas qualitativas dos imveis. Combinao de negcios - unio de entidades ou negcios separados produzindo demonstraes contbeis de uma nica entidade que reporta. Operao ou outro evento por meio do qual um adquirente obtm o controle de um ou mais negcios, independente da forma jurdica da operao. Controlada - entidade, incluindo aquela sem personalidade jurdica, tal como uma associao, controlada por outra entidade (conhecida como controladora).

Controladora - entidade que possui uma ou mais controladas. Controle - poder de direcionar a gesto estratgica poltica e administrativa de uma empresa. CPC - Comit de Pronunciamentos Contbeis Custo total dos gastos diretos e indiretos necessrios produo, manuteno ou aquisio de um bem em uma determinada data e situao. Custo de capital - taxa de retorno esperado requerida pelo mercado como atrativa de fundos para determinado investimento. Custo de reedio custo de reproduo, descontada a depreciao do bem, tendo em vista o estado em que se encontra. Custo de reproduo gasto necessrio para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciao. Custo de substituio custo de reedio de um bem, com a mesma funo e caractersticas assemelhadas ao avaliando. Custo direto de produo gastos com insumos, inclusive mo de obra, na produo de um bem. Custo indireto de produo despesas administrativas e financeiras, benefcios e demais nus e encargos necessrios produo de um bem. CVM Comisso de Valores Mobilirios. Dado de mercado conjunto de informaes coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem. Dano prejuzo causado a outrem pela ocorrncia de vcios, defeitos, sinistros e delitos, entre outros. Data base data especfica (dia, ms e ano) de aplicao do valor da avaliao. Data de emisso data de encerramento do laudo de avaliao, quando as concluses da avaliao so transmitidas ao cliente. DCF (Discounted Cash Flow) - fluxo de caixa descontado.

3

D&A Depreciao e Amortizao. Depreciao - alocao sistemtica do valor deprecivel de ativo durante a sua vida til. Desconto por falta de controle - valor ou percentual deduzido do valor pr-rata de 100% do valor de uma empresa, que reflete a ausncia de parte ou da totalidade de controle. Desconto por falta de liquidez - valor ou percentual deduzido do valor pr-rata de 100% do valor de uma empresa, que reflete a ausncia de liquidez. Dvida lquida caixa e equivalentes, posio lquida em derivativos, dvidas financeiras de curto e longo prazo, dividendos a receber e a pagar, recebveis e contas a pagar relacionadas a debntures, dficits de curto e longo prazo com fundos de penso, provises, outros crditos e obrigaes com pessoas vinculadas, incluindo bnus de subscrio. Documentao de suporte documentao levantada e fornecida pelo cliente na qual esto baseadas as premissas do laudo. Drivers direcionadores de valor ou variveis-chave. EBIT (Earnings Before Interests and Taxes) - lucro antes de juros e impostos. EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization) - lucros antes de juros, impostos, depreciao e amortizao. Empreendimento conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercializao ou explorao econmica. Pode ser: imobilirio (ex.: loteamento, prdios comerciais/residenciais), de base imobiliria (ex.: hotel, shopping center, parques temticos), industrial ou rural. Empresa - entidade comercial, industrial, prestadora de servios ou de investimento detentora de atividade econmica. Enterprise value valor econmico da empresa. Equity value valor econmico do patrimnio lquido. Estado de conservao situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno.

Estrutura de capital - composio do capital investido de uma empresa entre capital prprio (patrimnio) e capital de terceiros (endividamento). Fator de comercializao razo entre o valor de mercado de um bem e seu custo de reedio ou substituio, que pode ser maior ou menor que 1 (um). FCFF (Free Cash Flow to Firm) - fluxo de caixa livre para a firma, ou fluxo de caixa livre desalavancado. Fluxo de caixa - caixa gerado por um ativo, grupo de ativos ou empresa durante determinado perodo de tempo. Geralmente o termo complementado por uma qualificao referente ao contexto (operacional, no operacional etc.). Fluxo de caixa do capital investido fluxo gerado pela empresa a ser revertido aos financiadores (juros e amortizaes) e acionistas (dividendos) depois de considerados custo e despesas operacionais e investimentos de capital. Frao ideal percentual pertencente a cada um dos compradores (condminos) no terreno e nas coisas comuns da edificao. Free float percentual de aes em circulao sobre o capital total da empresa. Frente real projeo horizontal da linha divisria do imvel com a via de acesso. Gleba urbanizvel terreno passvel de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, por meio de loteamento, desmembramento ou implantao de empreendimento. Goodwill ver gio por expectativa de rentabilidade futura (fundo de comrcio ou goodwill) Hiptese nula em um modelo de regresso hiptese em que uma ou um conjunto de variveis independentes envolvidas no modelo de regresso no importante para explicar a variao do fenmeno em relao a um nvel de significncia pr-estabelecido. Homogeneizao tratamento dos preos observados, mediante a aplicao de transformaes matemticas que expressem, em termos relativos, as diferenas entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando. IAS (International Accounting Standard) Normas Internacionais de Contabilidade.

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IASB (International Accounting Standards Board) Junta Internacional de Normas Contbeis. Idade aparente - idade estimada de um bem em funo de suas caractersticas e estado de conservao no momento da vistoria. IFRS (International Financial Reporting Standard) Normas Internacionais de Relatrios Financeiros, conjunto de pronunciamentos de contabilidade internacionais publicados e revisados pelo IASB. Imvel bem constitudo de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em funo da sua localizao, uso ou vocao. Imvel de referncia dado de mercado com caractersticas comparveis s do imvel avaliando. Impairment ver Perdas por desvalorizao Inferncia estatstica parte da cincia estatstica que permite extrair concluses sobre a populao a partir de amostra. Infraestrutura bsica equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio, abastecimento de gua potvel, energia eltrica pblica e domiciliar e vias de acesso. Instalaes - conjunto de materiais, sistemas, redes, equipamentos e servios para apoio operacional a uma mquina isolada, linha de produo ou unidade industrial, conforme grau de agregao. Liquidao forada condio relativa hiptese de uma venda compulsria ou em prazo menor que a mdia de absoro pelo mercado. Liquidez capacidade de rpida converso de determinado ativo em dinheiro ou em pagamento de determinada dvida. Loteamento subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de novas vias de circulao de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das j existentes. Luvas quantia paga pelo futuro inquilino para assinatura ou transferncia do contrato de locao, a ttulo de remunerao do ponto comercial. Metodologia de avaliao uma ou mais abordagens utilizadas na elaborao de clculos avaliatrios para a indicao de valor de um ativo.

Modelo de regresso modelo utilizado para representar determinado fenmeno, com base em uma amostra, considerando-se as diversas caractersticas influenciantes. Mltiplo valor de mercado de uma empresa, ao ou capital investido, dividido por uma medida da empresa (EBITDA, receita, volume de clientes etc.). Normas Internacionais de Contabilidade - normas e interpretaes adotadas pela IASB. Elas englobam: Normas Internacionais de Relatrios Financeiros (IFRS); Normas Internacionais de Contabilidade (IAS); e interpretaes desenvolvidas pelo Comit de Interpretaes das Normas Internacionais de Relatrios Financeiros (IFRIC) ou pelo antigo Comit Permanente de Interpretaes (SIC). Padro construtivo qualidade das benfeitorias em funo das especificaes dos projetos, de materiais, execuo e mo de obra efetivamente utilizados na construo. Parecer tcnico relatrio circunstanciado ou esclarecimento tcnico, emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado, sobre assunto de sua especificidade. Passivo - obrigao presente que resulta de acontecimentos passados, em que se espera que a liquidao desta resulte em afluxo de recursos da entidade que incorporam benefcios econmicos. Patrimnio lquido a mercado - ver Abordagem de ativos. Perdas por desvalorizao (impairment) - valor contbil do ativo que excede, no caso de estoques, seu preo de venda menos o custo para complet-lo e despesa de vend-lo; ou, no caso de outros ativos, seu valor justo menos a despesa para a venda. Percia atividade tcnica realizada por profissional com qualificao especfica para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos. Pesquisa de mercado conjunto de atividades de identificao, investigao, coleta, seleo, processamento, anlise e interpretao de resultados sobre dados de mercado. Planta de valores representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de terreno ou do imvel em uma mesma data. Ponto comercial bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial, decorrente de sua localizao e expectativa de explorao comercial. Ponto influenciante ponto atpico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parmetros estimados ou a estrutura linear do modelo.

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Populao totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar. Preo quantia pela qual se efetua uma transao envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Prmio de controle - valor ou percentual de um valor pr-rata de lote de aes controladoras sobre o valor pr-rata de aes sem controle, que refletem o poder do controle. Profundidade equivalente resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente projetada principal. Propriedade para investimento - imvel (terreno, construo ou parte de construo, ou ambos) mantido pelo proprietrio ou arrendatrio sob arrendamento, tanto para receber pagamento de aluguel quanto para valorizao de capital, ou ambos, que no seja para: uso na produo ou fornecimento de bens ou servios, como tambm para fins administrativos. Rd (Custo da Dvida) medida do valor pago pelo capital provindo de terceiros, sob a forma de emprstimos, financiamentos, captaes no mercado, entre outros. Re (Custo de Capital Prprio) retorno requerido pelo acionista pelo capital investido. Risco do negcio - grau de incerteza de realizao de retornos futuros esperados do negocio, resultantes de fatores que no alavancagem financeira. Seguro - transferncia de risco garantida por contrato, pelo qual uma das partes se obriga, mediante cobrana de prmio, a indenizar a outra pela ocorrncia de sinistro coberto pela aplice. Sinistro - evento que causa perda financeira. Taxa de capitalizao - qualquer divisor usado para a converso de benefcios econmicos em valor em um perodo simples. Taxa de desconto - qualquer divisor usado para a converso de um fluxo de benefcios econmicos futuros em valor presente. Taxa interna de retorno taxa de desconto onde o valor presente do fluxo de caixa futuro equivalente ao custo do investimento. Testada - medida da frente de um imvel.

Tratamento de dados aplicao de operaes que expressem, em termos relativos, as diferenas de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando. Unidade geradora de caixa - menor grupo de ativos identificveis gerador de entradas de caixa que so, em grande parte, independentes de entradas geradas por outros ativos ou grupos de ativos. Valor atual - valor de reposio por novo depreciado em funo do estado fsico em que se encontra o bem. Valor contbil - valor em que um ativo ou passivo reconhecido no balano patrimonial. Valor da perpetuidade - valor ao final do perodo projetivo a ser adicionado no fluxo de caixa. Valor de dano eltrico - estimativa do custo do reparo ou reposio de peas, quando ocorre um dano eltrico no bem. Os valores so tabelados em percentuais do Valor de Reposio e foram calculados atravs de estudos dos manuais dos equipamentos e da experincia em manuteno corretiva dos tcnicos da Apsis. Valor de investimento - valor para um investidor em particular, baseado em interesses particulares no bem em anlise. No caso de avaliao de negcios, este valor pode ser analisado por diferentes situaes tais como sinergia com demais empresas de um investidor, percepes de risco, desempenhos futuros e planejamentos tributrios. Valor de liquidao - valor de um bem colocado venda no mercado fora do processo normal, ou seja, aquele que se apuraria caso o bem fosse colocado venda separadamente, levando-se em considerao os custos envolvidos e o desconto necessrio para uma venda em um prazo reduzido. Valor de reposio por novo valor baseado no que o bem custaria (geralmente em relao a preos correntes de mercado) para ser reposto ou substitudo por outro novo, igual ou similar. Valor de seguro - valor pelo qual uma companhia de seguros assume os riscos e no se aplica ao terreno e fundaes, exceto em casos especiais. Valor de sucata - valor de mercado dos materiais reaproveitveis de um bem, na condio de desativao, sem que estes sejam utilizados para fins produtivos. Valor deprecivel - custo do ativo, ou outra quantia substituta do custo (nas demonstraes contbeis), menos o seu valor residual.

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Valor em risco - valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar e que pode corresponder ao valor mximo segurvel. Valor em uso - valor de um bem em condies de operao no estado atual, como uma parte integrante til de uma indstria, includas, quando pertinentes, as despesas de projeto, embalagem, impostos, fretes e montagem. Valor (justo) de mercado - valor pelo qual um ativo pode ser trocado de propriedade entre um potencial vendedor e um potencial comprador, quando ambas as partes tm conhecimento razovel dos fatos relevantes e nenhuma est sob presso de faz-lo. Valor justo menos despesa para vender - valor que pode ser obtido com a venda de ativo ou unidade geradora de caixa menos as despesas da venda, em uma transao entre partes conhecedoras, dispostas a tal e isentas de interesse. Valor mximo de seguro - valor mximo do bem pelo qual recomendvel que seja segurado. Este critrio estabelece que o bem com depreciao maior que 50% dever ter o Valor Mximo de Seguro igual a duas vezes o Valor Atual; e aquele com depreciao menor que 50% dever ter o Valor Mximo de Seguro igual ao Valor de Reposio. Valor presente - estimativa do valor presente descontado de fluxos de caixa lquidos no curso normal dos negcios. Valor recupervel - valor justo mais alto de ativo (ou unidade geradora de caixa) menos as despesas de venda comparado com seu valor em uso. Valor residual - valor do bem novo ou usado projetado para uma data, limitada quela em que o mesmo se torna sucata, considerando estar em operao durante o perodo. Valor residual de ativo - valor estimado que a entidade obteria no presente com a alienao do ativo, aps deduzir as despesas estimadas desta, se o ativo j estivesse com a idade e condio esperadas no fim de sua vida til. Variveis independentes variveis que do contedo lgico formao do valor do imvel objeto da avaliao. Variveis qualitativas variveis que no podem ser medidas ou contadas, apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo, padro construtivo, estado de conservao e qualidade do solo).

Variveis quantitativas variveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo, rea privativa, nmero de quartos e vagas de garagem). Variveis-chave variveis que, a priori e tradicionalmente, so importantes para a formao do valor do imvel. Varivel dependente varivel que se pretende explicar pelas independentes. Varivel dicotmica varivel que assume apenas dois valores. Vcio anomalia que afeta o desempenho de produtos e servios, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtorno ou prejuzo material ao consumidor. Vida remanescente vida til que resta a um bem. Vida til econmica - perodo no qual se espera que um ativo esteja disponvel para uso, ou o nmero de unidades de produo ou similares que se espera obter do ativo pela entidade. Vistoria constatao local de fatos, mediante observaes criteriosas em um bem e nos elementos e condies que o constituem ou o influenciam. Vocao do imvel uso economicamente mais adequado de determinado imvel em funo das caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais. WACC (Weighted Average Cost of Capital) - modelo no qual o custo de capital determinado pela mdia ponderada do valor de mercado dos componentes da estrutura de capital (prprio e de terceiros).

Combinao de Negcios (Mais Valia /Ativos Intangveis/gio - Goodwill)

Fundamentao do gio para Fins Fiscais

Teste de Impairment (Reduo ao Valor Recupervel de Ativos)

Ativos Intangveis (Marcas, Softwares e Outros)

Ativos Biolgicos

Alocao de Preo de Aquisio (PPA Purchase Price Alocation)

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