promessa de compra e venda

7/17/2019 Promessa de Compra e Venda

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PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Indira OlliveiraRita Rodrigues

Eliésio MaruboJessica RodriguesÉber reitas

!ui" OliveiraEli"eu da Pa"



IN#ROD$%&O

' (reve considera)*es +ist,ricas-

' Princ./ios gerais do direito-

' #eoria geral dos contratos 0 cone12o

direitos reais e contrato /reli3inar

Eliésio Marubo



Introdu)2o

' A 4or)a do acordo /reli3inar-

' Direito civil constitucionali"ado-' Os e4eitos legais 5 incide3 no

contrato de4initivo 5 é garantia



Contratos em Geral• Negócio jurídico bilateral ou plurilateral;

•Sujeita as partes ao cumprimento do que foi

acordado;

•Acordo de vontade entre as partes;

Jssica !odrigues



"inalidade•Adquirir# resguardar# transferir# conservar

modificar ou e$tinguir direitos;

•Acordo de vontades com a finalidade de

produ%ir efeitos jurídicos;

&bs'( as cl)usulas consideradas abusivas

n*o s*o considerados regras entre as partes'



+rincípio da "or,a &brigatória dos Contratos

•-ambm con.ecido como pacta sunt

servanda# princípio da intangibilidade# princípio

da obrigatoriedade dos contratos# entre outros;

•-em como fundamento absoluto a vontade

das partes# gerando direitos e obriga,/es entre

elas'

•-utelada judicialmente'



CONTRATO PRELIMINAR

É o contrato 6ue a3bas as /artes ouu3a delas se co3/ro3ete3 a celebrar

/osterior3ente a outro contrato7 6ueser8 o contrato /rinci/al9

Indira Oliveira



CONTRATO PRELIMINAR' Objeto do contrato preliminar: obriga)2o de 4a"er ad:etiva

;celebra)2o de outro contrato<9' Objeto do contrato principal= obriga)2o sub:etiva ;cria7 trans4ere ou

e1tingue direitos e obriga)*es<9' É u3 neg,cio :ur.dico /re/arat,rio9

' É u3 contrato consensual ;3ani4esta)2o de vontade<9' É u3 contrato aut>no3o7 n2o u3a 4ase do contrato /rinci/al9' Função= tornar obrigat,ria7 no 4uturo7 a contrata)2o7 6uando as

/artes n2o 6uere3 ou n2o /ode37 desde logo7 contratarde4initiva3ente9

' Forma lire= instru3ento /?blico ou /articular9

' O contrato preliminar !" aler# $uando e%etuado na %ormaimpo!ta para o de%initio&5 N'O9 $3 e1e3/lo é o co3/ro3isso de co3/ra e venda7 6ue /odeser ulti3ado /or instru3ento /articular7 e3bora o contrato de4initivo7se se tratar de i3,vel de valor su/erior a @ sal8rios 3.ni3os7 o devaser /or escritura /?blica ;art9 B7 CC<9



CONTRATO PRELIMINAR' Art( )*+, CC 5 Nele deve3 ser estabelecidos os re6uisitos essenciais do contrato /rinci/al;art9 B7 CC<9 5 n2o signi4ica i3/ossibilidade de sere3 acrescidas cl8usulas no contrato de4initivo9' Art( -)-., CC 0 Cl#u!ula de arrependimento

/ 0e 1ouer = /er3ite 6ue o arre/endido ;contratante de3ission8rio< n2o se:a :udicial3enteobrigado a celebrar o contrato /rinci/al9

/ 0e não 1ouer ;art9 @7 CC<= Contrato /reli3inar bilateral= 4a" co3 6ue a3bas as /artes ten+a3 obriga)*es7 sendo

rec./roco seu consenti3ento7 co3o7 /or e1e3/lo7 no co3/ro3isso de co3/ra e venda9Caso n2o se:a deli3itado /ra"o /ara celebra)2o do contrato de4initivo7 a3bas as /artes7 a6ual6uer te3/o7 /oder2o e1igi5lo9 Caso +a:a o descu3/ri3ento7 6ual6uer das /artes/oder8 noti4icar a /arte descu3/ridora7 esti/ulando u3 /ra"o /ara o adi3/le3ento9

Contrato /reli3inar unilateral= 4igura3 duas /artes7 o /ro3itente e o /ro3iss8rio9 O/ro3itente obriga5se a celebrar o contrato de4initivo nos ter3os da /ro3essa e se 3anté3obrigado en6uanto o /ra"o esti/ulado estiver /endente9 O /ro3iss8rio é titular do direito/otestativo de e1igir do /ro3itente a celebra)2o do contrato7 ou se:a7 cabe a a/enas u3adas /artes e1igir o cu3/ri3ento7 e F outra /arte cu3/ri5lo7 co3o7 /or e1e3/lo7 nocontrato de doa)2o9 Caso n2o ten+a sido estabelecido /ra"o7 a/licar5se58 o art9 7 CC9



CONTRATO PRELIMINAR5 Art( )*)( CC 0 Esgotado o /ra"o7 /oder8 o :ui"7 a /edido do interessado7 su/rir a vontade da

/arte inadi3/lente7 con4erindo car8ter de4initivo ao contrato /reli3inar7 salvo se a isto se o/usera nature"a da obriga)2o9

5 O :ui" n2o substitui a /arte na conclus2o do contrato7 a/enas deter3ina a e1ecu)2o es/ec.4icado /ré5contrato9

5 Art( )*2, CC 0 Se o esti/ulante n2o der e1ecu)2o ao contrato /reli3inar7 /oder8 a outra /arteconsider85lo des4eito7 e /edir /erdas e danos9

5 Art( )*3, par#4ra%o 5nico, CC 6 E7i48ncia de re4i!tro O registro é e1igido /ara 6ue o contrato ten+a e4eitos e3 rela)2o a terceiros9 Entre as /artes o

contrato /reli3inar /ode ser e1ecutado 3es3o se3 o registro /révio9 O registro deve ser 4eitosegundo a nature"a do ob:eto9 No caso de bens 3,veis7 no Registro de #.tulos e Docu3entos-no de bens i3,veis7 no Registro de I3,veis onde estivere3 locali"adosG Este ato éreco3endado /ara 6ue o co3/rador constitua u3 direito real7 dando /ublicidade ao 3es3o ee1ercendo o seu direito de /rote)2o7 sendo a tutela es/eci4ica assegurada7 tornando assi3 ocontrato o/on.vel a terceiros7 isentando5se de conse6uHncias 6ue /ossa3 torn85lo invi8vel9 No

entanto7 tratando5se de a)2o de ad:udica)2o co3/uls,ria7 é dis/ens8vel o seu /révio registro7tendo validade7 caso n2o registrado9

5 Os direitos e obriga)*es originados do contrato /reli3inar se trans3ite3 aos +erdeiros no casode 4aleci3ento de u3a das /artes9



9O REI0TRO 9A PROME00A 9E COMPRAE ;EN9A EM REI0TRO ERAL 9E

IM<;EI0

A/esar da liberdade 4or3al de celebra)2o decontratos7 algu3as /rovidHncias deve3 serobservadas /ara 6ue se:a3 /rotegidos os

interesses das /artes e eventual3ente deterceiros interessados9

Rita Rodrigues



9O REI0TRO 9A PROME00A 9E COMPRA E;EN9A EM REI0TRO ERAL 9E IM<;EI0

' A/esar de certos :ulgados a/resentare3 argu3entosde desnecessidade7 /ara 6ue a /ro3essa de co3/ra evenda se:a in6uestionavel3ente v8lida7 /rinci/al3entee3 rela)2o aos 3encionados terceiros7 deve5see4etuar o seu co3/etente registro7 /ois este ve3rati4icar e sustentar a garantia da a6uisi)2o do i3,vel9

' Art( -)-., CC: 3ediante /ro3essa de co3/ra evenda7 e3 6ue n2o se /actuou arre/endi3ento7celebrada /or instru3ento /?blico ou /articular7 eregistrada no cart,rio de Registro de I3,veis7 ad6uireo /ro3itente co3/rador direito real F a6uisi)2o doi3,vel9

'



9O REI0TRO 9A PROME00A 9E COMPRA E;EN9A EM REI0TRO ERAL 9E IM<;EI0

' O registro da /ro3essa de co3/ra e vendagera u3 direito real F a6uisi)2o7 e3 car8tererga omnes9 Poré37 a /retens2o ora descrita

s, /oder8 ser e1ercitada /elo promi!!#riocomprador ap"! o pa4amento inte4ral dopreço, i!to =, ante! do adimplementointe4ral !" 1# um direito eentual7 6ue n2o

i3/ede eventual ALIENA>'O do be3 /elopromitente endedor a u3 terceiro7 /oisainda guarda consigo a titularidade do be39



9O REI0TRO 9A PROME00A 9E COMPRA E ;EN9AEM REI0TRO ERAL 9E IM<;EI0

' Assi37 6uando A se torna promi!!#rio comprador 7se3 contudo e4etuar o registro7 a rela)2o obrigacionaln2o i3/ede 6ue /osterior3ente o promitente endedor? /ossa alienar o 3es3o be3 a C @um terceiro

' Portanto7 resta claro 6ue a celebra)2o de prome!!a decompra e enda7 se3 cl8usulas de arre/endi3ento7devida3ente registrada no cart"rio de Re4i!tro deIm"ei!7 é o ca3in+o legal /ara se garantir a a6uisi)2odo i3,vel7 6uando este ainda /ossuir algu3a /endHncia/ara a trans3iss2o de4initiva7 e garante7 se3 so3bra de

d?vida7 o direito a eventual celebra)2o da co3/ra evenda de4initiva7 caso n2o se:a observado 6ual6uerinadi3/le3ento9



Conclus2o

' Para Carlos Roberto on)alves7/ro3essa de co3/ra e venda ;obriga)2ode dar< é di4erente de contrato /reli3inar

;obriga)2o de 4a"er<9' Orlando o3es di" 6ue a /ro3essa de

co3/ra e venda constitui u3 novo direito

real7 u3a ve" 6ue é di4erente de usu4ruto7en4iteuse7 e etc9



CONC!$S&O

' Enunciado K da I Jornada de Direito Civilda CJ=

' LO direito de ad:udica)2o co3/uls,ria6uando e1ercido e3 4ace de /ro3itentevendedor7 n2o se condiciona ao registroda /ro3essa de co3/ra e venda no

Cart,rio de Registro I3obili8rioG9' S?3ula @ S#J



Observa)*es=

5Cess2o da /ro3essa de co3/ra e venda= /orinstru3ento /?blico ou /articular7 3as deve estarregistrado95Pro3itente co3/rador deve estar 6uites /ara

re6uerer ad:udica)2o co3/uls,ria95Se o /ro3itente co3/rador n2o su/ortar asobriga)*es7 te3 direito de ser restitu.do de todasas i3/ortncias /agas de u3a s, ve"7 /odendo o

/ro3itente vendedor descontar /ercentual a t.tulode /erdas e danos9

promessa de compra e venda

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