obras inacabadas. cÁlculo do valor de mercado de obras inacabadas com amparo em anÁlise de...
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OBRAS INACABADAS
CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DE CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DE OBRAS INACABADAS OBRAS INACABADAS
COM AMPARO EM COM AMPARO EM ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICAANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA
Estudo de CasoEstudo de Caso
GILBERTO GUIZZOGILBERTO GUIZZO
LEILA SZCZECINSKI CÓTICALEILA SZCZECINSKI CÓTICA
MAURÍCIO BEINLICH MAURÍCIO BEINLICH
ORIENTADOR - ORIENTADOR - Prof. Eng. RAYMUNDO L. V. CHAVES Prof. Eng. RAYMUNDO L. V. CHAVES NETO NETO
ObjetivoObjetivo
Identificar o valor de mercado Identificar o valor de mercado máximo de uma obra inacabada, máximo de uma obra inacabada,
utilizando para isto:utilizando para isto:
- técnicas de avaliações de imóveistécnicas de avaliações de imóveis- e a avaliação econômica do empreendimento e a avaliação econômica do empreendimento
proposto que finaliza adequadamente a obra.proposto que finaliza adequadamente a obra.
VMM - Aproveitamento eficienteVMM - Aproveitamento eficiente
Pesquisa p/ ident tipologiasPesquisa p/ ident tipologias
Estrutura do trabalhoEstrutura do trabalho I Etapa – Identificação das características I Etapa – Identificação das características
do imóvel e do bairro onde o mesmo se do imóvel e do bairro onde o mesmo se localiza;localiza;
II Etapa – Elaboração de hipótese para II Etapa – Elaboração de hipótese para aproveitamento da benfeitoria existente e aproveitamento da benfeitoria existente e para identificação da vocação do terreno;para identificação da vocação do terreno;
III Etapa – Pesquisa para identificação dos III Etapa – Pesquisa para identificação dos valores de mercado das unidades valores de mercado das unidades hipotéticas;hipotéticas;
IV Etapa – Compatibilização das IV Etapa – Compatibilização das possibilidades de aproveitamento possibilidades de aproveitamento das benfeitorias existentes com as das benfeitorias existentes com as mercadológicas, através de:mercadológicas, através de:
• readequação de projetoreadequação de projeto• cálculo de custoscálculo de custos• cronograma para término da obracronograma para término da obra• definição das taxas praticadas no definição das taxas praticadas no
mercado.mercado.
V Etapa – Transposição das informações V Etapa – Transposição das informações em fluxo econômico, para que, deste seja em fluxo econômico, para que, deste seja obtido o valor máximo a ser pago pelo obtido o valor máximo a ser pago pelo imóvel, constituído pelo terreno e imóvel, constituído pelo terreno e benfeitoria já executada.benfeitoria já executada.
Para o fechamento, fizeram-se as Para o fechamento, fizeram-se as conclusões pertinentes sobre a viabilidade conclusões pertinentes sobre a viabilidade
do empreendimento e sobre a do empreendimento e sobre a metodologia utilizada.metodologia utilizada.
Análise de CasoAnálise de Caso
Foi escolhida uma edificação localizada no Foi escolhida uma edificação localizada no estado do Rio Grande do Sul, na cidade estado do Rio Grande do Sul, na cidade de Caxias do Sul, no bairro Petrópolis, de Caxias do Sul, no bairro Petrópolis, abandonada há 15 anos por carência abandonada há 15 anos por carência
financeira do proprietário.financeira do proprietário.
A avaliação deste imóvel foi objeto de A avaliação deste imóvel foi objeto de perícia, há um ano. Um dos perícia, há um ano. Um dos
participantes do grupo atuou como participantes do grupo atuou como perito judicial.perito judicial.
I EtapaI Etapa
– – Identificação das características do imóvel Identificação das características do imóvel
-Identificação do bairroIdentificação do bairro
- Proximidade do parque industrialProximidade do parque industrial-Construções do entornoConstruções do entorno
- Vista do entorno – observado a partir do pavimento superior do avaliando - Vista do entorno – observado a partir do pavimento superior do avaliando
II Etapa - II Etapa - Identificação e formulação de hipótese para o Identificação e formulação de hipótese para o
aproveitamento do objeto ao mercado existenteaproveitamento do objeto ao mercado existente
Térreo: voltado para o uso comercial Térreo: voltado para o uso comercial através de quatro lojas comerciais de através de quatro lojas comerciais de pequeno porte com áreas privativas entre pequeno porte com áreas privativas entre 46,68m² e 198,07m², sem mezanino 46,68m² e 198,07m², sem mezanino incorporado;incorporado;
Superiores: apartamentos para estudantes Superiores: apartamentos para estudantes com áreas entre 29,54 m² e 58,01 m², com áreas entre 29,54 m² e 58,01 m², sendo pertencentes às unidades maiores, sendo pertencentes às unidades maiores, duas vagas de estacionamento coberto, duas vagas de estacionamento coberto, conforme planilha de áreas anexa e uma conforme planilha de áreas anexa e uma aos demais.aos demais.
III ETAPA - III ETAPA - Pesquisa para verificação das hipóteses e Pesquisa para verificação das hipóteses e identificação dos valores de mercado das unidades identificação dos valores de mercado das unidades
hipotéticashipotéticas
Avaliação das unidades hipotéticasAvaliação das unidades hipotéticas• TerrenoTerreno
• Número de dados: 17Número de dados: 17• Variáveis utilizadas: Área, Distância, FrenteVariáveis utilizadas: Área, Distância, Frente
• Lojas comerciaisLojas comerciais LocaçãoLocação
• Número de dados: 37Número de dados: 37• Variáveis utilizadas: Área térrea, Mezanino, Padrão e Variáveis utilizadas: Área térrea, Mezanino, Padrão e
LocalizaçãoLocalização
VendaVenda• Coeficiente – média de 4 dados Coeficiente – média de 4 dados
• ApartamentosApartamentos• Número de dados: 26 Número de dados: 26 • Variáveis utilizadas: Área Total, Vagas de Garagem, Variáveis utilizadas: Área Total, Vagas de Garagem,
Negócio, Venda em Planta, PadrãoNegócio, Venda em Planta, Padrão
IV ETAPA - Compatibilização das possibilidades de IV ETAPA - Compatibilização das possibilidades de aproveitamento das benfeitorias existentes com as aproveitamento das benfeitorias existentes com as
mercadológicasmercadológicas
• Estudo de novo projetoEstudo de novo projeto• Cálculo dos custos para término da obraCálculo dos custos para término da obra• Cálculo dos custos já efetuados e Cálculo dos custos já efetuados e
aproveitáveisaproveitáveis• Cronograma para término da obra Cronograma para término da obra • Cronograma de vendasCronograma de vendas
• Inicio das vendas quando 15% das obras estiverem Inicio das vendas quando 15% das obras estiverem concluídas.concluídas.
• Até o término das obras serão vendidas até 90% das Até o término das obras serão vendidas até 90% das unidades. Os 10% faltantes da obra serão após a unidades. Os 10% faltantes da obra serão após a conclusão das obras, em no máximo três meses.conclusão das obras, em no máximo três meses.
Resultados ObtidosResultados Obtidos
TABELA 01 – Valores avaliados para lojas comerciais
D E S C R I Ç Ã OCOBERTA UNITÁRIO VENDA
PRIVATIVA (R$/m2) (R$)
Loja nº 1 183,23 1.424,92 R$ 261.088,36
Loja nº 2 128,87 1.789,47 R$ 230.609,33
Loja nº 3 46,68 2.935,00 R$ 137.005,80
Loja nº 4 99,04 2.121,96 R$ 210.158,52
TOTAIS 457,82 R$ 838.862,01
TA
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02
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(R
$/m
2)
(R$)
Apt
o nº
201
50,
00
1
.763
,07
R
$
88
.153
,56
A
pto
nº 2
02
5
4,55
1.7
04,0
5
R$
92.9
56,0
7
Apt
o nº
203
29,
54
1
.783
,86
R
$
52
.695
,24
A
pto
nº 2
04
3
1,98
1.7
50,9
6
R$
55.9
95,5
9
Apt
o nº
205
29,
54
1
.783
,86
R
$
52
.695
,24
A
pto
nº 2
06
2
9,54
1.7
83,8
6
R$
52.6
95,2
4
Apt
o nº
207
42,
30
1
.624
,24
R
$
68
.705
,40
A
pto
nº
208
39,
74
1
.653
,93
R
$
65
.727
,28
A
pto
nº 3
01
5
0,00
1.7
63,0
7
R$
88.1
53,5
6
Apt
o nº
302
54,
55
1
.979
,76
R
$
107
.995
,81
A
pto
nº 3
03
2
9,54
1.7
83,8
6
R$
52.6
95,2
4
Apt
o nº
304
31,
98
1
.750
,96
R
$
55
.995
,59
A
pto
nº 3
05
2
9,54
1.7
83,8
6
R$
52.6
95,2
4
Apt
o nº
306
30,
41
1
.771
,99
R
$
53
.886
,14
A
pto
nº 3
07
2
9,97
1.7
77,9
7
R$
53.2
85,8
3
Apt
o nº
401
50,
00
2
.059
,87
R
$
102
.993
,41
A
pto
nº 4
02
5
4,55
1.9
79,7
6
R$
1
07.9
95,8
1
Apt
o nº
403
29,
54
1
.783
,86
R
$
52
.695
,24
A
pto
nº 4
04
3
1,98
1.7
50,9
6
R$
55.9
95,5
9
Apt
o nº
405
29,
54
1
.783
,86
R
$
52
.695
,24
A
pto
nº 4
06
4
3,65
1.8
52,6
2
R$
80.8
66,8
0
Apt
o nº
407
57,
44
1
.932
,03
R
$
110
.975
,97
A
pto
nº 5
01
5
0,00
1.7
63,0
7
R$
88.1
53,5
6
Apt
o nº
502
54,
55
1
.979
,76
R
$
107
.995
,81
A
pto
nº 5
03
2
9,54
1.7
83,8
6
R$
52.6
95,2
4
Apt
o nº
504
31,
98
1
.750
,96
R
$
55
.995
,59
A
pto
nº 5
05
2
9,54
1.7
83,8
6
R$
52.6
95,2
4
Apt
o nº
506
46,
11
1
.816
,87
R
$
83
.775
,84
TO
TA
IS
1
.101
,60
R$
1.9
99.8
60,3
4
Conceito utilizadoConceito utilizado
““TIR – A taxa interna de retorno TIR – A taxa interna de retorno simples, conforme Hess et al. (1982, simples, conforme Hess et al. (1982, p. 57), é a taxa de juros que anula o p. 57), é a taxa de juros que anula o valor presente líquido de um fluxo de valor presente líquido de um fluxo de caixa. As alternativas que possuem a caixa. As alternativas que possuem a taxa interna de retorno simples taxa interna de retorno simples maior que a taxa mínima de maior que a taxa mínima de atratividade são consideradas atratividade são consideradas rentáveis e são passiveis de análise.” rentáveis e são passiveis de análise.”
V Etapa – Transposição das informações para fluxo econômico, V Etapa – Transposição das informações para fluxo econômico,
conclusões e recomendaçõesconclusões e recomendações
Variáveis iniciais ValorDuração do
evento (meses)
Inicio Término Área (m²)Valor Unitáio
(R$/m²)
Valor de mercado do terreno R$ 315.000,00 1 1 1 810,50 R$ 388,65
Custo já executado da obra R$ 520.545,66 1 1 1 2.294,85 R$ 226,83
Custo para término da obra e adequações R$ 991.640,50 12 4 15 2.294,85 R$ 432,12
Valor total de mercado das unidades R$ 2.838.722,35 14 5 18 2.294,85 R$ 1.237,00
Projetos R$ 49.582,03 3 1 3
Percentual Recursos Próprios 50%
Percentual Financiado 50%
Taxas Administrativas
Compra do Terreno (ITBI) 2,00%
Projetos 5,00%
Administração 10,00%
Comercialização 6,00%
Remuneração de Capitais 1,10%
Risco do empreendimento 0,30%
Juro do agente financeiro 1,50%
Taxa global de risco 1,40%
Taxa global do capital financiado c/ risco 1,80% TIR 1,1675
V Etapa – Transposição das informações para fluxo econômico, V Etapa – Transposição das informações para fluxo econômico,
conclusões e recomendaçõesconclusões e recomendações
Variáveis iniciais ValorDuração do
evento (meses)
Inicio Término Área (m²)Valor Unitáio
(R$/m²)
Valor de mercado do terreno R$ 315.000,00 1 1 1 810,50 R$ 388,65
Custo já executado da obra R$ 458.907,98 1 1 1 2.294,85 R$ 199,97
Custo para término da obra e adequações R$ 991.640,50 12 4 15 2.294,85 R$ 432,12
Valor total de mercado das unidades R$ 2.838.722,35 14 5 18 2.294,85 R$ 1.237,00
Projetos R$ 49.582,03 3 1 3
Percentual Recursos Próprios 50%
Percentual Financiado 50%
Taxas Administrativas
Compra do Terreno (ITBI) 2,00%
Projetos 5,00%
Administração 10,00%
Comercialização 6,00%
Remuneração de Capitais 1,10%
Risco do empreendimento 0,30%
Juro do agente financeiro 1,50%
Taxa global de risco 1,40%
Taxa global do capital financiado c/ risco 1,80% TIR 1,4003
As simulações permitem que eventuais analistas comparem o As simulações permitem que eventuais analistas comparem o proposto empreendimento com as taxas mínimas de proposto empreendimento com as taxas mínimas de atratividade e realidades praticadas em cada empresa.atratividade e realidades praticadas em cada empresa.
Segundo a bibliografia pesquisada, utiliza-se como taxa Segundo a bibliografia pesquisada, utiliza-se como taxa mínima de atratividade, valor igual à taxa global de risco, mínima de atratividade, valor igual à taxa global de risco, ou seja, o somatório das taxas de remuneração do capital e ou seja, o somatório das taxas de remuneração do capital e risco.risco.
Sendo assim, o valor máximo a ser pago pelo imóvel Sendo assim, o valor máximo a ser pago pelo imóvel inacabado, para padrões empresariais no perfil descrito, inacabado, para padrões empresariais no perfil descrito, será o valor que retornar uma TIR superior a 1,4% am.será o valor que retornar uma TIR superior a 1,4% am.
Dentro da planilha do fluxo econômico, obteve-se:Dentro da planilha do fluxo econômico, obteve-se:
Valor de mercado = R$773.907,98Valor de mercado = R$773.907,98
RecomendaçõesRecomendações
- Foi apresentada apenas a Foi apresentada apenas a metodologia e o resultadometodologia e o resultado
- Outras simulações e análises gráficasOutras simulações e análises gráficas
- Para a tomada de decisão, relacionar Para a tomada de decisão, relacionar aos prazos, riscos, TIRs, políticas da aos prazos, riscos, TIRs, políticas da empresa..empresa..
Cabe destacar.......Cabe destacar.......
““...graças ao aquecimento do mercado ...graças ao aquecimento do mercado imobiliário, valoriza-se o profissional de imobiliário, valoriza-se o profissional de incorporação...incorporação...
...é este profissional que identifica o ...é este profissional que identifica o negócio, procura o terreno, identifica qual negócio, procura o terreno, identifica qual o melhor produto a ser desenvolvido o melhor produto a ser desenvolvido naquela região. Por isso tem que ter uma naquela região. Por isso tem que ter uma visão técnica, financeira e mercadológica visão técnica, financeira e mercadológica do negócio.”do negócio.”
AgradecimentosAgradecimentos
- Pela oportunidade de apresentar o Pela oportunidade de apresentar o trabalhotrabalho
- Pela disposição em expor a forma do Pela disposição em expor a forma do uso da informaçãouso da informação
Mês Somatório 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Compra do Terreno (com ITBI) 321.300,00 - 321.300,00 - - - - - - - -
Compra da Benfeitoria 468.086,14 - 468.086,14 - - - - - - - -
Custo para término da obra e adequações 991.640,50 - - - - 82.636,71 82.636,71 82.636,71 82.636,71 82.636,71 82.636,71
Projetos 49.582,03 - 16.527,34 16.527,34 16.527,34 - - - - - -
Adm 99.164,05 - - - - 8.263,67 8.263,67 8.263,67 8.263,67 8.263,67 8.263,67
Total Despesas (1.929.772,72) - (805.913,49) (16.527,34) (16.527,34) (90.900,38) (90.900,38) (90.900,38) (90.900,38) (90.900,38) (90.900,38)
(2.276.176,89) (1.023.580,08) (20.658,67) (20.331,52) (110.053,02) (108.311,10) (106.597,16) (104.910,76) (103.251,44) (101.618,76)
Receitas Venda das unidades (já descontada corretagem) - - - - - 190.599,93 190.599,93 190.599,93 190.599,93 190.599,93
2.804.099,62 - - - - 214.973,76 212.634,77 210.321,24 208.032,88 205.769,42
Valor futuro despesas (momento do término da obra)
Valor futuro receitas (momento do término da obra)
Desp
esas
Possibilidade de ocorrência
ImpactoRepresentatividade
do Risco(escala 0 a 100)
Escalas
Projeto (arq/complem/estrut) 0 5 0 100 0,00 Muito Baixo
Orçamento 5 7,5 37,5 100 2,50 Baixo
Execução 0 10 0 100 5,00 Moderado
Cronograma 2,5 7,5 18,75 100 7,50 Alto
Acidentes de trabalho 2,5 2,5 6,25 100 10,00 Muito Alto
Qualidade do produto final 5 7,5 37,5 100
Identif da vocação/escopo 2,5 10 25 100
Elevação brusca das taxas 2,5 7,5 18,75 100
Trabalhistas (greve, outros) 2,5 10 25 100
Comercialização das unidades 2,5 10 25 100
Concorrência de outros empreendimentos 5 5 25 100
Confiabilidade da incorporadora 2,5 10 25 100
Diponibilidade de Capital 2,5 10 25 100268,75 1300
Taxa Máxima Estimada de Risco 2,20 amTaxa de Risco Cálculada 0,45 am
Fís
ico
Tipos de Risco
Eco
nôm
ico
- E
stra
tégi
co
Somatório Final