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MINIMIZAÇÃO DAS PATOLOGIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL À LUZ DAS
TEORIAS SOBRE MANUTENÇÃO PREVENTIVA DAS EDIFICAÇÕES
Alexandre Oliviera da Silva1
Janaina A. Santos da Veiga2
Prof. Pedro Alcântara de Mattos Junior3
RESUMO
Este artigo apresenta os fatores que podem minimizar as patologias na construção
civil à luz das teorias sobre manutenção preventiva das edificações, A partir de um
estudo de caso realizado na Empresa X, situada em Belo Horizonte: MG no Bairro
Rio Branco, utilizando-se a técnica da entrevista com um dos gestores da
organização com formação em Engenharia Civil. Apresenta como principais
conclusões: as principais anomalias construtivas que merecem uma atenção do
conhecimento sobre manutenção preventiva recaem na avaliação previa do projeto
no inicio da execução da obra e foram topicalizadas pelo entrevistado da seguinte
forma: analise estrutura superficial da edificação, como fissuras, trincas, rachadura,
verificação de infiltrações em geral; desplacamento de revestimentos, ex cerâmica,
reboco etc.; analise estética da edificação com pintura, limpeza etc; em seguida
entra o cliente com suas necessidades estética. Pode-se concluir, desta forma, que
à luz das teorias sobre manutenção preventiva das edificações o engenheiro civil
precisa estar atento para um serviço de qualidade Sem que os aspectos da definição
dos níveis de desempenho desejados começam desde o planejamento da obra. Isso
significa que as etapas a serem cumpridas no projeto (desenhos, as especificações
e as descrições das ações, escolha de materiais e, principalmente, a preocupação
de prever tudo isso para o ambiente construído) pode minimizar qualquer tipo de
manutenção, Deve-se priorizar a manutenção preventiva e não a corretiva e tanto o
construtor como o usuário devem ser alertados sobre os possíveis problemas que
podem ocorrer tanto em edificações mais antigas como em novos empreendimentos.
Palavras chave: Construção civil. Manutenção preventiva. Patologias.
1 Graduado em Engenharia pela Faculdade Kennedy.
2 Graduada em Engenharia pela Faculdade Kennedy.
3 Engenheiro Civil, Eletricista. Pós Graduado em Avaliações e Perícias. Pós-Graduado em Engenharia de
Segurança do Trabalho e Mestre em engenharia mecânica. Professor em Instalações Elétricas, Rede de
Telecomunicações e Sistemas de Segurança.
MINIMIZATION OF CIVIL CONSTRUCTION PATHOLOGIES AT THE LIGHT OF
THEORIES ON PREVENTIVE MAINTENANCE OF BUILDINGS
ABSTRACT
This article presents the factors that can minimize the pathologies in civil construction to the
theories on preventive maintenance of buildings, from a case study conducted at Company
X, located in Belo Horizonte: MG in Rio Branco neighborhood, using the interview technique
with one of the organization's managers with degrees in Civil Engineering. It presents as
main conclusions: the main construction anomalies that deserve attention from the
knowledge about preventive maintenance, reflect on a previous assessment at the beginning
of the execution and were issued by the interviewed person as follows: building superficial
structure analysis, such as fissures, cracks; checking leaks in general; peeling coatings, eg
ceramic, plaster etc.; building aesthetics analysis with painting, cleaning etc.; then the
customer’s aesthetic needs. It can be concluded, therefore, that at the light of theories on
preventive maintenance of buildings, the civil engineer must be aware to provide a quality
service, with no aspect of the desired performance level definition starting since the
construction planning. This means that the steps to be met in the design (drawings,
specifications and action descriptions, materials choice, and especially the concern to
provide all this for the built environment) can minimize any kind of maintenance. Priority
should be given to preventive maintenance and not to the corrective one and either the
builder and the user should be warned about the possible problems that can occur in either
older buildings and in new ventures.
Keywords: Civil Construction. Building Pathologies. Preventive Maintenance.
1 INTRODUÇÃO
Este artigo buscou envolver dois temas importantes para a academia da
engenharia civil: patologias e manutenção preventiva das edificações.
Patologia das construções se identifica como o estudo das “doenças” na
medicina. Ela envolve prática e é voltado ao estudo dos sintomas estruturais de uma
construção que apresenta defeitos ou o estudo das partes que compõem o
diagnóstico do problema.
Tanto em edificações mais antigas como em novos empreendimentos se
apresentam algum tipo de patologia, apesar da indústria da construção ter evoluído
com produtos variados e adequando-se aos programas de qualidade que são
orientações importantes para que as empresas do ramo tentem minimizar as
patologias devido às falhas de projeto, execução e manutenção.
As empresas de engenharia começam a considerar a manutenção
como uma das ferramentas importantes para o lucro. Uma edificação é planejada
e construída com uma expectativa de atender seus usuários por muito tempo. Nas
palavras de Castro (2009, p. 12) “a prática sistemática da manutenção preventiva
em uma edificação reduz os custos de ações corretivas” Segundo a NBR 5462/92, a
manutenção é uma prática que envolve ações técnicas e administrativas que, juntas,
manterão ou devolverão a um item a capacidade de desempenhar determinada
função.
Diante dessas primeiras explicações sobre os temas escolhidos a
pergunta que orientará o estudo será: Quais são os fatores que podem minimizar as
patologias na construção civil à luz das teorias sobre manutenção preventiva das
edificações?
2 REFERENCIAL TEÓRICO
2.1 Patologias das edificações
Os principais sintomas da patologia podem estar nas estruturas de
concreto e metálico; revestimentos cerâmicos e pintura, bem como nas construções
em madeira (PIANCASTELLI, 2005; MARCELLI, 2007; BRAGA et al, 2009)).
Os principais sintomas das patologias em estruturas de concreto, suas causas e
configurações pode-se enumerá-los em número de oito: 1. Eflorescência; 2. Fissuração e
perda de massa (resistência); 3. Expansão e fissuração; 4 Manchamento superficial; 5.
Expansão, fissuração e lascamentos da armadura; 6. Fissuras, lascas da estrutura; 7.
Fissuras verticais em contato com o elemento que restringe a contração da estrutura; e 8.
Fissuras da estrutura (PIANCASTELLI, 2005).
As causas dos processos de deterioração das estruturas se subdividem em erro
de projeto, erro de execução, meio ambiente e utilização inadequada do material. As falhas
humanas durante a utilização são as alterações estruturais, sobrecargas exageradas e
alterações das condições do terreno de fundação (MARCELLI, 2007).
Em relação às ações mecânicas podem-se citar os choques de veículos,
recalque de fundações e os acidentes (ações imprevisíveis). No que se referem às ações
físicas essas incluem a variação de temperatura, a isolação e a atuação da água. Há
também as ações químicas e biológicas consideradas causas extrínsecas da deterioração
das construções (PIANCASTELLI, 2005; MARCELLI, 2007),
Importante ainda outros fatores mencionados por Marcelli (2007, p. 9): os
erros de projetos ou de obra, gerados por condições diversas, tais como “mudança
de uso, alterações das condições locais, obras vizinhas, ação do tempo e do meio
ambiente, rebaixamento de lençol freático, abalos sísmicos e tantas outras
situações” podem num determinado instante alterar as condições de equilíbrio de
uma edificação.
Uma breve apresentação dessas patologias, conceitos e causas é
apresentada a seguir, segundo o esquema de Braga et. al (2009).
2.1.1 Patologias das estruturas de concreto
Como um material não inerte, o concreto armado está sujeito, ao longo do
tempo, a alterações em função de interações entre seus elementos constitutivos
(cimento, areia, brita, água e aço) e os materiais a esses materiais adicionados, bem
como agentes externos tais como ácidos, base, sais, gases, vapores,
microorganismos, dentre outros.
2.1.2 Patologias em concreto armado
Como um material não inerte, o concreto armado está sujeito, ao longo do
tempo, a alterações em função de interações entre seus elementos constitutivos
(cimento, areia, brita, água e aço) e os materiais a esses materiais adicionados, bem
como agentes externos tais como ácidos, base, sais, gases, vapores,
microorganismos, dentre outros (PIANCASTELLI, 2005).
A NBR 6118: 2003 estabelece que as estruturas de concreto devem ser
projetadas e construídas de modo que, sob as condições ambientais previstas na
época do projeto e quando utilizadas conforme foi preconizado, conservem sua
segurança, estabilidade e aptidão em serviço durante o período correspondente a
sua vida útil. Essa norma está relacionada ao alcance da sua durabilidade,
principalmente porque ocorrem pelo desconhecimento dos processos e mecanismos
de degradação, bem como pela ausência de cuidados nas etapas de planejamento,
projeto.
Importante ressaltar o conceito de durabilidade que a “capacidade de
resistir a ações de intempéries, ataques químicos, abrasão ou qualquer outro
processo de deterioração”, conforme visto em Braga et al. (2009, p. 6 ).
2.1.3 Patologia em revestimentos cerâmicos
São alguns sinais que se evidenciam quando há destacamento da placa
cerâmica em revestimentos de paredes, pisos, bancadas e piscinas de ambientes
internos e externos.
Braga et al. (2009) relacionam as origens das patologias da seguinte
forma Quadro 1:
Tipos Origens
Congênitas São aquelas originárias da fase de projeto, em função da não observância das
Normas Técnicas, ou de erros e omissões dos profissionais, que resultam em
falhas no detalhamento e concepção inadequada dos revestimentos
Construtivas Sua origem está relacionada à fase de execução da obra, resultante do
emprego de mão-de-obra despreparada, produtos não certificados e ausência
de metodologia para assentamento das peças.
Adquiridas Ocorrem durante a vida útil dos revestimentos, sendo resultado da exposição
ao meio em que se inserem, podendo ser naturais, decorrentes da
agressividade do meio, ou decorrentes da ação humana ou de revestimentos
não adequados.
Acidentais Caracterizadas pela ocorrência de algum fenômeno atípico, resultado de uma
solicitação incomum.
Quadro 1 – Tipos e origens das patologias
Fonte: Braga et. al, 2009 , p. 9
2.1.4 Patologias em revestimento de pintura
Podem ocorrer em qualquer tipo de substrato, à base de cimento, madeira
e outros. As infiltrações de água são as causas mais freqüentes da deterioração das
pinturas causando descascamentos, destacamentos, bolhas, manchas etc.
2.1.5 Patologias em estruturas metálicas
Como a construção em estrutura metálica tem sua metodologia própria,
as causa de seus sinistros se devem ao fato de domínio dessa técnica e são
relacionados por:
• Falhas de projeto e de detalhamento
• Falhas nos processos e detalhes construtivos
• Qualidade ou utilização inadequada dos materiais
• Falhas de manutenção ou ausência de manutenção preventiva
• Utilização indevida da estrutura
As patologias mais comuns em estruturas de aço são:
• Corrosão localizada: causada por deficiência de drenagem das águas pluviais
e deficiências de detalhes construtivos, permitindo o acúmulo de umidade e
de agentes agressivos.
• Corrosão generalizada: causada pela ausência de proteção contra o processo
de corrosão.
• Deformações excessivas: causadas por sobrecargas ou efeitos térmicos não
previstos no projeto original, ou ainda, deficiências na disposição de
travejamentos.
• Flambagem local ou global: causadas pelo uso de modelos estruturais
incorretos para verificação da estabilidade, ou deficiências no enrijecimento
local de chapas, ou efeitos de imperfeições geométricas não consideradas no
projeto e cálculo.
• Fratura e propagação de fraturas: Falhas estas iniciadas por concentração de
tensões, devido a detalhes de projeto inadequados, defeitos de solda, ou
variações de tensão não previstas no projeto.
2.1.6 Patologia em construções de madeira
A madeira é altamente utilizada em construções, apesar de sua
desvantagem de inflamabilidade. Os fatores que causam as patologias em
construções de madeiras são divididos em dois grupos: os agentes abióticos e
bióticos.
Dos agentes abióticos destacam-se: a água: que produz fendilhação,
retrações, empolamentos, empenamento e putrefação da madeira; o sol: que é o
fenômeno que se designa por fotodegradação; e o fogo: que destrói
progressivamente o alburno e o cerne.
Dos principais agentes bióticos destacam-se: Bactérias (bacilos,
bacterium, cypiphaga, flavobacterium); Fungos (cromógenos); De putrefação; Reino
animal: Mamíferos (coelhos e roedores); Aves (pássaro carpinteiro); Insetos
xilófagos (que roem a madeira); Coleópteros: carcoma e caruncho; Isópteros:
térmitas; Lepidópteros: borboletas; Himenópteros: formigas; Cupins.
2.2. Manutenção na construções civis
De acordo com Souza e Ripper (2003), entende-se por manutenção de
uma estrutura o conjunto de atividades necessárias à garantia do seu desempenho
satisfatório ao longo do tempo, ou seja, o conjunto de rotinas que tenham por
finalidade o prolongamento da vida útil da obra, a um custo compensador. Nota-se
aqui a presença do usuário/proprietário como elemento participante, pois este é
considerado um corresponsável pela manutenção, devendo estar sempre disposto a
suportar o custo com o sistema de manutenção concebido pelos projetistas, que
deverá ser respeitado e viabilizado pelo construtor.
A associação entre desempenho, vida útil, durabilidade e manutenção é
inevitável. Sabe-se que as estruturas e seus materiais deterioram-se mesmo quando
existe um programa de manutenção bem definido, sendo esta deterioração, no
limite, irreversível. O ponto em que cada estrutura, em função da deterioração,
atinge níveis de desempenho insatisfatórios, varia de acordo com o tipo de
estruturas. Algumas delas, por falhas de projeto ou de execução, já iniciam as suas
vidas de forma insatisfatória, enquanto outras chegam ao final de suas vidas úteis
projetadas ainda mostrando um bom desempenho.
Por outro lado, o fato de uma estrutura em determinado momento
apresentar-se com desempenho insatisfatório não significa que ela esteja
necessariamente condenada. A avaliação desta situação é, talvez, o objetivo maior
da Patologia das Estruturas, posto que esta é a ocasião que requer imediata
intervenção técnica, de forma que ainda seja possível reabilitar a estrutura. Logo, a
situação ideal é desenvolver o projeto de forma que a execução seja bem feita e o
trabalho de manutenção facilitado, mantendo-se a deterioração em níveis mínimos.
(SOUZA e RIPPER, 2003).
Em Castro (2007) a Manutenção Preventiva X Manutenção Corretiva
apresenta algumas das justificativas para a viabilidade dos investimentos, São elas:
Diminuição dos desgastes naturais, com o consequente aumento da vida
útil e recuperação de níveis de desempenho de sistemas, considerados os
níveis de segurança, conforto e confiabilidade dos mesmos;
Evitar deteriorações precoces das instalações devido à ausência de
recursos para se praticar a manutenção corretamente, quando esta não foi
definida dentro de um plano empresarial (plano de manutenção); Reduzir
custos e despesas em geral (CASTRO), 2006, p. 21).
As anomalias construtivas têm, basicamente, quatro fontes originárias,
sendo endógenas ou internas: causadas por irregularidades de projeto, de
execução, dos materiais empregados, ou da combinação desses fatores. Como
exemplo pode ser citado: infiltrações, trincas, portas empenadas, insuficiência de
vagas de garagem e outros problemas, sejam eles aparentes ou ocultos. A
responsabilidade de reparo fica por conta do construtor se o imóvel estiver dentro do
prazo de garantia estabelecido pelo Código de Defesa do Consumidor (cinco anos)
(CASTRO, 2007).
As Exógenas ou externas são provenientes da intervenção de terceiros no
edifício, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de veículos em
partes da edificação, vandalismo etc. A reparação dos danos é de responsabilidade
do causador dos mesmos (CASTRO, 2007).
As Naturais são: provenientes da imprevisível ação da natureza, tais
como descargas atmosféricas excessivas, enchentes, tremores de terra etc. A
reparação dos danos fica por conta do proprietário. Para evitar surpresas, é
recomendada a aquisição de um seguro para o bem; e Funcionais: provenientes do
uso inadequado, da falta de manutenção e do envelhecimento natural da edificação,
tais como sujidades, desgastes dos revestimentos e fachadas, incrustações,
corrosões, pragas urbanas etc. A responsabilidade de reparação dos danos é do
proprietário (CASTRO, 2007).
De acordo com a NBR 5462/92, a manutenção é uma prática que envolve
ações técnicas e administrativas que, juntas, manterão ou devolverão a um item a
capacidade de desempenhar determinada função. Existem, entretanto, diversos
tipos e níveis de manutenção (CASTRO, 2007).
Manutenção Preditiva, segundo Castro (2007) : é a atividade de inspeção
que visa o estudo de sistemas e equipamentos a fim de prever possíveis anomalias
ou falhas nos mesmos, baseado no seu desempenho e comportamento, e, a partir
disso, implementar e direcionar os procedimentos de manutenção preventiva;
A manutenção Preventiva é a atividade que entra em ação antes que haja
a necessidade de reparo. Exige uma programação, com datas preestabelecidas
obedecendo a critérios técnicos determinados pelo fornecedor ou fabricante do
produto. É fundamental que haja o registro de todas as atividades executadas
(CASTRO, 2007).
A manutenção Corretiva é a atividade que visa à reparação ou
restauração de falhas ou anomalias, seja ela planejada ou não. Implica,
necessariamente, a paralisação total ou parcial de um sistema. É o tipo de
manutenção que apresenta os custos mais elevados de execução (CASTRO, 2007).
A manutenção Detectiva é a atividade que visa identificar as causas de
falhas e anomalias, auxiliando nos planos de manutenção, com o objetivo de atacar
a origem do problema, e não apenas o sintoma do mesmo (CASTRO, 2007).
Ao usar as palavras manter e devolver, a NBR 5462/92 enuncia a
dualidade manutenção preventiva X manutenção corretiva, uma vez que, para
manter uma característica, é preciso que haja prevenção, e para devolver uma
característica, aciona-se a correção (CASTRO, 2007).
2.3 Manutenção predial
A Manutenção Predial é feita conforme o tipo de manutenção:
conservação, reparação, restauração ou modernização; de acordo com a origem dos
problemas do edifício: evitáveis ou inevitáveis; quanto à estratégia de manutenção
adotada: preventiva, corretiva ou engenharia de manutenção; e de acordo com a
periodicidade de realização das atividades: rotineiras, periódicas ou emergenciais.
Gomide, Pujadas e Fernandes Neto (2006) sugerem as seguintes tipologias de
classificação de manutenção, não excluindo outras:
• Quanto à viabilidade dos serviços de manutenção: técnica, uso e
operacional e administrativa ou de custos e responsabilidades;
• Quantos às falhas e anomalias existentes;
• Quanto à estratégia da manutenção adotada, ou seja, quais são as
atividades que constituem o plano de manutenção;
• Quanto ao tipo de intervenção feita pela manutenção: conservação,
reparação, restauração e modernização; e
• Quanto à periodicidade de realização das atividades ou rotinas
estabelecidas no plano de manutenção.
Finalmente a mantenabilidade tem fatores importantes a serem observados,
segundo Castro (2007) e são apresentados na Figura 1.
Figura 1 - Diagrama dos fatores relacionados com a mantenabilidade e manutenção de um edifício.
Fonte: (CASTRO, 2007, p. 16)
O aprendizado relacionado às 4 fases apresentadas na figura acima de
terminar narática de avaliações pós-ocupação (APO’s), que, através de entrevistas
com os usuários, avaliações periódicas e relatórios do estado de conservação,
podem dar uma boa visão do o que se deve ou não se deve usar novamente em
próximos projetos.
Na concepção4 e o projeto as linhas gerais da mantenabilidade devem ser
definidas relacionadas com a manutenção do edifício de “maneira passiva, ou seja,
as decisões e atitudes tomadas nessas fases influenciam a mantenabilidade, mas
não exigem manutenção, uma vez que o objeto ainda não existe materialmente”,
4 A fase de concepção do empreendimento é aquela onde se definem as diretrizes do mesmo,
especificando as características gerais, tais como: número de unidades (no caso de condomínios), quantidade de pavimentos, número de dormitórios, padrão da construção e dos acabamentos, público-alvo a ser atingidos, equipamentos e instalações (aquecimento central de água, elevador, portão eletrônico, ar condicionado etc.), sistemas construtivo e estrutural, dentre outros. Muitas das decisões tomadas nessa fase implicarão em maior ou menor facilidade de praticar a manutenção (CASTRO, 2007, p. 16).
condorme assevera Castro (2007, p. 16.). Nessa fase é importante focar em técnicas
corretas de aplicação dos materiais, treinamento da mão-de-obra e no correto
armazenamento dos materiais, para que possam manter suas características
originais.
Na execução e pós-ocupação, como não há a possibilidade de alterar a
mantenabilidade de uma edificação, torna-se importante a ” manutenção do bem,
uma vez que, nesse momento, o imóvel já se materializou”. Daí a manutenção passa
a ser ativa, ou seja, “é necessário que se tome providências concretas para que o
objeto se mantenha dentro das conformidades exigidas para sua perfeita utilização.”
(CASTRO, 2007, p. 17).
De acordo com Castro (2007), as ferramentas para a manutenção incluem
o plano de manutenção; o uso de softwares; o manual do proprietário e as built.
O plano de manutenção, basicamente pode abordar o seguinte:
Detalhamento de rotinas;
Detalhamento de procedimentos;
Periodicidades;
Parâmetros de fabricantes quanto ao uso e inspeção rotineira de
componentes;
Dados sobre eventuais falhas decorrentes de uso, operação ou deficiência
nos procedimentos listados;
Observações quanto a procedimentos de urgência;
Periodicidades para o feedback e nível de suficiência das informações que
serão coletadas e registradas;
Registro e histórico de atividades de manutenção; Dados de referência
quanto ao custo médio de cada atividade do plano; e Outros, dependendo
da estratégia de manutenção implantada (CASTRO, 2007, p. 24);.
Em relação ao uso de softwares que auxiliam na prática da manutenção
diz Castro (2007)
O que esses programas fazem nada mais é do que estabelecer um plano de
manutenção para o equipamento desejado tendo como base as
peculiaridades do mesmo. Em meio a vários tipos de softwares que têm
essa finalidade, é possível encontrar os que são específicos para a
manutenção predial.
O único inconveniente é que esses softwares são provenientes de outros
países, onde as técnicas construtivas são completamente diferentes das
empregadas no Brasil. Ainda assim, esses programas são, certamente, um
grande auxílio para a prática da manutenção predial preventiva.
(CASTRO, 2007, p. 24).
No que se refere ao manual do proprietário:
O manual do proprietário, aliado ao as-built, é um item que cumpre muito
bem essa tarefa de fornecer informação adequada. Aliado a isso, o manual
do usuário de equipamentos instalados (elevador, ar condicionado,
coletores solares etc.), entregue pelos respectivos fornecedores são muito
importantes. Com esses elementos em mãos, o proprietário tem toda a
informação necessária para efetuar a manutenção em seu imóvel.
(CASTRO, 2007, p. 25).
Finalmente, em relação às built:
A produção do as-built é muito importante para a criação de uma memória
do que realmente foi executado, possibilitando que a manutenção de
instalações (água quente e fria, esgoto, instalações em geral etc.) possa ser
feita de maneira eficaz no futuro, caso necessário (CASTRO, 2007, p. 25).
E o autor concluiu que tanto o manual do proprietário quanto as-built são
itens importantes para fornecer informação adequada aos usuários sobre
manutenção, visto que equipamentos instalados tais como elevador, ar
condicionado, coletores solares etc. possam ser compreendidos a partir de
empresas que os forneceram.
2.4 Sustentabilidade e manutenção
As questões de sustentabilidade estão nos aspectos social; econômica;
ecológico; espacial; cultural. De acordo com Castro (2007):
A sustentabilidade é inserida no processo da manutenção predial na
busca do uso máximo de sistemas com o menor desperdício e custo possíveis,
sempre visando à racionalização dos recursos naturais e a preocupação com o
impacto ambiental e urbano criados com a ocupação do edifício (GOMIDE,
PUJADAS E FERNANDES NETO 2006).
Como exemplo pode ser citado o sistema de irrigação automática de
jardins, que pode ser responsável por grande desperdício de água, ou as moto
bombas de recalque, que podem desperdiçar energia elétrica caso estejam
desreguladas (CASTRO, 2006).
Importante relacionar ainda a preocupação com a sustentabilidade,
palavra que em seu significado veio da consciência de que os recursos naturais são
limitados e que existe um acelerado desenvolvimento da sociedade, o que está
levando pessoas e organizações a repensarem modos de atuação, se preocupando
cada vez mais com seus negócios, a sociedade e o planeta como um todo (SAVITZ
e WEBER, 2009).
Para se chegar a esta dinâmica, Prahalad (2005) 5 apud Paixão (2012)
apresenta a Figura 1 abaixo para o desenvolvimento econômico e transformação
como um ciclo no qual devem atuar em parcerias as redes locais (Figura 2).
Figura 2 – Rede de desenvolvimento socioeconômico
Fonte: (PRAHALAD, 2005 apud PAIXÃO, 2012, p. 1)
Desta forma, os debates sobre sustentabilidade desencadearam algumas
questões colocadas pelo mundo dos negócios que afirmam que, na prática, sustentabilidade
pode ser encarada como: “arte de fazer negócios num mundo interdependente”, devendo
ser o conceito de desenvolvimento sustentável assimilado pelas lideranças de uma empresa
como uma nova forma de produzir sem degradar o meio ambiente (SAVITZ e WEBER,
2009, p. 3).
4 APRESENTAÇÃO E DISCUSSÃO DOS RESULTADOS
4.1 Caracterização da empresa x
5 PRAHALAD, C. K. A Riqueza na base da pirâmide: como erradicar a pobreza com o lucro. Porto Alegre: Bookman, 2005.
A Empresa X está no mercado da construção civil desde 2005. atua em
serviços de manutenção e reformas predial e industriais , instalações elétrica,
hidráulica, fachadas, etc.
Dentre as principais obras realizadas até hoje estão:
COBERTURA SOBRE O PORTÃO DE OBRAS: impermeabilização de
pisos; luminárias, substituição de pisos cerâmicos antiderrapantes; portão de
entrada, substituição; textura rústica em paredes.
PASSEIO PÚBLICO: ladrilho hidráulico padrão pbh; concreto rústico
padrão pbh; pedra miracema; ladrilho hidráulico.
PILOTIS: gradil, substituição; impermeabilização de pisos;
impermeabilização de jardineiras; revestimento cerâmico de piso; pintura acrílica;
vidro temperado, substituição de gradil;
PROJETOS E LAUDOS: avaliações e perícias; projeto arquitetônico;
projeto elétrico; projeto de refrigeração.
RESERVATÓRIO SUPERIOR: impermeabilização de piso e parede;
tratamento de concreto; recomposição de reboco; pintura acrílica.
REFORMULAÇÕES E CONTRUÇÕES: construção de coberturas sobre o
portão; construção de espaço gourmet; construção de guaritas; construção de
banheiros; reformulação e ampliação de hall de entrada; reformulação e ampliação
de salão; esquadrias de alumínio - substituição de janelas de metalon ou ferro;
limpeza de revestimentos com hidrojateamento; impermeabilizações de
revestimentos; pintura acrílica/ pintura acrílica elastomerizada; pintura texturizada
roladapintura texturizada rústica; recomposição de rebocos; revestimentos
cerâmicos de fachada; tratamento de concreto.
GARAGENS: forros de gesso; hidráulica, captação de esgoto e água
pluvial; limpeza de pisos com hidrojateamento; luminárias, substituição; pintura de
pilares, vigas, tetos e paredes; pisos de concreto polidos. revestimentos de pisos;
pintura de faixas demarcatórias; portão de garagem, substituiçãotratamento de
concreto de teto, vigas e pilares ampas de caixas de esgoto, substituição por chapa
de ferro.
HALLS; esquadrias de alumínio - substituição de janelas de metalon ou
ferro corrimão; impermeabilização de tetos; pintura acrílica em paredes e teto.
pintura texturizada em paredes; pintura rústica em paredes; pisos de cerâmica; pisos
de granito; vidro temperado, portas.
MUROS pintura acrílica; pintura texturizada rolada.
4.2 Resultado da entrevista
Pode-se registrar as seguintes informações sobre o tema manutenção
preventiva na entrevista com o engenheiro Civil da Empresa X.
Dentre as patologias mais comuns são as de corrosão da ferragem da
estrutura são as mais possíveis de corrigir.
Levando-se em conta o fator custo benefício o custo da manutenção não
pode ultrapassar 70% do valor do empreendimento.
A manutenção preventiva dever ser observada antes da execução da
obra a fim de evitar a patologia.
Quando questionado sobre o tipo de manutenção mais comum na
experiência da empresa, o gestor disse ser a pintura e ainda a troca de revestimento
da fachada sendo que o principal objetivo e tornar o edifício mais apresentável
esquecendo de questões mais importante como infiltrações, descolamentos de
cerâmica e etc.....
O momento certo para o início da manutenção ocorre antes que as
patologias se tornem visíveis. Citando um exemplo:
Em uma fachada revestida com cerâmica 10x10 a fim de melhor a
durabilidade da mesma deve ser feito alguns procedimentos que podem
evitar a pior situação que o descolamento da placa, para isso deve ser feito
anualmente a lavagem da fachada com uma lavadora de alta pressão e
durante este procedimento ser for executado de forma correta será possível
obter um diagnostico que devera encadear ou não outros serviços como:
Recomposição do rejunte; Impermeabilização e Troca de algumas placas.
(RELATO DE PESQUISA).
E explicou também que uma calha que depois de instalada deve ser feita
sua limpeza periodicamente conforme o manual do proprietário, uma vez que essa
limpeza não e feita a calha pode entupi e causar inúmero estragos que não serão de
responsabilidade do construtor que informou como utilizar o produto. Usam a
inspeção predial, e não usam o uso de sotfware, pois não veem necessidade. O
manual do proprietário e as billt nunca são apresentados pelo cliente. Promover e
discutir a importância do conhecimento do produto uma vez que o patrimônio
merece ser bem cuidado pensando na segurança deveria se uma atividade
constante no setor da construção civil.
As principais anomalias construtivas que merecem uma atenção do
conhecimento sobre manutenção preventiva recaem na a Avaliação previa do
projeto no inicio da execução da obra e foram topicalizadas pelo entrevistado da
seguinte forma:
• Analise estrutura superficial da edificação, como fissuras,trincas ,
rachadura,
• Verificação de infiltrações em geral.
• Desplacamento de revestimentos, ex cerâmica, reboco etc.
• Analise estética da edificação com pintura, limpeza etc.
• Em seguida entra o cliente com suas necessidades estética (RELATO
DE PESQUISA).
Em relação ao conhecimento tanto na formação do engenheiro como na
aplicação desse na prática profissional, segundo o entrevistado:
Na pratica profissional não existe a preocupação depois que a obra e
executada mesmo tendo garantia que deve ser comprida, a maiorias das
empresas não têm esta preocupação tornando as patologia mais difíceis de
serem tratadas. No entanto o cenário vem mudando cada vez mais onde as
grandes empresas busca uma minimização dos custos pós obra (RELATO
DE PESQUISA).
Na questão da responsabilidade sobre anomalias, além de esclarecer
sobre a possibilidade de inversão da responsabilidade e dos desafios diante dessas
situações, pode-se registrar o seguinte:
TIPO DE
ANOMALIA
RESPONSABILIDADE RESPONSABILIDADE
Exógena Construtor
Elaboração de um projeto eficiente, de preferência
com um planejamento de manutenção, elaboração
de um manual do usuário eficaz.
ex: Uma calha que depois de instalada deve ser
Ausência de manutenção
comprovada.
Nesse caso a não obsrvação
por parte do morador ou sindico
deixou com que tivese ausência
de manuteção transferindo
feita sua limpeza periodicamente conforme o
manual do proprietário, uma vez que essa limpeza
não e feita a calha pode entupi e causar inúmero
estragos que não serão de responsabilidade do
construtor que informou como utilizar o produto.
assim toda a responsabilidade
do dano para o
proprietário/morador.
Endógena Proprietário Muito comum nas caixas de gordura de
uma edificação, uma manutenção periódica, pois o
resíduo acumulado pode trazer danos a tubulação e
até mesmo alagamento de algumas partes da
edificação, sendo assim de responsabilidade do
proprietário a manutenção, nesta ocasião deve até
mesmo elevar o numero de verificação.
Ausência de informações
adequadas
Para a manutenção
Muitas vezes a falta de
informação no manual do
usuário quanto a quantidade de
tempo deve ser feita a
verificação da caixa de gordura
, deixa o proprietário na duvida
de quando limpar e nisso leva o
esquecimento do mesmo.
Quadro 1 – Resposta do gestor sobre tipos de anomalias e responsabilidades
Fonte: Dados de pesquisa
A questão sobre sustentabilidade foi descrita pelo entrevistado como
importante fator para o desenvolvimento, citando o uso de novos materiais na
construção civil; restruturação da distribuição de zonas residenciais e industriais; o
aproveitamento e consumo de fontes alternativas de energia, como a solar, a eólica
e a geotérmica e a reciclagem de materiais reaproveitáveis;
O entrevistado acredita que o atual modelo de crescimento econômico
gerou enormes desequilíbrios hoje,conciliar o desenvolvimento económico com a
preservação ambiental e, ainda, ao fim da pobreza uma forte contribuição da
engenharia civil, No entanto, a observação da manutenção preventiva é ainda
precária por ser um fator cultural.
Pode-se comentar que a experiência prática da empresa em estudo está
mais na manutenção Corretiva como a atividade que visa à reparação ou
restauração de falhas ou anomalias, seja ela planejada ou não. Implica,
necessariamente, a paralisação total ou parcial de um sistema, sendo o tipo de
manutenção que apresenta os custos mais elevados de execução, conforme visto na
literatura (CASTRO, 2007, GOMIDE, 2006).
Ficou claro ainda que o gestor entende que a manutenção ativa requer
providências concretas para que o objeto se mantenha dentro das conformidades
exigidas para sua perfeita utilização conforme visto em Castro (2007). Mesmo
porque se houver.
As ferramentas para a manutenção como o plano; o uso de softwares; o
manual do proprietário e as-built os procedimentos contido nesses itens podem
minimizar reparos mais prolongados e seu alto custo.
Mesmo que a empresa do estudo não utilize softwares que auxiliam na
prática da manutenção, o uso do manual do proprietário é importante na visão do
gestor entrevistado por se tratar da sistematização de informações adequadas Ao
tempo ideal de manutenção.
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Ao responder a pergunta da pesquisa sobre quais são os fatores que
podem minimizar as patologias na construção civil à luz das teorias sobre
manutenção preventiva das edificações podem tecer as seguintes considerações
finais.
Na pratica profissional não existe a preocupação depois que a obra e
executada mesmo tendo garantia que deve ser comprida, a maioria das empresas
não esta preocupada, tornando as patologias mais difíceis de serem tratadas. No
entanto, o cenário vem mudando cada vez mais onde as grandes empresas
buscando uma minimização dos custos pós-obra,
A anomalia Exógena de responsabilidade do Construtor está relacionada
à elaboração de um projeto eficiente, de preferência com um planejamento de
manutenção, elaboração de um manual do usuário eficaz.
Já a anomalia Endógena de responsabilidade do Proprietário vem sendo
solicitada para caixas de gordura, numa manutenção periódica, pois o resíduo
acumulado pode trazer danos a tubulação e até mesmo alagamento de algumas
partes da edificação, sendo assim de responsabilidade do proprietário a
manutenção, nesta ocasião deve até mesmo elevar o numero de verificação.
Muitas vezes a falta de informação no manual do usuário quanto a
quantidade do tempo deve ser feita a verificação da caixa de gordura, deixa o
proprietário na duvida de quando limpar e nisso leva o esquecimento do mesmo.
As principais anomalias construtivas que merecem uma atenção do
conhecimento sobre manutenção preventiva recaem na a Avaliação previa do
projeto no inicio da execução da obra e foram topicalizadas pelo entrevistado da
seguinte forma:
• Analise estrutura superficial da edificação, como fissuras, trincas,
rachadura,
• Verificação de infiltrações em geral.
• Desplacamento de revestimentos, ex cerâmica, reboco etc.
• Analise estética da edificação com pintura, limpeza etc.
• Em seguida entra o cliente com suas necessidades estética.
Pode-se concluir desta forma, que à luz das teorias sobre manutenção
preventiva das edificações o engenheiro civil precisa estar atento para um serviço de
qualidade Sem que os aspectos da definição dos níveis de desempenho desejados
começam desde o planejamento da obra. Isso significa que as etapas a serem
cumpridas no projeto (desenhos, as especificações e as descrições das ações,
escolha de materiais e, principalmente, a preocupação de prever tudo isso para o
ambiente construído) pode minimizar qualquer tipo de manutenção,
Deve-se priorizar a manutenção preventiva e não a corretiva e tanto o
construtor como o usuário devem ser alertados sobre os possíveis problemas que
podem ocorrer tanto em edificações mais antigas como em novos empreendimentos.
A questão da manutenção é primordial para o engenheiro encarregado da
obra que, além de todo o conhecimento técnico sobre patologias da construção civil,
precisa agregar esse conhecimento em sua pratica profissional gerenciando junto a
cada empresa dados pertinentes a não deterioração precoce da obra somente
porque é normal cada empresário minimizar custos. Está na hora do engenheiro
lutar pelos seus interesses éticos uma vez que embora a sustentabilidade seja
atualmente um tema de grande relevância e totalmente frequente no meio
empresarial, a consciência dos empresários é pouco consistente sobre o tema.
REFERÊNCIAS
ARAÚJO, Camila Camilozzi Alves Costa de A. (Org.). Manual para apresentação escrita de trabalhos acadêmicos. 2. ed. Belo Horizonte: Associação Educativa do Brasil (SOEBRÁS), 2011.
BRAGA et al. Patologias nas Edificações. Disponível em: <http://www.demc.ufmg.br/tec3/Patologias%2520nas%2520Edifica%25E7%25F5es.doc>. Acesso em: 3 set. 2012.
CASTRO, Ulisses Resende. Importância da manutenção predial preventiva e as ferramentas para sua execução. 2007. 44 f. Trabalho de Conclusão de Curso (Especialisação em Construção Civil) – Universidade Federal de Minas Gerais. Belo Horizonte, 2007.
CUNHA JUNIOR, Nelson Boechat. Cartilha de Gerenciamento de resíduos sólidos para a construção civil. Belo Horizonte: SINDUSCO/MG, 2005.
GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; PUJADAS, Flávia Zoega Andreatta; FAGUNDES NETO, Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto. Técnicas de inspeção e manutenção predial. São Paulo: Pini, 2006.
MARCELLI, Maurício. Sinistros na Construção civil. São Paulo: Pini, 2007.
PAIXÃO, Giórgio de Jesus da. Desenvolvimento Sustentável e Crescimento Econômico Disponível em: <http://www.rumosustentavel.com.br/desenvolvimento-sustentavel-e-crescimento-economico/>. Acesso em: 2 set. 2013.
PIANCASTELLI, Élvio Mosci. Patologia e terapia das estruturas: origem das enfermidades. 1997. 160 p. Apostila para Curso de Extensão. Belo Horizonte: Escola de Engenharia da UFMG, 1997.
ROESCH, Sylvia Maria Azevedo. Projetos de estágio e de pesquisa em administração: guia para estágios, trabalhos de conclusão, dissertações e estudos de caso. 2 ed. São Paulo: Atlas, 2003.
SAVITZ, Andrew W.; WEBER, Karl. A empresa sustentável. Rio de Janeiro: Elsevier, 2009.
SOUZA, Vicente Custódio de; RIPER, Thomaz. Patologia, recuperação e reforço de estruturas de concreto. São Paulo: Pini: Escola Politécnica da Universidade de são Paulo, 1998.
APÊNDICE
ROTEIRO DE ENTREVISTA COM OS GESTORES DA EMPRESA X
Prezados Senhores
Estamos realizando uma pesquisa sobre os fatores que podem minimizar as
patologias na construção civil à luz das teorias sobre manutenção preventiva das
edificações. Somos alunos da Escola de Engenharia Kennedy de Belo Horizonte. Tal
pesquisa busca investigar sua opinião sobre manutenção, no sentido de entender a
prática dessa ferramenta de qualidade numa empresa de construção civil.
Os dados serão transcritos para um texto único, sendo que as análises se basearão
no conjunto de resposta de todos os respondentes.
Agradecemos a sai participação! Alexandre e Janaína
1. Quais são as principais anomalias construtivas que merecem uma atenção do
conhecimento sobre manutenção preventiva.
2. Como o Sr. vê esse conhecimento tanto na formação do engenheiro como na
aplicação desse na prática profissional?
3. A tabela abaixo sistematiza a questão da responsabilidade sobre anomalias,
além de esclarecer sobre a possibilidade de inversão da responsabilidade. Explique
quais são os desafios diante dessas situações?
TIPO DE ANOMALIA RESPONSABILIDADE RESPONSABILIDADE
Endógena Construtor Ausência de manutenção
comprovada
Exógena Proprietário Ausência de informações
adequadas
para a manutenção
4. A partir da figura a seguir, comente por gentileza “Como é a questão da
manutenção passiva e ativa na construção civil”
5. Quais os procedimentos cabíveis numa construtora em relação aos aspectos
da sustentabilidade econômica; ecológica; espacial; e cultural”.
6. Explique por favor as ferramentas para a manutenção utilizadas pela empresa em
relação ao Plano de manutenção; Uso de softwares. Manual do proprietário As built;
Avaliação Pós-Ocupação; Inspeção Predial
7 Que sugestões o Str. Daria para a academia de engenheiros nesse item tão
importante relacionado às patologias da construção civil?