licitação da concessão da fase ii do parque tecnológico de...
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Licitação da Concessão da Fase II do Parque
Tecnológico de Belo Horizonte – BH-TEC
> Apresentação com informações úteis, mas não
exaustivas, sobre a Concorrência 02/2013. Não substitui a leitura completa do Edital.
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Complexo Imobiliário da Concessão
Estrutura do Edital
Síntese do Modelo de Concessão
Outras Informações
Modelos de Negócio e Jurídico
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Sobre o BH-TEC
• O BHTEC é uma associação de direito privado, constituída em 2005 e
formada pela UFMG, Governo do Estado de Minas Gerais, Prefeitura de Belo Horizonte, FIEMG e SEBRAE-MG.
• Possui a concessão de uso de terreno de 535 mil m2 contíguos ao
campus da UFMG, com o objetivo de implementar o Parque Tecnológico de Belo Horizonte.
• Em dezembro de 2012, o Conselho de Administração aprovou o Master Plan do sítio, que detalha o desenvolvimento de longo prazo do terreno de 185 mil m2 para exploração imobiliária.
• Atualmente, o BH-TEC já é reconhecido como locus de grande potencial para a localização de empresas da nova economia, em
função de alguns diferenciais:
Forte, diversificado e consolidado apoio institucional, público e
privado, inclusive das agências FAPEMIG e FINEP;
Planejamento de desenvolvimento de longo prazo com estratégia de
implementação de curto prazo, ambos em linha com práticas exitosas
de parques tecnológicos no exterior;
Programa de atrativos para empresas - locacionais e fiscais - criando
efetiva diferenciação competitiva para empresas das cadeias
tecnológica e de inovação
Em maio de 2012, foi inaugurado o edifício institucional 1 com área
de 8.178 m2, atualmente com
17 empresas em operação
A FIOCRUZ possui acordo celebrado para a construção
da nova sede da unidade
Minas Gerais no BH-TEC
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Localização urbana estratégica e diferenciada em
relação a outras iniciativas no Brasil
BH-TEC BH-TEC
Aeroporto
Internacional - CNF
38,3 km (40 min)
Cidade Administrativa
do Governo de MG
14,7 km (20 min)
Centro de BH
8,1 km (14 min)
Aeroporto da
Pampulha
10,4 km (10 min)
Estádio Mineirão
(Copa do Mundo 2014)
UFMG
Complexo Arquitetônico
da Pampulha
• 3a maior e melhor universidade do Brasil (vários rankings)
• 50 mil estudantes; formação anual de +600 PhDs e +1300
mestres
• Maior escola de engenharia do país : +1000 graduados/ano
• Cerca de 800 grupos de pesquisa e líder na emissão de
patentes no Brasil em áreas como biotecnologia
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A “demanda reprimida” por espaço de locação no BH-
TEC é relevante e reflete a crescente capacidade da
RMBH em atrair investimentos da “nova economia”
A Akwan Information Technologies era uma empresa “start up” especializada em
mecanismos de busca e criada por grupo de professores do Departamento de
Ciência da Computação da UFMG. Em 2005, foi adquirida pela Google, que
decidiu manter em Belo Horizonte seu centro de P&D da América Latina,
atualmente com mais de 150 engenheiros e com liderança de projetos globais.
A empresa de consultoria e T.I. de origem indiana, presente em 67 países,
selecionou em 2009 a RMBH para instalar unidade para a América Latina,
influenciada pela disponibilidade de engenheiros de alta qualificação, qualidade
de vida e incentivos públicos.
Em 2008, a ATAN - empresa mineira provedora de soluções de T.I. para
automação industrial e que contava com 200 profissionais - foi adquirida pela
Accenture para acelerar sua expansão global em serviços para as cadeias de
óleo e gás, mineração e metalurgia. Em BH são desenvolvidos os projetos de
automação industrial da empresa para o mundo todo.
Não exaustivo
Refletindo a evolução do setor aeronáutico em Minas Gerais, que conta com +50
empresas, a Embraer inaugurou em 2012 o primeiro centro de P&D fora de São
Paulo. Até 2014, a equipe contará com 200 engenheiros. A UFMG tem sido
historicamente um grande formador de engenheiros empregados pela empresa.
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A Concessão
• A próxima fase de expansão do BH-TEC (Fase II) se
dará por meio de concessão de direito de uso ao setor privado para construção e operação de um complexo imobiliário, objetivando a locação de
áreas a empresas e instituições da cadeia de tecnologia e inovação;
• o complexo imobiliário em licitação será formado por 5 edifícios, totalizando 207 mil m2 de área construída, com construção prevista em 3 fases,
entre 2014 e 2020.
• o investimento total (CAPEX) é estimado em R$ 481
milhões;
• o período de concessão é de 30 anos para cada Etapa de implementação, tendo como limite de
prazo máximo o ano de 2048;
• haverá transferência de ativos ao final para o poder
concedente;
• a concorrência tem como critério de julgamento o maior valor ofertado pela outorga da concessão.
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Cronograma referencial
Publicação do Edital
19/11/2013
Solicitação de Esclarecimentos até 13/12/2013
Realização de Visita Técnica até 13/12/2013
solicitação conforme Edital (item 8.1.iii)
Entrega de Propostas O CREDENCIAMENTO, os
DOCUMENTOS DE QUALIFICAÇÃO e a
PROPOSTA COMERCIAL deverão ser
entregues até o dia 20 de dezembro de
2013, no horário de 9h às 12h e de 14h às
17h, no escritório do BH-TEC
Sessão Pública de Abertura A SESSÃO PÚBLICA da
CONCORRÊNCIA dar-se-á a partir das
09:00h do dia 23 de DEZEMBRO de 2013
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• Anexo VI - Modelos das declarações e dos compromissos previstos no EDITAL
• Anexo V – Diretrizes p/ elaboração da Proposta Comercial
• Anexo X - Minuta do contrato
Minuta do contrato de concessão a ser assinado entre o BH-TEC e o proponente vencedor da
licitação.
Documentos JURÍDICOS
Edital de licitação e apresentação de proposta
Minuta do contrato de concessão
• Edital da Concorrência 02/2013
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Documentos descritivos do MODELO DE NEGÓCIOS
• Anexo IV – Plano de Negócios Referencial
• Anexo VIII – Sistema de Mensuração do Desempenho
• Anexo VII – Encargos da Concessionária
• Anexo IX – Condições de Elegibilidade de Inquilinos
Apresenta as premissas referenciais consideradas na etapa de modelagem, em caráter não
vinculante. Inclui premissas referentes às receitas, despesas, investimentos, bem como a projeção
de Fluxo de Caixa do período de concessão e indicadores financeiros de rentabilidade.
Descreve as obrigações contratuais da Concessionária e do BH-TEC em relação a obras,
operação, serviços, manutenção e outros encargos gerais durante o período de Concessão regido
pelo Contrato.
Especifica modelos, critérios, pesos e parâmetros para avaliação dos serviços a serem
executados pela Concessionária na operação do complexo imobiliário.
Detalha os critérios para aprovação de empresas locatárias do complexo imobiliário, assim como
os fluxos decisórios para aprovação de contratos de locação
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• Anexo I – Master Plan
Planejamento urbanístico e arquitetônico da área total do Parque
Tecnológico aprovado em 2012, com quadro de áreas totais e
específicas do complexo imobiliário da concessão. Permite
visualização da integração do complexo imobiliário com as estruturas
atual e futura do Parque.
• Anexo II – Estudo Preliminar Referencial
• Anexo III - Requisitos Técnicos e Operacionais Obrigatórios ao
empreendimento
Anteprojeto arquitetônico do prédio 1 do complexo imobiliário a ser
seguido pelo concessionário nas etapas seguintes de detalhamento
de projeto. Também define a identidade arquitetônica a ser seguida
nos prédios 2, 3 e 4.
Especifica os requisitos técnicos obrigatórios a serem atendidos na
construção e operação dos edifícios 1, 2 e 3.
Documentos referentes a URBANISMO E ARQUITETURA
Assista ao vídeo
com a renderização do Master Plan
link: https://www.youtube.com/w
atch?v=nerVz5IjgNY
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Perspectiva de Ocupação de Longo Prazo, conforme
Master Plan
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Perspectiva do Master Plan, ressaltando os 5 edifícios
objetos da concessão
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Perspectiva do Master Plan, destacando Área de
Preservação Permanente.
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O edifício 1 dispõe de anteprojeto arquitetônico e
requisitos técnicos obrigatórios que definem o padrão
construtivo e a identidade arquitetônica para os demais
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O Modelo de negócios da Concessão do BH-TEC é
baseado em valores tangíveis e intangíveis para o
Empreendedor e para o BH-TEC
Concessão do
BH-TEC
Eficiência
de
Capital
Receitas
Marketing
Outorga BH-TEC
Outorga UFMG
1
2 3
Aluguel
Custo de Gestão
Dinheiro
Dentro
Custos
Direcionadores
tangíveis de valor
econômico
Direcionadores
intangíveis de
valor econômico
Crescimento do
PIB
UFMG
Ambiente
empreendedor
Aluguel Salas
Aluguel Lojas
Serviços de Infra
Valor Aluguel
Área disponível Salas
Valor do Aluguel
Área disponível Lojas
Preço por serviço
# serviços
(x)
(x)
Investimento faseado
Implementação
conforme demanda
Marco em BH
Reputação
Ambiente de inovação Comprometimento do Governo
Infra
Demanda de
Aluguel
Baixa necessidade
de capital de giro na operação
Qualidade dos Ativos
Geração de empregos qualificados
(-)
(-)
(-)
(-)
(x)
Dinheiro
Dentro
Dinheiro
Fora
Condomínio de
espaços vagos
(-)
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O contexto para definição do cenário da concessão do
BH-TEC exigiu o equilíbrio entre objetivos do BH-TEC e
a atratividade para a concessão
Perfil
semelhante a BH
Incertezas de
Demanda
Desafios Endereçados
Prazo Limitado
da Concessão
Restrição de
Perfis de
Inquilinos
Fonte: Pesquisa divulgada pela empresa Kushmann (Maio/2012)
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A implantação meio de Etapas, com obrigatoriedade de
construção da Torre 1 e facultatividade das demais,
conforme regras específicas
Etapa 1
Etapa 2
Etapa 3
Início após assunção do contrato – duração de 24 meses
Início em janeiro de 2017 – duração de 24 meses
Início em janeiro de 2020 – duração de 24 meses
Direito de construir a
próxima Etapa com 80%
do prédio da Etapa
anterior ocupado e com
desempenho satisfatório
de acordo com o Sistema
de Mensuração de
Desempenho.
* Válido para as Etapas 2 e 3
Até 12 meses para
apresentar o projeto
executivo
FASE 3
FASE 1
FASE 2
TOTAL: 207.037 m²*
ÁREA DE CONCESSÃO
Onda 1
TORRE 1
61.135 m²*
Onda 3
TORRE 4
35.491 m²*
TORRE 5
623 m²*
Onda 3
TORRE 3
48.568 m²*
Onda 2
TORRE 2
61.220 m²*
Ondas de Implantação
* Área Total Construída
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O Capex total é superior a R$ 480 MM
O parâmetro de custo utilizado foi de R$ 2.325,86 por m², configurando um CAPEX total de R$ 481,5 MM
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CRITÉRIOS DE SELEÇÃO
I - Realizar atividades baseadas no desenvolvimento de novos conhecimentos
e tecnologias, voltadas para o atendimento das necessidades da sociedade;
II - Buscar a permanente interação com universidades, centros tecnológicos e
empresas no desenvolvimento de inovações;
III – Atuar de forma ambientalmente sustentável, com condições de
funcionamento que não gerem riscos ambientais e com planos de controle e
tratamento de resíduos.
A seleção de inquilinos tem como objetivo assegurar a
implantação majoritária de empresas do “público-alvo”,
mas buscando criar um “cluster” de inovação em
ambiente de alta qualidade de convivência
Grupo 1: Empresas de Tecnologia Grupo 2: Prestadores
de Serviço
70% da área locável
30% da área locável
GOVERNANÇA DE APROVAÇÃO
I – Aprovação simultânea pela Diretoria Executiva do BH-TEC e por
Concessionário, com base em análise de documentação da empresa
candidata, incluindo descritivos sucintos do empreendimento e do plano de
negócios (Formulário “Solicitação de Entrada” do BH-TEC)
II – O Conselho de Administração do BH-TEC será instância para recursos.
CRITÉRIOS DE SELEÇÃO
I – Empresas de serviços de apoio às
pessoas, empresas e instituições do
Parque
GOVERNANÇA DE APROVAÇÃO
I – Aprovação do Concessionário
somente.
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Objetivo Mitigar o risco de demanda do primeiro edifício de forma a garantir,
parcialmente, o serviço da dívida do financiamento de longo prazo
da Etapa 1.
Área Abrangida por
Mecanismo
Não se aplica à Área Bruta Locável (ABL) Total do Edifício 1: 30.250 m2
Aplica-se à ABL reservada ao Grupo 1 (70%): 21.175 m2
Não se aplica à ABL destinada ao Grupo 2 (30%): 9.075 m2
Mecanismo Garantia de locação de áreas destinadas a empresas de base
tecnológica, diretamente pelo BH-TEC ou por intermédio de seus
constituintes e terceiros
Gatilho para
acionamento
até 8.074 m2 (40% da ABL Empresas de Tecnologia), ou
até que a área locada atinja 19.092 m2 (90% da ABL do Grupo 1)
Natureza do
Compromisso Compromisso de melhores esforços (best efforts) do BH-TEC, não
vinculativo, que não gera obrigações de resultado
Mitigação do Risco de Demanda na Etapa 1
Limites Superiores
Acionamento da garantia depende de locação mínima de
10.590m2 da área reservada ao Grupo 1, fruto do esforço da SPE
Prazo
Até a amortização total do financiamento de longo prazo (limitado
a 10 anos)
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O sistema de mensuração de desempenho tem como
objetivo aferir o desempenho do concessionário
Caderno de Encargos Sistema de Mensuração
do Desempenho
Modelo de Remuneração
Definição dos objetivos
Estratégicos do BH-TEC com a
concessão;
Detalhamento dos níveis de
serviços que serão exigidos do
Concessionário.
Estabelecimento da árvore de
indicadores que controlará o
desempenho do Concessionário;
Definição da periodicidade e
processo de medição dos
indicadores.
Ponderação dos indicadores de
desempenho;
Impacto do Sistema de
Mensuração de Desempenho nos
resultados financeiros do
concessionário através de multas.
Ob
rig
aç
õe
s d
a C
on
ce
ss
ion
ári
a
Prazos
Transparência de Informações
Relatórios
Produtos e Serviços
Legislação
SLA’s
Eu quero…
Voz do Cliente Árvore da Qualidade Ex. Indicadores
Efetividade /
Resultados
É a capacidade do processo cumprir com suas funcionalidades e entregar as características esperadas. Quais os benefícios entregues, os impactos produzidos.
Eficiência Traduz a relação custo-benefício (cliente externo), ou a relação de produtividade ou eficiência interna (cliente interno). Quais processos são executados, em quanto tempo, com qual esforço.
Eficácia Entregar no prazo certo, na quantidade certa, na qualidade certa e no local certo. Quais produtos são gerados, em qual quantidade e com qual qualidade.
Excelência /
Conformidade
Grau em que as características do processo estão de acordo com padrões preestabelecidos
• Atendimento a solicitações de serviços de esgoto dentro do prazo
• % da população / domicílo / economia com coleta e tratamento de esgoto
• # de novas ligações realizadas / mês
• Análise da qualidade da água dos mananciais Pará e Itapecerica
• Índice de incidência de doenças sensíveis ao saneamento básico
• m³ esgotos tratados/m³ água tratada
• Custo por m³ de esgoto coletado e tratado
• Tempo médio de atendimento a solicitações / reparos
• kwh/elevatória
• Número de procedimentos implantados em conformidade com as portarias do MS
Execução Realização dos processos, conforme estabelecidos
• % de cumprimento das manutenções preventivas programadas
• extravazamentos/km de rede coletora
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Tipo de concessão Concessão de direito de uso.
Escopo Concessão das obras, operação e manutenção do complexo
Prazo de concessão 30 anos por Etapa de Implantação, respeitado o prazo final
Prazo final da concessão: 2048.
CAPEX estimado
Remuneração
UFMG
2% da receita bruta da concessionária, ou
Outorga anual mínima consignada na proposta (ref. R$1,7MM/ano)
Verificação de
desempenho Pelo BH-TEC ou por Verificador Independente a ser contratado.
Dados gerais do modelo de concessão do BH-TEC
R$ 481,5 milhões
Remuneração
BH-TEC
2% da receita bruta da concessionária
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Parâmetros do modelo jurídico
Objeto
Concessão onerosa do direito de uso de IMÓVEL nos termos definidos
neste EDITAL, com o objetivo de implantar e operar as novas
instalações do COMPLEXO IMOBILIÁRIO DO BH-TEC, totalizando
aproximadamente 207.000 m² de área construída.
Critérios de Participação Pessoas Jurídicas, Fundos de Investimentos e Entidades de
Previdência.
Procedimento licitatório e
julgamento
Concorrência.
Maior outorga mínima (referência anual R$ 1.700.000,00).
Periodicidade do pagamento
de outorga Mensal.
Garantia de execução do
contrato progressiva:
7,5% do valor do investimento na 1ª Etapa.
5% do valor do investimento nas demais Etapas.
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Parâmetros do modelo jurídico
Habilitação técnica Atestado de realização de investimentos de R$ 100 milhões ou mais,
com recursos próprios ou de terceiros.
Aferição do desempenho
Critérios mínimos de qualidade no contrato, que serão fiscalizados pelo
Poder Concedente, estabelecendo-se penalidades pela obtenção de índices insuficientes.
Habilitação econômica
Garantia de proposta – 0,5% do valor do investimento ~ R$ 2,4 MM.
Patrimônio Líquido Mínimo – R$68MM
Índices contábeis tradicionais (iguais ou superiores a 1).
Reequilíbrio Fluxo de caixa marginal.
Taxa de desconto: SELIC deflacionada.
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Agenda
Modelo de Negócio
Complexo Imobiliário da Concessão
Estrutura do Edital
Outras Informações
Síntese executiva
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Pedidos de esclarecimento (Conforme Edital, item 3)
3. Pedido de Esclarecimentos do EDITAL
3.1. Caso qualquer interessado necessite de esclarecimentos complementares sobre o EDITAL, deverá solicitá-los à
COMISSÃO DE OUTORGA até as 17h de 13 de dezembro de 2013, da seguinte forma:
(i) por meio de correspondência dirigida ao endereço eletrônico [email protected], acompanhada do
arquivo contendo as questões formuladas, em formato “.pdf”, conforme modelo integrante do ANEXO VI
DO EDITAL; ou
(ii) por meio de correspondência protocolada na sede do BH-TEC, dirigida ao presidente da COMISSÃO DE
OUTORGA, contendo as questões conforme o modelo integrante do ANEXO VI DO EDITAL , impressa e
em meio magnético, com o respectivo arquivo gravado em formato “.pdf”.
3.1.1. A cada esclarecimento será atribuído um número específico, na forma do ANEXO VI do EDITAL, a ser referido
nas respostas dadas pela COMISSÃO DE OUTORGA.
3.2. A COMISSÃO DE OUTORGA não responderá questões que tenham sido formuladas em desconformidade com o
disposto no item 3.1 acima.
3.3. As respostas da COMISSÃO DE OUTORGA aos referidos esclarecimentos complementares serão divulgadas no sítio
eletrônico www.bhtec.org.br, podendo ser solicitada a ausência de identificação da fonte do questionamento.
3.4. As PROPONENTES poderão, também, retirar cópia da ata de esclarecimentos sobre o EDITAL na sala da COMISSÃO
DE OUTORGA, localizada na sede do BH-TEC. Todas as correspondências referentes ao EDITAL enviadas à COMISSÃO DE
OUTORGA serão consideradas como entregues na data de seu recebimento pelo destinatário, exceto as recebidas após as
18 h, inclusive no caso de correspondências dirigidas a endereço eletrônico, que serão consideradas como recebidas no dia
útil imediatamente posterior.
3.5. Todas as respostas da COMISSÃO DE OUTORGA aos pedidos de esclarecimentos realizados nos termos deste item
constarão de ata, que será parte integrante deste EDITAL.
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Condições Indicativas de Financiamento (ANEXO XII)
Carta de Conforto da FINEP de enquadramento nas condições de elegibilidade previstas na Chamada Pública
“MCTI/FINEP/Ação Transversal – Inova Empresa - PNI/Parques Tecnológicos 02/2013” , no Instrumento II.
http://download.finep.gov.br/chamadas/acoes_transversais/editais/EditalCPPNIParquesTecnologicos.pdf
Contato na FINEP para informações adicionais : Alexandre Tanaka - [email protected]
Linha
Programa FINEP – Inova Brasil
Participação Até 90% do valor do investimento
Prazo Total Até 10 anos
Carência Até 3 anos
Custo Financeiro
(nominal)
3,5% a.a.
Sistema de
Amortização
SAC
Garantias Garantias reais ou pessoais, conforme Manual de Garantias,
respeitadas condições definidas para cada operação