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Vera Regina Nogueira de Sá Engenheira Civil - CREA 060175925-2

Rua Demóstenes nº 636/11 fone: (11) 5093.0064 cel: (11) 98245.4509 Campo Belo – São Paulo – S. P. email: [email protected]

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

Objetivo: Apuração do valor de mercado de imóvel residencial

Objeto: Apartamento nº 110, localizado no 11º andar do Edifício Habitat,

situado à Rua Venezuela nº 519 - Vila Santa Tereza -Santo André/S.P.

Data-base: Dezembro/2016



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1. OBJETIVO

O presente trabalho tem por objetivo a avaliação da unidade

autônoma nº 110, localizado no 11º andar do Edifício Habitat, situado à Rua

Venezuela nº 519, Vila Santa Tereza, Santo André, S.P., e a seguir indicado.

LOCAL



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2. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

2.1. LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando situa-se à Rua Venezuela nº 519, apto. nº

110, 11º andar do Edifício Habitat, Vila Santa Tereza, Santo André/SP,

localizado na quadra completada pelas ruas: Travessa Nilo, Av. João Ramalho,

Tv. Azevedo Marques, Tv. Utrillo Vila Assunção, Tv. Adônias Filho e Rua Cel.

Fernando Prestes, abaixo ilustrado.



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2.2. DADOS REGISTRÁRIOS

O imóvel avaliando está registrado na Matrícula nº 34.103 do 1º

Cartório de Registro de Imóveis de Santo André, conforme cópia parcial a

seguir.



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O imóvel apresenta área privativa de 193,55 m² e área de uso

comum de 70,169 m², perfazendo uma área total construída de 263,719 m²,

correspondendo-lhe uma fração ideal no todo do terreno de 0,03125, com

direito ao uso de dois boxes de garagem.

2.3. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS E CONSTRUTIVAS

O apartamento nº 110 do 11º andar do Edifício Habitat,

apresenta as seguintes características:

Divisão: dois ambientes de salas, copa, cozinha, lavabo, 4 dormitórios,

sendo 1 suíte, banheiro social, lavanderia, dormitório e banheiro de

empregada, com 2 vagas de garagem.

Área: 193,55 m² de área útil e 70,169 m² de área comum

Idade aparente da edificação: 35 anos

Estado de Conservação: D – entre regular e necessitando de reparos

simples, conforme Quadro A do Estudo

Valores de Edificações de Imóveis Urbanos,

a seguir juntado.



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A divisão do apartamento é composta por:

Salas:

Paredes: pintura látex sobre argamassa

Forro: pintura látex sobre laje

Piso: parte em ardósia, parte em tábuas de madeira.

Lavabo:

Paredes: pintura epóxi


Piso: ardósia



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Dormitórios:



Piso: carpete

Banheiros:



Piso: pintura epóxi

Copa e Cozinha:



Piso: ardósia

Lavanderia:



Piso: ardósia

Quarto de empregada:



Piso: ardósia



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Banheiro de empregada:



Piso: ardósia

Instalações hidráulicas e elétricas: completas e satisfatórias.

De acordo com as características físicas e construtivas, o imóvel

avaliando é classificado como “Apartamento Padrão Superior” com elevador,

segundo o Estudo – Valor de Venda – 2002 do Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, no máximo do

intervalo da faixa, em virtude dos 4 (quatro) dormitórios que apresenta,

diferentemente de demais condomínios pesquisados.



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3. VISTORIA

A vistoria ao imóvel avaliando foi realizada em 28 de novembro

de 2016.

O Condomínio Habitat é composto por 16 andares, com 2

apartamentos por andar. Os apartamentos apresentam 1 ou 2 vagas de

garagem.

O condomínio dispõe de área lazer com piscina, quadra de

esportes, churrasqueira e salão de festas.

A seguir são apresentadas fotografias que ilustram o imóvel na

data da vistoria, quando o mesmo encontrava-se desocupado.

Foto nº 1 – Vista da entrada do Edifício Habitat.



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Fotos nº 2 e 3 – Vista da área de lazer, pisicna.



11

Foto nº 4 – Vista da quadra de espostes.

Foto nº 5 – Aspecto interno do salão de festas.



12

Foto nº 6 – Aspecto interno do apartamento, observando-se as salas.

Foto nº 7 – Idem à anterior, por outro ângulo.



13

Foto nº 8 – Lavabo.



14

Fotos nº 9 e 10 – Aspecto interno do apartamento avaliando, copa e cozinha.



15

Fotos nº 11 e 12 – Aspecto interno do apartamento avaliando, lavanderia.



16

Foto nº 13 – Aspecto interno do apartamento, quarto de empregada.

Foto nº 14 – Aspecto interno do apartamento, banheiro de empregada.



17

Foto nº 15 – Aspecto interno do apartamento avaliando,

corredor de acesso aos dormitórios.



18

Fotos nº 16 e 17 – Aspecto interno do apartamento avaliando,

dormitório 1.



19

Fotos nº 18 e 19 – Aspecto interno do apartamento, dormitório 2 (suíte).



20

Foto nº 20 – Aspecto interno do apartamento, banheiro da suíte.



21

Foto nº 21 – Aspecto interno do apartamento, dormitório 3.

Foto nº 22 – Aspecto interno do apartamento, dormitório 4.



22

Fotos nº 23 e 24 – Aspecto interno do apartamento avaliando, banheiro

social.



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4. AVALIAÇÃO

4.1. METODOLOGIA

A metodologia utilizada foi a do Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado, a qual analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao

avaliando, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de preços

para determinada região.

4.2. PESQUISA DE MERCADO

Foram consultadas imobiliárias, proprietários e corretores

autônomos atuantes na região, bem como ofertas disponíveis no próprio

condomínio na data da vistoria. Da pesquisa a essas fontes foram ofertados os

seguintes imóveis situados na mesma região geoeconômica do avaliando:

Elemento Endereço Ofertante Telefone Contato

1 Rua Venezuela nº 519 ap. 11 Proprietária 4432-2148 Sra. Deise

2 Rua Venezuela nº 519 ap. 151 Im. Bell House 4438-1611 Sra. Valéria

3 Rua Cel. Fco. Amaro nº 631 ap. 71 Proprietário 97310-2811 Sr. Edson

4 Rua Cel. Fco. Amaro nº 631 ap. 51 Proprietário 4063-0906 Sr. Pedro

5 Trav. João Rodrigues nº 36 ap. 51 Corretor 98181-8344 Sr. André

6 Trav. João Rodrigues nº 36 ap. 172 Corretor 98181-8344 Sr. André

7 Rua Laura nº 60 ap. 41 Lello Imóveis 4469-0577 Sra. Silvia

8 Rua Catequese nº 215 ap. 81 Borsarini Imóveis 4437-1784 Sra. Edna

9Rua Bernardino de Campos nº 340

ap. 52Donizete Imóveis 4994-3477 Sra. Mercedes

10 Trav. Portugal nº 33 ap. 82 Proprietária 4458-1586 Sra. Daniele



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Essas ofertas foram submetidas à homogeneização dos

elementos amostrais por tratamento de fatores. Os fatores aplicados foram:

Fator Oferta: Fator multiplicativo que representa a superestimativa dos

dados de oferta (elasticidade dos negócios). Considerou-se o fator

consagrado de 0,90 para os imóveis à venda e de 1,00 para os imóveis

recentemente vendidos;

Fator Padrão Construtivo: fator multiplicativo que correlaciona o padrão

construtivo do imóvel avaliando com o padrão construtivo do elemento de

pesquisa, conforme os coeficientes estabelecidos no Estudo "Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos- 2002", publicado pelo IBAPE, que tratou

da conversão do extinto padrão de custo unitário básico de construção

H82N para o atual parâmetro R8N, cuja tabela parcial é:



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Tendo em vista que os “Apartamentos Padrão Superior” tem por

característica básica três dormitórios e o avaliando, bem como algumas

ofertas, apresentam 4 dormitórios; adotou-se o valor máximo do intervalo

para o respectivo padrão construtivo quando apresentar 4 dormitórios e o

valor mínimo quando for de 3 dormitórios, com o intuito de ponderar essa

diferença, uma vez que não foi possível encontrar apenas ofertas de

apartamentos de 4 dormitórios na região em estudo.

Fator Obsolescência: fator que correlaciona os fatores de adequação ao

obsoletismo e ao estado de conservação- Foc do imóvel avaliando e do

elemento de pesquisa. O Foc leva em conta o obsoletismo, o tipo de

construção e acabamento, bem como o estado de conservação da

edificação na determinação do seu valor pelo método Ross/Heideck:

Foc = R + K (1 - R), onde R= 0,20 e K= coeficiente Ross/Heideck

Fator Vaga: fator que correlaciona o nº de vagas de garagem que o

imóvel apresenta. Considerou-se o fator 0,90 para imóvel com 1 vaga de

garagem e fator 1,00 para imóvel com 2 vagas de garagem, como o

avaliando.

Aplicou-se esse fator em virtude da existência de oferta de apartamentos

no Edifício Habitat apresentando tanto uma, quanto duas vagas de

garagem.

A seguir são apresentados os elementos da pesquisa de

mercado:



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ELEMENTO Nº 1 RUA VENEZUELA, Nº 519 – 1º ANDAR – APTO. 11 “Edifício Habitat” Vila Santa Teresa – Santo André Área privativa: 193,00 m² Quatro dormitórios (sendo uma suíte) c/dependência de empregada Uma vaga de garagem Lazer: salão de festas, salão de jogos e piscina Prédio residencial c/elevador, padrão superior (ASUC) Idade aparente: 35 anos (estado regular/rep. simples) Preço e condições: R$ 700.000,00 à vista Ofertante: Sra. Deise (proprietária) Telefone: 4432-2148 e 97689-7404 Origem: local em 5/12/2016

ELEMENTO Nº 2 RUA VENEZUELA, Nº 519 – 15º ANDAR – APTO. 151 “Edifício Habitat” Vila Santa Teresa – Santo André Área privativa: 193,00 m² Quatro dormitórios (sendo uma suíte) s/dependência de empregada Duas vagas de garagem Lazer: salão de festas, salão de jogos e piscina Prédio residencial c/elevador, padrão superior (ASUC) Idade aparente: 35 anos (estado regular/rep. simples) Preço e condições: R$ 850.000,00 à vista Ofertante: Imobiliária Bell House Telefone: 4438-1611 – Sra. Valéria Origem: local em 5/12/2016

ELEMENTO Nº 3 RUA CORONEL FRANCISCO AMARO, Nº 631 – 7º ANDAR – APTO. 71 (UM POR ANDAR) “Edifício Bavesca” Vila Assunção – Santo André Área privativa: 270,00 m² Quatro dormitórios (sendo uma suíte) c/dependência de empregada Duas vagas de garagem Sem área de lazer Prédio residencial c/elevador, padrão médio (AMEC) Idade aparente: 35 anos (estado regular/rep. simples) Preço e condições: R$ 1.000.000,00 à vista Ofertante: Sr. Edson João (proprietário) Telefones: 97310-2811 e 99898-4718 Origem: local em 5/12/2016



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ELEMENTO Nº 4 RUA CORONEL FRANCISCO AMARO, Nº 631 – 5º ANDAR – APTO. 51 (UM POR ANDAR) “Edifício Bavesca” Vila Assunção – Santo André Área privativa: 270,00 m² Quatro dormitórios (sendo uma suíte) c/dependência de empregada Duas vagas de garagem Sem área de lazer Prédio residencial c/elevador, padrão médio (AMEC) Idade aparente: 35 anos (estado regular/rep. simples) Preço e condições: R$ 950.000,00 à vista Ofertante: Sr. Pedro Hong (proprietário) Telefones: 4063-0906 e 94439-1000 Origem: local em 5/12/2016

ELEMENTO Nº 5 TRAVESSA JOÃO RODRIGUES, Nº 36 – 5º ANDAR – APTO. 51 “Edifício Eleganza Residenziale” Jardim Bela Vista – Santo André Área privativa: 88,00 m² Três dormitórios (sendo uma suíte) s/dependência de empregada Duas vagas de garagem Lazer completo c/piscina Prédio residencial c/elevador, padrão superior (ASUC) Idade aparente: 5 anos (estado regular) Preço e condições: R$ 480.000,00 à vista Ofertante: Sr. André Salvete (corretor) Telefone: 98181-8344 Origem: local em 5/12/2016

ELEMENTO Nº 6 TRAVESSA JOÃO RODRIGUES, Nº 36 – 17º ANDAR – APTO. 172 “Edifício Eleganza Residenziale” Jardim Bela Vista – Santo André Área privativa: 92,00 m² Três dormitórios (sendo uma suíte) s/dependência de empregada Duas vagas de garagem Lazer completo c/piscina Prédio residencial c/elevador, padrão superior (ASUC) Idade aparente: 5 anos (estado regular) Preço e condições: R$ 530.000,00 à vista Ofertante: Sr. André Salvete (corretor) Telefone: 98181-8344 Origem: local em 5/12/2016



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ELEMENTO Nº 7 RUA LAURA, Nº 60 – 4º ANDAR – APTO. 41 “Edifício Cibele” Jardim Bela Vista – Santo André Área privativa: 115,00 m² Três dormitórios (sendo uma suíte) c/dependência de empregada Uma vaga de garagem Sem área de lazer Prédio residencial c/elevador, padrão médio (AMEC) Idade aparente: 30 anos (estado regular/rep. simples) Preço e condições: R$ 430.000,00 à vista Ofertante: Lello Imóveis Telefones: 4469-0577 e 97113-7445 – Sra. Silvia Origem: local em 5/12/2016

ELEMENTO Nº 8 RUA CATEQUESE, Nº 215 – 8º ANDAR – APTO. 81 “Edifício Anchieta” Centro – Santo André Área privativa: 165,00 m² Três dormitórios (sendo uma suíte) s/dependência de empregada Uma vaga de garagem Lazer: salão de festas Prédio residencial c/elevador, padrão médio (AMEC) Idade aparente: 35 anos (estado regular/rep. simples) Preço e condições: R$ 550.000,00 à vista Ofertante: E. Borsarini Imobiliária Telefones: 4437-1784 e 99353-7691 – Sra. Edna Origem: local em 5/12/2016

ELEMENTO Nº 9 RUA BERNARDINO DE CAMPOS, Nº 340 – 5º ANDAR – APTO. 52 “Edifício Elly” Centro – Santo André Área privativa: 120,00 m² Três dormitórios (s/suíte) s/dependência de empregada Uma vaga de garagem Lazer: salão de festas c/churrasqueira Prédio residencial c/elevador, padrão superior (ASUC) Idade aparente: 30 anos (estado regular/rep. simples) Preço e condições: R$ 335.000,00 à vista Ofertante: Donizete Imóveis Telefones: 4994-3477 e 99440-2022 – Sra. Mercedes Origem: local em 5/12/2016



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ELEMENTO Nº 10 TRAVESSA PORTUGAL, Nº 33 – 8º ANDAR – APTO. 82 “Edifício Ascote Ville” Jardim Bela Vista – Santo André Área privativa: 120,00 m² Três dormitórios (sendo uma suíte) s/dependência de empregada Uma vaga de garagem Lazer: salão de festas Prédio residencial c/elevador, padrão médio (AMEC) Idade aparente: 20 anos (estado regular/rep. simples) Preço e condições: R$ 460.000,00 à vista Ofertante: Sra. Daniele da Rosa (proprietária) Telefones: 4458-1586 e 98942-4469 Origem: local em 5/12/2016

A homogeneização por fatores da pesquisa de mercado composta

por 10 elementos é apresentada a seguir:



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Elemento Endereço Oferta/LocaçãoÁREA ÚTIL

(m²)nº dorm. nº vagas

TIPO/

PADRÃO

Faixa de

valorIe Ir

CONSER-

VAÇÃOFOC

fator

ofertaVU (R$/m²)

Fator

padrão

constr.

Fator

obsolesc.

Fator

Vaga

Soma

Fatores

Vu homog.

(R$/m²)

1 Rua Venezuela nº 519 ap. 11 700.000,00 193,00 4 1 APT/SUP C EL máxima 2,640 35 60 d 0,5957 0,90 3.264,25 1,00 1,00 1,11 1,11 3.626,94

2 Rua Venezuela nº 519 ap. 151 850.000,00 193,00 4 2 APT/SUP C EL máxima 2,640 35 60 d 0,5957 0,90 3.963,73 1,00 1,00 1,00 1,00 3.963,73

3 Rua Cel. Fco. Amaro nº 631 ap. 71 1.000.000,00 270,00 4 2 APT/MÉD/EL máxima 2,160 35 60 d 0,5957 0,90 3.333,33 1,22 1,00 1,00 1,22 4.074,07

4 Rua Cel. Fco. Amaro nº 631 ap. 51 950.000,00 270,00 4 2 APT/MÉD/EL máxima 2,160 35 60 d 0,5957 0,90 3.166,67 1,22 1,00 1,00 1,22 3.870,37

5 Trav. João Rodrigues nº 36 ap. 51 480.000,00 88,00 3 2 APT/SUP C EL mínima 2,172 5 60 c 0,9446 0,90 4.909,09 1,22 0,63 1,00 0,85 4.153,62

6 Trav. João Rodrigues nº 36 ap. 172 530.000,00 92,00 3 2 APT/SUP C EL mínima 2,172 5 60 c 0,9446 0,90 5.184,78 1,22 0,63 1,00 0,85 4.386,88

7 Rua Laura nº 60 ap. 41 430.000,00 115,00 3 1 APT/MÉD/EL mínima 1,692 30 60 d 0,6596 0,90 3.365,22 1,56 0,90 1,11 1,57 5.298,60

8 Rua Catequese nº 215 ap. 81 550.000,00 165,00 3 1 APT/MÉD/EL mínima 1,692 35 60 d 0,5957 0,90 3.000,00 1,56 1,00 1,11 1,67 5.014,18

9Rua Bernardino de Campos nº 340

ap. 52335.000,00 120,00 3 1 APT/SUP C EL mínima 2,172 30 60 d 0,6596 0,90 2.512,50 1,22 0,90 1,11 1,23 3.089,63

10 Trav. Portugal nº 33 ap. 82 460.000,00 120,00 3 1 APT/MÉD/EL mínima 1,692 20 60 d 0,7719 0,90 3.450,00 1,56 0,77 1,11 1,44 4.978,79

Avaliando Rua Venezuela nº 519 ap. 193,00 4 2 APT/SUP C EL máxima 2,640 35 60 d 0,5957 Vu média 4.245,68

lim. inf. 2.971,98

lim. sup. 5.519,39

4.245,68 Vu méd. saneada

CALCULO DO VALOR UNITARIO DE ÁREA ÚTIL DE APTO.

DATA - BASE: DEZ/2016

referen

cia



31

4.3. VALOR UNITÁRIO BÁSICO

De acordo com as ofertas colhidas e apresentadas na planilha

anterior, após as devidas homogeneizações e saneamento da amostra,

resultou no Valor Unitário Básico (Vu) de R$ 4.245,68/m² de área útil,

válido para dezembro/2016.

4.4. VALOR DO IMÓVEL

Considerando-se que o Valor Unitário Básico do m² (Vu) resultou

em R$ 4.245,68/m² de área útil, data-base: dezembro/2016, e a área útil do

imóvel é de 193,55 m², tem-se que o valor do imóvel avaliando é de:

VI = Vu x Au

VI = R$ 4.245,68/m² x 193,55 m²

VI = R$ 821.751,36

Portanto, a avaliação do apartamento nº 110 do Edifício Habitat

equivale, em números redondos, ao montante de:

VI = R$ 822.000,00

(Oitocentos e vinte e dois mil reais,

válido para dezembro/2016)



32

5. ENCERRAMENTO

Vai o presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO que consta de

32 (trinta e duas) folhas, sendo esta última datada e assinada.

São Paulo, 28 de dezembro de 2016.

_____________________________________

Vera Regina Nogueira de Sá Engenheira Civil - CREA nº 0601759252

Administradora de Empresas – CRA nº 68074/SP

Pós-Graduada em Perícias de Engenharia e Avaliações

Membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE/SP

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