laudo tÉcnico · laudo tÉcnico i ) objetivo do laudo: avaliar o imóvel objeto da matrícula nº...
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Engº Carlos Eduardo Cardoso
CREA 0600531535
Avaliações e Perícias de Engenharia
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Av. Orestes Pieroni Gobbo, 699 - Vila Harmonia / Fone: ( 016 ) 3331-7148 e ou 99782-8214
e-mail : [email protected]
CEP: 14.802-560 / Araraquara - SP
LAUDO TÉCNICO
I ) OBJETIVO DO LAUDO:
Avaliar o imóvel objeto da matrícula nº 67.250, seu respectivo
valor locativo bem como as benfeitorias e seu valor, localizado na
Rua Geuaert Carli de Campos, nº 163, bairro Residencial Itamaraty,
São Carlos/SP.
II ) VISTORIA:
A vistoria foi realizada por esse signatário no dia previamente
agendado, ou seja, 26/08/2016 a partir das 10:00 h.
Trata-se de um imóvel residencial com as seguintes
características:
2.1 ) Terreno:
Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive guias,
sarjetas e pavimentação asfáltica.
A área do terreno é de 258,00 m² conforme medidas constantes
na Matrícula nº 67.250, cuja descrição nela é a seguinte:
“Um terreno (sem quaisquer benfeitorias), constituído do lote
nº 12/ da quadra nº 30/ do loteamento denominado “Residencial
Itamarati”, situado nesta cidade, município, comarca e
circunscrição de São Carlos-SP; assim descrito: mede 10,00 metros
de frente para a Rua 16; 25,86 metros no lado direito confrontando
com o lote 11; 25,74 no lado esquerdo confrontando com o lote 13;
10,00 metros nos fundos confrontando com o lote 27, encerrando
uma área de 258,00 metros quadrados.”
Quanto a topografia do terreno é praticamente plana.
Quanto à salubridade do solo é seco.
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2.2) Edificações:
De alvenaria de tijolos, padrão popular, idade aparente de 10
anos, em fase construtiva, faltando acabamentos, passeio publico
calçado, muros de alvenaria, portões de ferro social e autos, quintal
parte calçado e parte de terra, cobertura de telhas cerâmicas do tipo
romana, lajotada, portas de ferro/madeira, esquadrias de ferro, com
os seguintes compartimentos.
Cozinha (cômodo independente na parte frontal): inacabada,
contra piso, cobertura de telhas cerâmicas do tipo romana sobre
estrutura de madeira, sem laje e sem forro, sem chapisco, pia de inox
sobre estrutura de alvenaria, instalação hidráulica pronta e instalação
elétrica com parte dos conduites colocados, sem porta e sem
esquadrias;
Sala: piso cerâmico;
Banheiro: piso cerâmico, azulejo até o teto e sem pia, vaso sanitário
e vitraux;
02 Dormitórios: contra piso;
01 Suíte: Dormitório: piso cerâmico;
Banheiro: contra piso, pia, vaso sanitário sem vitraux;
Área de iluminação: contra piso;
Área edificada Cozinha (cômodo independente) = 14,00 m²
Área edificada Residência = 63,22 m²
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III ) AVALIAÇÃO:
3.1) Nível de precisão:
O nível de precisão adotado segundo a NBR 14.653-2
(Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT, será
de precisão normal.
3.2) Método Utilizado :
Para o terreno:
O valor básico do terreno foi determinado pelo Método
Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se
proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário
local de elementos comparativos.
Posteriormente num processo denominado “Homogeneização”,
fazer um tratamento de forma que o valor unitário de cada elemento
corresponda ao terreno estabelecido como “paradigma”.
Para as benfeitorias:
São normalmente avaliadas pelo custo de reprodução com base
nos “Custos Unitários básicos de Edificações” em São Paulo – revista
“Construção / Mercado” nº181, pág. 61.
As depreciações serão feitas considerando o seu estado de
conservação e suas condições funcionais - idade aparente (Comissão
de Peritos – Valores de Venda).
No caso em tela as benfeitorias não tem valor comercial pelas
suas precárias condições e para demolição.
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3.3) Valor do Terreno ( VT ) :
Valor obtido à partir de pesquisa imobiliária direcionada para a
região do Residencial Itamaraty e lote avaliando, efetuada junto a
estabelecimentos do ramo, corretores, moradores da circunvizinhança
e banco de dados desse signatário, considerando suas características;
obtendo-se o seguinte resultado médio para o lote avaliando:
Fontes pesquisadas:
Predial Center - Fone: (16) 2106-2361
Oferta = terreno à venda no Bairro Residencial Itamaraty
Valor de venda = R$ 128.000,00
Área: 356,00 m²
Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape)
Vu médio = R$ 128.000,00 x 0,90 / 356,00 m²
Vu médio = R$ 323,60/ m²
Predial Center - Fone: (16) 2106-2361
Oferta = terreno à venda no Bairro Residencial Itamaraty
Valor de venda = R$ 107.000,00
Área: 250,00 m²
Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape)
Vu médio = R$ 107.000,00 x 0,90 / 250,00 m²
Vu médio = R$ 385,20/ m²
Roca Imóveis - Fone: (16) 3373-5000
Oferta = terreno à venda no Bairro Residencial Itamaraty
Valor de venda = R$ 106.500,00
Área: 250,00 m²
Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape)
Vu médio = R$ 106.500,00 x 0,90 / 250,00 m²
Vu médio = R$ 942,86/ m²
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Lafic Imóveis - Fone: (16) 2106-6605
Oferta = terreno à venda no Bairro Residencial Itamaraty
Valor de venda = R$ 110.000,00
Área: 250,00 m²
Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape)
Vu médio = R$ 110.000,00 x 0,90 / 250,00 m²
Vu médio = R$ 942,86/ m²
Vu Médio = R$ 323,60 + 385,20 + 383,40 + 396,00
4
Vu médio = R$ 372,05 / m²
Média Saneada
Desvio médio + 30% = R$ 483,66
- 30% = R$ 260,44
Como todos os valores estão dentro do intervalo, então nenhum
deverá ser descartado; portanto:
Vu médio = R$ 372,05/ m²
PORTANTO:
Valor do Terreno (VT)
VT = Vu x Área
VT = R$ 372,05 x 258,00 m²
VT = R$ 95.988,90
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3.4) Valor das Edificações ( VE ) :
Cozinha (cômodo independente):
Área Edificada = 14,00 m²
Vu = R$ 1.168,23 – para residência padrão popular (“Construção/
Mercado” nº181, pág. 61) tabela Custos Unitários Pini de
Edificações.
Depreciação pela idade aparente, características, estado de
conservação = 10 anos (índice 0,025)
10
Kd = (1 - 0,025) = 0,78
Estagio construtivo 65% acabado = 0,65
VE = R$ 1.168,23 x 0,78 x 0,65 x 14,00 m²
VE = R$ 8.292,10
Residência:
Área Edificada = 63,22 m²
Vu = R$ 1.168,23 – para residência padrão popular (“Construção/
Mercado” nº181, pág. 61) tabela Custos Unitários Pini de
Edificações.
Depreciação pela idade aparente, características, estado de
conservação = 10 anos (índice 0,015)
10
Kd = (1 - 0,015) = 0,86
Estagio construtivo 85% acabado = 0,85
VE = R$ 1.168,23 x 0,86 x 0,85 x 63,22 m²
VE = R$ 53.988,37
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Valor estimado para muros de vedação, portões frontais,
calçamento em parte do quintal, calçamento no passeio público,
considerando suas características, idade aparente e estado de
conservação = R$ 12.000,00
VE total = R$ 74.280,50
3.5) Valor do Imóvel ( VI ) :
VI = VT + VE
VI = R$ 95.988,90 + R$ 74.280,50
VI = R$ 170.269,40
IV) VALOR DO ALUGUEL MENSAL:
4.1) Metodologia :
Dois são os métodos mais conhecidos e bastante utilizados na
determinação do valor locativo:
- Método Comparativo
- Método da Renda
O Método Comparativo tem a inconveniência de que a condição
sine qua non para o sucesso desse método é que os imóveis que
fornecem os elementos básicos possuam características idênticas ou
comparáveis às do imóvel avaliando, a fim de que não se produzam
resultados distorcidos da realidade.
O Método da Renda é básico, independente da aplicação prévia
de outros métodos, de utilização geral e individual.
Devido à sua flexibilidade, que permite a grande generalização
do seu uso, este método tem sido recomendado pela própria
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jurisprudência dos tribunais do poder judiciário e preconizado nas
obras de Engenharia de Avaliações e pelo próprio Ibape- Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
Este método, essencialmente baseia-se na capacidade que os
imóveis tem de produzir renda, assumindo-se o termo no seu mais
amplo sentido.
4.2) O Método utilizado :
Para apurar-se o valor do aluguel mensal, este signatário
utilizará o Método da Renda.
Como preconizado no volume Engenharia de Avaliações da
Editora Pini às fls. 87, a única dificuldade da aplicação desse método
reside na fixação da taxa de renda, uma vez que a determinação do
valor do imóvel avaliando é tarefa normal para o avaliador.
Deve-se portanto tomar-se precauções na aplicação da taxa da
renda para com isso não distorcer o valor do aluguel mensal.
Essa taxa pode ser obtida pela aplicação da chamada taxa
composta, ou seja.
Taxa composta = i
i = VT x it + VE x ie , onde
VI
VT = Valor do terreno.
it = taxa de rendimento líquido para capital - terreno ( 3,5 % ),
adaptado para a região do imóvel em São Carlos.
VE = Valor das benfeitorias.
ie = taxa de rendimento líquido para o capital - benfeitorias (6,00%),
adaptado para a região de São Carlos.
VI = Valor do terreno + Valor das benfeitorias.
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4.3) Valor do Aluguel Mensal :
i = VT x it + VE x ie , onde
VI
i = 95.988,90 x 0,035 + 74.280,50 x 0,06
170.269,40
i = 3.359,60 + 4.456,83
170.269,40
i = 0,046
Valor do aluguel mensal = R$ 170.269,40 x 0,046/ 12
Valor do aluguel mensal = R$ 652,70
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V) COSTATAÇÕES DAS BENFEITORIAS FEITAS PELA
REQUERIDA:
Estas benfeitorias são de difícil constatação atualmente e este
profissional irá relatar a partir dos elementos encartados nos Autos e
indícios técnicos observados na vistoria, visto que tais benfeitorias já
se encontram realizadas.
Benfeitorias:
Parte frontal:
Parte do muro frontal (rebocado) e portões de ferro social e
para autos.
Cozinha na área externa do imóvel (inacabada):
Contra piso, cobertura de telhas cerâmicas do tipo romana sobre
estrutura de madeira, sem reboco e sem chapisco, pia de inox sobre
estrutura de alvenaria, instalação hidráulica pronta e instalação
elétrica com parte dos conduites colocados, sem porta e sem
esquadrias.
Reforma do banheiro (inacabado):
Piso cerâmico, azulejo até o teto e sem pia, vaso sanitário e
vitraux.
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Cobertura da residência:
Madeiramento do telhado, telhas cerâmicas do tipo romana e
laje.
Colocação de portas nos cômodos da residência:
04 portas de madeira.
Custo total incluindo material e mão de obra (a partir de elementos
dos Autos e indícios observados na vistoria)
Custo total incluindo material e mão de obra = R$ 23.500,00
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VI) RESPOSTAS AOS QUESITOS DO REQUERENTE
FLS. 85:
a) Qual o valor de mercado atual do imóvel?
Resposta: Vide, por favor, o laudo.
b) Qual o valor de aluguel atualizado para o imóvel?
Resposta: Vide, por favor, o laudo.
c) Seria possível informar se a construção e as benfeitorias no
imóvel foram realizadas na mesma época ou se as benfeitorias foram
realizadas posteriormente?
Resposta: Pelos indícios técnicos observados “in loco” podemos
colocar que a maior parte das benfeitorias foram executadas após a
construção.
d) Qual seria a qualidade destas benfeitorias realizadas? Ou seja,
se estas benfeitorias foram realizadas com materiais de primeira
qualidade ou mais econômica?
Resposta: Material de padrão popular, porém de boa qualidade.
e) As benfeitorias no imóvel trouxeram alguma valorização no
imóvel? De quanto seria esta valorização?
Resposta: Sim, o valor das benfeitorias realizadas após a construção
é de R$ 23.500,00.
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VII) RESPOSTAS AOS QUESITOS DA REQUERIDA
FLS. 102:
1) Qual o atual valor comercial para venda do imóvel?
Resposta: Vide, por favor, o laudo.
2) Qual o atual valor comercial para locação do imóvel?
Resposta: Vide, por favor, o laudo.
3) Existe benfeitorias no imóvel? Se sim, é possível determinar a
data da execução de tais benfeitorias?
Resposta: Vide, por favor, o laudo.
4) Qual o valor das benfeitorias existentes no imóvel?
Resposta: Vide, por favor, o laudo.
5) Sem prejuízo, requer-se outros esclarecimentos pertinentes a
serem prestados pelo doutor perito.
Resposta: Somente colocar que foram encartadas a seguir fotografias
do imóvel.
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VIII) CONCLUSÃO:
* VALOR DO IMÓVEL = R$ 170.269,40
* VALOR DO ALUGUEL MENSAL = R$ 652,70
* VALOR DAS BENFEITORIAS = R$ 23.500,00
São Carlos, 02 de setembro de 2.016
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Foto: 01
Descrição
Vista frontal do
imóvel
Bairro Residencial
Itamaraty
Foto: 02
Descrição
Vista interna do
imóvel
Bairro Residencial
Itamaraty
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Foto: 03
Descrição
Vista interna do
imóvel
Bairro Residencial
Itamaraty
Foto: 04
Descrição
Vista interna do
imóvel
Bairro Residencial
Itamaraty
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Foto: 05
Descrição
Vista interna do
imóvel
Bairro Residencial
Itamaraty
Foto: 06
Descrição
Vista interna do
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Bairro Residencial
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Foto: 07
Descrição
Vista interna do
imóvel
Bairro Residencial
Itamaraty
Foto: 08
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Vista interna do
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Descrição
Vista interna do
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Bairro Residencial
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Foto: 10
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Vista interna do
imóvel
Bairro Residencial
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Descrição
Vista interna do
imóvel
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Foto: 13
Descrição
Vista interna do
imóvel
Bairro Residencial
Itamaraty
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Descrição
Vista interna do
imóvel
Bairro Residencial
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