laudo de avaliaÇÃo - cau/al€¦ · constam na planilha de identificação, descrição e...

LAUDO DE AVALIAÇÃO

CAU/AL - CONSELHO DE ARQUITETURA E

URBANISMO DE ALAGOAS

MACEIÓ (AL)

2017

BENS MÓVEIS

e-mail: [email protected] site: www.igptec.com.br

2

INTRODUÇÃO

IGPTEC – Avaliações, Perícias e Consultoria Técnica Ltda em conformidade

com a Lei Federal 5.194 de 24 de dezembro de 1966 que regulamenta o

exercício das profissões de Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos,

complementada pelas Resoluções 218 e 345 do CONFEA - Conselho

Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que atribuem a emissão e

Responsabilidade Técnica de Laudos de Avaliação única e exclusivamente

a estes profissionais, ou a empresas constituídas, dirigidas e orientadas

pelos mesmos emitem o presente Laudo de Avaliação.

Este trabalho está embasado na documentação recebida e em informações

colhidas de fontes idôneas, obtidas de boa fé. Os métodos e critérios

empregados integram o acervo técnico do profissional autor deste laudo e

fundamentam-se nas normas técnicas pertinentes, em bibliografias

consagradas e/ou teses aprovadas em congressos nacionais e

internacionais de Engenharia Econômica e de Avaliações.

mailto:[email protected]


3

1 – INTERESSADO

CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DE ALAGOAS.

Cond. Norcon Empresarial - Loja 08

Av. Comendador Gustavo Paiva, nº 2789

Bairro: Mangabeiras

Maceió/AL.

CEP: 57.037-532

2 - PROPRIETÁRIO

CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DE ALAGOAS.

Cond. Norcon Empresarial - Loja 08

Av. Comendador Gustavo Paiva, nº 2789

Bairro: Mangabeiras

Maceió/AL.

CEP: 57.037-532

3 - OBJETO DA AVALIAÇÃO

TIPO DOS BENS

A presente avaliação abrange os móveis, utensílios,

máquinas, informática, equipamentos médicos e de proteção coletiva, de

propriedade do CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DE ALAGOAS,

localizados no estado do Alagoas.



4

4 - VISTORIA

Os bens, objeto do laudo foram minuciosamente

vistoriados, inspecionados e examinados, objetivando, em primeiro plano,

constatar a existência física, e para o conhecimento das suas

características como destinação, especificação, estado de conservação,

entre outras.

Segue em anexo planilhas de identificação dos

Avaliandos.

5 - FINALIDADE

Subsidiar a administração no processo de

atualização do Valor de Mercado1 dos ativos patrimoniais listados em

anexo.

6 – SEGMENTO

Os bens do CONSELHO DE ARQUITETURA E

URBANISMO DE ALAGOAS são compostos por inúmeros bens, pois trata-se

de uma autarquia federal de personalidade jurídica e direito público que é

responsável, entre suas funções principais, pela disciplina, orientação e

fiscalização da profissão em arquitetura e urbanismo.

1 Valor de Mercado: É o preço pela qual, um comprador e um vendedor desejosos são, num período razoável,

supostos a concordar e transacionar, ambas as partes estando plenamente informadas das condições de

mercado e nenhuma delas estando sob necessidade indevida ou constrangimento para agir. Resumidamente o

valor de mercado baseia-se nas ofertas de produtos idênticos e/ou similares ao avaliando que o proprietário de

um bem industrial, comercial ou hospitalar obteria no mercado para a sua venda no estado e no local em que se

encontra.



5

Cumpri-se salientar que todos os ativos

imobilizados vistoriados de um modo geral apresentam muito bom estado

de conservação e manutenção.

As fotografias em anexo, ilustram e fornecem

maior riqueza de detalhes.

7 – PROCEDIMENTO TÉCNICO

7.1. Diagnóstico de Mercado

Procuramos trilhar o mesmo caminho que seria

percorrido por um comprador que, hipoteticamente estivesse procurando

bens com as características técnicas dos itens em questão, ou seja,

buscamos identificar itens assemelhados que tenham sido recentemente

transacionados ou que estejam sendo ofertados no mercado.

Observamos o desempenho do segmento, sem,

contudo participar diretamente da arena do mercado. Não competimos

com fabricantes, representantes ou intermediadores, mas sabemos

identificar os profissionais que se especializaram neste ou naquele

seguimento e em determinadas regiões.

Para cada avaliação, e independentemente da

possibilidade de estabelecer comparações diretas, são consultados

diversos especialistas que opinam sobre o valor de mercado do bem.



6

Os bens vistoriados em geral estão fortemente

vinculados à lei da oferta e da procura, que mede a utilidade, a escassez e

o desejo de alguém possuí-los, suas características estão vinculadas

diretamente ao uso e exploração comercial.

Assim sendo, para a determinação de seus valores

ao nível de expressão monetária e liquidez, se torna impraticável a

utilização tão somente do método comparativo direto. Desta maneira

recorremos à utilização de critérios lógicos baseados no custo de

reprodução do bem combinando com fatores fabris, estes detectando não

só as condições de estado físico do bem, obsoletismo tecnológico, mas

contemplando todos seus custos operacionais até a venda, além de

elementos conjunturais regionais, sociais e produtivos que influem no

Valor Básico de Referência.

Deste modo, também observamos que atualmente

existem interessados no aspecto de oportunidade de investimento em

relação ao valor dos avaliandos, tendo em vista a universalidade dos bens

no segmento médico-odontológico.

7.2. Normatização

O procedimento avaliatório atende a seguinte

norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas:

NBR 14.653-5 - Avaliação de Máquinas,

Equipamentos, Instalações, Complexos Hospitalares/Clínicas e Industriais.



7

7.3. Metodologias Aplicáveis

Segundo a NBR 14653-5, Norma Brasileira Para

Avaliação de Máquinas, Equipamentos, Instalações, Complexos

Hospitalares/Clínicas e Industriais:

A) Método de Custos:

"Aquele em que o valor de um bem ou de suas

partes constituintes é obtido através do custo de reedição. Consiste na

cotação de preços de bens novos junto a fabricantes destes ou similares,

com aplicação da taxa de depreciação compatível a cada caso,

consideram-se também os coeficientes dos diversos fatores que valorizam

ou desvalorizam o bem avaliando."

B) Método Comparativo:

"Aquele em que o valor de um bem ou de suas

partes constituintes é obtido através de dados de mercado, relativos a

outros de características similares. Consiste na determinação do valor de

um bem pela sua comparação direta com outros similares, através de seus

preços de venda, tendo em vista as características comuns e/ou

semelhantes, e admitindo-se que todos os que produzem os mesmos

rendimentos tem valor igual ou guardam entre si proporcionalidade linear.

No processo comparativo a comparação entre o bem em exame e os

pesquisados é feita levando-se em conta as características intrínsecas de

cada um e adaptando-se às diversas condições através de critérios e

fórmulas próprias. Consideram-se também os coeficientes dos diversos

fatores que valorizam ou desvalorizam o bem avaliando."



8

8 - APLICAÇÃO DA METODOLOGIA, PESQUISAS E

DEFINIÇÕES

Pesquisa Mercadológica

Para determinação dos valores dos móveis,

utensílios, máquinas, equipamentos e informática foram efetuadas

extensas pesquisas mercadológicas, que consistiram em orçamentos

detalhados, composições de custos e serviços, consultas de preço junto a

fabricantes, fornecedores, distribuidores e revistas especializadas,

ponderando-se as características técnicas e de produção de cada bem.

Os bens sem similares nacionais, foram avaliados

através de cotações diretamente com os fabricantes/representantes no

país de origem, determinando o custo CIF, na moeda original,

devidamente convertida pelo valor da taxa atual de câmbio, incluindo-se

ainda capatazia, frete, seguros, embalagem, impostos e taxas aduaneiras.

Através destes procedimentos foi possível avaliar

todos os itens, considerando a situação mercadológica e todos os custos

de instalação, transportes, seguros, mobilizações, insumos financeiros,

mão-de-obra e impostos.

Depreciações (ECM)

Depreciação pode ser definida como a redução de

valor de um bem, devido ao desgaste físico, através da sua utilização no

processo produtivo, obsolescência tecnológica, gastos em manutenção

para a permanência dos estados atuais de produção, etc.



9

Este índice relaciona as variáveis como, estado

geral de conservação, vida útil econômica e operacional, atualização

tecnológica ou obsolescência, além da idade real e aparente do bem, vida

útil média e fator de comercialização do mesmo.

Durante o levantamento físico e vistoria técnica,

através de observações e informações recebidas, estabelecemos para cada

bem avaliando um conceito que posteriormente foi transformado no índice

de depreciação compatível a cada caso (ECM/FC).

Este índice, conforme determina Norma ABNT NBR

14653-5:2005, é arbitrado de forma implícita no valor de mercado dos

bens.

A metodologia adotada considerou inspeção

100% dos ativos e recomendou os valores dos bens supondo que os

mesmos continuarão a ser utilizados para a mesma finalidade, mantendo-

se os critérios normais de manutenção (corretiva, preventiva e preditiva), e

ainda, o estado de conservação que se encontra atualmente os mesmos

(no momento da Inspeção).

As recomendações constantes no presente Laudo

consideraram os seguintes aspectos:

Condições físicas e operacionais dos bens;

Análise do Mercado Ativo;

Pesquisa em nossa base de dados de bens análogos e/ou similares;

Pesquisa junto aos fabricantes, representantes,

distribuidores/fornecedores e assistências técnicas.



10

9 – GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

A especificação de uma avaliação está relacionada

tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como o mercado e as

informações que possam ser delas extraídas. O estabelecimento inicial

pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a

determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa

garantia de alcance de graus elevados de fundamentação.

No presente caso, diante de informações para a

utilização dos métodos previstos na Norma ABNT NBR 14653-5:2005, o

trabalho pode ser classificado, quanto à fundamentação e à precisão,

semelhante a um (I), sendo que esta depende exclusivamente das

características do mercado e da amostra coletada.

III Ptos II I Ptos

1 Vistoria

Caracterização completa e

identificação fotográfica do bem,

incluindo, painéis e

acionamentos

Caracterização sintética do bem

e seus principais complementos,

com fotografia

caracterização sintética do Bem

com fotografia1

2 Funcionamento

O funcionamento foi observado

pelo engenheiro de avaliações e

as condições de produção,

eficiência e manutenção estão

relatadas no laudo

O funcionamento foi observado

pelo engenheiro de avaliações2

não foi possível observar o

funcionamento

3Fontes de Informações e dados

de mercado

Para custo de reedição: cotação

direta do bem novo no

fabricante, para a mesma

especificação ou pelo menos

três cotações de bens novos

similares. Para valor de

mercado; no mínimo três dados

de mercado de bens similares

no estado do avliando. As

informações e condições de

fornecimento devem estar

documentadas no laudo.

Para custo de reedição: cotação

direta do bem novo no

fabricante, para a mesma

especificação ou pelo menos

duas cotações de bens novos

similares. Para valor de

mercado; dois dados de

mercado de bens similares no

estado do avliando. As

informações e condições de

fornecimento devem estar

documentadas no laudo.

Para custo de reedição: uma

cotação direta para bem novo

similar. Para valor de

mercado: um dado de mercado

de bem similar no estado do

avaliando. Citada a fonte de

informação

1

4 DepreciaçãoImplicita no valor de mercado do

bem

Calculada por metodologia

consagradaArbitrada 1

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO I

PONTUAÇÃO 5 Pontos

DescriçãoPontos obtidos

Ptos

FUNDAMENTAÇÃO

Item



11

ENQUADRAMENTO

Graus III II I

Pontos Mínimos 10 6 4

Restrições Todos os itens no mínimo no

grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no grau

II e os demais no mínimo no grau I

Todos os itens no mínimo no

grau I

10 - DETERMINAÇÃO DO VALOR DOS BENS

Os valores dos avaliandos foram determinados

conforme metodologia apresentada anteriormente e correspondem aos

preços para pagamento à vista incluindo impostos, taxas e descontos, e

constam na Planilha de Identificação, Descrição e Avaliação dos Ativos

Imobilizados, anexada ao laudo. O valor total, conforme classificação

empregada consta do Quadro Resumo que segue.

CAU/AL

VALOR DE MERCADO

Ativos - Bens Móveis R$ 149.772,00

TOTAL GERAL R$ 149.772,00

11 - CONCLUSÃO

VALOR DE MERCADO: R$ 149.772,00 (Cento e quarenta e nove mil,

setecentos e setenta e dois reais).



12

O valor de mercado baseia-se nas ofertas de bens idênticos e/ou

similares aos avaliandos que o proprietário de um bem obteria no mercado

para a sua venda no estado e no local em que se encontra.

Fonte: NBR 14653-5

Estes valores variam de acordo com o segmento analisado, o estado

de conservação e manutenção dos bens e possuem grande influência na

formação de preço dos mesmos quando postos à venda.

Fonte: Fabricantes

12 - OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES

Em função da mudança da prática contábil brasileira para

plena aderência ao processo de convergência às práticas

internacionais, este estudo deverá ser revisado no mínimo a cada

exercício.

O resultado deste trabalho pressupõe os bens livres e

desembaraçados de ônus ou gravames.

A avaliação assumiu também que os bens estão livres e

desembaraçados de contratos de locação, hipotecas ou outros

vínculos ou deficiências de documentação que possam onerá-los, já a

análise do material pesquisado foi feita de maneira independente da

informação.

O coeficiente implícito/arbitrado de depreciação dos

avaliandos baseia-se nas vistorias, nas informações colhidas dos

fabricantes, adquiridas de boa fé e relacionadas a equipamentos

idênticos ao avaliando.

Os bens avaliandos estavam em operação no ato da vistoria e

apresentavam estado de conservação e manutenção adequado ao uso

a qual se destinam.



13

Os bens vistoriados possuem público alvo específico (médico-

odontológico) havendo a possibilidade de intermediação da venda ou

permutas por agentes especializados, no caso de interesse da

empresa.

Dados referentes ao mercado ativo, transações comprovadas e

outras avaliações realizadas pela nossa equipe profissional são

acolhidas em sua plenitude, valores “financiados” são convertidos

para valores à vista.

Os pareceres dos especialistas consultados foram

matematicamente tratados.

O valor total, conforme classificação empregada, consta

detalhadamente no ANEXO 1 e resulta da análise conjunta dos dados

e informações reunidas, e representa em nosso melhor julgamento o

valor de mercado, destes bens, no presente momento.

13 - ENCERRAMENTO

Porto Alegre (RS), 31 de Dezembro de 2016.

LUCIANO VALÉRIO LOPES SOARES Engº Mecânico –CREA RS 84.602 – D

ALLAN ROCHA DE SANTA ROSA Contador –CRC AL 005624/O-0



14

A N E X O S:

ANEXO 1: Planilha de Identificação, Descrição e Avaliação dos Ativos

Imobilizados

ANEXO 2: Documentação Fotográfica

ANEXO 3: Fontes de informações

ANEXO 4: Anotação de Responsabilidade Técnica



15

ANEXO 1: Planilha de Identificação, Descrição e Avaliação dos Ativos

Imobilizados



16

ANEXO 2: Documentação Fotográfica



17

ANEXO 3: Fontes de informações



18

ANEXO 4: Anotação de Responsabilidade Técnica


LAUDO DE AVALIAÇÃO

CAU/AL - CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO

DE ALAGOAS

MACEIÓ (AL)

2016

SALA COMERCIAL


2

INTRODUÇÃO

IGPTEC – Avaliações, Perícias e Consultoria Técnica Ltda em conformidade com a

Lei Federal 5.194 de 24 de dezembro de 1966 que regulamenta o exercício das

profissões de Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos, complementada pelas

Resoluções 218 e 345 do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura

e Agronomia, que atribuem a emissão e Responsabilidade Técnica de Laudos de

Avaliação única e exclusivamente a estes profissionais, ou a empresas

constituídas, dirigidas e orientadas pelos mesmos emitem o presente Laudo de

Avaliação.

Este trabalho está embasado na documentação recebida e em informações

colhidas de fontes idôneas, obtidas de boa fé. Os métodos e critérios empregados

integram o acervo técnico do profissional autor deste laudo e fundamentam-se

nas normas técnicas pertinentes, em bibliografias consagradas e/ou teses

aprovadas em congressos nacionais e internacionais de Engenharia Econômica e

de Avaliações.



3

1 – INTERESSADO

CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DE ALAGOAS

Condomínio Norcon Empresarial – Loja/Sala 08

Av. Comendador Gustavo Paiva nº 2789

Bairro Mangabeiras - Maceió/AL

CEP: 57.037-532

CNPJ: 15.148.889/0001-26

2 – PROPRIETÁRIO

CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DE ALAGOAS

Condomínio Norcon Empresarial – Loja/Sala 08

Av. Comendador Gustavo Paiva nº 2789

Bairro Mangabeiras - Maceió/AL

CEP: 57.037-532

CNPJ: 15.148.889/0001-26

3 – OBJETO DA AVALIAÇÃO

3.1 - TIPO DO BEM

Trata-se da sala comercial nº 8 localizada no pavimento

térreo do prédio comercial Norcon Empresarial, destinada às atividades

administrativas do Conselho, situada na Av. Comendador Gustavo Paiva nº 2789,

bairro Mangabeiras, em Maceió – AL.



4

3.2- OBJETO DA AVALIAÇÃO

Faz parte desta avaliação o bem imóvel vistoriado do

CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DE ALAGOAS - CAU/AL, representado

pela sala comercial situada no Condomínio Norcon Empresarial.

4 – IMÓVEL E BENFEITORIAS 4

O imóvel avaliando situa-se Av. Comendador Gustavo Paiva nº

2789/8, bairro Mangabeiras, em Maceió – AL, sendo que a documentação que

nortearam o trabalho é representada pela cópia da Matrícula nº 129.284 do 1º

Registro de Imóveis de Maceió e da Escritura Pública de Compra e Venda, datada

de 15/10/2014, cuja descrição será transcrita a seguir. Além da área titulada o

solicitante informou um acréscimo de área construída privativa de 40,58m²

representada por um mezanino.

Fonte: Google Maps



5

4.1 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

“Espaço Comercial nº 08 do Edifício Norcon Empresarial,

situado na Av. Comendador Gustavo Paiva nº 2789, no bairro Mangabeiras, cidade

de Maceió, encravado no pavimento de pilotis do citado edifício, com as seguintes

áreas: área de construção equivalente privativa: 102,57m²; comum: 94,91m²;

total: 197,48m²; área de construção real: privativa: 102,5m²; comum: 151,03m²;

total: 253,60m²; fração ideal: ,006780; em terreno próprio, medindo 107,80m² de

frente, pelos fundos com uma Rua em Projeto, onde mede 118,00m, pelo lado

direito, com a Ladeira Arthur Lopes Ferreira, onde mede 230,00m, pelo lado

esquerdo, com terreno da Cruz Vermelha Brasileira, onde mede 212,00m, terreno

esse desmembrado de um sítio de terras próprias denominada Hamburguês.

Imóvel devidamente Registrado no 1º Cartório de Registro Geral de Imóveis de

Maceió, Matrícula 129.284”.

Área Privativa......................................................................................... 102,57m²

Área Privativa Mezanino (não titulada). ..................................................... 40,58m²

Área Uso Comum ..................................................................................... 94,91m²

Área Privativa Total (titulada e acréscimo). ........................................... 143,15m²



6

Características construtivas básicas:

Construção com estrutura de concreto armado, paredes

de vedação em alvenaria de tijolos rebocados e pintados e com cortinas de vidro,

esquadrias metálicas com vidros lisos. Área de circulação comum interna tem piso

revestido porcelanato, pilares revestidos com cerâmica, forro rebaixado com

gesso, sistema de combate a incêndio, elementos decorativos como ilhas com

chafariz.



7

O imóvel avaliando está localizado no pavimento térreo

do condomínio, próximo a um dos acessos do prédio, com acesso à área de

circulação interna, sendo constituído por dois pavimentos: térreo e superior

(mezanino), onde estão distribuídos os diversos setores do Conselho.

Térreo:

Neste pavimento tem-se a recepção, atendimento pessoal,

gerência técnica, fiscalização, plenário/auditório e copa.

Paredes de alvenaria, com divisórias de vidro e revestida com

azulejos na copa, piso em porcelanato e forro de gesso.



8



9

Mezanino:

Escada interna de acesso ao mezanino em concreto com degraus

revestidos com cerâmica.

Neste pavimento têm-se a biblioteca, financeiro/administrativo,

diretoria, sala de reuniões e sanitário.

Paredes de alvenaria, com divisórias de vidro e gesso acartonado,

piso revestidos com placas de madeira laminada encaixadas e

forro de gesso. Sanitário: paredes revestidas com azulejos

brancos até o teto, piso cerâmico, louças brancas;



10



11

PADRÃO CONSTRUTIVO:

Em função das prescrições da NBR 12.721/06, o padrão

construtivo do edifício é superior, com melhoramentos nos diversos aspectos das

decisões de especificações.

ÁREA PRIVATIVA:

A titulada = 102,57m²

A mezanino = 40,58m²

A Total = 143,15m²

IDADE APARENTE E VIDA ÚTIL REMANESCENTE:

A vida útil de um imóvel pode ser definida como sendo o

período no qual um imóvel novo pode ser considerado útil e proveitoso às suas

atividades, não significando, contudo, sua provável duração física.

A vida útil remanescente corresponde à vida remanescente

produtiva, em termos físicos, técnicos e funcionais do bem avaliado. Na data da

avaliação assume-se que o bem avaliado é utilizado adequadamente para o qual

foi construído e com o recebimento de manutenções que se fazem necessárias ao

longo do uso.

A idade (técnica ou operacional) pode diferir da idade real

(cronológica) devido também ao uso, programa de manutenção, revisões

periódicas, recondicionamentos e atualizações.

Reconhece-se, hoje em dia, que a limitação da vida útil

dos bens é devida a duas causas:

a) Causas físicas: são o uso, o desgaste natural e a ação

dos elementos da natureza;



12

b) Causas funcionais: a inadequação e o obsoletismo.

Estas causas estão ligadas aos efeitos do aparecimento de materiais e hábitos

substitutos mais aperfeiçoados.

Hoje em dia, o que mais interessa é a vida útil econômica,

a qual depende não só das causas físicas, mas também das funcionais. Muitas

vezes uma edificação ou complexo de edificações de um imóvel se desvaloriza em

decorrência de agentes externos, tais como modificação de regimes urbanísticos

e de imposições legais de usos. A vida útil física cedeu seu lugar à vida útil

econômica, que varia individualmente de cada imóvel.

No presente caso estimamos a idade aparente da

edificação em 1 ano e a vida útil remanescente é estimada em 64 anos,

considerando as condições de utilização e, principalmente, de conservação que

apresentam atualmente.

Na determinação do justo valor de mercado do imóvel, na

metodologia adotada, já está contemplada a sua depreciação decorrente da idade,

do estado de conservação e obsolescência.

4.2 – RELACIONAMENTO DO IMÓVEL COM O

CONTEXTO URBANO

O imóvel está situado na Av. Comendador Gustavo Paiva

junto à Rua Ladeira Bonfim, bairro Mangabeiras, na capital alagoana.

A região abrangente apresenta toda infraestrutura básica

satisfatória, servida por correio, segurança pública, igrejas, escolas, comércio,

praça pública, etc.



13

O logradouro de situação do imóvel é uma importante via

do sistema viário da cidade e de valorização dentro do mercado imobiliário de

Maceió, com predominância para o uso do setor terciário – comércio e serviços,

localizado próximo ao importante centro de compras “Shopping Maceió”.

5 – FINALIDADE 4

O presente trabalho intenta apresentar o justo valor justo de

mercado1 sala comercial nº 8 do Condomínio Norcon Empresarial, situado na Av.

Comendador Gustavo Paiva, 2789 – bairro Mangabeiras, em Maceió/AL, utilizada

como sede administrativa do CAU/AL - CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO

DE ALAGOAS 2.

Tem por finalidade subsidiar o proprietário na atualização

do valor justo de mercado do imobilizado.

1 Valor de Mercado: É o preço pela qual, um comprador e um vendedor desejosos são, num período razoável, supostos a

concordar e transacionar, ambas as partes estando plenamente informadas das condições de mercado e nenhuma delas

estando sob necessidade indevida ou constrangimento para agir. Resumidamente o valor de mercado baseia-se nas ofertas

de produtos idênticos e/ou similares ao avaliando que o proprietário de um bem industrial, comercial ou hospitalar obteria

no mercado para a sua venda no estado e no local em que se encontra.



14

6 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO

O imóvel está localizado numa zona consolidada e em expansão

para o setor terciário, com infraestrutura modernizada através da implantação de

novos empreendimentos e incremento do sistema viário da região.

Com base nas informações apresentadas nos itens anteriores e

na pesquisa de mercado realizada entendemos que as perspectivas de absorção

para imóveis similares são boas, considerando a atual conjuntura econômica e

com adequação à economia, a curto e médio prazo, principalmente pelo padrão

do empreendimento, localização e versatilidade de uso dentro do condomínio,

bem como pelas empresas ali instaladas.

7 - METODOLOGIA EMPREGADA

O método avaliatório empregado foi o “Método

Comparativo de Dados de Mercado” - aquele que define o valor através da

comparação de dados de mercado assemelhados quanto às características

intrínsecas e extrínsecas; com os elementos da amostra recebendo tratamento

matemático/estatístico, de conformidade com o que determina a Norma Brasileira

para Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos - NBR 14653-2.

Foram pesquisados elementos comparativos do mesmo

segmento de mercado, aptos à formulação de um arbítrio consciente de valor

para o bem em estudo.



15

8 - APLICAÇÃO DA METODOLOGIA

Conforme já mencionado anteriormente, adotou-se como

método avaliatório o Método Comparativo de Dados de Mercado, definido pela

Norma Brasileira para Avaliação de Bens - NBR - 14653 Partes 1 e 2, como aquele

que identifica o valor justo de mercado do bem por meio de tratamento técnico

dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra, cujos

elementos das pesquisas para determinação do valor dos imóveis foram

lastreados em informações colhidas nos últimos meses junto a empresas

tradicionais do mercado imobiliário do município, informações de publicações

especializadas e em jornais, além do banco de dados de nossa empresa, sempre

considerando as características do imóvel e estando ele livre e desimpedido de

quaisquer ônus.

Após a coleta dos dados realizamos detalhado estudo

das variáveis que poderiam se mostrar importantes dentro do contexto de valor

dos imóveis que permitem a comparação ao objeto da avaliação.

O fato de cada elemento possuir características

intrínsecas e extrínsecas próprias exige do avaliador a interpretação de

comportamento dos valores, para posterior identificação das variáveis

independentes e influenciantes na composição do valor justo de mercado.

Os elementos que serviram de base ao estudo

mercadológico encontram-se caracterizados na tabela anexa ao presente laudo.

Deste estudo ficou constatado que as variáveis de significativa influência na

formação do valor justo de mercado do imóvel caracterizam-se:

- Área Privativa (ÁREA P);

- Estacionamentos Disponíveis (BOX);

- Padrão Geral (PG);

- Valor Unitário (V.UNIT).



16

- Área Privativa: área privativa do imóvel, expressa em

metros quadrados (m2);

- Estacionamentos Disponíveis: número de vagas de

estacionamento disponíveis para o imóvel;

- Padrão Geral: relação entre as diversas localizações e

padrão dos imóveis em relação a sua atratividade mercadológica, numa escala

crescente de atratividade de 1 (menor) a 6 (maior);

- Valor Unitário: relação entre o valor do imóvel e a sua

área privativa, expressa em reais por metro quadrado (R$/m²)

Tratados estatisticamente os dados das amostras,

conforme tabelas anexas, tendo como variável dependente o “valor unitário” de

cada elemento e os respectivos atributos como “área privativa, estacionamento e

padrão geral” que resultou como modelo de melhor explicação:

V.UNIT = 1/( 3,40x10-4 + 1,84x10-72 x Exp([ÁREA P]) + 3,5412x10-1005/[BOX] - 1,1179x10-4 x Ln([PG]))

Coeficiente de correlação r = 92,62%

Coeficiente de determinação r2 = 85,79%

Análise dos regressores satisfatória para um nível de

significância de 1,0%.

Por situar-se no pavimento superior, com acesso limitado

à escada, o mezanino não apresenta a mesma atratividade em relação ao térreo,

sendo assim é necessária a homogeneização das áreas para que possam

representar o mesmo o justo valor de mercado.

Assim, considerando a localização do imóvel dentro de

um complexo comercial e suas características construtivas e de valorização, a

área privativa do mezanino representa 75% do valor da área do térreo, ou seja:



17

- Área Mezanino Homog. = 40,58m² x 0,75

- Área Mezanino Homog. = 30,43m²

- Área Privativa Total Homog. = 102,57m² + 30,43m²

- Área Privativa Total Homog. = 133,00m²

Substituindo os atributos homogeneizados do imóvel no

modelo proposto, tem-se:

ÁREA P = 133,00m²

BOX = 3

PG = 5

V.UNIT. = R$ 6.247,87/m²

Intervalo de confiança com 80% de confiança:

Mínimo: R$ 6.012,18/m²

Máximo: R$ 6.502,80/m²

Campo de Arbítrio

O campo de arbítrio constitui-se do intervalo de variação

ao redor do estimador pontual, calculado na avaliação, dentro do qual se pode

arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características

próprias não contempladas no modelo (subitem 3.8 da NBR 14653-1:2001).

A NBR 14653-2:2004, no subitem A.5 do Anexo A,

estabelece que o campo de arbítrio do avaliador corresponda à semi-amplitude

de 15% em torno da estimativa pontual adotada, ou seja:

Limite inferior: R$ 5.310,69/m²

Limite superior: R$ 7.185,05/m²



18

Desta forma estima-se com 80% de confiança que o valor

unitário de oferta do imóvel encontra-se dentro do intervalo de R$ 6.012,18/m² a

R$ 6.502,80/m², sendo que o valor unitário médio calculado importa em

R$ 6.247,87/m².

Entretanto, considerando-se o fato de que a amostra é

integrada unicamente por imóveis em oferta, visto que não foi identificado

nenhum dado de transação, é conveniente, no presente caso, fazer uso do Art. A5

da NBR-14653-2, Campo de Arbítrio, que corresponde à semi-amplitude de 15%

em torno da estimativa.

A amostra pesquisada envolveu apenas elementos em

ofertas, o que nos levou a adotar o percentual de desconto de 8% a ser aplicado

sobre o valor unitário calculado para que o mesmo contemple uma efetiva

transação, tendo em vista que não se considera o percentual de corretagem e que,

sobre o valor ofertado, há o intervalo de negociação entre as partes, conforme

preconizado pelo Art. A5 da NBR-14653-2 - Campo de Arbítrio.

Assim, tem-se:

V.Unit. = R$ 6.247,87/m² x 0,92

V.Unit. = R$ 5.748,04/m²

Assim o valor do imóvel é representado por:

Valor = 133,00m² x R$ 5.748,04/m²

Valor = R$ 764.489,00



19

VALOR JUSTO DE MERCADO DO IMÓVEL

Segundo preceito normativo (subitem 7.7.1 da NBR

14653-1:2001), este valor pode ser arredondado, a menor ou maior, até o limite

de 1%, o que justifica adotarmos o valor de:

Valor Imóvel = R$ 760.000,00

9 – NÍVEL DE FUNDAMENTAÇÃO 4

A especificação de uma avaliação está relacionada tanto

com o empenho do engenheiro de avaliações, como o mercado e as informações

que possam ser deles extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do

grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho

no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados

de fundamentação. O grau de precisão, este depende exclusivamente das

características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de

fixação a priori.

Os graus de fundamentação e de precisão, que

determinam a especificação do trabalho avaliatório, são definidos a partir do

critério geral de atribuir graus em ordem numérica crescente (graus I, II e III),

onde o Grau I é o menor.



20

Assim, as conclusões do presente trabalho,

confrontadas com as exigências da NBR 14653-2:2004, em seu subitem 9.7,

permitem o seu enquadramento no Grau II de fundamentação.

10 – CONCLUSÃO 4

Imóvel / Benfeitorias

Imóvel Benfeitorias/Edificação

TOTAL

CAU/AL R$ 760.000,00 R$ 760.000,00

VIDA ÚTIL REMANESCENTE E VALOR RESIDUAL DO IMÓVEL

DESCRIÇÃO VIDA ÚTIL

REMAN. VLR. RESIDUAL

Edificação/Benfeitorias 64 anos 10%

VALOR JUSTO DE MERCADO DO IMÓVEL É DE R$ 760.000,00

(SETECENTOS E SESSENTA MIL REAIS).



21

11 – OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES 4

O RESULTADO DESTE TRABALHO PRESSUPÕE OS BENS

LIVRES E DESEMBARAÇADOS DE ÔNUS OU GRAVAMES.

12 – ENCERRAMENTO

Porto Alegre (RS), 31 de Dezembro de 2016.

DIVA YARA MELLO LEITE

Eng.ª Civil -CREA/RS 43.099

LUCIANO VALÉRIO LOPES SOARES Engº Mecânico –CREA RS 84.602 – D

ALLAN ROCHA DE SANTA ROSA Contador –CRC AL 005624/O-0


laudo de avaliaÇÃo - cau/al€¦ · constam na planilha de identificação, descrição e...

Documents