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Laudo nº
08/17
20/01/2017
Dossiê 6225
Venda Proprietário
Endereço
Município São Paulo UF SP CEP 050208-140
Eng. CREA n° 0601238927 ART nº:
meses
Assinatura do
Avaliador
Eng. José Roberto Gomes - CREA 0601238927
Grau de Fundamentação Nível I Grau de Precisão Nível III
CNPJ - 04.425.900/0001-31
Data da vistoria 20/01/2017
Data da avaliação 20/01/2017
Descrição
Prazo de comercialização Liquidação Forçada 24
Metodologia
Comparativo Direto - Tratamento por fatores
Valores de Avaliação
Valor de Mercado: R$ 758.790,00 Valor de liquidação forçada: R$ 578.300,00% de
Desconto:19,39%
Informações impactantes na avaliação
Considerando que a vistoria foi realizada apenas externamente, as
características internas tais como estado de conservação e divisão
interna não foram verificadas, fato que prejudica a avaliação. Foi
admitido bom estado de conservação.
Não vistoriado internamente
Área Terreno 161,00 m² Conforme Matrícula
Área Construída 166,19 m² Conforme IPTU
Documentação: Matrícula nº 112.906 do 2º Oficio de Registro de Imóveis de São Paulo/SP.
Resp. técnico: José Roberto Gomes
Dados do Imóvel Fachada do imóvel
Finalidade: Banco Santander (Brasil) S/A
Imóvel: Sobrado residencial Rua Bica de Pedra, 915
Bairro: Vila Anglo Brasileira
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Solicitante Banco Santander (Brasil) S/A Data base:
Objetivo da avaliação: Valor de Mercado e de liquidação forçada
1- CONSIDERAÇÕES INICIAS ...................................................................................................................................... Pág. 3
2- CONTRATANTE DO SERVIÇO ................................................................................................................................ Pág. 3
3- FINALIDADE DA AVALIAÇÃO .................................................................................................................................. Pág. 3
4- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO............................................................................................................................... Pág. 3
5- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ......................................................................................................................................... Pág. 4
6- FOTOS DO IMÓVEL ................................................................................................................................................. Pág. 4
7- METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO.............................................................................................................................. Pág. 6
8- AVALIAÇÃO - VALOR DE MERCAO.......................................................................................................................... Pág. 5
9- AVALIAÇÃO - VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA.................................................................................................. Pág. 5
10- ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................................................. Pág. 5
11- DIAGNÓSTICO DE MERCADO .................................................................................................................................. Pág. 6
12- CONSIDERAÇÕES FINAIS .......................................................................................................................................... Pág. 6
ANEXO I - MÉMORIA DE CÁLCULO
ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA
2
SUMÁRIO
####
3
1 - CONSIDERAÇÕES INICIAIS
2 - CONTRATANTE DO SERVIÇO
3 - FINALIDADE DA AVALIAÇÃO
4 - CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Mapa de localização
Banco Santander (Brasil) S/A
Real State
Marcela Ariane Santos Elia
F: 011 3553 6764
Em conformidade com as normas de avaliação de bens publicadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas
Técnicas) e critérios estabelecidos pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), a Avalitec Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda., através de seu responsável técnico, Engenheiro Civil José Roberto Gomes, emite o presente Laudo de Avaliação.
De acordo com o contratante do serviço, este laudo deve explicitar o valor de mercado e o valor de liquidação forçada para fins de controles patrimoniais.
O imóvel está localizado na Rua Bica de Pedra, nº 915, Vila Anglo Brasileira, São Paulo/SP, tendo como referencia esta rua e um cruzamento da Av. Aurélia sentido o bairro Água Branca com fácil acesso Tanto Marginal Pinheiros como Marginal Tietê. A região é dotada de toda infraestrutura oferecida pelo município, com rede de água e esgoto, rede de águas pluviais, energia elétrica, telefone, vias pavimentadas, iluminação pública, dentre outros. Possui os principais equipamentos públicos, tais co mo escolas, posto de saúde, posto de segurança pública, correios e igrejas. Em relação às principais vias de circulação de veículos, pode-se citar a Av. Pompeia a Av. Heitor Penteado ambas com intenso tráfego de veículos em mão dupla de direção, as quais interligam diversos bairros da região. A região possui alta densidade demográfica com residências e comércios de padrão médio Alto. O comércio essencial de bairro está concentrado na a Av. Heitor Penteado , destacando-se o estádio de Futebol Allianz Parque. Não foram observados fatores desvalorizastes no entorno, tais como alagamento, deslizamento, erosão e também fatores ambientes negativos, tais como favelas, presídios, industrias poluentes, etc.
4
5 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
6 - FOTOS DO IMÓVEL
Vista fachada do Imóvel
Vista da Fachada do Imóvel
Imóvel residencial em dois pavimentos ocupando um terreno com topografia plana, meio de quadra, formato regular com as seguintes áreas: Área do terreno: 161,00 m² e testada de 5,00 m - conforme matrícula Área construída: 166,19 m² - conforme matrícula e IPTU do imóvel Dependências: No pavimento térreo: Garagem para 2 veículos, 1 descoberta e 1 coberta, não sendo possível a vistoria interna, prejudicando a descrição das dependências e dos acabamentos. Padrão construtivo: médio Idade aparente: 8 anos Estado de conservação: Para efeito de avaliação, foi considerado que o imóvel está em regular estado de conservação. Uso atual do imóvel: residência unifamiliar Documentação apresentada: Matrícula nº 112.906 do 2º Oficial de Registro de imóveis da Capital e cópia da certidão de dados cadastrais do imóvel.
4.1
Vista da Fachada Det. do Numero do Logradouro
6 - FOTOS DO IMÓVEL
Acesso a Casa Rua Bica de Pedra
0,90
5
7 - METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO
Valor unitário - R$/m²
8 - AVALIAÇÃO - VALOR DE MERCADO
R$ 3.500,00Valor unitário - R$/m²
10 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
R$ 758.790,00
R$ 578.300,00
9 - AVALIAÇÃO - VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA
R$ 279.600,00
Setecentos e cinqüenta e oito mil, setecentos e noventa reais
Quinhentos e setenta e oito mil, trezentos reais
Do terreno
fator comercial=
R$ 563.500,00
R$ 1.682,41
Da benfeitoria
Escolha do Método de Avaliação: MÉTODO EVOLUTIVO Terreno: Comparativo de Dados do Mercado e a Construção: Custo de Reedição adaptado ao mercado local O Método Comparativo Direto permite obter o valor de venda através da comparação de dados referentes a outros imóveis ofertados ou transacionados, em regime de livre mercado. O Custo de Reedição adaptado ao Mercado Local permite aferir o Valor das Edificações e Benfeitorias, praticadas pelo mercado local. Justificativa da utilização destes métodos: Disponibilidade de elementos e confiabilidade nestes métodos de avaliação.
Valor do terreno: embasado na pesquisa de mercado e tratada conforme critérios estabelecidos no anexo I -
Embasado nas premissas e considerações estabelecidas no anexo I - Memória de Cálculo, o valor de liquidação
Conforme orientação da NBR 14.653-2/2004, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas ), o presente laudo está enquadrado no Grau de Fundamentação I e no Grau de Precisão III
Valor da construção: conforme critérios e considerações estabelecidos no anexo I - Memória de Cálculo, o valor de reedição da benfeitoria resultou em
Valor do imóvel: (valor do terreno + valor da construção) x fator comercial
6
12 - CONSIDERAÇÕES FINAIS
11 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Um dos aspectos positivos do imóvel é a sua localização, próxima a Av. Pompeia que dá fácil acesso as Marginais Tietê, não aparentando aspecto negativo considerável. Esta avaliação é aplicável para o imóvel aqui caracterizado. Não foi realizada qualquer análise com relação a possíveis deficiências na parte documental ou pesquisa de existência de débitos fiscais. Tem-se como pressuposto fundamental que todas as informações contidas neste laudo avaliatória provêm de fontes fidedignas, portanto, fornecidas em boa fé. A Avalitec Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda. declara para todos os fins, que não possui qualquer interesse, direta ou indiretamente, no resultado deste trabalho, desenvolvido com em base em pesquisa de mercado e aplicação dos critérios preconizados em normas de avaliação. Este laudo é composto de 06 páginas mais dois anexos, um contendo a memória de cálculo e outro cópia dos documentos utilizados.
São Paulo/SP, 20 de Janeiro de 2017 Avalitec - Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda. Eng. José Roberto Gomes – CREA 0601238927
As transações comerciais e ou residenciais no bairro do Vila Anglo Brasileira, estão estagnadas, ocorrendo uma ou outra venda de imóveis com baixo valor. Quanto a liquidez o imóvel é baixa na atual situação econômica.
1.1 - Fator oferta
1.2 - Fator localização
1.3 - Fator porte
1.4 - Fatores topografia, Superfície e Gleba
Terreno plano (situação paradigma) 1,00 Caído para os fundos até 5% 0,95 Caído para os fundos de 5% até 10% 0,90 Caído para os fundos de 10% até 20% 0,80 Caído para os fundos mais de 20% 0,70 Em aclive até 10% 0,95 Em aclive até 20% 0,90 Em aclive acima de 20% 0,85 Abaixo do nível da rua até 1,00 m 1,00 Abaixo do nível de 1,00 m até 2,50 m 0,90 Abaixo do nível da rua 2,50 m até 4,00 m 0,80 Acima do nível da rua até 2,00 m 1,00
Acima do nível da rua de 2,00 m até 4,00 m 0,90
Terreno seco 1,00
Inundável que dificulte o acesso, mas não atinge o terreno 0,90
Região inundável que é atingido ou afetado periodicamente por inundação 0,70
Permanentemente alagado 0,60
Fonte: Ibope
1.5 - Elementos com edificações
Foca = Fator de depreciação
R = valor residual = 20%
K = coeficiente Ross Hideki conforme a idade do imóvel e estado de conservação
Valor do CUB SP - R 8 N = ( Jan/2017)......................................................................R$/m² 1.295,25
1
Nos elementos com benfeitorias será descontado do valor ofertado o custo estimado das edificações no estado em
que se encontram, utilizando-se do método do custo de reprodução, conforme as normas de avaliação, considerando
o custo unitário de construção, padrão construtivo e estado de conservação depreciado pelo critério de Ross Hideki.
1 – Critérios para homogeneização da pesquisa
De acordo com o critério publicado pela Editora Pini no livro “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações” de
autoria do Engenheiro Sérgio Antônio Abunahman:
Fa= (área de elemento pesquisado/área de elemento avaliando)^1/4 = quando a diferença for inferior a 30%
Fa= (área de elemento pesquisado/área de elemento avaliando)^1/8 = quando a diferença for superior a 30%
Fator Superfície
Fator Topografia
A homogeneização dos elementos pesquisados será obtida pelo tratamento dos fatores abaixo,
desde que adequados aos critérios estabelecidos conforme normas, para obter o valor unitário de
mercado de terreno (vub).
Para desconsiderar as superestimativas dos valores ofertados, aplicando-se o fator consagrado de 0,90.
Conforme índices fiscais da prefeitura e ou de acordo com observações do avaliador embasado no mercado imobiliário
local.
Endereço: I.loc 100
Bairro: UF: SP
Imóvel: Edificação: sobrado
V.util 70
Padrão construtivo 1,212
1,00 Idade aparente (anos) 20 0,840
Estado de conservação regular cFonte: Evento 0,90
Observação
Endereço: I.loc 100
Bairro: UF: SP
Imóvel: Edificação: Valor estimado
V.util 70
Padrão construtivo 1,212
1,00 Idade aparente (anos) 15 0,902
Estado de conservação bom bFonte: Evento 0,90
Observação
Endereço: I.loc 100
Bairro: UF: SP
Imóvel: Edificação: Valor estimado
V.util 70
Padrão construtivo 1,386
1,00 Idade aparente (anos) 10 0,934
Estado de conservação bom bFonte: Evento 0,90
Observação
Endereço: I.loc 100
Bairro: UF: SP
Imóvel: Edificação: Valor estimado
V.util 60
Padrão construtivo 1,386
1,00 Idade aparente (anos) 20 0,829
Estado de conservação bom bFonte: Evento 0,90
Observação
2
Área terreno (m²) 120,00 Área construída(m²)
Claudio Arquioli (11) 999293861
Casa residencial
R$ 169.896,91
R$ 288.363,45
R$ 446.500,48
Sobrado com 4 Dorm 3 Bho 2 Vaga
Foc
médio Coef.
1.500.000,00 Coef.
oferta
Sobrado com 3 Dorm(2Suites) 3Bho 2 Vaga
Amostra n.º 4 Data 13/01/17
médio Coef.
Coef.
Testada (m)
300,00
Topografia
oferta
Sobrado com 4Dorm(2Suites) 4Bho 3 Vaga
Acácia Imobiliária (11) 3834 7477
Valor total (R$)
7,00
7,00
plana
plana
Vila Anglo Brasileira Cidade: São Paulo
Área construída(m²) 300,00
Casa Residencial
Área terreno (m²)
Trav. Joao Mathias, 184
Vila Anglo Brasileira
Rua General Gois Monteiro,257
Coelho da Fonseca F(11)36775000
Valor total (R$) 760.000,00 Coef.
Área construída(m²) 172,00
Testada (m)
plana
Valor total (R$)
Topografia Foc
Área terreno (m²) 90,00
médio
Amostra n.º 3 Data 13/01/17
São Paulo
Casa residencial
Cidade: São Paulo
120,00
Topografia Foc
oferta
Testada (m) 6,50
Afonso(11)3062 6800 oferta
São Paulo
Testada (m) 8,00
630.000,00 Coef.
Rua Bica de Pedra ,875
Vila Anglo Brasileira Cidade:
Topografia
2 - Elementos pesquisados na região
Casa residencial
Área terreno (m²) 200,00
Amostra n.º 1
plana
R$ 263.815,07
Coef.
Valor total (R$) 1.050.000,00 Coef.
Sobrado com 5 Dorm(3Suites) 4Bho 1 Vaga
Amostra n.º 2 Data 13/01/17
Data 13/01/17
Rua Gurupá,236
Vila Anglo Brasileira Cidade:
200,00
médio
Área construída(m²)
Foc
Endereço: I.loc 100
Bairro: UF: SP
Imóvel: Edificação: Valor estimado
V.util 70
Padrão construtivo 1,056
1,00 Idade aparente (anos) 25 0,768
Estado de conservação regular dFonte: Evento 0,90
Observação
Endereço: I.loc 100
Bairro: UF: SP
Imóvel: Edificação: Valor estimado
V.util 70
Padrão construtivo 1,212
1,00 Idade aparente (anos) 20 0,854
Estado de conservação bom b
Fonte: Evento 0,90
Observação
3
192,00 Área terreno (m²) 100,00 Área construída(m²)
R$ 201.750,24
Rua Ministro Sinésio Rocha,387
150,00
Vila Anglo Brasileira Cidade: São Paulo
Casa residencial
Testada (m) 5,00
Av. Doutor Miranda de Azevedo, 649
Casa residencial
médio Coef.
10
Simples Coef.
R$ 201.253,21
Topografia Foc
Valor total (R$)
Área terreno (m²) 150,00 Área construída(m²)
Amostra n.º 6 Data 13/01/17
Vila Anglo Brasileira Cidade: São Paulo
Coelho da Fonseca (11) 36775000 oferta
Sobrado com 2 Dorm 1 Bho 1 Vaga
Testada (m) 5,00
Topografia Foc
Valor total (R$) 890.000,00 Coef.
585.000,00 Coef.
plana
Vivian Kijner - F(11)985583358 oferta
Sobrado com 3Dorm(1Suites) 3Bho 1 Vaga
13/01/17Amostra n.º 5 Data
Localização dos comparativos
Dados do avaliando
Área de terreno m²Índice Local: ParadigmaFator Topografia: PlanoFator Superfície: Seco
Compart. F.local Vr. Homog. Vr. Saneado1 1,00 3.595,72 2 1,00 3.074,76 3 1,00 4.087,72 4 1,00 3.255,32 5 1,00 3.059,82 6 1,00 3.928,19
3.500,25
0,7*média1,3*média
Não havendo elementos discrepantes na amostra, a média aritmética será a média saneada
e o Valor unitário básico de mercado de terreno paradigma..........Vub = R$/m² 3.500,25
n-1 elementos Limite Superior Limite Inferior
Valor de mercado do terreno= valor unitário de pesquisa x área do terreno
4
4 - Avaliação do terreno - Valor de mercado
3-Homogeneização da pesquisa / Cálculo do valor unitário básico mercado
Intervalo de Confiabilidade
4.550,33
3.766,71 3.233,80
Limite InferiorLimite Superior
7,61%
-7,61%
3.346,29
R$ 563.500,00
3.074,76
0,903.928,19
1,00
2.450,18
0,90
15,22%
4.087,72
4.442,57 0,90
3.500,25
1,001,08
0,98 1,00 1,000,94
Média aritmética
1,001,00
0,90 3.595,72 1,00
0,93 1,00
1001,001,00
1,06 1,00
1,000,904.884,40
F.fonte3.784,36
161,00
3.676,88 0,90 0,93
3.255,32 1,00
Vr. unitário
3.059,82 3.608,33
F.topogr
Desvio Padrão
t de StudentCoeficiente de Variação
441,00
1,48 12,60%
F. sup
1,00
F. porte
Valor do CUB / SP - R 8 N (R$/m²) 1.295,65
Item
Área
Construída
m²
Padrão
construtivo
Coef.
Idade
(anos)
Estado
Conserv
Vida útil
(anos)
Depreciação
Foc
Valor da Benfeitoria
R$
1 Casa 166,19 1,386 8 c 70 0,937 279.600,00 2 -
Totais 166,19 279.600,00
Tabela de coeficientes de Padrão Construtivo - CASA Estado de conservaçãoCoeficiente de Padrão construtivo mínimo médio máximo a novo
Padrão Rustico 0,360 0,420 0,480 b entre novo e regular
Padrão Proletário 0,492 0,576 0,660 c regular
Padrão Econômico 0,672 0,786 0,900 d entre regular a reparos simples
Padrão Simples 0,912 1,056 1,200 e reparos simples
Padrão Médio 1,212 1,386 1,560 f reparos simples a importantes
Padrão Superior 1,572 1,776 1,980 g reparos importantes
Padrão Fino 1,992 2,436 2,880 h reparos importantes a sem valor
Padrão luxo acima de 2,89 i sem valor
Fonte: Ibape =nov/2006
Será a soma do valor de mercado do terreno com o valor das benfeitorias, com fator (Fc) 0,90 resultando em R$ 758.790,00
Considerações:
Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) Despesas financeiras: (taxas de mercado)IPTU 0,02% ao mês Taxa da aplicação financ. 15,00% Selic +2%Manutenção/administração 0,16% ao mês Inflação média ao ano 6,29% IPCAComissão de venda 0,25% ao mês Custo financeiro 8,19% ao anoTotal 1 0,48% ao mês Total 2 0,66% ao mês
Despesas totais Total 1 Total 2 = 1,14% fixas + financeiras Prazo de comercialização 24 meses
O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 76,21% R$ 578.300,00
5
Edificação / Benfeitoria
janeiro-17
5. Cálculo do valor das benfeitorias
6. Cálculo do valor de mercado do imóvel
7. Cálculo do valor de liquidação forçada
O fator comercial está embasado na atual situação macroeconômica, onde o valor de venda dos imóveis estão abaixo do valor de mercado,
conforme observação na maioria das imobiliárias consultadas.
O valor das benfeitorias será obtido através do Método do Custo de Reedição, ponderando o custo unitário básico (CUB) divulgado mensalmente pelo Sindicato da Indústria de Construção (São Paulo) e pelos coeficientes constante na tabela publicada pelo Ibape-SP, levando em consideração a depreciação das construções em função da idade real estimada e do estado de conservação, obtida pelo critério de Ross Heidecke.
Pontos
III II I
1Caracterização do imóvel
avaliando
Completa quanto a todas
as variáveis analisadas
Completa quanto aos
fatores utilizados no
tratamento
Adoção de situação
paradigma2
2Coleta de dados de
mercado
Características conferidas
pelo autor do laudo
Características conferidas
por profissional
credenciado pelo autor do
laudo
Podem ser utilizadas
características de
terceiros
1
3
Quantidade mínima de
dados de mercado
efetivamente utilizados
12 6 3 2
4Identificação dos dados de
mercado
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
analisadas dos dados,
com foto
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
analisadas dos dados
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados
correspondentes aos
fatores utilizados
1
5Extrapolação conforme
B.5.2Não admitida
Admitida para apenas
uma variávelAdmitida 1
6
Intervalo admissível de
ajuste para cada fator e
para o conjunto de fatores
0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 1
8
III II I
15 9 6
Itens 3, 5 e 6, com os
demais nos mínimo no
grau II
Itens 3, 5 e 6 no mínimo
no grau II
Todos, no mínimo no
grau I
I
III II I
≤ 30% 30% a 50% > 50%
III
NOTA: Deve-se observar a subseção 9.1 da NBR 14653-2 da ABNT
Pontos mínimos
Graus
Item DescriçãoGrau
8. Enquadramento e grau de precisão
NOTA: Deve-se observar a subseção 9.1 da NBR 14653-2 da ABNT
Itens obrigatórios no grau correspondente
NOTA: Deve-se observar a subseção 9.1 da NBR 14653-2 da ABNT
DescriçãoGrau
Amplitude do intervalo de confiança de
80% em torno do valor central da
estimativa
Enquadramento dos laudos segundo grau de fundamentação no caso de utilização de
tratamento de fatores
Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização
de tratamento por fatores
Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por
fatores