laudo de avaliaÇÃo imÓvel · no caso de avaliação do valor de venda, o valor informado...

SGL Avaliações, Perícias e Engenharia Rua Jordão de Oliveira, 413, Atalaia

CEP 49037-330 - Teixeira de Freitas/SE www.sglavaliacoes.com.br

LAUDO DE AVALIAÇÃO

IMÓVEL

GLEBA URBANA AVENIDA EDUARDO FRÓES DA MOTA, S.N. BAIRRO SANTO ANTÔNIO DOS PRAZERES

FEIRA DE SANTANA/BA

ENGENHEIRO RESPONSÁVEL GUSTAVO JOSÉ DOS SANTOS SILVA LIMA

JULHO/2018

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2 SGL Avaliações, Perícias e Engenharia

Rua Jordão de Oliveira, 413, Atalaia CEP 49037-330 - Aracaju/SE

www.sglavaliacoes.com.br

Terreno localizado na principal Avenida da cidade de

Feira de Santana.Breve descrição do imóvel avaliado:

Valor de Liquidação Forçada: R$ 4.855.000,00

Valor Locativo: Não Solicitado

Grau de Liquidez: Média - 24 Meses.

Idade aparente: -

Zoneamento: Zona 01 - Predominância Comercial

Valor de Mercado: R$ 5.500.000,00

Usuário do imóvel: -

Data base: 09/07/2018

Estado de conservação: -

Área do terreno: 6.795,36m²

Área construída: -

Tipo do imóvel: Terreno

Município/Estado: Feira de Santana/BA

Inscrição Imobiliária:

Matrícula:Matrícula nº 54.637 do 1º Registro de Imóveis e

Hipotecas da Comarca de Feira de Santana-BA

Inscrição Municipal: 01.09.673.0800.001

Bairro: Santo Antônio dos Prazeres

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Solicitante: Ipiranga Produtos de Petróleo S/A

Localização do imóvel avaliado: Avenida Eduardo Fróes da Mota, s/n.

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SUMÁRIO

01. INTRODUÇÃO

1.1 Objetivo 1.2 Solicitante/Finalidade 1.3 Proprietário 1.4 Documentação/Limitações/Suposições 1.5 Graus de Fundamentação e de Precisão

02. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

2.1 Localização 2.2 Os Logradouros 2.3 Serviços Públicos 2.4 Transportes e Comunicações 2.5 O Entorno 2.6 O Imóvel

2.6.1 Terreno 2.6.2 Croqui de Localização

A. Delimitação do Imóvel B. Localização do Imóvel / Referências Geográficas da Loca-

lização

03. SITUAÇÃO FACE AO PLANEJAMENTO PÚBLICO

3.1 Zoneamento

04. CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO

4.1 Introdução 4.2 Levantamento de Dados

05. METODOLOGIA

5.1 Concepção 5.2 Métodos 5.3 Escolha de Método

06. DESENVOLVIMENTOS DA AVALIAÇÃO

6.1 Terreno

6.1.1 Características 6.1.2 Atributos 6.1.3 Croqui da Amostra 6.1.4 Quadro de Homogeneização 6.1.5 Valor do Terreno

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6.2 Valor de Liquidação Forçada

07. CONSIDERAÇÕES FINAIS

7.1 ANEXOS

ANEXO I - Certidão de Inteiro Teor / Boleto de IPTU ANEXO II - Características do Modelo Avaliatório- Quadro de Ho-

mogeneização ANEXO III - Ilustrações Fotográficas ANEXO IV - Anotação de Responsabilidade Técnica ANEXO V - Resumo Curricular do Responsável Técnico

1.0 - INTRODUÇÃO

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1.1 - OBJETIVO

O presente laudo tem por objetivo determinar o valor de mercado do imó-vel situado a Avenida Eduardo Fróes da Mota, s/n., Bairro Santo Antônio dos Prazeres, Município de Feira de Santana/BA.

Entende-se como valor de mercado ou valor de venda de um bem, a im-portância em dinheiro que se poderia obter no mercado livre, numa certa data, desde que tenha havido o emprego dos meios de divulgação e técnicas adequa-das, por um tempo razoável. Como pressuposto, também, o comprador deveria conhecer todas as peculiaridades e características do bem, de sua situação le-gal, não estando, de nenhuma forma, compelido à realização de negociação. Por igual, o vendedor, conhecendo as nuances próprias do mercado e tendo se utili-zado dos meios adequados para a promoção do seu desejo de vendas, não se encontra obrigado a tal procedimento.

Como cada bem tem a sua peculiaridade e especificidade caracterizá-lo corretamente será o primeiro passo para que se possa efetivamente proceder às comparações com outros bens cujo valor se conhece. Assim, há que se relatar os seus aspectos físicos, de dimensionamento, de materiais empregados para caracterizar o seu acabamento, potencial de aproveitamento ou reaproveitamen-to do terreno, normas reguladoras do uso do solo e possíveis modificações viá-rias que alterem a situação de acesso, melhoramentos públicos, etc.

Após a caracterização do bem e da definição do que possa vir a ser a sua utilização mais racional é possível identificar o segmento do mercado no qual o mesmo se insere.

1.2 - SOLICITANTE/FINALIDADE

O presente laudo atende a solicitação Ipiranga Produtos de Petróleo S/A, com a finalidade de embasar negociação comercial.

1.3 - PROPRIETÁRIO

O proprietário do imóvel é o Sr. Sergio Luís de Medeiros Ramos. 1.4 - DOCUMENTAÇÃO / LIMITAÇÕES / SUPOSIÇÕES

No caso de avaliação do valor de mercado para locação, o valor informa-do considera válida a premissa de que todas as benfeitorias realizadas no imóvel por parte da locatária ficam definitivamente incorporadas ao imóvel. No caso de avaliação do valor de venda, o valor informado representa o valor mais provável pelo qual o ativo seria vendido, caso exposto ao mercado na data de avaliação, sob a melhor estratégia de comercialização. A SGL não tem como prever alterações súbitas no mercado e os valores devem ser revistos sempre que as mesmas ocorrerem.

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Presume-se bom um título de propriedade aquele sem ônus. Não foram realizadas averiguações profundas na documentação do imóvel e a avaliação não tem a finalidade de confirmar título de propriedade. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprome-timentos de nenhuma natureza (técnicos, documentais, licenças, etc.) que ve-nham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização. A SGL reser-va-se o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de venda do imóvel. Informações de terceiros serão colhidas com o devido cuidado e averi-guadas de modo aparente, presumindo-se que sejam verdadeiras e de boa fé.

Assume-se que informações fornecidas pelo contratante são corretas e a SGL assume que sejam verdadeiras e precisas. Não foram tomadas medidas no imóvel. Na falta de informações exatas, são feitas estimativas, e a SGL reserva-se o direito de rever a avaliação caso haja comprovação de erro ou engano na informação cedida pela contratante. A SGL não realiza estudos de engenharia no solo, nas estruturas e nos equipamentos, que são presumidas como boas, a não ser quando essa condição seja pré-estabelecida em contrato. Considera-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu funcionamento. Não foram realizados estudos ambientais no solo e nos materiais de cons-trução para averiguar ou não a presença de substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura do imóvel ou ao meio ambiente. SGL não possui “know-how” sobre assuntos que afetem o meio ambiente ou saúde e os valores reportados ignoram estes aspectos. A SGL reserva-se o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de venda do imóvel.

O trabalho é dirigido à contratante nomeado nesta proposta e a SGL não tem obrigações e responsabilidades perante terceiros que eventualmente ve-nham a assumir posições e decisões com base neste trabalho. Este trabalho não poderá ser publicado em todo ou em parte.

Os avaliadores da SGL declaram não ter conhecimento de interesse pre-sente ou futuro, próprio ou de familiares no imóvel objeto desta proposta a ser avaliado.

Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de suces-sos futuros. Projeções são opiniões na data da avaliação e a SGL não assume responsabilidade por mudanças de comportamento do mercado.

As avaliações refletem o entendimento da SGL sobre as condições dos ocupantes nas avaliações, contudo, a SGL não efetua pesquisa em relação à situação financeira dos atuais ocupantes. Quando a propriedade avaliada envol-ve atividades de locação, a SGL presume que os locatários estão aptos a cum-prirem com as obrigações financeiras em relação à locação bem como que não existem atrasos de pagamentos ou descumprimento contratual.

Informações de planejamento urbano são obtidas, quando possível, ver-balmente através de consulta às autoridades locais responsáveis, porém quando houver necessidade de comprovação, a SGL recomenda que tal confirmação seja obtida através de advogados especializados contratados pela contratante, notadamente:

se a posição do imóvel está devidamente descrita no relatório;

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se a propriedade está livre de ônus de qualquer natureza;

se não existe qualquer outra questão regulamentar relevante; A avaliação da SGL é elaborada tendo por base que o imó-

vel/empreendimento (e qualquer trabalho em andamento) está em conformidade com todas as leis e regulamentos aplicáveis, seja de natureza municipal, esta-dual ou federal ou outros regulamentos relevantes, normas relacionados ao cor-po de bombeiros, acessibilidade e uso por deficientes físicos e medidas de con-trole de saúde e segurança nas áreas de trabalho.

1.5 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO

A Norma Brasileira de Avaliação de Bens (NBR 14.653 da ABNT) estabe-lece que todo trabalho de avaliação receba uma classificação denominada espe-cificação da avaliação, quanto à fundamentação e precisão dos resultados, es-tabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos despendidos, bem co-mo da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado.

O grau de fundamentação de um trabalho está relacionado ao aprofun-damento do trabalho de avaliação, com o envolvimento do avaliador na seleção da metodologia em razão da confiabilidade, quantidade, qualidade e natureza dos imóveis pesquisados.

O grau de precisão será determinado quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação, dependendo do resultado do tratamento estatístico dispensado a amostra utilizada no trabalho.

Assim sendo, de acordo o estabelecido na NBR 14.653 Parte 2, item nº 8, este trabalho de avaliação atingiu os seguintes níveis:

Avaliação do terreno

Grau de Fundamentação: nível II

Grau de Precisão: nível III Todos os gráficos relativos aos cálculos, inclusive de predição dos valo-

res, estão igualmente dispostos no Anexo II.

2.0 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 2.1 - LOCALIZAÇÃO O imóvel objeto do presente trabalho localiza-se à Avenida Eduardo Fróes da Mota s.n, Bairro Santo Antônio dos Prazeres, Município de Feira de Santana/BA 2.2 - OS LOGRADOUROS O Bairro Santo Antônio dos Prazeres possui perfil predominantemente horizontal, tendo como principal artéria a av. Eduardo Fróes da Mota, também conhecida como Avenida de Contorno. 2.3 - SERVIÇOS PÚBLICOS

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O local é servido pelos melhoramentos públicos básicos tais como água, meio fio, drenagem. pavimentação asfáltica, energia elétrica, telefone, coleta de lixo e serviço postal.

2.4 - TRANSPORTE E COMUNICAÇÕES

Em frente ao imóvel adjacente ao avaliando, pela Av. Eduardo Fróes da Mota, trafegam linhas regulares de ônibus e transportes alternativos, que ligam o local virtualmente a toda a cidade, além de a outros municípios. As linhas de comunicações foram recentemente expandidas, havendo facilidade para a aqui-sição de novos ramais, bem como para a utilização de telefonia celular das di-versas operadoras.

2.5 - O ENTORNO O Bairro Santo Antônio dos Prazeres, na área em estudo, possui caracte-rísticas de utilização mista. Destaca-se a presença órgãos públicos, colégios, lojas, igrejas, postos de combustíveis, oficinas, pequenas indústrias, etc., além de um elevado número de residências unifamiliares e multifamiliares com padrão médio alto, médio e médio baixo. 2.6 - O IMÓVEL 2.6.1 - TERRENO

De acordo com a documentação cadastral fornecida o imóvel tem uma área total de 6.795,36m² de terreno alodial. A medida foi extraída da documenta-ção de posse fornecida pelo solicitante (Matrícula nº 54.637 do 1º Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Feira de Santana-BA - Anexo I). Obs.: Não foi possível a retirada da Certidão Negativa de Débitos de IPTU junto a Prefeitura Municipal local, em virtude da existência de débitos do imóvel, conforme documento constante no anexo I.

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2.6.2 - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

A. Delimitação do Imóvel

Observação: Visto que o imóvel não possui informações com suas coordenadas

geográficas através do devido levantamento topográfico ou documento semelhante, sua delimitação exata não foi possível de ser observada e in-formada.

B. Localização Imóvel / Referências Geográficas da Localização

Referências Geográficas da Localização

Latitude: 12°14'19.8"S Longitude: 38°56'25.2"W

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3.0 - SITUAÇÃO FACE AO PLANEJAMENTO PÚBLICO 3.1 - ZONEAMENTO A área em estudo é considerada como Zona 01 – Predominância Comer-cial, segundo a Lei Complementar 86/2014 emitida pela Prefeitura Municipal de Feira de Santana/BA.

As edificações existentes no município estão submetidas às incipientes restrições do serviço de engenharia da citada municipalidade. 4.0 - CONSIDERAÇÕES A RESPEITO DO MERCADO 4.1 - INTRODUÇÃO

Feira de Santana está situada a 108 quilômetros de Salvador. Feira, como comumente é apelidada, é a segunda cidade mais populosa do estado e primei-ra cidade do interior nordestino em população, sendo o principal centro urbano, político, educacional, tecnológico, econômico, imobiliário, industrial, financeiro, administrativo, cultural e comercial do interior da Bahia e um dos principais do Nordeste. Sua população, de acordo com estimativa do IBGE de 2017, é de 628 mil habitantes. Feira de Santana exerce um alto nível de influência econômica, comercial e política na Bahia e na região Nordeste brasileira, sendo o único mu-nicípio do interior do Nordeste com PIB acima de 10 bilhões. É sede de grandes empresas como a Le Biscuit, R.Carvalho, L.Marquezzo, Brasfrut, Empresa de transportes Santana, Paradise Indústria Aeronáutica, entre outras.

O mercado imobiliário pode ser classificado como um mercado cíclico, atrelado ao ciclo da indústria da construção civil, e composto de quatro fases principais: Expansão, onde as indústrias estão crescendo e os preços estão no máximo; Superoferta, quando as indústrias estão trabalhando próximo de sua capacidade máxima, e os preços estão estáveis ou caindo; Recessão, onde as indústrias diminuem sua produção por conta da superoferta e os preços vão caindo até o mínimo, na tentativa de venda dos estoques; e Recuperação, onde as indústrias mantém sua produção no mínimo e os preços começam a se recu-perar.

O segmento de lotes urbanos é fortemente influenciado pela atividade fi-nanceira, e, analisando a situação econômica do mercado local, podemos consi-derar como estando numa fase de transição entre a superoferta e a recessão. A oferta de imóveis é superior à demanda, de modo que já se verifica, atualmente, uma forte tendência de declínio dos valores de mercado.

Dentro deste contexto de mercado, o imóvel em estudo apresenta uma boa localização comercial e bom potencial de aproveitamento imobiliário, poden-do ser classificado com bem de liquidez moderada, principalmente, devido à atual conjuntura econômica do país. 4.2 - LEVANTAMENTO DE DADOS Com o objetivo de se obter uma comparação mais aproximada possível do imóvel em estudo, efetuamos um levantamento de dados de imóveis (terre-nos), cujas características refletissem o máximo de semelhança do imóvel avali-ando.

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5.0 - METODOLOGIA 5.1 - CONCEPÇÃO A concepção da metodologia consiste no estabelecimento do tratamento matemático e estatístico a ser aplicado em função do nível de rigor pretendido na avaliação e dos resultados das pesquisas de elementos, além das demais características e atributos que exercem influência no valor. 5.2 - MÉTODOS São adotados, basicamente, os métodos diretos e indiretos na avaliação de imóveis urbanos, quais sejam: I - DIRETOS Comparativo de Dados de Mercado - em que o valor é definido através de dados de mercado, após tratamentos estatísticos. Comparativo de Custo de Reprodução de Benfeitorias - apropria-se o va-lor das benfeitorias através da reprodução dos custos de seus elementos cons-trutivos. II - INDIRETOS Renda - apropria-se o valor do imóvel com base na capitalização da sua renda líquida (real ou prevista). Involutivo - que se baseia em estudo de viabilidade técnico-econômica para um aproveitamento eficiente do imóvel. Residual - o valor do terreno é definido por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias. 5.3 - ESCOLHA DO MÉTODO

Considerando-se a classificação do imóvel “Terreno Sem Benfeitorias”, foi

adotado o método “Comparativo Direto de Dados de Mercado”, através de uma matriz de dados coletados (amostra), com a utilização de fatores de homogenei-zação.

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6.0 - DESENVOLVIMENTO DA AVALIAÇÃO 6.1 - TERRENO 6.1.1 - CARACTERÍSTICAS A matriz de valores foi identificada segundo os atributos mais significati-vos e outras características locais, sendo a amostra composta de transações e ofertas. Do total dos dados levantados, 06 (seis), que estão localizados em regi-ões geoeconômicas semelhantes à do bem avaliando, foram aproveita-dos/considerados todos os dados coletados. 6.1.2 - ATRIBUTOS

Verificou-se que os atributos, isto é, as variáveis independentes ou expli-cativas que se apresentarem mais significativos para a formação do valor foram os seguintes:

FATOR FONTE (FF)- variável referente à origem da informação, obedecendo ao seguinte:

1,0 - Venda 0,90 - Oferta

FATOR TRANSPOSIÇÃO/LOCALIZAÇÃO (FTR) - variável referente à localiza-ção dos imóveis de referência em relação ao paradigma e aos principais vetores de valorização da região. FATOR ÁREA (FA) - variável dimensional, representativa da relação entre a

área da referência e a do imóvel avaliando. Obedece ao seguin-te cálculo:

Se r =(Ar-Ap)/AP>0,30, adotar f= r (1/8)

Se r =(Ar/Ap)Ap<0,30, adotar f= r (1/4)

FATOR SERVIÇOS PÚBLICOS (FSP) - variável quantitativa, referente à dispo-nibilidade de serviços públicos nos logradouros onde se situam os imóveis avali-ando e o paradigma, nas seguintes condições:

Água- 0,20 Esgoto -0,10 Luz Pública -0,05 Luz Domiciliar -0,20 Guias-Sarjetas -0,1 Pavimentação- 0,3 Telefone -0,05

FATOR CONDIÇÃO TOPOGRÁFICA (FTP) - variável quantitativa, referente à situação topográfica dos terrenos avaliando e de referência em relação ao nível dos logradouros onde se situa, observados os investimentos necessários para a regularização dessas cotas, nas seguintes condições:

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6.

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Para o terreno plano o fator = 1. Caimento para o fundo (declive)

o Até 5% - 0,9 o Entre 5% e 10% - 0,8 o Acima de 10% - 0,7

Caimento para frente (aclive) o suave -0,9 o acentuado- 0,8

Observação: quando não existirem definições da Prefeitura local, o avaliador tomará as indicações das áreas adjacentes para a definição das tendências de utilização das referências. Os valores limites poderão ser apropriados de acordo com o livre arbítrio do avaliador.

CONDIÇÕES ESPECÍFICAS DOS IMÓVEIS AVALIANDO

o Oferta- 0,90 o Localização- 1,00 o Área - 6.795,36 m² o Serviços Públicos- 1,00 o Topografia- 0,90

Foram testadas outras variáveis, tais como Distância ao Centro da sede municipal, padrão construtivo das adjacências, etc., porém as mesmas não se mostraram representativas para a definição do valor do imóvel, em função da homogeneidade destas características nos elementos pesquisados.

O comportamento das variáveis está demonstrado na matriz de valores constante no item 6.1.3, onde se evidencia lógica e claramente a utilização das mesmas. Dentro das condições apresentadas no presente trabalho, os valores mé-dio, mínimo e máximo estão relacionados no mesmo item 6.1.3.

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6.1.3 - CROQUI DA AMOSTRA

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6.1.4 - QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO

PESQUISA DE VALORES

Endereço : B airro : C idade UF

F o nte de info rmação : T elefo ne:

D ata da C o leta:

Terreno

Valo r de venda: R $ P reço po r m² F rente Á rea terreno Á rea edif icação



T ipo : D ata da C o leta:

Terreno





Terreno





Terreno





Terreno





Terreno


TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO

Variação Indice Indice Homogeneização Homogeneizado Utilizado

(A r/ A p) sp to p Limite R$/m² R$/m2

-0,62 1,00 1,00 2882,40 897,32

-0,51 1,00 1,00 2230,15 772,04

-0,12 1,00 1,00 2250,00 824,44

-0,41 1,00 1,00 2696,63 817,83

-0,60 1,00 1,00 2222,22 748,47

-0,41 1,00 1,00 2250,00 795,99

(1) - Fator Fonte 809,35

(3) - Fator de Área 647,48

(5) - Fator Topografia 971,22

6.795,38 5.499.826,77R$

0,70 0,94 1,00 0,90 795,996 4.000,00 6.000.000,00 1.500,00 0,90

6

em frente a

Espaço Brilhante Avenida Noide Cerqueira Sim Feira de Santana

Oferta(0,90); Serviços Públicos Disponíveis- água, esgoto, luz pública, luz

domiciliar, guias-sarjetas, pavimentação e telefone (1,0); Topografia - Plano

(1,0); Distância do avaliando - 5,5 kmImobiliária Nobel Imóveis (75) 3616-3395

03/07/2018

1,00

1,00

817,830,90

824,44

BA

4000,00

(5)

1,00

Feira de Santana

(75)3221-7353

1,00

0,90

F SP

Feira de Santana

Homogeneização

897,32

1,00

(75) 3616-3395

Santa Monica II BA

Imobiliária Nobel Imóveis


03/07/2018

2700,00

1.797,75

D ado s Iniciais

R $ / m 2

5.000.000,00

1.486,77

7.200.000,00

9.000.000,00

6.000.000,00 1.500,00

6.000,00

Stillo Imóveis

1

5.000.000,00 1.921,60

R. Boticário Moncorvo, 474

12°15'13.5"S

38°57'34.0"W

Feira de Santana

(75) 3616-3395

BA

12°15'24.2"S

38°55'39.3"WAvenida Getúlio Vargas Sim



(1,0); Distância do avaliando - 2,60 km

03/07/2018

0,70

1 1.921,60

1.486,77


2

1.500,00

2602,00

772,04

Centro

0,90

6000,00

F T PF A

0,89

(4)

0,65

687,95

809,35

R$/m 2

748,475 2.700,00 4.000.000,00 1.481,48 0,90

1.500,00

0,60

4




5

0,90

(1)

2

3 0,70

3


domiciliar, pavimentação, guias e sarjetas e telefone (1,0); Topografia - Plano


0,902.602,00

3.363,00

120

ogo após o

Empresarial

Canaã.

F F

4.000.000,00

F T R

0,94

0,90

BA

03/07/2018

Transação(1,0); Serviços Públicos Disponíveis- água, esgoto, luz pública, luz



5.000.000,00

esquina c a rua

Nova Esperança

Avenida Eduardo Fróes da Mota




(75) 3021-2377

03/07/2018

3363,00

4005,00

Sim

Sobradinho

Patrocínio Imobiliária

03/07/2018

75 3622-8899

Á rea

(m 2 )

9.000.000,00

5.000.000,00

Valo r

(R $ ) (2)

1.481,48

0,92

5.499.826,77R$

(4) - Fator Serviços Públicos

(2) - Fator Transposição/Localização

0,90

0,90

4

930,75

AREA DO AVALIANDO

0,900,97

Avenida Noide Cerqueira

A mo stra

4.005,00

Avenida Noide Cerqueira

1.797,75

Saneamento das Amostras (+/- 15%)

MÉDIAS DAS AMOSTRAS

0,890,70

T ipo :

(3)

7.200.000,00

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6.1.5 - VALOR DO TERRENO (VT) Considerações: I - Que os dados pesquisados estão na mesma região geoeconômica do imóvel avaliando, todos com possibilidades amplas de utilização para fins comerciais. II - Que o terreno objeto da avaliação encontra-se em situação privile-giada dentro da região onde se localiza, e em relação à maioria dos dados cole-tados.

III - Dadas as condições do atual Mercado Imobiliário de Feira de Santana BA, principalmente para a área comercial da região, consideradas as características topográficas, serviços disponíveis e localização do imóvel objeto desta avaliação, este signatário adotou como “valor unitário de mercado” o valor médio obtido pelo matriz de valores homogeneizados adotada, dentro dos limites preconizados pela NBR- 14.653/02 para o limite de confiança máxima de 80%.

Valor unitário do imóvel: ( Vui )

Vui = R$ 809,35/m²

VT = Valor total

VT = Vui x Área do Terreno

VT = R$ 809,35/m² x 6.795,36m²

VT = R$ ≈ R$ 5.499.826,77 ≈ 5.500.000,00

Concluímos que o valor de mercado do terreno avaliando, situado a Av. Eduardo Fróes da Mota s.n., Bairro Santo Antônio dos Prazeres, Município de Feira de Santana BA, de propriedade do Sr. Sergio Luís de Medeiros Ramos, é de R$ 5.500.000,00 (Cinco milhões, quinhentos mil reais).

6.2 - VALORES DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (VLI) CENÁRIO: Até 24 meses Considerações: O imóvel avaliando encontra-se inserido num mercado ativo com deman-da pouco aquecida para esta tipologia, pelo que concluímos ter o mesmo possi-blidades de absorção em médio prazo. Assim sendo, pelos dados apresentados sobre o mercado, podemos esperar que o tempo médio de comercialização do mesmo seja em torno de 24 meses, o que possibilita a determinação do valor de liquidez, para uma venda imediata, a partir da remuneração do capital não inves-tido a taxa de mercado (SELIC) hoje igual 0,52% am. Calculando-se o valor pre-sente com um deságio de 24 meses teremos:

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VLI= 4.856.273,88R$ ≈ 4.856.000,00R$

Valor de Venda (VV)= 5.500.000,00R$

Taxa de desconto (i) a.m.= 0,52%

Prazo de absorção no mercado (n)= 24

VLI=VV/(1+i)^n

Considerada a Liquidação Forçada, dentro do prazo estimado de até 24 (vinte e quatro) meses, concluímos que o valor de mercado do terreno avaliando, situado à Av. Eduardo Fróes da Mota s.n., bairro Santo Antônio dos Prazeres, Município de Feira de Santana/BA, de propriedade do Sr. Sergio Luís de Medei-ros Ramos, é de R$ 4.855.000,00 (Quatro milhões, oitocentos e cinquenta e cinco mil reais). 7.0 - CONSIDERAÇÕES FINAIS Antes de encerrar, importante se faz mencionar que este relatório constitui um todo homogêneo e qualquer interpretação de informações fragmentadas não deve ser considerada válida. Ademais, estar de posse do mesmo, ou de cópias, não acarreta o direito de publicação, total ou parcial, sem prévia autorização do autor e/ou do Solicitante. Concluindo, gostaríamos de enfatizar que o trabalho realizado apontou uma opinião de valor, ancorada em fatos e interpretações do responsável e, por ser virtualmente impossível, deixamos de apensar todas as evidências e dados levantados que, a qualquer tempo, poderemos apresentar. Finalmente, solicitamos a deferência de sermos notificados das dúvidas ou questões suscitadas por este trabalho.

Aracaju, 09 de Julho de 2018

GUSTAVO JOSÉ DOS SANTOS SILVA LIMA

CREA 10.926 / D / BA VISTO 1.538 SE

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6.

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ANEXOS

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ANEXO I CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR / BOLETO DE IPTU

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6.

fls. 144




ANEXO II CARACTERÍSTICAS DO MODELO AVALIATÓRIO

QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO

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24

DADOS DA AMOSTRA FF FTR FA FSP FTP DesvPadroniz.

1 0,90 0,65 0,89 1,00 0,90 -1,7047

2 0,90 0,70 0,92 1,00 0,90 0,7229

3 0,90 0,70 0,97 1,00 0,90 -0,2924

4 0,90 0,60 0,94 1,00 0,90 -0,1644

5 0,90 0,70 0,89 1,00 0,90 1,1797

6 0,90 0,70 0,94 1,00 0,90 0,2589

Média Aritmética=

Média Homg. X=R$ 809,35

Variância 2.663,15 DADO 1 -R$ 87,97

DADO 2 R$ 37,31

Desvio Padrão 51,61 DADO 3 -R$ 15,09

DADO 4 -R$ 8,49

Coef.Variação 6,38% DADO 5 R$ 60,88

DADO 6 R$ 13,36

R$/m² m²/HOMOGENEIZADO

R$ 1.921,60 R$ 897,32

R$ 1.486,77 R$ 772,04

R$ 1.614,60

R$ 1.797,75 R$ 817,83

R$ 1.481,48 R$ 748,47

R$ 795,99

Diferença

entre X e

Xi=

R$ 1.500,00

R$ 1.500,00 R$ 824,44

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25

Valor crítico para 6 dados, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,73

DADO 1 -1,7047 < 1,73

DADO 2 0,7229 < 1,73

DADO 3 -0,2924 < 1,73

DADO 4 -0,1644 < 1,73

DADO 5 1,1797 < 1,73

DADO 6 0,2589 < 1,73

I 0,80= R$ 840,44

I 0,80= R$ 778,25

A/Xm

→Limite Superior

→Limite Inferior

Campo de arbítrio: R$ 687,95 e R$ 930,75

R$ 4.674.852,75 R$ 6.324.800,78

Área = 6.795,38

Valor do Imovel = R$ 5.499.826,77

Intervalo de confiança ao nível de 80%

O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve ser menor que o valor

crítico (VC),. fornecido pela tabela de Chauvenet, ou seja: d = |Xi - X| / S < VC

Tomada de decisão sobre o valor

unitário do imóvel avaliando:

R$ 5.711.138,03

R$ 5.288.515,50

Cálculo do campo de arbítrio:

dado aprovado

dado aprovado

dado aprovado

dado aprovado

dado aprovado

dado aprovado

Pode-se afirmar com 80% de certeza que o valor de mercado do

bem avaliando está entre:

&

Amplitude

R$ 62,19

7,68%

Verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet:

Se

impr

esso

, par

a co

nfer

ênci

a ac

esse

o s

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.jus.

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QU

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ET

O. P

roto

cola

do e

m 1

4/08

/201

8 às

17:

18:1

6.

fls. 147




II I

II I

6 4

II

Itens 2 e 4 no Grau III,

com os demais no

mínimo no Grau II

Pontos Mínimos

Itens 2 e 4 no Grau II,

com os demais no

mínimo no Grau I

Itens obrigatórios

10

Informações de todas

as caracterís ticas dos

dados anal isados

2- Quantidade mínima de

dados de

mercado efetivamente

util izados

12

Informações de todas as

características dos dados

correspondentes aos

fatores utilizados

3- Identificação dos

dados

de mercado

4- Intervalo admissível de

ajuste para cada fator e

para o conjunto de

fatores

5

0,40 a 2,50

III

Grau de Fundamentação

Descrição

0,80 a 1,25

3

Adoção de situação

paradigma

1- Caracterização do

imóvel

avaliando

Completa quanto

aos fatores

utilizados no

tratamento

Completa quanto a

todas as variáveis

analisadas

Portanto, grau

Todos, no mínimo no

grau I

→Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.

Graus III

0,50 a 2,00

Apresentação de informações

relativas a todas as

características dos dados

analisadas,com foto

Grau

III II I

≤30% ≤40% ≤50%

Portanto, grau III

Grau de Precisão

Quando a amplitude do intervalo de confiança

ultrapassar 50%, não há classificação quanto à

precisão.

Se

impr

esso

, par

a co

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ênci

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O. P

roto

cola

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m 1

4/08

/201

8 às

17:

18:1

6.

fls. 148




ANEXO III

ILUSTRAÇÕES FOTOGRÁFICAS

Se

impr

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a co

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m 1

4/08

/201

8 às

17:

18:1

6.

fls. 149




Terreno Terreno

Logradouro Logradouro

Frente do Terreno Vista do Terreno

Se

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m 1

4/08

/201

8 às

17:

18:1

6.

fls. 150




Terreno Terreno

Terreno Terreno

Terreno Terreno

Se

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O. P

roto

cola

do e

m 1

4/08

/201

8 às

17:

18:1

6.

fls. 151




ANEXO IV ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

Se

impr

esso

, par

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m 1

4/08

/201

8 às

17:

18:1

6.

fls. 152




Se

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m 1

4/08

/201

8 às

17:

18:1

6.

fls. 153




Se

impr

esso

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m 1

4/08

/201

8 às

17:

18:1

6.

fls. 154




Se

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esso

, par

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0.20

15.8

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m 1

4/08

/201

8 às

17:

18:1

6.

fls. 155




ANEXO V RESUMO CURRICULAR DO RESPONSÁVEL TÉCNICO

Se

impr

esso

, par

a co

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ênci

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esaj

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br/e

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88-5

0.20

15.8

.05.

0080

e o

cód

igo

4B08

C26

.E

ste

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QU

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QU

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ET

O. P

roto

cola

do e

m 1

4/08

/201

8 às

17:

18:1

6.

fls. 156




Resumo Curricular do Engenheiro Gustavo José dos Santos Silva Lima • Engenheiro diplomado pela Escola Politécnica da Universidade Federal da Bahia; • Engenheiro credenciado do BANESE - Banco do Estado de Sergipe; • Engenheiro credenciado do Banco Santander; • Engenheiro credenciado do Banco Intermedium; • Engenheiro cadastrado do Banco do Brasil S/A; • Engenheiro credenciado do Banco Panamericano; • Engenheiro credenciado do Bradesco; • Engenheiro credenciado da PREVI/Banco do Brasil; • Engenheiro credenciado do Banco do Nordeste do Brasil; • Engenheiro credenciado da Raízen- Shell Brasil S/A Petróleo; • Engenheiro credenciado da Ipiranga Produtos de Petróleo S/A; • Engenheiro credenciado da BR Distribuidora S/A; • Engenheiro responsável pelas avaliações de imóveis de interesse da CEHOP/SE - Companhia Estadual de Habitação e Obras Públicas de Sergipe; • Engenheiro Gerente Executivo de Governo da Caixa Econômica Fede-ral/SE; • Perito Técnico das Justiças Estadual e Federal; • Membro Titular do IBAPE/SE- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia/SE; • Membro Titular do IBAPE/SP- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia/SP; • Engenheiro Pós-Graduado em Engenharia de Avaliações pela Universi-dade Federal de Sergipe (2002); • Membro da Comissão de Reavaliação de Imóveis da Secretaria Municipal de Finanças de Aracaju- 1997/2018.

Se

impr

esso

, par

a co

nfer

ênci

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esaj

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br/e

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so 0

8105

88-5

0.20

15.8

.05.

0080

e o

cód

igo

4B08

C26

.E

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docu

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o di

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or W

ALD

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IRO

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E A

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QU

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QU

E N

ET

O. P

roto

cola

do e

m 1

4/08

/201

8 às

17:

18:1

6.

fls. 157

laudo de avaliaÇÃo imÓvel · no caso de avaliação do valor de venda, o valor informado...

Documents