laudo judicial€¦ · regional de santo amaro processo 1040940-96.2014.8.26.0002/01 mario de souza...
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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 8ª VARA CÍVEL DO FORO
REGIONAL DE SANTO AMARO
PROCESSO 1040940-96.2014.8.26.0002/01
MARIO DE SOUZA JUNIOR, engenheiro civil, CREA nº
60.339/D, perito judicial nos autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA da
ação requerida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE DAS
ORQUÍDEAS contra JOÃO CARLOS VIDINHA DA CUNHA E OUTRO,
tendo procedido aos estudos e diligências necessárias, vem apresentar a Vossa
Excelência as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente
LAUDO JUDICIAL
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SUMÁRIO
CAPÍTULO I:
Objetivo da avaliação ....................................................................................... 3
CAPÍTULO II:
Vistoria ............................................................................................................. 3
CAPÍTULO III:
Avaliação .......................................................................................................... 22
CAPÍTULO IV:
Conclusão ......................................................................................................... 29
CAPÍTULO V:
Encerramento ................................................................................................... 30
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I - OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
O objetivo da avaliação consiste em estabelecer o valor de venda
do apartamento 114 do Bloco 19, integrante do Condomínio Residencial Parque
das Orquídeas, situado na Rua Jaracatiá nº 431, Jardim Umarizal.
II - VISTORIA
II.1 - Localização do condomínio
Está localizado na Rua Jaracatiá nº 431, na quadra delimitada pela
Estrada do Campo Limpo e Rua Particular, como indica o mapa abaixo.
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A região tem características mistas, sendo observadas ocupações
horizontais e verticais (prédios de apartamentos) e usos residenciais e comerciais.
Em relação às zonas de avaliação indicadas na Norma editada em setembro de 2011
pelo IBAPE/SP (“Norma para avaliação de imóveis urbanos”), a região enquadra-se
no Grupo I (“zonas de uso predominantemente residencial e ocupação horizontal”)
e no Grupo II (“zonas de uso residencial ou comercial e ocupação vertical - zonas
de incorporação”).
II.2 - Mapa fiscal
De acordo com o Mapa Oficial da Cidade de São Paulo, o
condomínio está situado na Quadra 9 do Setor 169. Segundo a Planta Genérica de
Valores de 2014, o valor fiscal da Rua Jaracatiá é igual a 366,00.
II.3 - Zoneamento
Pela legislação que dispõe sobre o parcelamento, uso e ocupação
do solo (Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016), o local é classificado como zona
ZM (Zona Mista), assim definida no artigo 11 da Lei nº 16.402/2016:
Lei nº 16.402/2016 - artigo 11
As Zonas Mistas (ZM) são porções do território destinadas a promover usos
residenciais e não residenciais, com predominância do uso residencial, com
densidades construtiva e demográfica baixas e médias, subdivididas em:
I- Zona Mista (ZM): porções do território localizadas na Macrozona de
Estruturação e Qualificação Urbana; ...
Os parâmetros de ocupação fixados para a zona ZM são aqueles
indicados no quadro exibido adiante (Quadro 3, integrante da Lei nº 16.402/2016).
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II.4 - Melhoramentos públicos
Trata-se de local dotado de todos os melhoramentos públicos.
II.5 - Características do condomínio
Segundo o estudo divulgado em 2018 pelo IBAPE/SP (“Valores
de Edificações de Imóveis Urbanos - 2017”), os blocos de apartamentos do
Condomínio Residencial Parque das Orquídeas I - que são numerados de 18 a 29,
totalizando doze blocos - enquadram-se todos no padrão médio.
Os edifícios têm trinta e quatro anos; e são todos compostos de
treze andares, com quatro apartamentos por andar e dois elevadores. Os
apartamentos dos doze blocos têm todos a mesma tipologia (apartamentos com dois
dormitórios) e encerram todos a mesma área útil.
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O Bloco 19, no qual está localizado o apartamento avaliando, é
dotado de salão de festas, churrasqueira, playground e estacionamento (com uma
vaga por apartamento).
II.6 - Características do apartamento 114
Está localizado no décimo primeiro andar do Bloco 19; encerra
uma área útil de 51,72 m2; tem uma vaga de garagem (vaga localizada no
estacionamento do condomínio); e é composto de sala com terraço, dois
dormitórios, banheiro, cozinha e lavanderia.
O estado do apartamento, observados os parâmetros estabelecidos
no estudo mencionado no item anterior (“Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos - 2017”), enquadra-se na referência “f”: “Necessitando de reparos de
simples a importantes” (foi removido o revestimento aplicado no piso da cozinha,
porque solto do substrato; o revestimento aplicado na parede da cozinha está solto
do substrato; foi removido o revestimento aplicado no piso da lavanderia, porque
solto do substrato; o revestimento aplicado na parede da lavanderia está solto do
substrato; o revestimento aplicado na piso do banheiro está solto do substrato; o
revestimento aplicado na parede do banheiro está solto do substrato; o revestimento
aplicado no piso do terraço está solto do substrato; e a porta do banheiro está
danificada, como consequência da ação da água).
As fotografias exibidas adiante (FOTOS de 1 a 30) ilustram o
Condomínio Residencial Parque das Orquídeas I e o apartamento 114 do Bloco 19.
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FOTOS 1/2 - Vista do Bloco 19.
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FOTO 3 - Vista do Condomínio Residencial Parque das Orquídeas I.
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FOTO 4 - Vista do estacionamento.
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FOTOS 5/6 - A fotografia superior ilustra a Rua Particular; e a fotografia inferior
ilustra a Rua Jaracatiá. A seta amarela indica o Condomínio Residencial Parque das
Orquídeas I.
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FOTOS 7/8 - A fotografia da esquerda ilustra o hall de entrada do Bloco 19; e a
fotografia da direita ilustra o hall do décimo primeiro andar.
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FOTOS 9/10 - Sala do apartamento 114.
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FOTOS 11/12/13 - Dormitórios e banheiro.
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FOTOS 14/15/16 - Cozinha e lavanderia.
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FOTOS 17/18 - Terraço. Anomalia observada no piso do terraço: placas cerâmicas
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FOTOS 19/20 - Terraço. Anomalia observada no piso do terraço: placas cerâmicas
soltas do substrato.
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FOTO 21 - Banheiro, ilustrando o estado do forro de gesso.
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FOTOS 22/23/24 - Banheiro. Anomalia observada na parede do banheiro: placas
cerâmicas soltas do substrato. Essa anomalia se repete no piso.
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FOTOS 25/26 - Estado da porta do banheiro: danificada pela ação da água.
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FOTOS 27/28 - Cozinha. Foi removido o revestimento aplicado no piso da
cozinha, porque solto do substrato; e o revestimento aplicado na parede da cozinha
está solto do substrato.
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FOTOS 29/30 - Lavanderia. Foi removido o revestimento aplicado no piso da
lavanderia, porque solto do substrato; e o revestimento aplicado na parede da
lavanderia está solto do substrato.
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III - AVALIAÇÃO
III.1 - Metodologia avaliatória
1. Serão adotadas as regras enunciadas na Norma editada em
setembro de 2011 pelo IBAPE/SP (“Norma para avaliação de imóveis urbanos”).
2. A avaliação será norteada pelo método comparativo. Por esse
método, como método direto, o valor do bem decorre dos indicadores de valor do
mercado imobiliário (isto é: decorre do valor de venda de outros apartamentos
localizados na região de interesse).
3. A pesquisa foi realizada no Condomínio Residencial Parque
das Orquídeas I. Portanto, os apartamentos pesquisados são semelhantes ao
apartamento avaliando; e a semelhança é verificada em relação ao porte (área útil),
número de dependências (todos os apartamentos têm as mesmas dependências) e
número de vagas de garagem (todos os apartamentos têm uma vaga de garagem
localizada no estacionamento do condomínio, tal qual o apartamento avaliando).
Nessas condições, os valores pesquisados serão apenas corrigidos pelo fator oferta
(redução de 10%), de modo a ajustar os valores pesquisados às bases de negociação
do mercado imobiliário.
4. Os valores pesquisados serão levados ao modelo avaliatório
sob a forma de valor unitário (valor de venda por metro quadrado de área útil de
apartamento; e de apartamento reformado, em bom estado de conservação, pois é
este o estado dos apartamentos pesquisados).
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5. O valor unitário final (valor de venda por metro quadrado de
área útil de apartamento; e de apartamento reformado, em bom estado de
conservação) resultará da média saneada dos valores compreendidos em um
intervalo de aceitação de 30% (para mais e para menos), intervalo esse calculado a
partir da média dos valores pesquisados.
III.2 - Amostra pesquisada
Elemento 1:
Imóvel: Condomínio Residencial Parque das Orquídeas I
apartamento 101 do Bloco 23
apartamento reformado, em bom estado de conservação
área útil = 51,72 m2
Valor de venda: R$ 235.000,00 (oferta - agosto de 2018)
Fonte: Cássia (corretora de imóveis) - 5842.5130
Vu1 = (235.000,00 x 0,90) ÷ 51,72 = R$ 4.089,00/m2
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Elemento 2:
Imóvel: Condomínio Residencial Parque das Orquídeas I
apartamento 101 do Bloco 20
apartamento reformado, em bom estado de conservação
área útil = 51,72 m2
Valor de venda: R$ 212.000,00 (oferta - agosto de 2018)
Fonte: Cássia (corretora de imóveis) - 5842.5130
Vu2 = (212.000,00 x 0,90) ÷ 51,72 = R$ 3.689,00/m2
Elemento 3:
Imóvel: Condomínio Residencial Parque das Orquídeas I
apartamento 34 do Bloco 28
apartamento reformado, em bom estado de conservação
área útil = 51,72 m2
Valor de venda: R$ 220.000,00 (oferta - agosto de 2018)
Fonte: Cássia (corretora de imóveis) - 5842.5130
Vu3 = (220.000,00 x 0,90) ÷ 51,72 = R$ 3.828,00/m2
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Elemento 4:
Imóvel: Condomínio Residencial Parque das Orquídeas I
apartamento 113 do Bloco 27
apartamento reformado, em bom estado de conservação
área útil = 51,72 m2
Valor de venda: R$ 240.000,00 (oferta - agosto de 2018)
Fonte: Cássia (corretora de imóveis) - 5842.5130
Vu4 = (240.000,00 x 0,90) ÷ 51,72 = R$ 4.176,00/m2
Elemento 5:
Imóvel: Condomínio Residencial Parque das Orquídeas I
apartamento 73 do Bloco 23
apartamento reformado, em bom estado de conservação
área útil = 51,72 m2
Valor de venda: R$ 235.000,00 (oferta - agosto de 2018)
Fonte: Elaine Silva (corretora de imóveis) - 3892.5006
Vu5 = (235.000,00 x 0,90) ÷ 51,72 = R$ 4.089,00/m2
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Elemento 6:
Imóvel: Condomínio Residencial Parque das Orquídeas I
apartamento 94 do Bloco 19
apartamento reformado, em bom estado de conservação
área útil = 51,72 m2
Valor de venda: R$ 230.000,00 (oferta - agosto de 2018)
Fonte: Elaine Silva (corretora de imóveis) - 3892.5006
Vu6 = (230.000,00 x 0,90) ÷ 51,72 = R$ 4.002,00/m2
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III.3 - Valor unitário de venda
Os valores unitários que derivam da amostra pesquisada são
aqueles anotados na tabela abaixo.
Elemento Valor unitário (R$/m2) Elemento Valor unitário (R$/m2)
1 4.089,00 4 4.176,00 2 3.689,00 5 4.089,00 3 3.828,00 6 4.002,00
� Média geral da amostra = 23.873,00 ÷ 6 = R$ 3.979,00/m2
� Intervalo de aceitação de resultados:
⇒ limite inferior: 3.979,00 x 0,70 = R$ 2.785,00/m2
⇒ limite superior: 3.979,00 x 1,30 = R$ 5.173,00/m2
Como todos os valores unitários restaram compreendidos no
intervalo de aceitação de resultados, a média saneada e a média geral da amostra
coincidem.
� Média saneada da amostra = R$ 3.979,00/m2
Valor unitário de venda = R$ 4.000,00/m2
valor de venda por metro quadrado de área útil de apartamento
apartamento reformado, em bom estado de conservação
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III.4 - Valor do apartamento 114
O valor de venda do apartamento 114 (apartamento com 51,72 m2
de área útil), já considerado o seu estado de conservação (vide capítulo II, item II.6,
FOTOS de 17 a 30), resulta igual a:
� Área útil do apartamento = 51,72 m2
� Valor unitário = R$ 4.000,00/m2
� Depreciação decorrente do estado de conservação = 15%
� Valor do apartamento = 51,72 x 4.000,00 x 0,85 = R$ 175.848,00
Valor de venda do apartamento 114 = R$ 176.000,00
Data-base: agosto de 2018
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IV - CONCLUSÃO
O valor de venda do apartamento 114 do Bloco 19, integrante do
Condomínio Residencial Parque das Orquídeas, situado na Rua Jaracatiá nº 431,
Jardim Umarizal, resulta igual a:
Valor de venda do apartamento 114 = R$ 176.000,00
(cento e setenta e seis mil reais)
Data-base: agosto de 2018
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30
V - ENCERRAMENTO
Consta o presente laudo de 30 (trinta) páginas, sendo esta última
datada e assinada.
São Paulo, 11 de agosto de 2018
MARIO DE SOUZA JUNIOR
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