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Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial

[email protected] [email protected]

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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3˚ Vara Civil

de Araraquara

Dr. Paulo Luiz Aparecido Treviso

Processo nº 1004585-11.2016.8.26.0037

Autos de: “Procedimento Comum - Condomínio”

RTE: Marcia Gonçalves de Souza.

RTO: Arnaldo Piragibe de Souza Neto e outro

Marcelo Augusto, CREA: 5061446850, perito nomeado nos Autos

em epígrafe página 112 dos Autos, tendo concluído seu Trabalho

Pericial conforme solicitado vem até V. Excia, para requerer a juntada

do Laudo para renovar nossos protestos de apreço e consideração.

Solicitamos que diante do apresentado a reserva dos honorários

conforme folhas 140 dos Autos, corrigidos até a data do Efetivo

pagamento.

Termos em que,

P. Deferimento

Araraquara, 20 de setembro de 2017.

Engº Marcelo Augusto Engenheiro Agrimensor- Civil- Segurança do Trabalho

Perito Criminal e Ambiental e Técnico em Mecânica.

CREA. 5061446850

ABINP 438/11

INCRA C3B

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LAUDO TÉCNICO

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

1.1. Objetivo:

Tem o presente, a finalidade de se determinar o Valor relativo ao

imóvel bem como aos itens incluídos durante esta demanda.

1.2. Características da Região:

Imóvel localizado em Área Urbana nas proximidades no Centro da

Cidade, localizado em área de expansão residencial desta cidade.

1.2.1. Titularidade

Segundo observado nos Autos, visualizamos o número de Matricula

9.771 emitidas pelo 1º Cartório de Registros de Imóveis de

Araraquara, sendo assim através da página 18 dos Autos, aonde faz

referência a número de Cadastro 20.063.002, a Área do Terreno é

de 299,13 m² e Área Edificada 146,32 m² no Município de

Araraquara.

Um terreno, constituído lote 02, da quadra 09, do Parque das

laranjeiras, com frente para a Avenida Rômulo Lupo, medindo 11,80

metros de frente; 25,36 metros de frente aos fundos, de um lado,

onde divide com o com lote 01; 25,34 metros da frente aos fundos

de outro lado, onde divide com o lote 03 e 11,80 metros na linha

dos fundos, onde divide com o lote 12.

1.2.2. Vocação

A vocação do imóvel e também de toda a região circunvizinha é Mista (Residencial/Comercial).

1.2.3. Benfeitorias

É existente no Perímetro do Terreno Descrito na Escritura,

acima informada uma edificação assobradada.

Edificação - Sobrado:

É existente uma Edificação de Alvenaria na parte frontal da

residência de tijolos a vista com idade aparente em torno de 30

anos, passeio público calçado, muros de alvenaria nas laterais,

portão grandil de ferro na parte frontal, quintal todo

concretado, cobertura de telhas do tipo romana, com calhas e condutores, lajodas, filetes de gesso no acabamento entre

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paredes e lajes, esquadrias de ferro/ alumínio, proteção de

grades de ferro em todas as janelas, portas de ferro/madeira,

contendo com os seguintes compartimentos: Garagem: piso de

concreto, tendo uma das paredes tijolos a vista necessitando de

reparos e aparente aplicação de impermeabilizante, Sala: piso

cerâmico e pintura em látex necessitando de reparos; Hall:

piso em cerâmico e pintura em látex necessitando de reparos;

Cozinha: piso em cerâmico, pia em granito sobre gabinete

acrílico e azulejo até o teto com pintura tipo látex necessitando

de reparos; Lavanderia: piso em cerâmico, pia em granito sobre gabinete acrílico e azulejo até o teto com pintura tipo

látex necessitando de reparos; Corredor para acesso aos

dormitórios: piso em cerâmico necessitando de reparos e

pintura em látex necessitando de reparos; 03 Dormitórios:

piso em cerâmico e pintura necessitando de reparos. 02

Banheiros: sendo 01 com piso em cerâmico e azulejo até o

teto, Box de acrílico, vaso sanitário, pia de cerâmica e o outro

Banheiro com piso cerâmico, azulejo até o teto, vaso

sanitário, pia de granito sobre gabinete de alvenaria com portas

de madeira e banheira com Hidro, gerando assim uma

edificação assobradada com Área edificada em torno de 146,32

m2.

Data das Vistorias e Participantes:

As vistorias foram realizadas no imóvel objeto dos Autos nas

datas e nos dias conforme abaixo:

Data 07/08/2017

Participantes:

Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado.

Sr. João Carlos de Souza Junior – Proprietário do Imóvel.

2. PERÍCIA:

2.1. Metodologia: 2.1.1. Fizemos uma análise investigativa de Cadernos

Imobiliários veículos informativos Idôneos;

2.1.2. Um Levantamento de Dados e Valores junto a

Imobiliárias Tradicionais da Região;

2.1.3. No transcorrer deste trabalho, foram observados os

preceitos básicos das Normas:

No transcorrer deste trabalho, são obedecidos os preceitos

básicos das Normas NBR 14653 –1, NBR 14653 –2 e 14653 –3 as

quais incorporam em seu conteúdo as Normas NBR 5676, NBR

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8951, NBR 8799, que se encontrão descontinuadas conforme site

www.abnt.gov.br, como também o das NBR 14653 –4, NBR

14653 –5, 14653 –6 e 14653 –7.

Também foram consultados para a adoção dos parâmetros e

critérios:

Pesquisas indiretas no Mercado Imobiliário de Araraquara,

através de ofertas de Jornais, Publicações e site das Imobiliárias

e os Jornais de Imobiliárias Conceituadas: Imobiliária Borsari;

Vitalli Imóveis;

Imobiliária São Paulo;

Toscano Imóveis;

Imobiliária Morada Center;

Rede Imobiliária;

Corretores Locais;

2.1.3.1. Também foram consultados os seguintes:

Código Tributário Brasileiro;

Vade Mecum – Editora Saraiva;

Lei nº 6.766 - Parcelamento do Solo Urbano;

Lei nº 9.785 - Altera a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979;

Lei nº 10.267- Cadastro Nacional de Imóveis Rurais;

Curso de Engenharia de Avaliações – IBAPE/SP;

Curso Básico de Engenharia legal e de Avaliações;

Imóvel Urbana avaliação de Aluguel;

http://www.calculador.com.br/tabela/indice/IGP-M;

http://www.debit.com.br/consulta10.php; http://www.aluga.com.br/aluga-informa-964.

2.2. Nível de Precisão:

1. Pesquisas de Mercado e precisão das Informações:

- Nível de precisão adotado será de Alta Precisão dentro das

informações apresentadas e do universo encontrado.

- Pesquisas ao Mercado Imobiliário de Araraquara e região.

2.3. Anexos:

2.3.1. Anexo 1 – Fotos do Imóvel.

2.3.2. Anexo 2 – Mascara do IPTU.

2.4. Avaliação:

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Quando na vistoria Pericial no local realizada em 07/08/2017, onde

identificamos conforme relatado acima, basicamente destinada moradia,

embora seja uma região mista (Comercial e Residencial), contudo a área

objeto é de vocação residencial com aptidão comercial aonde, observando

vários pontos de infiltrações sendo dadas por umidade ascendentes, ou

seja, por capilaridade e descendentes por infiltração.

Observamos que o Imóvel apresenta estar bem subdividido, contudo o

imóvel em questão caracterizam estado de depreciativo em função do

desgaste do tempo em condições de reparos no imóvel principal em

função dos desgastes naturais e também outros como reaparos de alvenaria.

Entendemos que conforme NBR-14653:1 da ABNT – em sua parte 1: O

conceito de valor de mercado compreende a “quantia mais provável pela

qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data

de referência, dentro das condições do mercado vigente”, todavia,

entendemos que mesmo atendendo todos os fatores de correção,

ponderação e homogeneização, nunca conseguiremos atingir o fator de

flutuação do mercado, pois é uma variante imensurável por este motivo,

em situação quando possível, e entendemos este ser o caso das áreas foi

utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado para o Terreno e

para edificação estaremos utilizando os dados das Revistas Pini e construção de Mercado fazendo a Aplicação do Critério de Heidecke,

onde classificamos pelo encontrado e representado pelo anexo 01 o

Estado para as Edificações que representa uma depreciação de para

cada uma sobre o valor do padrão da edificação referente a Reparos

Importantes da Edificação (REPARO DE ESTRUTURAS, PINTURA,

TELHADO, CALHAS, ETC), serão apresentados oportunamente abaixo.

2.4.1. Método de Comparativo Direto:

Matrícula Pesquisas do Mercado Imobiliário

9.771 Amostras 1 2 3 Perícia

Terreno R$

304,71 R$

420,00 R$

400,00 R$

500,00 R$

350,00

Valor

Médio Desvio Padrão Intervalo de Gaus Média Saneada Dimensões Valor Imóvel

R$/ m² R$/ m² R$/m² R$/m² R$/m² m² R$

R$ 394,94 R$ 73,91 R$ 321,03 R$ 468,85 R$ 390,00 299,13 R$ 116.660,70

2.4.2. Benfeitorias:

AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE - Padrão do Imóvel R1 -N

2.4.2.1 EDIFICAÇÕES Unidade Qte Valor

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2.4.2.1.1 Edificação Geral m² 146,32 R$ 1.614,05

2.4.3. Cálculo do Valor da Edificação:

Edificação (m2) x Valor da Pini x depreciação (Critério de Heidecke)

AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE - Padrão do Imóvel R1 -N

2.4.2.1 EDIFICAÇÕES Estado Depreciação Valor

2.4.2.1.1 Edificação Principal 4 52,6% R$ 111.943,54

R$ 111.943,54

“Cento e onze mil novecentos e quarenta e três reais e cinquenta e

quatro centavos”

2.4.4. Valor Total do Imóvel:

Matricula Valor Imóvel

9.771 R$

Terreno R$ 116.660,70

Edificações R$ 111.943,54

Total R$ 228.604,24

“Duzentos e setenta e quatro mil quatrocentos e vinte reais e

setenta e nove centavos”

Todavia, vemos nesta perícia a existência de Quatro situações, a saber, e

que foram levadas em consideração para esta análise:

1) A Principal vocação do imóvel em Questão;

2) Classificação do padrão construtivo em Questão; 3) Dimensão da Edificação e Benfeitorias;

4) Depreciação da Construção.

2.4.5. Para o Calculo do Aluguel:

Será feito com base no Valor de Mercado do imóvel o cálculo deste pelo

método quadrada conforme descrito no Subitem anterior 2.4.4, aplicando

assim os percentuais cabíveis que o mercado apresenta para locação.

Considerado ponderações e percentuais usuais e normais do mercado

imobiliários sobre o aluguel sendo eles com variações de 0,1%@0,5%,

sobre o valor do imóvel Residencial, sendo para isto apenas apoiada

principalmente na experiência do avaliador sobre os fatores benéficos do imóvel e principalmente a procura deste.

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Importante salientar que observamos também as avaliações acostadas.

Todavia nos comparativos entre os Dados de mercado também com a

aplicação da formula do Ilustre Engº Pellegrino e também o da taxa

equivalente voltada para imóveis com aplicação residencial, onde leva em

conta em sua sequencia o fator de comercialização utilizando os dados:

Terreno (VT); Benfeitorias (VB) e Imóvel (Vi)

Lembramos que o Valor do Imóvel engloba os valores da soma do terreno mais as benfeitorias, onde para o caso de aluguéis deve se aplicar as

correções dos rendimentos líquidos anuais em separado para o VT e VB,

desprezando assim a taxa de vacância.

Calculo de Aluguel

Identificação Dimensões Valor Imóvel Critério Fator Aluguel

Terreno 299,13 R$ 116.660,70 Mercado 0,35% R$ 800,11

Edificações 146,32 R$ 111.943,54 Pellegrino 0,31% R$ 708,26

Taxa Equivalente 0,33% R$ 750,00

Valor do Imóvel R$ 228.604,24 Aluguel – Média. R$ 752,79

Onde e conforme Vistoria Pericial realizada em 07/08/2017, onde

conforme já salientado observamos o imóvel encontra-se muito bem

localizado e de fácil acesso e levando em consideração o custo/benefício

de tal empreendimento aonde, chegamos juntamente com as pesquisas

realizadas junto ao mercado específico em questão.

Importante ressaltar ainda três itens:

1) Para o cálculo do valor por m², dos imóveis, foram utilizados

métodos estatísticos e principalmente pelo levantamento “in loco”

da situação encontrada nos altos onde fora apresentada a planta e

os documentos que representasse fielmente a dimensão da referida

Área a ser avaliada;

2) As pesquisas foram feitas em fontes de Imobiliárias que

comercializam e alugam na cidade e região.

3) Com base no estado atual da economia com base nas pesquisas do

IGP-M/FGV e IPC/FIPE e publicações do mercado de aluguel.

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Sendo assim encerramos estes conforme abaixo:

Lembramos que o Calculo comparativo de Aluguel é uma condição de

difícil apuração, pois dependem de vários fatores de particularidades do

imóvel e também índice monetário aplicados quer nos negócios

imobiliários ou mesmo de bolsas de valores, que é sempre aplicado com

base no valor de mercado do imóvel, observados através das publicações

e nas pesquisas também a flutuação do mercado imobiliário que passa o

país, como um todo, onde dentro da metodologia aplicada e dados comparativos, cabe ao Engenheiro de Avaliações a aplicação da Melhor

metodologia para esta purificação, onde lembramos que uma de nossas

grandes preocupações é a especulação imobiliária.

Onde e diante de tal segue abaixo o resultado desta avaliação:

“Setecentos e cinquenta e dois reais e setenta e nove centavos”

Conforme folhas 140 dos Autos 1/3 do Aluguel:

“Duzentos e cinquenta reais e noventa e três centavos”

ERA O QUE HAVIA A EXPOR

Sendo assim encerramos com a apresentação de 08 laudas e 02

anexos, sendo todas as laudas entregues coloridas e assinadas.

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cum

ento

é c

ópia

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orig

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, ass

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o di

gita

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te p

or M

AR

CIO

VIL

LELA

MA

RT

INS

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

1/09

/201

7 às

09:

28 .

fls. 166





5

Foto 14

Foto 13

Foto 15

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

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ttps:

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j.tjs

p.ju

s.br

/pas

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gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4585

-11.

2016

.8.2

6.00

37 e

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11E

B26

C.

Est

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fls. 167





6

Foto 17

Foto 16

Foto 18

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fls. 168





7

Foto 19

Foto 20

Foto 21

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Foto 22

Foto 23

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Foto 25

Foto 26

Foto 27

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Foto 28

Foto 30

Foto 29

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11

Foto 31

Foto 33

Foto 32

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1/09

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7 às

09:

28 .

fls. 173





12

Foto 35

Foto 34

Foto 36

Aparente falta

de Rufos ou

calhas, entre as

edificações

lindeiras.

Par

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1/09

/201

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fls. 174





13

Foto 37

Foto 38

Foto 39

Parede

Lindeira

Par

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fls. 175





14

Foto 40

Foto 42

Foto 41

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fls. 176





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Foto 43

Foto 45

Foto 44

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fls. 177





16

Foto 47

Foto 46

Foto 48

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fls. 178





17

Foto 49

Foto 50

Foto 51

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fls. 179



INSCRIÇÃO CADASTRAL EXERCÍCIO REDUZIDO DATA EMISSÃO MOEDA CÓD. MUNICÍPIO

PROPRIETÁRIO

COMPROMISSÁRIO

ÁREA DO TERRENO

VALOR VENAL TERRENO

VALOR TOTAL

VALOR VENAL PRÉDIO VALOR VENAL ATUALIZADO

ÁREA DE CONSTRUÇÃOTESTADA SECUNDÁRIATESTADA PRINCIPAL

ALÍQUOTA DESC. IPTU VERDE

VALOR EXCEDENTE IMPOSTO LÍQUIDO DESCONTO TIPO DO IMPOSTO

ENDEREÇO DE ENTREGA

ENDEREÇO DO IMÓVEL

20.063.002.00 2017 55014 07/07/2017 REAL 0181

JOAO CARLOS DE SOUZA

299,13 11,80

30.159,57 64.256,17 94.415,74

0,00 146,32

520,51 0,00 520,51 IMPOSTO PREDIAL

AV ROMULO LUPO Nº 596 PQ LARANJEIRAS CEP 14801-500 ARARAQUARA SP

AV ROMULO LUPO Nº 596 LOTE 002 QUADRA 9 LARANJEIRAS (PQ DAS) ARARAQUARA SP CEP 14801-500

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE ARARAQUARA SECRETARIA MUNICIPAL DE GESTÃO E FINANÇAS

Rua São Bento, 840 - Centro - CEP: 14.801-901www.araraquara.sp.gov.br

0,5500 0,00

NÃO

MATRÍCULA:

TRANSCRIÇÃO:

9771

0

Par

a co

nfer

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orig

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1/09

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7 às

09:

28 .

fls. 180

excelentíssimo senhor doutor juiz de direito da 3˚ vara civil de ... · engenheiro marcelo...

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