LAUDO TÉCNICO PERICIAL

Nº 1.338 - 06/2018

LOTE DE TERRENO NO BOQUEIRÃO

CURITIBA/PR

AUTOS Nº 0007395-98.2013.8.16.0185

LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Oficial

www.kronberg.com.br

Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar

Bigorrilho / Curitiba-PR - Fone: (041) 3233-1077

Kronberg Leilões 2

ÍNDICE

1 INFORMAÇÕES GERAIS 3

2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 4

2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS 4

2.2 NORMATIVAS 4

3 OBJETOS 4

3.1 TIPO DO BEM 4

3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM 4

4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 5

5 OBJETIVO 11

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO 11

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO 11

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS 11

9 PESQUISA DE VALORES 12

10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO 13

11 ENCERRAMENTO 14

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1 INFORMAÇÕES GERAIS

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação

SOLICITANTE: 1ª Vara de Execuções Fiscais Municipais de Curitiba

REQUERENTE: Município de Curitiba/PR

REQUERIDO: Arnoldo Fausto Portela

OBJETO: Imóvel urbano – Lote de terreno com benfeitoria – Curitiba/PR

FINALIDADE: Determinação do valor de liquidação forçada – Venda em Leilão

METODOLOGIA: Método Evolutivo

DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Junho de 2018

VALOR RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:

(Oitocentos e noventa e cinco mil e cem reais)

R$ 895.100,00

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2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS

Nos leilões (liquidação forçada) os bens são arrematados no estado em que se

apresentam. Não se configura então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte

do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que

apararia o consumidor para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito).

Tal fato tem implicação direta no valor desta avaliação, uma vez que, o bem é entregue no

estado em que se encontra.

O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na

operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar

conflito de interesses.

No melhor conhecimento e crédito dos avaliadores, as análises, opiniões e conclusões

expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligência, pesquisas e levantamentos

verdadeiros e corretos.

Assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo as fontes das

mesmas contidas e citadas neste trabalho.

O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas

metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões contidas no

mesmo.

Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer

natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental atingindo os bens avaliados.

2.2 NORMATIVAS

Para o presente estudo utilizou-se as prescrições da norma ABNT (Associação Brasileira

de Normas Técnicas) NBR 14.653.

3 OBJETOS

3.1 TIPO DO BEM

Imóvel Urbano Residencial – Lote de terreno.

3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM

Lote de terreno, nº 02 da Quadra 314, da Planta Fazenda Boqueirão, situado na rua

Regina Schulman, nº 1104, Boqueirão, Curitiba/PR, com área total de terreno de 806,00m² e

Kronberg Leilões 5

duas benfeitorias, sendo a primeira um sobrado com área construída de 129,20m² e a segunda

com área construída de 199,4m².

Número da Matrícula: Nº 52.556

Indicação fiscal: Nº 86.197.002

4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Boqueirão é um bairro da cidade brasileira de Curitiba, Paraná. Está situado na região

sudoeste do município.

A economia da região é variada, porém, com uma concentração de indústrias

metalúrgicas e comércio de tecidos fixado principalmente na Rua Bley Zorning.

O Boqueirão é um dos maiores bairros da capital paranaense e entre as inúmeras

instituições existentes, encontramos a escola de samba Jesus Bom à Beça.

Boqueirão

Subprefeitura Boqueirão

Bairros

Limítrofes

Alto Boqueirão, Hauer,Uberaba e Xaxim.

Principais

Vias

Avenida Marechal Floriano Peixoto; Rua Waldemar Loureiro Campos;

Rua Salvador Ferrante; Rua Pastor David Koop

Pontos de

referência

Cemitério Municipal do Boqueirão; Fundação Educacional Menonita;

Colégio Erasto Gaetner; Parque Náutico; Terminal do Carmo; Rua da

Cidadania do Carmo; Colégio Victor Ferreira do Amaral

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5 OBJETIVO

Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada.

Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e

também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também

apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um

curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um

valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de

mercado do bem, que é a sua velocidade de venda.

A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de

uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o

seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

De acordo com a matrícula, o imóvel em estudo é referenciado da seguinte maneira:

“Lote de terreno sob nr. 02(dois), da quadra nr. 314 (trezentos e quatorze), da Planta Fazenda

Boqueirão, no bairro do Boqueirão, nesta Capital, com a área de 806,00m²., sem benfeitorias,

com os demais característicos daquela planta, com a indicação fiscal nr. 86-197-002.000”.

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

A. Liquidez: Baixo/regular

B. Desempenho de mercado: Baixo/regular

C. Absorção pelo mercado: Baixa/regular

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação

com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do valor

do imóvel Grau de Fundamentação (2), conforme Tabela 12 de enquadramento e definições

constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.

Com a finalidade de obter o valor final da avaliação aplicou-se o Método Evolutivo que

consiste na soma do valor final dos métodos utilizados para cada tipo de imóvel (Comparativo

de Dados de Mercado + Benfeitorias).

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Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de

Mercado, conforme item 8.2.1 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas. Segundo a NBR 14.653 – 1 (Procedimentos Gerais) o método “identifica o

valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos

comparáveis, constituintes da amostra”.

➢ Fatores de Homogeneização:

F1 - Localização: Variando de acordo com a localização determinada pela

circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.

F2 - Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para

diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).

F3 - Fator Oferta/Comercialização: 0,80

Onde: FV = Fator venda forçada* = 17%

12% Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto,

troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e

pagas pelo comprador em venda forçada

FA = Fator Aluguel* = 3 %

0,5 x Valor do Imóvel x 6

Valor do imóvel

*Considerando tempo médio de 6 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma

renda mensal igual a 0,5 % do imóvel. Valor do Imóvel = Valor do Terreno + Valor das

Benfeitorias.

Para a construção existente no local, utilizou-se o método de Benfeitorias do sistema

Avalurb, o qual leva em consideração o valor de CUB (Custo unitário Básico) de construção

segundo o Sinduscon-PR. Considerou-se padrão de acabamento tipo Normal e Fator E de

Reparos Simples no método de Ross-Heidecke.

9 PESQUISA DE VALORES

Foi realizada uma pesquisa de mercado de terrenos com características parecidas pela

região, e os valores de cotações similares são apresentados na tabela abaixo, sendo

relacionados os valores colocados dos fatores de homogeneização, para realização do Método

Comparativo de Dados de Mercado.

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10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO

Conforme o estudo, o valor final do terreno é de R$ 562.096,34 (Quinhentos e sessenta

e dois mil, noventa e seis reais e trinta e quatro centavos) e o valor final da benfeitoria 1

(129,20m²) é de R$ 130.921,83 (Cento e trinta mil, novecentos e vinte e um reais e oitenta e

três centavos) e da benfeitoria 2 (199,40m²) é de R$ 202.057,38 (Duzentos e dois mil, cinquenta

e sete reais e trinta e oito centavos

Com isso, o presente valor de venda forçada do Imóvel é:

R$ 895.075,55

(Oitocentos e noventa e cinco mil e setenta e cinco reais e cinquenta e cinco

centavos)

Valor arredondado de Venda Forçada do Imóvel é:

R$ 895.100,00

(Oitocentos e noventa e cinco mil e cem reais)

Cotação Valor do imóvel Área (m²) R$/m² F1 F2 F3

1 650.000,00R$ 723 899,03R$ 0,95 0,97 0,80

2 597.000,00R$ 770 775,32R$ 0,85 0,99 0,80

3 750.000,00R$ 654 1.146,79R$ 0,85 0,95 0,80

4 800.000,00R$ 723 1.106,50R$ 0,95 0,97 0,80

5 725.000,00R$ 770 941,56R$ 1,00 0,99 0,80

Amostras

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11 ENCERRAMENTO

O presente trabalho está redigido em 14 (quatorze) páginas escritas só de um lado e mais 4

anexos.

ANEXO I – Pesquisa de Mercado de terrenos;

ANEXO II – Imóvel em estudo x Cotações – Google Earth;

ANEXO III – Memória de Cálculo;

ANEXO IV – Fotos do imóvel;

ANEXO V – Matrícula 52.556 e Guia Amarela.

Local e Data

Curitiba, 19 de Junho de 2018

Responsável legal da empresa

________________________________________

Helcio Kronberg

Leiloeiro Oficial – JUCEPAR:653

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ANEXO I

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COTAÇÃO 1

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Bom Jesus de Iguapé 5562, Boqueirão, Curitiba/PR.

VALOR: R$ 650.000,00

ÁREA: 723m²

R$/m²: R$ 899,03

DESCRIÇÃO: Ótimo terreno ZS-2, no Boqueirão. Em ótimo local, propício para a construção

de barracão. Na Rua Bom Jesus de Iguape, no quarteirão das ruas Rua Bley Zornig e Anne

Frank. O terreno possui como características: - Terreno ZS-2. Medindo 14,4 metros de frente

por 50,21 metros de lados. - Perfeito para a construção de barracões. - Localização

privilegiada, em área valorizada do Boqueirão, no quarteirão das ruas Rua Bley Zornig e nne

Frank.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-no-boqueirao-

2929769227.html

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COTAÇÃO 2

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua O Brasil para Cristo 2301, Boqueirão, Curitiba/PR.

VALOR: R$ 597.000,00

ÁREA: 770m²

R$/m²: R$ 775,32

DESCRIÇÃO: Terreno Comercial e Residencial | Boqueirão Área Total 770 m² Dimensão 14

x 55 m² ZS1.ZONA DE SERVIÇOS 1 CLASSIFICAÇÃO DOS USOS: Usos Permitidos

Habitacionais HABITAÇÃO TRANSITÓRIA 2 E 3. TOLERADO UMA HABITAÇÃO

UNIFAMILIAR POR LOTE. Usos Permitidos Comerciais COMÉRCIO E SERVIÇO VICINAL,

DE BAIRRO, SETORIAL E GERAL. COMUNITÁRIO 2 - CULTO RELIGIOSO. COMÉRCIO

E SERVIÇO ESPECÍFICO 1 E 2 ATENDIDA LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. TOLERADO

COMUNITÁRIO 2 - LAZER, CULTURA E ENSINO.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-770m-14x55-zs1-

boqueirao-curitiba-pr-2936695522.html

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COTAÇÃO 3

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Des. Antônio de Paula 282, Boqueirão, Curitiba/PR.

VALOR: R$ 750.000,00

ÁREA: 654m²

R$/m²: R$ 1.146,79

DESCRIÇÃO: Amplo terreno ZS1 no Boqueirão, medindo 654m² sendo 14m de testada por

46,72m de fundos. Pode ser construído condomínio de sobrados ou imóveis de até dois

pavimentos para uso comercial. Usos Permitidos Habitacionais HABITAÇÃO TRANSITÓRIA

2 E 3. HABITAÇÃO UNIFAMILIAR.Usos Permitidos Comerciais COMÉRCIO E SERVIÇO

VICINAL, DE BAIRRO, SETORIAL E GERAL. COMUNITÁRIO 2 - SAÚDE E COMUNITÁRIO

1 COM ÁREA MÁXIMA CONSTRUÍDA DE 2000,00 M2. COMUNITÁRIO 2-LAZER E

CULTURA, ENSINO E CULTO RELIGIOSO (OBS.2). COMÉRCIO E SERVIÇO

ESPECÍFICO 1 E 2, ATENDIDA LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-no-boqueirao-

2938023817.html

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COTAÇÃO 4

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: MARECHAL FLORIANO PEIXOTO 10637, Boqueirão, Curitiba/PR.

VALOR: R$ 800.000,00

ÁREA: 723m²

R$/m²: R$ 1.106,50

DESCRIÇÃO: Terreno em local de grande fluxo de veículos, 388m² de área construída com

14,46m de frente 50m² de extensão.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-no-boqueirao-

2930550781.html

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COTAÇÃO 5

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: DOUTOR HELENO DA SILVEIRA 346, Boqueirão, Curitiba/PR.

VALOR: R$ 725.000,00

ÁREA: 770m²

R$/m²: R$ 941,56

DESCRIÇÃO: TERRENO PARA CONSTRUÇÃO DE SOBRADOS OU APTOS. Medindo 14

x 55 TOTAL 770m². ZT.ZONA TRANSIÇÃO MAL. FLORIANO. Coeficiente de

Aproveitamento: 1,0. Taxa de Ocupação: 50%.Taxa de Permeabilidade: 25% Altura Máxima:

02 PAVIMENTOS. Pavimentação: Anti pó. Esgoto: SIM. * Ótimo terreno para construções de

sobrados ou aptos. * Em frente ao Colégio Sesi do Boqueirão. * Excelente localização.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-no-boqueirao-

2934834611.html

Kronberg Leilões

ANEXO II

Kronberg Leilões

Imagem – Imóvel em estudo x Cotações – Google Earth

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ANEXO III

Helcio Kronberg1/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)

1 650.000,00 723,00 899,03 0,95 0,97 0,80 662,77

2 597.000,00 770,00 775,32 0,85 0,99 0,80 521,95

3 750.000,00 654,00 1.146,79 0,85 0,95 0,80 740,83

4 800.000,00 723,00 1.106,50 0,95 0,97 0,80 815,71

5 725.000,00 770,00 941,56 1,00 0,99 0,80 745,71

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1: F2: F3:Localização Área Posição

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Ident: Mat. 52.556 Tipo: Laudo completo Solicitante: 1ª Vara de E.F.M.C.

Lograd.: Rua Regina Schulman 1104 Complemento:

BoqueirãoBairro: Cidade: Curitiba Estado: Paraná

Nº:

Helcio Kronberg2/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras (Ud):

Grau de liberdade (Ud):

Menor valor homogeneizado (R$/m2):

Maior valor homogeneizado (R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):

Número de intervalos de classe (Ud):

Amplitude de classe (R$/m2):

Amplitude total (R$/m2):

Média aritmética (R$/m2):

Mediana (R$/m2):

Desvio médio (R$/m2):

Desvio padrão (R$/m2):

Variância (R$/m2) ^ 2:

5

4

521,95

815,71

3.486,97

4

73,44

293,76

697,39

740,83

84,028808

112,027411

12.550,140834

___________________________________________________________________________________________

Onde:

a) Grau de liberdade = N - 1:

b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)

e) Amplitude de classe = At / Ni

c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado

f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N

Sendo:

N = Número de Amostras.

V(n) = Valores homogeneizados;

Sendo:

V(n) = Valores homogeneizados.

Sendo:

N = Número de amostras.

At = Amplitude total;

Sendo:

Ni = Número de intervalos de classe.

d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)

Sendo:

N = Número de Amostras.