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LAUDO DE AVALIAÇÃO

Av. Dom Luis, 500 - conj. 1410/1513 Fortaleza/CE - CEP: 60.160-230 Tel/Fax: (85) 3289 6363 e-mail: [email protected]

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LAUDO DE AVALIAÇÃO De Imóvel situado na Rua 15 de Novembro, Nº 1351, Centro, Caucaia-Ce.



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1.0 - INTERESSADO FUNDAÇÃO COELCE DE SEGURIDADE SOCIAL - FAELCE. 2.0 - REFERÊNCIA Autorização da Diretoria Administrativa e Financeira da FAELCE, Diretor Ricardo Nelson Vasconcelos. 3.0 - PROPRIETÁRIO Fundação Coelce de Seguridade Social - FAELCE, sociedade civil e entidade de previdência privada, com sede em Fortaleza-Ce, inscrita no CGC sob o No. 06.622.591/0001-15, de acordo com Matrícula nº 12.901, de 20/12/1990, do Cartório de Carlinda Paula da Comarca de Registro de Imóveis de Caucaia, Ceará. 4.0 - OBJETO DA AVALIAÇÃO Imóvel Comercial localizada na Rua 15 de Novembro, Nº 1351, Centro, na Cidade de Caucaia, onde funciona o Prédio Administrativo da Coelce. 5.0 - FINALIDADE DA AVALIAÇÃO Determinar os valores atualizados de mercado do imóvel para venda e aluguel, para atualização contábil, segundo orientação da Instrução Normativa nº 14 de 2007, da SPC – Secretaria de Previdência Complementar, bem como da Resolução da CMN Nº 3.456/2007 itens I e II do art. 32. 6.0 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO Grau de fundamentação “II” e Grau de Precisão “II”, conforme estabelece a nova norma de avaliações NBR-14653-2 – Avaliações de bens – Parte 2: Imóveis urbanos, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. 7.0 - CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL, DO LOGRADOURO E DA VIZINHANÇA Data da vistoria: 23/07/2018. Características levantadas:

Tipo de Construção: concreto armado e fechamento em alvenaria; Coberta: telhas cerâmica; Forro: laje em concreto; Esquadrias: vidro com madeira e ferro; Pavimentação: cerâmico e cimentado; Pintura: hidracor e látex; Conservação: reparos simples;



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Área da Edificação: principal = 193,69 m², secundárias = 313,71 m² (de acordo com levantamento realizado “in loco”);

Pátio Interno: em paralelepípedo rejuntado com areia grossa; Revestimento Externo: pintura com tinta óleo; Instalação Elétrica: trifásica; Caixa d’água: em alvenaria e concreto armado.

b) Do terreno: 1.047,65 m², de acordo com levantamento realizado “in loco”, constatamos que as dimensões reais do imóvel não conferem com as anotadas na matrícula do imóvel, fornecida, conforme croqui anexo.

Frente 22,75 m OESTE Fundo 20,00 m LESTE Lateral direita 51,45 m NORTE Lateral esquerdo 40,00 m SUL Área 1.047,65 m²

(*) Essas dimensões foram extraídas de levantamento realizado “in loco”. c) Estado de conservação e manutenção do imóvel: O imóvel avaliando encontra-se em um estado de conservação de reparos simples, abaixo seguem alguns exemplos de danos verificados no prédio administrativo da Enel da Caucaia, vale ressaltar que existem diversos outros danos que não estão apresentados nesse Laudo de Avaliação sendo necessária a elaboração de um Laudo de Vistoria Cautelar onde constem todos os danos existentes.

Imagem 01 – presença de infiltração danificando

pintura na copa. Imagem 02 – reboco desprendendo da alvenaria

deixando a ferragem exposta.

d) Do logradouro e da vizinhança: O imóvel avaliando está localizado em uma esquina, com frente para a Rua 15 de Novembro, e lateral para a Rua Tobias Correia, no bairro Centro na cidade de Caucaia, a área está servida com toda a infra-estrutura básica, como ruas asfaltadas, energia, água, esgoto, telefone, transporte público, hospitais, bancos, etc. Área predominantemente residencial, em crescimento e com início de investimentos em área comercial.



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e) Análise de Mercado: Verifica-se que houve uma estagnação, nos últimos anos, no valor do metro quadrado dos terrenos na região do município da Caucaia, tanto nas vias de grande movimento quanto nas secundárias, onde se localizam residências, comércios e estabelecimentos de escritórios, local em que se encontra o imóvel avaliando, isso se deu devido à crise política em que o país esta passando, e que reflete diretamente na construção civil e setor imobiliário. 8.0 - PRESSUPOSTOS Para desenvolvimento e detalhamento do presente trabalho avaliatório foram adotados os seguintes procedimentos:

a) Vistoria do imóvel do logradouro e da vizinhança;

b) Consulta a plantas e títulos dominiais;

c) Consultas a corretores e pessoas ligadas a área da construção civil local;

d) Pesquisa de mercado para identificação de dados com características similares ao imóvel avaliando;

e) Escolha e justificativa da metodologia avaliatória.

9.0 - METODOLOGIA APLICADA Para avaliação do imóvel em pauta, utilizamos o Método Comparativo de Dados de Mercado – Direto para o terreno e custo de reprodução para as edificações tendo em vista suas características específicas que impossibilita a coleta de edificações semelhantes, de acordo com a NBR 14653-2/2004 – Avaliações de bens – Parte 2: Imóveis Urbanos da ABNT. Para o cálculo do valor do terreno optamos por um modelo genérico dentro do bairro do Centro de Caucaia, e áreas adjacentes, considerando que essa técnica nos possibilita trabalhar com um maior número de variáveis independentes formadoras de valor do mercado imobiliário. Ressaltamos, que o bem avaliado foi levado em consideração apenas os valores referentes ao terreno e benfeitorias, não tendo sido contemplado, no caso desses imóveis, o fundo de comércio ou o valor econômico agregado ao ponto comercial. A pesquisa de mercado abrangeu 17 (dezessete) dados, sendo que 15 (quinze) foram considerados, entre terrenos, edifícios comerciais e residenciais, quanto a venda e/ou em oferta no mercado local, todos foram dados contemporâneos, com infra-estrutura similar aos imóveis avaliando. Todos os imóveis estão localizados no perímetro central do bairro próximos ao imóvel avaliando. Para a escolha do modelo adotado, foram testados vários atributos de formação de valor do mercado imobiliário local, como: frente, área do terreno, venda (oferta), localização na cidade (setor urbano), infraestrutura urbana, além da interação entre variáveis. 9.1 - Inferência Estatística

Adotamos as seguintes condições:



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a) Infraestrutura: variável indicativa do imóvel dentro da cidade, representando a localização em área comercial de grande valorização ou área residencial, como segue abaixo: 100 - Área de centro comercial com infraestrutura completa; 70 – Área residencial central, com infraestrutura completa; 40 – Área residencial periférica, com infraestrutura básica.

b) Área do Total: área do terreno em metros quadrados;

Análise do Modelo Econométrico Encontrado: Após vários testes, inclusive com fatores de interação entre variáveis, concluímos que as variáveis independentes mais importantes para compor o modelo econométrico para formação de valor total dos imóveis em análise foram: Infraestrutura e Área central. Modelo adotado: Valor Total = (+737,2063528 -6291,699134 / Infraestrutura½ +28,79227695 * Área Total½)²

onde: Testamos todas as outras variáveis relacionadas no relatório, onde constatamos a inconsistência nos modelos apresentados e/ou um nível de significância muito elevado dos repressores, indicando assim a pouca importância dessas variáveis na formação de valor do imóvel em análise. Testes Preliminares:

a) Coeficiente de determinação: 0,9904292 significa que 99,04 % do valor é explicado pela equação de regressão;

b) Coeficiente de correlação: 0,9952031 significa que existe uma correlação fortíssima entre a

variável dependente e as variáveis independentes do modelo;

c) Importância das variáveis independentes na formação do modelo – teste “t”: para avaliação de Grau de fundamentação “II”, conforme a NBR 14653-2, a hipótese de b1 ≠ 0, deverá ser testada com significância máxima α = 5%, temos t(0,05; n-3) = 2,228, (para b1 ≠ 0, tobs. > ttab), onde se observa quanto maior o t calculado para cada regressor das variáveis explicativas (Xi) maior a importância dessa variável no modelo. Pelo relatório observamos que os tobs são superiores ao tabelado, logo o modelo atende a este teste para avaliação o Grau de fundamentação “II”;

d) Análise do teste “F” (Fischer-Snedecor), onde verificamos a importância entre a variável

dependente com as variáveis independentes do modelo. Para bi’s ≠ 0, verifica-se a existência ou não de regressão, onde: Fcalc > Ftab , ao nível de significância máxima de ∝ = 5,00%, segundo a NBR 14653-2, para avaliações de Grau de fundamentação “II”, onde aqui verificamos que o Fcal = 620,90 > Ftab = 3,81, de acordo com relatório do anexo II. O “Fcalc.” corresponde na tabela uma significância real menor que 1,00%, que corresponde uma probabilidade de 99,00% de confiança de que as variáveis independentes (Xi) explicam a variável dependente (Y^) a um nível de significância maior.



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e) Cálculo do intervalo de confiança máximo de 80% em torno da média (Y^), conforme exigência da NBR 14653-2 para Avaliações de Grau de fundamentação “II”.

f) Os dados da pesquisa não apresentaram outliers.

Testes Complementares – Análise das Hipóteses Básicas das Regressões

g) As variáveis independentes são números reais que estão relacionados com as características fixas ou atributos do imóvel avaliando, como: Infraestrutura e Área Total;

h) n = 15 e k = 2, logo é atendida a NBR-14653-2, para de Grau de fundamentação “II”, ou seja, n ≥

4(k + 1);

i) Verificação de auto-correlação entre os resíduos – através do teste de Durbin-Watson, tendo como significância máxima fixado em norma de ∝ = 5,00% - como DWcal. = 2,07 => pelo gráfico de valores de Durbin-Watson – Não auto-regressão 90%.

j) Verifica-se pelo relatório uma normalidade dos resíduos (073) (093) (093);

k) Pelo gráfico dos Resíduos(ei) x Y^, verifica-se uma distribuição aleatória dos pontos plotados o

que não denota relação direta entre ei e Y^, indicando inexistência de auto-correlação, ou seja, homocedasticidade.

Vantagem da Utilização de um Modelo Genérico A principal vantagem deste método, em nosso entendimento, está no resultado final, pois o valor apontado para o bem avaliado ficará mais próximo do mercado, considerando que todos os parâmetros formadores de valor dentro do mercado imobiliário pesquisado foram inferidos através de uma pesquisa bastante representativa, quantitativa e qualitativa do mercado. Este método teve o objetivo fixo de buscar a melhor função matemática que se ajuste ao conjunto de dados, representando a tendência de seu comportamento com a menor margem de erro possível. Limitação do Modelo Todas as características do imóvel avaliando devem estar necessariamente contidas no intervalo amostral correspondente. Adotando-se os limites previstos nas Normas. Edificações com características especiais, ou seja, não contempladas pela amostra, serão calculadas através da utilização de modelos matemáticos específicos ou utilizando-se o custo de reprodução dependendo de cada caso. 10.0 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Aplicando-se na equação matemática adotada as variáveis formadoras do valor do imóvel em análise, temos:



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10.1 – Valor do terreno - Área de 1.047,65 m², conforme apresentado na tabela de cálculos abaixo:

Variáveis Explicativas Valores Adotados Infraestrutura 70 Área Total 1.047,65 m2 Valor Mínimo R$ 812.590,46 Valor Médio R$ 841.138,89 Valor Máximo R$ 870.180,20

10.2 - Valor das Edificações – valor calculado de acordo com os custos unitários básicos de edificações fornecido pela revista Construção Mercado da PINI, depreciados conforme o seu estado de conservação, e demonstrado em planilha de cálculo anexa:

DESTINAÇÃO ÁREAS

(m²) VUB(1) VR. TOTAL Vr. P/ DEPREC FATOR DEPREC. VR.

DEPRECIADO

A - Administração 193,69 1.483,05 287.251,95 258.526,76 0,505 130.556,01 156.695,94

B e D- Depósitos 262,67 694,37 182.390,17 164.151,15 0,505 82.896,33 99.493,84

C - Varanda 51,04 340,24 17.365,85 15.629,26 0,505 7.892,78 9.473,07

TOTAL 507,40 R$ 265.662,85

10.3 - Valor Total do Imóvel:

Valor Terreno Valor Edificações Valor Total Vida Rem.(2) R$ 812.590,46 R$ 265.662,85 R$ 1.078.253,31 19 anos

11.0 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL - ALUGUEL Utilizando-se o método de taxa de renda de mercado, de acordo com o eng. Luiz Auricchio, em sua publicação – Aluguel Imobiliário, e verificando-se que não temos a taxa de renda declarada, pode-se utilizar a tabela de taxas de renda líquidas empregadas no mercado e verificadas na bibliografia, conforme explicitado no anexo VI desse Laudo, dessa forma, tem-se: Padrão: Médio; Taxa de Renda Líquida: 8 % ao ano.

1 Valor unitário básico de acordo com o apresentado na revista Mercado Construção de abril de 2018, para cada tipo de edificação encontrada. 2 A Idade Remanescente foi determinada em função da data de entrada em uso de cada edificação e de suas respectivas áreas.



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Aplicando nos valores calculados anteriormente: 11.1 – Valor de Aluguel total do imóvel:

Valor Total Taxa de Renda Líquida Valor Total Aluguel R$ 1.078.253,31 8 % a.a. R$ 7.188,35 ao mês

12.0 - CONCLUSÃO O imóvel de propriedade da FUNDAÇÃO COELCE DE SEGURIDADE SOCIAL - FAELCE, localizado na Rua 15 de Novembro, Nº 1351, Centro, na Cidade de Caucaia, com base na metodologia descrita, tem o seu valor total estimado em: R$ 1.078.253,31 (Um milhão setenta e oito mil duzentos e cinquenta e três reais e trinta e um centavos), e valor total para aluguel mensal estimado em R$ 7.188,35 (Sete mil cento e oitenta e oito reais e trinta e cinco centavos).

Margens.(3) Valor Terreno Valor Edificações Valor Total Valor Mínimo R$ 731.331,41 R$ 239.096,56 R$ 970.427,97

Valor Calculado R$ 812.590,46 R$ 265.662,85 R$ 1.078.253,31 Valor Máximo R$ 893.849,50 R$ 292.229,13 R$ 1.186.078,64

13.0 - CONSIDERAÇÕES FINAIS • Os cálculos e conclusão deste laudo referem-se ao mês de julho de 2018. • As áreas dos imóveis têm como base levantamento realizado “in loco” e documentos fornecidos pela

Faelce; • Pressupomos que os dados fornecidos pelos agentes do mercado imobiliário e documentos

obtidos foram fornecidos de boa fé e, portanto, confiáveis. 3 Valores máximos e mínimos calculados em variação de 10% do valor total estimado, conforme permitido em norma.



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Direitos Autorais O detentor dos direitos autorais deste trabalho somente autoriza sua reprodução nos casos

legalmente cabíveis, sendo, portanto, vedado a sua cópia total ou parcial, a violação dos direitos do autor está sujeita às penalidades civis e criminais previstas na Lei.

Fortaleza (Ce), 30 de julho de 2018.

______________________________ José Maria Moreira Lima

Eng. Civil - CREA 3878 - CE

_______________________________ ________________________________ David Asfor Rocha Lima Robson Cesar Martins Caetano Eng. Civil – CREA 42.122 - CE Eng. Civil - CREA 14.661 - D/CE ANEXOS

• Pesquisa de mercado; • Resumo dos cálculos e inferência estatística; • Relatório fotográfico; • Croqui e Levantamento do imóvel e mapa das amostras; • Documentos dos imóveis.

Aval_FAELCE_025.doc



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A N E X O I

PESQUISA DE MERCADO (VENDA) - ATUALIZADA



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Logradouro: Rua 15 de Novembro, Nº 1541 Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) 3205-6000 / 99824-8969 Sônia Área Terreno: 258,00 m² Área Construída: 200,00 m² Frente: 7,00 m Unitário: R$/m² 987,05 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Residencial Valor Total: R$ 500.000,00 Valor do Terreno: R$ 254.658,33 Data: 24/07/2018

Pesquisa - 01

Logradouro: Rua Quinze de Novembro, esq. com a Rua Engenheiro João Alfredo Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) 98618-0550 / 98874-3956 Horácio Área Terreno: 2.800,00 m² Área Construída: 0,00 m² Frente: 64,00 m Unitário: R$/m² 800,00 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Comercial Valor Total: R$ 2.240.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 02



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Logradouro: Rua 15 de Novembro, Nº 529 Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) 98796-5399 Jorge Área Terreno: 344,00 m² Área Construída: 344,00 m² Frente: 8,00 m Unitário: R$/m² 964,40 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Comercial Valor Total: R$ 600.000,00 Valor do Terreno: R$ 331.752,89 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 03 – frente da Enel

Logradouro: Rua 15 de Novembro, Nº 1348 Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) 99985-6517 / 98535-2625 Francisco Área Terreno: 590,00 m² Área Construída: 0,00 m² Frente: 14,50 m Unitário: R$/m² 1.355,93 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Comercial Valor Total: R$ 800.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 04 – frente da Enel



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Logradouro: Rua 15 de Novembro, esq. Eng. João Alfredo Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) 98618-0550 / 98874-3956 Eliene Área Terreno: 2.800,00 m² Área Construída: 0,00 m² Frente: 64,00 m Unitário: R$/m² 800,00 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Comercial Valor Total: R$ 2.240.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa - 05

Logradouro: Rua 15 de Novembro, Nº 951 Bairro: Guajiru Município: Caucaia Informações: (85) 3045-1406 / 98764-5000 Sul Imóveis Área Terreno: 32.010,00 m² Área Construída: 11.200,00 m² (Galpões antigos) Frente: 117,00 m Unitário: R$/m² 243,39 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Residencial Valor Total: R$ 9.603.000,00 Valor do Terreno: R$ 7.790.814,35 Data: 24/07/2018

Pesquisa - 06



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Logradouro: Rua 15 de Novembro, Nº 847 Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) 99831-6079 Abdias Área Terreno: 420,00 m² Área Construída: 0,00 m² Frente: 12,00 m Unitário: R$/m² 309,52 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfalto Localização: Comercial Valor Total: R$ 130.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa - 07

Logradouro: Rua 02, Nº 81 Bairro: Conj. Vicente Arruda Município: Caucaia Informações: (85) 98774-9798 / 99857-2797 Aluísio Área Terreno: 250,00 m² Área Construída: 210,00 m² Frente: 11,00 m Unitário: R$/m² 744,98 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Residencial Valor Total: R$ 350.000,00 Valor do Terreno: R$ 186.244,50 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 08



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Logradouro: Rua Tobias Correia / Trav. Tobias Correia Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) 98858-6960 / 99951-5869 Manoel Área Terreno: 1.750,00 m² Área Construída: 0,00 m² Frente: 50,00 m Unitário: R$/m² 1.000,00 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Comercial Valor Total: R$ 1.750.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 09

Logradouro: Rua Edson da Mota Correia, Nº 295 Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) 98817-6007 Área Terreno: 1.197,99 m² Área Construída: 0,00 m² Frente: 26,20 m Unitário: R$/m² 417,36 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfalto Localização: Comercial Valor Total: R$ 500.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 10



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Logradouro: Rua Eng. João Alfredo, esq. com a Rua José Matias de Brito Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) 99951-5869 Manoel Área Terreno: 1.700,00 m² Área Construída: 0,00 m² Frente: 34,00 m Unitário: R$/m² 1.000,00 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Comercial Valor Total: R$ 1.700.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 11

Logradouro: Rua Tobias Correia, Nº 412 Bairro: São Miguel Município: Caucaia Informações: (88) 99204-3668 Fernanda Área Terreno: 680,00 m² Área Construída: 500,00 m² Frente: 22,00 m Unitário: R$/m² 1.044,27 Loteamento: Sim Via de Acesso: Asfaltada Localização: Comercial Valor Total: R$ 1.100.000,00 Valor do Terreno: R$ 710.105,95 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 12



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Logradouro: Rua Tobias Correia, vizinho ao Nº 1132 Bairro: Novo Pabussu Município: Caucaia Informações: (85) 98863-9100 / 99728-8681 Paulo Área Terreno: 84,50 m² Área Construída: 0,00 m² Frente: 6,50 m Unitário: R$/m² 769,23 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfalto Localização: Residencial Valor Total: R$ 65.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa - 13

Logradouro: Rua Porciana Leite, esq. com a Rua D Bairro: Parque Soledade Município: Caucaia Informações: (85) 99792-2210 Romão Área Terreno: 384,00 m² Área Construída: 0,00 m² Frente: 12,00 m Unitário: R$/m² 286,45 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Residencial Valor Total: R$ 110.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 14



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Logradouro: Rua Pedro Gomes da Rocha, Nº 820 Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) 98503-7417 / 3011-2341 Nilton Área Terreno: 294,00 m² Área Construída: 194,00 m² Frente: 12,00 m Unitário: R$/m² 1.061,29 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Comercial Valor Total: R$ 550.000,00 Valor do Terreno: R$ 312.018,58 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 15

Logradouro: Rua Manoel Ferreira, vizinho ao Nº 379 Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) 98748-5500 Área Terreno: 1.400,00 m² Área Construída: 0,00 m² Frente: 20,00 m Unitário: R$/m² 428,57 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfalto Localização: Comercial Valor Total: R$ 600.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 16



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Logradouro: Rua Nossa Senhora dos Prazeres, Nº 402 Bairro: Açude Município: Caucaia Informações: (85) 3342-0879 / 99792-9499 Alberto Área Terreno: 2.223,90 m² Área Construída: 300,00 m² Frente: 17,50 m Unitário: R$/m² 583,77 Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Comercial Valor Total: R$ 1.480.000,00 Valor do Terreno: R$ 1.298.246,66 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 17



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A N E X O II

PESQUISA DE MERCADO (ALUGUEL) - ATUALIZADA



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Logradouro: Rua João Gomes Rodrigues, Nº 53 Bairro: Itambé Município: Caucaia Informações: (85) 3272-4841 Valéria Área Terreno: 364,00 m² Área Construída: 184,92 m² Frente: 13,80 m Loteamento: Não Via de Acesso: Calçamento Localização: Residencial Valor do Aluguel: R$ 1.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa - 01

Logradouro: Rua Cel. João Licínio, 510 Bairro: Itambé Município: Caucaia Informações: (85) 98800-4256 / 99736-2281 Rose Área Terreno: 900,00 m² Área Construída: 460,00 m² Frente: 30,00 m Loteamento: Não Via de Acesso: Asfalto Localização: Residencial Valor do Aluguel: R$ 6.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa - 02



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Logradouro: Rua Jerônimo Amaral, Nº 2 Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) (85) 3272-4841 Valéria Área Terreno: 140,00 m² Área Construída: 100,00 m² Frente: 14,20 m Loteamento: Não Via de Acesso: Calçamento Localização: Residencial Valor do Aluguel: R$ 2.500,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa - 03

Logradouro: Rua 15 de Novembro, 1541 Bairro: Itambé Município: Caucaia Informações: (85) 4140-4040 / 98514-4040 V5 Imóveis Área Terreno: 300,00 m² Área Construída: 280,00 m² Frente: 20,00 m Loteamento: Não Via de Acesso: Asfalto Localização: Residencial Valor do Aluguel: R$ 1.200,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa - 04



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Logradouro: Rua Tobias Correia, 823 Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) 3055-1111 / 3055-1212 Mega Adm. de Imóveis Área Terreno: 364,00 m² Área Construída: 364,00 m² Frente: 8,10 m Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Residencial Valor do Aluguel: R$ 2.300,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa - 05

Logradouro: Rua Cel. José da Costa com Rua 15 de Outubro Bairro: Pabussu Município: Caucaia Informações: (85) 3466-4343 Jessica Área Terreno: 2.046,00 m² Área Construída: 0,00 m² Frente: 100,00 m Loteamento: Não Via de Acesso: Asfalto Localização: Comercial Valor do Aluguel: R$ 5.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa - 06



24

Logradouro: Rua 4, Nº 85 Bairro: Itambé Município: Caucaia Informações: (85) 3272-4841 V2 Imobiliária Área Terreno: 175,00 m² Área Construída: 175,00 m² Frente: 5,50 m Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Residencial Valor do Aluguel: R$ 1.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa - 07

Logradouro: Rua Antônio Guedes Pessoa, vizinho ao Nº 460 Bairro: Padre Romualdo Município: Caucaia Informações: (85) 3272-4841 Valeria Área Terreno: 750,00 m² Área Construída: m² Frente: 40,00 m Loteamento: Não Via de Acesso: Asfalto Localização: Residencial Valor do Aluguel: R$ 4.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 08



25

Logradouro: Rua Leticia Marques Cavalcante, 2384 Bairro: Capuan Município: Caucaia Informações: (85) 3491-1444 Imobiliária Fernando Freitas Área Terreno: 6.000,00 m² Área Construída: 3.300,00 m² Frente: 60,00 m Loteamento: Não Via de Acesso: Asfalto Localização: Residencial Valor do Aluguel: R$ 18.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 09

Logradouro: Av. Edson da Mota Correia, vizinho ao Nº 400 Bairro: Centro Município: Caucaia Informações: (85) 3055-1111 / 3055-1212 Mega Adm. De Imóveis Área Terreno: 3.658,00 m² Área Construída: 0,00 m² Frente: 10,00 m Loteamento: Não Via de Acesso: Asfaltada Localização: Comercial Valor do Aluguel: R$ 5.000,00 Data: 24/07/2018

Pesquisa – 10



26

A N E X O III

RESUMO DOS CÁLCULOS E INFERÊNCIA ESTATÍSTICA



27

Cálculos TERRENO:

Modelo: Caucaia Data de Referência: segunda-feira, 30 de julho de 2018 Informações Complementares: Logradouro: Rua XV de Novembro, 1.351 Complemento: Bairro: Centro Município: Caucaia UF: CE Dados do Imóvel Avaliando: • Infraestrutura = 70 • Área Total = 1.047,65 Valores da Moda para Nível de Confiança de 80% •Valor Total • Médio = 841.138,89 • Mínimo IC (3,39%) = 812.590,46 • Máximo IC (3,45%) = 870.180,20



28

Modelo: Caucaia Data de Referência: segunda-feira, 30 de julho de 2018 Informações Complementares: • Número de variáveis: 5 • Número de variáveis consideradas: 3 • Número de dados: 17 • Número de dados considerados: 15 Resultados Estatísticos: • Coeficiente de Correlação: 0,9952031 / 0,9967700 • Coeficiente Determinação: 0,9904292 • Fisher-Snedecor: 620,90 • Significância modelo: 0,01 Durbin-Watson: 2,07 - Infraestrutura Não auto-regressão 90% Normalidade dos resíduos: • 73% dos residuos situados entre -1 e + 1 σ • 93% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 σ • 93% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 σ Outliers do Modelo: 0 Variáveis Equação t-Observado Sig. • Infraestrutura 1/x½ -12,64 0,01 • Área Total x½ 34,79 0,01 Equação de Regressão - Direta: Valor Total = ( +737,2063528 -6291,699134 / Infraestrutura½ +28,79227695 * Área Total½)²



29

Correlações entre variáveis Isoladas Influência • Infraestrutura

Área Total 0,21 0,97 Valor Total -0,16 0,96

• Área Total Valor Total 0,93 1,00

Gráficos:

Preço Observado2.000.0001.500.0001.000.000500.000

Val

or

Est

imad

o

2.200.000

2.000.000

1.800.000

1.600.000

1.400.000

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

Distribuição Freqüências

3210-1-2-3

0,6

0,55

0,5

0,45

0,4

0,35

0,3

0,25

0,2

0,15

0,1

0,05



30

Resíduos Regressão

1.4001.2001.000800600400

2

1

0

-1

-2

Resíduo Padronizado x Valor Estimado

1.4001.2001.000800600400

2

1

0

-1

-2



31

Cálculos EDIFICAÇÕES: IDENT. COELCE - CAUCAIA COELCE - CAUCAIA COELCE - CAUCAIA

LOCAL:Rua 15 de Novembro, Centro,

Caucaia-CeRua 15 de Novembro, Centro,

Caucaia-CeRua 15 de Novembro, Centro,

Caucaia-Ce

FINALIDADE: A - ADMINISTRAÇÃO B e D - DEPÓSITOS C - VARANDA

IMAGEM / ESTRUTURA

Fundação RASA RASA RASAEstrutura CONCRETO ARMADO CONCRETO ARMADO CONCRETO ARMADO

Fechamento ALVENARIA ALVENARIACoberta TELHA CERÂMICA TELHA CERÂMICA TELHA CERÂMICA

Piso CERÂMICO CIMENTADO CIMENTADOParede Int. MASSA COM TINTA ÓLEO CAIAÇÃO/HIDRACORParede Ext. MASSA COM TINTA ÓLEO CAIAÇÃO / HIDRACOR

Forro LAJEEsquadria MADEIRA/VIDRO METÁLICA

M ODELO (R$/m²) COM POSIÇÃO DE CUSTOS POR M ³ COM POSIÇÃO DE CUSTOS POR M ³ COM POSIÇÃO DE CUSTOS POR M ³

Serviços Preliminares 13,99 9,83 6,55

M ovimento de terra 13,99 3,28 6,55

Infra-estrutura 111,93 55,68 52,41

Superestrutura 293,81 58,96 137,56

Vedação 76,95 16,38 0,00

Esquadrias 139,91 104,81 0,00

Cobertura 69,96 163,77 32,75

Hidráulica 118,92 36,03 0,00

Elétrica 62,96 36,03 29,48

Impermeabilização/Isolação 69,96 6,55 0,00

Revestimentos 279,82 65,51 0,00

Vidros 27,98 3,28 0,00

P inturas 111,93 49,13 52,41

Serviços Complementares 7,00 45,85 3,28

Subto tal 1399,10 655 ,07 320,98

Pro jetos / Cópias / Emol. 13,99 6,55 3,21

BDI 69,96 32,75 16,05

T OT A L R $ po r m² 1483,05 694,37 340,24

Área Total Construída (m²) 193,69 262,67 51,04Valo r N o vo (R $ ) 287.251,95R$ 182.390,17R$ 17.365,85R$

Valo r para Depreciação 258.526,76R$ 164.151,15R$ 15.629,26R$ ( δ ) ** 0,505 0,505 0,505

Depreciação 130.556,01R$ 82.896,33R$ 7.892,78R$ Valo r D epreciado (R $ ) 156.695,94R$ 99.493,84R$ 9.473,07R$

265.662,85R$

Estado3 (Reparos simples)

Idade em duração 52%

ETAPAS CONSTRUTIVAS

(*)

RESULTADOS VALOR NOVO

DESCRIÇÃO DA EDIFICAÇÃO

VALOR ATUAL DEPRECIADO

VALOR TOTAL GERAL (R$)

(**) Tabela Depreciação Física - Ross/Heidecke - pag. 241 - Livro de Engenharia de Avaliações do Eng. Rubens Alves Dantas. Onde:

(*) Valor de cada Etapa do processo de construção , em função de cada tipo de Edificação ou benfeito ria, tendo como base o Custo Unitário Básico de Edificações, (R$ /m2) fornecido pela revista Construção M ercado da P INI, revista n° 197, de abril de 2018, para o estado do Ceará.



32

ANEXO IV

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO



33

Foto 01 – Fachada Foto 02 – Entrada

Foto 03 – Prédio administrativo – área interna Foto 04 – Prédio administrativo – área interna




34


Foto 09 – Prédio administrativo – varanda Foto 10 – Prédio administrativo – área externa

Foto 11 – Prédio administrativo – área externa Foto 12 – Prédio administrativo – área externa



35

Foto 13 – Prédio administrativo – galpões Foto 14 – Prédio administrativo – galpões

Foto 15 – Prédio administrativo – galpões Foto 16 – Prédio administrativo – galpões

Foto 17 – Circunvizinhança Foto 18 – Circunvizinhança



36

A N E X O V

CROQUI E LEVANTAMENTO DO IMÓVEL E MAPA DE LOCALIZAÇÃO



37

CROQUI

QUADRO DE ÁREAS

EDIFICAÇÕES

A

B

C

D

A

BC

D

Locação e Dimensões do Imóvel 1. Área Terreno: 1.047,65 m²

2. Área Edificada: 507,40 m²

Coordenadas UTM

X Y

588341 9587488



38

MAPA DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS ATUAIS



39

A N E X O VI

FORMA DE OBTENÇÃO DAS TAXAS DE REMUNERAÇÕES UTILIZADAS



40

O imóvel aqui avaliado para a FAELCE trata-se de um imóvel com características ESPECIAIS, considerando-se que é um imóvel construído e/ou reformados para o uso de uma Empresa de Concessão de Energia Elétrica, onde, por exigência dessa atividade o imóvel têm peculiaridades distintas dos imóveis existentes nas vizinhanças, como ex.: escritórios, oficinas, laboratórios, almoxarifados, subestações, etc., além de ter instalações estruturadas especiais para essas atividades. Para o estudo aqui analisado, tomamos como premissa o que orienta a ABNT NBR 14653-2:2011, em seu item 11.4 – Avaliação de aluguéis, item esse que se resume em dois subitens: 11.4.1 – Por comparação direta, e 11.4.2 – Pela remuneração de capital. Entretanto, o subitem 11.4.1, ressalta que as amostras comparativas sejam semelhantes ao avaliando, fato que não se verificou “in loco”, devido às características específicas citadas acima, e desta forma não consideramos esse subitem na avaliação de aluguel do imóvel. Segue abaixo transcrição de parte dele. “... Para a sua aplicação é exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locação de imóveis semelhantes.” Já o subitem 11.4.2, embora não seja complexo em suas abordagens, deixa claro que a determinação do aluguel seja função do valor do imóvel, e que seja aplicado em casos atípicos, e para tanto indica o uso da taxa de remuneração. O que foi efetuado no caso da avaliação do imóvel da FAELCE, valendo-se frisar aqui, que a norma não especifica qual taxa de remuneração utilizar nem qual índice aplicar. Para a determinação da taxa de remuneração, por não existirem imóveis assemelhados no entorno do imóvel avaliando, utilizamos para tal as Normas e Bibliografias existentes sobre o assunto. Conforme o engº Luiz Auricchio, em seu livro, Aluguel Imobiliário, “A taxa de renda de mercado não permanece constante no decorrer do tempo, pois depende da conjuntura momentânea da oferta e da procura. E depende ainda de quatro variáveis principais: tipo de imóvel, padrão de construção, localização e dispositivos contratuais.” Portanto, esclarecemos que a taxa de remuneração utilizada para os imóvel da FAELCE levou em consideração as características citadas pelo engº Luiz Auricchio em seu estudo apresentado no livro citado acima, priorizando as características intrínsecas desse cada imóvel. Tendo em vista essas considerações, e o que orienta a NBR-14653, a conjuntura econômica do Brasil nos dois últimos anos e as características próprias do imóvel avaliando, procuramos aplicar taxa de renda, conforme orientação bibliográfica para cada situação que atendessem a avaliação do imóvel, conforme tabela apresentada no livro Aluguel imobiliário, abaixo:

Tabela01 – Taxa de renda líquida.

laudo de avaliaÇÃo 1 · 2018-10-23 · sede em fortaleza-ce, inscrita no cgc sob o no....

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