fundos de investimento imobiliário

Ciclo de Formações

Fundos de Investimento Imobiliário

Lisboa 09 de Janeiro de 2015

O que são?

Património autónomo pertencente a uma pluralidade de pessoas singulares ou colectivas; Instrumento de poupança colectiva; Responsabilidade limitada ao património, não extensível aos participantes; Obrigatoriamente geridos por entidade terceira, independente – Sociedade Gestora.

Como funcionam?

Investidor

Fundo

Imóveis

Fundo

Inquilinos

Compra Unidades de Participação de um Fundo

Com o dinheiro do investidor compra imóveis

São arrendados a inquilinos*

Pagam rendas aoFundo

Incorpora ou distribui as rendas e a valorização ou

desvalorização dos imóveis gerando ganhos ou perdas para

o investidor

Circuito Fundo de Investimento Imobiliário

Tipologia de Fundos

A tipologia dos Fundos Imobiliários pode variar, consoante:

• Variabilidade do capital;

• Forma de remuneração dos participantes;

• Distribuição das unidades de participação.

Tipologia de Fundos

Quanto ao capital

Variabilidade do Capital

MistoFechado

Subscrição Particular

Nº de participantes <5 ou>5 exclusivamente

investidores institucionais

Nº de participantes >5 não sendo apenas

institucionais

Subscrição Pública

Aberto

Tipologia de Fundos

Quanto às unidades de participação e remuneração das mesmas

Formas de Remuneração

Fundos de Rendimento

Fundos Capitalização

Distribuem os rendimentos gerados aos Participantes, de forma

periódica.

Reinvestem automaticamente os rendimentos gerados pelas

respectivas carteiras, não distribuindo rendimentos.

Constituídos por UP’s em número fixo, estabelecido no momento da emissão podendo,

eventualmente, ser aumentado, em condições pré-definidas no regulamento de gestão. O

investimento ou desinvestimento num Fundo Fechado faz-se através da compra ou venda de

UP’s.

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado

Fundo de Investimento Imobiliário Misto

Constituídos por duas categorias de unidades de participação, sendo uma em número fixo e outra

em número variável.

Fundo de Investimento Imobiliário Aberto

Constituídos por unidades de participaçãp (UP’s) em número variável, ou seja, o número de

unidades de participação varia de acordo com a procura do mercado. Uma subscrição resulta

num aumento das UP’s e um resgate traduz-se numa eliminação das UP’s correspondentes.

Composição das Carteiras

Limites à

Composição da Carteira

Fundos

Abertos

Fundos Fechados

de Subscrição

Pública

Fundos Fechados de

Subscrição Particular com nº

>5 Participantes não sendo

exclusivamente Investidores

Institucionais

Fundos Fechados de

Subscrição Particular com

nº <5 Participantes ou nº

>5 sendo todos eles

Investidores Institucionais

Fundos Mistos

Investimento

mínimo em

Imóveis

75% 75% 75% 75% 75%

Investimento

máximo em

Projetos de

Construção

25%

50%

60% em caso de

Reabilitação

- - 25%

Investimento

máximo num só

Imóvel

20% 25% - - 20%

Exposição

máxima de

arrendamento a

um só grupo

económico

20% 20% - - 20%

Investimento

máximo em

Sociedades

Imobiliárias

25% 25% - - 25%

Investimento

máximo em Ups

de outros FIIs

25% 25% 25% 25% 25%

Endividamento

máximo25% 33% 33% -

Não é

permitido

endividamento

A Sociedade Gestora

Operações permitidas à Sociedade Gestora Fundos Imobiliários

Aquisição de imóveis para arrendamento ou destinados a outras

formas de exploração onerosa

Aquisição de imóveis para revenda

Aquisição de outros direitos sobre imóveis, nos termos previstos

em regulamento da CMVM, tendo em vista a respetiva exploração

económica

Operações vedadas à Sociedade Gestora Fundos Imobiliários

Onerar por qualquer forma os seus valores, excepto para obtenção

de financiamento, dentro dos limites estabelecidos no RJFII

Conceder crédito, incluindo a prestação de garantias

Efetuar promessas de venda de imóveis que ainda não estejam na

titularidade do fundo de investimento

Operações permitidas à Sociedade Gestora Fundos Imobiliários

Aquisição de imóveis para arrendamento ou destinados a outras

formas de exploração onerosa

Aquisição de imóveis para revenda

Aquisição de outros direitos sobre imóveis, nos termos previstos

em regulamento da CMVM, tendo em vista a respetiva exploração

económica

Fundos Sectoriais

Fundo Especial de Investimento Imobiliário Florestal (FEIIF); Fundo de Investimento Imobiliário em Reabilitação Urbana (FIIRU); Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH);

Fiscalidade

Perda gradual dos benefícios fiscais; Apenas Fundos Imobiliários Abertos mantêm 50% de isenção em sede de IMI e IMT (OE 2014); Fundos sectoriais têm igualmente alguns benefícios fiscais.

Sobre os FIIAH

Devem investir maioritariamente em imóveis de arrendamento de

habitação própria e permanente (75%)

Podem alavancar-se dentro das regras previstas para os Fundos,

consoante a sua tipologia (abertos ou fechados)

Apresentam um conjunto diversificado de benefícios fiscais:

• Isenção de IMT (na aquisição por parte do Fundo);

• Isenção de IMI;

• Isenção de taxas de supervisão;

• Isenção de IRC.

Sobre os FIIAH

Montantes sob gestão dispararam em 2013 (portaria inicial vigorava apenas

até 31 de Dezembro de 2013)

Governo concedeu prorrogação por mais 2 anos (até final de 2015)

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

1 400 000

1 600 000

1 800 000

2009 2010 2011 2012 2013 2014

159 805 170 387

321 763

590 022

1 611 834 1 580 387

Montantes sob Gestão FIIAH (€'000)

Fonte: APFIPP

Alguns números do mercado

34 Gestoras em actividade

Número de Sociedades Gestoras estável desde 2007

20

25

30

35

40

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Evolução nº de Sociedades Gestoras (FII + FEII)

Fonte: CMVM


Interfundos, Fundger e Montepio, as 3 maiores Juntas gerem 1/3 do mercado Espírito Santo (actual GNB) perdeu 15% de activos em 2014

13%

11%

9%

8%

7%7%

6%

6%

5%

4%

24%

Split do mercado por SGFII

Interfundos

Fundger

Montepio Valor

GNB

Norfin

Square Asset Management

Banif Gestão de Activos

Gesfimo

Imofundos

Santander Asset Management

Restantes

Fonte: APFIPP


251 fundos em actividade Crescimento exponencial no nº de fundos entre 2005 e 2009 Fim dos benefícios fiscais travou a subida

0

50

100

150

200

250

300

Evolução do n.º de FIIs e FEIIs (1996-2013)

Fonte: CMVM


€ 11,76 mil milhões actualmente sob gestão Crescimento de 6,5% nos montantes geridos, entre 2009 e 2013 Queda de -4,3% em 2014

Fonte: CMVM

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

4 1495 278 4 884 4 537 4 378 4 150

6 486

6 4986 600 6 727 6 949

8 141

Montantes sob gestão (€ Milhões)

FII Abertos FII Fechados


€ 13,48 mil milhões de activos em carteira Fundos fechados representam 67% dos activos em carteira no mercado Queda de -5,89% em 2014

Fonte: CMVM

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 nov/14

4 5755 184 4 995 5 017 5 008 4 813 4 295

8 181

8 704 9 111 9 301 9 458 9 5179 191

Activos em carteira (milhões de euros)



Endividamento tem vindo a reduzir-se desde 2011 Alavancagem é superior nos fundos fechados

Fonte: CMVM

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

2008 2009 2010 2011 2012 2013

541325 226

662 637 645

1 987 2 457 2 743

2 6612 542

2 023

Endividamento FII



Endividamento tem vindo a reduzir-se desde 2011 Alavancagem é superior nos fundos fechados

Fonte: CMVM

13,0%

6,2%

4,6%

14,6%14,6% 15,5%

14,1%

30,6%

37,8%

41,6%

39,6% 36,6%

24,9% 23,8%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

45,0%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 nov/14

Alavancagem FII



Liquidez dos fundos tem vindo a subir nos últimos 2 anos Em 2011, fundos abertos praticamente não tinham liquidez

Fonte: CMVM

1,7%

6,7%

4,9%

0,8% 0,50%0,9%

2,7%

7,0%

7,5%7,1%

5,7%5,6%

10,0%

11,2%

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

0,0

100,0

200,0

300,0

400,0

500,0

600,0

700,0

800,0

900,0

1 000,0

2008 2009 2010 2011 2012 2013

% d

o v

alo

r g

erid

o

Mil

hõ

es d

e e

uro

s

Liquidez FII



Fundos estão finalmente vendedores de activos Descida de activos sob gestão, de divida e aumento de liquidez deve-se, assim, a forte actividade vendedora

Fonte: Banco de Portugal

777,2 768,8

477,2

214,8134,2

475,2

-288-400

-200

0

200

400

600

800

1000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Transacções Líquidas FII (milhões de euros)

Crédito Imobiliário e Mal-Parado em Portugal

Crédito Habitação

CH concedido na ordem dos € 104 mil milhões Subida de 60% entre 2005 e 2011 Ligeira desalavancagem desde 2011 Fonte: Banco de Portugal

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

110.000

120.000

No

v-0

3

Abr-

04

Set-

04

Fev-0

5

Jul-

05

Dez-

05

Mai-

06

Out-

06

Mar-

07

Ag

o-0

7

Jan

-08

Jun

-08

No

v-0

8

Abr-

09

Set-

09

Fev-1

0

Jul-

10

Dez-

10

Mai-

11

Out-

11

Mar-

12

Ag

o-1

2

Jan

-13

Jun

-13

No

v-1

3

Abr-

14

Crédito Habitação em dívida (€ milhões)


Apesar da lenta desalavancagem, valores mensalmente concedidos estão hoje 90% abaixo de máximos históricos


0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

Jan

-04

Jun

-04

No

v-0

4

Abr-

05

Set-

05

Fev-0

6

Jul-

06

Dez-

06

Mai-

07

Out-

07

Mar-

08

Ag

o-0

8

Jan

-09

Jun

-09

No

v-0

9

Abr-

10

Set-

10

Fev-1

1

Jul-

11

Dez-

11

Mai-

12

Out-

12

Mar-

13

Ag

o-1

3

Jan

-14

Jun

-14

Crédito Habitação Concedido (milhões de euros)


O crédito é curto e caro, apesar dos indexantes estarem em mínimos históricos Spreads voltaram a subir

Fonte: INE

0

50

100

150

200

250

300

350

Mar-

08

Jun

-08

Set-

08

Dez-

08

Mar-

09

Jun

-09

Set-

09

Dez-

09

Mar-

10

Jun

-10

Set-

10

Dez-

10

Mar-

11

Jun

-11

Set-

11

Dez-

11

Mar-

12

Jun

-12

Set-

12

Dez-

12

Mar-

13

Jun

-13

Set-

13

Dez-

13

Mar-

14

Jun

-14

Em

po

nto

s p

erc

entu

ais

Spread médio novos contratos CH

Crédito Actividades Imobiliárias

Crédito concedido a actividades imobiliárias na ordem dos 28,5 mil milhões À semelhança do CH, subida desde 2005 Descida ocorre mais cedo, a partir de 2009, mais forte na construção (-40%)


0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

Dez-

97

Jul-

98

Fev-9

9

Set-

99

Abr-

00

No

v-0

0

Jun

-01

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-02

Ag

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2

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03

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03

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04

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6

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07

No

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7

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-08

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Ag

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9

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10

Out-

10

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11

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11

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12

Fev-1

3

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13

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14

Crédito Concedido (€ Milhões)

Construção Actividades Imobiliárias

Crédito Imobiliário

Mais de 60% do crédito concedido é ao sector imobiliário Parte do crédito a empresas tem como garantia… imobiliário!


60,7%

9,7%

29,6%

Crédito concedido sistema não-financeiro

% Imobiliário % Particulares % Empresas

Crédito Mal-Parado


Mal-parado totaliza já quase € 9,5 mil milhões Muito elevado na construção Na promoção em igual valor que CH (mas este representa 10 vezes mais…)

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000

No

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3

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04

Set-

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8

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2

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3

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Crédito Imobiliário Vencido (€ Milhões)

Crédito Imobiliário Vencido % s/ crédito concedido

[email protected]

www.outofthebox.com.pt

Financial Capabilities. Real Estate Expertise

Obrigado.

fundos de investimento imobiliário

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