BARBARA HAYASHIDA ARÔXA

FACES DA SEGREGAÇÃO DELIBERADA:

CORRELAÇÕES ENTRE PLANEJAMENTO, GESTÃO E O

PREÇO DO SOLO URBANO EM LONDRINA (PR)

Londrina

2016

BARBARA HAYASHIDA ARÔXA

FACES DA SEGREGAÇÃO DELIBERADA:

CORRELAÇÕES ENTRE PLANEJAMENTO, GESTÃO E O

PREÇO DO SOLO URBANO EM LONDRINA (PR)

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao

Departamento de Geociências da Universidade

Estadual de Londrina, como requisito parcial à

obtenção do título de Bacharel em Geografia.

Orientadora: Profa. Dra. Eliane Tomiasi Paulino

Londrina

2016

BARBARA HAYASHIDA ARÔXA

FACES DA SEGREGAÇÃO DELIBERADA:

CORRELAÇÕES ENTRE PLANEJAMENTO, GESTÃO E O

PREÇO DO SOLO URBANO EM LONDRINA (PR)

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao

Departamento de Geociências da Universidade

Estadual de Londrina, como requisito parcial à

obtenção do título de Bacharel em Geografia.

BANCA EXAMINADORA

____________________________________

Orientadora: Profa. Dra. Eliane Tomiasi Paulino

Universidade Estadual de Londrina - UEL

____________________________________

Prof. Dr. Fábio Cesár Alves Cunha

Componente da Banca

Universidade Estadual de Londrina - UEL

____________________________________

Profa. Dra. Ideni Terezina Antonello

Componente da Banca

Universidade Estadual de Londrina - UEL

Londrina, _____de ___________de _____.

AGRADECIMENTOS

Primeiramente, agradeço a minha família, minha mãe, Tomoko Hayashida, meu pai,

Luiz Roberto Camargo Arôxa e a minha irmã, Bruna Hayashida Arôxa, por todo o incentivo,

força, auxílio e amor. Realizar a graduação em Geografia foi a concretização de um sonho e

uma meta, mas que custou muito caro devido a distância das pessoas mais importantes na

minha vida. Se mais essa etapa foi concluída, eu devo a vocês, que são tudo para mim.

No mesmo patamar, agradeço ao meu companheiro Roney Felipe Moratto, não

somente pela confecção técnica das figuras, mas por me aturar e tranquilizar nos momentos

mais difíceis na trajetória de uma pesquisa. O maior presente que eu pude ganhar realizando o

curso de Geografia, foi você, meu amor. Obrigada por tudo, por não desistir de nós e por

sempre estar ao meu lado.

Agradeço ao meus sogros, Damaris Santiago e Geremias Moratto, aos meus sobrinhos

e amigos, Renatinho Moratto, Giovanna Moratto e Thiago Vasconcelos, a tia Elidia, o meu

cunhado Renan Moratto, dentre outros que me acolheram e possibilitaram a concretização da

minha graduação. Em tempos difíceis, foram vocês que permitiram eu concluir mais essa

etapa na minha vida me dando um lar e carinho. Obrigada por toda solidariedade, amizade e

compaixão.

Com muita honra e carinho, agradeço a minha professora e orientadora Dra. Eliane

Tomiasi Paulino, não somente por orientar de modo ameno e com comprometimento essa

pesquisa, mas por ser uma professora que luta, por ser uma mulher de luta e uma das pessoas

mais justas que conheci. Ser estudante e orientada pela senhora abriu meus horizontes, me faz

refletir sobre tudo o que aprendi e aprendo na Geografia, me faz ter mais desejo ainda de ser

professora e agora, Geógrafa. A senhora, sem dúvida, é uma professora ímpar. Obrigada, por

tudo!

Também preciso agradecer com muita honra, a pioneira nos meus estudos e pesquisas

na Geografia, a Prof. Dra. Tânia Maria Fresca. Obrigada por todos os ensinamentos, não só

aqueles voltados a Geografia, mas a vida em geral. Igualmente, agradeço a banca deste

trabalho, a Prof. Dra. Ideni Terezinha Antonello, por somar de modo maravilhoso com a

minha trajetória na graduação, nas minhas pesquisas sobre o espaço urbano e na luta pelo

direito à cidade, e ao Prof. Fábio Cesár Alves Cunha, por me lembrar a importância de

sabermos expressar aquilo que estudamos e por toda a sua graça descontraida.

Agradeço todos os meus professores e professoras ao longo da graduação, Margarida

de Cássia Campos, Carlos Alberto Hirata, Osvaldo Coelho, Adriana Castreghini, Mirian

Vizintim, Geraldo Correia, Maria Del Carmen, Ruth Tsukamoto, Alice Asari, dentre outros.

Cada professor me ensinou algo diferente e pertinente, todo o aprendizado foi válido e

maravilhoso. Obrigada, por tudo, pela amizade de alguns e por toda a competência e

dedicação de vocês.

Agradeço de modo especial a professora Léia Veiga e seu companheiro Alan por se

tornarem essenciais na reta final dessa pesquisa. O incentivo, apoio, auxilio e amizade de

vocês, fizeram toda a diferença.

Outrossim, agradeço com muito apreço e ternura a funcionária Edna Pereira da Silva,

da secretaria do Departamento de Geociências, o funcionário Fábio Julio dos Santos e

sobretudo, a funcionária Izabel do Nascimento, da secretaria de apoio a graduação do Centro

de Ciências Exatas. Vocês são os anjos de muitos estudantes, como os meus, nos salvam a

todo instante. A compotência, o comprometimento e a presença de vocês no Departamento de

Geociências, deixa tudo mais bonito e leve!

Também agradeço toda a turma de 2011 e todos os amigos que construi em Londrina,

como a Tais Guedes, Juliana Santiago, Thiago Saab, Tais Suzumura, Edson Rodrigues, Dalila

de Oliveira, Marina Castilho Pradal, Rheider Abe Marçal, Cássia Marques, Letícia de Castro,

Grazy Bicca, Lucas Vinicius, Michael Fay Neves, Rafaela Paraíso, Rheider Abe Marçal,

Lucy, dentre outros. Vocês tornaram tudo mais fácil e divertido. Eu não esquecerei de vocês e

tudo o que vivemos.

Com muito orgulho, preciso agradecer o Centro Acadêmico (C.A) de Geocrafia, o

Diretório Central dos Estudantes (DCE) e todos aqueles que de algum modo lutaram ao meu

lado. Todos os anos de militância no C.A me ensinaram muito mais do que a luta social

necessária do dia a dia. Mais do que investir no projeto, temos que investir nas pessoas para a

construção desse projeto social, da luta. O C.A me ensina todos os dias a não desistir, e que o

estudante de Geografia tem valor sim! Sendo assim, deixo registrado alguns nomes que

fizeram e fazem diferença na minha vida e no curso de Geografia da UEL: Hugo Henrique

Cristiano, Juliana Galvão, Artur Boligian, Alene Godoy, Roberta Pereira, Íria Siena, Rei

Kuboyama, Paola Belozo, Hugo Leme, Joyce Bueno, Waston Alexandrino, Lucas Landin,

Thiago de Alecar Izabel, Thiago Sandi, dentre outros. Nunca esqueçam do C.A e do porque

lutamos.

Igualmente, agradeço todos os companheiros e companheiras que lutam com braveza

pelo empossamento do Concidades em Londrina. Lutar pela democracia com vocês é

aprender cada vez mais e saber que a luta não pode parar. A 6º Conferência Municipal das

Cidades e as audiências públicas de 2014 e 2015 me reafirmam o nosso poder, o poder da

sociedade organizada e a união das classes.

Por fim, agradeço a Isabelle Bertine e ao Valter Vincícius (Cocada) por todo o

companheirismo e disposição nas vezes que tive dúvidas ou surtei na realização da pesquisa.

Agradeço a Biblioteca Municipal de Londrina e ao Centro de Documentação e Pesquisa

Histórica do Centro de Ciências Humanas da UEL, onde foram realizadas as coletas de dados

na Folha de Londrina, bem como a Secretaria de Infraestrutura de Londrina, sobretudo o

funcionário Fabiano Nakanishi, pelo fornecimento e compreensão do Imposto de Transição de

Bens Inter-Vivos (ITBI), os imobiliaristas entrevistados e a Fundação Araucária.

Nação Zumbi – A Cidade (1994)

O Sol nasce e ilumina as pedras evoluídas,

Que cresceram com a força de pedreiros suicidas.

Cavaleiros circulam vigiando as pessoas,

Não importa se são ruins, nem importa se são boas.

E a cidade se apresenta centro das ambições,

Para mendigos ou ricos, e outras armações.

Coletivos, automóveis, motos e metrôs,

Trabalhadores, patrões, policiais, camelôs.

A cidade não pára, a cidade só cresce

O de cima sobe e o de baixo desce.

A cidade não pára, a cidade só cresce

O de cima sobe e o de baixo desce.

A cidade se encontra prostituída,

Por aqueles que a usaram em busca de saída.

Ilusora de pessoas e outros lugares,

A cidade e sua fama vai além dos mares.

No meio da esperteza internacional,

A cidade até que não está tão mal.

E a situação sempre mais ou menos,

Sempre uns com mais e outros com menos.

A cidade não pára, a cidade só cresce

E de cima sobe e o de baixo desce.

A cidade não pára, a cidade só cresce

O de cima sobe e o de baixo desce.

Eu vou fazer uma embolada, um samba, um

maracatu

Tudo bem envenenado, bom pra mim e bom pra tú.

Pra gente sair da lama e enfrentar os urubus. (haha)

Eu vou fazer uma embolada, um samba, um

maracatu

Tudo bem envenenado, bom pra mim e bom pra tú.

Pra gente sair da lama e enfrentar os urubus. (ê)

Num dia de Sol, Recife acordou

Com a mesma fedentina do dia anterior.

ARÔXA, Barbara Hayashida. Faces da segregação deliberada: correlações entre

planejamento, gestão e o preço do solo urbano em Londrina (PR). 2016. 186p. Trabalho de

Conclusão de Graduação em Geografia - Universidade Estadual de Londrina, Londrina, 2016.

RESUMO

A terra como mercadoria se inscreve na lógica do bem comum como valor de troca, isto é, na

valorização do preço da terra para auferir a renda, o que torna o direito à moradia um acesso

pleno somente para aqueles que possuem poder de compra. Com o monopólio e o cercamento

da terra é desencadeada a luta entre a função social da propriedade e da cidade em oposição à

especulação imobiliária que reflete no ordenamento territorial mediante os conflitos sócio-

espaciais, como os debates em relação às leis que regem e organizam o uso e a ocupação do

solo urbano reunidas no Plano Diretor Municipal. Deste modo, o objetivo do trabalho foi

pesquisar o comportamento do preço da terra urbana em Londrina (PR) entre os anos de 2000

a 2015 mediante o estudo dos anúncios dos classificados no jornal Folha de Londrina

referentes à venda de terrenos e os dados relativos ao Imposto sobre a Transmissão de Bens

Inter-Vivos (ITBI). Buscou-se investigar a dinâmica do preço e suas repercussões espaciais,

notadamente no que diz respeito ao acesso do trabalhor à terra e aos conflitos sócio-espaciais

desencadeados na (re)produção do espaço urbano através da elaboraçao do Plano Diretor de

Londrina de 2008, cuja revisão foi finalizada em 2015. A partir da pesquisa, foi possível

observar a valorização imobiliária diferenciada nos diferentes bairros de Londrina, com preço

do solo elevado no centro e decrescente ao se estender aos bairros localizados na periferia

urbana, o que evindecia a segregação sócio-espacial. Utilizou-se o recorte espacial dos sete

distritos que abrangem o perímetro urbano, segundo os parâmetros da Secretaria Municipal da

Fazenda, observando-se o preço do metro2 mais elevado no distrito 1, que equivale ao centro

histórico, e os bairros próximos dos distritos 2, 3 e 4, como o Ipiranga, o Quebec e Petrópolis.

Algumas execeção envolvem os bairros da região sul e sudoeste do distrito 6, como o

Palhano, Guanabara, Esperança e Vivendas do Arvoredo. Verificou-se que os conflitos

expressos no planejamento do uso e ocupação do solo e nos debates sobre o Estudo de

Impacto de Vizinhança (EIV), na regulamentação da outorga onerosa, dentre outros

instrumentos do Plano Diretor, demonstram muito mais que a luta entre o monopólio da terra

e a função social da propriedade e da cidade, pois denunciam a disputa pela renda da terra, o

trunfo no ordenamento territorial do município de Londrina, franqueada pela conivência do

poder público para com os mecanismos da especulação imobiliária.

Palavras-chave: Especulação imobiliária; Londrina; Planejamento; Preço da terra.

ARÔXA, Barbara Hayashida. Deliberate segregation faces: correlations between planning,

management and the price of urban soil in Londrina (PR). 2016. 186p. Work Bachelor Course

Completion in Geography – State University of Londrina, Londrina, 2016.

ABSTRACT

Land as a commodity becomes a property with exchange value, deprived of workers, since it

is given a buy and sale value that requires access only to those who have purchasing power.

Thus, the core of the conflict is the land privatization that initiates a constant struggle for

social function of property and the city against the concentration and real estate business,

which move the planning and management of urban space. Thus, the objective of this study

was to investigate the urban land price behavior in Londrina (PR) between the years 2000 and

2015 by studying the ads of the classified ones in the newspaper Folha de Londrina referring

to the sale of land and data related to the Tax on the Transmission of Inter-Livestock (ITBI).

We sought to investigate the dynamics of price and its spatial repercussions, especially with

respect to labor access to land and socio-spatial conflicts triggered in (re) production of the

urban space through the elaboration of the Master Plan of Londrina of 2008, whose review

was finalized in 2015. Based on the research, it was possible to observe the differentiated real

estate valuation in the different districts of Londrina, with high soil prices in the center and

decreasing when it was extended to the districts located in the urban periphery, which

evindece the space segregation partner. We used the spatial cut-off of the seven districts that

cover the urban perimeter, according to the parameters of the Municipal Finance Department,

observing the price of the highest meter in district 1, which is equivalent to the historic center,

and the neighborhoods close to districts 2 , 3 and 4, such as Ipiranga, Quebec and Petrópolis.

Some exceptions involve the neighborhoods of the south and southwest region of the 6th

district, such as the Palhano, Guanabara, Esperança and Vivendas do Arvoredo. Conflicts

expressed in the land use and land use planning and in the discussions on the Neighborhood

Impact Survey (EIV), in the regulation of onerous granting, among other instruments of the

Master Plan, have shown much more than the struggle between the Monopoly of the land and

the social function of property and the city, as they denounce the land rent dispute, the trump

card in the territorial planning of the municipality of Londrina, which is franked by the

connivance of public power with the mechanisms of real estate speculation.

Keywords: Real estate business; Londrina; Urban Planning; Land and property values.

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 – Número de terrenos localizados por bairro e por distrito ....................................... 19

Tabela 2 - População Residente no Brasil (habitantes) ............................................................ 36

Tabela 3 - Taxa de Crescimento populacional ao ano .............................................................. 36

Tabela 4 – Financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE .......................... 65

Tabela 5 – Lotes anunciados no Jornal Folha de Londrina no período de 2000 a 2015 .......... 69

Tabela 6 –Evolução do preço de mercado médio anual da terra urbana em Londrina segundo o

critério bairros (%).................................................................................................................... 70

Tabela 7 –Evolução do preço de mercado médio anual da terra urbana em Londrina segundo o

critério bairros (R$/ m²) ............................................................................................................ 70

Tabela 8 – Evolução do preço de mercado médio anual da terra urbana segundo o critério

distritos de Londrina (%) .......................................................................................................... 71

Tabela 9 – Evolução do preço de mercado médio anual da terra urbana por distritos de

Londrina (R$/ m²) ..................................................................................................................... 71

Tabela 10 – Valorização imobiliária geral entre 2000 e 2015 segundo os preços de mercado e

o desempenho médio dos distritos de Londrina ....................................................................... 72

Tabela 11 – Apuração da valorização imobiliária entre 2000 e 2015 segundo os preços de

mercado e o critério bairros de Londrina.................................................................................. 74

Tabela 12 – Valorização imobiliária anual segundo o preço de mercado e o critério bairros .. 78

Tabela 13 – Evolução do preço de mercado médio anual da terra urbana segundo o critério

distritos de Londrina (%) .......................................................................................................... 81

Tabela 14 - Preço médio de mercado por metro² segundo o critério bairros de Londrina ....... 82

Tabela 15 – Evolução do preço de mercado do solo urbano nos condomínios horizontais em

Londrina (R$/m2) ...................................................................................................................... 86

Tabela 16 – Evolução do preço de mercado do solo urbano nos condomínios horizontais em

Londrina (%)............................................................................................................................. 87

Tabela 17 – Evolução do preço de mercado do solo urbano segundo o critério distritos de

Londrina ................................................................................................................................... 88

Tabela 18 – Numéro de transações comerciais no período de 2003 a 2014 segundo o ITBI... 95

Tabela 19 – Taxa de evolução anual do preço oficial do solo urbano segundo o critério bairros

de Londrina (%) ........................................................................................................................ 95

Tabela 20 – Preço médio oficial do solo urbano segundo o critério bairros de Londrina ........ 96

Tabela 21 – Taxa de evolução anual do preço médio oficial do solo urbano segundo o critério

distritos de Londrina (%) .......................................................................................................... 96

Tabela 22 - Evolução do preço médio oficial do solo urbano segundo o critério distritos de

Londrina (R$/m2) ...................................................................................................................... 97

Tabela 23 – Valorização imobiliária oficial segundo o critério bairros de Londrina ............... 97

Tabela 24 – Valorização imobiliária oficial segundo o critério distritos de Londrina (%) .... 100

Tabela 25 – Valorização imobiliária anual oficial segundo o critério bairros de Londrina (%)

................................................................................................................................................ 102

Tabela 26 – Valorização imobiliária anual oficial segundo o critério distritos de Londrina (%)

................................................................................................................................................ 104

Tabela 27 – Evolução oficial do preço da terra segundo o critério bairros em Londrina

(R$/m2) ................................................................................................................................... 105

Tabela 28 – Variação oficial do preço do solo urbano segundo o critério distritos de Londrina

................................................................................................................................................ 108

Tabela 29 – Preço médio oficial do solo urbano nos condomínio horizontais em Londrina

(R$/m2) ................................................................................................................................... 112

Tabela 30 – Evolução do preço médio oficial do solo urbano nos condomínios horizontais em

Londrina (%)........................................................................................................................... 113

Tabela 31 – Crescimento anual e total do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo

(IPCA) no período de 2003 a 2014 e de 2000 a 2015 ............................................................ 131

Fonte: IBGE (2016) ................................................................................................................ 131

Tabela 32 - Crescimento anual e total do salário mínimo nacional no período de 2003 a 2014 e

de 2000 a 2015 ........................................................................................................................ 132

LISTA DE FIGURAS

Figura 1 – Localização dos distritos da cidade de Londrina .................................................... 67

Figura 2 – Localizações dos bairros da cidade de Londrina..................................................... 68

Figura 3 – Apuração da valorização imobiliária entre 2000 e 2015 segundo os preços de

mercado e o critério distritos de Londrina ................................................................................ 73

Figura 4 – Apuração da valorização imobiliária entre 2000 e 2015 segundo os preços de

mercado e o critério bairros de Londrina.................................................................................. 76

Figura 5 - Preço médio de mercado segundo o critério bairros de Londrina (R$/m2) ............. 84

Figura 6 - Preço médio de mercado por metro² por distritos .................................................... 89

Figura 7 – Valorização imobiliária oficial segundo o critério bairros de Londrina: 2003-2014

.................................................................................................................................................. 99

Figura 8 – Valorização imobiliária oficial segundo o critério distritos : 2013 a 2014 ........... 101

Figura 9 – Preço médio oficial do solo urbano segundo o critério bairros de Londrina (R$/m2)

................................................................................................................................................ 107

Figura 10 - Preço oficial médio do solo urbano segundo o critério distritos de Londrina ..... 109

Figura 11 – Localização dos condomínios horizontais de alto padrão em Londrina ............. 111

Figura 12 – Preço médio oficial do solo urbano em Londrina no ano de 2014 (R$/m2) ........ 114

Figura 13 - Vazios Urbanos em Londrina – 2011 .................................................................. 152

LISTA DE QUADROS

Quadro 1 - Situação dos domicílios em 2010 ........................................................................... 59

Quadro 2 – Comparação entre o preço médio oficial e de mercado segundo o critério distritos

e bairros de Londrina (R$/m2) ................................................................................................ 123

Quadro 3 – Contrastes na taxa de valorização imobiliária oficial e de mercado segundo o

critério distritos e bairros de Londrina (%) ............................................................................ 124

LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 1 – Rendimento nominal mensal domiciar per capital .............................................. 129

Gráfico 2 – Percentuais do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), salário

mínimo e os dados da Folha de Londrina ............................................................................... 133

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ACIL Associação Comercial e Industrial de Londrina

BNH Banco Nacional da Habitação

CEF Caixa Econômica Federal

CIBC Câmara Brasileira da Indústria da Construção

CTNP Companhia de Terras do Norte do Paraná

EIV Estudo de Impacto de Vizinhança

FCP Fundação da Casa Popular

FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Serviço

FJP Fundação João Pinheiro

FNRU Fórum pela Reforma Urbana

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

IPCA Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo

IPTU Imposto Predial Territorial Urbano

ITBI Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis

PAC Plano de Aceleração de Crescimento

PIB Produto Interno Bruto

POF Pesquisa de Orçamentos Familiares

PMCMV Programa Minha Casa, Minha Vida

PT Partido dos Trabalhadores

PSDB Partido Social da Democracia Brasileira

SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

SFH Sistema Financeiro da Habitação

SIDRA Banco de Dados Agregados de Recuperação Automática

SINCOVAL Sindicato do Comércio Varejista

ZEIS Zonas Especiais de Interesse Social

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO ...................................................................................................................... 16

1 DA APROPRIAÇÃO PRIVADA DA TERRA AO ORDENAMENTO ORIENTADO À

ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA ........................................................................................ 21

1.1 A TERRA ENQUANTO MERCADORIA: A DESTITUIÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO VALOR DE

USO E A EMERGÊNCIA DO VALOR DE TROCA ......................................................................... 21

1.2 O ESPAÇO URBANO ENQUANTO MERCADORIA: UMA RETROSPECTIVA SOBRE AS

POLÍTICAS URBANAS NO BRASIL ........................................................................................... 34

1.3 A RENDA DA TERRA COMO TRUNFO DO ORDENAMENTO TERRITORIAL ORIENTADO À

ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA .................................................................................................. 53

2 TERRA COMO MERCADORIA: O CASO DO PREÇO DO SOLO URBANO DE

LONDRINA-PR ...................................................................................................................... 64

2.1 A DINÂMICA DO MERCADO IMOBILIÁRIO: A VARIAÇÃO DO PREÇO DA TERRA EM

LODRINA-PR NO PERÍODO DE 2000 A 2015 ........................................................................... 64

2.2 OS LIMITES DA ESCALA CARTOGRÁFICA APLICADA AO PLANEJAMENTO URBANO: O

PREÇO DA TERRA SEGUNDO O ITBI E O CRITÉRIO DISTRITOS EM LONDRINA ........................ 93

2.3 VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA EM LONDRINA: A PREVALÊNCIA DA RENDA DA TERRA SOBRE

O DIREITO À CIDADE ............................................................................................................. 123

3 AS FACES DA SEGREGAÇÃO DELIBERADA EM LONDRINA-PR ....................... 135

CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................................... 159

ANEXOS ............................................................................................................................... 173

ANEXO A .............................................................................................................................. 174

ANEXO B .............................................................................................................................. 184

16

INTRODUÇÃO

A presente pesquisa objetivou identificar e analisar o comportamento do preço do solo

urbano e suas implicações territoriais no período de 2000 a 2015 em Londrina (PR),

município localizado no norte novo paranaense.

O recorte temporal da pesquisa não foi definido aleatoriamente, mas a partir de duas

variáveis: o trabalho com períodos cheios que, em regra, são utilizados em todos os

levantamentos e estatísticas oficiais e a ação de governos distintos nas diferentes escalas

político-admistrativas. Considerando-se, contudo, que é na esfera federal que repousam as

medidas políticas com desdobramentos territoriais de maior impacto, foi possível ter como

variável de controle analítico as repercussões da política neoliberal implementada pelo Partido

da Social Democracia Brasileira (PSDB) cujo ciclo se encerraria em 2002 e o ciclo

subsequente, atribuível ao Partido dos trabalhadores (PT), que esteve no poder durante o

restante do período estudado.

A problemática do trabalho tem como cerne a terra como mercadoria, uma condição

que só foi possível com a concretização do modo capitalista de produção. Com ele, o espaço

urbano passa a ser alvo de interesses políticos e econômicos que interferem na (re)produção

social da cidade e o tornam um campo de conflitos sócio-espaciais, tendo em vista a função

social da terra e a renda fundiária.

No ano de 1850 se institui legalmente a propriedade privada no Brasil, isto é, se

estabelece o acesso através do poder de compra dos trabalhadores. Assim, o preço da terra

passa a determinar o acesso e a interferir no uso e a ocupação do solo urbano, condicionando

o direito à moradia a tal premissa.

A partir dos anos 2000, a dinâmica do mercado imobiliário no país se intensifica

devido a vários aspectos, tendo destaque os incentivos à construção civil pela produção da

infraestrutura, por alocar um elevado contingente de mão de obra.

No entanto, este dinamismo não acompanhou os princípios da função social da terra

que melhor condizem com a (re)produção do espaço urbano segundo critérios mínimos de

sustentabilidade e justiça social. Ao contrário disso, a mediação do mercado impõe déficit

habitacional e, consequentemente, a proliferação das ocupações irregulares, dos loteamentos

clandestinos, da especulação imobiliária, da segregação urbana, dentre outros.

Deste modo, ao instituir o princípio do valor de troca ao invés do valor de uso da

propriedade, a terra como mercadoria acaba fomentando uma injustiça social e um entrave

para um planejamento e gestão urbanos direcionados à função social da terra e da cidade.

17

Sendo assim, investigar, mensurar e espacializar o preço da terra urbana em Londrina-

PR é fundamental para se conhecer os limites ao acesso do trabalhador à terra, à moradia, bem

como para elucidar as políticas urbanas no município, visto que no contexto da mesma

ocorreram mudanças atuais, uma vez que as leis complementares para o término da revisão do

Plano Diretor de 2008 são recentes, sendo sancionadas no ano de 2015.

Cabe ressaltar que o trabalho trata-se de uma pesquisa exploratória, haja vista que os

resultados podem possibilitar leituras mais precisas sobre as implicações da terra como

mercadoria na (re)produção sócio-espacial do município no que tange ao cumprimento da

função social da propriedade e seus aspectos territoriais, políticos e econômicos.

Gil (2008, p. 27) coloca que a pesquisa exploratória “[...] têm como principal

finalidade desenvolver, esclarecer e modificar conceitos e ideias, tendo em vista a formulação

de problemas mais precisos ou hipóteses pesquisáveis para estudos posteriores”.

Igualmente, o trabalho levou em consideração a pesquisa sócio-espacial, que “[...]

engloba os esforços de investigação cientifica, filosoficamente embasada e informada, em que

as relações sociais e o espaço são, ambos, devidamente valorizados e articulados entre si com

densidade no decorrer da construção do objetivo e da própria pesquisa” (SOUZA, 2006, p.

12).

De modo mais preciso, o autor expõe que

Para se compreender e elucidar o espaço, não basta compreender e elucidar o

espaço. É preciso interessar-se, profundamente, e não somente

epidermicamente, também pela relações sociais. É necessário interessar-se

pela sociedade concreta, em que relações sociais e espaço são inseparáveis,

mesmo que não se confundam. E é aqui que entra em cena o sócio-espacial,

no qual o “sócio”, longe de apenas qualificar o “espacial”, é, para além de

uma redução do adjetivo “social”, um indicativo de que se está falando direta

e plenamente, também das relações sociais (SOUZA, 2006, p. 16).

Para a realização da pesquisa, os procedimentos metodológicos calcaram-se no

levantamento bibliográfico de temáticas que envolvem a proposta do trabalho, bem como no

levantamento do preço da terra através dos dados sobre o Imposto sobre a Transmissão de

Bens Imóveis-Inter Vivos (ITBI) da Secretaria da Fazenda de Londrina e o levantamento dos

anúncios nos classificados do jornal Folha de Londrina referente à oferta de terrenos no

período pesquisado.

O ITBI incide na relação de compra e venda de terrenos e imóveis, sendo necessário

para oficializar o registro imobiliário. A legislação do imposto é de competência do poder

executivo municipal, sendo previsto na Constituição de 1988 no artigo 156, no inciso II e

18

parágrafo 2º.

O ITBI é um imposto que reflete o preço da terra, uma vez que o fator gerador é a

soma que o contribuinte declarou pela compra, isto é, pagou pelo terreno ou imóvel. O cálculo

do imposto é realizado através do valor venal e da alíquota da terra que varia conforme o

município.

A partir do levantamento do ITBI em Londrina do ano de 2003 e de 2008 à 2014, os

dados foram organizados no software Excel para melhor visualização e sistematização dos

mesmos. Este levantamento contém para cada número de inscrição imobiliária o valor do

metro² do terreno e o de construção em que o imposto é baseado. Foram considerados para os

cálculos da pesquisa, somente o valor do terreno.

Para elaborar as espacializações foi realizado o levantamento de arquivos em formato

shapefile que contém toda a malha urbana segundo os lotes e seus respectivos números de

inscrições imobiliárias distribuídos por bairros. Tais dados foram disponibilizados pelo

Sistema de Informação Geográfica de Londrina (SIGLON), que possui o georreferenciamento

de diversas variáveis em escala municipal.

Com a tabela do ITBI e a base cartográfica, foi possível realizar cruzamentos dos

dados através do software ArcGIS 9.3, com o qual elaborou-se o mapeamento do imposto no

perímetro urbano de Londrina, ou mais especificamente, o preço da terra nas diferentes áreas

do município, segundo a evolução do preço no período.

A Secretaria da Fazenda de Londrina divide a área urbana do Distrito Sede em sete

distritos para se efetuar o cálculo do ITBI. Estes distritos foram mapeados manualmente a

partir do arquivo da malha urbana completa por lotes identificados com um número de

inscrições imobiliárias. Deste modo, foi possível calcular o valor do metro² do terreno para

cada distrito e para cada bairro, através das ferramentas de intersecção e de resumo do

ArcGIS. Dado o desencontro espacial entre o arquivo dos bairros e o arquivo dos distritos,

pode-se observar algumas diferenças nos resultados finais entre os valores de cada um, pois a

intersecção é feita com os locais que se sobrepõem.

O levantamento dos anúncios nos classificados da Folha de Londrina ocorreu junto ao

acervo do Departamento de História da Universidade Estadual de Londrina e na Biblioteca

Municipal. Foram consultados todos os classificados do primeiro domingo no período que

compreende os meses de março e novembro nos anos de 2000 a 2015, identificando o preço

por metro² de cada terreno (sem edificação) que estava sendo anunciado.

O período selecionado justifica-se por serem os meses de maior dinâmica do mercado

imobiliário, tendo em vista que as festas comemorativas nos meses de dezembro, janeiro e

19

fevereiro, bem como os pagamentos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o

Imposto sobre a Propriedade de Veículos e Automotores (IPVA) ocasionam uma queda na

compra e consequentemente, na oferta e procura de terrenos e imóveis.

A escolha do primeiro domingo de cada mês justifica-se pelo fato de coincidir com o

momento de maior renda circulante, fundamentalmente porque é o momento em que os

trabalhadores acabam de receber o soldo mensal e ser mais propício para as operações

financeiras e de crédito. Por essa razão, há uma predileção pelos ofertantes de imóveis a

começarem a anunciá-los nesse momento.

Posteriormente, procedeu-se à representação dos preços a partir da espacialização de

todos os anúncios, os localizando nos respectivos distritos e/ou bairros. Para essa

espacialização utilizou-se de arquivos shapefile dos bairros, dos distritos, dos loteamentos e

dos lotes, assim como do software Google Earth e do app Google My Maps.

Após a especificação em cada anúncio do bairro e do distrito em que ele está inserido,

no Excel, efetuou-se cálculos de preço por metro² por ano e por bairro/distrito, e das taxas de

crescimento percentual anual e total. Fez-se também o tratamento e cruzamento dos dados no

ArcGIS, sendo possível realizar outras comparações sobre o valor do mercado de terras em

Londrina.

Assim como os dados do ITBI, para os anúncios de jornal podem ocorrer algumas

diferenças (pequenas) entre os resultados em separado para os bairros e para os distritos, em

virtude de que em alguns anúncios conseguiu-se localizar o bairro mas não o distrito, ou vice-

versa. Destaca-se que existem alguns anos, tanto para os dados do ITBI quanto para aqueles

dos anúncios dos classificados, em que alguns bairros ou distritos não possuem informações,

constando nas tabelas e nas figuras como sem informações. Vale ressaltar que entende-se que

isto não ocasionou uma perda na qualidade do trabalho, pois são poucos os casos em que não

existem informações, como exposto na tabela 1.

Tabela 1 – Número de terrenos localizados por bairro e por distrito

Dados

Jornal ITBI

Nº total de terrenos

Nº total de

terrenos

localizados

Nº total de terrenos

Nº total de

terrenos

localizados

Bairro 11979

9391 50474

48824

Distrito 10590 50198

Fonte: a própria autora

De acordo com a tabela, do total de terrenos coletados no jornal Folha de Londrina, foi

20

possível localizar nas bases cartográficas 78% dos anúncios nos bairros e 88% nos distritos.

No ITBI, foram localizados 96% dos terrenos nos bairros e 99% nos distritos.

Também foi executada a vetorização dos condomínios horinzontais que mais se

repetiram nos anúncios do Folha de Londrina e que puderam ser localizados de acordo com as

bases cartográficas já citadas. Para os condomínios foram calculados os valores de preço por

metro² dos terrenos e as taxas de crescimento anual desse preço, baseado nos anúncios do

jornal e nos valores que o ITBI foi baseado.

Por fim, foi realizada uma análise dos diagnósticos e uma comparação com as

informações referentes ao salário mínimo e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor

Amplo (IPCA), que leva em consideração o consumo familiar alimentar, a inflação e demais

aspectos que envolvem os gastos dos trabalhadores, visto que a terra como mercadoria, assim

como a água, a luz, a moradia, o alimento, dentre outros valores de uso, só se tornam

acessíveis através do poder de compra.

Destarte, o trabalho foi estruturado em três capítulos, sendo o segundo e o terceiro

capítulo divididos em três subcapítulos. No primeiro capítulo foi abordada a transformação da

terra como mercadoria para elucidar como um bem natural tornou-se privado da maioria dos

trabalhadores por conta da rentabilidade advinda do cercamento da terra, assim como seus

desdobramentos ao considerar o espaço urbano como mercadoria, sendo realizada uma

retrospectiva das políticas urbanas no país, tendo destaque o Plano Diretor, que é o principal

instrumento do planejamento e da gestão dos municípios. O segundo capítulo apresenta os

resultados da pesquisa, isto é, a dinâmica do preço da terra em Londrina por meio da

sistematização e da comparação dos dados do ITBI da Folha de Londrina, bem como

discussões sobre a correlação do preço do solo urbano com o acesso do trabalhador ao direito

à cidade. No terceiro capítulo estão explanados os conflitos sócio-espaciais desencadeados

pelo auferimento da renda da terra em Londrina, sendo destacados os entraves das audiências

públicas do Plano Diretor Municipal Lei no 10.637/2008.

21

1 DA APROPRIAÇÃO PRIVADA DA TERRA AO ORDENAMENTO ORIENTADO À

ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA

Para compreender como o preço da terra interfere no ordenamento dos municípios e

nos conflitos sócio-espaciais, é necessário conceber como a terra enquanto um bem comum,

se tranformou mercadoria. Assim, o primeiro subcapítulo tem o intuito de explanar como se

consumou essa transformação que abrange a transição do modo de produção feudal para o

modo de produção capitalista, bem como o sentido da emergência de diferentes formas da

renda da terra.

Posteriormente, o segundo subcapítulo teve como objetivo elucidar os desdobramentos

do espaço urbano enquanto mercadoria, sendo abordada a trajetória das políticas públicas, que

devem garantir o cumprimento da função social da propriedade e do direito à cidade. Para

melhor compreender essa trajetória, foi utilizada a periodização de Villaça (2004) que aborda

o planejamento urbano no país de 1875 até 1930, de 1930 até 1990 e de 1990 até os dias

atuais.

O último subcapítulo trata das práticas dos agentes produtores do espaço,

especificamente os proprietários de terra e os promotores imobiliários na especulação

imobiliária para o auferimento da renda da terra.

1.1 A TERRA ENQUANTO MERCADORIA: A DESTITUIÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO VALOR DE USO

E A EMERGÊNCIA DO VALOR DE TROCA

Inicialmente, a terra é um bem natural e comum, podendo ser sinônimo de solo,

superfície ou crosta terrestre. Contudo, por força da capacidade de poucos exercerem sobre

ela diferentes modalidades de interdição, passou a obter um preço no mercado, isto é, de um

bem comum acabou se transformando em mercadoria.

A envergadura e as implicações dessa transformação são de tamanha importância para

o entendimento de dinâmicas urbanas na atualidade que a isso dedicou-se o primeiro capítulo

desse trabalho, no qual será enfocada a transformação da terra enquanto mercadoria e que, em

vista dessa condição, possibilita que o espaço urbano seja alvo de estratégicas para o acúmulo

de capital, condição indissociável da produção desigual no âmbito escalar do município, onde

se expressa inequivocamente.

De acordo com Harvey (1980, p. 119) “[...] num sistema de mercado privado do solo e

da moradia o valor da moradia nem sempre é medido em termos de uso como abrigo e

22

residência, mas em termos de quantia recebida no mercado de troca, que pode ser afetada por

fatores externos, tais como a especulação”.

Todos os objetos distribuídos no espaço, inclusive ele próprio, possuem um valor para

o indivíduo e para a sociedade, tendo “[...] o valor de uso (a cidade e a vida urbana, o tempo

urbano) e o valor de troca (os espaços comprados e vendidos, o consumo dos produtos, dos

bens, dos lugares e dos signos)” (LEFEBVRE, 2001, p. 35).

Inscrevem-se na categoria de bens com valor de uso todos os objetos produzidos e

apropriados para consumo e uso próprio. Por sua vez, quaisquer objetos produzidos com

vistas à satisfação de necessidades alheias, mediante abono monetário, inscrevem-se na

categoria de bens com valor de troca. Deste modo, o valor de uso consiste em bens que

servem como meios de existência, enquanto o valor de troca baseia-se na produção de

mercadorias, que é todo produto destinado para o comércio e não para o uso imediato do

produtor.

O espaço urbano, portanto, é imbuído de valor de uso, uma vez que a terra é condição

inerente do direito à moradia. Por isso Lefevbre (2001, p. 12) denomina a cidade como

“obra”, “[...] e esta característica constrasta com a orientação irreversível na direção do

dinheiro, na direção do comércio, na direção das trocas, na direção dos produtos. Com efeito,

a obra é o valor de uso e o produto é o valor de troca”.

Embora a produção de mercadorias seja muito anterior ao modo de produção

capitalista, esta era orientada para modalidades de troca visando satisfazer as necessidades dos

produtores e da coletividade. Ainda que trocadas entre si, mantinham-se nos limites da

produção de valores de uso. Foi a penetração do capital no mercado que instituiu outro

sentido à produção para a troca, a que se conhece nos dias atuais, isto é, a produção de

mercadorias passou a ser orientada para a obtenção do lucro, ou seja, à mais-valia.

A mais-valia é gerada no processo de produção de mercadorias através da força de

trabalho dos indivíduos. No modo de produção capitalista, o valor da força de trabalho é

equivalente ao tempo gasto pelo trabalhador para produzir mercadorias, entretanto, o tempo

de trabalho necessário para a reprodução do trabalhador é menor que a quantidade empregada

na produção de mercadorias. Daí advém a disparidade entre o salário pago e o valor

produzido pelo trabalho: a isso denomina-se trabalho social não pago ou mais-valia, que é

apropriado pelo dono dos meios de produção onde tais dinâmicas ocorrem.

Em vista do lucro, a produção de mercadorias torna-se o alicerce do modo de

produção capitalista, o que acarreta no privilegiamento do valor de troca e da produção de

mercadorias. Esse sistema de produção para o mercado estende-se às mais diversas áreas,

23

transformando tudo quanto for possível em mercadoria. Isso inclui os bens naturais que são

um meio de existência para a humanidade, como a terra e a água, por isso paga-se por um lote

de terra para morar e plantar, assim como se paga pelo direito de beber água potável

(RODRIGUES, 2001).

Através da produção de mercadorias, o sistema capitalista almeja a redução de tudo a

um valor que possa ser medido em capital-dinheiro, determinando que muitos valores de uso

sejam subordinados ao processo de compra e venda de mercadorias. Impõe-se, assim, que o

direito de possuir os valores de uso somente seja extensivo aos que detêm poder de compra.

Em outras palavras, o modo de produção capitalista impõe o monopólio e o cercamento dos

meios de existência, entre eles a terra que, sendo convertida em mercadoria de difícil acesso

para a maioria da sociedade, confronta-se com o valor de uso, ou seja, o direito à moradia.

Como coloca Harvey (1980, p. 131) “[...] a moradia e o solo urbano, [...] são mercadorias

imprescindíveis para a vida de todas as pessoas na cidade, são bens necessários para a nossa

reprodução social”.

O autor ainda ratifica que

[...] a moradia e o solo urbano não podem ser transportadas como as outras

mercadorias. Ou seja, uma moradia ou um terreno na cidade estão em uma

localização específica porque são bens imóveis, não transportáveis como

camisas, geladeiras e sapatos. Essa localização específica e imóvel confere

ao seu proprietário um monopólio sobre o uso da moradia ou do solo urbano

nessa localização, pois somente ele tem essa propriedade nesse espaço

geográfico [...] (HARVEY, 1980, 132).

Assim, na dinâmica de construção das condições materiais de existência da sociedade,

traduzida em diferentes conceitos e formas de usos do solo ao longo da história, a conversão

da terra em mercadoria foi processual e de tal modo conflituosa que demandou séculos para

ser instaurada, e que coincide com a transição do feudalismo para o capitalismo. Em termos

cronológicos, pode-se situar esse fenômeno entre o século V, com o início das invasões

bárbaras e consequente queda do Império Romano do Ocidente, até o século XV e XVI, com

o início do capitalismo comercial ou mercantil, que define-se como a primeira fase do sistema

capitalista (SPOSITO, 2010).

O feudalismo foi um sistema político e social que emergiu do êxodo urbano

acarretado pela queda do Império Romano e que foi ocasionado por vários fatores, como as

disputas militares pelo poder, as invasões bárbaras e a crise econômica. Com o colapso do

sistema de escravidão do império, muitos escravos abandonaram os espaços urbanos para se

assentarem no campo em busca de proteção contra os bárbaros. Essa população, ao chegar às

24

propriedades rurais, instalava-se mediante a subordinação ao regime de colonato, principal

forma de exploração da força de trabalho do modo de produção feudal, que consiste no

cultivo de lavouras em troca de uma porção de terra para moradia e proteção (MUMFORD,

1998).

A migração urbano-rural provoca o declínio dos centros urbanos, pois a população

cada vez mais iria se concentrar no campo e dentro dos feudos. Consequência disso foi a

quase extinção da atividade comercial. Segundo Sposito (2010, p. 26), a causa mais relevante

da queda do império

[...] foi, sem dúvida a desarticulação da rede urbana. Na medida em que não

havia mais um poder político central, as relações interurbanas

enfraqueceram-se e em certas áreas desapareceram, pois caíram as leis que

davam proteção ao comércio em todo o império.

A mesma autora ainda coloca que a expansão islâmica interrompeu o comércio dos

cristãos através do Mediterrâneo, ocasionando a regressão das atividades econômicas

associadas a tais fluxos.

Com as invasões bárbaras e o fim do sistema de colonato, que culminaram na própria

queda do império, foram instituídos os três pilares do sistema feudal: a propriedade

centralizada sobre a terra, a relação da servidão e a agricultura como base da economia. Sem

as estruturas dinâmicas de comércio, a terra passa a ser a única condição de auferimento da

riqueza, sendo controlada pelos senhores feudais ou suseranos, que cediam uma porção de

terra aos servos ou vassalos. Esses a utilizavam para fins de moradia e para atender ao

autoconsumo em troca de fidelidade e ajuda militar. É nesses termos que são construídas as

relações de dependência e de servidão (SPOSITO, 2010).

Os principais eventos promotores da transição do modo de produção feudal para o

capitalista ocorreram na baixa idade média, aproximadamente no século XI, quando o sistema

feudal entra em crise com a cessação pouco a pouco das invasões bárbaras e do crescimento

intrafeudo que, consequentemente, gerou um déficit no abastecimento alimentar. Para a

superação da crise, a utilização da moeda para a compra de produtos alimentícios que eram

comercializados nos burgos foi retomada, foram erigidos pontos fortificados, cercados por

muralhas e rodeados por fossos em caso de perigo.

Esse comerciante de alimentos de dentro dos burgos é que dará origem à classe

burguesa e ao modo de produção capitalista; contudo, neste momento, a atividade comercial

não teve qualquer traço nesse sentido, devido a vários fatores, como as diferentes moedas

25

utilizadas pelos feudos, à inexistência de um sistema monetário e político centralizado no

poder imperial, aos saques e ataques bárbaros, dentre outros (MUMFORD, 1998).

Tal contexto viria ser modificado em vista da emergência de movimentos militares de

caráter majoritariamente cristão em direção a Jerusalém e que foram responsáveis pelo

restabelecimento do comércio. O primeiro aspecto, de cunho religioso, relaciona-se com o

domínio do império islâmico sobre a região que hoje corresponde à Palestina. A priori, o

controle territorial dos árabes permitia a peregrinação cristã à “cidade sagrada” de Jerusalém,

entretanto, o domínio turco impedia o trânsito de cristãos na região, razão pela qual se associa

as Cruzadas ao movimento em busca da liberdade de Jerusalém. O segundo aspecto, de

caráter econômico e político, vincula-se à conquista de territórios por parte da nobreza, devido

à possibilidade de ampliar o comércio com o Oriente (MUMFORD, 1998).

O movimento cruzadista possui demasiada importância por ter provocado o

renascimento das atividades comerciais através do deslocamento do Ocidente para o Oriente.

O impulso veio da necessidade de suprir necessidades básicas, como alimentação,

vestimentas, armas, dentre outras que acabaram por acarretar o desenvolvimento do mercado.

Com o fim das Cruzadas, as atividades comerciais forjam a produção dos centros urbanos,

dada a necessidade de se criar centralidades favoráveis às trocas. Sposito (2010, p. 31) propõe

a correlação entre as atividades comerciais que culminaram na produção dos centros urbanos

e o movimento populacional para fora dos feudos, senão vejamos:

Desde a segunda metade do século X, os mercadores buscavam os burgos

localizados ao longo dos caminhos e dos rios. O reatamento com o comércio

do Oriente reforçou o fluxo comercial e a procura de proteção por parte dos

mercadores tornou-se tão frequente que logo algumas dessas aglomerações

muradas [feudos] não puderam mais contê-los, gerando uma ocupação

extramuros. Daí o resultado a expressão foris-burgus, queria dizer burgo dos

arredores, aos arrabaldes. Muitas cidades surgiram nos arrabaldes das

fortalezas.

Do mercado instituído nos centros urbanos, se destacavam as Corporações de Ofício,

que regulamentavam o processo produtivo artesanal, sendo organizadas segundo noções de

hierarquia e domínio da técnica de produção de mercadorias por parte do produtor

(MUMFORD, 1998).

Vale destacar que embora as Corporações de Ofício visem a produção de mercadorias

com valor de troca, pois se destinam à venda e não ao uso imediato do produtor, isso não

revela a prevalência da ideologia do capital na lógica da produção mercantil. A produção

artesanal desse período é um exemplo da produção de mercadorias que antecede o modo de

26

produção capitalista, pois a produção para fins de troca se realizava nos marcos da produção

de valores de uso, ou seja, para satisfazer as necessidades, tanto dos produtores como da

sociedade em geral.

Não obstante, o desenvolvimento do mercado impunha o ressurgimento do urbano,

pois “[...] a cidade teve seu papel neste processo, na medida em que ali se concentravam os

comerciantes e a riqueza por eles acumulada, ali se concentravam os artesãos ocupados com a

produção necessária à atividade comercial, e nesta medida ali se dava a ruptura da economia

feudal” (SPOSITO, 2010, p. 33).

Nesse contexto vários fatores foram colaborando para o deslocamento populacional

em direção à cidade, concomitantemente ao declínio do modo de produção feudal. De acordo

com Mumford (1998), o desenvolvimento do mercado e o “ar de liberdade” que a cidade

passou a simbolizar foi um prenúncio do abalo das relações de servidão. Não obstante,

Oliveira (2007, p. 16) adverte para o processo de expropriação desencadeado em seu seio, a

saber:

O crescimento do mercado urbano fez com que a procura dos cereais

também aumentasse, e os senhores feudais passaram a expulsar os

camponeses de seus domínios. Com isso, aumentavam as terras pertencentes

aos nobres e aumentavam também os contingentes de proletariados urbanos

[...].

A procura por cereais associada à ampliação dos núcleos urbanos fez com que a

nobreza e os senhores feudais percebessem o potencial de enriquecimento associado aos

frutos da terra, quando produzidos no interior de uma outra lógica estrutural, a que se move

segundo os estímulos situados no plano dos valores de troca, malgrado envolver bens vitais

para a manutenção da vida. De acordo com Oliveira (2007, p. 16) “[...] a procura de cereais e

o crescimento da própria população levaram à partilha das terras comuns, provocando uma

diminuição da propriedade em função da transformação gradativa da terra em mercadoria”.

Como mostra o autor, essa subtração de terras aprofunda as lutas entre os camponeses e a

nobreza, sendo esta privilegiada em vista da aliança firmada com o Estado moderno nascente.

Estruturalmente vão se sobrepondo os mecanismos que culminarão na transformação

efetiva da produção agrícola, anteriormente visando valores de uso, para a produção de

mercadorias enquanto valores de troca. Mesmo porque a intensificação do comércio nos

centros urbanos não significou a ampliação do mercado para os produtores diretos de

alimentos, dado os diversos obstáculos que foram sendo erigidos, como mostra Oliveira

(2007, p. 18):

27

Com a aceleração da transformação da produção agrícola em produção de

mercadorias, a manutenção da situação primitiva de venda direta do produtor

aos consumidores tornou-se praticamente impossível, pois quanto maiores

eram as distâncias e a duração das viagens aos mercados para os quais o

camponês produzia, mais difícil era vender diretamente aos consumidores.

Tornava-se, assim necessário o intermediário, comerciante, que passou a

figurar entre o produtor e o consumidor. Assim, o produtor perdia o contato

com os consumidores e perdia também a visão do próprio mercado. O

comerciante aproveitava-se dessa situação para explorar o camponês. Nos

anos de poucas colheitas, o camponês, sem dinheiro, passava a tomá-lo

emprestado, e, para garantir o crédito, hipotecava as terras. Se a colheita do

próximo ano era boa, ele conseguia se desvencilhar da hipoteca, caso

contrário as terras iam a leilão e o bem hereditário, agora transformado em

mercadoria, passava para o comerciante ou para o usuário, e o camponês

transformava-se em um proletário.

Assim, a figura do comerciante - porvindouro burguês - após transformar o valor de

uso da produção agrícola em valor de troca, transforma não só a condição do camponês livre

em trabalhador assalariado, mas priva esse trabalhador do seu meio de existência, da sua

moradia, que agora só passa a ser acessível através da compra e venda da terra, o que

demonstra a subordinação dos valores de uso aos valores de troca no sistema que estava

emergindo.

Como já apontado por Marx (1974, p. 706), “[...] o modo capitalista de produção

desapropria o trabalhador das condições de produção, e do mesmo modo na agricultura

subtrai a propriedade ao trabalhador agrícola e subordina-o a um capitalista que explora a

agricultura para conseguir lucro”.

A tática desse burguês, de modo mais preciso, foi transformar a lógica da produção de

mercadorias baseada no escambo para a do capital, baseada em compra e venda. No primeiro

caso, o fim do escambo era a satisfação das necessidades da sociedade de obter mercadorias

que não podia produzir. Utilizando o dinheiro para a compra destas mercadorias estaria se

facilitando as trocas, uma vez que a mediação da moeda permitia que cada uma das partes

envolvidas não se visse obrigada a consumir a mercadoria da outra. Em outras palavras,

tornou-se dispensável trocar mercadorias entre si (M-M), já que a venda destas permitiria a

compra de qualquer bem (D-M-D).

No segundo caso, entretanto,

[...] o que o comércio regular, que começa a se desenvolver plenamente

durante a Idade Média fez, foi mudar o caráter desta troca, pois o

comerciante comprava mercadorias (D-M) e as revendia por uma quantidade

de dinheiro mais do que a inicial (M-D’), modificando a operação (D-M-D).

É importante entender esta mudança porque foi com base nela que a

28

circulação foi transformada. Antes o objetivo era obter mercadorias

necessárias - (valores de uso) -, enquanto no segundo caso o fim da

circulação era o dinheiro; assim a mercadoria passava a valer enquanto valor

de troca (no qual estava também embutido o seu valor de uso) (SPOSITO,

2010, p. 35).

Vale destacar que, para o pleno avanço das atividades comerciais, foi necessária a

aliança entre o rei e aqueles comerciantes que dariam origem à classe burguesa. O fato de a

propriedade da terra ser a única fonte de riqueza no sistema feudal fazia com que os senhores

feudais fossem as figuras políticas do mando territorial, enquanto o rei tinha seus poderes

limitados pela ação da nobreza feudal. Assim, a aliança entre os comerciantes que queriam

enriquecer e os reis que queriam soberania político-territorial foi baseada na instituição de um

sistema de privilégios baseado na troca de favores: a burguesia foi brindada com a

uniformização da moeda, condição para a segurança nas transações comerciais, cuja

contrapartida foi a arrecadação de impostos que proveria os monarcas dos recursos

necessários ao fortalecimento de seu poder (MUMFORD, 1998).

A lógica que culminaria na conversão da terra em mercadoria foi a mesma que instruiu

a monopolização da produção artesanal que se desenvolvia nos centros urbanos através da

manufatura, no seio da qual se deu a ascensão da classe burguesa e, com isso, no

aparecimento do modo de produção capitalista (SPOSITO, 2010). Para isso foi decisiva a

instituição da divisão do trabalho, na qual a técnica da produção é artesanal, mas a produção é

desempenhada por vários trabalhadores em uma mesma instalação fabril, diminuindo,

portanto, o tempo de produção.

Deste modo, a manufatura se apresenta como a primeira fase do modo de produção

capitalista, ou seja, a fase comercial ou mercantil, momento em que a classe burguesa é

demarcada pela capacidade de subsistir através da mais-valia. O monopólio e o cercamento da

terra, por sua vez, ocorrem concomitantemente com a transformação do trabalho livre para o

assalariado, o que demonstra a expansão da lógica da produção de mercadorias, ou melhor, da

produção capitalista. O diferencial é a transcendência de um sistema de mercado

transformando valores de uso, como a força de trabalho e a terra, em mercadorias,

subordinados aos valores de troca.

É no bojo dessas transformações que se pode situar a emergência do capitalismo

comercial, fato ocorrido aproximadamente no século XV e XVI, no qual a política econômica

se define com base no mercantilismo, que prioriza o acúmulo primitivo do capital através de

metais (ouro e prata), especiarias e matéria-prima. A primeira fase do capitalismo foi marcada

29

pelas Grandes Navegações, que permitiram a colonização do continente americano e o

enriquecimento dos Estados europeus a partir da exploração dos novos territórios.

De acordo com Rodrigues (2001, p. 18), a conjuntura para o monopólio e o

cercamento da terra que marcou a transição do sistema feudal para o capitalista foi, de certa

forma, reproduzida no Brasil, uma vez que o acesso à terra se deu mediante critérios

econômicos e “[...] como uma forma de impedir, no momento histórico da ascensão do

capitalismo no Brasil, o acesso do trabalhador sem recursos à terra: Este momento refere-se à

passagem do escravismo ao trabalho livre”.

Até 1822 a distribuição de terras era regida pelo regime de sesmarias, que consiste na

concessão de grandes extensões de terras e doações de datas (lotes menores) por parte do Rei

de Portugal. A atribuição dessas terras gerava obrigações que, em não sendo cumpridas,

implicariam na devolução ao rei, daí a expressão terras devolutas. O Regime de Sesmarias

perdurou por todo o período colonial, sendo que “[...] em 1822 [mais precisamente no dia 17

de julho], foram suspensas as concessões reais, e, desta data até 1850, a terra passou a

pertencer a quem “quisesse” ocupá-la” (RODRIGUES, 2001, p. 17).

Em vista das implicações para a organização política fundada em relações de poder

assentadas no latifúndio, esse curto período de descontrole com relação à distribuição de

terras acarreta na formulação da Lei no 601, denominada Lei de Terras, sancionada no dia 18

de setembro de 1850 por Dom Pedro II, quase duas semanas depois da então sancionada Lei

no

581, chamada Lei Eusébio de Queiroz. Como se sabe, essa Lei sancionada no dia 4 de

setembro de 1850 dispunha sobre a proibição do tráfico negreiro (BRASIL, 1850).

Dentre as mudanças provocadas pela Lei Eusébio de Queiroz, destaca-se a formação

da categoria trabalho livre, contudo, a Lei de Terras, que prescreve normas relativas ao uso e à

comercialização do solo brasileiro mediante a propriedade jurídica da terra condicionada à

compra e venda, limita a aquisição ao poder de compra. Assim, definindo um preço a um

meio de existência, é imposto que esse trabalhador livre alugue a sua força de trabalho para

obter meios de se fazer proprietário, o que acaba por transformá-lo em um trabalhador sem

autonomia sobre seu tempo de trabalho em busca de dinheiro na tentativa de adquirir um

pedaço de terra.

Dessa forma, tem-se a garantia da mão de obra necessária à produção cafeeira que

abasteceu a economia agroexportadora do país no primeiro ciclo do trabalho livre. Deste

modo, mais do que regulamentar a distribuição de terras no Brasil, a Lei de Terras “define que

a terra será vendida no mercado e que terá um preço, que deverá ser inacessível aos

30

trabalhadores, para que estes se constituam efetivamente mão de obra para a lavoura”

(RODRIGUES, 2001, p. 18).

O processo de compra e venda redefiniu não apenas o valor de uso da terra, que inclui

moradia e alimentos, mas impôs politicamente o reconhecimento da propriedade privada da

terra. O Estado brasileiro foi agente desse ordenamento territorial que baniu o trabalhador da

terra. Segundo Rodrigues (2001, p.18)

A declaração do Estado é transparente a este respeito: Com a profusão

de datas de terras, tem, mais que outras causas, contribuindo pra a

dificuldade que hoje se sente de obter trabalhadores livres, é seu

parecer que de ora em diante sejam as terras vendidas sem exceção

alguma.

Vale destacar que o caráter mercantil da terra acarreta impactos tanto na dinâmica

rural quanto na urbana. A combinação entre assalariamento e o monopólio e cercamento do

solo transfere a uma pequena fração da sociedade o protagonismo na gestão territorial. No

âmbito do planejamento urbano, se apresentarão como classe unificada pela defesa da

propriedade privada, graças a um mecanismo ímpar de enriquecimento, denominado de renda

fundiária.

Marx (1974, p. 717), ao tratar sobre a renda da terra expõe que

Qualquer que seja a composição ou a fonte desse tributo, tem ele de comum

com a renda fundiária propriamente dita este traço comum: o monopólio

sobre um pedaço do globo terrestre capacita o intitulado proprietário para

cobrar, impor o gravame. Outro traço comum - esse tributo, como a renda

fundiária, determina o preço da terra [...].

Isso posto, compreende-se qual é o principal atrativo da terra convertida em

mercadoria: a possibilidade de auferir renda. Entretanto, para compreender a renda da terra é

necessário conceber que a terra é uma mercadoria sui generis no modo capitalista de produção

(SINGER, 1979). O lucro, motor do sistema capitalista, só é produzido através do trabalho,

afinal, como mencionado, a mais-valia surge através da mão de obra de um trabalhador,

contudo, a terra é um bem natural, não é produzida pela força de trabalho, logo, não gera

lucro. Enquanto os frutos do trabalho humano, como alimentos e mesmo edificações podem

gerar lucro, a terra por si só não o fará. Assim, o trabalho sobre a terra gera lucro, mas a terra

enquanto um bem natural transformado em mercadoria produz renda. Oliveira (2007, p. 43)

ensina que a renda da terra é

31

[...] uma fração da mais-valia, ou seja, é, mais precisamente, componente

particular e específico da mais-valia [...] [que é] a forma geral da soma de

valor (trabalho excedente e realizado além do trabalho necessário que por

sua vez é pago sob a forma de salário) de que se apropriam os proprietários

dos meios de produção (capitalistas e ou proprietários de terra) sem pagar o

equivalente aos trabalhadores (trabalho não pago) sob as formas

metamorfoseadas, transfiguradas de lucro e de renda fundiária.

Segundo Rodrigues (2001, p. 19), a terra é um equivalente do capital, porque se

valoriza sem participar de um processo produtivo, ou seja, sem trabalho, sem uso, sendo cara

e escassa para a sociedade devido à monopolização de um bem necessário à sobrevivência.

Sendo assim, “[...] a renda é a parte do valor de troca que se destina ao proprietário. No caso

da terra urbana, como é um bem sem valor, mas com um preço, a renda se constitui num

tributo que se paga ao proprietário de terra”.

A valorização da terra, portanto, não advém do processo produtivo, uma vez que não é

produzida pelo trabalho, mas segundo características intrínsecas, como fertilidade, topografia

e localização: como salienta Rodrigues (2001, p. 19), “[...] terrenos com as mesmas

dimensões, as mesmas características topográficas, terão preços diferentes, dependendo da

localização da cidade”.

A valorização de certas áreas do município em relação a outras interfere nas diferentes

possibilidades dos proprietários de terras auferirem a Renda Diferencial, que é determinada

pela localização dos terrenos dentro do município. Por exemplo, terras mais próximas dos

equipamentos urbanos tendem a ser mais valorizadas que aquelas mais distantes, portanto, são

mais caras (SINGER, 1979, p. 25).

Entretanto, para as áreas do município serem dotadas de infraestrutura e serviços

urbanos, é necessária a atuação do Estado, tendo em vista sua responsabilidade pela produção,

distribuição e manutenção dos equipamentos de consumo coletivo, como educação, moradia,

transporte, água etc. Deste modo, “[...] quando o Estado assume a provisão de um destes

valores de uso, está canalizando, através de impostos e taxas - diretos e indiretos - parte do

trabalho global da sociedade” (RODRIGUES, 2001, p. 20).

Vale ressaltar ainda que os equipamentos e serviços de consumo coletivo e

indispensáveis à vida dos municípios se apresentam como provedores de uma necessidade

social, portanto, produto da sociedade que acaba (re)produzindo o espaço urbano. Isso faz

com que um terreno localizado em uma área dotada de infraestrutura e serviços urbanos se

valorize devido a esses benefícios que são oriundos do trabalho social. O fato de seu

proprietário usufruir privadamente de espaço equipado graças às taxas e impostos pagos pela

sociedade é condição indissociável da injustiça social típica do ordenamento espacial

32

capitalista na escala municipal. Por ser produzida socialmente, enquanto a renda é apropriada

individualmente, é motivo substancial da concentração fundiária e da correspondente

atividade de especular com terras (RODRIGUES, 2001).

Compreendendo-se que todo o espaço urbano é propriedade privada, mesmo na pior

localização do ponto de vista da dotação de infraestrutura urbana, o acesso dentro dos marcos

da Lei supõe comprar ou alugar uma residência que está localizada sobre uma fração de terra.

Segundo Singer (1979, p. 25), o aluguel será uma operação de remuneração ao proprietário da

Renda Absoluta, a ser pago pelo inquilino através da sua margem de lucro, em se tratando de

uso comercial do solo, ou do seu poder aquisitivo, no caso do uso do solo para fins

habitacionais. No uso do solo comercial, em que se aplica a renda diferencial, o aluguel de

uma empresa pode ser determinado “[...] pela margem existente entre o preço de mercado dos

produtos da empresa que utiliza está localização e o seu preço de produção”.

O terceiro tipo de renda da terra urbana elucidado por Singer (1979, p. 25), é a Renda

de Monopólio, que resulta de localizações que permitem aos proprietários terem o monopólio

do fornecimento de determinadas mercadorias, a exemplo dos empreendimentos localizados

no interior de escolas, estádios, aeroportos e etc. “Nessas condições, os que dispõem do

monopólio, graças a localização, podem cobrar preços mais elevados pelos produtos que

vendem, o que dá lugar a renda de monopólio, que é em geral, apropriada no todo ou em

partes pelo proprietário do imóvel”.

Lojas comerciais similares, quando instaladas em diferentes áreas do município,

praticam políticas diferenciadas de preço. Ainda que se trate da mesma rede, quando

instaladas em locais que favorecem a prática de monopólio, a exemplo de aeroportos, terão

preços mais elevados. Os componentes monopólicos dessa localização podem corresponder à

insuficiência de serviços nos arredores, o tempo de permanência dos usuários em seu interior,

dentre outros.

Enquanto nesse caso são os lugares que agregam a capacidade de extrair renda de

monopólio, outros são construídos precisamente para esse fim. Esse é o caso dos shoppings

centers, que dispõem do atributo da exclusividade de pontos de venda de determinadas

mercadorias, associados às lojas que não irão se localizar em nenhum outro ponto do

município. Outro diferencial está no fato dos shoppings reunirem diversos serviços dentro de

um único empreendimento, o que inclui comércio de roupas, equipamentos domésticos e

eletrônicos, alimentos prontos para o consumo, lazer e negócios corporativos, dentre outros. É

essa combinação exclusiva que permite aos comerciantes elevarem os preços das mercadorias

aí disponíveis.

33

Neste sentido, Harvey (1980, p. 222) expõe que os agentes da renda monopolista “[...]

podem aumentar seu fluxo de renda por muito tempo, em virtude do controle exclusivo sobre

algum item, direta ou indiretamente, comercializável, que é em alguns aspectos, crucial, único

e irreplicável”.

A topografia é outro elemento determinante da renda da terra urbana, ainda que sob

diferentes graus de precificação inversamente proporcionais ao fator localização privilegiada.

Por exemplo, terrenos com declividade acentuada tendem a ser mais baratos que terrenos

planos da vizinhança, devido aos custos com aterramento e demais providências que o tornem

aptos à edificação.

Deste modo, a renda da terra nasce da monopolização da propriedade privada da terra

e da atividade da especulação imobiliária correlata, afinal, quanto maior a valorização da

terra, maior será a renda passível de ser extraída ao se vender ou alugar um terreno e/ou

edificação. Logo, devido à saturação do espaço urbano, cada fração de terra se apresenta

como um bem inestimável precisamente pelo direito de extrair renda instaurado por essa

situação.

Assim, para compreender o planejamento no espaço urbano não basta considerar as

políticas públicas executadas pelo poder público. Embora devam assegurar o cumprimento da

função social da terra e a universalização da justiça social, são também constrangidas pelos

interesses de classe conformados pela renda da terra. É sob tais condições que se poderão

desvendar os aspectos que envolvem a (re)produção do espaço urbano, assim como o acesso

do trabalhador à moradia, sendo esse o objetivo do capítulo a seguir.

34

1.2 O ESPAÇO URBANO ENQUANTO MERCADORIA: UMA RETROSPECTIVA SOBRE AS POLÍTICAS

URBANAS NO BRASIL

O objetivo deste subcapítulo é demonstrar os desdobramentos da terra como

mercadoria na construção das políticas públicas, que devem garantir o acesso ao direito à

cidade e a moradia para todos, tendo destaque o espaço urbano.

Corrêa (1989, p. 12) demonstra que o espaço urbano é resultado de práticas

engendradas pelos agentes produtores do espaço, sendo eles: os proprietários dos meios de

produção, os proprietários fundiários, os promotores imobiliários e o Estado. Nele também

interferem os grupos sociais excluídos dos aspectos da urbanidade e do direito à moradia e à

cidade e que, diferentemente dos demais, estão alijados da produção de mercado. Cada um

desses agentes atua no espaço impulsionado por necessidades e interesses próprios, razão pela

qual o espaço se apresenta fragmentado, com diferentes usos da terra justapostos entre si:

disso resultam formas e conteúdos distintos em regras complementares, como o centro da

cidade, a área industrial, comercial, residencial e marcadamente segregados em relação à

produção urbana extra mercantil.

Tais áreas não são autônomas, se interligando através dos fluxos de pessoas,

mercadorias, informações, veículos, investimentos e das decisões, que acabam tornando o

espaço articulado e, ao mesmo tempo, fragmentado. Essa (re)produção social do espaço,

portanto, o faz ser reflexo e condicionante da sociedade, “por ser reflexo social e

fragmentado, o espaço urbano, especialmente o da cidade capitalista, é profundamente

desigual: a desigualdade constitui-se em característica própria do espaço urbano capitalista”

(CORRÊA, 1989, p. 8). Por sua vez, “o condicionamento se dá através do papel que as obras

fixadas pelo homem, as formas espaciais, desempenham na reprodução das condições de

produção e das relações de produção” (CORRÊA, 1989, p. 9).

Para compreender os desdobramentos dos conflitos em torno do espaço urbano

enquanto mercadoria é necessário partir do pressuposto de que as políticas urbanas,

genericamente falando, são ações desencadeadas pelo Estado em seus diferentes níveis de

Governo (federal, estadual e municipal). Em tese, seu intuito seria o de organizar o espaço

urbano em prol do direito à cidadania, que remete ao direito à moradia de qualidade, aos

equipamentos urbanos coletivos, como o acesso às escolas, aos hospitais, ao transporte

público, dentre outras necessidades sociais. Tudo isso requer um planejamento e gestão

integrada do espaço urbano, como forma de lidar com os processos de ocupação, estruturação

35

e apropriação do município segundo o princípio de que todos precisam morar, comer, viver

em segurança e com dignidade.

Nesta escala, o Estado, ao promover a implementação dos equipamentos urbanos, está

automaticamente valorizando uma área local, pois torna essa porção privilegiada no que tange

ao acesso aos quais se podem associar direitos à cidadania. Quando o Estado, por exemplo,

loteia um terreno para implantar habitações ou dota uma parte do município com transporte

público, está provendo moradias e permitindo maior mobilidade social, o que

consequentemente valoriza tais áreas. Caso isso se faça em detrimento de outras partes do

espaço urbano, a interferência no preço das terras será automática, fazendo com que aquelas

melhor dotadas de equipamentos urbanos sejam mais caras em comparação às demais.

Deste modo, além de permitir o acesso desigual aos equipamentos urbanos, ao

interferir no preço das terras, o Estado acaba por organizar o município de maneira segregada,

uma vez que a população com baixo poder aquisitivo não consegue comprar as terras mais

caras e dotadas de infraestruturas e serviços coletivos. Por sua vez, a impossibilidade de

comprar terra urbana instiga às ocupações irregulares: muitas vezes as pessoas irão se alocar

em lugares insalubres e de risco ambiental, como córregos, fundo de vales, encostas, dentre

outros locais que, além de nocivos, não dispõem dos equipamentos urbanos mínimos. Não

raro, isso promove atividades clandestinas para suprir o acesso à água, energia, esgoto, etc.

A problemática do acesso à terra, à moradia e à cidade torna-se mais complexa quando

se trata do Brasil que, em aproximadamente 40 anos, passou de país majoritariamente rural

para se tornar predominantemente urbano. Esse movimento populacional não foi

acompanhado de planejamento e gestão correspondente, razão pela qual muitos autores

recorrerão à expressão “caos urbano” para evidenciar a proliferação dos problemas

concretamente expressos na escala municipal. Segundo Rolnik (2006, p. 199), o movimento

migratório “impulsionado pela migração de um vasto contingente de pobres - ocorreu sob a

égide de um modelo de desenvolvimento urbano que basicamente privou as faixas de menor

renda da população de condições básicas da urbanidade, ou a inserção efetiva na cidade”.

A migração rural-urbano não é um fenômeno exclusivo da contemporaneidade, sendo

identificado desde a passagem do escravismo para o trabalho livre, quando muitos escravos

expulsos do campo passam a procurar emprego no espaço urbano. Mesmo as políticas de

imigração acabaram por estimular esse movimento, dadas as condições precárias de emprego

nas lavouras de café e do próprio acesso à terra, já comentadas no primeiro capítulo. Contudo,

uma das principais justificativas para o chamado inchaço urbano é o processo de

36

industrialização tardia no Brasil, que provocou intensa migração particularmente no período

de 1960 a 1980.

Conforme o Banco de Dados Agregados do Instituto Brasileiro de Geografia e

Estatística (IBGE, 2010), a população urbana teve um aumento significativo entre 1960 e

1980 em comparação à população rural, momento em que se registra maior taxa de

crescimento: conforme a Tabela 2, os valores foram de 4,99% entre 1960 e 1970 e 4,44%

entre 1970 e 1980. Em 1960, a população rural correspondia a 38.987.526 habitantes,

enquanto a população urbana abrangia 32.004.817 pessoas. Em 1980 o cenário se inverte: a

população rural era composta por 39.137.198 habitantes e a população urbana por 82.013.375

pessoas. A distribuição desproporcional se acentuaria ainda mais nos anos subsequentes: em

2010 a população urbana correspondia a 160.925.792 habitantes, já a população rural era

composta por 29.830.007 habitantes. A Tabela 2, a seguir, revela que, nesse ano, 84% da

população viviam no espaço urbano.

Tabela 2 - População Residente no Brasil (habitantes)

PERÍODO 1960 1970 1980 1991 2000 2010

Total 70.992.343 93.134.846 119.011.052 146.825.475 169.799.170 190.755.799

Urbana 32.004.817 52.097.260 80.437.327 110.990.990 137.953.959 160.925.804

Rural 38.987.526 41.037.586 38.573.725 35.834.485 31.845.211 29.829.995

Fonte: Banco de Dados Agregados - Sistema IBGE de recuperação automática SIDRA (2010).

Tabela 3 - Taxa de Crescimento populacional ao ano

PERÍODO 60/70 70/80 80/91 91/00 00/10

Total 2,75 2,48 1,93 1,63 1,17

Urbana 4,99 4,44 2,97 2,45 1,55

Rural 0,51 -0,62 -0,67 -1,3 -0,65

Fonte: Banco de Dados Agregados - Sistema IBGE de recuperação automática SIDRA (2010).

Outrossim, a Tabela 3 permite afirmar que a taxa de crescimento proporcional da

população brasileira não demonstra aumento significativo após 1960 e, ademais, cada vez

menos intensa. Observa-se que entre os anos 2000 e 2010 houve a menor taxa de crescimento

populacional do período em questão, sendo de 1,17% ao ano. Por outro lado, os índices

relativos à população rural revelam um declínio significativo a partir de 1980, sendo o auge

desse decréscimo populacional o período de 1991 a 2000, com taxa negativa de 1,30% ao ano.

37

Deste modo, mais do que revelar as ações do poder público em relação à promoção do

direito à cidadania, analisar as políticas urbanas no Brasil requer a análise dos reais interesses

do planejamento e da gestão territorial. Indagar se a justiça social e o direito à cidade estão

previstos para toda a sociedade é parte desse exercício, uma vez que a renda da terra, sendo

um equivalente da mais-valia, torna o próprio espaço urbano uma mercadoria. De antemão,

parte-se do pressuposto de que o município é um campo de batalha onde se opõem aqueles

que a encaram como espaço do viver e aqueles que a encaram como lugar do lucrar.

Para analisar os núcleos urbanos dos municípios brasileiros a partir da condição da

terra como mercadoria, parte-se da retrospectiva sobre as políticas urbanas segundo a

periodização proposta por Villaça (2004), que analisa o planejamento urbano do país em três

períodos, sendo o primeiro de 1875 até 1930, o segundo de 1930 até 1990, e o último, de 1990

até os dias atuais.

Segundo o autor, no ano de 1875 inicia-se o planejamento urbano no Brasil, momento

em que é elaborado o primeiro documento de importância relacionado à atividade de planejar.

Trata-se do denominado “Plano dos Engenheiros”, elaborado pela Comissão de

Melhoramentos do município do Rio de Janeiro, com o objetivo de

[...] organizar um plano geral para o alargamento e retificação de várias ruas

desta capital e para a abertura de novas praças e ruas com o fim de melhorar

suas condições higiênicas e facilitar a circulação entre seus diversos pontos,

dando ao mesmo tempo mais beleza e harmonia as suas construções

(VILLAÇA, 2004, p. 194 apud REIS, 1977, p. 15-17).

Esse período é “[...] marcado pelos Planos de Melhoramento e Embelezamento ainda

herdeiros da forma urbana monumental que exaltava a burguesia e que destruiu a forma

urbana medieval (e colonial, no caso do Brasil)”, tendo como destaque o Plano de Pereira

Passos no Rio de Janeiro (VILLAÇA, 2004, p. 194).

Nesse momento, a ideologia propagada pela elite burguesa era a da europeização, onde

os núcleos urbanos locais deveriam abandonar a arquitetura posta como atrasada e buscar o

neoclassismo ou o ecletismo progressivo, em destaque nos municípios europeus (VILLAÇA,

2004).

Souza (2006, p. 124) aponta que o embasamento desses planos tinha como cerne o

Urbanismo Modernista, que se preocupa principalmente com o traçado urbanístico e o

embelezamento das cidades. Os aspectos e as ideias centrais do urbanismo emanaram

principalmente de Le Corbusier, que buscava transpor a racionalidade da produção para o

planejamento e a produção social do espaço urbano.

38

Para acompanhar a construção dessa “cidade bela”, através da ideologia da

higienização, as políticas públicas baseavam-se principalmente nos aspectos relacionados à

circulação e ao saneamento. Eis a razão pela qual desde 1856 o Estado dificulta a construção,

no centro da cidade, dos cortiços, principal moradia da população de baixo rendimento, já que

eram vistos como foco de pobreza, epidemias e violência (HOLZ; MONTEIRO, 2008).

Posteriormente, sua construção foi proibida e muitos cortiços foram demolidos para a

abertura da “cidade do espetáculo”, com grandes avenidas, intenso fluxo de pessoas,

monumentos, dentre outros. Em contrapartida, essas reformas não criaram habitações

populares suficientes, o que acabou por gerar a periferização ou favelização da população de

baixo poder aquisitivo (HOLZ; MONTEIRO, 2008).

No segundo período, que vai de 1930 até 1990, as grandes obras da “cidade bela” são

descartadas para dar lugar à “cidade eficiente”, à “cidade da produção”. Villaça (2004, p. 199)

adverte que

[...] as grandes obras urbanas saem do consumo conspícuo para privilegiar a

constituição das condições gerais de produção e reprodução do capital (a

cidade como força de produção). Assim, por exemplo, as obras de infra-

estrutura são priorizadas enquanto as de habitação são relegadas ao

esquecimento.

O cerne das políticas públicas era investir em obras viárias, a exemplo do Plano de

Avenidas para São Paulo e as de infraestrutura. A mudança do foco do planejamento urbano,

que passava da “cidade bela” para a “cidade da produção” explica-se pelo protagonismo da

ciência e da técnica, vindo a prevalecer o princípio de que a “cidade da produção” precisa ser

eficaz (MARICATO, 2009).

A forma pontual de atuação do poder público atrelada à filosofia da construção da

“cidade da produção”, combinada com a desatenção das dimensões relativas à justiça social,

resulta em aumento das pressões e conflitos. Isso se fez sentir particularmente no caso de

moradia, pois o encarecimento é um fenômeno que, em regra, culmina em aumento das

reivindicações por aumento salarial.

Nesse contexto o governo propõe o financiamento de casas a serem destinadas ao

aluguel por meio de Institutos de Aposentadoria e Pensão, o que não resolveu o problema,

uma vez que só atendia aos associados dos institutos (MOTTA, 2010).

Em 1946 é criada a Fundação da Casa Popular (FCP), sendo essa a primeira iniciativa

da administração pública voltada à promoção de moradias para a população mais pobre. A

39

falta de recursos e de vontade política para a produção dessas habitações, em um contexto de

ações privatistas guiando a política urbana, tornaram a fundação inoperante.

A chegada de Juscelino Kubitschek ao poder em 1950 fortalece a FCP, sendo esse o

período em que mais houve investimentos para construção de unidades habitacionais.

Entretanto, em um período de 20 anos, a FCP criou apenas 17.000 mil moradias no país

(MOTTA, 2010).

Isso mostra que os municípios brasileiros foram marcados pela falta de políticas

públicas que direcionassem o planejamento e gestão urbana em prol do direito à cidade a toda

sociedade. Combinado ao aumento do preço da terra, em regra decorrente das obras de

infraestrutura financiadas pelo Estado, estavam dadas as condições para a periferização

pronunciada, e, com ela, a segregação sócio-espacial tão marcante nos dias atuais.

O inchaço urbano auxiliará esse encadeamento, particularmente com a industrialização

incentivada pelo governo de Juscelino Kubitschek entre o período de 1956 a 1961: através do

Plano de Metas, investiu-se em infraestrutura, como rodovias, aeroportos e hidrelétricas e,

principalmente, na abertura para o capital internacional. Grandes indústrias, como a Ford e

General Motors, vieram se instalar no país, principalmente nos municípios mais urbanizados

da época.

Deste modo, a partir dos anos de 1960 ocorreu intenso movimento migratório do

espaço rural para o urbano, que é resultado direto da substituição da mão de obra camponesa

pela mecanização da agricultura paralelamente à industrialização no país. Santos (1993, p. 29)

chama a atenção para o rápido crescimento da população urbana em relação à população total

do país, uma vez que “entre 1960 a 1980 a população vivendo nas cidades conhece aumento

espetacular: cerca de novos cinqüenta milhões de habitantes, isto é, um número quase igual a

população total do país em 1950 [ou seja, de 51.944.000 habitantes]”.

Segundo Sposito (2010, p. 55)

O rápido crescimento populacional gerava uma procura por espaço e por

outro lado o crescimento territorial das cidades [...] estava restrito a um

determinado nível, além do que ficava impossível percorrer a pé as

distâncias entre os locais de moradia e trabalho. Ou seja, o crescimento

populacional não podia ser acompanhado em seu ritmo pelo crescimento

territorial [...].

Nos anos 1960, sob a égide da Ditadura Militar, atingiu-se um dos maiores índices de

crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) do país, sendo o período denominado de “o

milagre econômico brasileiro”, que também é reflexo da filosofia da “cidade da produção”.

40

A Ditadura Militar optou por favorecer os setores de siderurgia, eletricidade e outros

necessários para a execução de grandes obras, como a ponte Rio-Niterói, a rodovia

Transamazônica, as hidrelétricas de Itaipu e Balbina. Também se investiu na modernização

dos correios, do sistema de telecomunicações, com foco na difusão do telefone fixo, do telex e

de outras formas de comunicação.

Tais investimentos acabaram por alavancar o desenvolvimento do que Santos (1993, p.

39) denomina de meio técnico-científico-informacional que, segundo o autor, está subsumido

na fluidez dos espaços, portanto, na maior circulação de pessoas, mercadorias, no fluxo de

automóveis, dentre outros.

O grande volume de investimentos nesses setores acabou por criar oportunidades de

emprego no âmbito da construção civil e industrial que, conforme visto, ocorreu

concomitantemente à liberação de massiva força de trabalho até então ocupada na agricultura.

Contudo, o objetivo da “cidade da produção” era trazer “[...] consigo outras consequências,

como uma nova composição orgânica do espaço pela incorporação mais ampla do capital

constante no território e a presença maior desse capital constante na instrumentalização do

espaço” (SANTOS, 1993, p. 41).

Considerando que o espaço urbano já concentrava problemas em vista da não

universalização do direito à cidade, o adensamento urbano célere os aprofunda, a ponto de se

instalar um verdadeiro “caos urbano”, em vista dos mecanismos de periferização já

apontados. Como explica Sposito, (2010, p. 56) “[...] o crescimento das cidades tornou o

centro a área antes compreendida por todo o núcleo urbano, formando ao seu redor uma faixa

nova, considerada a periferia”.

As dificuldades de inserção no mercado de trabalho e mesmo os baixos salários

aprofundam o crescimento das ocupações irregulares: como já mencionado, não raro se

converteram na “solução” para morar. Evidentemente que esses problemas não podem ser

atribuídos à falta de planejamento e ineficiente gestão urbana, pois são os projetos de classe

que estão por detrás da segregação sócio-espacial do município, aliás os produtores do espaço

urbano, para utilizar a expressão de Corrêa (1989), acumulam precisamente em razão disso.

Como resposta tópica ao déficit habitacional e aos demais problemas urbanos, surgiu o

Plano Nacional de Habitação através da extinção da FCP em 1964. Através do Sistema

Financeiro da Habitação (SFH), a política nacional realizava a captação de recursos e

financiamentos para moradia, por meio do Banco Nacional de Habitação (BNH) e do Fundo

de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) (RODRIGUES, 2012).

41

Para atender a demanda habitacional, o SFH foi dividido em dois ramos, um

direcionado às classes média e alta, através de agentes privados relacionados à construção

civil, e outro direcionado à classe baixa, gerido por agentes estatais. Holz e Monteiro (2008)

afirmam que o SFH beneficiou muito mais os setores com renda acima de 8 salários mínimos,

que correspondem às classes alta e média, do que as famílias da classe baixa, consideradas

aquelas cuja renda familiar mensal é inferior a 3 salários mínimos.

Segundo as autoras, para que o financiamento fosse concedido, era necessário que o

adquirente provasse um rendimento suficiente para pagar a dívida, o que prejudicou a

população de baixo poder aquisitivo que, em vista dos salários baixos, não tinha como fazê-lo.

Como forma de captar recursos e financiamentos, em 1966 o Estado vincula os

recursos do BNH aos obtidos com a criação do FGTS; esses passam a ser administrados pela

Caixa Econômica Federal (CEF) em 1986.

O FGTS é um fundo destinado à construção ou compra de moradias constituído pelo

depósito mensal de 8% do salário bruto do trabalhador, por parte do empregador, em uma

conta na CEF, sendo possível ser retirado totalmente em caso de demissão, morte e

aposentadoria do trabalhador (RODRIGUES, 2012).

Segundo Rodrigues (2012), o FGTS cria a ilusão da casa própria e se aproveita da

alteração do regime de estabilidade empregatícia, uma vez que anteriormente o trabalhador

possuía mais estabilidade no emprego, devido ao direito à indenização quando demitido. Na

ocasião, essa era equivalente ao valor do último mês de salário por ano trabalhado e, não

obstante, havia garantia de estabilidade no trabalho depois de 9 anos e 6 meses. Neste caso, o

que a política do FGTS fez foi romper esses meios mais estáveis no trabalho e tornar indireta

a responsabilidade do empregador em relação aos indivíduos desempregados no país.

No atual sistema, o empregador deposita mensalmente em uma conta da CEF 8% do

salário bruto do trabalhador, ou seja, antes o empregador arcava com a fragilidade do

desemprego através da indenização, agora o trabalhador passa a ter descontado do seu salário

uma porcentagem que poderá lhe dar a garantia da casa própria, criando, portanto, a ilusão do

trabalhador enquanto proprietário (RODRIGUES, 2012).

Tais mudanças, combinadas com a falta de aplicação íntegra das políticas públicas de

cunho redistributivo, foram criando passivos urbanos cumulativos. De acordo com Souza

(2006), os anos de 1970 e 1980 evidenciam o enfraquecimento do Estado Keynesiano: é nessa

década que os expressivos gastos sociais para financiar a “cidade da produção” perdem

legitimidade, em favor dos clamores pelo “Estado Mínimo” e pelo aprofundamento do

“mercado livre”.

42

Nesse contexto, o autor aponta a emergência do termo “gestão”, que se refere à

administração dos recursos e dos problemas de forma imediatista e privatista, dentro de uma

escala temporal não superior a médio prazo. Essa nova lógica no conceito de planejamento

acarretou danosas consequências para os municípios, uma vez que as margens para planejar o

território estão cada vez mais estreitas, prevalecendo a tônica da gestão para o presente, cujos

problemas emergem tão somente pela renúncia pretérita ao planejamento.

A opção política pela forma imediatista de tentar solucionar os problemas sócio-

espaciais inaugura a indissociabilidade entre o mercado e o Estado na gestão do espaço

urbano: ao invés de intervencionista, o poder público passa a atuar precisamente na abertura

de caminhos para as “soluções” advindas de agentes privados.

O problema desta nova lógica de planejar (ou melhor, gerir) o espaço urbano através

do mercado é que assim permite-se ampliar a margem de lucro nas ações territoriais, em

detrimento da justiça social. Afinal, a igualdade socioeconômica não é objetivo do modo de

produção capitalista, já que o lucro só se realiza mediante a exploração da força de trabalho e

dos bens naturais, como apontado no primeiro capítulo.

Conclui-se que o mercado capitalista, ao invés de construir soluções, impõe um novo

modo de planejar, procurando desenvolver estratégias que forneçam rentabilidade ao fator

terra ou lucratividade, mediante o fator trabalho subsumido nas edificações.

Assim, como expressa Villaça (2004, p. 221), “[...] nos anos 1970 os planos passam da

complexidade, do rebuscamento técnico e da sofisticação intelectual para o plano singelo [...]

quase sem figuras, sem diagnósticos técnicos ou com diagnósticos reduzidos”. O que é

apresentado é “[...] um novo tipo de plano que a ideologia dominante inventou nas suas

constantes tentativas de dar a impressão de que está cuidando do planejamento e

“aperfeiçoando-o” continuamente”.

Por sua vez, àquilo que Villaça (2004) chama de plano singelo ou quase sem figuras,

Souza (2006, p. 32) denomina de “planejamento de facilitação”, pois “[...] representa um grau

a mais na escala de mercadofilia: longe de apenas acompanhar e tentar mimetizar o mercado,

aqui o planejamento serve para estimular a iniciativa privada, oferecendo-lhe numerosas

vantagens e regalias, e isenções tributárias a terrenos e infraestrutura subsidiados”.

O resultado é a progressão dos problemas dos municípios brasileiros, sejam os

relativos à habitação, aos loteamentos clandestinos, aos de saneamento básico, transporte,

ambiental, dentre outros, formando-se uma crescente interdição aos bens urbanos. Em

resposta a esta conjuntura, “[...] os anos de 1970 marcam uma nova etapa na consciência

43

popular urbana no Brasil, com o fortalecimento dos movimentos populares” (VILLAÇA,

2004, p. 231).

Devido à organização social ressurgente, as décadas de 1970 e 1980 são um marco na

história das políticas públicas que envolvem o planejamento dos municípios, sendo uma

resposta ao Estado social mínimo. De uma população engajada na luta pelos seus direitos de

existência, origina-se o Movimento Nacional pela Reforma Urbana (MARICATO, 2010).

Com o intuito de reunir todas as iniciativas dos movimentos sociais, foi realizado o

Fórum pela Reforma Urbana (FNRU), que trouxe a discussão da necessidade de planejar o

município em prol da sua função social, cujo princípio é o de que todos possuem direito à

cidade, à moradia, bem como à infraestrutura e aos serviços urbanos.

Através do FNRU, o Movimento Nacional de Reforma Urbana enviou à Assembleia

Constituinte em 1988 uma proposta de Emenda Constitucional da Iniciativa Popular, subscrita

por 131 mil eleitores, que tinha como base uma agenda que prioriza a função social da cidade

e da terra. Sendo assim, “[...] o FNRU foi um dos responsáveis pela inserção na Constituição

de 1988 de algumas conquistas relacionadas à ampliação do direito à cidade” (MARICATO,

2009, p. 143).

Vale destacar um apontamento notável da organização popular sobre o direito à cidade

e aos valores de uso da terra. Embora as décadas de 1970 e 1980 marquem a construção da

consciência popular urbana, que acaba culminando em movimentos sociais que formam o

Movimento Nacional de Reforma Urbana, a luta pela salvaguarda dos valores de uso da terra

não se inicia nesse momento.

Segundo Maricato (2010, p. 17), “[...] a consciência histórica sobre a ilegitimidade da

“propriedade ociosa” teve origem nos movimentos dos camponeses que ao longo de toda a

história do Brasil enfrentaram a oposição dos latifundiários, também conhecidos como

“coronéis”. Isso mostra que as implicações da terra enquanto mercadoria são de ordem

simultaneamente agrária e urbana.

Os avanços da luta pela Reforma Urbana estão expressos nos artigos 182 e 183 da

Constituição de 1988. O primeiro define a política urbana como responsabilidade da esfera

municipal, devendo garantir as funções sociais da cidade e a obrigatoriedade de municípios

com mais de 20.000 habitantes terem Planos Diretores. O segundo, por sua vez, trata da

aquisição do imóvel, prevendo que utilizada como moradia, depois de cinco anos, se garante o

direito à propriedade (BRASIL, 1988).

A obrigatoriedade dos Planos Diretores compreende o terceiro e o último período do

planejamento urbano no Brasil proposto por Villaça (2004, p. 237). O autor coloca que a

44

conjuntura apresentada mostra o “[...] fim de um período na história do planejamento urbano

brasileiro porque marca o início de seu processo de politização, fruto do avanço da

consciência e organização populares”.

Ao refletir sobre a metodologia dos planos diretores, Villaça (2004, p. 236) destaca

“[...] a recusa do diagnóstico técnico como mecanismo “revelador” dos problemas. A

população está cansada de saber quais são os seus problemas”, logo, “[...] o diagnóstico

técnico servirá, isso sim, e sempre a posteriori (ao contrário do tradicional), para dimensionar,

escalonar ou viabilizar as propostas, que são políticas; nunca para revelar os problemas”.

A Constituição de 1988 através do artigo 182, como mencionado, facultou maior

autonomia aos municípios, uma vez que as diretrizes do poder federal transferem aos

primeiros o poder do planejamento e gestão urbanos, assim como a resolução dos conflitos

fundiários. Dessa forma, será na esfera municipal e não mais na federal que serão definidas as

diretrizes para a construção do plano diretor, os conceitos da propriedade ociosa e

subutilizada, as operações urbanas realizadas, a aplicação dos instrumentos fiscais e jurídicos,

dentre outros (MARICATO, 2010).

Como desdobramento da luta pela justiça social e o direito à terra, em 2001 foi

sancionado o Estatuto da Cidade que “[...] estabelece normas de ordem pública e interesse

social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do

bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental” (BRASIL, 2001).

O Estatuto da Cidade foi concebido a partir de um princípio estruturante: a garantia do

cumprimento da função social da cidade, razão pela qual preconiza a participação popular em

decisões relativas ao uso, apropriação e organização do espaço urbano. Para além da terra

urbana, o estatuto contém preceitos sobre planos e planejamento urbano, sobre gestão urbana,

regularização da propriedade informal, participação social, orçamentos, parcerias público-

privadas, dentre outros (MARICATO, 2010).

Vários são os instrumentos urbanísticos dispostos no Estatuto da Cidade que

direcionam a política urbana através do plano diretor, tendo como princípio primaz a função

social da terra. Todos esses instrumentos estão dispostos no artigo 4º da legislação em

questão.

A possibilidade de os municípios instaurarem o Imposto Predial Territorial Urbano

(IPTU) progressivo é um deles, pois permite o aumento progressivo do valor da alíquota do

IPTU para aqueles proprietários que especulam com terras, sendo beneficiados com sua

ociosidade. Segundo Souza (2006, p. 226), o IPTU progressivo é um instrumento importante,

pois é “[...] capaz de colaborar decisivamente na tarefa de imprimir maior justiça social as

45

cidades caracterizadas por [...] disparidades sócios-espaciais e uma especulação imobiliária

desenfreada”.

Rodrigues (2012, p. 23) corrobora com a alegação de Souza (2006), salientando que

“[...] o maior receio dos que retém terra para especular é a que a propriedade seja

desapropriada com pagamento de títulos de dívida pública, pois o valor da indenização será

baseado no cálculo do IPTU, descontada a valorização imobiliária”. Deste modo, o IPTU

progressivo pode ser empregado mais pelo caráter de sanção do que de arrecadação, já que o

propósito é induzir o uso da terra.

Outro instrumento importante do Estatuto da Cidade é o Estudo de Impacto de

Vizinhança (EIV), que é um estudo prévio dos impactos positivos e negativos passíveis de

serem provocados pela construção ou ampliação de qualquer empreendimento. Tal

instrumento fornece subsídios ao poder municipal para decidir sobre a concessão das licenças

e até mesmo condicioná-las à implementação das medidas compatibilizadoras, mitigatórias e

compensatórias cabíveis. Assim, o instrumento pressupõe que a concessão das licenças deve

ser debatida juntamente com a população, em outras palavras, com a vizinhança do local onde

o empreendimento irá se instalar (BARROS; CARVALHO; MONTANDON, 2010).

O Orçamento Participativo também é outro instrumento relevante da política urbana,

uma vez que contempla a obrigatoriedade de a gestão orçamentária do município ser realizada

de forma participativa, isto é, permite à sociedade civil tomar parte das decisões sobre os

investimentos e gastos referentes ao orçamento das prefeituras. De acordo com Souza (2006,

p. 342, grifo do autor) esse instrumento “[...] possui um imenso conteúdo político, uma vez

que se trata de decidir sobre os fins, e não apenas sobre a otimização dos meios: isto é, trata-se

de gerir os recursos dos municípios que serão investidos (ou não) para satisfazer as

necessidades da população”. Por ora, Porto Alegre foi o melhor exemplo da experiência com

o orçamento participativo.

Outro avanço oportunizado pelo Estatuto da Cidade é a possibilidade de criação das

Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), instrumento urbanístico em prol da justiça social

e do direito à moradia, uma vez que tanto permite regularizar áreas onde o processo de

ocupação se desenvolveu sem as normas urbanísticas quanto destinar áreas para habitação de

interesse social, quando estipuladas no plano diretor (BARROS; CARVALHO;

MONTANDON, 2010).

Vários instrumentos urbanísticos poderiam ser aqui relatados, como a Outorga

Onerosa, o Direito de Preempção, o Usucapião Especial, dentre outros, mas os instrumentos

expressos foram mencionados apenas para demonstrar que, na letra da Lei, o Estatuto da

46

Cidade tem diretrizes suficientes para salvaguardar o presente e o futuro dos municípios

brasileiros, pois fornece os direcionamentos para uma política urbana afinada com

espacialidades mais justas.

Sendo assim, o Estatuto da Cidade revela-se como uma superação da filosofia inerente

à ação política subjacente às diretrizes da “cidade bela”, que se preocupava em extinguir

aspectos coloniais através da cópia das cidades europeias e, posteriormente, da “cidade da

produção”, que apostava na ciência e na técnica para a “solução” dos problemas urbanos.

O conjunto de princípios e normativas que pressupõe o enfrentamento dos problemas

urbanos, cujo alicerce está na enorme desigualdade socioeconômica e espacial dos municípios

brasileiros, tem no plano diretor o cerne da ação direta, o que o torna uma peça técnica, mas

também um processo político, já que permite a todos os agentes produtores do espaço

apoderarem-se das decisões da gestão municipal por meio dos instrumentos da participação

popular delimitados no Estatuto da Cidade como as audiências públicas, conferências, fóruns,

conselhos municipais, dentre outros.

Na esfera do aparato legal, o contexto de sua implementação coincide com a ascensão

do Partido dos Trabalhadores (PT) ao Governo federal, fato ocorrido em 2003. Ainda no

primeiro ano do mandato, Luís Inácio Lula da Silva cria o Ministério das Cidades, cujo

objetivo era apoiar os Estados e municípios a implementarem o Estatuto da Cidade. De acordo

com Maricato (2010, p. 19), a criação desse Ministério, que já era uma reivindicação dos

arquitetos desde 1963, foi considerada como uma vitória da luta pela Reforma Urbana.

Em 2004 foi criado o Conselho das Cidades, organismo consultivo do Ministério das

Cidades que reúne diferentes lideranças profissionais, sociais, sindicais etc. Através do

Conselho foram instituídas as conferências das cidades, onde teria relevo o direito à cidade,

sendo a regularização fundiária uma de suas expressões.

Nesse contexto foram instituídas diversas leis federais: a Lei no

11.445/07, que

regulariza o plano nacional de saneamento; a Lei no 11.124/05, que cria o Fundo Nacional de

Habitação de Interesse Social e que “[...] condicionou os repasses de recursos federais à

existência de Planos Habitacionais, Conselhos e Fundos estaduais e municipais”

(MARICATO, 2010, p. 19); a Lei no 10.931/04, que estabelece a gratuidade de registros

imobiliários nos programas de regularização, dentre outras.

De acordo com Fernandes (2010, p. 56)

Os princípios da política urbana do Estatuto da Cidade que estão na base

dessa nova ordem jurídico-urbanística tem sido progressivamente adaptados

as realidades estaduais e municipais com a aprovação de milhares de planos

47

diretores municipais e outras leis urbanísticas e ambientais; materializados

em uma série de programas, projetos e ações governamentais em todas as

esferas; e defendidos por inúmeras ações judiciais com participação do

Ministério Público, da Defensoria Pública e da sociedade civil organizada.

Segundo Maricato (2010, p. 21), na segunda gestão do governo do PT é criado o Plano

de Aceleração do Crescimento (PAC), que retoma os recursos e os investimentos nas questões

que envolvem habitação e saneamento, abandonados havia 25 anos. Em “[...] 2008, novas

mudanças ocorrem em reposta a crise mundial sobre a economia brasileira: o governo buscou

mitigar os seus efeitos internos através da adoção de políticas keynesianas” (CARDOSO;

ARAGÃO; ARAUJO, 2011, p. 4). Os mesmos autores apontam que essas políticas envolvem

a

[...] manutenção do crédito, o atendimento aos setores mais atingidos pela

recessão e a sustentação dos investimentos públicos, particularmente na área

de infraestrutura, que já vinham sendo objeto do Programa de Aceleração do

Crescimento (PAC). No âmbito destas medidas, teve destaque o “pacote” de

investimentos lançado para a área de habitação (CARDOSO; ARAGÃO;

ARAUJO, 2011, p. 4).

O pacote mencionado pelos autores é o Programa Minha Casa, Minha Vida

(PMCMV), criado em 2009 através da Lei no

11.977, sendo constituído por dois programas, o

Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU) e o Programa Nacional de Habitação Rural

(PNHR). A adesão do programa requer a formalização de um termo entre os Estados,

municípios e a Caixa Econômica Federal (CEF) (BRASIL, 2009).

O PMCMV tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição

de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma

de habitações rurais, para famílias com rendimento mensal de até R$ 4.650,00 (BRASIL,

2009).

Para o subsídio do programa, são utilizados os parâmetros do rendimento familiar

mensal conforme a lei supracitada, que são: quando o teto previsto mínimo for de R$

1.395,00, de até R$ 2.790,00 e até R$ 4.650,00 (BRASIL, 2009).

Atualmente, através do decreto no

7.825/2012, o PMCMV é destinado para famílias

com rendimento mensal de até R$ 5.000,00. Os parâmetros do rendimento são para famílias

com renda bruta mínima de até R$ 1.600,00, até R$ 3.275,00 e até R$ 5.000,00 (BRASIL,

2012).

O Governo federal delega à CEF a operação financeira, a gestão operacional, o

monitoramento e a aplicação dos recursos do programa. Por sua vez, o Ministério das Cidades

48

estabelece as normas, as diretrizes e as condições da operacionalização, bem como define a

distribuição dos recursos e avalia o desenvolvimento do programa (BRASIL, 2016).

Malgrado a fragilidade institucional e a descontinuidade administrativa pretéritas, o

PMCMV trata-se da política com maior destinação de subsídios para sanar o déficit

habitacional dentre a população mais pobre, sendo de R$ 34 bilhões de reais para atender as

famílias com 0 até 10 salários mínimos em 2009, assim como a durabilidade de atuação

política em âmbito habitacional (ARANTES; FIX, 2009, p. 1).

O PMCMV é reconhecido como uma resposta do governo Lula à crise internacional

de 2008, ao estimular a criação de empregos e de investimentos no setor da construção civil

por meio de aplicação de verbas na política habitacional. O intuito do Governo foi direcionar

o setor imobiliário à demanda habitacional da população de baixo poder aquisitivo, que o

mercado por si só não conseguiria atingir.

Entretanto, de acordo com Arantes e Fix (2009, p. 2) foi justamente o mercado privado

o protagonista do programa, uma vez que 97% do subsídio público disponibilizado via

recursos da União e do FGTS foram destinados à oferta e produção direta por construtoras

privadas. Por outro lado, apenas 3% dos recursos foram absorvidos por entidades sem fins

lucrativos, cooperativas e movimentos sociais, o que efetivamente não atende aos princípios

da promoção estatal através de projetos e licitações dirigidos por órgãos públicos.

A justificativa de o Governo federal entregar nas mãos da iniciativa privada o

protagonismo da provisão habitacional, dispensando a gestão pública em grande parte do

processo, estaria na lentidão na execução do PAC, associada à dificuldade de aplicação de

recursos por parte do poder público municipal, em vista de vários entraves, como a

burocratização, licitações demoradas, restrições legais e fiscais, dentre outras (ARANTES;

FIX, 2009, p. 2).

Por mais que a Constituição de 1998 tenha evocado e garantido maior autonomia

municipal, Rolnik (2006, p. 12) adverte que isso não representou impacto significativo na

escala local devido à inexistência de um planejamento territorial municipal e a falta de

transferências financeiras reais aos municípios. Assim, a autora expressa que

O municipalismo pós-1988 provocou efeitos deletérios [...] tais como

transporte, coleta de lixo, meio ambiente ou saneamento. Várias iniciativas

[...] foram descontinuadas ou não encontraram solução em virtude da falta de

coordenação interinstitucional. As competências concorrentes da nova

Constituição contribuíram para exacerbar os problemas, gerando

dificuldades de ação coletiva entre os municípios e entre esses e os Estados.

49

Por sua vez Arantes e Fix (2009, p. 3) asseveram que “[...] o governo federal ao invés

de atuar para reverter esse quadro de entraves à gestão pública e da fragilidade do

associativismo popular, reconhece que a eficiência, enfim, está mesmo do lado das empresas

privadas”.

Portanto, nesse novo modelo, há uma combinação de interesses econômicos e

políticos, no qual o Governo quer que o subsídio atinja o mercado imobiliário para a

população de baixo rendimento, enquanto o mercado quer aproveitar o PMCMV para

subsidiar a produção de residências para a população denominada de classe média, já que há

maior garantia de ganhos econômicos e financeiros (ARANTES; FIX, 2009).

Com relação à geração de emprego com o embasamento do PMCMV, concebe-se que

é necessária uma quantidade significativa de mão de obra para a construção civil, contudo,

não se coloca em questão a qualidade da mão de obra, muito menos se fala em investimentos

educacionais para qualificá-la. O enfoque segue limitado na quantidade de trabalhadores

empregados no mercado, o que induz o desenvolvimento municipal através da exploração do

trabalhador (ARANTES; FIX, 2009).

Logo, essa reprodução de um modelo de produção habitacional baseado na exploração

da mão de obra desqualificada, coerente com o objetivo do mercado imobiliário de lucrar, ao

invés do direito à terra e à cidade, reproduz a lógica mercadológica da terra, sobrepondo-se à

qualidade de vida o provimento de unidades habitacionais em termos quantitativos.

Segundo Cardoso, Aragão e Araujo (2011, p. 6) as empresas construtoras contratadas

pela CEF são duplamente beneficiadas: no ganho com a redução do preço da terra (lucro

imobiliário) ou pela redução dos gastos com a produção (lucro da construção). O primeiro

advém das estratégias empresariais de reduzir o valor pago aos proprietários fundiários,

culminando na localização dos empreendimentos em terras mais baratas. O lucro da

construção, por sua vez, ocorre através da diminuição do custo da produção, aumento da

produtividade, utilização de tecnologia, dentre outros.

Para reduzir o tempo da produção, é necessário que as construtoras ampliem o

tamanho dos empreendimentos, logo convém trabalhar com terrenos de maiores dimensões e

maior volume de mão de obra. A lógica da prevalência dos interesses do setor privado na

condução do PMCMV acaba por reforçar a segregação da população com baixo rendimento

familiar e a afasta dos equipamentos urbanos, uma vez que a oferta de terras urbanizadas e

extensas, na maioria dos municípios, encontra-se relativamente limitada na centralidade do

espaço urbano (CARDOSO; ARAGÃO; ARAUJO, 2011, p. 6).

50

Combinada com a ausência de políticas efetivas contra a especulação imobiliária e que

garantem o cumprimento da função social da terra, “[...] seja pelo preço ou tamanho dos

terrenos disponíveis, o setor empresarial irá inevitavelmente, privilegiar as periferias para a

localização dos seus empreendimentos” (CARDOSO; ARAGÃO; ARAUJO, 2011, p. 7). Os

mesmos autores ainda destacam que

[...] sem outras alternativas para obtenção da casa própria, este grupo se

sujeita a ocupar os distantes conjuntos habitacionais. Desta forma, passam a

arcar com elevados custos de transporte no trajeto casa-trabalho-casa,

afetando a saúde por conta da dura rotina de deslocamento e dificuldade nos

acessos aos serviços e equipamentos básicos. Os reflexos também são

sentidos pelos poderes públicos locais, devido o aumento na demanda por

investimentos no setor de transporte público, ampliação das redes de

abastecimento de água, esgotamento sanitário e rede viária e, em muitos

casos, também pela necessidade de implantação de equipamentos de

educação e saúde (CARDOSO; ARAGÃO; ARAUJO, 2011, p. 8).

Embora o programa manifeste o objetivo de evitar o adensamento populacional

delimitando o número máximo de 500 unidades habitacionais por empreendimento ou de até

250 habitações para condomínios segmentados, essa norma não impede as artimanhas

empresariais que acabam realizando grandes empreendimentos mediante submissão

fracionada dos projetos (CARDOSO, ARAGÃO, ARAUJO, 2011).

Cardoso, Aragão e Araujo (2011, p. 9) apontam que as construtoras utilizam uma

planta genérica que se enquadra nas normas dos agentes financeiros que, enquanto avaliadores

desses projetos, “[...] não dispõem de elementos para análise espacial dos empreendimentos e,

ao seguir os procedimentos padronizados estabelecidos nas normativas, dão o aval para a

construção de numerosos conjuntos habitacionais adjacentes”. Com isso, ocorre a construção

de um único empreendimento aprovado em diversas etapas.

Através da análise dos endereços dos empreendimentos nas regiões metropolitanas do

país cadastrados na Caixa Econômica, Cardoso, Aragão e Araujo (2011, p. 6) concluíram que

a construção de conjuntos envolve, em média, um agrupamento de 3,3 empreendimentos, o

que resulta em 1000 unidades de habitação por conjunto habitacional. Outro problema

identificado diz respeito à ausência dos serviços e da infraestrutura urbana quando da entrega

das moradias, pois o programa “[...] não prevê recursos para a construção de equipamentos

urbanos, a construção desses grandes conjuntos poderá trazer, [portanto], mais problema de

habitação do que necessariamente solucioná-los”.

Eis a razão pela qual Arantes e Fix (2009, p. 9) concluem que esse programa não

combate a condição da terra mercadoria, uma vez que “[...] são as construtoras que decidem

51

onde construir, o que e como. Os municípios não têm um papel ativo no processo a não ser na

exigência de que se cumpra a legislação local”. Igualmente, “[...] a proposta da casa

apresentada pela Caixa Econômica contraria códigos de obra e legislações municipais em

diversas cidades, gerando impasses”.

Portanto, “[...] de uma perspectiva mais estritamente keynesiana, o pacote imobiliário

não é uma política anti-cíclica, mas apenas uma política imobiliária que terá efeitos de médio

prazo sobre o mercado de trabalho”, visto o contingente de mão de obra para a produção civil

e o período em que se contrata o trabalhador (ARANTES; FIX, 2009, p. 14).

Apesar do PT alinhar-se supostamente às ideologias keynesianas, em seu governo a

lógica da reprodução de mão de obra desqualificada é reforçada, visto as condições salariais e

de emprego da construção civil, ao mesmo tempo que faz proliferar a segregação

socioespacial. Isso não condiz com uma política antí-cíclica que “[...] requer agilidade e

absoluta desconsideração pela rentabilidade do negócio [...] não tem como objetivo imediato

recompor a rentabilidade do mercado e a criação de novos negócios para a iniciativa privada”

(ARANTES; FIX, 2009, p. 14).

Vale salientar a retomada da ilusão da casa própria, tão difundida ideologicamente

durante o regime militar, e que teria sido acompanhada pela “ascensão” histórica do

trabalhador como protagonista da mudança social. Arantes e Fix (2009, p. 6) afirmam que no

Brasil a casa própria seria a condição para uma velhice “com-teto”, ou seja, é uma garantia

para se viver com o mínimo de segurança e dignidade. Deste modo, propagar a ideia de que

todas as famílias brasileiras irão possuir um lar, dotado de infraestrutura e serviços coletivos

de qualidade, faz com que a “[...] casa própria cumpra um papel de amortecedor diante da

incompletude dos sistemas de proteção social e da ausência de uma industrialização com

pleno emprego e é, por isso, o ‘sonho número um’ dos brasileiros”.

De 2007 a 2012, segundo os trabalhos da Fundação João Pinheiro (FJP, 2015, p. 97) o

déficit habitacional no país teve uma redução de 428 mil unidades, não alterando o contexto

das áreas metropolitanas e as demais, uma vez que em 2012, o déficit correspondia a 5.430

milhões de moradias, ou seja, 8,5% dos domicílios.

Portanto, ao se refletir sobre as políticas urbanas, sobretudo aquelas que norteiam o

déficit habitacional que marcam a história do país, percebe-se que nenhuma delas, de fato,

toca no alicerce dos problemas da (re)produção em escala municipal, isto é, a terra enquanto

mercadoria e interditada aos trabalhadores de uma maneira geral.

Por mais que o PMCMV tenha destaque na quantidade de casas entregues, deve-se

questionar a qualidade dessas habitações, suas localizações e a disponibilidade de

52

equipamentos urbanos necessários à justiça social. Escolas, hospitais, transporte público,

energia, água, emprego envolvem o que é necessário para se viver dignamente e em

segurança, e tudo isso remete ao direito à cidade.

Tais resultados obrigam a reflexão sobre os impasses das parcerias público-privadas,

afinal é indubitável que o intuito do programa foi menos o de solucionar o problema da

moradia e mais o de favorecer o mercado, que trata a moradia como valor de troca e não como

valor de uso. Isso contempla o exercício das escalas, já que o Estatuto da Cidade, via planos

diretores, abre espaço para políticas territoriais menos excludentes e isso se dá no plano local.

Destarte, a injustiça social apresentada na trajetória das políticas urbanas requer a

participação das organizações sociais que lutam pela Reforma Urbana, afinal, analisar a

trajetória do planejamento urbano no país permite constatar vitórias, ainda que tímidas no que

tange ao direito à moradia e à cidade. Sendo assim, é necessária a contínua resistência contra

o monopólio o cercamento da terra; colocar em foco a moradia, e, consequentemente, a terra

como valor de uso e não como valor de troca é imperioso, afinal, a terra é um bem natural, é

condição para existir, logo, não deve ser tratada como mercadoria.

53

1.3 A RENDA DA TERRA COMO TRUNFO DO ORDENAMENTO TERRITORIAL ORIENTADO À

ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA

O intuito deste subcapítulo é discutir como o monopólio e o cercamento da terra

promovem maiores oportunidades para se auferir a renda fundiária, o que acaba por

impulsionar o “caos urbano” revelado na produção municipal desigual. Para compreender

como essa prática urbanisticamente perversa se manifesta é preciso identificar, a princípio,

quem são os agentes que (re)produzem o ordenamento territorial local, estruturando-o

segundo o valor de troca da terra e como a especulação se insere nessa lógica.

Como exposto no capítulo anterior, o espaço urbano é resultado de práticas sócio-

espaciais, sendo, portanto, um produto social. Assim, Corrêa (1989, p. 12) destaca os agentes

produtores: os proprietários dos meios de produção, os proprietários fundiários, os promotores

imobiliários e os grupos sociais excluídos, como exposto no capítulo anterior.

Deve-se destacar que a atuação social dos agentes no espaço se faz através de um

marco jurídico que “[...] não é neutro, refletindo o interesse dominante de um dos agentes, e

constituindo-se, em muitos casos, em uma retórica ambígua, que permite que haja

transgressões de acordo com os interesses do agente dominante”. Deste modo, convém

apontar três agentes sociais que se destacam: os proprietários dos meios de produção,

sobretudo os industriais, os proprietários fundiários e os promotores imobiliários. Por mais

que haja diferentes estratégias e conflitos entre eles, “[...] há entretanto denominadores

comuns que os unem: um deles é a apropriação de uma renda da terra” (CORRÊA, 1989, p.

12).

O modo como esses agentes atuam para auferir a renda da terra é diferente. Os

proprietários industriais são grandes consumidores de espaço, precisam de terras amplas para

a instalação fabril. A possibilidade da extração da renda da terra ocorre quando a localização

de seus empreendimentos passa a ser interessante para outros agentes sociais; através da lei da

oferta e procura, os proprietários industriais elevam o preço dessas terras, ocasionando maior

possibilidade de auferir a renda (CORRÊA, 1989).

Quando uma indústria localizada em uma determinada área “[...] se vê envolvida

fisicamente por usos residenciais de status, verifica-se que a relocalização industrial constitui

ótimo negócio”, isso devido à população de maior poder aquisitivo pagar um preço mais

elevado pela terra. Deste modo, a indústria se desloca para áreas amplas e baratas, que sejam

vantajosas do ponto de vista industrial e do acesso ao mercado consumidor, podendo então se

54

expandir. Ao lotear o antigo terreno, o proprietário extrai elevada renda da terra, devido à

valorização pelo novo uso (CORRÊA, 1989, p. 15).

Já os proprietários fundiários, isto é, os proprietários juridicamente legais extraem a

renda através da venda de suas propriedades, “[...] interessando-se em que estas tenham uso

que seja o mais remunerador possível, especialmente uso comercial e residencial de status”.

Igualmente, os proprietários possuem interesses na conversão da terra rural em urbana, ou

seja, “[...] têm interesse na expansão do espaço da cidade na medida em que a terra urbana é

mais valorizada que a rural. Isso significa que estão fundamentalmente interessados no valor

de troca da terra e não no seu valor de uso” (CORRÊA, 1989, p. 16).

Deste modo, para vender as terras, os proprietários podem fazer pressão junto ao

Estado, especialmente na esfera municipal, onde é elaborado o plano diretor, visando intervir

na definição de leis que compreendem o uso do solo urbano, o zoneamento e o perímetro

urbano. O intuito é o de valorizarem a localização de suas propriedades e pressionarem a

expansão do espaço urbano como forma de converterem terras rurais em urbanas, uma vez

que a procura pelo espaço urbano sendo maior que no campo, torna a venda da terra, portanto,

a extração da renda, mais ágil (CORRÊA, 1989).

Os promotores imobiliários, por sua vez, são um conjunto de agentes que atuam de

formas diferentes no sentido de obter a renda da terra, bem como a lucratividade que a

organização municipal pode ensejar. Conforme Corrêa (1989, p. 20), esses agentes atuam na

incorporação imobiliária, no financiamento para a produção ou para a venda das edificações,

nos estudos técnicos para verificar a viabilidade técnica e econômica da execução das obras,

na construção do imóvel e na comercialização das unidades, ou seja, em mecanismos

envolvidos diretamente com o capital imobiliário.

Assim, os promotores imobiliários podem ser os incorporadores, que compram as

terras com um determinado objetivo para seu uso, atuando e lucrando seja na construção ou

na venda dos lotes e/ou edificações; as construtoras, que lucram através da execução das

obras; os bancos, que através dos financiamentos habitacionais lucram através das taxas de

juros; os proprietários fundiários que, por terem o controle de terras, detêm o direito de extrair

renda e, por fim, o Estado que, além de deter as terras públicas, atua na promoção dos

equipamentos urbanos e nas políticas urbanas que envolvem o uso e a organização do espaço

urbano (CORRÊA, 1989).

Para lucrarem com a produção e organização social local e extraírem maiores rendas,

esses três agentes sociais, os proprietários de terra, os proprietários dos meios de produção,

especialmente os industriais, e os promotores imobiliários, sobretudo os incorporadores

55

dependem da topografia e, principalmente, da localização de suas terras, como mencionado no

primeiro capítulo. Por isso, proprietários de terrenos localizados nas proximidades de um

local naturalmente dotado de características atrativas se beneficiarão pela remuneração a ser

auferida sob a forma de renda fundiária adicional.

A mesma relação ocorre com terrenos dotados de serviços e equipamentos urbanos;

como essas infraestruturas não estão disponíveis em todas as áreas do município, as terras

localizadas em seu entorno tendem a ter o preço mais elevado. Por esse mesmo motivo, os

terrenos rurais localizados próximos ao perímetro urbano são mais suscetíveis à valorização

pela expansão do tecido urbano. Por sua vez, terras localizadas próximas a rios poluídos, a

polos geradores de ruídos, de indústrias, de aterros sanitários, de acessos precários ao centro

da cidade, dentre outros, são, em regra, mais baratas.

Deste modo, o preço do solo depende das características naturais ou da incorporação

de benfeitorias, como de serviços coletivos, infraestrutura, lazer etc. Logo, compreende-se

que a valorização é uma consequência da produção social da cidade, enquanto a renda que lhe

é inerente acaba apropriada individualmente. A especulação imobiliária, por parte dos

proprietários de terras, é produto dessa lógica, constituindo-se em estratégia indissociável da

produção da cidade capitalista. Nisso reside a explicação para a ociosidade de relevante parte

de terrenos e imóveis que, potencialmente, terão seus valores majorados com o passar do

tempo.

A prática da especulação imobiliária imprime na paisagem os vazios urbanos,

elementos da forma urbana materializados em terrenos loteados ou não, particulares ou

mesmo públicos, que não cumprem a função social prevista no Estatuto da Cidade e na

Constituição de 1988. Dentre os vários problemas do município, esse é o que melhor

evidencia o conflito entre o caráter da propriedade privada e a terra do viver.

Sendo um bem indestrutível, a terra pode se desgastar apenas do ponto de vista físico e

ambiental, em contrapartida, as edificações e benfeitorias nos arredores a valorizam. Por sua

vez, o aumento progressivo da população que, por extensão, ocasiona o consumo progressivo

do espaço urbano, é razão direta da valorização contínua. Desta maneira, a rentabilidade da

terra torna-se o principal atrativo para o seu monopólio e para a especulação imobiliária, que

visa extrair maiores rendas possíveis do espaço urbano através da potencialidade locacional e

topográfica das terras.

Cristaliza-se, assim, uma forma de especulação que visa à valorização dos terrenos

improdutivos sem qualquer investimento no terreno em si, mas pelo que é inserido na

produção do espaço, a qual pode ser potencializada pelo processo de incorporação imobiliária

56

por meio de loteamentos. Isto compreende a definição de lotes, abertura de ruas,

desmatamento, terraplanagem, asfaltamento, colocação de guias, sarjetas, sistema de esgoto,

energia, dentre outros que incorporam trabalho no solo urbano.

Na concretização da incorporação, altera-se o preço dos terrenos agora dotados de

equipamentos e serviços urbanos devido à valorização que essas benfeitorias acarretam na

área em que foram instaladas, o que permite a elevação dos preços das terras. Deste modo, os

proprietários que especulam com terras se beneficiam de “[...] um aumento do preço

decorrente do trabalho realizado na área, mais o preço da terra - redefinido pelo loteamento - e

mais a ‘valorização’ futura” (SPOSITO, 2010, p. 26).

Por isso, Singer (1979, p. 22) lembra que o capital imobiliário é “[...] um falso capital.

Ele é sem dúvida, um valor que valoriza, mas a origem de sua valorização não é a atividade

produtiva, mas a monopolização do acesso a uma condição indispensável àquela atividade”.

Sendo assim, dentre os diversos agentes produtores que atuam na produção

imobiliária, o incorporador possui participação crucial, uma vez que sua atuação está ligada

diretamente com a valorização de diferentes áreas do município, tendo o intuito de maximizar

os lucros nas diferentes etapas da produção imobiliária, ou seja, desde a compra do terreno até

a construção e a venda de unidades.

Segundo Corrêa (1989, p. 19), o incorporador imobiliário atua na operação-chave da

produção imobiliária, pois “[...] realiza a gestão do capital-dinheiro na fase de sua

transformação em mercadoria, em imóvel”, ou seja, primeiro em terreno (com a compra),

depois em edificação e novamente em dinheiro com a venda das unidades; “[...] a localização,

o tamanho das unidades e a qualidade do prédio a ser construído são definidos na

incorporação, assim como as decisões de quem vai construí-lo, a propaganda e a venda das

unidades”.

O fato de esses sujeitos deterem a posse de terra e os recursos monetários para o

processo de construção e comercialização lhes permite intervir no espaço urbano de forma

estratégica, buscando a valorização fundiária. Entretanto, vale ressaltar que nem todo

proprietário de terra é um incorporador imobiliário, visto ser necessária não só a posse de

terras, mas a participação nas etapas subsequentes, como na edificação e na venda de

unidades (CORRÊA, 1989).

Sposito (2010) considera que há vários mecanismos de especular com terras, sendo a

mais comum aquela relacionada a um grupo de incorporadores que especulam lotes de forma

deliberada, vendendo primeiramente os lotes pior localizados do ponto de vista da

infraestrutura urbana. Isso irá definir os preços dos demais lotes à medida que o loteamento

57

for ocupado, o que permite cobrar um preço mais elevado em escala diretamente proporcional

à densidade da ocupação.

Esse tipo de especulação imobiliária é denominado de ocupação programada, sendo

comum deixar lotes localizados em áreas estratégicas para a instalação de serviços, postos de

saúde, do comércio, ruas, dentre outros equipamentos urbanos que levam os especuladores

extraírem maiores rendas, visto que o uso da terra pela atividade comercial e da infraestrutura

urbana são altamente remunerativas (SPOSITO, 2010).

Outro mecanismo da especulação apontado pela mesma autora é relacionado ao

loteamento de glebas, onde deixa-se uma área vazia entre dois loteamentos. As glebas vazias

irão beneficiar os proprietários dos dois loteamentos quando nesta área forem instalados

serviços e infraestrutura urbana. Assim, além de se beneficiarem com a ocupação do

loteamento vizinho que valoriza a área dos loteamentos, os incorporadores se beneficiam da

produção social do município, colhendo individualmente seus dividendos.

A especulação imobiliária, ao elevar o preço das terras, torna mais problemático o

déficit habitacional no país, já que a maioria da população com baixo poder aquisitivo não

dispõe de condições econômicas para comprar as terras localizadas nas melhores áreas,

justamente as que estão dotadas de infraestrutura urbana. Eis o que ocasiona a segregação de

parte da sociedade, impelida a ocupar as terras mais baratas nas periferias.

Devido à segregação sócio-espacial, essa população tende a percorrer maiores

distâncias para fazer uso dos serviços coletivos e, muitas vezes, para chegar ao local de

trabalho. Ao se levar em consideração o trânsito, particularmente nos horários de pico e as

condições do transporte público no país, não se pode desconsiderar as implicações em termos

de cansaço psicológico e desgaste físico. Ademais, essa população tem que arcar com o

aumento dos gastos envolvendo o deslocamento, seja com a passagem do transporte público

ou com combustível e manutenção de veículo próprio, nas situações em que isso se aplica.

Não obstante, ainda há aquela parcela da população que não consegue pagar nem o

aluguel e tampouco comprar terras nas periferias. Nesse caso, as ocupações irregulares são

construídas como uma solução. Terrenos privados que não cumprem a função social,

mangues, fundos de vale são os exemplos mais comuns dessa modalidade de produção

urbana, onde as moradias e a infraestrutura básica são muitas vezes construídas pela própria

população.

Neste sentido, Maricato (2010, p. 9) expõe que

58

[...] não é por falta de leis ou planos que essas áreas são ocupadas, mas por

falta de alternativas habitacionais para a população de baixa renda [...] são

essas áreas vulneráveis, protegidas por legislação ambiental que não

interessam ao mercado imobiliário privado e legal [que] “sobram” para as

moradias pobres.

Segundo a mesma autora, nos países periféricos, a exemplo do Brasil, mais de 70% da

população está fora do mercado privado legal de moradias e necessita de subsídios para tal.

Significa que mais da metade da população vive em habitações em condições e localizações

inadequadas, inapropriadas para se inserirem no mercado imobiliário (MARICATO, 2010).

Para elucidar essa falta de acesso por parte da população carente no país, pode-se

demonstrar o que o Censo Demográfico do IBGE (2010, p. 29) denomina como Aglomerados

Subnormais, que são

[...] um conjunto constituído de, no mínimo, 51 unidades habitacionais

(barracos, casas etc) carentes, em sua maioria de serviços públicos

essenciais, ocupando ou tendo ocupado, até período recente, terreno de

propriedade alheia (pública ou particular) e estando dispostas, em geral, de

forma desordenada e densa. A identificação dos aglomerados subnormais foi

feita com base nos seguintes critérios:

a) Ocupação ilegal da terra, ou seja, construção em terrenos de propriedade

alheia (pública ou particular) no momento atual ou em período recente

(obtenção do título de propriedade do terreno há dez anos ou menos); e

b) Possuírem pelo menos uma das seguintes características:

• urbanização fora dos padrões vigentes - refletido por vias de circulação

estreitas e de alinhamento irregular, lotes de tamanhos e formas desiguais e

construções não regularizadas por órgãos públicos; e

• precariedade de serviços públicos essenciais.

Na linguagem popular, os Aglomerados Subnormais podem ser caracterizados como

os bairros da periferia, as favelas, as comunidades ou complexos de baixo rendimento que

possuem carência em algum aspecto da urbanização. No Brasil, de acordo com o quadro 1, do

total de 57.427.999 domicílios particulares, 5,61% eram classificados como Aglomerados

Subnormais, o que equivale a 11.425.644 pessoas carentes de infraestrutura e serviços

coletivos.

No Paraná, Estado em que se localiza o município foco deste trabalho, existem 192

Aglomerados Urbanos Subnormais com 217.223 moradores, o que corresponde a 2,09% da

população paranaense vivendo em tais condições.

59

Quadro 1 - Situação dos domicílios em 2010

Local

Domicílios

particulares

ocupados

Domicílios particulares

ocupados em

aglomerados

subnormais

População

residente em

domicílios

particulares

ocupados

População residente em

domicílios particulares

ocupados em

aglomerados

subnormais

Número de

aglomerados

subnormais

Unidades Unidades Percentual

(%) Pessoas Pessoas

Percentual

(%) Unidades

Brasil 57.427.999 3.224.529 5,61 190.072.903 11.425.644 6,01 6.329

Paraná 3.304.597 61.807 1,87 10.406.307 217.223 2,09 192

Fonte: IBGE (2010) - Censo Demográfico.

Em um outro estudo do IBGE (2015, p. 288) embasado em uma metodologia diferente

dos aglomerados subnormais, foram considerados adequados os domicílios que atendiam,

simultaneamente, aos seguintes critérios:

[...] densidade de até 2 moradores por dormitório; coleta de lixo direta ou

indireta por serviço de limpeza; abastecimento de água por rede geral; e

esgotamento sanitário por rede coletora ou fossa séptica [...] um domicílio

pode ser considerado satisfatório quando apresenta um padrão mínimo de

acesso aos serviços de infraestrutura básica, além de espaço físico suficiente

para seus moradores e características favoráveis no entorno (IBGE, 2015, p.

187).

No ano de 2012 o percentual de domicílios particulares permanentes do Brasil

inadequados para moradia era de 38,3%, o que demonstra um elevado índice, uma vez que

grande parte da população vive em situação vulnerável no que tange à função social da

propriedade e o direito à cidade.

A falta de acesso à moradia e à infraestrutura de qualidade é uma prova da atuação do

capital imobiliário nos municípios brasileiros que, por meio da especulação, impõe a

segregação sócio-espacial e a reprodução das ocupações irregulares. Corrêa (1989, p. 22)

aponta que a estratégica dominante do mercado imobiliário em relação à produção de

moradias é: “[...] dirigir-se, em primeiro lugar, à produção de residências para satisfazer a

demanda solvável; e obter ajuda do Estado no sentido de tornar solvável a produção de

residências para satisfazer a demanda não-solvável.

De acordo com o sistema do IBGE de Recuperação Automática - SIDRA (2008),

famílias com rendimento monetário de aproximadamente 2 salários mínimos gastam 37,20%

do orçamento familiar com despesas relacionadas à moradia, já famílias com renda superior a

15 salários mínimos gastam 25,10%. Verifica-se assim, o peso desproporcional do custo com

60

moradia entre as famílias com menor poder aquisitivo, restando-lhes ocupar as periferias do

núcleo urbano municipal e as aglomerações subanormais, como denomina o IBGE.

A moradia, quando condicionada ao critério da mercadoria, também é regida pela

lógica da oferta e da procura, segundo a qual quanto menos unidades estiverem à venda,

maior o preço proporcional de cada uma delas. No Brasil, não há registros de atuação firme

do Estado no sentido de forçar os produtores do espaço urbano a contemplarem segmentos de

baixa renda, o que os deixa à vontade para

[...] produzir habitações, principalmente para as classes média e alta,

detentoras de maior renda; incorporar áreas na cidade providas de melhor

infraestrutura (segurança, transporte, acesso, etc...); criar edifícios ou

loteamentos que proporcionem um valor de uso superior aos antigos

lançamentos; proporcionar melhores condições de pagamentos às classes

consumidoras; lançar empreendimentos imobiliários cuja arquitetura atraia

adquirentes; promover campanhas publicitárias, a fim de manter-se em

evidência no mercado imobiliário e valorizar o bem imóvel; participar,

sugerir e criar projetos que facilitem a atuação na cidade; promover a infra-

estrutura básica dos loteamentos conforme a legislação municipal exige;

apoiar-se na ajuda do Sistema Financeiro para traçar seus planos de

financiamento às classes populares; definir estratégias de acordo com a

situação socioeconômica do país; criar novas áreas nobres, no caso de

‘esgotamento’ de áreas valorizadas da cidade (SCHMIDT; COSTA;

MENDES, 2000 apud MOTA; MENDES, 2010, p. 125).

Nessas circunstâncias, a produção de moradias para a população carente somente se

torna interessante quando custeada pelo Estado. A rentabilidade dessa produção, segundo os

parâmetros desejáveis ao setor imobiliário, é definida por Corrêa (1989, p. 22):

(a) é rentável se são superocupadas por várias famílias ou por várias

pessoas solteiras que alugam um imóvel ou um cômodo;

(b) é rentável se a qualidade da construção for péssima, com o seu custo

reduzido ao mínimo [...];

(c) é rentável quando verifica-se enorme escassez de habitações, elevando

o preço a níveis insuportáveis.

O melhor exemplo disso é o “Programa Minha Casa, Minha Vida”. Como mencionado

no capítulo anterior, a partir da década de 1990 as políticas neoliberais tornaram-se regra no

Estado brasileiro. A lógica do “Estado Mínimo” promoveu a abertura de diversos mercados à

economia privada, merecendo destaque as parcerias público-privadas constituídas em nome

da produção habitacional.

No caso do programa em questão, entrou em ação o fundo público que permitiria aos

pobres a aquisição de casas produzidas pelo capital privado. Na prática, o que houve foi uma

61

transferência direta de recursos públicos ao capital imobiliário para que esse produzisse

frações do espaço urbano, o que foi feito, ao custo do aprofundamento das desigualdades

sócio-espaciais que já eram enormes de uma maneira geral.

O lucro do mercado imobiliário através do programa advém das estratégias da redução

do custo da produção ou da redução do preço da terra. Esse barateamento implicou no

aumento do tamanho médio dos conjuntos habitacionais, somado ao fato de os

empreendimentos serem localizados nas periferias da área urbana, distantes da infraestrutura e

serviços coletivos.

Assim, o programa reforça as estratégias de conversão de terras rurais em urbanas.

Sendo a valorização da terra urbana maior que a da rural, os agentes imobiliários conseguem

intervir nas leis de uso e ocupação do solo em favor da expansão do tecido urbano, condição

de renda suplementar nos negócios com loteamento, construção e comercialização de

unidades habitacionais.

Em regra, o êxito do programa Minha Casa, Minha Vida costuma ser medido segundo

o número de empreendimentos habitacionais e moradias construídas, sendo os resultados

relevantes. Porém, se medido segundo os princípios da justiça social e do direito à cidade,

revela um projeto de privilegiamento do mercado imobiliário que, em nome da solução do

déficit habitacional, torna os municípios brasileiros mais segregados e violentos, porque esse

é o resultado necessário do aprofundamento das desigualdades sócio-espaciais.

Nesse caso, não se poderá isentar o Estado dessa lógica territorial espacial excludente,

dada sua condição de agente direto da alocação diferenciada da infraestrutura e dos serviços

coletivos, acrescido da prerrogativa exclusiva da elaboração de leis e normas vinculadas ao

ordenamento espacial.

Portanto, é daí que vem a chancela para a ampliação do monopólio fundiário e da

especulação imobiliária. Em um contexto onde o aparato político se alinha, ou na melhor das

hipóteses se esquiva, em coibir os interesses hegemônicos nutridos por um déficit habitacional

de grandes proporções, as possibilidades de se extrair renda aumentam. Incentiva mais que

suficiente para a retenção das melhores terras a serem comercializadas entre os que possuem

alto poder aquisitivo, bem como a preponderância do valor de troca em detrimento do valor

de uso do solo urbano.

Esse contexto mercadológico parece não coadunar com a prerrogativa de os

municípios aplicarem o IPTU progressivo, o único capaz de compelir os proprietários a

eliminarem o cerco da ociosidade erigido em benefício próprio, para que se cumpra a função

social da terra estabelecida em lei.

62

É importante destacar a timidez desse que é ainda o melhor instrumento legal contra os

vazios urbanos no Brasil, pois o município pode implementá-lo após o descumprimento

preconizado na Lei do Parcelamento Compulsório, situação em que o poder municipal pode

majorar a alíquota do terreno ocioso durante 5 anos consecutivos, chegando ao valor máximo

de 15% (BARROS; CELSO; MONTANDON, 2010).

Após 5 anos de aplicação do IPTU progressivo, o Estado poderá desapropriar o imóvel

por utilidade e interesse do poder público ou por interesse social, cuja contrapartida é a

indenização em dinheiro. Isso difere da prerrogativa de desapropriação para fins da reforma

urbana, segundo a qual o pagamento está limitado a títulos de dívida pública resgatáveis em

10 anos. Esse é um dos maiores temores para os detentores de terras ociosas, pois nesse caso

não lhes será possível sorver integralmente a valorização que a propriedade obteve no

contexto da produção social da cidade. Barros, Celso e Montadon (2010, p. 99), indicam que

[...] outra relevante diferença, ligada também ao caráter de sanção dessa

modalidade de desapropriação, é o valor da indenização. Esse valor, em

regra, corresponde ao valor de mercado. Na desapropriação para fins

urbanos, fala-se em valor real, que corresponde à base de cálculo para o

IPTU, descontando o montante decorrente dos investimentos públicos na

área do imóvel. Essa forma de cálculo concretiza a diretriz sobre a justa

distribuição dos benefícios da urbanização, expressa no artigo 2º do Estatuto

da Cidade. Além disso, para o cálculo do valor real não podem ser

computadas as expectativas de ganho, lucros cessantes e juros

compensatórios.

Assim, o IPTU progressivo é “[...] uma maneira de penalizar a retenção do imóvel

para fins da especulação da valorização imobiliária, fazendo com que essa espera, sem

nenhum benefício para a cidade, se torne viável economicamente” (BARROS; CELSO;

MONTANDON, 2010, p. 98).

Entretanto, há uma grande distância entre a letra da lei e as políticas urbanas

municipais: mesmo depois de 14 anos da sua ratificação, o Estatuto da Cidade ainda está

sendo timidamente contemplado em planos diretores, ao invés de estar sendo praticado de

fato. Razão suficiente para o engajamento das associações de bairros, dos sindicatos e dos

movimentos sociais. Somente a população organizada poderá pressionar o poder municipal

para a promoção de audiências públicas e outros mecanismos que garantam a construção

democrática do planejamento e da gestão urbanas.

É na escala local que os conflitos sócio-espaciais entre os que defendem a posse de

terra para uso próprio e os mercadores imobiliários que vivem da renda da terra se expressam,

63

revelando que a garantia constitucional da função social da terra não é suficiente, restando a

necessidade de impulsionar sua aplicação.

Aplicar o Estatuto da Cidade em tal contexto, culturalmente excludente,

tradicionalmente conservador, não é tarefa simples especialmente porque

nessas sociedades chamadas de emergentes, não desenvolvidas, em

desenvolvimento ou periféricas, o poder político e social vem associado à

propriedade patrimonial (MARICATO, 2010, p. 6).

Portanto, pode-se analisar que sendo o preço da terra o maior atrativo para seu

monopólio e para a especulação imobiliária, o cerne dos conflitos do uso e da ocupação do

espaço urbano advém da transformação da terra em mercadoria. É a conversão desse bem com

valor de uso em valor de troca que secundariza a função social da terra, acarretando

territorialidades conflituosas, onde de um lado encontra-se uma classe fortalecendo-se ao

ritmo de valorização fundiária e, de outro, os trabalhadores em luta pela terra de viver.

64

2 TERRA COMO MERCADORIA: O CASO DO PREÇO DO SOLO URBANO DE

LONDRINA-PR

O capítulo tem o objetivo de apresentar os resultados da pesquisa referente o

comportamento do preço da terra em Londrina no período de 2000 a 2015 de acordo com o

Imposto de Transmissão de Bens Inter Vivos (ITBI) e os terrenos anunciados no jornal Folha

de Londrina.

Primeiramente é apresentado a análise dos dados da Folha de Londrina e após os

dados do ITBI. Devido a quantidade de dados expostos. No terceiro subcapítulo é exposta

uma síntese e comparação entre as análises, bem como uma correlação do preço da terra com

o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e o salário mínimo como forma

de averiguar o acesso do trabalhador ao direito à cidade e a moradia.

2.1 A DINÂMICA DO MERCADO IMOBILIÁRIO: A VARIAÇÃO DO PREÇO DA TERRA EM LODRINA-

PR NO PERÍODO DE 2000 A 2015

O dinamismo do mercado de terras no país teve novo impulso com a implementação

do Plano Real, no ano de 1994, tendo destaque a partir dos anos 2000 devido a vários fatores,

tais como uma melhor estabilidade econômica e maior financiamento e crédito para a compra

e construção de imóveis. O aumento do poder de compra da população, o incentivo à indústria

da construção civil e a própria demanda habitacional contingenciada pelos governos

neoliberais dos anos 1980 e 1990 foram igualmente decisivos para isso.

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) criado na década de 1960 no

Brasil junto com o FGTS, já comentado no segundo capítulo, passaram a ser uma fonte de

recursos importantes para a produção habitacional urbana, havendo significativo aumento do

crédito para financiamentos imobiliários a partir dos anos 2000.

Como demonstra os dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CIBC)

expressos na tabela 4, até o ano 2005, o valor dos financiamentos e o número das unidades

habitacionais aumentaram de forma tímida. A partir de 2006, esses valores cresceram

intensamente, o que explica o avanço da dinâmica imobiliário-especulativa no país.

65

Tabela 4 – Financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE

ANO AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

VALOR UNID.

1994 611.431.475 21.617

1995 1.050.673.234 24.466

1996 763.980.180 16.847

1997 868.104.951 15.931

1998 984.109.638 18.081

1999 915.651.660 18.390

2000 887.901.293 17.853

2001 1.216.170.368 20.636

2002 1.174.703.843 18.615

2003 1.252.388.376 19.683

2004 1.607.863.590 28.866

2005 1.996.854.935 26.461

2006 4.856.775.892 68.440

2007 9.008.997.801 107.122

2008 13.811.491.211 137.386

2009 20.163.406.837 163.970

2010 31.785.406.148 219.627

2011 44.723.573.547 265.756

2012 54.690.647.923 285.154

2013 71.423.738.646 338.129

2014 81.497.858.472 375.290

Fonte: CBIC (2014)

Como discutido no terceiro capítulo, os financiamentos não atingiram

proporcionalmente a população mais empobrecida. Ponderando que o Índice Nacional de

Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) estabelece um percentual de aproximadamente 20% de

gastos com habitação, dentre os nove grupos de consumo familiar, como vestuário,

alimentação, bebidas, dentre outros, um trabalhador em 2014, a partir de um salário mínimo

no período, de R$ 724,00, gastaria R$ 144,80 por mês com moradia. Sendo o valor médio de

uma unidade em 2014, conforme os dados do SBPE, de R$ 217.159,69, (ressalta-se que em

Londrina, com este valor pode-se comprar uma casa em um terreno com cerca de 300 m², com

bom padrão de construção, e em um bairro de classe média, conforme entrevista com um

morador do bairro Antares da região leste de Londrina), o trabalhador levaria 125 anos para

pagar esse valor, não considerando a taxa de juros.

A tabela 4 demonstra um crescimento percentual de 162,97% no valor do

financiamento do SBPE entre 1994 e 2004 e um crescimento intenso a partir de 2004 a 2014,

chegando a 4.968,70%.

As maiores oportunidades de financiamento provocam, por sua vez, aumento na

produção de unidades habitacionais no país. Entre 1994 a 2004 houve um crescimento

66

percentual de moradias financiadas pelo SBPE de 33,53%. A partir de 2004 até 2014 o

crescimento chegou a 1.200,11%.

Como consequência desse dinamismo, os valores de venda dos imóveis em diversas

cidades brasileiras entraram em ciclo de alta. A cidade de São Paulo demonstrou um intenso

aumento no valor dos imóveis a partir de 2004, sendo registrado um aumento de 192% entre

2005 a 2014, o que equivale a uma variação positiva de quase 11% ao ano (ALMEIDA,

2015).

Em 2008, um imóvel comercializado no Alto da Lapa na zona oeste de São Paulo

custava R$ 300 mil reais, o preço de venda desse imóvel em 2010 foi de R$ 440 mil reais. O

terreno deu lugar a um prédio, onde em 2012 um apartamento era vendido por R$ 750 mil

reais (GLENIA, 2013), o que demonstra uma valorização imobiliária de 170% de 2010 a

2012.

No Rio de Janeiro o preço dos imóveis entre 2002 e 2012 aumentou em até 700%. A

valorização imobiliária mais alta do período foi dos apartamentos do bairro Ipanema, na zona

sul, onde o preço de compra de um apartamento por R$ 623.690 mil reais em 2002, passou a

ser de R$ 4.365.625 milhões de reais em 2012 (CARDONE, 2012).

Na região central da capital, um imóvel de três quartos chegou a ter uma valorização

no preço de até 542% no período (CARDONE, 2012). O Rio de Janeiro também registrou o

segundo metro quadrado mais caro em 2013, com acréscimo de 18%, sendo o preço mediano

registrado de R$ 7.183 reais (JORNAL BRASIL, 2014).

Com o intuito de investigar a dinâmica do mercado imobiliário no município de

Londrina, foram utilizados os anúncios de terrenos à venda da Folha de Londrina no período

de 2000 a 2015. Para visualizar a distribuição geográfica desses imóveis, foi utilizado o

recorte espacial por distritos do município elaborada pela Secretaria da Fazenda e por bairro

conforme a base cartográfica do SINGLON. Assim, as figuras a seguir apresentam a

localização dos sete distritos e os bairros utilizados na pesquisa.

67

Figura 1 – Localização dos distritos da cidade de Londrina

Fonte: Secretaria da Fazenda – Prefeitura Municipal de Londrina

68

Figura 2 – Localizações dos bairros da cidade de Londrina

Fonte: Secretaria da Fazenda – Prefeitura Municipal de Londrina

69

Para analisar a dinâmica do preço dos terrenos no município mediante o jornal Folha

de Londrina, foram considerados os anúncios dos classificados do primeiro domingo no

período que compreende os meses de março e novembro nos anos de 2000 a 2015.

Na análise foi levada em consideração a dinâmica do preço por metro² por bairro e por

distrito. Deste modo, segue a tabela 5 abaixo, que demonstra o número total dos anúncios

considerados para realizar os cálculos e análises da pesquisa.

Tabela 5 – Lotes anunciados no Jornal Folha de Londrina no período de 2000 a 2015

2000 2001 2002 2003

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

205 223 312 331 414 446 462 509

2004 2005 2006 2007

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

694 751 735 793 1248 1379 881 989

2008 2009 2010 2011

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

660 780 489 558 546 629 528 617

2012 2013 2014 2015

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

Nº de

anúncios

bairros

Nº de

anúncios

distritos

570 663 564 667 562 656 519 599

Fonte: Classificados de Londrina

A média de crescimento percentual anual do preço por metro² de 2000 a 2015 em

todos os bairros do município foi de 19,04%, conforme a tabela 6. Ademais, o salário mínimo

nesse mesmo período, registrou um crescimento de 11,72% ao ano (PORTAL BRASIL,

2016).

Observa-se, que entre 2002 a 2003, inicia-se o crescimento na média do município,

com 51,38%. O ano 2005 a 2006 registrou a maior média anual do preço do terreno no

período de 2000 à 2015, com 75,07%. Os outros anos de destaque na média, foram em 2008 a

2009, com 65,22%, em 2010 à 2011, com 58,95% e em 2013 à 2014, com 58,93% ao ano.

70

Tabela 6 –Evolução do preço de mercado médio anual da terra urbana em Londrina segundo o

critério bairros (%)

2000 à

2001

2001 à

2002

2002 à

2003

2003 à

2004

2004 à

2005

2005 à

2006

2006 à

2007

2007 à

2008

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

-14,28 2,88 51,38 -1,94 -18,32 75,07 8,3 -18,42

2008 à

2009

2009 à

2010

2010 à

2011

2011 à

2012

2012 à

2013

2013 à

2014

2014 à

2015 Média

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

65,22 16,87 58,95 -5,86 0,65 58,93 6,22 19,04

Fonte: Classificados Folha de Londrina (2000 a 2015)

Em alguns anos a taxa de crescimento anual do preço por metro² foi negativa, o que

demonstra um declínio no preço do terreno, tendo destaque o ano de 2007 a 2008 com -

18,42%. Os outros anos em que a média foi negativa, foi de 2000 a 2001, com uma média de

– 14,28%, 2003 a 2004 com -1,94%, 2004 a 2005 com -18,32% e de 2011 a 2012 com –

5,86% e que aparecem detalhados em termos monetários na tabela 7, a seguir.

Tabela 7 –Evolução do preço de mercado médio anual da terra urbana em Londrina segundo o

critério bairros (R$/ m²)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m²

67,04 57,46 57,46 59,12 89,49 87,75 71,68 135,9

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m²

110,87 183,18 214,07 340,27 320,32 322,41 512,4 544,27

Fonte: Classificados Folha de Londrina

No período de 2000 a 2015 o aumento médio do preço da terra nos 7 distritos foi de

17,8% ao ano, apesar da médias negativas pontuais, a exemplo dos anos de 2000 a 2001, com

-9,1%, 2004 a 2005, com – 16,9%, 2007 à 2008, com -13,6% e de 2011 a 2012, com -17,3%

ao ano. Como forma de detalhamento dessa tendência, a tabela 8, a seguir, apresenta os dados

segundo a variação percentual.

71

Tabela 8 – Evolução do preço de mercado médio anual da terra urbana segundo o critério

distritos de Londrina (%)

2000 à

2001

2001 à

2002

2002 à

2003

2003 à

2004

2004 à

2005

2005 à

2006

2006 à

2007

2007 à

2008

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

-9,1 6,5 29,8 9,6 -16,9 63,4 9 -13,6

2008 à

2009

2009 à

2010

2010 à

2011

2011 à

2012

2012 à

2013

2013 à

2014

2014 à

2015 Média

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

43 24,4 78,2 -17,3 7 29,9 23,1 17,8

Fonte: Classificados Folha de Londrina

Com relação à média do preço por metro² nos distritos de Londrina, a tabela 9

demonstra que em 2015 foi registrada a maior média, com 494,6 R$/m². De 2010 para 2011 o

valor foi de 196,1 R$/m² a 349,5 R$/m², e de 2005 a 2006 foi de 71,7 R$/m² a 117,2R$/m².

Tabela 9 – Evolução do preço de mercado médio anual da terra urbana por distritos de

Londrina (R$/ m²)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m²

62,7 57 60,7 78,7 86,3 71,7 117,2 127,7

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m²

110,3 157,7 196,1 349,5 289 309,2 401,7 494,6

Fonte: Classificados Folha de Londrina

As diferenças das médias do preço por metro² nos distritos e nos bairros, evidenciam a

variação do preço da terra no município. Em ambos os casos, os dados demonstram um

aumento significativo do preço da terra no peródo de 2000 à 2015, apesar dos casos em que o

preço diminuiu.

Nesses casos, a média do preço por metro² negativa nos distritos e nos bairros marca o

início do período, de 2000 à 2001. A média negativa mais relevante nos bairros foi registrada

no ano de 2007 à 2008, com -18,42%, nos distritos foi de 2011 à 2012 com -17,3%.

O crescimento total do preço por metro² nos distritos no período de 2000 a 2015, como

expõe a tabela 10 abaixo, foi de foi 789,25%.

72

Tabela 10 – Valorização imobiliária geral entre 2000 e 2015 segundo os preços de mercado e

o desempenho médio dos distritos de Londrina

Distrito

Crescimento total - 2000 à 2015 (dados

dos classificados)

Crescimento total - 2000 à 2015 (dados

dos classificados)

(%) (%)

1 1408,7

789,25

2 765,5

3 626,6

4 437,7

5 1676,7

6 1159

7 625,6

Fonte: Classificados Folha de Londrina

Ao espacializar os dados da tabela, a figura 3 demonstra que o distrito 5 registrou a

maior valorização, com 1676,7% de alta, seguido do distrito 1, com 1408,7% e o distrito 6,

com 1159%. Os distritos 7 e 4 apresentaram as menores médias, com 625,6% e 437,7%,

respectivamente.

73

Figura 3 – Apuração da valorização imobiliária entre 2000 e 2015 segundo os preços de

mercado e o critério distritos de Londrina

Fonte: Classificados Folha de Londrina

74

Com relação aos bairros, de acordo com a tabela 11, os dados do jornal Folha de

Londrina demonstram que o crescimento total do preço por metro² no período de 2000 à 2015,

foi de 811,91%.

A diferença dessa média com a dos distritos, que registrou 789,25%, conforme a

tabela 10, ocorre devido ao fato de que em alguns anúncios dos classificados conseguiu-se

localizar o seu respectivo bairro mas não o distrito, ou vice-versa, já que, como já

demonstrado na explanação da metodologia na introdução, existem diferenças espaciais entre

os bairros e os distritos.

Tabela 11 – Apuração da valorização imobiliária entre 2000 e 2015 segundo os preços de

mercado e o critério bairros de Londrina

Bairro Crescimento total - 2000 à 2015 (dados dos classificados)

(%) (%)

Aeroporto 1037,4 811,91

Alpes 802,6

Antares 922,8

Bandeirantes -

Bela Suíça 758

Brasília 847,9

Cafezal 1606

Califórnia 948,8

Centro Histórico 814,5

Champagnat 830,4

Cidade Industrial 1 -

Cidade Industrial 2 -

Cilo 2 -

Cilo 3 1582,2

Cinco Conjuntos 362,2

Coliseu 892,8

Ernani 1663,4

Esperança 956

Fraternidade -

Guanabara 851,1

H.U. -

Heimtal -

Higienópolis 834,9

Ideal -

Indústrias Leves -

Inglaterra 1275,3

Interlagos -

Ipiranga -

Jamaica 41,9

Leonor 1774,1

75

Lindóia -

Lon Rita -

Olímpico -

Ouro Verde 637

Pacaembú 1065,7

Palhano 858,1

Parigot de Souza 1101,3

Parque das Indústrias -

Perobinha -

Petrópolis -

Piza 825,3

Presidente 1999,9

Quebec 342,2

Sabará -

Saltinho -

Shangri-lá 473,5

Tucanos 867,2

União da Vitória -

Universidade -

Vila Brasil 1083,5

Vila Casoni 603,3

Vila Nova 734,7

Vila Recreio 1022

Vivendas do Arvoredo 940,2

Vivi Xavier 864

Fonte: Classificados Folha de Londrina

Na espacialização da tabela, como expõe a figura 4, os bairros que apresentaram a

maior evolução do preço médio foram o Presidente, Leonor, Ernani e o Cafezal. Os bairros

que apresentaram a segunda faixa de maior valorização média foram o Cilo 3 e Inglaterra,

seguidas dos bairros Esperança, Vivendas do Arvoredo, Califórnia, Vila Brasil, Aeroporto,

Vila Recreio, Pacaembú e Parigot de Souza.

76

Figura 4 – Apuração da valorização imobiliária entre 2000 e 2015 segundo os preços de

mercado e o critério bairros de Londrina

Fonte: Classificados Folha de Londrina

77

Segundo a tabela 12, o Cilo 2 (270,8%), Quebec (113,0%) e Universidade (101,2) são

os bairros em que houve maior crescimento anual do preço da terra. Por sua vez, os bairros

que registraram as menores médias, são: Indústrias Leves (-26,2%), Bela Suiça (12,4%) e

Saltinho (12,2%).

78

Tabela 12 – Valorização imobiliária anual segundo o preço de mercado e o critério bairros

Bairro

2000 à

2001

2001 à

2002

2002 à

2003

2003 à

2004

2004 à

2005

2005 à

2006

2006 à

2007

2007 à

2008

2008 à

2009

2009

à

2010

2010 à

2011

2011 à

2012

2012 à

2013

2013 à

2014

2014

à

2015

Média

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

Aeroporto 38,4 -14,5 31,7 1 41 -29,2 22,1 38,3 26,1 7 77,9 -52,4 247,6 -21 24,3 29,2

Alpes 20 -17 20,3 64,7 -17,2 4,5 16,4 -8,2 54,9 -19,9 154,8 29,2 -46,4 116,4 -7 24,4

Antares -11,1 41,3 28,1 4,9 1 3,6 -24,4 88,9 4,2 14,6 63,3 28,3 54 -21,7 21,3 19,7

Bandeirantes - 34,4 -3,2 37,8 25 5,7 15,2 -1,7 -9 -34,8 -31,1 398,3 34,5 -44,4 69,3 35,4

Bela Suíça 8 31 37,1 14,8 14 1,6 -10,4 15,3 - - 6,4 24,5 25,4 -1 -5,2 12,4

Brasília 48,4 -1,8 26,9 -14 18,9 1,7 -0,5 16 114,4 -30,5 87,1 13,9 - - - 23,4

Cafezal 60,5 10,5 9,7 -1 49,4 3 31,8 57,2 -40 76,7 25 -28 163,5 5,3 -1,3 28,2

Califórnia 23,6 0,4 12,9 11,9 24,1 -15,7 31,1 -3,2 27,1 83,6 35 -16,6 27,7 45,6 -6,7 18,7

Centro

Histórico 12 35,4 19,3 21,1 67,7 17,5 119,5 -92,1 806,9 12 -19,7 29,5 10,2 70,4 -45,4 71

Champagnat 68,4 5,8 -8,9 49 -22,5 13,6 38,8 -26 52,8 16,2 -13,2 97,2 - - -12,9 19,9

Cidade

Industrial 1 - - - - - - - - - - - - - - - -

Cidade

Industrial 2 - - - 54 94,4 -46,5 -5,2 46,8 48,1 -4,9 57,5 26 9,4 25,6 2,5 25,7

Cilo 2 - - -8,9 - - - - 550,5 - - - - - - - 270,8

Cilo 3 34,8 -13,4 2 23,5 27 -30,1 71,3 38,9 98,6 3,9 -55,5 387,8 16,6 -7,5 5,5 40,2

Cinco

Conjuntos 49,2 -56,6 28,3 31,4 -17,3 25,8 -19 19 33,5 34,6 -67,1 441,2 39,4 1,5 -26,8 34,5

79

Coliseu 15,6 0,7 4,5 35,8 5 51,1 -12,3 -17,3 7,3 44,8 100,5 -12,7 17,9 46,4 0,2 19,2

Ernani 56 -33,4 29,8 131,3 10,4 22,4 -14,3 -11,2 40,6 82 -17,2 -56,5 375,6 70,6 -30,7 43,7

Esperança 31,7 -11,7 -18 125,9 -40 73,4 19,4 1 -3,7 43,5 39,3 16,2 3,9 33,3 14,2 21,9

Fraternidade - - - 68,7 -51,5 -52,6 77,3 -2,3 5,9 89,3 -25,2 246,6 51,2 -2,8 -16 32,4

Guanabara 3,3 26 - - -50,2 172,5 22,8 181,2 -30,1 -21,8 183 -22 16,6 -25,2 32,4 37,6

H.U. -73,2 345,4 31,5 38,7 34,2 14,6 37,2 -15,4 9,1 41,6 1,4 31 44,7 23,6 - 40,3

Heimtal - - - - - - - - - - - - - - - -

Higienópolis 14,5 76,2 -6,5 -3,7 20 -11,6 37,7 0,2 11,1 -8,5 - - 8,8 33 -9,1 12,5

Ideal - 27,8 0 - - - 14,4 - - - - - 43,1 104,6 - 38

Indústrias

Leves -58,8 14,6 -34,5 - - - - 281,2 - - - - - - - -26,2

Inglaterra 31,5 48,7 -0,9 -32,8 15,1 -12 17,6 16,6 117,5 -9,6 64,2 -42,7 104,8 23,6 50,7 26,1

Interlagos - 29,9 -37,8 274,1 -23,5 -8,2 71,6 -80,5 544,3 -20,2 80,5 38,8 -58,5 378,7 -3 84,7

Ipiranga - - - - -2,9 6,7 32,4 -31,4 -0,5 88,5 - - 29,4 -15,3 - 13,3

Jamaica -88,5 17,4 -10,4 0,9 61 22,8 37,8 0,9 10,2 43,3 -21,7 -41,4 238,9 49,4 -65,8 17

Leonor 149,6 -93,2 898,1 -7,4 44,5 -5,1 13 9,9 348,9 -54,4 128,2 -5,4 4,5 11,4 29,6 98,2

Lindóia - -4,1 19 -7,7 22,9 75,8 -23 25,4 - - 115 10 30,4 31,5 -13,2 23,5

Lon Rita - - 17,7 -5,7 - - -3,9 48,8 20,9 27,8 -21,3 104,9 20,5 32,8 0,5 24,3

Olímpico - - - - - - - - - - - - - - - -

Ouro Verde -70 278,6 5,6 -54,8 206,1 -0,6 -2,7 70,6 -28,6 97,9 11,1 35,3 2,8 2,6 3,8 37,2

Pacaembú 10,5 87,7 - - 13 4,7 1 4,6 21,9 18,1 56,8 21,5 237,6 -30,4 -4,7 34

Palhano 14 6,2 43,2 -43,7 70,7 -16 19,1 8,8 2 36,9 85,7 -25,5 176,8 -22,2 13,7 24,6

Parigot de

Souza 10,9 2 27 17 -14,5 15,5 55,4 -5,8 130 24,2 -10,3 8 2,5 39,2 14,6 21,1

Parque das

Indústrias - - - -17,5 11,6 -19,9 -18,6 252,9 15,3 44,5 -42,3 -39,4 359,9 12,8 -49,5 42,5

Perobinha - - - - - - - - - - - - - - - -

80

Petrópolis - 108,4 -54,5 56,2 -3 -9,5 49 71 16,2 -80,6 387,1 71,9 17,7 - - 52,5

Piza 16,5 19,1 6,6 4,6 6,8 3,8 0,7 27,6 13,6 18,7 112,2 -10,7 56,4 -21,3 19 18,2

Presidente 86 2,2 6,3 2,4 19,5 7,6 -0,3 32,7 24,9 69,7 8,5 12,9 25 -5,7 85,5 25,2

Quebec 14,4 -9,7 6,5 5,1 24,9 -6,2 21,7 27,8 9 18,6 14 110,4 -96,3 1569,9 -14,4 113

Sabará - -2,7 -15,9 30,1 8,9 23,8 -8,9 -49 115,1 13,5 224,3 -4,4 30,4 -9,3 -14,6 24,4

Saltinho - - - - - - -4,2 -24,1 33,3 75 -8,6 106,3 -92,3 - - 12,2

Shangri-lá -22,6 57,2 84,3 0 -16,7 -25,8 88,5 - - -36,8 289,7 4,4 21,3 -20,9 -25,1 30,6

Tucanos -1,7 15,1 11,6 -18,1 -68,9 390,3 7,6 36,5 -35,8 44,3 209,6 -9,8 -20,6 55 17,6 42,2

União da

Vitória - - - - - -48,5 -31,4 57,9 - - 231,7 -46,4 31,4 75,2 - 38,5

Universidade - - -48,3 9,8 -6,1 -50,9 115,3 -57 537,7 21,9 27,1 36,6 682,2 -54,4 - 101,2

Vila Brasil -40,7 122,8 - - -5,6 -10,2 61,2 -2,2 49,7 -13 136 20,2 -15,2 -2,6 45,2 26,6

Vila Casoni - - -26,7 55,9 -7,4 - - 0,7 46,4 10,1 24,5 26,3 25,2 22,9 -2,7 15,9

Vila Nova -12,2 -6,3 214,7 -4,4 -35,5 20,5 49,6 - - 115 - - -2,2 20,9 4,3 33,1

Vila Recreio 71,9 -21,9 12,7 58,2 7,2 0,7 -27,5 1,7 27,5 53,3 3,2 84,1 45,3 13 -11,9 21,2

Vivendas do

Arvoredo -7,8 -66,6 325,4 -27 38,2 11,4 -11,8 14,5 133,8 11,7 18,1 -31,6 53,7 36,8 42,5 36,1

Vivi Xavier -2,6 -26,9 23,3 67,6 19,3 -45,5 53,5 39,6 16,2 40,4 -10,1 130,8 6,5 -18,9 44,1 22,5

Fonte: Classificados Folha de Londrina

81

Com relação ao crescimento percentual anual nos distritos, a tabela 13 demonstra que o distrito 3 registrou a maior média (61,6%),

seguido pelo distrito 5 (29,4%). O distrito 6 (20,6%) e 7 (18,9%) registraram as menores médias no período.

Tabela 13 – Evolução do preço de mercado médio anual da terra urbana segundo o critério distritos de Londrina (%)

Fonte: Classificados Folha de Londrina

Como ilustra a tabela 14 a terra mais cara é a que está circunscrita ao Centro Histórico (760 R$/m2) e ao bairro Ipiranga (645,0R$/m2),

logo são estes os bairros mais valorizados da cidade. Imediatamente após, temos na mesma faixa o Guanabara, Petrópolis e o Universidade. Os

bairros classificados na terceira maior faixa de preço médio são o Higienópolis o Presidente a Vila Nova, o Bela Suiça e o Esperança. Por outro

lado, os bairros mais desvalorizados são: Saltinho, Cilo 2, Cilo 3, Ouro Verde, Cinco Conjuntos, Lindóia, Sabará e Indústrias Leves.

Para melhor visualizar essa dinâmica, a figura 5 abaixo, que é a espacialização da tabela, demonstra que a média do preço do metro² é

maior no Centro e nos bairros próximos, com exceção dos bairros comentados do distrito 6, localizados mais ao sul no município. Ao se estender

para a periferia, o preço do metro² diminui, destacando-se a região norte, principalmente o distrito 5 e 7.

Distrito

2000 à

2001

2001 à

2002

2002 à

2003

2003 à

2004

2004 à

2005

2005 à

2006

2006 à

2007

2007 à

2008

2008 à

2009

2009 à

2010

2010 à

2011

2011 à

2012

2012 à

2013

2013 à

2014

2014 à

2015 Média

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

1 -13,9 47,8 5,4 26,2 67,8 21,1 89 -53,3 120,2 -9,7 34,9 -3,1 35,4 28,2 2,9 26,6

2 13,6 94,6 -35,3 38,1 -0,3 10,7 29,2 -51,4 86,3 -12,6 145,2 32,7 27,1 -8,5 -9,1 24

3 12,9 7,4 -1,1 20,3 3,7 24,4 21,8 -2,9 47,4 18,5 -16,5 4,6 -78 874,3 -12,9 61,6

4 -39,5 68 15,2 10,2 6,1 19,1 9,3 -49,2 64,5 52,9 119,3 -11,7 21,1 32,2 -38,1 22,8

5 29,6 -35,7 105,1 5,6 13,9 3,5 14,2 49,5 18,4 -10,8 31,6 111,9 15,9 -3,8 40,6 29,4

6 23,9 -15,4 52,5 -3 -29,2 82,4 12,4 7,7 19,5 37 87,5 -28,1 19,7 4,3 73,7 20,6

7 18,7 -12,9 13,1 31,1 6 -7,7 21,2 7,3 23,6 38,4 -27,3 171,9 9,7 16,9 -26 18,9

82

Tabela 14 - Preço médio de mercado por metro² segundo o critério bairros de Londrina

Bairro 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Média

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$m² R$m²

Aeroporto 65,9 91,2 78 102,7 103,7 146,3 103,6 126,5 175 220,6 236,2 420,1 200,2 695,8 550 683,7 250

Alpes 52,4 62,9 52,2 62,8 103,4 85,6 89,4 104,1 95,6 148 118,6 302,1 390,4 209,1 452,4 420,8 171,9

Antares 57 50,7 71,6 91,6 96,1 97 100,6 76,1 143,7 149,8 171,6 280,2 359,5 553,8 433,6 526 203,7

Bandeirantes - 67 90 87,1 120 150 158,5 182,6 179,5 163,3 106,5 73,3 365,5 491,4 273,1 462,3 198

Bela Suíça 81,5 88 115,3 158,1 181,5 206,9 210,1 188,2 217 - 396,1 421,5 524,8 658,1 651,8 617,9 314,5

Brasília 74,2 110,2 108,1 137,2 118 140,3 142,7 142,1 164,8 353,3 245,4 459 522,7 - - 629,4 239,1

Cafezal 30,7 49,3 54,4 59,7 59,1 88,4 91 120 188,6 113,2 200 250 180 474,2 499,4 492,9 184,4

Califórnia 36,3 44,8 45 50,8 56,9 70,6 59,5 78 75,5 95,9 176,1 237,8 198,4 253,3 368,8 344,2 137

Centro

Histórico 141,3 158,2 214,3 255,6 309,6 519,1 610 1338,7 106,1 962,6 1077,7 865,9 1121,5 1236 2106,1 1150,7 760,8

Champagnat 56 94,3 99,7 90,9 135,5 104,9 119,2 165,4 122,3 187 217,3 188,5 371,7 - 533,9 465 196,8

Cidade

Industrial 1 - - - - - - - - - - - - - - - - -

Cidade

Industrial 2 - 15 - 40,7 62,7 121,8 65,2 61,8 90,8 134,4 127,8 201,3 253,6 277,5 348,7 357,5 154,2

Cilo 2 19,6 - 58,7 53,5 - - - 29,9 194,4 - 149,6 - 457,7 - - - 120,4

Cilo 3 21,5 28,9 25 25,6 31,6 40,1 28 48 66,7 132,4 137,5 61,1 298,3 347,8 321,8 339,5 122,1

Cinco

Conjuntos 67 100 43,4 55,7 73,2 60,5 76,1 61,7 73,4 97,9 131,8 43,3 234,4 326,8 331,6 242,8 126,2

Coliseu 41,9 48,5 48,8 51 69,2 72,7 109,9 96,3 79,7 85,4 123,7 248,1 216,5 255,3 373,6 374,5 143,4

Ernani 33,3 52 34,6 44,9 103,9 114,8 140,5 120,4 106,9 150,3 273,5 226,5 98,6 469 800 554,5 207,7

Esperança 85,3 112,4 99,3 81,4 183,9 110,3 191,2 228,3 230,7 222,2 318,8 444,2 516 536,2 714,5 815,8 305,7

Fraternidade - - - 108,8 183,5 89 42,2 74,8 73,1 77,4 146,6 109,6 380 574,5 558,4 469,2 222,1

Guanabara 120,5 124,4 156,8 - 157 78,1 212,9 261,5 735,3 513,6 401,7 1136,8 887,3 1035 774,7 1025,4 508,1

H.U. 38,1 10,2 45,5 59,8 82,9 111,3 127,4 174,9 148,1 161,6 228,8 232,1 304 440 543,9 - 180,6

Heimtal - - - - - - - - - - - - - - - - -

Higienópolis 108 123,6 217,9 203,7 196,1 235,4 208,1 286,6 287,1 319 291,8 - 685,8 745,9 992,4 901,6 386,9

Ideal - 46,9 60 60 - - 95,3 109 - - - - 302,9 433,4 886,7 - 221,6

Indústrias

Leves 107,8 44,4 50,9 33,3 - 39,4 - 23,8 90,9 - - - - - - - 48,8

Inglaterra 68,4 90 133,7 132,5 89 102,4 90,2 106 123,6 268,9 243,1 399 228,6 468,3 578,8 872,3 249,7

Interlagos - 28,9 37,5 23,3 87,2 66,7 61,2 105,1 20,5 131,9 105,3 190 263,8 109,4 523,6 507,7 150,8

83

Ipiranga - - 342 - 340,3 330,3 352,3 466,5 320 318,3 600 - 1378 1783,2 1509,6 - 645

Jamaica 424 48,6 57 51,1 51,6 83 101,9 140,4 141,7 156,1 223,7 175,1 102,6 347,6 519,3 177,9 175,1

Leonor 31,7 79,1 5,4 53,4 49,5 71,5 67,9 76,7 84,3 378,3 172,5 393,6 372,5 389,1 433,4 561,8 201,3

Lindóia - 29 27,9 33,1 30,6 37,6 66 50,9 63,8 - 60,9 130,9 144 187,7 246,9 214,3 94,5

Lon Rita - - 36 42,4 40 - 81,3 78,1 116,2 140,6 179,7 141,5 290 349,5 464,2 466,5 186,6

Olímpico - - - - - - - - - - - - - - - - -

Ouro Verde 45,8 13,7 52 54,9 24,8 76,1 75,6 73,5 125,5 89,6 177,4 197,1 266,7 274,1 281,3 291,9 132,5

Pacaembú 52,7 58,3 109,4 - 73,2 82,7 86,6 87,4 91,5 111,5 131,7 206,5 250,9 847 589,7 561,9 222,7

Palhano 73,7 84 89,2 127,8 72 122,9 103,2 122,9 133,8 136,4 186,7 346,7 258,4 715,3 556,7 632,7 235,2

Parigot de

Souza 35,9 39,8 40,6 51,6 60,3 51,6 59,6 92,6 87,2 200,6 249,2 223,6 241,5 247,5 344,4 394,9 151,3

Parque das

Indústrias - - - 86,6 71,4 79,7 63,9 52 183,5 211,6 305,7 176,5 107 491,9 554,7 280 205

Perobinha - - - - - - - - - - - - - - - - -

Petrópolis - 164,7 343,2 156 243,7 236,3 213,9 318,7 545,1 633,6 122,6 597,4 1026,7 1208,5 - - 447

Piza 54,7 63,7 75,9 80,9 84,6 90,3 93,8 94,5 120,5 136,9 162,6 345 308,1 481,7 379,3 451,2 189

Presidente 62 115,3 117,9 125,4 128,4 153,4 165,1 164,7 218,5 272,9 463 502,2 567,2 708,8 668,5 1239,9 354,6

Quebec 130,7 149,5 135 143,7 151 188,6 177 215,4 275,2 299,9 355,6 405,5 853,3 31,3 522,6 447,2 280,1

Sabará - 48,6 47,3 39,8 51,8 56,4 69,8 63,6 32,4 69,8 79,2 256,7 245,4 320 290,1 247,9 127,9

Saltinho - - - 63,8 - - 103,1 98,8 75 100 175 160 330 25,3 - - 125,7

Shangri-lá 86,5 67 105,3 194 194 161,6 119,9 226 - 221,6 140 545,5 569,7 691,3 546,8 409,4 285,2

Tucanos 67,9 66,8 76,9 85,8 70,3 21,8 107,1 115,2 157,2 101 145,7 451,1 406,8 323,2 500,9 589,1 205,4

União da

Vitória - 123,7 - - - 69 35,5 24,3 38,4 - 33,9 112,5 60,3 79,3 138,9 - 71,6

Universidade 55,6 - 114,7 59,3 65,1 61,1 30 64,6 27,8 177,2 216 274,6 375 2933,3 1338,2 - 413,7

Vila Brasil 67,5 40 89,1 - 123,4 116,5 104,6 168,6 164,9 246,9 214,9 507,1 609,8 517 503,7 731,4 280,4

Vila Casoni 93,6 - 79,4 58,1 90,7 84 - 147,8 148,8 217,8 239,9 298,7 377,3 472,3 580,3 564,7 246,7

Vila Nova 91,2 80,1 75,1 236,3 226 145,7 175,5 262,6 - 235,3 505,8 - 543,5 531,4 642,4 670,3 315,8

Vila Recreio 60,6 104,1 81,3 91,7 145 155,4 156,4 113,4 115,3 147,1 225,4 232,6 428,1 621,9 702,8 619 250

Vivendas do

Arvoredo 97,2 89,6 29,9 127,4 93 128,5 143,2 126,3 144,6 338 377,7 446,1 305,2 468,9 641,4 914,1 279,4

Vivi Xavier 54,5 53,1 38,8 47,8 80,2 95,7 52,1 80 111,7 129,8 182,2 163,8 378,1 402,8 326,5 470,6 166,7

Fonte: Classificados Folha de Londrina

84

Figura 5 - Preço médio de mercado segundo o critério bairros de Londrina (R$/m2)

Fonte: Classificados Folha de Londrina

85

Como pode-se observar, o distrito 6 apresentou significativa valorização imobiliária

no levantamento dos terrenos à venda no jornal Folha de Londrina. Um dos aspectos dessa

valorização, é a maioria dos lotes anunciados em condomínios fechados se localizarem nos

bairros mais valorizados do distrito, principalmente nos bairros Palhano, Tucanos, Vivendas

do Arvoredo e Esperança.

Conforme a tabela 15, o condomínio Euro Royal registrou a maior valorização no

período, tendo registrado 909,7 R$/m², seguido pelo Royal Golf (502,8 R$/m²), Tucanos

(497,9 R$/m²), Alphaville I e II (423,4 R$/m²) e Royal Tennis (407,3 R$/m²). Igualmente, a

tabela demostra um ciclo de valorização do preço por metro² nos condomínios a partir de

2006, ganhando intensidade em 2010.

O Alphaville se localiza no bairro Vivendas do Arvoredo, conforme a figura 5

apresentado anteriormente. O condomínio Euro Royal, assim como o Bom Tempo, se

localizam no distrito 6, mas não foi possível localiza-los na base cartográfica fornecida pelo

SINGLON. O Royal Tennis e o Royal Golf se lozalizam no bairro Esperança e o condomínio

Tucanos no bairro Tucanos. Com isso, aparecem como os bairros valorizados do distrito 6.

86

Tabela 15 – Evolução do preço de mercado do solo urbano nos condomínios horizontais em Londrina (R$/m2)

Condomínios 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Média

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$m² R$m²

Cond. Alphaville 1

e 2 - - - 143,4 153,9 187,2 192,5 217,1 291,1 380,7 428,7 458,9 514 663,9 782,8 1089,5 423,4

Cond. Catuaí Park

Residence - 103,1 105 145,8 - - - - - - - - - - - - 118

Cond. Estancia

Bom Tempo - - - - - - - 43,4 44,1 48,3 229,3 66,8 109,3 135,9 122,6 149,2 105,4

Cond. Euro Royal - - - - - - - - - - 420,4 - - 1186,4 1013,6 1018,4 909,7

Cond. Golden Park - - - - - 128,6 147,8 187,3 212,8 - 306,8 - - - - - 196,7

Cond. Havana - - - - 142,4 - 142,7 - - - - - - - - - 142,6

Cond. Pitanguá - - - - - 187,1 189,4 192,3 213,3 - 260,7 - 430,9 - - - 245,6

Cond. Royal

Forest - - - - - - 164,7 204,7 182,6 254,9 258,6 380,8 402,9 423,6 769,8 799,3 384,2

Cond. Royal Golf 85,3 112,4 135,2 157,1 278,8 290 - - - 564,5 664,4 764,5 913,7 1067,6 1000 - 502,8

Cond. Royal Park - - - 139,2 154,4 174,6 204,7 211 235,3 304,9 364,5 419,4 449 610 673,2 777,8 362,9

Cond. Royal

Tennis - - - - 150,9 159,8 181,2 202,8 237,7 - 366,4 473,9 521 577,2 769,8 839,3 407,3

Cond. Santana

Residence - Terras

de Santana 2

- - 119,2 123,9 129,7 138,9 165,6 184,2 - 172,9 - 347 362,7 760,2 - 744 295,3

Cond. Sun Lake 135 132,3 141,5 135,9 150,9 141,1 166,8 225,1 251,2 133,1 331,6 430,8 475,7 219,3

Cond. Tucanos - - - - - - - - 416,7 - - 579,2 - - - - 497,9

Fonte: Classificados Folha de Londrina

Referente a evolução percentual do preço do solo, o condomínio Bom Tempo apresentou o maior crescimento, com 51,85%´ao ano,

como demonstra a tabela 16 abaixo. O Santana Residence no bairro Palhano registrou o segundo maior percentual, com 22,90%, seguido

pelo Royal Forest, com 22,03% e o Catuaí Park, com 20,35%, localizados no bairro Esperança e Vivendas do Arvoredo, respectivamente.

87

Tabela 16 – Evolução do preço de mercado do solo urbano nos condomínios horizontais em Londrina (%)

Condomínios

2000

à

2001

2001

à

2002

2002

à

2003

2003

à

2004

2004

à

2005

2005

à

2006

2006

à

2007

2007

à

2008

2008

à

2009

2009 à

2010

2010

à

2011

2011

à

2012

2012 à

2013

2013

à

2014

2014

à

2015

Média

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

Cond. Alphaville

1 e 2 - - - 7,3 21,65 2,83 12,79 34,1 30,79 12,61 7,04 12 29,15 17,92 39,18 18,95

Cond. Catuaí Park

Residence - 1,8 38,9 - - - - - - - - - - - - 20,35

Cond. Estancia

Bom Tempo - - - - - - - 1,73 9,53 374,47 -70,88 63,66 24,37 -9,77 21,65 51,85

Cond. Euro Royal - - - - - - - - - - - - - -14,57 0,47 -7,05

Cond. Golden

Park - - - - - 14,96 26,7 13,64 - - - - - - - 18,43

Cond. Havana - - - - - - - - - - - - - - -

Cond. Pitanguá - - - - - 1,18 1,54 10,91 - - - - - - - 4,55

Cond. Royal

Forest - - - - - - 24,25 -10,77 39,58 1,44 47,26 5,8 5,15 81,72 3,83 22,03

Cond. Royal Golf 31,74 20,23 16,19 77,48 4,03 - - - - 17,7 15,07 19,5 16,85 -6,33 -100 10,22

Cond. Royal Park 10,92 13,05 17,23 3,09 11,53 29,58 19,54 15,06 7,07 35,85 10,37 15,53 15,73

Cond. Royal

Tennis - - - - 5,95 13,36 11,91 17,23 - - 29,35 9,94 10,77 33,37 9,03 15,66

Cond. Santana

Residence - Terras

de Santana 2

- - 3,96 4,69 7,05 19,3 11,2 - - - - 4,51 109,61 - - 22,9

Cond. Sun Lake - - - -1,97 6,95 -3,98 11,03 -6,52 18,28 34,92 11,59 -47 149,08 29,93 10,42 17,73

Cond. Tucanos - - - - - - - - - - - - - - - -

Fonte: Classificados Folha de Londrina

88

Com relação a média do preço do terreno no período de 2000 à 2015, a tabela 17, espacializada na figura 6 abaixo, demonstra que o

distrito 1 (740,7 R$/m²) apresenta a maior média do preço do metro², seguido dos distritos próximos, o 2 (401,9 R$/m²) e o 3 (224,3 R$/m²).

Posteriormente, os distritos 6 (174,6 R$/m²) e 7 (152,8 R$/m²) registram as médias medianas. Os distritos 5 (140,1 R$/m²) e 4 (138,2 R$/m²)

possuiem as menores médias, o que os classificam como os distritos mais desvalorizados no período de 2000 à 2015.

A figura 6, ainda demonstra que a dinâmica do preço do terreno no distritos no período de 2000 à 2015 é equivalente a dos bairros,

sendo a média do preço do terreno mais elevado no centro e diminuindo ao se estender à periferia.

Tabela 17 – Evolução do preço de mercado do solo urbano segundo o critério distritos de Londrina

Distrito 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Média

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$m² R$m²

1 132,9 114,4 169,1 178,2 225 377,5 457,3 864,1 403,2 887,6 801,4 1081,2 1048,1 1419,1 1819,3 1872,4 740,7

2 109,3 124,2 241,6 156,2 215,6 215 238,1 307,6 149,4 278,3 243,2 596,4 791,7 1006,4 920,7 836,7 401,9

3 86,1 97,2 104,4 103,3 124,3 128,9 160,4 195,3 189,6 279,6 331,2 276,6 289,2 63,6 619,5 539,4 224,3

4 52,1 31,5 53 61,1 67,3 71,4 85,1 93 47,3 77,8 118,9 260,8 230,2 278,8 368,5 228,2 138,2

5 27,1 35,1 22,6 46,3 48,9 55,7 57,7 65,8 98,5 116,5 104 136,8 289,8 336 323,1 454,3 140,1

6 53,8 66,6 56,4 86 83,4 59,1 107,7 121 130,3 155,7 213,4 400 287,6 344,2 358,9 623,3 174,6

7 49,4 58,6 51 57,7 75,6 80,2 74 89,7 96,2 118,9 164,6 119,7 325,5 357 417,3 308,9 152,8

Fonte: Classificados Folha de Londrina

89

Figura 6 - Preço médio de mercado por metro² por distritos

Fonte: Classificados Folha de Londrina

90

A dinâmica do preço da terra a partir do distritos, que é uma espacialização com fins

tributários, demonstra que esse valor é mais elevado na fração central da cidade e menor nas

periféricas. No entanto, a análise da valorização imobiliária dos bairros segundo o

ordenamento espacial por distritos, revela a discrepância do preço da terra em seu interior,

isto é, a valorização imobiliária nem sempre condiz com a divisão urbana segundo a ótica

tributária.

Todos os distritos possuem bairros com discrepâncias em relação ao preço da terra

entre si, como ilustram os figuras. O distrito 7 apresentou as menores discrepâncias, mas o

distrito 6 que abrange a região sul e sudoeste do município é o exemplo mais evidente, tendo

havido intenso crescimento imobiliário em alguns bairros, principalmente aqueles que

concentram os condomínios horizontais. A verticalização também foi decisiva para esse

comportamento díspar, a exemplo do Guanabara, Esperança, Vivendas do Arvoredo e

Palhano. Os demais bairros periféricos do distrito apresentaram médias inferiores em relação

aos bairros valorizados, como o Saltinho, o Cafezal, o Olímpico e o União da Vitória.

Para investigar essa dinâmica de maneira mais próxima ao que vem sendo praticado

no mercado imobiliário, que atua segundo a ótica dos bairros, buscou-se comparar os dados

dos anúncios da Folha de Londrina devidamente espacializados nos respectivos distritos. Com

isso, projetam-se os bairros em que a média do preço da terra mais se elevou, repercutindo na

valorização imobiliária dos distritos.

Vale salientar que o Brasília, Ouro Verde e Parigot de Souza, são bairros

espacializados em dois distritos, chegando a ter metade do território em cada um deles. Para

evitar sobreposições que poderiam distorcer os resultados, foi considerada a sua proporção em

relação aos distritos, a exemplo do Aeroporto, Vila Nova e Vila Recreio, cujo perímetro

aparece majoritariamente coincidente com o distrito 4. Logo, considerou-se apenas este

distrito na análise correspondente.

Outrossim, não foi possível localizar os bairros Saltinho e Cidade Industrial 1 e 2 nos

distritos, evocando-se o critério proximidade: assim, considerou-se que o Saltinho e a Cidade

Industrial 1 pertencem ao distrito 7 e o Cidade Industrial 2 pertence ao distrito 4.

No período de 2000 à 2015 o distrito 1, como já realçado, foi o que apresentou o maior

preço médio do terreno, sendo o mais valorizado, distrito este correspondente ao Centro

Histórico: qualquer que seja o critério de espacialização, verifica-se aí o preço mails alto por

metro², conforme evidenciam as figuras 5 e 6. As médias, de acordo com as tabelas 14 e 17,

foram de R$ 740,7 /m² e R$ 760,8 /m², respectivamente.

91

Enquanto distrito, apresentou a segunda maior valorização total, segundo a figura 3 e,

por sua vez, enquanto bairro, o Centro registrou uma taxa mediana de valorização, conforme

mostra a figura 4. A valorização anual média do distrito foi de 26,6%, mas do bairro Centro

foi de 71,0%, conforme revelam as tabelas 13 e 12. Embora o Centro não tenha registrado as

maiores elevações médias referentes ao preço do terreno, houve uma intensa dinâmica

imobiliária na área, visto a progressão das médias e o elevado preço por metro². Um dos

fatores da valorização do preço nesta localidade é a centralidade da infraestrutura e dos

serviços urbanos, repercutindo inclusive na valorização dos distritos próximos.

Prova disso são as dinâmicas ocorridas no distrito 2, o segundo mais valorizado como

se poderá observar na tabela 17 e na figura 6. Contribuem para a elucidação desta dinâmica a

tabela 13 e a figura 3.

Não se poderá desdenhar outro fator de valorização: o Lago Igapó. O acesso a

infraestrutura e aos equipamentos urbanos, bem como o contato com as atividades de lazer e o

bem estar, são aspectos atrativos para o mercado imobiliário. Define-se, assim, um acesso

privilegido àqueles que podem pagar por um terreno em tais condições.

Ao relacionar a figura 5 com a tabela 14, observa-se que o bairro que registrou a maior

média do preço do terreno no distrito 2 foi o Ipiranga (645,0 R$/m²), seguido pelo Petrópolis

(447,0 R$/m²) e pelo Higienópolis (386,9 R$/m²). Os bairros que registraram as menores

médias foram o Vila Brasil (280,4 R$/m²) e o Brasília (239,1 R$/m²). O bairro Aeroporto foi

excluído do distrito 2 devido a sua maior proporcionalidade no distrito 4.

Um dos fatores para o preço mais elevado da terra no Ipiranga, no contexto do distrito

2, é a proximidade com o Centro. Não obstante, sua consolidação faz com que a média do

crescimento anual seja baixa, em relação a outros bairros, a exemplo do Petrópolis, o segundo

mais caro, mas que apresentou a maior elevação proporcional conforme a tabela 12.

Dinâmicas correlatas foram observadas no bairro Higienópolis, o terceiro mais valorizado no

distrito 2. Os menores preços por metro² no distrito 2 foram praticados nos bairros Vila Brasil

e Brasília, como mostram as figura 4 e 5 e a tabela 12 sendo o último o mais desvalorizado do

distrito.

O distrito 3 possui o terceiro maior crescimento total do preço do terreno conforme a

figura 3 e a maior média do crescimento anual segundo a tabela 13. O bairro mais valorizado

é o Presidente (354,6 R$/m²), seguido pelo Shangri-lá (285,2 R$/m²), Quebec (280,1 R$/m²),

Champagnat (196,8 R$/m²) e Jamaica (175,1 R$/m²), o mais desvalorizado do distrito, como

ilustra a figura 5 e a tabela 14.

92

Tanto quanto no distrito 2, os fatores da valorização incidentes são a proximidade com

o Centro e o Lago Igapó. Em termos de preço médio da terra destacam-se os bairros

Presidente e Champagnat, conforme evidencia a figura 4. No que diz respeito à valorização, o

destaque vai para o Quebec e o Shangri-lá, como revelado pela tabela 12, assim como se

poderá observar que o Jamaica é o bairro com o menor preço por m2 do distrito.

O distrito 6 é o quarto em termos de valorização urbana, chegando a 2015 com um

preço médio de R$ 174,6 por metro², dinâmica melhor evidenciada pelas figuras 3, 5 e 6 e

pelas tabelas 12, 13, 14 e 17, sendo o bairro Guanabara o mais caro deles, onde o preço médio

em 2015 foi de R$ 508,1 /m²,.ao passo que o União da Vitória ocupa posição contrária, com

um preço médio de R$ 71,6 R$ o metro quadrado.

Na sequência temos o distrito 7, no interior do qual destaca-se o bairro Pacaembú, com

o mais alto preço médio da terra (R$ 222,7 R$/m²) e o Cinco Conjuntos em posição inversa,

onde o metro quadrado custava R$ 126,2, como expõem a figura 5 e a tabela 14.

O distrito 5 o sucede, conforme a figura 6. Mesmo o distrito apresentando uma

relevante taxa de valorização, o preço do metro² se manteve baixo no período, registrando

140,1 R$/m², segundo evidencia a tabela 17, merecendo destaque o bairro Leonor, o do preço

médio mais elevado (R$ 201,3 R$/m2) e com desempenho mais regular nas taxas anuais de

valorização imobiliária, situação inversa a do Cilo 2, onde o preço médio chegou a R$

120,4/m²) , conforme se pode verificar na figura 5 e na tabela 14.

No período de 2000 a 2015, a pior situação em termos de valorização é a do distrito 4

que, segundo os preços praticados pelo mercado imobiliário, não suplantou o patamar médio

de R$ 138,2 R$/m², conforme evidenciam as figuras 4 e 6, bem como as tabelas 12 e 17.

Neste contexto, o destaque vai para a Vila Nova, com o maior preço médio por metro

quadrado (315,8).Outro destaque estão expressos nas tabelas 11 e 12, dada a dinâmica

imobiliária mais intensa na Vila Recreio, visto que a média do crescimento total, de 1022,0%,

e do crescimento médio anual, 21,2%, suplantam as da Vila Casoni, cujo desempenho foi de

603,3% e 15,9%, respectivamente. Em oposição, o bairro Indústrias Leves apresentou um

decrescimento médio anual de -26,2%, logo uma redução nominal do preço da terra.

Concluindo, os preços de mercado, mostram a espacialização da valorização

imobiliária na seguinte ordem: centro, distrito 2, 3, 6, 7, 5 e, por último, o 4.

93

2.2 OS LIMITES DA ESCALA CARTOGRÁFICA APLICADA AO PLANEJAMENTO URBANO: O PREÇO

DA TERRA SEGUNDO O ITBI E O CRITÉRIO DISTRITOS EM LONDRINA

Tendo o intuito de analisar com mais apreço o comportamento do solo urbano em

Londrina, o objetivo desse capítulo é demonstrar a análise do preço por metro2 do terreno

segundo o Imposto sobre a Transmissão de Bens Inter-Vivos (ITBI) no período de 2003 a

2014.

Conforme mencionado na introdução, o ITBI é um imposto que incide na

comercialização imobiliária, isto é, tem como fator gerador a transmissão, por ato oneroso, de

bens imóveis. Prescreve a Lei que sem o pagamento deste imposto o proprietário não poderá

proceder com a documentação necessária para o registro do imóvel.

De acordo com artigo 156 da Constituição Federal de 1988, o ITBI é de competência

municipal. No município de Londrina, as disposições gerais referentes a este imposto

encontram-se no Código Tributário Municipal, Lei no 7.303/1997, especialmente nos artigos

182 a 185. Quanto à metodologia do cálculo do valor venal, esta obedece aos critérios

definidos na Lei no 11.096/2010.

A base de cálculo do imposto é o valor que o imóvel alcança em condições normais de

mercado. Em regra, tais valores são declarados pelo próprio contribuinte, entretanto, o

município de Londrina possui uma estimativa de preço dos imóveis para confrontação.

O artigo 1º da Lei 11.096/2010 prêve uma base de arbitramento do valor venal,

mediante os valores básicos do metro quadrado do terreno e da construção. Para a elaboração

dessa metodologia, a Lei determina uma comissão especial para a tarefa.

Art. 1º O artigo 10 da Lei nº 8.672, de 22 de dezembro de 2001 passa a

vigorar com a seguinte redação: Art. 10. O valor venal que serve de base de

cálculo do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI será

arbitrado mediante a aplicação dos valores básicos do metro quadrado de

terreno e de construção, obtidos através de estudos técnicos a cargo de uma

comissão especialmente designada para esse fim, que contará com a

participação de entidades representativas da sociedade civil organizada.

Parágrafo único. Para o cálculo do Imposto Sobre a Transmissão de Bens

Imóveis (ITBI), serão concedidas as seguintes reduções:

I. Para os imóveis com valor venal até R$ 20.000,00 (vinte mil reais): trinta

por cento sobre a base de cálculo;

II. Quando o valor venal do imóvel for superior a R$ 20.000,00 (vinte mil

reais) e não ultrapassar a R$ 40.000,00 (quarenta mil reais): vinte por cento

sobre a base de cálculo;

III. Quando o valor venal do imóvel for superior a R$ 40.000,00 (quarenta

mil reais) e não ultrapassar a R$ 60.000,00 (sessenta mil reais): dez por

cento sobre a base de cálculo;

94

IV. Quando o valor venal do imóvel for superior a R$ 60.000,00 (sessenta

mil reais): cinco por cento sobre a base de cálculo até a parcela de R$

100.000,00 (cem mil reais), sem desconto no que exceder este valor.

(LONDRINA, 2010)

O decreto municipal no 1.327/2010 estipula os critérios para se chegar aos valores do

metro quadrado do terreno e da construção para a fixação da base de arbitramento, que servirá

como balizamento para determinar o valor venal dos imóveis, que são diferentes em cada área

do município.

Em 2013 houve uma atualização nos valores de arbitramento para a cobrança do ITBI

pelo decreto no 416 com base na mesma lógica do decreto anterior. Atualmente, é o decreto n

o

698/2014 que determina os critérios para a cobrança do imposto.

Os critérios de apuração do valor venal da construção e do terreno para a cobrança do

ITBI levam em consideração se o terreno possui edificação, a localização do imóvel, o tipo de

construção, como casa, apartamento e loja, a estrutura do imóvel, como os materiais utilizados

na construção, o estado de conservação do imóvel, o padrão do edifício, como a existência de

elevadores e a quantidade de garagens por apartamentos, a pedologia e a topografia do

terreno, dentre outros aspectos que influenciam no preço do imóvel, logo, que determinam o

valor venal.

Cada critério possui um coeficiente que determina o seu valor, a soma dos pontos

percentuais irá deduzir o valor do metro quadrado correspondente ao tipo de construção e ao

terreno, ou seja, a base de arbitramento do ITBI.

Entrevistas realizadas na Secretaria Municipal da Fazenda em 2015 foram

esclarecedoras sobre os procedimentos que envolvem as guias para pagamento do imposto,

uma vez que podem ser emitidas tanto na Prefeitura quanto nos cartórios. Se o adquirente

declarar o valor venal de compra de um imóvel e, se este for inferior à estimativa de preço dos

imóveis para confrontação do decreto no 698, o poder público pode fazer uso da base de

arbitramento ao invés do valor apresentado.

A princípio, o decreto possui a função de minimizar fraudes na cobrança do ITBI, isto

é, busca-se impedir que o contribuinte declare um valor de compra incompatível com a

valorização imobiliária do imóvel em questão.

Para realizar a análise da dinâmica do preço da terra mediante o ITBI, foi levado em

consideração o número de transações anuais de compra e venda nos bairros e nos distritos no

período de 2003 à 2014. Estes dados estão discriminados na tabela 18, a seguir.

95

Tabela 18 – Numéro de transações comerciais no período de 2003 a 2014 segundo o ITBI

2003 2008 2009 2010

Nº de

transações

bairros

Nº de

transações

distritos

Nº de

transações

bairros

Nº de

transações

distritos

Nº de

transações

bairros

Nº de

transações

distritos

Nº de

transações

bairros

Nº de

transações

distritos

5.407 5.512 7.144 7.285 6.819 7.005 7.054 7.314

2011 2012 2013 2014

Nº de

transações

bairros

Nº de

transações

distritos

Nº de

transações

bairros

Nº de

transações

distritos

Nº de

transações

bairros

Nº de

transações

distritos

Nº de

transações

bairros

Nº de

transações

distritos

6.741 6.932 5.707 5.819 4.110 4.293 5.842 6.038

Fonte: Secretaria da Fazenda – Prefeitura Municipal de Londrina

No período de 2003 a 2014, conforme expresso na tabela 19, a média do crescimento

anual do preço por metro² nos bairros de Londrina, segundo o ITBI, foi de 5,62%, conforme

se poderá notar na tabela 6 a seguir. Neste mesmo período, o salário mínimo, que deve

garantir as condições vitais do indivíduo e da sua família, conforme a Constituição, registrou

um crescimento percentual de 10,61% ao ano no mesmo período (PORTAL BRASIL, 2016).

De acordo com a tabela, pode-se observar que a dinâmica do preço por metro² do

terreno no município não foi linear. A partir de 2008 à 2009, há o primeiro aumento

significativo na média do crescimento anual do valor no metro², registrando uma média de

8,22% ao ano.

O ritmo de crescimento do preço do metro² diminuiu no período de 2009 a 2010,

chegando à média de 5,42%, porém se eleva em 2011 a 2012, com 9,24%. A tendência de alta

se intensifica no período de 2012 a 2013, alcançando a média anual de 15,35%. Entre 2013 a

2014, a média reduziu bruscamente, com uma diferença de -2,16% em relação ao período

anterior.

Tabela 19 – Taxa de evolução anual do preço oficial do solo urbano segundo o critério bairros

de Londrina (%)

2003 à

2008

2008 à

2009

2009 à

2010

2010 à

2011

2011 à

2012

2012 à

2013

2013 à

2014 Média

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

1,48 8,22 5,42 1,82 9,24 15,35 -2,16 5,62

Fonte: Secretaria da Fazenda do município de Londrina.

Em linhas gerais, pode-se identificar que a mudança no padrão de variação média do

96

preço da terra se revela entre 2008 e 2009, registrando o maior aumento em 2012 e 2013. Por

sua vez, o salário mínimo entre 2008 e 2009 registrou um crescimento percentual de 12,05%,

diminuindo para 9 % entre 2012 e 2013 (PORTAL BRASIL, 2016).

Considerando o período mais dinâmico do mercado imobiliário, 2013 foi o ano que

mais se destacou, conforme mostra a tabela 20, a seguir.

Tabela 20 – Preço médio oficial do solo urbano segundo o critério bairros de Londrina

2003 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m²

61,32 65,98 71,41 75,28 76,65 83,73 96,59 94,5

Fonte: Secretaria da Fazenda do município de Londrina.

Ao relacionar os dados do ITBI nos distritos, igualmente se verifica que o período de

2012 a 2013 apresentou a maior média de crescimento anual, mais precisamente de 12,84%

ao ano . Ocorre que o crescimento do preço dos terrenos, ao se considerar a cidade como um

todo, não é homogêneo, pois de 2013 a 2014 nos distritos houve expressiva diminuição no

valor do metro², conforme evidencia a tabela 21, a seguir.

Tabela 21 – Taxa de evolução anual do preço médio oficial do solo urbano segundo o critério

distritos de Londrina (%)

2003 à

2008

2008 à

2009

2009 à

2010

2010 à

2011

2011 à

2012

2012 à

2013

2013 à

2014 Média

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

3,96 7,42 4,69 3,62 5,6 12,84 2,89 5,9

Fonte: Secretaria da Fazenda – Prefeitura de Londrina

A média do preço por metro² nos distritos ficou em 130,1 R$/m² . O destaque vai para

2014, momento em que o preço médio do metro² foi de 161,0 R$/m², como dispõe a tabela 22.

97

Tabela 22 - Evolução do preço médio oficial do solo urbano segundo o critério distritos de

Londrina (R$/m2)

2003 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m²

92,8 112,7 121,1 126,8 131,3 138,7 156,5 161

Fonte: Secretaria da Fazenda – Prefeitura de Londrina

Uma análise conjunta dos dados leva a concluir que apesar das variações destacadas,

o aumento no preço dos terrenos foi uma regra no mercado imobiliário no município como

um todo. De acordo com a tabela 23, a média municipal no período foi de 154,12%.

Conforme os dados da tabela espacializados na figura 7, pode se observar que os bairros que

registraram as maiores médias positivas foram os bairros Esperança (575,6%), seguido pelo

bairro Heimtal (426,6%), Vivendas do Arvoredo (359,1%), Cilo 2 (302,5%), Aeroporto

(265,7%) e a Vila Brasil, (262,9%).

Tabela 23 – Valorização imobiliária oficial segundo o critério bairros de Londrina

Bairro Valorização oficial - 2003 a 2014 (%)

(%) Média (%)

Aeroporto 265,7 154,12

Alpes 117,4

Antares 225,4

Bandeirantes 168,3

Bela Suíça 95,5

Brasília 166,2

Cafezal 159,9

Califórnia 160,9

Centro Histórico 196,8

Champagnat 127,1

Cidade Industrial 1 -

Cidade Industrial 2 -

Cilo 2 302,5

Cilo 3 149,5

Cinco Conjuntos 172,8

Coliseu 192,1

Ernani 206

Esperança 575,6

Fraternidade 198,6

Guanabara 158,7

H.U. 200,2

Heimtal 426,7

Higienópolis 122

98

Ideal 161,7

Indústrias Leves 135,6

Inglaterra 169,9

Interlagos 201,6

Ipiranga 155,8

Jamaica 82,6

Leonor 201,3

Lindóia 127

Lon Rita 232,2

Olímpico 105,7

Ouro Verde 202,3

Pacaembú 166

Palhano 234,4

Parigot de Souza 143

Parque das Indústrias 167,3

Perobinha -

Petrópolis 190,8

Piza 175,5

Presidente 221,7

Quebec 141,6

Sabará 162,8

Saltinho 115,4

Shangri-lá 47,6

Tucanos 165,9

União da Vitória 87,1

Universidade 149,3

Vila Brasil 262,9

Vila Casoni 129,7

Vila Nova 126

Vila Recreio 126,9

Vivendas do Arvoredo 359,1

Vivi Xavier 175,1

Fonte: Secretaria da Fazenda – Prefeitura Municipal de Londrina

Correlacionando-se a figura e a tabela, verifica-se que essa dinâmica foi bem menor

nos bairros Palhano (234,4%), Lon Rita (232,2%), Antares (225,4%), Presidente (221,7%),

Ernani (206,0%), Ouro Verde (202,3%) e Interlagos (201,6%). Por outro lado, foi intensa

ecomparação com os bairros que registraram a menor variação positiva, como União da

Vitória (87,1%), Jamaica (82,6%) e Shangri-lá (47,6%).

A diferença da maior valorização positiva média, do bairro Esperança, com a menor,

do bairro Shangri-lá, é de 528%, o que demonstra uma dinâmica do mercado imobiliário mais

intensa em alguns bairros da cidade.

99

Figura 7 – Valorização imobiliária oficial segundo o critério bairros de Londrina: 2003-2014

Fonte: Secretaria da Fazenda – Prefeitura Municipal de Londrina

100

Ao correlacionar os dados dos bairros do ITBI no recorte espacial dos distritos, pode-

se observar a partir da tabela 24, que os sete distritos tiveram uma média de 173,51% de

crescimento total no preço do metro² no período de 2003 a 2014.

Tabela 24 – Valorização imobiliária oficial segundo o critério distritos de Londrina (%)

Distrito

Crescimento total - 2003 à 2014

(dados do ITBI)

Crescimento total - 2003 à 2014

(dados do ITBI)

(%) (%)

1 194

173,51

2 178,7

3 115

4 163,4

5 184,1

6 199,9

7 162,3

Fonte: Secretaria da Fazenda do município de Londrina.

A diferença do crescimento dos distritos para os bairros, que registrou um crescimento

de 154,12% como demonstrado na tabela 23, ocorre devido a alguns desencontros entre os

perímetros dos bairros e dos distritos. Como mencionado na introdução e na análise da Folha

de Londrina, esta situação explica o fato de algumas transações de compra e venda terem sido

computadas para os bairros e não para os distritos, e vice-versa, já que a base dos cálculos

considerou as inscrições imobiliárias de cada lote.

Ao espacializar e correlacionar os dados da tabela 24, a figura 8 demonstra que o

distrito 6 apresentou a maior valorização imobiliária no período, o aumento médio foi de

199,9%, seguido pelo distrito 1, com 194% e o distrito 5, com 184,1%. Já o distrito 3 foi o

que apresentou a menor taxa média, com 115,0%, seguido pelo distrito 7, com 162,3%.

101

Figura 8 – Valorização imobiliária oficial segundo o critério distritos : 2013 a 2014

Fonte: Secretaria da Fazenda – Prefeitura Municipal de Londrina

102

Na relação dos dados do ITBI por bairro com os seus respectivos distritos, ainda pode-

se observar, que o crescimento total da média do preço do metro² por bairros apresentado na

figura 7, é equivalente ao crescimento total dos distritos da figura 8. O bairro Esperança e

Vivendas do Arvoredo pertencem ao distrito 6, a Vila Brasil e o Aeroporto, não pertencem ao

distrito 1, que engloba o Centro Histórico, mas localizam-se próximo ao bairro. O Cilo 2

pertence ao distrito 5, o Shangri-lá pertence ao distrito 3 e o Heintal localiza-se próximo ao

distrito 7.

Com relação ao crescimento percentual anual do preço por metro² por bairro, a tabela

25 demonstra que a Cidade Industrial 1 foi o bairro que apresentou a maior taxa média

positiva, com 962,12% ao ano, mesmo havendo seis períodos sem dados Depois deste, os

bairros que mais se destacaram são o União da Vitória, com 19,11% e o Cilo 3, com 18,79%.

Tabela 25 – Valorização imobiliária anual oficial segundo o critério bairros de Londrina (%)

Taxa de crescimento anual do preço por metro² (dados do ITBI)

Bairro

2003 à

2008

2008 à

2009

2009 à

2010

2010 à

2011

2011 à

2012

2012 à

2013

2013 à

2014 Média

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

Aeroporto 9,47 14,52 3,98 2,11 10,23 23,62 2,00 9,42

Alpes -3,52 10,29 4,89 -0,35 7,61 0,00 - 3,79

Antares 6,06 14,23 2,11 4,20 20,37 7,04 7,25 8,75

Bandeirantes 3,35 4,25 4,55 13,25 0,46 -4,30 20,27 5,97

Bela Suíça -7,22 -8,05 8,13 13,23 10,03 -2,15 14,61 4,08

Brasília 3,16 7,42 4,83 8,32 10,34 0,05 5,66 5,68

Cafezal 2,92 11,41 1,46 1,92 12,18 -7,21 15,44 5,45

Califórnia 3,35 2,04 2,29 9,65 7,83 10,05 0,49 5,10

Centro Histórico 6,83 8,99 3,90 3,86 4,76 16,90 -1,80 6,21

Champagnat -3,42 4,00 10,75 -4,25 20,50 -19,17 40,85 7,04

Cidade Industrial

1 - 962,12 - - - - - 962,12

Cidade Industrial

2 0,00 15,60 -0,49 7,22 4,20 5,10 3,94 5,93

Cilo 2 17,64 7,02 5,21 10,42 15,28 0,00 - 11,11

Cilo 3 -6,65 68,75 -50,91 25,72 58,48 52,15 -16,01 18,79

Cinco Conjuntos 4,42 6,03 6,34 -0,99 11,44 0,00 - 5,45

Coliseu 5,82 4,61 2,96 13,41 1,50 -2,38 19,62 6,51

Ernani 10,43 14,49 -3,08 1,33 6,04 1,33 3,84 4,91

Esperança 33,75 1,24 9,26 3,81 -9,09 19,52 7,80 9,47

Fraternidade 3,08 15,08 29,86 16,23 -30,50 34,55 5,06 10,48

Guanabara 2,07 15,49 0,42 2,10 74,66 -35,53 7,45 9,52

H.U. 13,08 -5,77 8,04 -3,08 1,84 14,41 -5,85 3,24

Heimtal 15,31 28,87 -7,03 -19,46 29,12 0,00 - 9,36

Higienópolis -3,40 11,00 -5,61 11,39 8,65 2,45 11,65 5,16

103

Ideal 2,22 5,07 11,96 -3,16 5,54 0,00 - 4,33

Indústrias Leves 0,19 19,61 -0,97 5,51 0,73 0,00 - 5,01

Inglaterra 4,42 9,49 0,90 2,12 8,22 13,74 -1,41 5,35

Interlagos 7,66 15,24 4,62 0,59 -4,04 18,71 0,90 6,24

Ipiranga 1,51 1,73 8,70 3,45 13,28 0,16 11,39 5,74

Jamaica -10,54 5,11 4,51 3,13 18,21 -1,45 9,28 4,04

Leonor 8,85 6,51 5,27 0,74 9,44 -7,39 15,07 5,50

Lindóia -2,01 16,87 -0,10 13,32 7,19 0,00 - 7,05

Lon Rita 3,61 20,33 10,77 4,33 12,46 15,18 7,99 10,67

Olímpico -10,05 29,73 -10,96 12,09 -19,52 58,91 8,39 9,80

Ouro Verde 4,13 3,05 2,61 11,00 3,96 -0,58 36,25 8,63

Pacaembú 5,13 -1,61 5,70 -3,55 5,24 0,00 - 2,18

Palhano 7,94 11,77 5,39 6,64 38,50 -7,31 -0,83 8,87

Parigot de Souza 1,04 8,94 6,16 2,34 8,29 5,95 0,03 4,68

Parque das

Indústrias 3,36 9,52 3,05 -17,34 20,10 19,00 6,34 6,29

Perobinha - - - -55,96 -31,44 0,00 - -43,70

Petrópolis 6,91 9,26 2,05 5,51 0,01 0,68 15,33 5,68

Piza 3,32 7,84 3,11 4,07 11,17 -2,87 19,29 6,56

Presidente 11,43 -6,24 12,75 -2,96 16,91 1,39 6,12 5,63

Quebec 0,03 1,30 9,23 4,72 23,53 -8,44 7,89 5,46

Sabará 2,97 8,75 0,96 11,67 -25,47 27,80 20,40 6,73

Saltinho -1,53 15,05 -8,42 -1,07 -2,13 21,72 0,35 3,42

Shangri-lá -23,89 25,49 -5,26 13,95 -2,98 -28,78 99,34 11,12

Tucanos 3,04 11,28 -1,21 8,81 12,95 2,68 2,98 5,79

União da Vitória -18,81 92,36 -10,48 15,70 -38,39 84,43 8,99 19,11

Universidade 6,19 8,68 1,03 11,38 -4,98 1,55 -6,29 2,51

Vila Brasil 14,31 -6,71 19,02 -0,26 -6,50 27,39 2,14 7,05

Vila Casoni -2,85 8,39 -3,23 1,42 -13,27 91,84 -15,30 9,57

Vila Nova -1,93 0,88 -5,92 11,91 10,52 0,00 - 3,09

Vila Recreio 1,69 -15,60 0,82 14,63 -0,94 0,00 - 0,12

Vivendas do

Arvoredo 13,31 22,82 20,18 8,65 -10,97 34,54 0,07 12,66

Vivi Xavier 2,81 11,57 4,51 2,53 12,71 -19,66 40,85 7,90

Fonte: Secretaria da Fazenda do município de Londrina.

Em contrapartida, os bairros que apresentaram as menores médias anuais foram:

Perobinha, com -43,70%, o Vila Recreio, com 0,12% e o Pacaembú, com 2,18% ao ano. A

média negativa do bairro Perobinha, demonstra um intenso declínio no preço da terra no

período de 2003 à 2014, mesmo tendo quatro anos sem dados.

Correlacionando os dados do ITBI nos distritos, observa-se na tabela 26 abaixo, que o

distrito 6 apresentou a maior média do crescimento anual do preço do metro² no período,

9,5% ao ano. O distrito 1 aparece com a segunda maior taxa média anual, com 6,2% e o

distrito 5, com 6,1%. Os distritos 3 e 7 apresentaram os menores índices anuais, ambos

registraram 5,6% ao ano.

104

Tabela 26 – Valorização imobiliária anual oficial segundo o critério distritos de Londrina (%)

Taxa de crescimento anual do preço por metro² (dados do ITBI)

Distrito

2003 à

2008

2008 à

2009

2009 à

2010

2010 à

2011

2011 à

2012

2012 à

2013

2013 à

2014 Média

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

1 6,6 8 3,7 6,5 1,9 21,9 -5 6,2

2 5 2,7 3,5 3 8,8 8,8 8,3 5,7

3 -4,7 2,7 9,5 0,1 22,3 -12,9 22 5,6

4 2,9 10,9 0,3 5,1 3,2 15,9 1,4 5,7

5 5,8 8,9 8,3 -2,7 7,1 -8,6 23,6 6,1

6 3,4 24,3 9,7 -3,3 -7,5 41,7 -1,9 9,5

7 2,9 7,8 3,7 1,8 10,4 -3,6 15,9 5,6

Fonte: Secretaria da Fazenda do município de Londrina

Com relação aos bairros e seus respectivos distritos que apresentaram as maiores e

menores média do crescimento anual do preço do metro², observa-se que o União da Vitória

pertence ao distrito 6 e a Vila Recreio pertence ao distrito 4, mas conforme a figura 2 de

localização dos bairros assim como os demais, pode-se observa a proximidade da última com

do Centro, que corresponde ao distrito 1. O Cilo 3 pertence ao distrito 5, junto com o bairro

Perobinha, que registrou a menor média anual. A Cidade Industrial 1 e o Pacaembú

localizam-se no distrito 7.

O Centro Histórico, como se poderá observar na tabela 27, foi o bairro que registrou a

maior valorização média do preço por metro² do terreno, 431,1 R$/m² no período de 2003 à

2014. Em segundo lugar encontra-se o bairro Ipiranga, com 248,2 R$/m² e o bairro Quebec,

com 165,1 R$/m². Com isso, aparecem como os bairros mais valorizados na cidade.

Não obstante, apesar de o bairro Cidade Industrial 1 ocupar a primeira posição no

crescimento anual do preço da terra no período, registrou o menor preço médio por metro2,

14,0 R$/m². Mesmo tendo uma elevada taxa de crescimento ao ano, o preço do metro² se

manteve baixo, por se tratar de um bairro como baixa valorização imobiliária.

Afora este, os bairros com as piores taxas médias positivas são o Heimtal, com 15,6

R$/m², e o União da Vitória, com 18,5 R$/m².

105

Tabela 27 – Evolução oficial do preço da terra segundo o critério bairros em Londrina

(R$/m2)

Bairro 2003 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Média

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$m²

Aeroporto 50,5 79,4 90,9 94,5 96,5 106,4 131,5 134,2 98

Alpes 47,9 40,1 44,2 46,4 46,2 49,7 0 56,3 47,3

Antares 41,3 55,5 63,4 64,7 67,4 81,1 86,9 93,2 69,2

Bandeirantes 48,9 57,6 60,1 62,8 71,1 71,4 68,4 82,2 65,3

Bela Suíça 129,6 89,1 81,9 88,6 100,3 110,4 108 123,8 104

Brasília 63,8 74,6 80,1 84 91 100,4 100,4 106,1 87,6

Cafezal 30,4 35,1 39,1 39,7 40,4 45,4 42,1 48,6 40,1

Califórnia 36,8 43,4 44,3 45,3 49,6 53,5 58,9 59,2 48,9

Centro Histórico 269,3 374,7 408,4 424,3 440,7 461,7 539,7 530 431,1

Champagnat 82,3 69,2 72 79,7 76,3 91,9 74,3 104,7 81,3

Cidade Industrial 1 - 4 42,1 0 4,6 0 0 5,5 14

Cidade Industrial 2 - 31,2 36 35,8 38,4 40 42,1 43,7 38,2

Cilo 2 15,6 35,1 37,6 39,5 43,7 50,3 0 47,2 38,4

Cilo 3 24,5 17,3 29,3 14,4 18,1 28,6 43,5 36,6 26,5

Cinco Conjuntos 29,3 36,4 38,6 41 40,6 45,3 0 50,6 40,2

Coliseu 33,3 44,1 46,2 47,5 53,9 54,7 53,4 63,9 49,6

Ernani 33,7 55,3 63,3 61,4 62,2 66 66,8 69,4 59,8

Esperança 24,2 103,5 104,8 114,5 118,9 108,1 129,2 139,2 105,3

Fraternidade 32,3 37,5 43,2 56,1 65,2 45,3 61 64,1 50,6

Guanabara 80,1 88,8 102,5 103 105,1 183,6 118,4 127,2 113,6

H.U. 41,1 76 71,6 77,4 75 76,4 87,4 82,3 73,4

Heimtal 6,5 13,2 17 15,8 12,7 16,5 0 27,7 15,6

Higienópolis 163,4 137,5 152,6 144,1 160,5 174,3 178,6 199,4 163,8

Ideal 43,4 48,5 50,9 57 55,2 58,3 0 70,2 54,8

Indústrias Leves 33,5 33,8 40,5 40,1 42,3 42,6 0 45,4 39,7

Inglaterra 54,5 67,6 74 74,7 76,3 82,5 93,9 92,5 77

Interlagos 21,3 30,8 35,5 37,1 37,3 35,8 42,5 42,9 35,4

Ipiranga 199,6 215,1 218,8 237,8 246 278,7 279,1 310,9 248,2

Jamaica 69,5 39,8 41,8 43,7 45,1 53,3 52,5 57,4 50,4

Leonor 27 41,3 44 46,3 46,7 51,1 47,3 54,4 44,8

Lindóia 33,1 29,9 35 34,9 39,6 42,4 0 42 36,7

Lon Rita 32 38,2 46 50,9 53,1 59,7 68,8 74,3 52,9

Olímpico 25,4 15 19,4 17,3 19,4 15,6 24,8 26,9 20,5

Ouro Verde 27,9 34,2 35,2 36,1 40,1 41,7 41,4 56,5 39,1

Pacaembú 30,5 39,2 38,5 40,7 39,3 41,3 0 50,6 40

Palhano 44,5 65,2 72,9 76,8 81,9 113,4 105,2 104,3 83

Parigot de Souza 34,2 36,1 39,3 41,7 42,7 46,2 49 49 42,3

Parque das Indústrias 27,4 32,3 35,4 36,5 30,2 36,2 43,1 45,8 35,9

Perobinha - 0 0 92,3 40,6 27,9 0 51,4 53

Petrópolis 102,7 143,4 156,7 159,9 168,7 168,7 169,9 195,9 158,3

Piza 38,9 45,8 49,4 50,9 53 58,9 57,2 68,2 52,8

Presidente 65 111,6 104,7 118 114,5 133,9 135,7 144,1 115,9

Quebec 139,8 140 141,8 154,9 162,2 200,4 183,5 198 165,1

Sabará 28 32,4 35,3 35,6 39,8 29,6 37,9 45,6 35,5

Saltinho 32,3 29,9 34,4 31,5 31,2 30,5 37,1 37,3 33

106

Shangri-lá 255 65,1 81,7 77,4 88,2 85,6 61 121,5 104,5

Tucanos 51,1 59,3 66 65,2 71 80,2 82,3 84,8 70

União da Vitória 27,2 9,6 18,5 16,5 19,1 11,8 21,7 23,7 18,5

Universidade 16,4 22,1 24 24,3 27,1 25,7 26,1 24,5 23,8

Vila Brasil 59,7 116,6 108,8 129,4 129,1 120,7 153,8 157,1 121,9

Vila Casoni 76,7 66,4 72 69,6 70,6 61,3 117,5 99,5 79,2

Vila Nova 122,9 111,5 112,5 105,9 118,5 130,9 0 154,9 122,5

Vila Recreio 98,9 107,5 90,7 91,5 104,9 103,9 0 125,5 103,3

Vivendas do Arvoredo 53,5 99,9 122,7 147,4 160,2 142,6 191,9 192 138,8

Vivi Xavier 31,7 36,4 40,6 42,5 43,5 49,1 39,4 55,5 42,3

Fonte: Secretaria da Fazenda do município de Londrina.

A espacialização proposta na figura 9 permite observar que os bairros mais

valorizados localizam-se principalmente próximo ao Centro Histórico, no distrito 1, a exceção

são os bairros Vivendas do Arvoredo, Palhano, Esperança, Guanabara e Bela Suiça, que

localizam-se mais distante do Centro, no distrito 6.

A figura mostra ainda que a média do preço do metro² a partir do Centro diminui

progressivamente em relação à periferia. O melhor exemplo é o distrito 7 que, além da menor

positiva no período, congrega todos os bairros cuja variação média é das mais baixas, ou seja,

23,76 R$/m²- 50,41 R$/m², do qual faz parte a Cidade Industrial 1, mencionada

anteriormente.

107

Figura 9 – Preço médio oficial do solo urbano segundo o critério bairros de Londrina (R$/m2)

Fonte: Secretaria da Fazenda – Prefeitura Municipal de Londrina

108

Com relação à classificação segundo os distritos, a tabela 28 demonstra que o distrito

1, que engloba o Centro Histórico, registrou o maior preço médio do metro quadrado do

período, mais precisamente 417,5 R$/m², seguido pelos distritos 2, 3 e 6. O distrito que

apresentou o menor foi o 7, com 42,4 R$/m².

Tabela 28 – Variação oficial do preço do solo urbano segundo o critério distritos de Londrina

Distrito 2003 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Média

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$m²

1 262,7 362,2 391 405,4 431,9 440,1 536,5 509,8 417,5

2 130,1 165,8 170,2 176,1 181,4 197,4 214,7 232,5 183,5

3 112,9 88,7 91,1 99,8 99,9 122,2 106,4 129,9 106,4

4 43,2 49,8 55,2 55,3 58,2 60,1 69,6 70,5 57,7

5 30 39,8 43,3 47 45,7 48,9 44,7 55,2 44,3

6 38,4 45,3 56,4 61,8 59,7 55,3 78,3 76,8 59

7 32,3 37,4 40,3 41,8 42,5 47 45,3 52,5 42,4

Fonte: Secretaria da Fazenda do município de Londrina.

Ao espacializar aos dados na tabela 28 na figura 10, é possível observar, assim como

na análise dos bairros, que a dinâmica do preço da terra em Londrina no período de 2003 à

2014, foi maior no distrito 1 e se reduz até o distrito 7,o que demonstra o movimento

decrescente do valor do metro² do centro à periferia no município.

109

Figura 10 - Preço oficial médio do solo urbano segundo o critério distritos de Londrina

Fonte: Secretaria da Fazenda – Prefeitura Municipal de Londrina

110

Como exposto, apesar do elevado preço por metro² no distrito 1, os dados reveleram

uma intensa valorização imobiliária no distrito 6 no período estudado. Um dos aspectos dessa

valorização, é a localização dos condomínios fechados de alto padrão em alguns bairros do

distrito, como demonstra a figura 11 abaixo.

111

Figura 11 – Localização dos condomínios horizontais de alto padrão em Londrina

Fonte: SINGLON (2015)

112

De acordo com a tabela 29 abaixo, a valorização imobiliária dos condomínios

fechados e horizontais entrou em ciclo de alta a partir do ano de 2011. O condomínio

Alphaville 2, registrou a maior média do preço por metro², com 223,9 R$/m², seguido pelo

Alphaville 1 com 145,1 R$/m², ambos localizados no bairro Vivendas do Arvoredo no distrito

6, sendo os mais valorizados.

O Golden Park, localizado no bairro H.U no distrito 4, é o terceiro condomínio mais

valorizado, registrando 141,9 R$/m². Um dos aspectos dessa valorização é a proximidade com

o Aeroporto, com o próprio Hospital Universitário e o Centro Histórico.

Os condomínios Royal Tennis e Royal Park, localizados no bairro Esperança no

distrito 6, também apresentaram médias altas do preço por metro², 128,7 R$/m² e 126,4

R$/m², nesta ordem. Posteriormente, segue o Sun lake, com 113,9 R$/m², o condomínio se

localiza no distrito 6, mas não foi possível localizar seu bairro na base cartográfica fornecida

pelo SINGLON.

Tabela 29 – Preço médio oficial do solo urbano nos condomínio horizontais em Londrina

(R$/m2)

Bairro 2003 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Média

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$m²

Cond. Alphaville 1 - 123 131,7 135,7 143,1 - 162,9 174,6 145,1

Cond. Alphaville 2 - - 221,5 199 210,5 224,3 237,3 251,1 223,9

Cond. Catuaí Park

Residence 43,1 66,1 70,1 73 77,3 - 87,1 92,2 72,7

Cond. Estancia Bom

Tempo - 7,8 8,3 8,6 9,2 9,8 10,3 10,8 9,3

Cond. Euro Royal - - - - - - - - -

Cond. Golden Park - 121,7 130 135,7 140,2 148,9 155 162,1 141,9

Cond. Havana - 92,9 99,1 99,2 106,4 117,6 118,8 121,8 108

Cond. Pitanguá 54 92,5 98,1 102,2 108,2 - 121,9 129,1 100,9

Cond. Recanto do Salto 20,4 15,1 15,9 16,7 17,7 18,7 19,8 21,1 18,2

Cond. Royal Forest - - - - - - - - -

Cond. Royal Golf 24,6 92,5 98,1 102,2 108,2 115,3 113,9 129,1 98

Cond. Royal Park - 110,1 116,8 121,7 128,8 119,4 140 147,7 126,4

Cond. Royal Tennis - 110,4 106,7 124,1 125,6 140 144,1 149,8 128,7

Cond. Santana Residence -

Terras de Santana 2 45,4 76,6 79,6 71,6 84,5 - 88,4 89 76,4

Cond. Sun Lake - 84,5 103,9 108,2 113 122 129 136,6 113,9

Cond. Tucanos 40,3 67,9 66,2 78,2 65,2 102,1 94,5 93,7 76

Fonte: Secretaria da Fazenda – Prefeitura Municipal de Londrina

Os condomínios que apresentam a maior crescimento anual do valor do metro² foram

113

o Royal Golf, com 9,3% , localizado no bairro Esperança, seguido pelo Sun Lake, com 8,5%

ao ano, como demonstra a tabela 30 a seguir. Posteriormente segue o condomínio Tucanos,

com 8,3%, o Pitanguá, com 6,7%, e o Catuaí Park, com 6,3% ao ano, localizados nos bairros

Tucanos, Palhano e Esperança, respectivamente.

Tabela 30 – Evolução do preço médio oficial do solo urbano nos condomínios horizontais em

Londrina (%)

Bairro

2003 à

2008

2008 à

2009

2009 à

2010

2010 à

2011

2011 à

2012

2012 à

2013

2013 à

2014 Média

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

(% ao

ano)

Cond. Alphaville 1 - 7 3 5,5 - - 7,2 5,7

Cond. Alphaville 2 - - -10,2 5,8 6,6 5,8 5,9 2,8

Cond. Catuaí Park

Residence 8,9 6,1 4,2 5,8 - - 5,9 6,2

Cond. Estancia Bom

Tempo - 5,8 4,3 6,7 5,9 5,7 4,7 5,5

Cond. Euro Royal - - - - - - - -

Cond. Golden Park - 6,8 4,4 3,4 6,1 4,1 4,6 4,9

Cond. Havana - 6,7 0,1 7,3 10,6 0,9 2,6 4,7

Cond. Pitanguá 11,4 6,1 4,2 5,8 - - 5,9 6,7

Cond. Recanto do Salto -5,8 5 5,2 6 5,8 5,8 6,4 4

Cond. Royal Forest - - - - - - - -

Cond. Royal Golf 30,3 6,1 4,2 5,8 6,6 -1,2 13,3 9,3

Cond. Royal Park - 6,1 4,2 5,8 -7,3 17,2 5,5 5,3

Cond. Royal Tennis - -3,4 16,3 1,1 11,5 3 4 5,4

Cond. Santana

Residence - Terras de

Santana 2

11 4 -10,1 18,1 - - 0,7 4,7

Cond. Sun Lake - 22,9 4,2 4,5 7,9 5,8 5,9 8,5

Cond. Tucanos 11 -2,5 18,2 -16,6 56,5 -7,4 -0,9 8,3

Fonte: Secretaria da Fazenda – Prefeitura Municipal de Londrina

A valorização imobiliária dos condomínios fechados do distrito 6 é tamanha, que

conforme a figura 12 abaixo, em 2014 o Alphaville 2, localizado no bairro Vivendas do

Arvoredo, tem o preço do metro² equivalente ao do Centro Histórico, isto é, do distrito 1, que

apresentou a maior valorização no período estudado. Do mesmo modo, a figura ratifica a

valorização do preço da terra na dinâmica centro-periferia no municipio, com as exceções

apresentadas do distrito 6.

114

Figura 12 – Preço médio oficial do solo urbano em Londrina no ano de 2014 (R$/m2)

Fonte: Secretaria da Fazenda – Prefeitura Municipal de Londrina

115

Como mencionado, para espacializar os dados do ITBI e da Folha de Londrina, foi

utilizada a divisão por distritos de Londrina, caminho metodológico para o

georreferenciamento do preço da terra.

A divisão mencionada auxilia a Secretaria da Fazenda nas tributações, de modo a

respeitar as característias sócio-espaciais que interferem na valorização imobiliária, como a

localização, a topografia, o tipo de material utilizado nas edificações, o acesso à infraestrutura

e aos equipamentos urbanos, dentre outros.

A espacialização inicia-se com o agrupamento dos bairros nos setores fiscais que, por

sua vez, são agrupados nos 7 distritos fiscais. O trabalho com a escala, permite que se passe

da distribuição dos bairros correspondentes aos setores fiscais para as quadras e para as faces

dos terrenos no interior destas. Essa lógica espacial está incorporada nos nove primeiros

números da inscrição imobiliária de um terreno, onde os dois primeiros correspondem ao

distrito em que se localiza o terreno, os próximos retratam o setor em que o terreno se

encontra posteriormente a quadra e a face da quadra.

Desse modo, observa-se que a escala é um aspecto fundamental na compreensão dos

procedimentos de uma pesquisas e dos conceitos e conhecimentos abordados referente às

ações que a sociedade tem sobre o espaço, haja visto “[...] as condições e as manobras

necessárias para realizar observações coerentes e interpretá-las no conjunto de um sistema

conceitual explítico” (RACINE, RAFFESTIN, RUFFY, 1983, p. 124).

Com o agrupamento ou concentração de qualquer elemento, na medida em que se

amplia a abrangência da observação, perde-se os seus detalhes. Em contrapartida, a

diminuição da escala aumenta a possibilidade de visualização de heterogeneidades e dos

detalhes dos elementos, sendo os aspectos homogêneos os norteadores das formas de

agrupamento. Desse modo, “a questão que se coloca então é saber se, ao passar de uma escala

a outra, as modificações na natureza ou na medida da dispersão serão previsíveis” (RACINE,

RAFFESTIN, RUFFY, 1983, p. 125).

Ao se passar da grande para a pequena escala, isto é, do distrito para o bairro, as

figuras ilustram que o preço da terra foi muito discrepante, mesmo no interior de um mesmo

distrito, situação identificada tanto na análise dos dados do ITBI quanto nos expressos na

Folha de Londrina.

Essa falta de reciprocidade interna aos distritos evindencia o problema da escala de

análise no tratamento de informações relativas à concentração e homogeização dos fenômenos

observados.

116

A divisão em distritos é calcada principalmente na variável localização do bairros no

perímetro urbano no sentido centro, norte, sul, leste ou oeste, sendo secundárias as demais

características sócio-espaciais que redundam em valorização imobiliária, como infra estrutura

e serviços urbanos, presença de áreas de lazer, poder aquisitivo médio dos moradores. As

diferentes composições refletem-se nas valorizações discrepantes no interior de um mesmo

distrito.

A premissa da microdivisão - bairros - e sua alocação distrital está baseada na escala

cartográfica de análise em detrimento da escala geográfica. Como explicam Racine, Raffestin

e Ruffy (1983, p. 124), “a escala cartográfica exprime a representação do espaço como ‘forma

geométrica’, enquanto a escala que poderíamos e, sob muitos aspectos, deveríamos qualificar

de geográfica, exprime a representação da relação que as sociedades mantém com esta ‘forma

geométrica'”.

Para a investigação da valorização imobiliária dos bairros segundo o critério do ITBI

foi utilizada a mesma metodologia proposta para os dados da Folha de Londrina. Devido ao

adensamento e a natureza da ocupação característica do centro de Londrina (distrito 1), a

concentração da infraestrutura técnica e social faz dele o local mais valorizado da cidade.

Consequentemente, os bairros adjacentes acabam alcançados por igual fenômeno, guardadas

proporções, como o Aeroporto, Vila Brasil, Vila Recreio, Vila Nova, Ipiranga, Quebec e

Presidente, dentre outros, como se pode se observar na figura 9.

A média do preço por metro² no distrito 2 é a segunda maior, com 183,5 R$/m², como

demonstra a figura 10 e a tabela 28, o que o caracteriza como o segundo distrito mais

valorizado de Londrina.

O distrito 2 possui a quarta maior média do crescimento total e anual do preço do

terreno no período de 2003 à 2014, sendo 178,7% e 5,7% ao ano, respectivamente, de acordo

com a figura 4 e as rbelas 24 e 26. O bairro que registrou o maior crescimento total foi o Vila

Brasil (7,1% ao ano), seguido pelo Petrópolis, Brasília e Ipiranga (5,7%) e Higienópolis

(5,2%), conforme a figura 7.

De acordo com a figura 9, o bairro Ipiranga possui a maior média do preço do metro²

no distrito, seguido pelos bairros Higienópolis e Petrópolis, e pelos bairros Vila Brasil e

Brasília, que registraram as menores médias.

O percentual do preço por metro² no crescimento total e anual no bairro Ipiranga não

foram elevados, mas a média do preço do terreno se manteve maior que dos demais,

demonstrando que o Ipiranga é o bairro mais valorizado no distrito.

117

O Petrópolis e o Higienópolis são os segundos bairros mais valorizados do distrito 2,

conforme a figura 9. O bairro Petrópolis registrou maiores médias no crescimento total e

anual do preço por metro² em relação ao Higienópolis, de acordo com as tabelas 23 e 25 no

ano de 2003 a 2014. Apesar das baixas taxas médias de valorização destes bairros, sendo de

158,3 R$/m² e de 163,8 R$/m² respectivamente, destaca-se seu elevado preço: o bairro

Higienópolis aparece em primeiro lugar.

Os bairros Vila Brasil e Brasília encontram-se no mesmo patamar, sendo o terceiro

grupo de bairros mais valorizados no distrito, conforme mostra a figura 9. O bairro Brasília,

além de apresentar as menores médias em relação ao crescimento total e anual do preço do

metro², segundo as tabelas 23 e 25, registrou a menor média desse preço no período, com 87,6

R$/m², o Vila Brasil registrou 121,9 R$/m², como expõe a tabela 27. Assim, o Vila Brasil é o

quarto bairro mais valorizado no distrito 2, seguido pelo Brasília.

Igualmente, observa-se na figura 9 que os bairros possuem um preço por metro² de

mediano a alto no distrito 2. Um dos fatores para tal valorização é a proximidade com o

Centro e com o Lago Igapó.

O lago disponibiliza um contato maior dos moradores com o meio ambiente, no

sentido de amenizar a poluição visual da paisagem urbana e permitir atividades de lazer, o que

o determina como um atrativo decisivo para a valorização imobiliária no distrito 2 e

adjacências.

O distrito 3, como expõe a figura 10, é o terceiro distrito mas valorizado no município.

O preço médio do terreno chega a 106,4 R$/m², conforme mostra a tabela 27.

Segundo a figura 9, o bairro que apresentou a maior média do preço por metro² do

período foi o Quebec, depois o Presidente e Shangri-lá, Champagnat e o Jamaica. Na figura,

ainda é possível observar, que a dinâmica da média do preço do metro² no distrito, tende a ser

maior quanto mais perto do Centro e menor na periferia.

Apesar da valorização positiva do bairro Presidente superar a do Quebec, este é o

bairro mais caro do distrito. Como ilustra a figura 9, o Presidente e Shangri-lá são o segundo

grupo de bairros mais valorizados do distrito. O Shangri-lá registrou a maior média do

crescimento anual, mas o Presidente é o bairro mais caro segundo o preço por metro² (figura

7), sendo de 104,5 R$/m² e 115,9 R$/m², respectivamente. Por fim, o bairro Jamaica é o mais

desvalorizado do distrito, sendo de R$ 50,4 o preço do m2, como demonstra a tabela 27.

O distrito 6 demonstrou as maiores taxas no crescimento total e anual no preço por

metro² no período de 2003 a 2014, com 199,9% e 9,5% respectivamente, conforme a figura 8

118

e as tabelas 24 e 26. Apesar dos distritos 1 e 2 registrarem as maiores valorizações médias, os

dados demonstram que foi o distrito 6 quem apresentou o maior aumento no crescimento do

preço do metro² no período, além de registrar a quarta maior média desse preço com 59,0

R$/m², o que o classifica como o quarto distrito mais valorizado em Londrina, conforme a

figura 9.

Como pode-se observar nas figuras apresentados, o distrito 6 é muito extenso,

envolvendo a região sul e sudoeste da cidade de Londrina, razão pela qual a dinâmica de

preços é muito heterôgena. O Vivendas do Arvoredo é o mais caro, com 138,8 R$/m², como

ilustra a tabela 27. Posteriormente, destacam-se os bairros Guanabara (113,6 R$/m²),

Esperança (105,3 R$/m²), Bela Suiça (104,0 R$/m²) e Palhano (83,0 R$/m²) encontram-se na

terceira faixa com a maior média do preço do terreno. Os bairros Inglaterra (77,0 R$/m²),

Tucanos (70,0 R$/m²) e Piza (52,8 R$/m²) encontram-se na próxima faixa da maior média do

preço por metro². Tendo as maiores médias, esses apresentam-se como os bairros mais

valorizados do distrito.

Deve-se destacar a presença dos condomínios fechados de alto padrão que elevam o

preço da terra nos bairros citados do distrito 6. Como discutido no trabalho, devido a vários

privilégios de cerco, como o acesso a área de lazer, academia, piscina, segunrança, dentre

outros, o preço dos lotes nos condomínios são maiores que de outros terrenos desprovidos

desses aspectos que remetem o direito à cidade.

O Cafezal (40,1 R$/m²), Parque das Indústrias (35,9 R$/m²), Saltinho (33,0 R$/m²) e

Universidade (23,8 R$/m²) são os bairros que registraram médias inferiores, na quarta faixa

da média do preço do metro² conforme a figura 9. Porém, os bairros que apresentaram os

menores valores são o União da Vitória (18,5 R$/m²) e o Olímpico (20,5 R$/m²).

O Vivendas do Arvoredo, além da maior média do preço por metro², registrou o

segundo maior crescimento total do preço, de acordo com a figura 7, bem como o quarto

maior crescimento aual do distrito 6, com 12,66% ao ano, a tabela 25.

Os bairros Esperança, Palhano, Guanabara e Bela Suiça classificam-se no segundo

patamar dos bairros mais valorizados no distrito 6, de acordo com a figura 9. O Esperança e o

Palhano registram as maiores médias do crescimento total do preço do metro² conforme a

figura 7.

O Guanabara é o bairro mais valorizado entre eles, pois apresentou a média mais

elevada do preço por metro², de 113,6 R$/m². Posteriormente, o Esperança é o bairro mais

valorizado no distrito 6, registrando uma média de 105,3 R$/m², segundo a tabela 27.

119

O bairro Bela Suiça, por sua vez, possui a terceira maior média do preço do metro²,

com 104,0 R$/m², como expõe a mesma tabela. O crescimento anual do Bela Suiça, entre os

segundos bairros mais valorizados no distrito 6, é o mais baixo, de acordo com a tabela 25,

assim como o crescimento total do preço do terreno, como mencionado acima.

O Palhano, por sua vez, possui a quarta maior média do preço do metro², com 83,0

R$/m², de acordo com a tabela 27. O bairro apresentou médias em relação ao crescimento

total e anual do preço do terreno maiores que o Bela Suiça no período de 2003 a 2014, como é

possível observar na figura 7 e as tabelas 23 e 25. No entanto, mediante o preço do metro²,

observa-se que o bairro Palhano não supera o preço do terreno do Bela Suiça, mas cresce em

uma dinâmica mais acelerada.

Assim, mesmo apresentando uma média mais baixa do crescimento total e anual do

preço do metro² de 2003 à 2014, o bairro Bela Suiça é o quarto bairro mais valorizado no

distrito 6, seguido pelo bairro Palhano.

Os terceiros bairros mais valorizados do distrito 6, conforme a figura 9, são o Tucanos,

Inglaterra e o Piza. Entre eles, o bairro mais valorizado é o Inglaterra, devido a média do

preço do metro² ser de 77,0 R$/m² (2003 a 2014), seguido pelo Tucanos, com uma média de

70,0 R$/m² e o Piza 52,8 R$/m², segundo a tabela 27. O crescimento total, exposto na figura 7

e o crescimento anual, de acordo com o anexo C, demonstram um crescimento mediano do

preço do terreno nesses bairros.

Como é exposto na figura 7 e 9, os bairros periféricos no distrito 6 registram as

menores médias do preço do terreno no período de 2003 a 2014, sendo o União da Vitória e o

Olímpico os bairros que apresentaram as menores médias do preço do metro² e do seu

crescimento total no período.

O crescimento anual do União da Vitória foi o mais alto no período, com 19,11%, mas

o crescimento total foi baixo, junto com o Olímpico, como demonstram a tabela 23 e a figura

7. O União da Vitória registrou a menor média desse preço no período, com 18,5 R$/m², mais

baixo que o Olímpico, com 20,5 R$/m², conforme a tabela 27, o que o caracteriza como o

bairro mais desvalorizado no distrito 6.

O distrito 4 registrou uma média do preço por metro² de 57,7 R$/m², sendo o quinto

distrito mais desvalorizado no município de Londrina conforme a figura 9 e a tabela 27.

Como expõe o mesma figura, o distrito não possui nenhum bairro nas três faixas das maiores

médias do preço por metro². Igualmente, a figura demonstra que as menores médias

encontram-se nos bairros mais periféricos, sobretudo aqueles ao norte no município.

120

Através da correlação da figura 9 e da tabela 27, pode-se distinguir a situação do preço

por metro² no distrito e bairros: Vila Nova (122,5 R$/m²), Vila Recreio (103,3 R$/m²),

Aeroporto (98,0 R$/m²) e o Brasília (87,6 R$/m²) são os que registraram as maiores médias

do preço do metro², depois foram os bairros Vila Casoni (79,2 R$/m²), H.U (73,4 R$/m²),

Antares (69,2 R$/m²), Ernani (59,8 R$/m²), Ideal (54,8 R$/m²), Lon Rita (52,9 R$/m²) e

Fraternidade (50,6 R$/m²). Os bairros que registraram as menores médias foram o Califórnia

(48,9 R$/m²), Indústrias Leves (39,7 R$/m²), Lindóia (36,7 R$/m²) e o Interlagos (35,4

R$/m²).

A média do crescimento total do preço por metro² no distrito 4 (entre 2003 a 2014) foi

de 163,4%, uma média mais próxima dos distritos 7 e 3 que apresentaram os menores médias,

conforme o anexo B. De acordo com a figura 7, o Aeroporto registrou a maior média do

crescimento total no período, seguido pelos bairros Lon Rita, Ernani, Antares e Interlagos

O crescimento anual da média do preço do metro² de 2003 à 2014 no distrito 4

equivale a do distrito 2, com 5,7% ao ano no período, ambos estando no quarto patamar nesse

índice, segundo a tabela 26. As médias percentuais dos bairros do distrito 4, conforme a tabela

25 são: Lon Rita (10,67%), Fraternidade (10,48%), Vila Casoni (9,57%), Aeroporto (9,42%),

Antares (8,75%), Interlagos (6,24%), Brasília (5,01%), Califórnia (5,10%), Ernani (4,91%),

H.U (3,24%), Lindóia (7,05%%), Indústrias Leves (5,01%), Ideal (4,33%), Vila Nova

(3,09%%), Vila Recreio (0,12%).

Com relação aos bairros mais valorizados no distrito 4, mesmo o Aeroporto tendo um

crescimento total da média do preço do metro² maior que dos outros bairros do distrito, a Vila

Nova, devido a maior média do preço do metro² no período, demonstra ser o bairro mais

valorizado no distrito, como exposto. Posteriormente, o bairro Vila Recreio registrou a

segundo maior média do preço por metro², o que o classifica como o segundo bairro mais

valorizado no distrito 4.

Mesmo o Aeroporto possuindo uma média elevada do crescimento total, o bairro não

ultrapassa a média do preço do metro² daqueles, mas o torna o terceiro bairro mais valorizado

do distrito, seguido pelo Brasília.

O Califórnia, Indústrias Leves, Lindóia e o Interlagos foram os bairros que

apresentaram os menores preços do terreno no distrito 4. Pode-se observar mediante a figura 7

e nas tablelas 23 e 25, que o Interlagos apresentou o maior crescimento total e anual do preço

do metro² entre 2003 à 2014, seguido pelo Califórnia. No entanto, a partir da média do preço

por metro² ilustrado acima, o bairro Califórnia é mais valorizado, seguido pelo Interlagos.

121

Por sua vez, os bairros mais desvalorizados são o Lindóia e Indústrias Leves. Ambos

apresentaram um crescimento total do preço do metro² maiores que a Vila Nova, o bairro mais

valorizado no distrito. Entretanto, apesar do crecimento do preço da terra no Lindóia e no

Indústrias Leves no período, ambos registraram as menores médias desse preço, o que os

classificam como os bairros mais desvalorizados do distrito.

O Lindóia classificasse como o bairro mais desvalorizado do distrito, visto o Indústrias

Leves apresentar maior crescimento anual e a maior média do preço por metro², com 39,7

R$/m² em comparação ao Lindóia, que possui 36,7 R$/m².

Observa-se na figura 10, que o distrito 5 ganha somente do distrito 7 no maior valor do

preço por metro² no período de 2003 à 2014, com 44,3 R$/m². O distrito possui a terceira

maior média do crescimento anual do preço por metro², com 6,1% ao ano, e do crescimento

total no período, com 184,3%, conforme a figura 8 e tas tabelas 24 e 26.

A média do crescimento total do preço por metro² de 2003 à 2014 dos bairros do

distrito 5, como exposto na figura 7, demonstra que o Cilo 2 possui uma média elevada,

estando na faixa das maiores médias registradas. Posteriormente, a maior média encontra-se

nos bairros Ouro Verde e Leonor, depois nos bairros Bandeirantes e Sabará e nos bairros Cilo

3 e Parigot de Souza.

De acordo com a tabela 25, a média do crescimento percentual anual no período de

2003 à 2014 dos bairros do distrito 5 são: Cilo 3 (18,79%), Cilo 2 (11,11%) Ouro Verde

(8,63%), Sabará (6,73%), Bandeirantes (5,67%), Leonor (5,50%), Parigot de Souza (4,68%) e

o Perobinha (-43,70%).

A figura 9, demonstra que as maiores médias do preço do metro² no distrito foram nos

bairros Perobinha e Bandeirantes, na faixa de 50,58 – 81,30 R$/m². Os demais bairros

localizam-se na faixa da média do preço do metro² entre 23,76 – 50,41 R$/m². Ambas as

faixas são as menores médias do preço por metro².

Assim, mesmo com o terceiro posto na média do crescimento anual e total do preço do

metro² no período, os bairros do distrito 5 registraram baixas médias do preço do terreno, o

que demonstra que o distrito é pouco valorizado no mercado imobiliário.

Por sua vez, o distrito 7 compreende quase toda a região norte do município. O distrito

registrou os menores índices referente ao preço por metro² no período de 2003 à 2014. Apesar

de alguns bairros demonstrarem um significativo aumento no crescimento total e anual no

período, conforme os figura 7 e as tabelas 23 e 25, todos os bairros do distrito classificam-se

na menor faixa da média do preço do metro², segundo a figura 9, demonstrando ser a área

122

mais desvalorizada no múnicipio.

Deste modo, a análise dos dados do ITBI, assim como dos dados da Folha de

Londrina, apresenta que o preço do terreno no município de Londrina é discrepante, sendo

maior no Centro e nos bairros ao entorno e menor ao se estender à periferia, com exceção dos

bairros da região sul e sudoeste. Na análise dos distritos, o Centro, que corresponde o distrito

1, é o mais valorizado, seguido pelos distritos 2, 3, 6, 4, 5 e 7, nesta ordem de valorização

segunda a variação do preço por metro2 no período.

123

2.3 VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA EM LONDRINA: A PREVALÊNCIA DA RENDA DA TERRA SOBRE O

DIREITO À CIDADE

O objetivo deste capítulo é correlacionar os dados referentes à dinâmica do preço da

terra em Londrina às possibilidades de fruição do direito à cidade. A disposição dos dados nos

quadros a seguir obedece à hierarquia decrescente em termos de valorização imobiliária. Aqui

trabalha-se com os bairros sem qualquer correspondência com os distritos, a não ser em caso

de coincidência. .

Como demonstra o quadro 2 abaixo, os dados da Folha de Londrina (2000 a 2015) e

do ITBI (2003 a 2014), convergem de maneira geral, sendo revelado em ambas as análises o

elevado preço da terra na área central, sendo menor ao se estender à periferia. Conforme os

resultados, em ambos os casos o distrito 1, que coincide com o Centro Histórico, registrou o

maior preço por metro², sendo o bairro mais valorizado do município, depois os distritos 2, 3

e 6. A diferença dos resultados do ITBI e da Folha de Londrina aparece nos distritos 4 e 7. No

ITBI, os distritos mais desvalorizados são o 4, seguido pelo 5 e 7, por sua vez, os dados do

jornal apresentam que os distritos mais desvalorizados são o 7, 5 e 4.

Quadro 2 – Comparação entre o preço médio oficial e de mercado segundo o critério distritos

e bairros de Londrina (R$/m2)

DISTRITOS Valorização

Imobiliária BAIRROS

Folha de

Londrina ITBI

Mais

Valorizados

Folha de Londrina ITBI

1 (740,7

R$/m²)

1 (417,5

R$/m²)

Centro Histórico - 760,8

RS/m²

Centro Histórico - 431,1

R$/m²

2 (402,9

R$/m²)

2 (183,4

R$/m²) Ipiranga - 645,0 R$/m² Ipiranga - 248,2 R$/m²

3 (224,3

R$/m²)

3 (106,4

R$/m²) Petrópolis - 447,0 R$/m² Quebec - 165,1 R$/m²

6 (174,6

R$/m²) 6 (59 R$/m²)

Guanabara - 508,1

R$/m²

Higienópolis - 163,8

R$/m²

7 (152,8

R$/m²)

4 (57,7

R$/m²)

Menos

Valorizados

Lindóia - 94,5 R$/m² União da Vitória - 18,5

R$/m²

5 (140,1

R$/m²)

5 (44,3

R$/m²)

União da Vitória - 71,6

R$/m² Heimtal - 15,6 R$/m²

4 (138,2

R$/m²)

7 (42,4

R$/m²)

Indústrias Leves - 48,8

R$/m²

Cidade Industrial 1 -

14,0 R$/m²

Fonte: ITBI e Folha de Londrina (Org: autora)

124

Observa-se que tomando-se o preço por metro², seja na base de dados do ITBI, seja na

Folha de Londrina, a dianteira está no centro, independentemente da categoria distrito ou

bairro, fato identificável nas adjacências, a exemplo do bairro Guanabara, que pertence ao

distrito 6. A atenuação do valor, segundo essa lógica, pode ser igualmente observada nos

bairros Ipiranga, Higienópolis e Petrópolis, que pertencem ao distrito 2, bem como no

Quebec, que está inserido no distrito 3.

Um melhor detalhamento dessa dinâmica está proposto no quadro 3, no qual trabalha-

se com contrastes percentuais, os quais mostram maior dinâmica valorativa nos distritos 1, 2,

5 e 6 e, contrariamente, maior estabilidade nos preços o 3, 4 e 7. Comprova-se assim a

tendência da valorização segundo a área core, o centro, e suas adjacências.

Quadro 3 – Contrastes na taxa de valorização imobiliária oficial e de mercado segundo o

critério distritos e bairros de Londrina (%)

DISTRITOS Valorização

Imobiliária BAIRROS

Folha de

Londrina ITBI

Mais

Valorizados

Folha de Londrina ITBI

5

(1676,7%) 6 (199,9%)

Presidente (1999,9%) Esperança (575,6%)

1

(1408,7%) 1 (194%)

Leonor (1774,1%) Heimtal (426,7%)

6 (1159%) 5 (184,1%) Ernani (1663,4%)

Vivendas do Arvoredo

(359,1%)

2 (765,5%) 2 (178,7%) Cafezal (1606%) Cilo 2 (302,5%)

3 (626,6%) 4 (163,4%) Menos

Valorizados

Cinco Conjuntos

(362,2%) União da Vitória (87,1%)

7 (625,6%) 7 (162,3%) (Quebec 342,2%) Jamaica (82,6%)

4 (437,7%) 3 (115%) Jamaica (41,9%) Shangri-la (47,6%)

Fonte: ITBI e Folha de Londrina (Org: autora)

Os bairros Heimtal, Ernani, Cafezal, Leonor e Cilo 2 são a melhor expressão da

desvalorização em localizações periféricas. Como demonstrado, embora tenha havido

aumento do preço da terra no período de 2000 a 2015, o preço do metro² manteve-se inferior

ao dos bairros valorizados. A concentração de infraestrutura e serviços urbanos acaba sendo o

divisor de águas no tocante aos atrativos imobiliários, a exemplo do Presidente, Jamaica,

Quebec e Shangri-la por sua adjacência à área core e, por outro lado, o Vivendas do Arvoredo

e Esperança, pela proximidade dos condomínios fechados.

125

A conexão entre centralidade e consolidação sócio-espacial pode ser comprovada na

dinâmica do Cinco Conjuntos e do União da Vitória que, além de registrarem preço por

metro² baixo em relação aos bairros mais valorizados, também registraram uma taxa de

valorização inferior à dos demais, não obstante as valorizações imobiliárias discrepantes.na

mesma categoria espacial

O agrupamento dos bairros são importantes para o ordenamento territorial de um

município, mas como advertiram Racine, Raffestin e Ruffi (1983) isso se faz mediante uma

intenção de gestão. A escala se apresenta sempre como mediadora dos fenômenos sócio-

espaciais por expressar os valores e os domínios de poder .

O recorte espacial por distritos demostra a dinâmica da valorização imobiliária em

Londrina, mas ao passar da grande escala (distrito) para a pequena escala (bairro), observa-se

que não há reciprocidade de todos os elementos observados com a respectiva concentração. O

distrito 6 é o mais exprssivo neste sentido, pois abrange bairros com alta valorização e outros

significativamente desvalorizados.

A pesquisa realizada por Cunha (1991) demonstra de modo claro a falta de

recriprocidade da valorização imobiliária dos bairros do distrito 6. O autor teve o intuito de

estudar o processo de produção do espaço da zona sul de Londrina, que correspode ao distrito

6, sendo composto por 5 setores fiscais no total.

O setor 1 abrange os bairros Universidade, Colúmbia, Versalhes dentre outros

localizados na direção oeste do distrito. O setor 2 compreende os bairros próximos ao

shopping Catuaí, a avenida Madre Leônia e ao lago Igapó, como os bairros Palhano,

Esperança e Vivendas do Arvoredo. Na década de 1990 esse setor era caracterizado por ser o

menos ocupado, com predomínio de chácaras, uma vez que as construtoras só começaram

“[...] a investir nesses lotes após a implementação do Catuaí Shopping Center na área central

deste setor [após novembro de 1990], obra que vem servindo como grande catalizadora na

região trazendo a valorização” (CUNHA, 1991, p. 82).

O setor 3 abrange os bairros mais próximos das margens do lago Igapó, como o Bela

Suíça, o Guanabara e o Tucano. Este setor era caracterizado por loteamentos pouco ocupados

e pelo início da inserção dos condomínios horizontais na paisagem, como o condomínio

Tucano. Dinâmica esta refletida no ITBI e nos dados da Folha de Londrina, pois atualmente

trata-se de um dos condomínios mais caros. O setor 4 também era identificado por

loteamentos pouco ocupados nos bairros próximos às avenidas Inglaterra e Dez de dezembro,

cujo transbordamento da centralidade comercial e de serviços resultou em valorização

126

adjacente.

O setor 5, por sua vez, nas palavras do autor, “[...] caracteriza-se por ser ocupado pela

população de menor nível sócio-econômico entre os cinco setores. Aqui estão inseridos o

restante dos conjuntos habitacionais: Cafezal 1, 2, 3, e 4, Conjunto Saltinho, Conjunto São

Lourenço e o “famoso” União da Vitória” (CUNHA, 1991, p. 97).

Assim, se comparados os atuais dados oficiais (ITBI) e os de mercado (Folha de

Lodndrina) com as características dos setores fiscais identificadas na pesquisa de Cunha

(1991), pode-se observar a discrepância dos bairros do setor 5 com os bairros dos demais

setores, confirmando a falta de reciprocidade da valorização imobiliária dentre os bairros do

distrito diagnosticada no presente trabalho.

Vale salientar a correlação entre topografia e periferização da população mais carente

idntificada no setor 5, onde “[...] as áreas mais acidentadas topograficamente, são aquelas

ocupadas por uma população de menor nível sócio-econômico (setor 4 e principalmente o

setor 5), onde encontramos os loteamentos destinados às camadas média-baixa e os conjuntos

habitacionais” (CUNHA, 1991, p. 101). O distrito 6 se localiza no espigão de águas da bacia

do Ribeirão Cambé e da bacia do Ribeirão Cafezal, sendo que os setores 1, 2 e 3 possuem

pouca declividade sendo o 3 o mais plano de todos. Além dos fatores de segregação sócio-

espacial onerosos à população com baixo poder aquisitivo, como distância dos serviços e da

infraestrutura urbana do centro, impõem-se, neste caso, os custos adicionais com serviços de

terraplanagem.

Vale destacar que o distrito 7, que abrange a região norte, foi o que mais apresentou

reciprocidade escalar, tanto que nenhum bairro se destacou em termos de preço seja nos dados

oficiais seja nos precos praticados pelo mercado.

Além da falta de reciprocidade, a delimitação segundo o critério de distritos opera a

partir do modelo hierárquico das diferentes áreas do município, em detrimento das outras

centralidades, tendo no centro o elemento primacial do conjunto urbano. Em relação a isto,

Racine, Raffestin e Ruffy (1983, p. 125) colocam que

É o privilégio dado ao grande princípio da hierarquia, à dissimetria, à

superioridade, à desigualdade, ao valor de troca, à temporalidade, ao custo

econômico, à concentração. O cantão, a província, é somente uma região,

aquela da cidade primacial. Tudo o que é bom para esta última é bom para

"sua" região. Igualdade, simetria, valor de uso, espacialidade, custo social e

dispersão são eliminados, porque eles não permitem a realização da

finalidade produtivista. Esses conceitos ilustram bem ao contrário uma

finalidade existencial onde o vivido sobrepujaria o organizado; a simetria, a

assimetria; a regulagem, a produção; a grande escala, a pequena escala, a

127

economia sendo antes um meio do que uma finalidade (RACINE;

RAFFESTIN; RUFFY, 1983, p. 132).

Diante disso, a metodologia do recorte espacial por distritos precisa ser revista,

impondo-se a escala geográfica de análise nas abstrações necessárias para o agrupamento dos

bairros conforme a valorização imobiliária. “[...] A escala geográfica se inscreve num

processo contínuo cujo caráter de reversibilidade pode fazer aparecer, em função justamente

dessas abstrações, um fenômeno tanto homogêneo (ou uniforme) como heterogêneo (ou

concentrado), e reciprocamente” (RACINE, RAFFESTIN, RUFFY, 1983, p. 125).

Por meio dela, a análise permitiria considerar não só a localização, mas as demais

características sócio-espaciais: todo agrupamento é uma estratégia de hierarquização que deve

ser elaborada com extrema cautela, pois pode favorecer alguns grupos de bairros dependendo

da intenção e ação do uso da escala, como exposto por Racine, Raffestin e Ruffy (1983).

Ademais, observa-se que os preços de mercado são muito mais elevados que as médias

oficiais em que o imposto se baseia. Sendo o ITBI um imposto que incide na comercialização

de terras, essa diferença também aponta a necessidade de se revisar sua metodologia visando

uma tributação mais justa do ponto de vista da valorização sócio-espacial dos bairros.

Verificou-se que os dados da Folha de Londrina são mais fidedignos no tocante ao

comportamento do preço da terra, ainda que os terrenos anunciados possam ter sido

comercializados a um preço inferior, até porque não é interessante para os promotores

imobiliários o fazerem, sob pena de redução da capacidade de se auferir a renda absoluta.

Em suma, os dados da Folha de Londrina e do ITBI não demonstram o ano exato em

que o mercado imobiliário começou a intensificar em Londrina, mas os resultados revelam a

intensa dinamica imobiliaria a partir dos anos 2000, o que corresponde com as entrevistas

realizadas com proprietários de imobiliarias de Londrina. Os entrevistados colocam como

destaque a valorização da região sul e sudoeste pelo shopping Catuaí, em princípio pelas

construções verticais e, posterirmente, pelas construções horizontais, marcadas pelos

condomínios residenciais de alto padrão, que acabaram por valorizar alguns bairros do distrito

6.

Ao indagar sobre o contexto do mercado imobiliário atual, os entrevistados afirmaram

que desde 2015, devido a crise econômica nacional, a taxa de valorização foi alterada, fato

comprovado nos dados aqui expostos.

Em casos de desaquecimento do mercado imobiliário como esse, muda-se o público

alvo dos principais investimentos: segundo os estrevistados a alternativa é investir em

128

produção de condomínios e loteamentos para os segmentos sociais de menor poder aquisitivo.

Um exemplo dado pelos imobiliaristas foi o condomínio Parque Tauá, localizado no distrito

4. Trata-se de um bairro planejado cujos lotes são de 250 m². Além dos lotes residências, o

bairro dispõem de lotes para atividades comerciais e de serviços, havendo ciclovias, piscina,

salão de festas, academia, dentre outros, tendo um padrão inferior ao dos condomínios

horizontais do distrito 6, que marcaram um circuito singular da valorização dentro do

perímetro urbano nos períodos estudados. Dois dos entrevistados mencionaram que o público

comprador são pessoas da classe média, algumas com o objetivo de construir residências e

outras com o intuito de investir, isto é, especular.

A diferença do preço da terra pressupõe uma segregação sócio-espacial. Sendo o preço

da terra maior no centro e menor na periferia no município, observa-se a periferização da

população com baixo poder aquisitivo.

Segundo o gráfico 1, o Bela Suiça, Esperança, Ipiranga, Palhano, Petrópolis, Vivendas

do Arvoredo, Centro, Brasília, Guanabara, Presidente e Quebec são bairros com grande parte

dos domicílios (em relação ao total de domicílios do bairro) com rendimento per capita

domiciliar mensal superior a 5 salários mínimos. Como exposto nas figuras, todos os bairros

localizam-se próximo ao centro e nos distritos 1, 2, 3 e 6, com exceção dos bairros Aeroporto

e Brasília, que pertencem ao distrito 4, mas estão próximos ao distrito 1.

Destaca-se a falta de informações do bairro Perobinha no gráfico a seguir, devido a

ausência de dados no Censo do IBGE (2010).

129

Gráfico 1 – Rendimento nominal mensal domiciar per capital

Fonte: IBGE (2010)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

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Rendimento nominal mensal domiciliar per capita - IBGE 2010

% dos domicílios particulares com rendimento nominal mensal domiciliar per capita de mais de 5 salários mínimos

% dos domicílios particulares com rendimento nominal mensal domiciliar per capita de mais de 3 a 5 salários mínimos

% dos domicílios particulares com rendimento nominal mensal domiciliar per capita de mais de 2 a 3 salários mínimos

% dos domicílios particulares com rendimento nominal mensal domiciliar per capita de mais de 1 a 2 salários mínimos

% dos domicílios particulares com rendimento nominal mensal domiciliar per capita de mais de 1/2 a 1 salário mínimo

% dos domicílios particulares com rendimento nominal mensal domiciliar per capita de mais de 1/4 a 1/2 salário mínimo

% dos domicílios particulares com rendimento nominal mensal domiciliar per capita de até 1/4 salário minimo

130

O Cilo 3, Olímpico, União da Vitória, Saltinho e Universidade, como expõe o gráfico

1, foram os bairros em que grande parte dos domicílios possuem rendimento domiciliar

mensal per capita de até ½ salário mínimo. Como demonstrado nas figuras, os bairros se

localizam na periferia dos distritos.

Destarte, observa-se que o preço da terra em Londrina reflete uma intensa segregação

sócio-espacial, onde a população com baixo poder aquisitivo ocupa a periferia do município,

como demonstrou os dados do ITBI e do jornal, distante da área central.

Como discutido no trabalho, a terra é um bem comum, possui valor de uso, o que

pressupõe a função social da propriedade e o direito à moradia. Contudo, ao remeter o valor

de uso ao espaço urbano, concomitantemente se tem o direito à cidade, isto é, o acesso a

infraestrutura e os serviços urbanos de qualidade necessários para se viver dignamente, a

saber: saneamento básico, água, luz, escolas, hospitais, comércios, transporte público, dentre

outros.

Como demonstrado no primeiro capítulo, tudo tende a se transformar em mercadoria

no modo de produção capitalista, já que prevalece o valor de troca. Nesse sentido, a terra, a

água, a energia, os alimentos, dentre outros valores de uso, tornam-se mercadorias. Assim,

para ter acesso ao direito à moradia e a cidade, é necessário ter poder de compra, que para o

trabalhador, advém da venda da sua força de trabalho em troca do salário.

Deste modo, tendo o intuito de investigar o acesso do trabalhador às necessidades

vitais para a sua sobrevivência no espaço urbano, é correlacionado os resultados da dinâmica

do preço da terra em Londrina como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo

(IPCA) com o salário mínimo nacional.

O IPCA é um instrumento do Sistema Nacional de Índices de Preço ao Consumidor do

IBGE, cujo objetivo é sistematizar os índices do preço das mercadorias ao consumidor,

levando em consideração os estabelecimentos comerciais, de serviços e as concessionárias de

serviços públicos e privados (IBGE, 2016).

O IPCA abrange as famílias residentes na área urbana com rendimento mensal de 1 a

40 salários mínimos, sem levar em consideração a fonte do rendimento. A coleta dos dados é

realizada nas capitais e em suas regiões metropolitanas e abrange o primeiro e o último dia do

mês. A partir de 2012, a base do cálculo do índice remete a Pesquisa de Orçamentos

Familiares (POF), que é realizada a cada 5 anos pelo IBGE, com o objetivo de atualizar o

valor gasto (peso) dos produtos e serviços no orçamento familiar (IBGE, 2016).

Por conseguinte, o IPCA leva em consideração a inflação e os gastos com

alimentação, bebida, transporte, habitação, saúde, despesas pessoais, educação, vestuário,

131

dentre outros valores de uso para o cidadão, ou seja, reflete o custo de vida das famílias no

espaço urbano.

O salário mínimo surgiu no Brasil em 1940, no governo de Getúlio Vargas. O quarto

inciso do artigo 7º da Constituição de 1988, que dipõe sobre os direitos sociais do cidadão,

estabelece como direito dos trabalhadores o

[...] salário mínimo, fixado em lei, nacionalmente unificado, capaz de

atender a suas necessidades vitais básicas e às de sua família com moradia,

alimentação, educação, saúde, lazer, vestuário, higiene, transporte e

previdência social, com reajustes periódicos que lhe preservem o poder

aquisitivo, sendo vedada sua vinculação para qualquer fim (BRASIL, 1988)

De 2003 a 2014, período que compreendo os dados do ITBI, o crescimento do IPCA

foi de 99,03%, como demonstra a tabela 31. O crescimento do índice conforme o período dos

anúncios da Folha de Londrina, de 2000 a 2015, foi de 182,85%.

Tabela 31 – Crescimento anual e total do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo

(IPCA) no período de 2003 a 2014 e de 2000 a 2015

Ano 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

(%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%)

Índice geral 5,97 7,67 12,53 9,3 7,6 5,69 3,14 4,46 5,9

Ano 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Acumulado

2003 à 2014

Acumulado

2000 à 2015

(%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%)

Índice geral 4,31 5,92 6,5 5,84 5,92 6,42 10,7 99,03 182,85

Fonte: IBGE (2016)

Com relação ao salário mínimo, a tabela 32 ilustra que o crescimento total no período

de 2003 a 2014, foi de 301,67%. O crescimento total no período de 2000 a 2015 foi de

521,85%.

132

Tabela 32 - Crescimento anual e total do salário mínimo nacional no período de 2003 a 2014

e de 2000 a 2015

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

151 180 200 240 260 300 350 380 415

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Crescimento total de

2003 a 2014

Crescimento total de

2000 a 2015

R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ % %

465 510 545 622 678 724 788 301,67 521,85

Fonte: Portal Brasil (2016)

O fato de o ITBI revelar apenas uma montante referência, o valor venal e não o preço

efetivo da terra, que se define nas transações de mercado, leva-nos a optar pelo trabalho com

os dados do mercado imobiliário expresso nos anúncios da Folha de Londrina, conforme

mostra o gráfico 2, a seguir.

133

Gráfico 2 – Percentuais do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), salário

mínimo e os dados da Folha de Londrina

Fonte: (org.) Barbara Hayashida Arôxa

Conforme o gráfico, o confronto da variação do salário mínimo, do IPCA e do preço

por metro² no período de 2000 a 2015, mostra um crescimento exorbitante do preço da terra

em relação ao salário mínimo, enquanto o IPCA registrou um ritmo mais vagaroso.

A grande discrepância entre o poder de compra do trabalhador e o preço da terra junto

com a variação do preço dos serviços e mercadorias medidas pelo IPCA, interfere na garantia

das condições vitais que o salário mínimo deve garantir, como exposto no artigo 7 supracitado

da Constituição.

Desse modo, vale salientar o “salário mínimo necessário”, que é uma estimativa do

que deveria ser o salário vigente calculado pelo Departamento Intersindical de Estatística e

Estudos Socioecômicos (DIEESE).

O salário mínimo necessário é calculado mensalmente. Para o cálculo, é considerado o

custo da Cesta Básica de Alimentos e que a alimentação de um trabalhador adulto não seja

-100-50

050

100150200250300350400450500550600650700750800850900

Percentuais do IPCA , do crescimento do preço por m² nos distritos e bairros segundo o jornal e do salário mínimo

nacional

IPCA (%)

Taxa de crescimento % ao ano - distritos (jornal)

Taxa de crescimento % ao ano - bairros (jornal)

Taxa de crescimento % ao ano - salário mínimo nacional

134

inferior a esse custo, o Pesquisa de Orçacamentos Familiares (POF) e a composição de quatro

membros na família, dois adultos e duas crianças (DIEESE, 2016). Pesquisa de Orçamentos

Familiares

Conforme o DIESSE (2016), o salário mínimo necessário em dezembro de 2014

deveria ser de R$ 2.975,55, ao invés do salário mínimo fixado em R$ 724,00. Em dezembro

de 2015, o salário mínimo necessário foi calculado em R$ 3.518,51, enquanto o salário

vigente foi de R$ 788,00.

De acordo com o IBGE, em 2010, 30% da população do Distrito Sede de Londrina

possuía um rendimento nominal mensal domiciliar per capita de 1 a 2 salários mínimos, sendo

que 26% possuia um rendimento de mensal per capita de 1/2 a 1 salário mínimo. Deste modo,

56% da população desta área possui um rendimento mensal per capita de 1/2 a 2 salários

mínimos.

Considerando um terreno com valor de R$ 53.628,571 caso um trabalhador assalariado

fosse comprar este terreno pagando em 25 anos a uma taxa de juros de 5% ao ano (valor

cobrado atualmente, segundo a CEF, 2016), o valor da parcela mensal do imóvel seria de R$

402,21, ou seja, corresponderia a 51% do rendimento mensal per capita deste trabalhador com

rendimento de 1 salário mínimo, já que em 2015 o valor do salário mínimo é de R$ 788,00.

Vale salientar que o trabalhador dispenderia mais uma grande parte do seu salário para

construir no terreno.

Portanto, observa-se que o poder de compra de uma família para sobreviver no espaço

urbano é exíguo. A terra, sendo uma mercadoria rentável, ao ter o preço elevado, priva o

trabalhador do acesso à moradia e do direito à cidade.

Como discutido no trabalho, quando o trabalhador não possui poder de compra para

ocupar as melhores terras do espaço urbano, resta habitar os terrenos mal localizados, isto é,

distante da infraestrutura e dos equipamentos urbanos. Muitas vezes, sem poder de compra, os

trabalhadores reproduzem as ocupações irregulares.

Assim, o preço da terra prevalece em relação ao direito à cidade e acarreta na

segregação sócio-espacial de Londrina, sendo destacada a valorização imobiliária no centro e

nos bairros próximos, com exceção de alguns bairros do distrito 6, como exposto, e a

desvalorização dos bairros periféricos do município.

1 Obtevesse este valor por meio do preço médio dos terrenos no bairro Cinco Conjuntos em 2010 nos

anúncios de jornal; a escolha deste bairro justifica-se pelo fato de que no ano de 2010, a maior parte

dos moradores do bairro (37%) tinha rendimento mensal domiciliar per capita de mais de ½ a 1 salário

mínimo conforme o IBGE (2010).

135

3 AS FACES DA SEGREGAÇÃO DELIBERADA EM LONDRINA-PR

Esse capítulo tem o intuito de apresentar os aspectos de valorização imobiliária dos

distritos e dos bairros apresentados na pesquisa, assim como os conflitos desencadeados entre

a correlação do preço da terra, o planejamento e a gestão urbanos.

A valorização imobiliária, como discutida no trabalho, significa o aumento do preço

da terra, isto é, da renda. Como os dados do ITBI e da Folha de Londrina demonstra, o preço

da terra é maior quanto mais próxima do distrito 1 e menor ao se estender para a periferia.

A valorização imobiliária do distrito 1 não causa estranheza, por se tratar da área core

do município, implantada pela Companhia de Terras do Norte do Paraná (CTNP). O propósito

era expandí-la fisicamente, com a derrubada da mata nativa e a construção de

estabelecimentos, ruas, casas, dentre outros. Trata-se assim do local originalmente designado

para a centralidade dos fluxos e das trocas, ou seja, da comercialização (FRESCA, 2007).

O projeto fundiário da CTNP de 1929, era calcado na comercialização de pequenas

propriedades e lotes urbanos, portanto, na potencialização da especulação imobiliária e da

renda da terra. O objetivo era vender lotes, sobretudo, para ex-colonos que cultivavam café

em São Paulo. Fresca (2007) aponta que a planta tabuleiro xadrez da cidade realizada pela

CTNP possuia além dos loteamentos, usos do solo pré-estabelecidos e especialização de

áreas, como o local da igreja, praças, locais que seriam futuros colégios, prédios públicos, etc.

A CTNP, mais do que desenvolver um planejamento para a aplicação do projeto

fundiário, ao pensar na espacialidade dos empreendimentos, estava garantindo os mecanismos

de valorização dos terrenos e originando a segregação sócio-espacial da cidade, mediante a

distinção dos valores, que cria uma diferenciação dos usos e padrões do solo (FRESCA,

2007).

Com o desenvolvimento da cultura do café, a área central de Londrina foi fundamental

ao projeto agrícola, pois o comércio das máquinas para o beneficiamento das colheitas e

demais serviços se encontravam no núcleo urbano. Com o passar dos anos, tornou-se uma

área central consolidada (FRESCA, 2007).

Para assegurar o escoamento da produção agrícola para o mercado externo (café) e

interno (arroz, algodão e faijão, principalmente), a segunda pré-condição da CTNP foi o

desenvolvimento do sistema de transporte, que permitiu o fluxo dos produtos, das pessoas,

das ideias, que acabaram dotando o espaço de funções e atividades, e garantiu a centralidade

do núcleo urbano do município (FRESCA, 2007).

A partir dos anos 1940 vários estabelecimentos comerciais, de serviços e residenciais

136

implantaram-se na área central da cidade, muitos obedecendo à localização pré-definida na

planta urbana elaborada pela CTNP. A instalação desses empreendimentos criou um mercado

de trabalho que acarretou intensa divisão social do trabalho e singular dinâmica de

mercadorias, pessoas e capital que foram consolidando o Centro como uma das principais

áreas de acesso aos serviços e à infraestrutura urbana (FRESCA, 2007).

Nos anos de 1950, conhecido como “os anos dourados” devido a elevada

produtividade agrícola, Londrina transformou-se na “capital mundial do café”. A

prosperidade econômica acarretou na reestruturação urbana do município, o Centro passou a

se afirmar como o Central Business District, que “[...] corresponde em linhas gerais, ao

núcleo da área central onde estão localizadas as atividades que concentram e exercem maior

força de centralidade, como a financeira e a comercial, que suportam pagar o elevado preço

do solo, e várias de gestão pública” (FRESCA, 2007, p. 156). A expansão do centro não foi

acompanhada só pela instalação de empreendimentos comerciais e de serviços, mas

principalmente por edifícios altos destinados à moradia.

Na medida em que os processos sócio-espaciais reestruturam o espaço urbano, a área

central também é afetada, passando por profundas mudanças qualitativas. “No final da década

de 1960, a expansão urbana da cidade passa a ser estimulada por outras áreas fora do centro,

configurando na década seguinte um momento diferente, caracterizado pela

desencentralização com a formação de novas centralidades” (ZANON, 2014, p. 87).

A implantação da Universidade Estadual de Londrina em 1968, o shopping Com-Tour

em 1973, a mudança do Centro Cívido Bento Munhoz da Rocha para a Avenida Duque de

Caxias no final da década de 1970, a construção dos conjuntos habitacionais, o shopping

Catuaí em 1990, o desenvolvimento comercial e de serviços da Avenida Inglaterra na zona sul

(distrito 6) e da Avenida Saul Elkind na zona norte (distrito 7), as recentes construções do

shopping Boulevard e o Londrina Norte Shopping dentre outros exemplos, criam novas

centralidades que reestruturam o município a partir do adensamento populacional e das

demandas por infraestrutura, comércio e serviços, que por sua vez, acarretam na

descentralização da área central, que deixa de ser o único polo atrativo do espaço urbano

(ZANON, 2014).

No década de 1960, uma das principais mudanças na área central de Londrina foi a

reforma da catedral construída a partir de linhas neogóticas em 1940, determinando um novo

elemento na paisagem. Já na década de 1970, um dos destaques foi o início da verticalização

no centro e a construção do primeiro trecho do calçadão em 1977 para garantir a circulação

das atividades comerciais, serviços e dos pedestres, o que demonstra mudanças significativas

137

na qualificação da área central do município por parte do poder público. Concomitantemente,

como consequência da verticalização e do aumento do adensamento populacional, o centro

permanece atrativo para a instalações de atividades comerciais e de serviços (ZANON,

2014).

[...] lentamente o centro principal se reafirma na condição de setor

financeiro, oferta de atividades terciárias e na reutilização de edificações e

espaços de outrora. Estando o centro administrativo fora do core (coração), a

ausência das principais funções administrativas e a obsolescência de

algumas atividades criou no centro, em parte, o senso de reuso das

edificações para outras ocupações ligadas às repartições públicas de cunho

cultural. Citam-se exemplos expressivos como o caso do antigo prédio do

Fórum cedido para a Biblioteca Pública Municipal desde 1983, a antiga

Estação Ferroviária desativada em 1982 que passou por reuso adaptativo

para abrigar o Museo Histório de Londrina Pe. Carlos Weiss em 1984, como

também o prédio da antiga Estação Rodoviária [...] [que] em 1963 serviu

para a instalação do Museo de Arte de Londrina [...] (ZANON, 2014, p. 99)

Desse modo, o poder público mediante a mudança da nomenclatura do centro para o

bairro centro histórico na revisão do Plano Diretor Participo de Londrina entre os anos 2006 a

2008, a preservação do Bosque Marechal Rondon e do “Zerão”, a área de lazer Luigi

Borghesi, das reformas e reestruturações citadas dentre outras, acabou dotando o centro

principal de valor simbólico e cultural. Assim, o processo de descentralização ao contrário de

desencandear o esvaziamento da área central de Londrina, reafirma a sua importancia. Como

expressa a autora, a

[...] postura do poder público tem conduzido o centro principal a certos

arquétipos como o que ocorre em outras cidades brasileiras, geralmente

metrópoles, antecipando no caso de Londrina um direcionamento do centro

principal ao mesmo tempo em que cria um centro imbuído de capital

simbólico. Ao contrário das justificativas da degradação como se vê, são os

processos de descentralização da cidade que têm conduzindo a redefinição

do papel do centro principal de Londrina. Aliado a essas prerrogativas do

governo municipal e às demais áreas que desempenham outras centralidades,

o centro principal ainda é visto como útil, podendo ser aproveitado pelos seu

valor estratégico, no que tange a visão imobiliária que apropria a sua

imagem (ZANON, 2014, p. 112).

Atualmente, tem sido comum atribuir o aspecto de decadência a área central devido a

incidência do comércio popular e os baixos investimentos na localidade, como a introdução

dos produtos chineses mais baratos. No entanto, essa dinâmica é uma distorção ideológica,

visto que

138

Aquilo que se chama ideologicamente de “decadência” do centro é tão

somente sua tomada pelas classes populares, justamente sua tomada pela

maioria da população. Nessas condições, sendo o centro realmente da

maioria, ele é o centro da cidade (ZANON 2014 apud, VILLAÇA, 2001, p.

283).

Para além do aspecto ideológico da ocupação do espaço urbano, o centro continua

abrigando grande parcela da população nos condomínios verticais sobretudo entre as avenidas

Higienópolis e Juscelino Kubitschek. A partir da década de 2010, consta-se o acréscimo de

alguns edifícios residências, a instalação do Centro Cultural Sesc no antigo prédio do

Cadeião, próximo a rodoviária municipal, o tombamento do Palecete da Família Garcia,

dentre outras reestruturações que tornam o centro de Londrina um espaço qualificado do

ponto de vista funcional e dos aspectos simbólicos e formais. Vale salientar que o Cadeião era

visto como uma área decadente e periférica do centro, sendo hoje uma área de valorização

(ZANON, 2014).

Deste modo, a centralidade dos equipamentos técnicos e sociais e dos serviços

urbanos, bem como e a imagem dotada de valor cultural acarretam no elevado preço da terra

do centro identificado nas bases de dados aqui apresentadas, tanto quanto a dos bairro

Ipiranga, Petrópolis, Higienópolis, Quebec, Vila Nova e Presidente, do distrito 2 e 3, e

Aeroporto e Brasília, do distrito 4 localizados aos arredores da área central.

Assim, devido a valorização do distrito 1, isto é, do Centro Histórico, os bairros dos

distritos aos arredores tendem a ser mais valorizados devido a proximidade. Outro fator na

valorização nos distritos 2, 3 e 6, seria o Lago Igapó, inaugurado em 1959. Como

demonstrado nos primeiros capítulos, o planejamento urbano no país acabou (re)produzindo a

lógica das cidades capitalistas, construiu as cidades belas e as cidades da produção em

detrimento da preservação dos aspectos que visam o bem estar da sociedade.

Deste modo, o lago torna-se um atrativo na valorização do preço da terra, uma vez que

poucos podem pagar pelo privilégio de ocuparem terrenos próximos de áreas que

proporcionam uma melhor qualidade de vida, conforme propalado no mercado imobiliário.

O distrito 6, que registrou o maior crescimento total do preço do solo está envolto em

um processo de valorização desde o início do século XIX, quando ocorreram diversas

mudanças na centralidade do município de Londrina. Em novembro de 1990 foi instalado o

shopping Catuaí, o maior da região sul em termos de área construída. Segundo Fresca (2013),

A implantação deste shopping acabou por se tornar um fator atrativo à

expansão da área urbana na porção sudoeste da cidade, implicando em forte

valorização das terras - até então de uso agrícola - em seu entorno, tendo

139

sido adquiridas em grande parte por construtoras e loteadoras [...] (FRESCA,

2013, p. 16).

Como mencionado no primeiro capítulo, o shooping possui a capacidade de extrair a

renda de monopólio, devido a exclusividade de pontos de venda de determinadas mercadorias

e por reunir diversos serviços dentro de um único empreendimento. Assim, a instalação do

Catuaí pressupõe a valorização das áreas em seu entorno.

Fresca (2013) aponta que a viabilização dos outros empreendimentos a partir da

valorização do entorno do shopping não foi imediata devido a vários fatores, como a

instabilidade do mercado imobiliário nacional. A implementação do Plano Real e a aprovação

da lei do perímetro urbano somente em 1995, com a introdução de áreas rurais no perímetro,

explicam essa temporalidade própria à produção da cidade nos marcos da

valorização/especulação imobiliária.

O bairro mais representativo desse novo ciclo é a Palhano, sendo um daqueles que

apresentou súbita valorização no distrito 6. Mediante a pressão das construtoras e dos

incorporadores, o poder público acabou por dotar a área de toda a infraestrutura necessária à

valorização, a começar pela construção da transposição da Avenida Maringá sobre o Lago

Igapó, o que garantiu o acesso a Avenida Madre Leônia (FRESCA, 2013).

Com o shopping como atrativo e local de comércio e serviços, infraestrutura local

diferenciada e rápido acesso ao Centro, a área passou a ser uma nova centralidade no

município. Consequentemente, as incorporadoras como a Plaenge, Yoshii e Quadra se

interessaram na atuação da área mediante à construção de edifícios de alto padrão. A partir

dos anos 2000, houve uma expansão sob a modalidade de condomínios fechados, como o

condomínio Royal Golf e o Alphaville (FRESCA, 2013), como demonstrado nas análises do

ITBI e da Folha de Londrina.

O condomínio Royal Golf foi originado de uma propriedade rural de 70 alqueires, cujo

dono era um dos sócios da construtora Teixeira & Holzmann. O aspecto de valorização do

condomínio é o apelo à natureza, o campo de golf, a aproximação com o Lago Igapó e o

shopping. Por sua vez, o condomínio Alphaville surgiu de um contrato entre o proprietário de

terra e o Grupo Alphaville. Ao contrário do primeiro, a valorização do condomínio para a

venda dos lotes se deu mediante as propagandas de segurança, comodidade e aproximação

com o shopping (FRESCA, 2013).

Com a valorização da área, o Avenida Madre Leônia Milito passou a ser alvo de

incorporação e investimentos, como supermercados, restaurantes, bancos, bares, centros

140

comerciais, escritórios, dentre outros. Assim, “o shopping-center Catuaí não foi instalado em

área residencial de maior poder aquisitivo, mas tornou-se sucessivamente o atrativo para

implementação destas” (FRESCA, 2013, p. 18).

A valorização imobiliária do distrito 6, portanto, reflete nos bairros que registraram as

maiores médias do preço por metro² e que se localizam na área de influência do shopping

Catuaí e da Avenida Madre Leônia, como Vivendas do Arvoredo, Palhano Guanabara, Bela

Suiça, Esperança, dentre outros.

A valorização dos bairros dos distrito 6 em vista do shopping Catuaí e a ação do poder

público já tinha sido diagnosticada na pesquisa de Cunha (1991, p. 121). Em 1970 a gestão do

prefeito José Richa implemetou o Projeto Cura, que tinha o objetivo de levar “[...] para a zona

sul num curto espaço de tempo o início e a fase de valorização e status social que se

configurou primeiramente no bairro Guanabara – um dos principais bairros incluídos no

projeto – e depois se estendeu para outros bairros” Como consequencia, em outubro de 1991

um terreno no bairro Guanabara custava Cr$15.000,00 e em novembro Cr$ 20.000,00, de

acordo com entrevistas do autor nas imobiliárias do município. No presente trabalho, o bairro

registrou uma das mais elevadas valorizações do preço por metro², sendo de 113,6 R$/m² e de

508,1 R$/m² de acordo com o ITBI e a Folha de Londrina, respectivamente.

O distrito 5 é um distrito desvalorizado no município, como demonstrou as análises.

Perante os dados do ITBI e da Folha de Londrina, o Bandeirantes pode ser considerado o

bairro mais valorizado no distrito. A maioria dos bairros registraram uma média inferior do

preço por metro².

O Aeroporto Governador José Richa e a próximidade com o Centro, são um dos

aspectos que valorizam o distrito 4. A dinâmica do aeroporto cria demandas de serviços e

comércios que elevam o preço por metro² pela facilidade ao acesso.

Deste modo, os bairros mais próximos ao Centro e ao Aeroporto apresentaram médias

mais elevadas do preço por metro² no distrito 4, como o Aeroporto, Brasília, Vila Nova, Vila

Recreio, dentre outros. Os bairros periféricos apresentaram médias inferiores.

O distrito 4 é o que concentra os assentamentos precários do município, com 422

assentamentos, segundo o Plano Local de Habitação de Interesse Social de Londrina (PLHIS,

2011). O plano considerou como assentamentos precários, os domicílios sem banheiro,

inadequação fundiária, de infraestrutura (energia, abastecimento de água, instalação sanitária,

destinação do lixo) e a própria inadequação da moradia. O PLHIS ainda registrou a presença

de 677 ocupações irregulares na região leste que correspondem ao distrito 4.

A presença das ocupações irregulares e dos domicílios inadequados, reflexo do

141

descumprimento da função social da propriedade, resultaram na desvalorização no distrito:

moradias populares não são atrativas para o mercado imobiliário, logo estão na origem da

segregação sócio-espacial.

O distrito 7 compreende a região norte de Londrina, nos dados do ITBI e do jornal, o

distrito foi o que apresentou as menores médias do preço por metro². A área é conhecida

popularmente como “Cincão” ou “Cinco Conjuntos”, devido aos primeiros conjuntos

habitacionais construídos na década de 1970 pela Companhia de Habitação de Londrina

(COHAB-Ld), criada em 1965.

Um dos aspectos da valorização imobiliária no distrito 7 é o surgimento do subcentro

da Avenida Sauel Elkind, distando 8km do Centro, aproximadamente. O subcentro é

entendido como uma cópia similar da área central, sendo incorporado por atividades

comerciais e de serviços. O aspecto fundamental

[...] de um subcentro é o de viabilizar condições para a reprodução ampliada

do capital, onde a maior parte das filiais de redes nacionais e regionais de

diversos segmentos comerciais, apresentam relativa indepêndencia em

relação às lojas do núcleo central (FRESCA, 2013, p. 19).

A avenida se estabelece como uma nova centralidade no município de Londrina, sendo

um subcentro espontâneo. O projeto dos conjuntos habitacionais da COHAB-Ld na zona

norte, previa uma avenida principal no sentido leste-oeste. Para atender as primeiras

necessidades, os moradores criaram pequenos comércios em suas próprias residências. Com a

ocupação da zona norte, no final dos anos 1990 a avenida já possuia uma diversidade de

empreendimentos comerciais e de serviços (FRESCA, 2013).

O município de Londrina, a partir do final do século XX, sofreu um grande aumento

na densidade urbana devido aos investimento do capital industrial e das pressões no campo

com a mecanização da agricultura. Como medida imediata, foram incorporadas várias áreas

rurais no perímetro urbano a título de promover conjuntos habitacionais. Como Beidack e

Fresca (2010, p. 1) mencionam

A partir da década de 1970, a zona norte foi alvo de uma gigantesca

expansão, com a construção de inúmeros conjuntos habitacionais, distantes

do centro da cidade, carentes de infra-estrutura e inseridos no contexto da

política habitacional federal, cujo objetivo era a construção de habitações

populares para uma população de menor poder aquisitivo (BEIDACK e

FRESCA, 2010, p.1)

As autoras apontam que no período de 1997 a 2007 foram construídos 142 conjuntos

142

habitacionais na zona norte de Londrina (BEIDACK e FRESCA, 2010). A presença intensa

do conjuntos habitacionais nessa área demonstra como o preço da terra delimita a

periferização da população, devido à distância com o centro e toda das restrições

infraestruturais.

O acelerado crescimento do preço das mercadorias no modo de produção capitalista

combinado ao baixo poder aquisitivo da maioria dos trabalhadores enfatiza a segregação

sócio-espacial e condiciona o direito à cidade e à moradia somente àqueles que possuem

poder de compra.

Não por acaso, observa-se expressiva segregação sócio-espacial em Londrina do

centro para a periferia, onde a periferia, por possuir o menor preço do terreno, é ocupada por

famílias com baixo poder aquisitivo. Por extensão, acabam privadas do direito à cidade pela

distância do centro e precariedade da infraestrutura técnica e social. A exceção dessa lógica

foi apresentada pela periferia do distrito 6, principalmente a região sul e sudoeste: como

discutido, é uma das áreas mais valorizadas no município pelo investimento na área, tendo

como marco a construção do shopping Catuaí.

Os conflitos da terra como mercadoria em Londrina se iniciaram desde a sua origem

com a implementação e o planejamento da CTNP ao tornar o espaço urbano alvo de interesses

políticos e econômicos que interferem na (re)produção social da cidade e que o tornam um

campo de conflitos sócio-espaciais, tendo em vista a contradição entre função social da terra e

auferimento da renda fundiária.

Esses conflitos são mais definidos e persuasivos ao se averiguar os desdobramentos do

planejamento (política) territorial no município após a Constituição de 1998 e o Estatuto da

Cidade de 2001.

Coerente com a periodização proposta por Villaça (2004), o planejamento urbano de

Londrina compreende o último período delimitado pelo autor, ou seja, de 1990 em diante,

momento em que a prática do planejamento aparece não somente como uma peça

tecnocrática, mas também como uma peça política.

O primeiro Plano Diretor do município após a Constituição de 1998 foi elaborado pelo

Instituto de Pesquisa e Planejamento de Londrina (IPPUL), segundo a Lei no 7.482/1998

(LONDRINA, 1998). Antes deste, o planejamento teve base no Plano Diretor de

Desenvolvimento Urbano (PDDU) de 1968 elaborado pela empresa paulista Associção em

Planejamento (ASPLAN) e o Plano de Desenvolvimento Urbano de Londrina (PDU) de 1979

elaborado pela Secretaria de Planejamento (IPPUL, 2016).

Para fins de adequação às prerrogativas do Estatuto da Cidade, faz-se necessário

143

promover a revisão do Plano Diretor a cada 10 anos, razão pela qual a elaboração do segundo

Plano teve início em 2008.

Em 2008 foi sancionada as diretrizes do Plano Diretor Participativo de Londrina. No

entanto, a revisão completa durou sete anos, pois as últimas leis que compõem o Plano foram

aprovadas em 2015, portanto, próximo à data limite da próxima revisão obrigatória. A

procrastinação na revisão do Plano Diretor teve como principal justificativa do governo em

exercício (Alexandre Kireff -PSD), as inconsistências no conteúdo dos projetos que

encontravam-se em tramitação no legislativo no ano de 2012, momento em que finda a gestão

anterior (CML, 2015).

Naquela ocasião, os projetos foram arquivados, tendo sido retomados em 2013, a fim

de adequar o conteúdo de acordo com as prescrições tiradas das Conferências da Cidade

realizadas em junho e julho de 2010.

Os Projetos de Lei complementares encaminhados e sancionados para a finalização do

Plano Diretor Municipal foram: Preservação do Patrimônio Cultural, Código de Obras e

Edificação e Código de Posturas, fato ocorrido em 2011, Perímetro Urbano, Parcelamento do

Solo Urbano e Código Ambiental, aprovados em 2012 e Zoneamento do Uso e Ocupação do

Solo Urbano e do Sistema Viário aprovados em 2015 (CML, 2015).

Para apresentar e debater a revisão desses projetos, a prefeitura realizou uma Semana

Técnica em agosto de 2013 e diversas audiências públicas. No ano de 2014, por exemplo,

foram realizadas audiências sobre o Projeto de Lei 228, atual Lei nº 12.236/2015, que trata do

zoneamento do município, assim como o Projeto 229, atual Lei nº 12.237/2015, que dispõe

sobre a legislação do sistema viário (LONDRINA, 2015).

Com a finalidade de demonstrar os conflitos sócio-espaciais nos embates da lei do

Plano Diretor nas audiências públicas municipais, são utilizadas algumas reportagens da

Folha de Londrina e do antigo Jornal de Londrina dos jornalistas Comeli (2015; 2015),

Almeida (2014), Silveira (2015) e Sanches (2014).

A presença popular nas audiências públicas demonstram os conflitos da terra como

mercadoria. As reivindicações foram referentes às Zonas Residenciais (ZRs) e às Vias

Arteriais. De acordo com o projeto de zoneamento, além da ZR-4 e ZR-5 permitirem o

processo de verticalização, as ZRs 7, 8 e 9 da cidade passariam a permitir a construção de

edifícios, cujas implicações esperadas envolvem, em princípio, adensamento populacional,

geração de tráfego e descaracterização urbanística (COMELI, 2014).

Como exposto nos primeiros capítulos mediante Singer (1979), o aluguel é uma

operação de remuneração ao proprietário da Renda Absoluta a ser pago pelo inquilino através

144

da sua margem de lucro. O aluguel de cada apartamento de um prédio permite uma Renda

Absoluta exorbitante, o que é um dos interesses no processo de verticalização.

As reivindicações mais incisivas vieram da Associação do Bairro Jardim Maringá na

zona oeste da cidade, que se posicionou contra a intensificação da verticalização e

consequente aumento do tráfego local. Por sua vez, os moradores da Vila Yara, na zona leste

lutaram contra a permissividade na expansão dos usos comercial e industrial. No bairro

Jardim Sangri-lá, situado na zona oeste, os moradores se organizaram para impedir o processo

de verticalização no bairro, reivindicando que o mesmo permanecesse como ZR-1, isto é, com

parâmetros construtivos baixos (COMELI, 2014).

Em outros bairros, as reivindicações mais expressivas envolveram o sistema viário.

Nos bairros Vale Tucano, Itatiaia, Mediterrâneo e Granville, localizados na zona sul, os

moradores se organizaram contra a transformação de duas ruas (a dos Funcionários e a

Maestro Andrea Nuzi) em Vias Arteriais (COMELI, 2014).

De acordo com a Lei no 12.237 (sistema viário), as Vias Arteriais comportam elevada

capacidade de tráfego ligando diferentes bairros ou regiões da cidade, sendo caracterizadas

por alta fluidez e por empreendimentos comerciais que, através da volumetria e da atividade,

podem ocasionar a descaracterização do bairro residencial, aumento do tráfego, geração de

ruídos, dentre outros (LONDRINA, 2015).

A luta da população da zona sul gerou ganhos significativos, uma vez que as Vias

Arteriais inicialmente projetadas para a rua dos Funcionários e Maestro Andrea Nuzi, foram

convertidas em Vias Coletoras, que são vias menos impactantes que as primeiras, ligando um

ou mais bairros entre si, coletando e distribuindo o trânsito dentro das regiões do município

(CML, 2015).

No ano de 2014 houve ainda audiências referentes à Outorga Onerosa e ao Estudo de

Impacto de Vizinhança (EIV). A Outorga Onerosa e o EIV são instrumentos urbanísticos do

Estatuto da Cidade, sendo a primeira delimitada pelos artigos 28º ao 31º da legislação, e o

segundo pelos artigos 36º ao 38º (BRASIL, 2001).

Conforme o Estatuto da Cidade, a Outorga Onerosa é uma concessão do direito de

construir acima do coeficiente de aproveitamento adotado pelo município e, em tese,

[...] é um instrumento voltado à indução do desenvolvimento urbano,

permite, por exemplo, que o poder público incentive o adensamento de

determinadas áreas da cidade em detrimento de outras, como forma de

promover o melhor aproveitamento da infraestrutura instalada (BARROS;

CARVALHO; MONTANDON, 2010, p. 107).

145

O princípio desse instrumento remete ao conceito do solo criado, que é aquilo

construído a mais que o permitido na área edificada. Deste modo, o fator gerador do

instrumento é a superação do coeficiente de aproveitamento (BARROS; CARVALHO;

MONTADON, 2010).

O coeficiente de aproveitamento pode ser único para todo o município ou diferente de

acordo com a zona, neste caso, deve-se estabelecer os coeficientes mínimos e máximos.

Assim, para o município fazer uso da Outorga Onerosa, o coeficiente de aproveitamento

necessita ser estipulado pelo Plano Diretor, assim como as áreas de aplicação do instrumento

(BARROS; CARVALHO; MONTANDON, 2010).

Conforme o Estatuto da Cidade, qualquer edificação acima do coeficiente de

aproveitamento único ou máximo somente é permitida em áreas predefinidas e mediante uma

contrapartida paga ao município. Os recursos dessa concessão, conforme o art. 26º e 31º,

tornam-se uma fonte de arrecadação para o poder local, devendo ser aplicados nos aspectos

que envolvem a

I – regularização fundiária;

II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;

III – constituição de reserva fundiária;

IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;

V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;

VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de

interesse ambiental;

VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;

(BRASIL, 2001).

Deste modo, através da arrecadação da Outorga Onerosa, Souza (2006, p. 235) explica

que

A importância social do solo criado reside em seu caráter de contraprestação

à coletividade por parte dos beneficiários do processo de verticalização [...]

Essa verticalização representa uma sobrecarga sobre a infraestrutura técnica

e social, eventualmente exigindo muitos investimentos públicos adicionais

[...] [Assim] a concessão onerosa do direito de construir constitui uma forma

de tentar, via Estado, capturar para a coletividade uma parte da valorização

imobiliária.

Como a Outorga Onerosa permite um aumento do potencial construtivo dos imóveis,

“esse instrumento, portanto, pode influenciar no preço da terra, fazendo com que

determinados imóveis passam a ter melhor aproveitamento econômico” (BARROS;

CARVALHO; MONTANDON, 2010, p. 107).

146

O Projeto de Lei no 200/2014 que corresponde ao projeto da Outorga Onerosa em

Londrina-PR foi alterado três vezes, dando origem a Lei no 12.267 de abril de 2015. De

acordo com o art. 1º da Lei, nas áreas em que o adicional construído é autorizado, o município

“aplicará a outorga onerosa do direito de construir na modalidade aquisição onerosa por

compra mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário para edificar acima

dos índices básicos do coeficiente de aproveitamento” (LONDRINA, 2015).

Foi a questão da arrecadação da Outorga Onerosa que gerou reivindicações na

legislação desse instrumento em Londrina-PR, como ilustrada na reportagem de Comeli

(2015). Os recursos arrecadados, conforme a legislação, devem ser direcionados ao Fundo

Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU) e, a princípio, serem aplicados

preferencialmente na área objeto da Outorga.

Como mencionado por meio dos artigos supracitados, o Estatuto da Cidade leva em

consideração a prioridade da aplicação dos recursos da Outorga Onerosa na regularização

fundiária, na construção de equipamentos urbanos, na execução de projetos habitacionais,

dentre outros. A decisão do legislador pela aplicação dos recursos na área afetada pela

Outorga Onerosa, em prejuízo das prioridades definidas pelo Estatuto da cidade e

inicialmente contempladas no PL original (Anexo A) foi objeto de contestação técnica na

Comissão de Política Urbana e Finanças segundo parecer protocolado na Câmara de

Vereadores em 27 de fevereiro de 2015, conforme se poderá verificar no anexo B.

De acordo com Paulino (apud COMELI, 2015), uma área afetada com a elevação do

potencial construtivo em Londrina-PR, tenderá à valorização suplementar caso seja alvo dos

investimentos do FMDU, o que acarretará maior segregação sócio-espacial no município.

Enquanto nesse quesito houve retrocesso em relação ao previsto no texto original, o

mesmo não pode ser dito em relação a outro parâmetro igualmente decisivo para coibir

práticas usurpadoras da riqueza social traduzidas em renda fundiária. Na audiência pública

que tratou da Outorga Onerosa, Paulino levantou-se contra o art. 7º do projeto de Lei original,

pois o mesmo atrelava a contrapartida financeira ao valor do Custo Unitário Básico (CUB) da

construção civil do norte do Paraná do mês anterior à solicitação. Prevaleceu seu argumento

de que o solo criado não poderia ser tributado segundo o cálculo de uma edificação, que é

idêntica em qualquer porção da cidade, diferentemente da terra, sobre a qual incide o preço da

localização.

Esse embate que floresceu na audiência pública foi suficiente para mostrar o quanto os

especuladores imobiliários estão organizados para forjar legislações em seu favor, valendo-se

do desconhecimento da dinâmica urbana pela população em geral. Nesse caso, por pouco não

147

legaram ao município o direito de multiplicar solo em área privilegiada, mediante tributação

calculada sobre o preço da edificação, sorvendo para si os benefícios da renda diferencial.

Trata-se de um episódio que só vem a reforçar a importância das Audiências Públicas como

instrumento de intervenções, ainda que pontuais, em favor da coletividade, conforme

pressupõe o Estatuto da Cidade.

Quanto ao EIV, os embates não foram menores. Como já discorrido, este é um

instrumento que permite ao poder municipal avaliar os impactos positivos e negativos

referentes à ampliação ou a construção de um empreendimento.

A história do EIV em Londrina inicia-se com a sanção da Lei no 9.869/2005 que logo

foi modificada, dando origem à Lei no 10.092/2006, que “dá nova redação aos

artigos 1º e 2º da lei nº 9.869, de 20 de dezembro de 2005, que dispõe sobre novos

empreendimentos considerados pólos geradores de tráfego e ruídos que ofereçam risco

ambiental e demandem adequações na infra-estrutura urbana a serem implantadas no

perímetro” (LONDRINA, 2006).

Paulino (2011, p. 157) explica que, a princípio, a sanção desta Lei tem origem nas

disputas entre uma rede de supermercados local e a instalação de uma rede de hipermercados

estadunidense. Como coloca a autora,

[...] supõe-se que a potencial concorrência que decorreria dessa instalação

levou a rede local a recorrer ao poder público municipal, que, por sua vez,

valeu-se de expedientes que culminaram na ação, pois entre os obstáculos

criados destaca-se a tentativa frustrada de desapropriação e conversão do

terreno pretendido em área de interesse público bem como a promulgação da

primeira Lei Municipal relativa à obrigatoriedade do EIV (Lei 9.869/2005).

Posteriormente essa foi modificada, dando origem à Lei 10.092/2006 que,

em seu artigo 2º, parágrafo 1º, limita em 1.500 m2 a área máxima de venda

para supermercados no perímetro sobre o qual incorre a obrigatoriedade do

Estudo. A isso adequou-se o requerente, conforme atesta o EIV submetido à

análise das instâncias competentes. (EIV 2, 2007). Ao fim, o negócio acabou

por não se concretizar por decisão do próprio empreendedor, que alegou

perda de interesse em face dos obstáculos interpostos (PAULINO, 2011,

p.157)

Um ano depois da sanção da Lei no 10.092/2006, a promotoria pública entrou com

uma ação penal contra o prefeito do município da época, o secretário de obras e um

empresário da rede de supermercados mediante a acusação de improbidade administrativa

(PAULINO, 2011).

A legislação sobre o EIV foi revisada e instituida em 2008 no segundo Plano Diretor

Municipal de Londrina-PR, sendo quase uma cópia do que é disposto no Estatuto da Cidade.

148

Na revisão dessa Lei em 2014, moradores, professores, instituições, dentre outros,

contestaram parâmetros, conceitos e, sobretudo, a linha de corte proposta.

Nas audiências públicas de julho de 2014, com a justificativa de agilizar os processos

atrasados do IPPUL, órgão responsável pela análise dos EIVs, a Prefeitura de Londrina

propõe o decreto 833/2014 com o intuito de diminuir a burocratização das análises e

aprovações do estudo. A proposta era fazer uma linha de corte para os empreendimentos que

necessitam ou não do EIV (ALMEIDA, 2014).

A Lei atual do EIV foi estipulada pelo decreto no 400/2015 que “regulamenta o

disposto no artigo 11, da Lei Municipal nº 12.236, de 29 de Janeiro de 2015”, isto é, a Lei do

uso e ocupação do solo em Londrina-PR. Esse artigo estipula os usos quanto aos efeitos que

diferentes atividades produzem no ambiente a partir da classificação das mesmas em Polos

Geradores de Tráfego, Polos Geradores de Ruído Noturno e Diurno, bem como Polos

Geradores de Risco (LONDRINA, 2015).

O decreto no 400 propôs uma redução dos empreendimentos que necessitam do EIV

conforme alguns parâmetros. O parágrafo 1º do art. 1º do decreto, por exemplo, dispõe que os

estabelecimentos comerciais, industriais ou de serviços geradores de tráfego pesado que

precisam de EIV, são somente aqueles com frota igual ou superior a 20 veículos com área de

estacionamento de 1000m2. O parágrafo 2º estabelece que é necessário o EIV para postos de

combustíveis com mais de duas bombas de óleo diesel (LONDRINA, 2015).

Deste modo, como expõe Paulino (apud ALMEIDA 2014), a linha de corte trata o EIV

como se fosse um estudo de impacto de empreendimento, contrariando seu princípio

fundador, que dever ser o estudo de impacto do empreendimento na vizinhança, visto que as

atividades que necessitam do EIV teriam como parâmetro não mais a compatibilidade do

empreendimento com a vizinhança, mas a base da frota, a capacidade de pessoas, o

estacionamento e, especialmente, o tamanho do empreendimento.

A linha de corte que atua sobre o EIV acaba por permitir maiores interferências no

espaço urbano. Sendo o EIV um instrumento prévio à construção e ampliação de uma

atividade, o poder público pode direcionar o empreendimento para outra localização, onde a

operação seja menos impactante. No entanto, com os parâmetros do EIV baseados na escala

cartográfica de análise, vários são os empreendimentos que deixaram de demandar o Estudo,

o que proporciona maior facilidade para a apropriação da cidade segundo as conveniências do

lucro, não raro ao preço do comprometimento da qualidade de vida da vizinhança.

Outra evidência do embasamento da terra como mercadoria no planejamento de

Londrina-PR refere-se ao IPTU Progressivo no Tempo, já comentado anteriormente. O

149

instrumento coloca em eminência a função social da terra, podendo ser considerado uma

insuficiente, porém, efetiva punição para os especuladores imobiliários, quando devidamente

aplicado.

A legislação do IPTU Progressivo remete ao Código Tributário do Município de

Londrina (Lei no 7.303/1997). De acordo com Alcantara (2010) e nos termos da Lei, os

critérios para a aplicação do instrumento em Londrina são incoerentes em comparação com as

determinações do Estatuto da Cidade, já mencionadas nos capítulos anteriores.

O Código Tributário estabelece no parágrafo 4º do art. 175º, que “não sofrerá

progressividade na alíquota o imóvel cujo valor venal seja inferior a R$7.000 (sete mil reais)

ou localizado em rua não pavimentada”. Essa determinação exclui as propriedades ociosas

que possuem valor de compra inferior ao custo citado.

Outrossim, a Lei exclui os terrenos que não possuem o serviço de pavimento que, do

ponto de vista da especulação imobiliária, são terrenos a princípio localizados em áreas de

expansão urbana, cuja infraestrutura e serviços urbanos não foram concretizados. Como

comentado no capítulo quatro, esses terrenos se mantém em condição de vazios urbanos como

estratégia para alcançar a valorização imobiliária, posteriormente.

Como observado nos estudos de Alcantara (2010), o acréscimo sobre o valor venal das

alíquotas e o tempo da cobrança não possuem ordem específica de progressividade, podendo

sofrer alterações após 5 anos, 7 anos, 10 anos e 15 anos, tendo um acréscimo de 3% sobre o

valor venal da alíquota chegando até a 7%.

O Estatuto da Cidade determina que a progressividade da alíquota do IPTU pode ser

cobrada em 5 anos e chegar até 15% do valor venal. Assim, percebe-se que o Código

Tributário do município não faz uso pleno do já tímido instrumento para combater os vazios

urbanos: a cobrança máxima da alíquota de 7% demonstra-se ínfima para o especulador

imobiliário.

Em agosto de 2014, o poder público tomou a iniciativa de revisar a lei do IPTU

Progressivo em Londrina-PR, ao enviar um projeto de lei à Câmara; pouco tempo depois,

recuou da iniciativa, justificando-o como inconsistente, uma vez que para atualizar a

progressividade do IPTU na cidade é necessária a construção da Lei do Parcelamento

Compulsório, que determina o tempo máximo para o loteamento do terreno e a edificação

serem efetivados depois da notificação da prefeitura (SILVEIRA, 2014).

Em novembro do mesmo ano, o IPTU Progressivo voltou a ser pautado, visto que a

atualização da Planta Genérica de Valores iria suprimi-lo da legislação, uma vez que o IPTU,

que é um tributo pago por toda propriedade, iria corresponder a 1% do valor venal da alíquota

150

dos imóveis edificados e 2% dos imóveis (terrenos) vazios, suprimindo, portanto, a cobrança

mínima do IPTU Progressivo que se inicia em 3% sobre os terrenos vazios, de acordo o

Código Tributário (SILVEIRA, 2014).

Não cabe aqui discutir sobre a atualização da Planta Genérica de Valores, mas sim, os

seus impactos perante os terrenos que não cumprem a função social. A proposta da redução da

tributação paga pelos terrenos ociosos demonstra a decisão política de manter os vazios

urbanos no município, dadas as alíquotas da tributação proposta e o tempo de cobrança para a

aplicação do instrumento.

Segundo um estudo encomendado pela prefeitura à Secretaria da Fazenda, os imóveis

não edificados representavam 30% dos beneficiados com a redução do valor do imposto

previsto no projeto que atualiza a Planta Genérica de Valores. Assim, com tantas discussões

sendo postas, o prefeito Alexandre Kireff (PSD) desconsiderou a correção do documento que

iria ser aplicada em 2016 (SILVEIRA, 2014).

Devido à renúncia à aplicação do IPTU Progressivo, os vazios urbanos em Londrina

seguem sendo um problema para a gestão pública e para a (re)produção da cidade, uma vez

que os terrenos ociosos, além de não cumprirem com a função social, tendem a aumentar o

preço da terra, como exaustivamente explanado neste trabalho.

Em setembro de 2016, o poder executivo enviou à Câmara Municipal o PL 90, que

“dispõe sobre a implantação do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios, o

Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) progressivo no tempo e a

Desapropriação”. O PL visa adequar e operacionalizar o instrumento de acordo com as

diretrizes do Estatuto da Cidade. Atualmente, devido às eleições municipais e o início da atual

gestão, a tramitação do PL foi interrompido por tempo indeterminado (CML, 2017).

Conforme uma pesquisa de Nascimento (2014), em 2011, Londrina possuía 93,69km2

de terras ociosas, o equivalente a 42,95% da área total do perímetro urbano na ocasião

(218,13km2). Os vazios urbanos considerados no trabalho do autor consistem em lotes não

construídos e áreas não loteadas dentro do perímetro urbano do município. Áreas públicas não

construídas foram desconsideradas, tais como praças e áreas verdes, ao passo que foram

contabilizados os vazios urbanos de áreas públicas como, por exemplo, áreas abandonadas

rotuladas como terrenos baldios, pelo autor supracitado.

Devido a essa metodologia, de desconsiderar algumas áreas públicas, o perímetro

urbano considerado para o cálculo dos vazios urbanos foi inferior ao que determina a

legislação atual do município, a Lei no 11.661/2012, que estipula 264,36 km² de perímetro

urbano (LONDRINA, 2012).

151

De acordo com Nascimento (2014, p. 101), os vazios urbanos em Londrina são áreas

de grandes extensões, localizadas predominantemente próximas aos limites do perímetro

urbano, mas que também pontuam, em diferentes dimensões, todo o conjunto do tecido

urbano, conforme evidencia a figura 13, a seguir.

152

Figura 13 - Vazios Urbanos em Londrina – 2011

Fonte: Nascimento, 2014, p. 86.

153

A expressividade dos vazios urbanos na cidade permite considerar a especulação

imobiliária como uma prática corriqueira em Londrina-PR. Expressão da lógica capitalista da

produção do espaço onde o valor de uso, isto é, o direito à moradia, é subordinado ao valor de

troca, ou seja, a manutenção da terra ociosa para obtenção da renda fundiária.

A segregação sócio-espacial advinda da terra como mercadoria é presente desde a

fundação de Londrina no projeto fundiário da CTNP, como exposto. O cenário torna-se “[...]

agravante a partir dos anos de 1960 com a ocupação de áreas em fundos de vale (ao longo de

cursos hídricos) e adjacências, formando núcleos de favelas em regiões consideradas a

margem da sociedade” (ZANON, 2013, p. 7)

A ampliação das ocupações irregulares na época se deu através do crescimento da

população urbana em razão da migração rural, ocasionada fundamentalmente pela mudança

dos sistemas agrícolas e tecnificação no campo. Em Londrina, a substituição da lavoura

cafeeira, intensiva em mão de obra, para as lavouras temporárias mecanizáveis legou um

contingente populacional excedente cujo destino somente poderia ser a cidade, ou a migração

interestadual, notadamente para a fronteira agrícola recém aberta no norte do país.

Nesse contexto, a COHAB iniciou a construção de diversos conjuntos habitacionais,

principalmente na região norte de Londrina, com destaque para o Cinco Conjuntos, no distrito

7. A principal característica do Cinco Conjuntos, como exposto, foi a distância e consequente

desconexão com o núcleo urbano, sendo desprovidos de equipamentos coletivos básicos. De

acordo com Zanon (2013, p.7)

Esta foi uma postura radical em termos de segregação social, pois jogou toda

uma população dependente da área central da cidade em uma localidade

destituída dos postos de trabalho. Hoje a população nesta região passa de

100.000 habitantes, constituindo um subcentro econômico em Londrina. O

que ocorreu neste caso trata-se da produção não só da desigualdade espacial,

mas do vazio urbano, como meio especulativo, no qual ainda se encontram

até hoje grandes glebas a espera de novos loteamentos (ZANON, 2013, p.7).

O marco da especulação imobiliária em Londrina, de acordo com Alcantara (2010, p.

36), foi a instalação do shopping Catuaí em 1990, visto que a partir daí o processo de

verticalização e a construção dos condomínios fechados horizontais ganharam centralidade,

em vista da potencialização da renda da terra. Nesse período, devido o vetor imobiliário ser os

investimentos na região sul de Londrina, a produção de moradias populares declina.

Malgrado a proliferação dos problemas habitacionais, somente nos anos 2000 a cidade

novamente se tornaria alvo de políticas habitacionais. Em 2009, são iniciadas as construções

154

do Programa Minha Casa, Minha Vida, com destaque para o Vista Bela, um dos maiores

conjuntos habitacionais do período, com 2.712 unidades habitacionais, localizados na zona

norte. Além deste, a cidade ainda conta com o Residencial Elizabeth, com 32 casas, Jardim

Nova Esperança, com 100 casas, Jardim Ana Terra, com 85 casas, Residencial Cristal I e II

com 489 apartamentos, Residencial Maravilha, com 60 casas, Residencial Columbia I, com

21 casas e Residencial Marajoara, com 96 prédios e 49 casas (COHAB, 2015)2.

As unidades habitacionais do conjunto Vista Bela foram entregues gradativamente

entre julho de 2011 e julho de 2012. O projeto do conjunto habitacional e a venda das

unidades foi resultado de uma parceria entre a COHAB, a CEF, o governo municipal e as

construtoras privadas Protenge, Terra Nova e Artenge (ALVES; CORDEIRO, 2013).

O Vista Bela possui rede de esgoto, água encanada, iluminação elétrica e aquecedor

solar para o chuveiro. Não obstante, foi entregue totalmente desprovido de serviços urbanos

coletivos, como escolas, hospitais, postos de saúde, comércio, arborização, áreas de lazer etc

(PAGANI, 2013).

Em 2012, quando foi finalizada a entrega das unidades habitacionais, quase 50% da

população era formada por adolescentes e crianças, sem nenhuma unidade escolar para

atender esse público. Mais uma vez, a cidade seria marcada por um grande empreendimento

habitacional isolado do meio urbano e desconectado da malha urbana (PAGANI, 2013).

Como discorrido anteriormente, o PMCMV destina a maior parte do subsídio para as

empresas privadas, que ficam responsáveis pelo loteamento, construção e venda das unidades

habitacionais. Para as empresas lucrarem com as moradias populares, elas escolhem as terras

mais baratas, concentrando a produção das unidades habitacionais nesses locais. Eis a razão

pela qual as periferias precarizadas tornam-se atrativas para as habitações subsidiadas pela

política pública em questão que, ao fim, é quem fomenta e sustenta financeiramente a

especulação imobiliária.

Sendo as terras no limite do perímetro urbano atrativas, muitos promotores

imobiliários compram terras rurais próximas a essa delimitação para ficarem à espera de um

projeto lucrativo para os “jogos políticos e econômicos” do capital imobiliário virem à tona.

Assim, os 42,95% de vazios urbanos concentrados no limite do perímetro urbano de

Londrina-PR, demonstrados na figura 13, exprimem a territorialização das estratégias de

valorização dos terrenos e, por extensão, da segregação sócio-espacial, manifestada na

periferização da população com baixo poder aquisitivo.

2 Empreendimentos para famílias com renda de 0 a 3 salários mínimos

155

O conjunto Vista Bela é a melhor expressão disso, por estar localizado a cerca de 10

km do centro da cidade, o que acarreta o aumento das distâncias a serem percorridas para que

a população tenha acesso às infraestruturas e serviços básicos necessários à fruição mínima da

vida urbana.

Importante destacar que muitas das vulnerabilidades ali recriadas contrariam

expressamente as diretrizes do Estatuto da Cidade e conflitam com as normas da CEF.

Conforme exposto anteriormente, esse agente financeiro determina que cada empreendimento

tenha no máximo 500 unidades habitacionais ou condomínios segmentados em até 250

habitações. No entanto, a combinação entre as estratégias de propor os empreendimentos em

etapas e a conivência ativa do poder público local, culminaram num bairro incrivelmente

adensado.

O Vista Bela possui um total de 2.669 unidades habitacionais que ocupam uma área de

650 mil m2. Do total de unidades, 1885 são casas com área total de 36,89m

2 e 784 são

apartamentos com 40m2 (COHAB, 2015).

De acordo com a Companhia de Habitação do município, 99% das famílias do Vista

Bela possuem rendimento familiar inferior a 3 salários mínimos, assim distribuídos: o

rendimento familiar de 30,91% é inferior a 1 salário mínimo, 55,57% das famílias percebem

mensalmente entre 1 a 2 salários mínimos e 12,67% delas ganham de 2 a 3 salários mínimos

por mês, logo, trata-se de uma área adensada pela população de baixo poder aquisitivo

(PAGANI, 2013, p. 106).

A situação de injustiça social e espacial aos que habitam bairros periféricos significa

concretamente a imposição de oportunidades desiguais do ponto de vista econômico,

educacional e laboral que, por sua vez, refletem-se na interdição à fruição de cultura e lazer.

As implicações nefastas do empreendimento Vista Bela não foram suficientes para

banir novos projetos habitacionais em condições similares. Em maio de 2014 foram

aprovadas mais 4.914 unidades pelo programa Minha Casa Minha Vida, que correspondem

aos projetos Bonora, área de 456,8 mil m2 e Fazenda Nova, de 1,9 milhão m

2 localizados na

zona sul da cidade, próximos ao bairro União da Vitória (COHAB, 2015).

Para a construção do futuro empreendimento foi necessário modificar a Lei do

perímetro urbano, regida pelo Plano Diretor, que permitiu a expansão da área urbana e, com

isso, a conversão de terra rural em terra urbana (WILTEMBURG, 2014).

Aqui, se avista mais uma vez o cerne dos conflitos do planejamento urbano – a terra

como mercadoria versus a terra do viver. Antes mesmo que sejam iniciadas as obras, três

problemas já são conhecidos: a geologia do local pode apresentar incompatibilidades com a

156

implantação de infraestrutura urbana, como calçamento, escoamento de águas pluviais e

edificações, devido ao substrato rochoso do terreno e da sua morfologia acidentada

(WILTEMBURG, 2014). Em segundo, o PMCMV deve destinar 6% do orçamento para

equipamentos sociais, o que segundo a COHAB é suficiente para a construção de 4 centros

municipais de educação infantil, 3 escolas municipais e 1 estadual. Entretanto, “[...] embora

haja previsão de terrenos para unidades básicas de saúde, de pronto-atendimento e outros

equipamentos sociais, como unidades do CRAS, não há ainda garantia de recursos para as

obras” (SANCHES, 2014). O terceiro problema é a distância de 18 km do centro urbano de

Londrina, evidência clara de que irá marginalizar sobremaneira a população à qual se destina.

O golpe parlamentar consumado em 30 de agosto de 2016, com a deposição da Presidente da

República democraticamente eleita, pode postergar esse empreendimento, visto que a pauta

do governo empossado definitivamente não é o investimento público em habitação, como

ademais em qualquer setor de interesse social.

Não obstante, esse desfecho é resultado da composição das forças políticas onde a

omissão do poder público local em aplicar os instrumentos urbanísticos disponíveis para

coibir o descumprimento da função social da terra, a exemplo do Plano Diretor e do IPTU

Progressivo em Londrina, é parte explicativa: o controle social perdeu mais uma vez o assento

na história brasileira.

As negociações envolvendo a inclusão de áreas rurais para as habitações do PMCMV

em Londrina foram feitas sob a justificativa do poder executivo de que não havia outras

possibilidades de localização em vista do preço das terras, embora ao mesmo tempo esse

tenha renunciado a qualquer medida legal que coíba a ação de curto e médio prazo dos

produtores dos espaços de segregação na cidade.

Essa situação revela a capacidade que o capital imobiliário tem tido de influenciar o

planejamento e a gestão, coadunando-as com a desigualdade territorial, como demonstrado

nos dados do ITBI e da Folha de Londrina, que é produzida para incrementar os dividendos

auferidos sob a forma de renda fundiária.

Contudo, se há cooptações, há também resistências, expressas por exemplo nas lutas

que os moradores da zona sul da cidade e representantes da sociedade civil organizada

travaram na audiência pública realizadas no dia 20 de outubro de 2014 sobre a proposta de

mudança da Lei de uso e ocupação do solo urbano e a mudança da Lei do Sistema Viário.

As mobilizações e os enfrentamentos ali ocorridos expressam o levante tímido, porém

ativo, pelo cumprimento da função social da terra e pela salvaguarda do direito à cidade, ou o

que Souza (2006) denomina de “justiça social” e “melhoria da qualidade de vida”.

157

Antonello (2013, p. 248) classifica de anêmica a participação dos cidadãos

londrinenses nas audiências e conferências públicas do município. Tal realidade que denuncia

o aumento da heteronomia social e, consequentemente, da passividade social, não se encontra

somente em Londrina-PR, mas na maioria dos municípios brasileiros, afinal, como a autora

aponta, “não se pode esquecer que a sociedade brasileira ainda se encontra envolta da visão

imposta pelo governo autoritário e pelos tradicionais planos diretores que delegavam o

discurso competente ao planejamento do espaço urbano”.

Deve-se salientar, contudo, que um obstáculo para a plenitude da participação popular

londrinense foi o tempo exíguo da divulgação das audiências públicas e dos Projetos de Lei

para a população. Ao invés de ser promovida uma ampla divulgação, a prefeitura se limitou a

realizar as convocações através do Diário Oficial e por sites institucionais na internet.

Embora as audiências públicas sejam um instrumento para a participação popular,

algumas foram promovidas em sindicatos patronais, ou seja, em locais que muitas vezes

representam as empresas e os interesses do “empresarialismo mercadófilo”, o que acarreta no

fortalecimento de correlações de forças diferentes da força popular.

As audiências públicas relatadas que tinham como pauta a linha de corte do EIV, bem

como a instituição do Fundo de Desenvolvimento Urbano e da Outorga Onerosa, ocorreram

nos dias 29 e 30 de julho de 2014 no auditório da Associação Comercial e Indústria (ACIL) e

no Sindicato do Comércio Varejista (SINCOVAL) (LONDRINA, 2014).

Deste modo, os sujeitos relegados do direito à cidade são alijados não apenas do

acesso a infraestruturas e serviços coletivos, mas também do acesso à informação, por razões

de tempo e de dinheiro. Ao que parece, a parcela social que os órgãos competentes pelo

planejamento querem presentes nos espaços de decisões não é aquela mais afetada por aquilo

a ser eliminado, segundo o que a própria legislação urbana anuncia.

Sendo assim, é necessário o estabelecimento de mecanismos que induzam não só a

participação popular, mas a sua organização. As associações de bairro, de profissionais que

atuam no planejamento urbano e na construção cidadã, como dos professores, arquitetos e

geógrafos, os movimentos sociais, estudantis e os sindicatos devem empenhar-se juntos para a

construção da autonomia da população londrinense, principalmente daqueles mais

desprovidos do direito à cidade.

Construindo gradativamente a autonomia, se constrói um cidadão, um sujeito lúcido e

crítico. Logo, construir autonomia é conceber a participação cidadã nas políticas públicas e,

nesse caso, nas políticas urbanas.

158

Em suma, Londrina confirma a regra das cidades do capitalismo periférico:

segregadora, refém “[...] da politização dos planos [diretores que] se caracteriza pelo início

dos debates e processos de negociação de natureza política entre interesses que aparecem

claramente como conflitantes” (VILLAÇA, 2004, p. 239).

159

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como discutido no trabalho, a terra é um bem natural, é condição para o direito à

moradia e a cidade, logo, possui função social, o que demonstra o seu caráter enquanto valor

de uso para toda a sociedade. No entanto, da sobreposição do valor de troca sobre o valor de

uso no modo de produção capitalista, a terra transforma-se em mercadoria, isto é, passa a ter

um preço de mercado, o que estabelece a necessidade do poder de compra para que se cumpra

a sua função social.

A terra é uma mercadoria sui-generes no sistema capitalista, pois não sendo produzida

pelo trabalho, não propicia a mais-valia ou o lucro. Assim, os frutos da terra produzidos pelo

trabalho geram lucro, mas a terra por si só, condiciona a renda, um tributo apoiado na

valorização imobiliária, que é construída na (re)produção sócio-espacial da cidade, mas

capturada pelos proprietários e promotores imobiliários.

Mediante a transformação de um bem natural em mercadoria, a monopolização da

terra e as estratégias para auferir a renda, consolidam-se como práticas capitalistas nocivas

para a sociedade, principalmente após o elevado aumento da população urbana devido à

mecanização da agricultura promovida pelo cerco à terra de trabalho no campo.

O crescimento demográfico do espaço urbano, não sendo acompanhado por políticas

comprometidas com um ordenamento territorial justo e com a função social da propriedade e

da cidade a todos, faz proliferar os problemas dos municípios, como o acesso ao

abastecimento de água, esgoto, energia, o direito à moradia, dentre outros. Em suma, favorece

o “caos urbano”.

O Plano Diretor, enquanto instrumento integrador da política urbana, como discutido,

não conseguiu atender as demandas e solucionar os problemas nos municípios brasileiros.

Como apontado por Villaça (2004), o planejamento no país origina-se em 1930 para construir

a “cidade bela”, isto é, destruir tudo o que era pretérito e colonial com o intuito de europeizar

e embelezar as cidades brasileiras. No segundo momento, de 1930 a 1990, o plano tem o

objetivo de construir a “cidade da produção”, o que significa adequar a cidade para o modo de

produção capitalista visando, principalmente as obras de infraestrutura. Em contrapartida, a

população desvalida foi sendo excluída do direito à cidade e à moradia.

Durante essa trajetória, o planejamento urbano teve embasamento no urbanismo

modernista, baseado no traçado urbanístico e no embelezamento das cidades, bem como na

tecnocracia e no cientificismo como soluções para os problemas urbanos.

Concomitantemente, os planos tinham base teórica e metodológica no positivismo, o que

160

proporciona um cunho determinista espacial nos problemas do espaço urbano, isto é,

acreditava-se que solucionando os problemas do espaço físico e das infraestruturas, as

desigualdades socioeconômicas se extinguiriam.

Igualmente, observa-se que as políticas urbanas, principalmente as habitacionais,

favoreceram as classes com maior poder aquisitivo ao invés da população carente que, sem

poder de compra para adquirir terras localizadas próximas a infraestrutura e aos serviços

urbanos, ocupam os loteamentos periféricos e os clandestinos, bem como originam as

ocupações irregulares como forma de sobreviver.

De 1990 em diante, o Plano Diretor passa a ser um instrumento fundamental na prática

do planejamento e gestão municipal (VILLAÇA, 2004). A Constituição de 1988, com os

artigos 182 e 183, e o Estatuto da Cidade, Lei no. 10.257 de 2001 estabelecem a

obrigatoriedade do instrumento e colocam à tona a função social da propriedade e a

participação popular como pressupostos de uma gestão democrática a partir do reerguimento

das lutas e dos movimentos sociais com a queda da Ditadura Militar, tendo destaque o

Movimento Nacional pela Reforma Urbana. Assim, o Plano Diretor passa a ser encarado

como um instrumento técnico e político.

O PDM de Londrina se enquadra neste terceiro período com o Plano Diretor de 1998,

pós Constituição de 1988. A revisão do plano de 2008, finalizada somente em 2015,

demonstra baixa participação popular. No entanto, como relatado, a atuação das associações

de bairros, moradores, professores, estudantes e entidades nas audiências públicas e

conferências do município, evidenciam, mesmo de maneira tímida, a importância da

participação e da mobilização social.

Vale salientar a ausência de incentivos e ações concretas do poder público para a

participação e organização popular no planejamento e gestão municipal. Como discutido, não

há incentivo às associações de bairros que, segundo Souza (2006), é uma escala fundamental

para a participação popular, por ser a escala do lugar. Do mesmo modo, a divulgação das

audiências públicas e das conferências ocorre em tempo exíguo e se restringe, em sua maioria,

somente ao site da prefeitura e ao Diário Oficial.

Mais do que refletir a relevância da participação popular na intervenção da política

urbana e os conflitos de interesses dos agentes modeladores do espaço, a revisão do PDM de

Londrina revela a primazia da renda fundiária e dos lucros imobiliários no uso e ocupação do

solo urbano no município.

Conforme os dados do ITBI e da Folha de Londrina, o preço da terra urbana no

município é maior no centro diminuindo ao se estender à periferia. Desde a origem do

161

município e mesmo com as reestruturações do espaço e das demais centralidades, a área

central do município continua sendo valorizada pela concentração da infraestrutura e serviços

urbanos, sendo imbuída de valor simbólico e cultural por ações do poder público, razão pela

qual a valorização transpõe seus limites para atingir as áreas adjacentes.

A exceção na valorização imobiliária no sentido centro-periferia são dos bairros da

região sul e sudoeste do distrito 6. A valorização decorre do investimento imobiliário

desencadeado pelo Shopping Catuaí na verticalização e na construção de estabelecimentos e

habitações de alto padrão, o que promove o maior crescimento da média do preço do terreno

no município no período estudado.

Assim, as mudanças na legislação urbana, como “a lei da muralha”, a linha de corte do

EIV, a mudança do zoneamento e do perímetro para a construção do Catuaí, do conjunto

habitacional Vista Bela e a aprovação dos conjuntos Bonora e Fazenda Nova pelo programa

“Minha Casa, minha Vida”, dentre outros, são exemplos da renda da terra como trunfo no

ordenamento territorial orientado pela e para a especulação imobiliária em Londrina.

A concentração de 42,95% dos vazios urbanos expressos por Nascimento (2014) na

periferia do município é consequência das estratégias das empresas privadas e dos

proprietários para extraírem a renda e os lucros imobiliários. A localização periférica dos

conjuntos habitacionais no bojo do programa “Minha Casa, Minha Vida” é uma dessas

estratégias. Como elucidado por Cardoso; Aragão e Araujo (2011), para as construtoras

privadas lucrarem com as moradias populares, o projeto habitacional é calcado na redução do

preço da terra, nos gastos e no tempo da produção, o que contempla os terrenos amplos e

baratos da periferia do município.

Como consequência do aumento do investimento pelas construtoras, devidamente

custeados pelo erário público, via crédito habitacional, cria-se demanda por mão de obra: um

dos objetivos do programa era estimular o emprego e os investimentos no setor civil,

mediante a aplicação dos recursos na política habitacional. Em contrapartida, a política

reforça a segregação sócio-espacial, marginalizando a população com baixo poder aquisitivo.

Para o loteamento das terras periféricas e a incidência do IPTU nas terras que

adentram o espaço urbano, é necessário o requisito de no mínimo duas infraestruturas,

conforme o Código Tributário Nacional, Lei no

5.172 de 1966. As redes de infraestrutura são

contínuas no espaço, não sendo passíveis de desconsiderar os terrenos ociosos. Assim, a

expansão das redes pode incentivar e favorecer a especulação imobiliária, devido à

valorização dos vazios urbanos pela promoção das infraestruturas.

162

As obras de ampliação das redes geram um custo ao poder público que recai no nas

tarifas dos serviços e da infraestrutura urbana. Todas serão pagas pelos munícipes usuários de

água, energia, transporte público etc. Deste modo, o planejamento municipal divorciado de

um ordenamento territorial justo, alinhado com a função social da propriedade e da cidade,

promove injustiças socialmente abrangentes, traduzidas na valorização das terras ociosas, ou

seja, no incentivo à especulação imobiliária.

Os resultados dessa pesquisa confirmam o direcionamento da renda da terra na política

urbana do município de Londrina, sendo as disputas na revisão do Plano Diretor uma

evidência disso. O condicionamento da renda fundiária na (re)produção sócio-espacial no

município, justifica a segregação da população e as práticas perversas da especulação

imobiliária em Londrina.

A CTNP, ao se territorializar no norte do Paraná em 1929, tinha como meta a

realização de um projeto fundiário: extrair a renda da terra na venda das pequenas

propriedades e dos lotes urbanos. Deste modo, Londrina foi criada e se desenvolveu a partir

de um projeto lucrativo que encara o espaço urbano como mercadoria, diferente de um projeto

que visa a cidade do morar e do viver. Portanto, a pesquisa exibe o êxito do projeto da CTNP,

ou seja, a perpetuação do ordenamento territorial de Londrina pela renda da terra.

Além de demonstrar as implicações da terra como mercadoria no espaço urbano de

Londrina, a pesquisa tem o intuito de instigar a contínua participação popular nas audiências

públicas, conferências e nos espaços de debate sobre a cidade. Mais que isso, a pesquisa visa

incentivar a organização social e a luta pela Reforma Urbana, pois a construção do direito à

cidade e a da propriedade, da “cidade que queremos”, possui como uma das condições o

empoderamento social sobre a cidade. Em suma, somente a intervenção popular organizada

poderá concretizar uma modalidade de planejamento urbano como um instrumento técnico e

político de justiça territorial.

163

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173

ANEXOS

174

ANEXO A

Projeto Lei Outorga Onerosa

175

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE LONDRINA INSTITUTO DE PESQUISA E PLANEJAMENTO URBANO DE LONDRINA

ANTEPROJETO DE LEI

SÚMULA: Dispõe sobre a implantação da Outorga Onerosa do Direito de Construir na

modalidade aquisição onerosa por compra no Município de Londrina e dá

outras providências.

A CÂMARA MUNICIPAL DE LONDRINA, ESTADO DO PARANÁ, APROVOU E EU, PREFEITO DO MUNICÍPIO, SANCIONO A SEGUINTE

L E I :

Art. lº O Município de Londrina aplicará a outorga onerosa do direito de

construir na modalidade aquisição onerosa por compra mediante contrapartida financeira a ser

prestada pelo beneficiário para edificar acima dos índices básicos do coeficiente de

aproveitamento, conforme disposições da Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001

(Estatuto da Cidade), Lei Municipal nº 10.637, de 24 de dezembro de 2008 (Plano Diretor

Participativo do Município de Londrina), e de acordo com os critérios e procedimentos

definidos nesta lei.

Art. 2º Para os efeitos desta lei, serão utilizadas as seguintes definições:

I – beneficiário: empreendedor interessado em adquirir potencial construtivo por meio da outorga onerosa;

II – contrapartida financeira: valor em moeda corrente nacional pago pelo beneficiário para aquisição do potencial construtivo adicional;

III – coeficiente de aproveitamento: índice pelo qual se deve multiplicar a

área da data ou chácara para se obter a área máxima edificável de construção, na qual não são

computados: a) pavimento livre destinado a lazer comum dos ocupantes do imóvel;

b) galeria ligando logradouros públicos que deverão permanecer

acessíveis, com, no mínimo, 4,00m (quatro metros) de largura, aumentando 1,00m (um metro)

de largura para cada 15,00m (quinze metros) de comprimento, quando exceder de 60,00m

(sessenta metros);

176

c) área comum de circulação nas edificações coletivas;

d) sacada ou varanda; e

e) área de estacionamento ou garagem, exceto edifício destinado

exclusivamente à guarda de veículos.

177

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE LONDRINA

INSTITUTO DE PESQUISA E PLANEJAMENTO URBANO DE LONDRINA

IV – data: unidade imobiliária destinada à edificação resultante de

loteamento ou desmembramento, com pelo menos uma divisa lindeira à via pública,

exceto vielas;

V – estoque de potencial construtivo adicional: limite de

potencial construtivo adicional estabelecido pelo Poder Público para cada área onde a

Lei de Uso e Ocupação do Solo autorize a aplicação da outorga onerosa; e

VI - Outorga Onerosa do Direito de Construir: concessão, pelo

Poder Público, de potencial construtivo adicional, acima do resultante da aplicação do

coeficiente de aproveitamento básico até o limite do coeficiente de aproveitamento

máximo, por meio de contrapartida do beneficiário .

Art. 3º Não poderão ser alterados os coeficientes de aproveitamento de

quaisquer imóveis no âmbito do Município de Londrina sem que haja a contrapartida da

outorga onerosa do direito de construir na forma prevista nesta lei.

Art. 4º O potencial construtivo adicional passível de ser obtido mediante

outorga onerosa será limitado:

I – nas datas ou lotes, pelo coeficiente de aproveitamento máximo definido em lei; e

II – nas áreas ou regiões da cidade, pelo estoque de potencial construtivo adicional estabelecido para as mesmas.

§ 1º O estoque de potencial construtivo adicional deverá ser estabelecido

pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina (IPPUL) em razão da

capacidade do sistema viário, da infraestrutura disponível, das limitações ambientais e

das políticas de desenvolvimento urbano, podendo ser diferenciados para uso

residencial e não-residencial.

§ 2º O estoque estabelecido no parágrafo 1º deste artigo deverá ser reavaliado periodicamente, tendo validade por período não inferior a dois anos.

§ 3º Os impacto na infraestrutura e no meio ambiente decorrentes da

outorga onerosa deverá ser monitorado permanentemente pelo Poder Executivo, que

deverá tornar públicos relatórios deste monitoramento, destacando as áreas críticas

próximas da saturação.

178

§ 4º Caso o monitoramento a que se refere o parágrafo 3º deste artigo revele que a tendência de ocupação de determinada área do Município levará à

179

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE LONDRINA

INSTITUTO DE PESQUISA E PLANEJAMENTO URBANO DE LONDRINA

saturação no período de um ano, a concessão da outorga onerosa deverá ser suspensa 90 (noventa) dias após a publicação de ato do Executivo neste sentido.

§ 5º Os estoques de potencial construtivo adicional poderão ser

determinados também nas leis de Operações Urbanas, Projetos Estratégicos e nos

Planos Regionais, de acordo com critérios definidos no parágrafo 1º deste artigo.

Art. 5º A proposta do interessado na aplicação da outorga onerosa do

direito de construir deve atender os seguintes requisitos:

I – o projeto deve estar localizado em área onde a aplicação da outorga onerosa esteja definida na Lei de Uso e Ocupação do Solo;

II – a área de construção adicional a ser requerida pelo interessado não deve ser superior ao coeficiente de aproveitamento máximo estabelecido em lei; III – deve ser respeitado o

limite do estoque de potencial construtivo adicional;

IV - deve haver pagamento da contrapartida, nos termos desta lei; e

V – o projeto deve atender a legislação urbanística e o Plano Diretor do Município de Londrina.

Parágrafo único. Os requisitos serão avaliados pelo IPPUL, que

emitirá parecer conclusivo sobre a possibilidade ou não de atendimento à proposta.

Art. 6º A proposta será protocolada no IPPUL e deverá estar acompanhada dos seguintes documentos:

I – requerimento solicitando a concessão da Outorga Onerosa, contendo

as informações básicas sobre o empreendimento e o cálculo do potencial construtivo a

ser adquirido;

II – cópia atualizada da matrícula do imóvel no Cartório Registro de Imóveis competente;

III – certidões negativas de débitos tributários do imóvel; IV – Consulta Prévia de Viabilidade Técnica; V – projeto arquitetônico ou urbanístico; e

VI – Estudo de Impacto de Vizinhança, quando couber. VII – Planilha de Cálculo da Outorga Onerosa.

Art. 7º A contrapartida financeira será calculada pela seguinte fórmula:

180

Cf= aex x cub x 0,10

181

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE LONDRINA

INSTITUTO DE PESQUISA E PLANEJAMENTO URBANO DE LONDRINA

onde:

Cf = valor da contrapartida financeira (em reais);

aex = área excedente a ser utilizada (em metros quadrados);

CUB = valor do Custo Unitário Básico da construção civil do norte do

Paraná do mês anterior à solicitação (em reais), no mesmo modelo de edificação a ser

utilizado, levando-se em conta no cálculo o padrão da construção.

Art. 8º O cálculo do potencial construtivo adicional e da respectiva

contrapartida financeira será realizado pelos seguintes órgãos públicos:

I – Secretaria Municipal de Fazenda;

II – Secretaria Municipal de Obras e Pavimentação;

III – Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina; e

IV – Conselho Municipal da Cidade.

§ 1º Cada órgão indicará dois membros, um titular e um suplente, para efetuar os cálculos.

§ 2º As deliberações deverão ser tomadas em reunião conjunta e aprovadas por maioria absoluta dos membros.

Art. 9º A expedição das licenças ou autorizações necessárias à

construção, ampliação ou funcionamento do empreendimento que apresentar proposta

de outorga onerosa do direito de construir fica condicionada à expedição de Certificado

de Aquisição de Potencial Construtivo Adicional pelo IPPUL.

Art. 10. O Certificado de Aquisição de Potencial Construtivo Adicional

deverá ser emitido pelo IPPUL em 15 (quinze) dias contados do pagamento da

contrapartida financeira ou, no caso de parcelamento, do pagamento de 50% da

contrapartida financeira e apresentação de garantia, por meio de Carta de Fiança

Bancária ou Seguro Garantia, das parcelas mensais restantes e consecutivas no máximo

de 12 (doze) meses.

§ 1º O Certificado de Aquisição de Potencial Construtivo Adicional deverá conter:

I – identificação do empreendedor;

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INSTITUTO DE PESQUISA E PLANEJAMENTO URBANO DE LONDRINA

II – endereço e identificação fiscal do imóvel a receber o potencial construtivo adicional;

III – valor total da contrapartida financeira e as condições de pagamento; e

IV – eventuais condições adicionais para expedição das licenças ou

autorizações necessárias à construção, ampliação ou funcionamento do

empreendimento.

§ 2º A expedição do alvará de construção estará condicionada à apresentação do Certificado de Aquisição de Potencial Construtivo Adicional.

Art. 11 Os recursos auferidos com a Outorga Onerosa do Direito de

Construir deverão ser aplicados em:

I – regularização fundiária;

II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; III – constituição de reserva fundiária;

IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;

V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;

VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; e

VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

§ 1º Os recursos da contrapartida financeira serão depositados no Fundo

Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU), administrado pelo IPPUL, ficando a

critério do mesmo o aceite de proposta de parcelamento do pagamento e a transferência

dos recursos depositados para outros Fundos do Município, correlacionados a aplicação

do recurso.

§ 2º Na aplicação dos recursos, devem ser observadas as prioridades

estabelecidas no art. 26 da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), art. 144, parágrafo

único e incisos da Lei nº 10.637/2008 (Plano Diretor Participativo do Município de

Londrina), bem como no Plano Plurianual e na Lei Orçamentária Anual, no que estas

não forem incompatíveis com aquelas.

Art. 12. Fica criada a Taxa de Análise de proposta de outorga onerosa, a

ser repassada ao IPPUL, no valor-base do custo unitário básico - CUB da construção

civil do Norte do Paraná do mês anterior à solicitação (em reais) multiplicado pelo

índice x, constituindo como fato gerador a prestação de serviço de análise e emissão de

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INSTITUTO DE PESQUISA E PLANEJAMENTO URBANO DE LONDRINA

parecer relativo à proposta, sem prejuízo dos valores correspondentes a outros procedimentos.

§ 1º A Taxa de Análise deve ser paga antecipadamente à prática de qualquer ato ou atividade sujeita à sua incidência.

§ 2º A Taxa de Análise tem por base o valor definido no caput, multiplicado

pelo índice “x”, referente à área da poligonal do empreendimento, consideradas as seguintes

faixas de cobrança:

I – até 10.000 m2: x=1;

II – acima de 10.000 m2 e até 20.000 m

2: x=2;

III – acima de 20.000 m2 e até 50.000 m

2: x=3;

IV – acima de 50.000 m2: x=4.

Art. 13. Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as

disposições em contrário.

Alexandre Lopes Kireeff

Prefeito do Município

Paulo Arcoverde Nascimento Ignes Dequech Alvares

Secretário de Governo Diretora Presidente do IPPUL

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ANEXO B

Parecer conjunto da Universidade Estadual de Londrina e o Conselho Municipal do Meio

Ambiente sobre o Projeto de Lei 200/2014 da Outorga Onerosa

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Parecer conjunto sobre PL 200/2014 -­­ substitutivo n. 3

Universidade Estadual de Londrina (UEL) e Conselho Municipal do Meio Ambiente

(CONSEMMA) Considerações gerais

Considerando que o sistema jurídico deve ser analisado em sua ampla interação com o conjunto legal esta casa legislativa deve estar atenta à comunicação desse instrumento da Outorga Onerosa no licenciamento urbanístico, destacando-­­se nesse sentido o PL 220/2014 que regulamenta o procedimento do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), pois em verdade este projeto disciplina parte do licenciamento urbanístico e não apenas o EIV.

Considerando que o Plano Diretor do Município de Londrina estabelece duas modalidades de contraprestação de outorga (a compra ou a prestação de serviço) e o presente projeto contempla apenas uma modalidade (a compra), excluindo ademais a possibilidade de prestação de serviço questiona-­­se: não seria adequado prever o instrumento em sua totalidade, conforme consta do Plano Diretor? Pois se futuramente houver intenção de regular a matéria quanto à modalidade da prestação de serviços, necessariamente esta Lei terá de ser revista.

Encaminhamentos específicos

O Parágrafo Único do artigo terceiro contém uma indefinição que necessita ser corrigida, uma vez que estabelece a eventual suspensão de outorga onerosa no momento em que o IPPUL constatar adensamento excessivo. Essa suposta verificação não estabelece instrumentos e mecanismos que garantam a ação preventiva, podendo provocar prejuízos irreparáveis à cidade e ao bem estar dos que nela vivem. Ademais, da forma como está escrito, aparenta que a constatação se dará quando da saturação já alcançada de fato. Por isso sugere-­­se:

c) a previsão dos instrumentos de acompanhamento e controle do adensamento com revisão sistemática, como forma de a população afetada manifestar-­­se quanto aos impactos locais decorrentes da outorga.

d) a reincorporação do parágrafo 30 do Artigo 40 do pré projeto discutido na audiência pública de 2014, onde se lê:

"Os impactos na infraestrutura e no meio ambiente decorrentes da outorga onerosa deverão ser monitorados permanentemente pelo poder executivo, que deverá tornar públicos relatórios desse monitoramento, destacando as áreas críticas próximas da saturação.

Quanto ao Artigo 100 parágrafo terceiro, sugere-­­se supressão completa.

Justificativa: Da forma como está, o texto fere o princípio da Lei que o institui (Estatuto da Cidade), que é o de criar mecanismos de política urbana fundados na justiça social e

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diminuição das desigualdades territoriais, o que se fará por meio de composição de fundo público para adoção de políticas urbanísticas em áreas desprovidas de investimento público, o que poderá não acontecer ao se definir como preferencial o investimento na mesma zona objeto da outorga. Ademais, o investimento dos recursos angariados na zona objeto da outorga poderá potencializar a valorização imobiliária, anulando a finalidade do instrumento, bem como a contrapartida do empreendedor na adequação necessária do impacto na localidade.

Londrina, 27 de fevereiro de 2015

Eliane Tomiasi Paulino Roberta Silveira Queiroz

UEL CONSEMMA