evolução do mercado imobiliário no grande...

Informação:– Evolução do parque habitacional– Tipologias dos fogos construídos– Preços do mercado de habitação

(Aquisição)– Preços do mercado de habitação

(Arrendamento)– Preços do mercado de escritórios– Comércio– Preços do mercado de terrenos

Fontes utilizadas:Instituto Nacional de Estatística:– Estatísticas da construção– Anuários Estatísticos da Região Norte– Valores de avaliação bancária na habitação

“Confidencial Imobiliário” – Newsletterimobiliária portuguesa. Publicação mensal

Gabinete de Estudos e PlaneamentoDepartamento Municipal de EstudosPraça General Humberto Delgado4049-001 PortoTel. 222 097 008Fax 222 097 [email protected]

Equipa técnica:Carlos OliveiraAna AzenhaSérgio Rocha (cartografia)

A segunda metade da década de 90 foi caracterizada por um ritmoelevado de construção de novos fogos na maioria dos concelhos vizinhosdo Porto, onde a expansão das infra-estruturas e a abertura de novasfrentes de urbanização tornou possível um elevado crescimento da ofertaresidencial.

Esta evolução constitui igualmente um reflexo do reduzido esforçoem reabilitação urbana que continua a caracterizar um país onde, entre1996 e 2004, apenas 16 % das obras concluídas em edifícios para habitaçãocorrespondiam a ampliações, alterações e reconstruções (menos de11 % na GAMP).

Apesar do ritmo de licenciamentos ter vindo a diminuir desde o ano2000, reflectindo o abrandamento geral da economia portuguesa, aGrande Área Metropolitana do Porto (GAMP) contava em 2004 commais 220 951 fogos do que em 1994. Os novos fogos apresentam-se muitodiversificados do ponto de vista da relação entre a localização e a tipologia.A crescente segmentação do mercado, aliada ao carácter diversificadodos padrões de ocupação do território no interior da GAMP, poderãoajudar a explicar esta diferenciação da oferta residencial.

No caso concreto do Porto, onde a proporção de tipologias T0 e T1,mas também de T4 ou superior encontra-se entre as mais elevadas, ograu de polarização da oferta constitui, aparentemente, um reflexo dodiferencial que o concelho mantém face aos seus vizinhos, relativamenteao preço por metro quadrado. Com efeito, se os estratos sociais maiselevados continuam a manifestar a sua preferência pelo Porto,independentemente do preço dos imóveis, os segmentos intermédiostêm vindo, em larga medida, a optar pelos concelhos vizinhos.

Independentemente das causas do fenómeno, os dados indicam quenos últimos anos as disparidades relativamente aos preços não só não seatenuaram como ter-se-ão agravado, dado que várias das zonas maiscaras da GAMP, em particular as que se situam na zona ocidental dacidade, encontram-se frequentemente entre as de maior crescimentodos preços do mercado habitacional, não só para venda como tambémpara arrendamento.

O diferencial de preços, a disponibilidade de espaço, a infra-estru-turação dos concelhos vizinhos do Porto e as transformações sócio-eco-nómicas, terão igualmente impulsionado movimentos centrífugosrelativamente a outros segmentos do mercado imobiliário, como ocomércio. Tendo crescido consideravelmente nos últimos dez anos, aoferta localizada fora do Porto permitiu a emergência de novaspolaridades centradas no consumo, contribuindo decisivamente para atransformação do espaço metropolitano.

Estas novas realidades lançam desafios significativos no plano daqualidade de vida e da sustentabilidade do desenvolvimento urbano.As implicações decorrentes da emergência, à escala metropolitana, deum modelo territorial crescentemente fragmentado, polarizado ediversificado, obrigam pois a um aprofundamento do conhecimento dasrelações entre os diferentes domínios sectoriais de intervenção, emparticular no que toca aos transportes e às redes de equipamentos, assimcomo à definição de estratégias e medidas concertadas à escala supra--municipal.

Evolução do MercadoImobiliário no Grande Porto

Destaque InformativoDezembro 2006

(figura 1)Crescimento do número de fogos nos concelhos da Grande Área Metropolitana do Porto, 1994-2004

Destaque Informativo – Evolução do Mercado Imobiliário no Grande Porto | 2

Evolução do Parque Habitacional

(figura 2)Evolução do número de fogos licenciados e concluídos na Grande Área Metropolitana do Porto, 1996-2004

Em 10 anos, o crescimento doparque habitacional da GrandeÁrea Metropolitana do Porto(GAMP) foi de aproxima-damente 35 %, atingindo 725.621alojamentos em 2004 (22 % doparque habitacional português).

Este crescimento, clara-mente superior ao registado noconjunto do país (14 %), repar-tiu-se de forma desigual peloterritório da GAMP (figura 1).

O elevado acréscimoregistado na Maia (67 %), noconjunto Santo Tirso/Trofa (63 %) ou em Valongo (54 %)contrasta com o incrementomais moderado, observado nosespaços de urbanização maisconsolidada, como os concelhosdo Porto e de Espinho (9 %).

Os dados referentes à evoluçãodo número de fogos licenciados econstruídos revelam, contudo,que a expansão construtiva quecaracterizou a segunda metade dadécada de 90 tem vindo a registar umforte abrandamento nos últimosanos.

A figura 2 revela que a partir doano 2000, o número de alojamentoslicenciados anualmente diminuiu deforma considerável, tendência quedois anos mais tarde se reflecteigualmente nas estatísticasreferentes à conclusão dos fogos.

1997 1998 1999 20000

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

1996 20042001 2002 2003

Licenciados Concluídos

Taxa de variação (%)9 – 2021 – 30

31 – 40

41 – 5051 – 68

N

0 20 km10

Póvoa de Varzim

Vila do Conde

Santo Tirso / Trofa

Maia

MatosinhosValongo

Porto

Gondomar

Vila Nova de Gaia

Santa Maria da Feira

Espinho

São João da Madeira

Arouca


Tipologias dos Fogos Construídos

(figura 3)Proporção de T0 e T1 constuídos em 2003 e 2004 (%)

Reflectindo a grande diversidade da oferta residencial,os concelhos da Grande Área Metropolitana do Portoapresentam perfis diferenciados do ponto de vista dastipologias de fogos construídos em 2003 e 2004.

Nos concelhos de urbanização mais consolidada, comoo Porto, Matosinhos e Vila Nova de Gaia, a construção depequenos alojamentos (T0 e T1) é significativa,contrastando com o predomínio de tipologias de maior

dimensão (T3), característico de Santa Maria da Feira,Santo Tirso ou Arouca.

Se no Porto a construção de fogos de reduzidasdimensões tem sido significativa, o mesmo se verificarelativamente à proporção de alojamentos de grandesdimensões (tipologia T4 ou superior), a mais elevada entreos concelhos da GAMP.

(figura 5)Proporção de T3 constuídos em 2003 e 2004 (%)

(figura 6)Proporção de T4 ou superior constuídos em 2003e 20004 (%)

(%)[1 – 3[[3 – 6[

[6 – 9[

[9 – 15[[15 – 22]

(%)[25 – 30[[30 – 35[

[35 – 40[

[40 – 50[[50 – 70]

(%)[2 – 9[

[9 – 12[[12 – 16[

[16 – 23]

(figura 4)Proporção de T2 constuídos em 2003 e 2004 (%)

(%)[17 – 20[[20 – 30[

[30 – 40[

[40 – 50[[50 – 55]

N

N N

0 20 km100 20 km10

N

0 20 km100 20 km10

Póvoa de Varzim

Vila do CondeTrofa Santo Tirso

Maia

Matosinhos

Porto

Valongo

Gondomar

Vila Nova de Gaia

Espinho



Arouca

Póvoa de Varzim


Maia

Matosinhos

Porto

Valongo

Gondomar

Vila Nova de Gaia

Espinho



Arouca

Póvoa de Varzim


Maia

Matosinhos

Porto

Valongo

Gondomar

Vila Nova de Gaia

Espinho



Arouca

Póvoa de Varzim


Maia

Matosinhos

Porto

Valongo

Gondomar

Vila Nova de Gaia

Espinho



Arouca

(figura 7)Valores unitários (€/m2) de avaliação bancária da habitação no Porto, no 3º trimestre de 2006, e variaçãonominal entre o 3º trimestre de 2001 e o período homólogo de 2006 (%)

Póvoa de Varzim

Vila do Conde

Maia

Matosinhos

Gondomar

Valongo

Vila Nova de Gaia

Espinho

N

0 10 km5


Preços do Mercado de Habitação – Aquisição

Os dados do Instituto Nacionalde Estatística referentes aos valoresde avaliação da habitação emdiferentes zonas do Porto e nosconcelhos vizinho, revelam quepermanece considerável adisparidade entre as diversaslocalizações.

O conjunto formado pelasfreguesias mais ocidentais do Porto(“núcleo litoral”) apresenta preçosparticularmente elevados, tendo oseu crescimento sido superior aoregistado em outras zonas da cidade(figura 7).

Os dados revelam ainda que asdisparidades intra-metropolitanasaumentaram ao longo dos últimosanos. Com efeito, entre o 3º tri-mestre de 2001 e o período homó-logo de 2006, o incremento dospreços observado na maioria dosconcelhos litorais foi superior àmédia metropolitana de 8,0 %.

Pelo contrário em Gondomar eValongo, concelhos cujos preços dahabitação se encontram entre osmais acessíveis, verificou-se nomesmo período uma redução(figura 8).

(figura 8)Valores unitários (€/m2) de avaliação bancária da habitação nos concelhos do Grande Porto, no 3º trimestrede 2006, e variação nominal entre o 3º trimestre de 2001 e o período homólogo de 2006 (%)

Porto

Valor médio (€/m2)900 – 1000

1001 – 12001201 – 1300

1301 – 1400

23,8 %

3,5 %

–11,8 %

–4,8 %

15,7 %

7,1 %

9,1 %

9,4 %

32,0 %

Núcleo Histórico

Cintura InteriorNúcleo Litoral

Cintura Exterior

Valor médio (€/m2)13261368

1633

Dados não disponíveis

13,3 %5,7 %

12,2 %

N

0 2 km1

(figura 9)Preços do mercado de arrendamento em Janeirode 2006 (em €/m2), e variação nominal entre Janeirode 2000 e Janeiro de 2006 (%)

€/m2

5 – 77 – 9

9 – 12


Preços do Mercado Habitação – Arrendamento

(figura 10)Preços do mercado de escritórios em Janeiro de 2006 (em €/m2)

Os dados disponíveis relativos àaquisição de espaços para escritóriospermitem apenas identificar asdiferenças entre três localizaçõescentrais do Porto (figura 10).

Entre Janeiro de 2000 e Janeirode 2006, os preços por metroquadrado baixaram ligeiramente emGonçalo Cristóvão (– 0,6 %), tendocrescido 2 % no Marquês dePombal/Constituição e 4 % naBoavista/Rotunda.

Esta última zona permaneceu amais cara da cidade, entre asincluídas na base de dados da revista“Confidencial Imobiliário”.

Preços do Mercado de Escritórios

Convergindo com os dados relativos à aquisição dealojamentos, a zona ocidental do Porto (Foz/Nevogilde)apresenta-se como a mais cara entre as avaliadas pelarevista “Confidencial Imobiliário”, também do ponto devista do arrendamento (figura 9).

0 2 km1Gonçalo Cristovão

€ 1.150

Boavista/Rotunda€ 1.432

M. de Pombal/Constituição€ 1.099

N

Bonfim

Santo Ildefonso

Sé

VitóriaMiragaia

Massarelos

Lordelo do OuroFoz do Douro

NevogildeAldoar

Ramalde

CedofeitaCampanhã

N

0 2 km1

50,9 %

13,8 %

–2,6 %

0,5 %

–10,3 %

São Nicolau

5,6 %

Paranhos

–4,2 %5,1 %

(figura 11)Preço dos espaços comerciais, em Janeiro de 2006 (€/m2)

0 2 km1


Comércio

(figura 12)Localização e Área Bruta Locável das grandes superfícies comerciais do Grande Porto, em 2006

Os dados relativos à venda deespaços comerciais revelam que aBaixa permanece a zona mais cara dacidade, entre as incluídas na amostrarecolhida pela revista “ConfidencialImobiliário”. Relativamente a esteindicador, a Baixa é seguida pelaBoavista/Rotunda.

Ambas as zonas apresentamvalores superiores aos de Cedofeita,Marquês do Pombal/Constituição eMatosinhos (figura 11).

Desde 1995, o número de centroscomerciais localizados nosconcelhos vizinhos do Porto não temparado de aumentar, sendo a somada sua Área Bruta Locávelactualmente de cerca de 280.000m2

(figura 12).A oferta comercial situada nestes

concelhos tem vindo a diversificar--se, em virtude da introdução denovos formatos, como os OutletCentres ou a loja da cadeia “El CorteInglês”.

Shopping Centre

Outlet

Póvoa de Varzim

Vila do Conde

Maia

Matosinhos

Porto

Gondomar

Valongo

Vila Nova de Gaia

Espinho

N

“Department Store”(*) Área de vendas

Boavista/Rotunda€ 1.687

Matosinhos€ 1.433

Cedofeita€ 1.473 Baixa

€ 1.931

N

Parque Nascente63.000 m2

Dolce Vita42.000 m2

El Corte Inglês42.000 m2 (*)

Grijó Outlet11.000 m2

Gaia Shopping59.261 m2

Arrábida Shopping56.570 m2

Norte Shopping72.050 m2

Factory12.500 m2

Maia Shopping28.949 m2

M. de Pombal/Constituição€ 1.356

0 10 km5

(figura 13)Variação nominal dos preços dos terrenos parahabitação, entre Janeiro de 2001 e Janeiro de 2006(%)

Preços do Mercado de Terrenos

Os valores relativos aos terrenosapresentam-se particularmente elevadosna zona ocidental do Porto (Foz/Gomesda Costa), à semelhança do observadorelativamente ao arrendamento e ao custoda habitação (figura 14).

Nos concelhos vizinhos do Porto, ospreços dos terrenos para a habitação sãomais elevados no litoral (figura 15) e, emparticular, em Matosinhos, que em virtudede um crescimento excepcionalmenteelevado (figura 13) apresenta valoressuperiores aos de algumas áreas do Porto.

No entanto, em certas zonas de custotradicionalmente mais acessível, como RioTinto/São Mamede de Infesta, os preços dosterrenos para habitação subiramconsideravelmente.

Quanto aos terrenos para a indústria,os dados revelam que os valores relativos àMaia permanecem claramente superioresaos de Vila Nova de Gaia.

(figura 15)Preços do mercado de terrenos para habitação e indústria, no Grande Porto, em Janeiro de 2006 (€/m2)

(figura 14)Preços dos terrenos para habitação, no Porto, emJaneiro de 2006 (€/m2)

Foz/Gomes da Costa€ 448

Ramalde€ 282

Boavista/Rotunda€ 365

Paranhos€ 255


20 40 60 80

Porto - Paranhos

Porto - Boavista / Rotunda

Espinho

Porto - Foz / Gomes Costa

Maia

Lavadores / Salgueiros

Gaia / Candal / Sto Ovídio

Miramar / Granja

Porto - Ramalde

Rio Tinto / S. Mamede Infesta

Matosinhos

0 Fonte: Confidencial Imobiliário

2 km0 1

N

Habitação

Indústria

Póvoa de Varzim

Vila do Conde

Maia

Matosinhos

Porto

Gondomar

Valongo

Vila Nova de Gaia

Espinho

Gaia/Candal/Santo Ovídio

Habitação: € 220Indústria: € 104

Miramar/GranjaHabitação: € 245

MatosinhosHabitação: € 330

MaiaHabitação: € 247Indústria: € 141

Rio Tinto/São Mamede

Habitação: € 211

Lavadores/Salgueiros

Habitação: € 208

EspinhoHabitação: € 290

N

0 10 km5

evolução do mercado imobiliário no grande...

Documents