estudo de mercado e viabilidade econômico-financeira ibis...

Estudo de Mercado e Viabilidade Econômico-Financeira

Ibis Budget Piedade Jaboatão dos Guararapes - PE

REVPAR Incorporações Imobiliárias/ Pedra do Reino Investimentos/ HIMA Participações Junho de 2019

Estudo de Mercado e Viabilidade Econômico Financeira

Junho de 2019 Cliente:

Realização:

Projeto: Estudo de Mercado e Viabilidade Econômico Financeira para Ibis Budget Piedade que será administrado pela Accor Hotels

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Termo de Entrega do Estudo

Este objeto trata-se da atualização do estudo de mercado e viabilidade econômico-financeira desenvolvido para as empresas REVPAR Incorporações,

Pedra do Reino Investimentos, HIMA Incorporações para o empreendimento localizado entre as ruas Bernardo Vieira de Melo altura do 1.329 com a Av.

Boa Viagem 83. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24

realizou este trabalho com o objetivo de estudar a viabilidade mercadológica e econômico financeira de um hotel em Jaboatão dos Guararapes.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat

Jacob, Engenheiro, Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP,

Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento

de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas

informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados

estimados neste estudo.

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do

mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de

uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a

seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez

as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, Junho de 2019

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Termo de Entrega do Estudo

Diretor - Proprietário Diretor de Projetos

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,

identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 200 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição

mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor

por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com 5

A Caio Calfat Real Estate Consulting

http://www.caiocalfat.com/

6

ATUAÇÃO

Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro

Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

Flat para estudantes

Comunidades Planejadas

Gestão Patrimonial

A Caio Calfat Real Estate Consulting

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Índice

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital

de giro inicial

6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento)

9. Anexos

8

Índice






de giro inicial





lançamento)

9. Anexos

9

Apresentação

Ibis Budget Piedade

Rede Accor Hotels

Bandeira Ibis Budget

Categoria Supereconômico

UHs 220

Tipo de Negócio Venda de condo – hotel

Previsão de Inauguração 2021

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Esse estudo teve como objetivo estudar a viabilidade

mercadológica e econômico-financeira do Ibis Piedade

em Jaboatão dos Guararapes – PE.

O objeto de estudo possui 220 UH´s.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as

orientações do Manual de Melhores Práticas para

Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados –

SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels &

Motels Valuations and Market Studies – Appraisal

Institute. A elaboração das projeções operacionais e

financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o

modelo do Uniform System of Accounting for the

Lodging Industry – AH & MA.

Apresentação

Imagem cedida pelo cliente

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Apresentação

O projeto foi concebido como um hotel supereconômico, e

deve ser operado com a marca Ibis Budget.

A marca Ibis Budget é de propriedade da Accor Hotels.

A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e

hoje é a empresa com maior número de hotéis e de

unidades habitacionais. Os empreendimentos que ostentam

as marcas Accor podem ser gerenciados, franqueados ou

próprios.

O Ibis Budget terá 220 UH´s ofertadas ao mercado conforme

o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de

Incorporação 14961/64.

1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento

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Apresentação

A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:

Reconhecimento de Marca: Ibis Budget pertence a rede Accor Hotels, que

dentre as redes hoteleiras profissionais atuantes no país, opera a maior

quantidade de hotéis, atualmente com cerca de 20 unidades do Ibis Budget em

território nacional e 49 em fase de construção.

Canais de Distribuição: a Accor é uma rede mundial de origem francesa, com

cerca de 3.800 hotéis e possui uma rede de marketing e vendas integrada com

todas as unidades. A rede Accor possui sua própria rede B2B de reservas, além

de acesso B2C via internet.

Conhecimento do mercado na Região de Recife: A marca Ibis está presente

com 18 hotéis no Nordeste, sendo que no Recife opera os hotéis Ibis Aeroporto

e Ibis Boa Viagem.

1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento

Ibis Boa Viagem

Ibis Aeroporto

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Região Metropolitana do Recife


Fonte: IBGE (Últimos dados disponíveis); *PIB X 1000

Composta por 15 municípios, a Região Metropolitana de Recife possui 3, 9 milhões de habitantes.

A atividade econômica na região é diversificada, tendo presença de atividade portuária e industrial. Se destacam neste

contexto: o Porto de Suape, Porto Tecnológico em Recife e o Porto de Recife.

Jaboatão dos Guararapes é a segunda maior cidade do Estado e possui um parque industrial e logístico bem

desenvolvido, sendo o 3º maior PIB Industrial de Pernambuco.

Cidade População 2018 % da Região PIB* (2016) % da Região

Recife 1.637.834 41,17% 49.544.088 49,38%

Jaboatão dos Guararapes 697.636 17,54% 13.470.924 13,43%

Ipojuca 94.709 46,17% 10.733.638 10,70%

Cabo de Santo Agostinho 205.112 182,55% 8.811.690 8,78%

Olinda 391.835 9,85% 5.272.902 5,26%

Paulista 329.117 8,27% 3.816.017 3,80%

Igarassu 115.640 35,14% 2.357.428 2,35%

Camaragibe 156.736 3,94% 1.475.711 1,47%

Abreu e Lima 99.622 2,50% 1.424.506 1,42%

São Lourenço da Mata 112.362 2,82% 1.060.104 1,06% Total 15 municípios 3.978.432 100.337.134 100%

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Jaboatão dos Guararapes – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

Fonte: IBGE (últimos dados oficiais disponíveis)


O principal contribuinte para a formação do PIB de Recife é o setor de

Serviços, seguido dos setores de Indústria e Impostos.

O PIB da cidade, trazido ao valor presente e complementado pelas taxas de

crescimento do PIB Brasil de 2017 (1%) e PIB Brasil 2018 (1,1%), segundo

dados do colhidos em tem TCM de 2,18% entre 2010 e 2018.

Os índices socioeconômicos de Jaboatão também apresentam crescimento

positivo conforme tabela abaixo.

PIB Empresas Pessoal Ocupado IDH-M

2010 R$ 11.335.891,16 2011 8.359 2011 108.313 2000 0,625

2016 R$ 13.470.923,79 2016 8.560 2016 112.141 2010 0,717

TCM* 2,18% TCM* 0,48% TCM* 0,70% TCM* 1,38%

*TCM = Taxa de Crescimento Médio; PIB X 1000

Impostos 17%

Indústria 19% Serviços

64%

Agropecuária 0%

PIB Jaboatão 2016

R$ 0,00

R$ 5.000.000,00

R$ 10.000.000,00

R$ 15.000.000,00

R$ 20.000.000,00

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Evolução PIB Jaboatão 2010 -2016

15 Fonte: Google Maps


Jaboatão – Acessos

A região possui diversas rodovias que interligam Jaboatão tanto com a parte norte

como sul do estado de Pernambuco. Sua principal via é a BR 101 onde está

concentrada toda a parte industrial da cidade.

Internamente as vias Bernardo Vieira de Melo, Av. Beira Mar e Av. Presidente Kennedy

cortam boa parte da cidade.

As via locais PE 007, PE 008, PE 009, partem de Recife cruzando a cidade de

Jaboatão no sentido litoral sul de Pernambuco.

Da PE 007 partem as vias PE 025 em direção a Cabo de Santo Agostinho e PE 017

que interliga a região de Muribeca dos Guararapes.

BR 101 – Parte do sul do Brasil cruzando toda a cidade de Jaboatão dos Guararapes.

BR 232 parte de Recife e cruza a região norte de Jaboatão dos Guararapes no

sentido interior do Estado.

BR 408 – Parte de Campina Grande (PB) sentido Jaboatão dos Guararapes.

16 Fonte: Infraero ( últimos dados disponíveis)


Aeroporto Internacional de Recife

O aeroporto Internacional de Recife atualmente opera com 08 cias aéreas, sendo 3 internacionais: American Airlines,

CopaAirlines, TAP e 5 nacionais: Avianca, Azul, Gol, Latam e Trip.

A movimentação do aeroporto segue em ritmo crescente, o comparativo 2017-2018 houve uma aumento de 8,34% na

movimentação de passageiros.

Terreno

Aeroporto de Recife

Distância do terreno em estudo:

5,6 km

Crescimento médio anual: 4,59%

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

6.433.410 6.840.276 7.190.381 6.700.696 6.811.676 7.774.369

8.422.566

Movimentação de passageiros

http://www.colibri.ind.br/home/


http://www.google.com/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=hGF7rqArSxoV_M&tbnid=T8Nf78imWSmAoM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.padariatotal.com.br/sessoes.asp?id=142&categoria=358&ei=AvqEUqLuKM_PkQe0zICIBw&bvm=bv.56343320,d.cWc&psig=AFQjCNFYbachNFQEyhKygE8rL8_2nltxww&ust=1384532864661314

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Indústrias de Jaboatão dos Guararapes

Fonte: Secretaria de Desenvolvimento de Jaboatão dos Guararapes

Existem 2 distritos industrias em Jaboatão, o Distrito

Industrial Multifabril com 22,4 ha, localizado às margens

da BR 232 e o Distrito Industrial Paulista que possui 10 ha e

está localizado às margens da BR 101.

O porte das indústrias instaladas varia entre médio e

grande, e ainda há espaço para adensamento de área.

Devido a localização de Jaboatão, entre a região de Suape e

o aeroporto de Recife, a região se consolidou como o maior

polo logístico do Estado e concentra grandes empresas

como Wal-Mart e Nestlé, Drogasil, Natura, entre outros.

Além dos centros de distribuição estão instaladas as

empresas Coca – Cola, Arno, Basf, e Vitarella.

CD Wal Mart

Coca - Cola

Viatrella

Basf

Terreno em estudo

Gerdau




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Complexo Industrial e Portuário de Porto de Suape

Fonte: Porto de Suape

Com 13,5 mil hectares, o Complexo de Suape possui 10 polos industriais, voltados para logística, granéis e líquidos,

naval e offshore, petroquímico, preforma e plástica, eólico, geração de energia, metalmecânico, material de

construção a alimentos e bebidas. Ao todo são mais de 100 empresas instaladas na região e mais 35 em fase de

implantação. Foram investidos mais de 30 bilhões por empresas privadas e 2 bilhões de investimentos público em

melhorias de infraestrutura. O plano de desenvolvimento Suape 2030, visa a consolidação do

complexo como o maior hub port da América Latina. Dentre as ações

previstas estão incentivos fiscais, mapeamento e estudos de demanda

para o complexo, implantação de infraestrutura comercial e de

serviços de apoio as empresas, regulamentação e zoneamento das

áreas produtivas, melhoria dos acessos tanto como vias terrestres

como por via marítima e plano de expansão de longo prazo para toda

a área portuária.




19




Principais empresas instaladas




20




Crescimento médio anual:

12,53%

Instalado na mesma área do Complexo de Suape, Porto de Suape tem mantido uma curva de crescimento nos últimos

5 anos. Em 2018, Suape segue entre os 10 maiores portos em transporte de carga. E é o 3º maior no ranking nacional

no transporte de granel líquido.

Como perspectiva futura existem abertos processos licitatórios para aumento dos terminais de carga, além de

investimentos novos terminais privados de armazenamento de combustíveis.

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

12.771.661 12.771.661 15.237.467

19.071.360

22.704.000 24.008.449 23.044.000

Movimentação total de cargas




21


Novos Projetos

Fonte: Prefeitura de Jaboatão dos Guararapes e Diário de Pernambuco

Nova planta da Ache em Suape – O projeto está avaliado em R$ 500 milhões gerando cerca de 500 empregos

diretos e 2,5 mil indiretos. As obras já foram iniciadas e a primeira fase compreende um centro de distribuição

e logística que está prevista para entrega em julho de 2019 e na segunda fase será construída uma fábrica de

medicamentos sólidos que será entregue em 2021.

Novos Projetos: Em junho de 2018, foram aprovados 22 projetos via PRODEPE ( Programa de Desenvolvimento

do Estado de Pernambuco) dos quais 03 são destinados a Jaboatão dos Guararapes. São eles: Centro de

Distribuição da Florestal Alimentos, unidade de importação da MR Importação e Exportação Ltda e a ampliação

da linha de produtos da Foxlux.




22


Jaboatão dos Guararapes e entorno – Considerações

Jaboatão dos Guararapes tem acompanhado o crescimento de seu entorno se consolidando como a segunda maior

economia Estado.

A cidade tem fortalecido sua vocação logística e tem buscado novos investimentos que possam complementar a

economia local.

Existe uma forte influência do desenvolvimento de Suape em toda a região, uma vez que a cadeia produtiva está

toda interligada criando um contexto econômico que envolve principalmente as cidades de Jaboatão e Recife.

Jaboatão possui bom desenvolvimento comercial e de serviços e conta com áreas que podem ser adensadas, um

diferencial competitivo para atrair novos investimentos.

Além dos diferenciais acima a facilidade de deslocamento e a proximidade com o aeroporto e a capital do Estado

complementam os pontos positivos da região.




23

Índice






de giro inicial





lançamento)

9. Anexos

24

Macrolocalização


Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

O empreendimento está localizado entre as ruas Bernardo Vieira de

Melo e Av. Beira Mar, em Jaboatão dos Guararapes.

A região está entre as cidades de Recife e Suape, dois grandes polos

de produção e distribuição de mercadorias de Pernambuco.

O terreno também está cerca de 20 km das regiões turísticas de

Olinda e Cabo de Santo Agostinho.

O polo industrial de Jaboatão dos Guararapes está a cerca de 3 km

de distância e a cerca de 1,5 km está BR 101, principal via de

circulação de mercadorias da região.

O aeroporto internacional de Recife está a 5km de distância.

Terreno em estudo

25

Microlocalização


Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting/ Imagem cedida pelo cliente

A região é conhecida por ser um corredor hoteleiro de Jaboatão dos

Guararapes, abrigando empreendimentos de diversos portes.

O terreno possui fácil acesso para Recife pela Av. Boa Viagem e

Bernardo Vieira de Melo. E para a região das indústrias de Jaboatão

e Suape.

A visibilidade é excelente está defronte a vias grande circulação de

carros tanto de dia como durante a noite.

O empreendimento conta com vista para o mar, um diferencial que

pode ser explorado mercalogicamente.

O terreno em estudo está em uma área comercial/residencial de alto padrão. No entorno é possível encontrar bares,

restaurantes, galerias comerciais e o Shopping Guararapes que está a 450 m de distância.

Nas proximidades há adensamento imobiliário residencial de alto padrão de empreendimentos estilo loft.

26

Microlocalização


Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting/ Imagem cedida pelo cliente

Recife/Olinda Suape/Cabo de Santo Agostinho

O mapa ao lado mostra os pontos de

próximos ao empreendimento:

Considerações

27


O terreno em estudo possui ótima visualização, facilidade de acessos tanto para quem está em Jaboatão, quanto

para quem se desloca para as demais regiões.

Seu entorno oferece boa estrutura de comercial e de serviços a poucos metros de distância do terreno.

A área em estudo está passa por desenvolvimento imobiliário de alto padrão, contribuindo positivamente para a

valorização do entorno e do produto. Além disso, há áreas disponíveis para adensamento, o que a médio/longo

prazo podem trazer novos empreendimentos que valorizem esta região.

O fato de possuir vista permanente para o mar poderá ser explorado amplamente, já que este é um diferencial

que produtos de mesma categoria não possuem.

Desta maneira consideramos como adequada a localização do empreendimento hoteleiro

28

Índice






de giro inicial





lançamento)

9. Anexos

29

Mercado Hoteleiro Recife/ Jaboatão dos Guararapes


Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting

Oferta - A oferta hoteleira analisada é composta em grande parte por hotéis familiares. Com a entrada de bandeiras

hoteleiras por toda a região há uma movimentação de adequação ao mercado.

Em 2017, foram fechados os hotéis Recife Monte Hotel e o recém assumido Whyndham Garden (antigo Dorisol Grand

Hotel). Além destes, o Prodigy Recife foi assumido pela Rede Atlantica e o Hotel Boa Viagem Praia passou a ser

administrado pela Rede Nacional Inn com a bandeira Golden Park.

A média de tempo de operação dos empreendimentos é de 17 anos e o estado de conservação de boa parte da cesta

analisada é razoável. Há exceções como o Ibis Aeroporto que foi inaugurado a dois anos e do Costa Mar Recife by Atlantica

(antigo Prodigy Recife), que vem realizando diversas reformas desde a troca da administração.

30

Mercado Hoteleiro de Recife/Jaboatão dos Guararapes


Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting

Demanda – A demanda predominante do mercado é corporativa, com maior frequência de segunda a quinta-feira. A média de

estada na cidade é de 2 a 3 dias.

Nos fins de semana a demanda é menor e voltada para o segmento de eventos sociais, bandas diversas, igrejas e times de

futebol. Durante alguns feriados pontuais como Carnaval e São João os entrevistados relatam que há incremento da ocupação.

Com a entrada de novos empreendimentos no mercado houve uma adequação tarifária no mercado e a atualmente as tarifas

aplicadas condizem com produto ofertado.

No geral, o público atendido é composto por representantes comerciais, prestadores de serviço e executivos que estão a

trabalho na região de Recife ou Jaboatão. Além desta demanda os empreendimentos atendem a tripulação nacional e

prestadores de serviços de SUAPE.

O público de lazer é menos frequente e concentrado durante alguns feriados e fins de semana, no geral são casais ou de 3ª

idade. Em alguns hotéis há presença de grupos de lazer durante os períodos de baixa na demanda corporativa.

31 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Cesta Competitiva


1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo;

2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo competitivo;

3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo competitivo;

4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em estudo.

Após a aplicação destes filtros o set competitivo totalizou 1.011 Uhs competitivas. A taxa de ocupação do mercado estudado está em

64% com diária média sem café de aproximadamente R$ 133,09

A taxa de ocupação da cesta competitiva e os valores de diária média foram obtidos por meio de pesquisa direta realizadas nos hotéis,

em coleta de dados em fontes secundárias e ponderações da equipe da Caio Calfat.

Para o set competitivo foram levantados os empreendimentos próximos a praia nas regiões de Boa Viagem (Recife) e Piedade

(Jaboatão dos Guararapes), além do Ibis da região do Aeroporto. Foram considerados empreendimentos com tarifas entre R$ 120,00

a R$ 200,00 de diária. O que totalizou 12 hotéis e 1.447 Uh´s. Após o levantamento foram aplicados os seguintes filtros:


Cesta Competitiva


*

Tabela de Oferta Geral

Inauguração Hotel Cidade UH SC Categoria

1 1999 Nacional Inn Recife Aeroporto Recife 77 5.Supereconômico

2 NI Hotel Enseada Boa Viagem Recife 64 120 5.Supereconômico

3 1994 Dan Inn Mar Recife Recife 132 100 5.Supereconômico

4 1986 Hotel Barramares Jaboatão 60 100 4.Econômico

5 2015 Ibis Recife Aeroporto Recife 168 4.Econômico

6 2011 Vela Branca Praia Hotel Recife 112 250 5.Supereconômico

7 1991 Canarius Palace Recife 140 4.Econômico

8 2005 Golden Park Recife Boa Viagem Recife 95 250 4.Econômico

9 1991 Onda Mar Recife 141 150 4.Econômico

10 1983 Park Hotel Recife 193 120 4.Econômico

11 2003 Hotel Vila Rica Recife 102 40 3.Midscale

12 1994 Costa Mar Recife by Atlantica Jaboatão 163 270 3.Midscale

1447


Cesta Competitiva


Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda DM

(sem café) Item Inauguração Hotel UH Comp. Quadro de Diárias - Single UH Base

Webpage Hotel Decolar Booking Corporativo

1 1999 Nacional Inn Recife Aeroporto 77 127,17 159,00 136,00 135,06 121,62 117,26

2 NI Hotel Enseada Boa Viagem 64 169,00 169,00 0,00 150,00 143,65 109,85

3 1994 Dan Inn Mar Recife 132 135,27 135,27 144,00 144,00 114,98 117,80

4 1986 Hotel Barramares 60 150,00 150,00 0,00 145,00 120,00 119,87

5 2015 Ibis Recife Aeroporto 168 145,46 145,46 156,71 161,29 152,23 151,48

6 2011 Vela Branca Praia Hotel 112 135,00 135,00 0,00 135,00 114,75 112,70

7 1991 Canarius Palace 70 157,00 157,00 165,00 165,00 125,60 131,03

8 2005 Golden Park Rec. Boa Viagem 95 144,99 144,99 0,00 159,00 123,24 120,68

9 1991 Onda Mar 71 170,00 170,00 0,00 200,00 144,50 150,70

10 1983 Park Hotel 97 164,58 198,00 222,00 208,00 154,10 172,36

11 2003 Hotel Vila Rica 26 173,16 209,00 0,00 233,00 162,42 172,41

12 1994 Costa Mar Recife by Atlantica 41 153,90 160,65 152,00 170,00 133,68 133,12

1011 133,09

34 Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Cesta Competitiva – Recife/ Jaboatão dos Guararapes


Hotel superconômico

Hotel econômico

Hotel midscale

Nacional Inn Aeroporto

Ibis Aeroporto

Onda Mar Hotel

Hotel Vila Rica

Canariu´s Palace

Vela Branca

Enseada Boa Viagem

Park Hotel

Golden Park Rec. Boa Viagem

35 Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Cesta Competitiva – Recife/ Jaboatão dos Guararapes


Hotel superconômico

Hotel econômico

Hotel midscale

Terreno em estudo

Hotel Barramares

Costa Mar Recife

Dan Inn Recife Mar

36

Considerações


O mercado hoteleiro de Recife e Jaboatão dos Guararapes vive um momento de absorção da nova oferta hoteleira. Houve um

remanejamento natural da demanda que tem buscado opções mais qualificadas de hospedagem.

Houve uma requalificação do parque hoteleiro com a entrada de bandeiras profissionais principalmente nas categorias

midscale e midscale superior. O que levou os antigos empreendimentos locais a repensarem seu posicionamento

mercadológico e tarifário.

O mercado tem reagido buscando novos segmentos antes pouco explorados como hospedagens de fins de semana, grupos e

mercado de lazer (CVC, Trend entre outros).

A demanda atendida é de curta estada (2 a 3 dias), normalmente faz reservas via canais eletrônicos e busca uma hospedagem

qualificada a preço acessíveis.

No geral, a oferta analisada neste segmento é pouco qualificada e está no mercado a pelo menos 10 anos, salvo poucas

exceções. Alguns empreendimentos já começam a investir em retrofit em busca de um reposicionamento do produto e novos

clientes.

37

Índice






de giro inicial





lançamento)

9. Anexos

38

O Hotel x Mercado: Posicionamento


Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

O hotel em estudo está direcionado para atender o mercado de negócios.

Por se tratar de um produto novo, ele será a melhor e mais moderna opção no segmento supereconomico de Jaboatão.

Atualmente, Jaboatão conta com poucos hotéis administrados por redes hoteleiras reconhecidas nacional ou internacionalmente dentro

do segmento econômico/supereconômico.

Por ter administração de uma rede hoteleira com reconhecimento nacional ou internacional, o hotel em estudo será um produto

diferente dos outros da região, com boa referência da marca, e que mantém os cuidados e padrão já conhecidos dessa rede hoteleira.

As características do produto procuram atingir principalmente pessoas que procuram conforto e a segurança que um hotel de rede

oferece.

Sugere-se que haja um pequeno espaço no hotel para a realização do café da manhã e pequenas refeições no estilo grab and go.

Em termos de serviços e diária média, deverá se posicionar como um hotel de categoria supereconômica. A oportunidade de mercado

está no fato de a localização do hotel em estudo ser em uma região em valorização, com fácil acesso tanto para Recife como para Suape.

O empreendimento se posicionará como a opção com melhor custo benefício da região.

39

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta



Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados:

1. PIB da Cidade de Jaboatão dos Guararapes de 2010 e 2018 – sendo 2010 - 2016 os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil de 2017 e 2018 (1% e 1,1% ), segundo dados no do Banco Itaú o que gerou índice de crescimento de 2,18% % a.a. no período de 2010 a 2018.

2. Crescimento de empresas e de pessoal ocupado entre 2011 e 2016. Esses dados não puderam ser complementados até 2018 pois não há dados disponíveis além dessas datas, porém cobrem cinco anos e apontam tendência. O dados do aeroporto foram apurados entre 2012 e 2018 via informações da Infraero.

3. A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade e os dados sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial, de 3,0% ao ano, por segurança e metodologia, foi reduzida ao longo do tempo para evitar uma supervalorização da demanda.

Taxa de Projeção de Demanda

Item Taxa Peso

PIB 2,18% 3

Empresas 0,48% 2

Pessoal Ocupado 0,70% 2

Demanda Turística 0,00% 0

Aeroporto 4,59% 3

Demanda Hoteleira 0,00% 0

Taxa de Projeção 2,27% 10

Taxas de Projeção de Demanda

Período Corte Taxa

2018 a 2020 0% 2,27%

2021 a 2023 0% 2,27%

2024 a 2027 0% 2,27%

40




Demanda: Média diária de diárias vendidas

Aplicando-se as taxa de projeção de demanda

obtidas no número inicial de demanda gerada pelo

número de diárias vendidas em 2018, conforme a

apuração da pesquisa de campo, chega-se à seguinte

projeção de demanda – diárias vendidas/dia para a

cesta competitiva em estudo.

Estimou –se que a partir de 2021 haverá a retomada

da demanda aos mesmos patamares dos anos anteriores.

Projeção Demanda

Ano Demanda

2018 647

2019 665

2020 683

2021 736

2022 756

2023 777

2024 799

2025 821

2026 843

2027 866

2028 890

41




Realizou-se pesquisa para identificar projetos em

construção ou planejamento que pudesse ser considerado

competitivo ao grupo definido.

Entradas: 2022 - Margem de Segurança

Saídas: 2022 - Reposicionamento de empreendimentos diversos

Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise. Obs.: números arredondados.

Projeção de Oferta

Inicial Entrada Saída Final

2018 1011 1011

2019 1011 1011

2020 1011 1011

2021 1011 1011

2022 1011 100 200 911

2023 911 911

2024 911 911

2025 911 911

2026 911 911

2027 911 911

2028 911 911

42

O Hotel x Mercado: Desempenho



Legenda na próxima página. Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes.

Oferta Hotel X Mercado Demanda Desempenho

Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM

2021 1011

220

1231 17,87% 100% 15 736 147 66,59% 154,00

2022 911 1131 19,45% 100% 15 756 162 73,67% 158,62

2023 911 1131 19,45% 100% 15 777 166 75,51% 163,38

2024 911 1131 19,45% 100% 15 799 170 77,41% 169,91

2025 911 1131 19,45% 100% 15 821 175 79,35% 177,56

43

O Hotel x Mercado: Desempenho


Legenda: • Mercado: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; • Hotel: acréscimo de oferta do hotel em estudo no grupo competitivo; • Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; • D. Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor

indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua D. Ideal.

• Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 0% e 10% da oferta do hotel

• Demanda do Hotel: Aplicação da D. Ideal e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo;

• % TO: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. • DM: Diária Média. Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes

de junho de 2019; • Projeção de diária média: Diária média ano1 (2021) foi baseada na análise da cesta competitiva e o

posicionamento do hotel em estudo.

44

Índice






de giro inicial





lançamento)

9. Anexos

45

5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

Conforme tabela abaixo seguem os valores do apartamento e as taxas cobradas:

Valores das taxas cobradas: Pré Operacional: R$ 5.500,00

N° de Uhs Média

m² privativo Valor UH

Por Unidade

Valor de Venda da Unidade

Valor de Venda por m² Decoração

Pré-Operacional Afiliação

220 14,79 183.500,00 30.000,00 5.500,00 219.000,00 14.807

46

Índice






de giro inicial





lançamento)

9. Anexos

47


Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação,

conforme o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de

ocupação e diária média prevista).

O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as

projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo

de 0,5% a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.

As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos

na cesta competitiva.

O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré-operacional.

Os valores são correntes de Junho de 2019, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.

Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry,

modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os

centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).

48



Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de

folha de pagamento (cargos e salários).

As receitas e gastos foram majorados com aumentos reais ao longo das projeções de resultados (fluxo de caixa sem

inflação em preços correntes), para simular dinâmica de ambiente empresarial normal.

Honorários e Taxas Contratuais da operadora foram considerados no Demonstrativo de Resultados.

Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico

verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.

49



Demonstrativo de Resultados do Exercício – DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas coletadas e estimadas no estudo de

mercado, a apresentação do resultado do hotel em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de

propriedade/capital. Receitas e Gastos foram balizados por pesquisas nos hotéis similares e dados médios de mercado.

Centro de Receitas: Habitação, Alimentos e Bebidas e Departamentos Menores (Lavanderia, Aluguel de Espaços e Outras Receitas); foram

consideradas receitas e custos e despesas ligadas a cada setor, tais como folha de pagamento, material de limpeza, suprimentos operacionais,

lavanderia, entre outros.

Centro de Custos: Administração e Geral, Manutenção, Marketing e Vendas, Água e Energia e honorários da rede hoteleira e do hotel asset

manager e/ou mandatário que tenham como base a receita bruta ou líquida do hotel. Os gastos destes departamentos mais relevantes são: (1)

ADM & Geral – folha de pagamento, comissão de cartão de crédito, segurança, RH & Administrativo, TI, dados e telecomunicações; (2)

Manutenção: gastos gerais com a manutenção e conservação do empreendimento e folha de pagamento; (3) Marketing e Vendas – gastos

gerais com a divulgação do hotel, incluem aqui também honorários de Marketing corporativo da rede e uso da marca (conforme contrato); (4)

Água e Energia; (5) impostos de ISS, PIS, COFINS e ICMS.

Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, remuneração do

asset manager e da rede hoteleira que tenham como base o Lucro Operacional Bruto, e outros gastos e receitas não operacionais.

50

Quadro de áreas (conforme informações recebidas do cliente)


51


Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Observações:

O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.

Os valores de diárias consideram que o empreendimento irá se posicionar no mercado conforme sua categoria.

Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6)

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Estimativa de Vendas - Hospedagem

2021 2022 2023 2024 2025

Disponibilidade 80.300 80.300 80.300 80.300 80.300

Taxa de Ocupação 66,59% 73,67% 75,51% 77,41% 79,35%

Diárias Vendidas 53.476 59.158 60.638 62.158 63.720

Diária Média 154,00 158,62 163,38 169,91 177,56

Receita 8.235.250 9.383.720 9.906.927 10.561.495 11.314.114

Número de Hóspedes 85.561 94.654 97.021 99.453 101.952

RevPar 102,56 116,86 123,37 131,53 140,90

Receita de Alimentos e Bebidas

2021 2022 2023 2024 2025

Receita A&B 2.502.660,41 2.879.361,99 3.008.122,51 3.141.712,93 3.280.305,54

Alimentos 1.751.862,29 2.015.553,39 2.105.685,76 2.199.199,05 2.296.213,88

Bebidas 750.798,12 863.808,60 902.436,75 942.513,88 984.091,66

Departamentos Menores

2021 2022 2023 2024 2025

Outros 20.588 23.459 24.767 26.404 28.285

Total de Receitas 20.588 23.459 24.767 26.404 28.285

52


Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira


Projeções baseadas no item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6).

Estimativa de Folha de Pagamento

Funcionários 2021 2022 2023 2024 2025

Hospedagem 21 321.600 324.816 329.640 334.464 337.680

Alimentos e Bebidas 3 24.300 27.270 27.675 28.080 28.350

Administração e Segurança 2 97.200 109.080 110.700 112.320 113.400

Manutenção 3 47.520 53.328 54.120 54.912 55.440

Subtotal 29 490.620 514.494 522.135 529.776 534.870

+ Encargos e Benefícios 95% 466.089 488.769 496.028 503.287 508.127

Total de Folha de Pagamento 956.709 1.003.263 1.018.163 1.033.063 1.042.997

Salário Médio Ano 1

53

DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira


Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6)

2021 2022 2023 2024 2025

Receita Bruta 10.758.499 12.286.541 12.939.817 13.729.612 14.622.705

Receita Líquida 9.794.103 11.184.884 11.779.913 12.499.587 13.313.557

Habitações Receita Bruta 8.235.250 100% 9.383.720 100% 9.906.927 100% 10.561.495 100% 11.314.114 100%

Receita Líquida 7.522.901 91,4% 8.572.028 91,4% 9.049.978 91,4% 9.647.926 91,4% 10.335.443 91,4%

Gastos Gerais 816.011 9,9% 904.768 9,6% 942.493 9,5% 987.919 9,4% 1.040.225 9,2%

Folha de Pagamento 627.120 7,6% 633.391 6,7% 642.798 6,5% 652.205 6,2% 658.476 5,8%

Lucro ou Prejuízo do Departamento 6.079.770 73,8% 7.033.869 75,0% 7.464.687 75,3% 8.007.802 75,8% 8.636.743 76,3%

Alimentos e Bebidas

Receita Bruta 2.502.660 100% 2.879.362 100% 3.008.123 100% 3.141.713 100% 3.280.306 100%

Receita Líquida 2.252.394 90,0% 2.591.426 90,0% 2.707.310 90,0% 2.827.542 90,0% 2.952.275 90,0%

Custos de A&B 640.681 25,6% 737.117 25,6% 770.079 25,6% 804.279 25,6% 839.758 25,6%

Gastos Gerais 128.425 5,1% 142.721 5,0% 148.099 4,9% 153.923 4,9% 160.221 4,9% Folha de Pagamento 47.385 1,9% 53.177 1,8% 53.966 1,8% 54.756 1,7% 55.283 1,7%

Lucro ou Prejuízo do Departamento 1.435.903 57,4% 1.658.411 57,6% 1.735.166 57,7% 1.814.584 57,8% 1.897.013 57,8%

Departamentos Menores

Receita Bruta 20.588 100% 23.459 100% 24.767 100% 26.404 100% 28.285 100%

Receita Líquida 18.807 91,4% 21.430 91,4% 22.625 91,4% 24.120 91,4% 25.839 91,4%

Gastos Gerais 1.782 8,7% 1.875 8,0% 1.924 7,8% 1.982 7,5% 2.048 7,2%

Folha de Pagamento 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%

Lucro ou Prejuízo do Departamento 17.025 82,7% 19.555 83,4% 20.701 83,6% 22.137 83,8% 23.791 84,1%

L/P dos Centros de Receita 7.532.699 70,0% 8.711.835 70,9% 9.220.553 71,3% 9.844.523 71,7% 10.557.546 72,2%

54 Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6)



Administração e Geral 2021 2022 2023 2024 2025

Gastos Gerais 871.630 8,1% 926.802 7,5% 953.106 7,4% 983.915 7,2% 1.018.133 7,0%


Resultado 1.061.170 9,9% 1.139.508 9,3% 1.168.971 9,0% 1.202.939 8,8% 1.239.263 8,5%

Marketing e Sales

Resultado 164.705 1,5% 187.674 1,5% 198.139 1,5% 211.230 1,5% 226.282 1,5%

Manutenção e Conservação

Gastos Gerais 306.617 2,9% 337.178 2,7% 352.073 2,7% 368.783 2,7% 387.559 2,7%


Resultado 399.281 3,7% 441.168 3,6% 457.607 3,5% 475.861 3,5% 495.667 3,4%

Gastos com Água e Energia

Total de Utilidades UHs 242.066 2% 245.731 2% 258.796 2% 274.592 2% 292.454 2%

Total de Utilidades Áreas Comuns 107.585 1% 107.585 1% 109.737 1% 113.029 1% 117.550 1%

Resultado 349.651 3,3% 353.316 2,9% 368.533 2,8% 387.621 2,8% 410.004 2,8%

Resultado Antes Fees Gerenciamento 5.557.891 51,7% 6.590.169 53,6% 7.027.304 54,3% 7.566.872 55,1% 8.186.330 56,0%

Royalties 430.340 4,0% 491.462 4,0% 517.593 4,0% 549.184 4,0% 584.908 4,0%

Uso da Marca 430.340 4,0% 491.462 4,0% 517.593 4,0% 549.184 4,0% 584.908 4,0%

55 Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6)



A estimativa de resultados já considera as remunerações da Operadora e Marketing Corporativo (hachurados em Amarelo) : Honorários de Administração: 4% da Receita bruta total Taxa de Marketing e Vendas : 2% da Receita bruta de hospedagem Taxa de incentivo: 10% do GOP Honorários de Asset Management: R$ 6.000,00 mensal Fundo de Reposição de ativos: 3% no 1º ano, 4% no segundo ano e 5% do 3º ano em diante Resultado antes do IR, valores sem inflação, correntes de junho de 2019.

Lucro Operacional Bruto - GOP 5.127.551 47,7% 6.098.708 49,6% 6.509.712 50,3% 7.017.687 51,1% 7.601.421 52,0%

Gastos de Capital 2021 2022 2023 2024 2025

Seguros 16.138 0,2% 16.299 0,1% 16.461 0,1% 16.622 0,1% 16.783 0,1%

Taxas da Propriedade 143.000 1,3% 143.000 1,2% 143.000 1,1% 143.000 1,0% 143.000 1,0%

Incentive fee 512.755 4,8% 609.871 5,0% 650.971 5,0% 701.769 5,1% 760.142 5,2%

Asset Management 72.000 0,7% 72.000 0,6% 72.000 0,6% 72.000 0,5% 72.000 0,5%

Fundo de Reposição 322.755 3,0% 491.462 4,0% 646.991 5,0% 686.481 5,0% 731.135 5,0%

Gastos Contratuais (Remessas) 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%

Resultado 1.066.648 9,9% 1.332.632 10,8% 1.529.423 11,8% 1.619.871 11,8% 1.723.061 11,8%

L/P Antes do IR e Depreciação 4.060.903 37,7% 4.766.076 38,8% 4.980.289 38,5% 5.397.816 39,3% 5.878.361 40,2%

56

Índice






de giro inicial





lançamento)

9. Anexos

57

Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o

investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). As unidades, embora com dimensões diferentes entre si, serão

comercializadas com o mesmo preço por m² privativo e dividirão o resultado em partes iguais.

Cenários de Rentabilidade

7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados


Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de junho de 2019 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC com aplicação de CapRate: Capitalização do FC de 2031 conforme pesquisa em empreendimentos similares e definição de patamar mínimo da taxa de atratividade para a análise específica do negócio em estudo, conforme se apresenta no item Comparação entre a Taxa de Capitalização Projetada para o Empreendimento 6) TIR calculada com o FC de 2031 + FC com CapRate. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2021 e 2031, a partir de 2026 foi considerado crescimento vegetativo de 0,5% ao ano do fluxo de caixa.

A Taxa Interna de Retorno - TIR foi calculada com um cenário: Pagamento a Vista em 2019. IMPORTANTE: A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada. Para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado apenas como referencial de análise o Cenário de TIR apresentado nesse estudo – o cenário não inclui saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado.

58



Análise de Investimento – O cálculo da TIR (Pagamento a Vista) – 1/2

Observações: Na análise do imobiliário, CapRate de

3,89%; FC antes do IR; sem inflação. Valores

estimados, não é promessa de resultado ;

A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada, para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise os Cenários de TIR apresentados nesse estudo – os cenários não incluem saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado.

Preço para Venda Imobiliária.

Imobiliário

Investimento a vista -219.000 Rentab.

2019 (construção) -219.000

2020 (construção) 0

2021 18.459 8%

2022 21.664 10%

2023 22.638 10%

2024 24.536 11%

2025 26.720 12%

2026 26.853 12%

2027 26.988 12%

2028 27.123 12%

2029 27.258 12%

2030 27.395 13%

2031 27.532 13%

Capitalização do FC c/ CapRate 707.115

Rentabilidade média 2021 - 2031 12%


TIR com CapRate 16%

59



Análise de Investimento – O cálculo da TIR (Pagamento Parcelado) – 2/2

Observações: Na análise do imobiliário, CapRate de

3,89%; FC antes do IR; sem inflação. Valores

estimados, não é promessa de resultado ;

A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada, para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise os Cenários de TIR apresentados nesse estudo – os cenários não incluem saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado.

Preço Sugerido para Venda Imobiliária. Pagamento PARCELADO

Investimento -219.000 Rentab

2019 (construção) -109.500

2020 (construção) -109.500

2021 18.459 8%

2022 21.664 10%

2023 22.638 10%

2024 24.536 11%

2025 26.720 12%

2026 26.853 12%

2027 26.988 12%

2028 27.123 12%

2029 27.258 12%

2030 27.395 13%

2031 27.532 13%

Capitalização do FC c/ CapRate 707.115



TIR com CapRate 17%

60

Índice







de giro inicial




lançamento)

9. Anexos

61

8. Capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento)

Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:

CapRate Mínimo (Atratividade para o negócio em

análise): 3,89%

Composição do CapRate Atratividade

Taxa Livre de Risco Longo Prazo: 3,30% (2023) Projeção Banco Santander – Selic Sem Inflação - Ver Anexos

+ Spread Utilizado: 0,59%

22,7% de Risco Operacional do Hotel não atingir FC Estimado

pela diminuição do número de diárias vendidas em relação ao Ponto de Equilíbrio (Lucro Zero) na operação. – Ver Anexos

Fonte: Bradesco – www.imovelweb.com.br , www.bortoneimoveis.com.br , www.soflats.com.br

Cálculo de CapRate Mínimo: Cálculo do CapRate de Mercado

Para o estudo foi utilizado o CapRate de 3,89% (ano), a média apurada no mercado próximo e comparável ao hotel em estudo,

para os cálculos de TIR.

A pesquisa de oferta comparável foi realizada de forma direta, não foram auditados as informações coletadas

Bristol Recife R$ 309.000,00 R$ 700,00 0,23% 2,75%

Mercure Navegantes R$ 300.000,00 R$ 320,00 0,11% 1,29%

Média 0,17% 2,02%

Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel

Unidade Valor Anunciado Distribuição Divulgada Rentabilidade Rentabilidade

http://www.imovelweb.com.br/

http://www.bortoneimoveis.com.br/

http://www.soflats.com.br/

62

Índice






de giro inicial





lançamento)

9. Anexos

Novo Shopping

Fonte: Pesquisa e Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Inauguração 1999

Apartamentos 77

Capacidade da maior sala

90


Nacional Inn Recife Aeroporto http://www.nacionalinn.com.br/hotel-recife/nacional-inn

Anexo – Ficha dos Hotéis de Recife/Jaboatão dos Guararapes

725 avaliações 7,7

Novo Shopping


Inauguração NI

Apartamentos 64


0


Hotel Enseada Boa Viagem


577 avaliações

http://www.hotelenseadaboaviagem.com.br/

7,6

Novo Shopping


Inauguração 1994

Apartamentos 132


60


Dan Inn Mar Recife


557 avaliações

http://www.nacionalinn.com.br/hotel-recife/dan-inn

7,4

Novo Shopping


Inauguração 1997

Apartamentos 60


0

Categoria Econômico

Hotel Barramares


560 avaliações

http://hotelbarramares.com.br/

7,9

Novo Shopping


Inauguração 2015

Apartamentos 168


0


Ibis Recife Aeroporto


331 avaliações

http://www.accorhotels.com/pt-br/hotel-8842-ibis-recife-aeroporto/index.shtml

8,5

Novo Shopping


Inauguração 2011

Apartamentos 112


240


Vela Branca Praia Hotel


190 avaliações

http://www.velabrancapraiahotel.com.br/

7,0

Novo Shopping


Inauguração 1991

Apartamentos 140


NI


Canarius Palace


194 avaliações

http://www.hotelcanarius.com.br/boaviagem

6,9

Novo Shopping


Inauguração 2005

Apartamentos 95


80


Hotel Golden Park Recife Boa Viagem https://www.nacionalinn.com.br/hotel-recife/golden-boa-viagem


714 avaliações 6,7

Novo Shopping


Inauguração 1995

Apartamentos 95


NI


Onda Mar


823 avaliações

http://www.ondamar.com.br/

7,5

Novo Shopping


Inauguração 1983

Apartamentos 193


140


Park Hotel


1218 avaliações

http://www1.park.com.br/park/pt/home/index.html

7,7

Novo Shopping


Inauguração 2003

Apartamentos 102


100

Categoria Midscale

Hotel Vila Rica


823 avaliações

http://www1.vilaricahotel.com.br/vila/pt/home/index.html

7,8

Novo Shopping


Inauguração 1994

Apartamentos 163


100

Categoria Midscale

Costa Mar by Atlantica


1052 avaliações

http://www.atlanticahotels.com.br/hotel/recife/costa-mar-recife-hotel-atlantica

7,1

75

Detalhe da Área do Porto Maravilha

Anexo - Glossário

Absorção de Mercado Calcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o

número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.

Área Comum É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma

comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.

Área Privativa

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a

unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que

contorna externamente as paredes das dependências.

Área Útil

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,

restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,

devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.

B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.

Basic Fee Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).

Normalmente esta taxa é de 5%.

Budget

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns

resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do

hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.

76


Anexo - Glossário

Cap rate Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de

aluguel.

Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.

Departamentos menores

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e

banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura

Departamentos Menores.

Despesas Pré-Operacionais Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,

treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.

Diária Média Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos

vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.

Estudo de Absorção Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis

conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.

Fair Share ou Market Share Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado

concorrente definido.

Faturamento

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-

se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a

hospedagem.

77


FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.

Flat

Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou

mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns”.

Franquia Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua

marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.

Fundo de Reposição de Ativos (FRA)

Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%

Gastos de Capital Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à

propriedade (hotel), ex: IPTU.

Gastos não distribuíveis Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro

de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas.

Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta

Referencial

Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.

Gerente Geral Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem

sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.

Anexo - Glossário

78

Gross Operational Profit (GOP)

É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.

HIIP Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado

nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.

Hotel Asset Manager

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar

e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.

IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda.

Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.

Ocupação Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento.

Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.

Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.

Anexo - Glossário

79

Operadora Hoteleira

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee)

como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de

beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.

Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.

Penetração de Mercado Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se

maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.

Perpetuidade Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente

deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.

PIB Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa

determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).

Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.

Pool Hoteleiro Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem

parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira.

Anexo - Glossário

80

Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.

Receita de Hospedagem Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a

receita gerada pela venda de café-da-manhã.

Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.

Rede Hoteleira Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se

encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários.

Rentabilidade Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da

operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.

Reposicionamento de Mercado

Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.

Revpar RevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando,

ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.

Segmento de Demanda Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos

relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.

Anexo - Glossário

81

Anexo - Glossário

Taxa de Atratividade Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um

investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.

Taxa Interna de Retorno (TIR) Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em

um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo de caixa.

UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.

82


Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos

de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC Capitalizado pela taxa adotada de CapRate ao valor correspondente ao FC 10.

Anexo – Cálculo da TIR

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http://www.drmoney.com.br/educacao-financeira/consumo/como-calcular-a-taxa-de-um-financiamento/&ei=qAmwVKHkMcmwggTpr4CgDw&bvm=bv.83339334,d.eXY&psig=AFQjCNHjbUE43n-qI-M7nbNdFzAQWtF8_Q&ust=1420909337292801

83

Anexo – Taxas e Índices Econômicos de Longo Prazo

Fonte: Santander

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http://www.drmoney.com.br/educacao-financeira/consumo/como-calcular-a-taxa-de-um-financiamento/&ei=qAmwVKHkMcmwggTpr4CgDw&bvm=bv.83339334,d.eXY&psig=AFQjCNHjbUE43n-qI-M7nbNdFzAQWtF8_Q&ust=1420909337292801

84

Anexo – Volume de Vendas no Ponto de Equilíbrio


Risco Operacional: Proporção da Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio em relação à Taxa de Ocupação do Ano 2031, o resultado é a taxa de risco envolvida na não obtenção de Lucro ( Ponto de Equilíbrio = Lucro 0) em relação ao volume de vendas estimado para 2031.

Quadro de Ponto de Equilíbro e Risco Operacional

Dados de Análise Valores Composição

Receita Total 14.622.705 100%

Gastos Variáveis 5.000.168 34,2%

Gastos Fixos 2.180.899 14,9%

Lucro Operacional Bruto Ajustado 7.441.638 50,9%

Receita no Ponto de Equilíbrio 3.314.162

Vendas no Ponto de Equilíbrio 14.442

Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio 18,0%

Risco Operacional Vendas 22,7%

85

Anexo – Fluxo de Caixa com Inflação


Cenário 1: Pagamento a vista Cenário 2: Pagamento Parcelado

• O fluxo de caixa foi majorado pela projeção de inflação (IPCA) do Relatório de Tendências Santander - Anexo. Essa apresentação tem como objetivo comparar o valor de face da oferta contra a estimativa de fluxo de caixa, que foi apresentada sem inflação, para conhecimento dos compradores e melhor entendimento do conceito de valor no tempo. A Rentabilidade/CapRate é a comparação Fluxo de Caixa inflacionado contra o valor de face.

• Não é promessa de resultado e a projeção é apenas uma referência complementar. A análise financeira do projeto, conforme a Deliberação CVM 602/2018 estão nas páginas 61 e 62 e estão definidas conforme as premissas apresentadas ao longo do estudo.

• Taxa de inflação aplicada no final do período..

Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – Higienópolis São Paulo – SP – Brasil – 01228-200 Fone – fax (55.11) 3034.2824 www.caiocalfat.com.br [email protected]

estudo de mercado e viabilidade econômico-financeira ibis...

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