direitos dos contratos

8/2/2019 Direitos Dos Contratos

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Compra e venda

Da noo constante do art. 874 CC depreende-se que a compra e venda um contratotranslativo da propriedade ou de outro direito sobre um bem. Por via de um contrato decompra e venda no se transmitem coisas, mas direitos; podem ser direitos reais, de

crdito, de autor, entre outros. No contrato de compra e venda, como regra geral, valeo princpio da liberdade contratual (405), pelo que as partes so livres de celebrar onegcio jurdico, assim como de estabelecer o contedo que entenderem. A compra evenda pressupe o pagamento de um preo que ser um dos aspectos, seno o principal,pelo qual se distingue este contrato da doao (940).

Classificao do contrato

Pode qualificar-se a compra e venda como um contrato tpico e nominado. E, nostermos gerais, corresponde a um contrato consensual (219).

a. Contrato oneroso. Tendo em conta que a transmisso do direito se faz emcontrapartida do pagamento de um preo, a compra e venda qualifica-se comoum contrato oneroso, na medida em que dele advm vantagens econmicas paraambas as partes que, evidentemente, no precisam ser de valor equivalente.

b. Contrato sinalagmtico. Da noo retira-se igualmente que a compra e venda um contrato sinalagmtico, pois as prestaes das partes na relao contratual,em particular as de entrega da coisa e de pagamento do preo, funcionam emtermos de correspectividade; so recprocas e interdependentes. O carctersinalagmtico da compra e venda infere-se tambm dos efeitos essenciais (879).

c. Contrato obrigacional e real. A compra e venda um contrato obrigacionalporque corresponde a um contrato em cujo processo normativo a entrega dacoisa dispensvel; para a celebrao do negcio jurdico basta o consenso.Nesta sequncia, um contrato quoad effectum, pois, por via de regra, atransferncia do direito, designadamente real, objecto do negcio jurdico, d-sepor mero efeito do contrato (408/1). Mas nem sempre assim ocorre, como sedepreende no 408/2: estando, designadamente, em causa a venda de coisagenrica, a transferncia da propriedade d-se aquando da concentrao e nocom a celebrao do contrato (541).

Forma. Vigorando o princpio da liberdade da forma (219), a compra e venda segue asregras gerais. Contudo, para a venda de direitos sobre bens imveis, o art. 875 exige acelebrao do contrato por escritura pblica, tratando-se da transmisso de direitossobre bens imveis, seja propriedade, usufruto, hipoteca, etc. A falta de formalegalmente prescrita para o contrato, nos termos do art. 220, acarreta a nulidade donegcio jurdico, seguindo o regime geral (286). Para alm das exigncias legais,podem as partes acordar quanto a uma forma convencional (223), caos em que ocontrato de compra e venda dever revestir a forma especial estipulada.

Efeitos reais

a. Ideia geral. Nos termos do 879, a transmisso da propriedade da coisa ou datitularidade do direito um dos efeitos essenciais da compra e venda e opera


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automaticamente, por mero efeito do contrato (408/1). Os efeitos reaisderivados da compra e venda passaram a produzir-se, por via de regra, aquandoda celebrao do contrato; assim sendo, a transmisso ou constituio de direitosreais opera por mero efeito do contrato de compra e venda. O art. 408/1demonstra que a transferncia ou constituio de direitos reais no est na

dependncia da tradio da coisa, nem do respectivo registo de aquisio.

Admite-se, deste modo, a existncia de uma dissociao entre o direito de propriedade ea posse. Atendendo a este regime, no sistema jurdico portugus, a compra e vendaqualifica-se como um contrato real quoad effectum. A propsito da transmissoimediata do efeito real, cabe esclarecer que nem todos os contratos de compra e vendapressupem a transferncia de direitos sobre as coisas. De facto, nem sempre o objectode uma compra e venda se encontra associado com a alienao de direitos reais. Estandoem causa outros direitos, por exemplo o de crdito, o efeito translativo tambm serimediato. O direito transfere-se para o adquirente por mero efeito do contrato.Associada com a transmisso imediata do efeito real, nos termos do 408/1, encontra-se

a transferncia do risco. O risco do perecimento ou deteriorao das coisas alienadas assumido pelo comprador no momento da celebrao do contrato, excepto nas situaesem que a coisa no lhe foi entregue por se ter estabelecido um termo a favor doalienante 796/2 ou por se ter aposto uma condio ao contrato 796/3. Porprincpio, a titularidade do direito e o risco se renem na mesma pessoa.

b. Excepes. O efeito real est associado com a celebrao do contrato, sendo deproduo imediata, mas pode estar igualmente relacionado com outros factores,por fora dos quais a transferncia do direito diferida no tempo. Mas o efeitoreal pressupe a perfeio negocial, isto , o encontro de vontades; se o contratoainda no se celebrou no se transfere o direito.

Nas obrigaes genricas com a concentrao, posterior celebrao do contrato, queo efeito translativo se produz (541/542). Estando em causa a venda de coisarelativamente futura, o efeito translativo fica na dependncia da constituio dapropriedade sobre essa coisa futura por parte do alienante. Deste modo, quando sovendidos bens alheios nessa qualidade, o direito real s se transfere para o adquirente nadata em que o direito se constituir na esfera jurdica do alienante. Sendo vendida coisaabsolutamente futura, o direito s ser adquirido pelo comprador a partir do momentoem que a coisa tiver existncia, isto , passar a ser presente.

Por via convencional, a transmisso do direito real pode ficar diferida para momentoposterior celebrao do contrato, dependendo de facto futuro, certo ou incerto (270). frequente que o efeito translativo fique na dependncia do facto futuro e incerto, que o pagamento do preo; tal ocorre, por exemplo, na compra e venda com reserva depropriedade. Nestes casos, a transmisso ou constituio dos direitos reais no se d nomomento da celebrao do contrato, mas posteriormente, sem carecer de subsequentenegcio jurdico. Dito de outro modo, a transferncia da propriedade pode no ser efeitoimediato do contrato, mas ser sempre efeito directo do contrato.

Clusula de reserva de propriedade

A clusula de reserva de propriedade apresenta-se, em termos tericos, como umacondio ou um termo suspensivos da transferncia da propriedade ou outro direito real.


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Trata-se de uma clusula frequentemente acordada, em especial no caso de compra evenda com espera de preo, por exemplo, na compra e venda a prestaes, em que apropriedade no se transfere para o comprador enquanto o preo no for pago. Nostermos do 409/1, a reserva de propriedade pode estar relacionada com o cumprimentodas obrigaes do comprador, maxime o pagamento do preo, ou com a verificao de

qualquer outro evento, podendo ser aposta na venda de coisas mveis ou imveis. Aclusula segue a forma do negcio jurdico onde aposta e produz efeitos em relao aterceiros se for registada, caso o direito sobre o bem objecto da venda esteja sujeito aregisto (410/2).

a. Eficcia. Em relao clusula de reserva de propriedade acordada numacompra e venda de coisa mvel no sujeita a registo, a sua eficcia no questionvel entre as partes, mas no pode ser oponvel a terceiros de boa f. Poroutro lado, vigora o princpio da relatividade dos contratos (406/2), nos termosdo qual a clusula no ser oponvel a terceiros.

A regra constante do 409/2 determina que o regime da reserva de propriedade se afastadaquele que o legislador estabeleceu a propsito da condio: no que respeita oponibilidade a terceiros, necessria a publicidade, razo pela qual, em relao a bensmveis no sujeitos a registo, no se pode aplicar o princpio da eficcia absoluta.Acresce que em caso de incumprimento, designadamente pela falta de pagamento dopreo, cabe ao comprador resolver o contrato de compra e venda, mas a resoluo noprejudica os direitos adquiridos por terceiros, salvo se a clusula de reserva depropriedade tiver sido registada (435/1).

No caso de ter sido celebrado um contrato de compra e venda com reserva depropriedade, mesmo que tenha havida tradio da coisa, discutvel que se transfira aposse, mas, sem dvida, a clusula obsta a que transmita o direito real sobre o bem aque se reporta a compra e venda. Desta concepo jurdica resulta para o compradoralguma incerteza, pois ele tem a expectativa jurdica de adquirir o direito real nooponvel a terceiros que, entretanto, hajam adquirido o mesmo direito por negciocelebrado com o vendedor.

b. Risco. Por aplicao do 796/3, parte final, o risco corre por conta do alienantena pendncia de condio suspensiva e a clusula de reserva de propriedadefunciona como condio suspensiva quanto transferncia da propriedade.Deste modo, sempre que tenha havido entrega da coisa deve entender-se que o

risco se transferiu, por trs motivos:1. No 796/1 fala-se tambm em transferncia do domnio, levando a admitir

que o risco possa estar associado relao material com a coisa e no s titularidade do direito real;

2. No 796/3, em caos de condio resolutiva, considera-se que, tendo a coisasido entregue ao comprador, o risco corre por conta deste; e mesmo quandose trate de condio suspensiva, a tradio da coisa importa o risco;

3. A reserva de propriedade constitui, igualmente, uma condio resolutiva, demodo a obstar aplicao do 886, permitindo ao vendedor resolver ocontrato de compra e venda no caso de falta de pagamento do preo; deste


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modo, sendo a condio resolutiva e tendo havido tradio da coisa, o riscocorre por conta do comprador (796/3).

Efeitos obrigacionais

a. Entrega da coisa. O art. 879/b) estabelece, como um dos efeitos essenciais nacompra e venda, a obrigao, que impende sobre o alienante, de entregar a coisavendida. Sendo o dever de entregar a coisa vendida uma obrigao que advmdo contrato, e no se tratando de um elemento necessrio sua formao, acompra e venda no um negcio quoad constitutionem. Como a compra evenda corresponde a um negcio jurdico real quoad effectum, a entrega da coisanada tem que ver com a transmisso do direito.

A entrega, quando tem de se efectuar, pode fazer-se pela tradio material ou simblicada coisa vendida. O dever de entregar o bem vendido corresponde a uma prestao deentrega da coisa que segue as regras gerais do cumprimento e no cumprimento das

obrigaes (762-790). O vendedor, ao entregar a coisa, bem como o comprador, aoexigi-la, devem proceder de boa f (762/2). A coisa deve ser entregue na data acordada;na falta de acordo da data, cabe ao adquirente exigir a todo o tempo o cumprimento daobrigao, podendo o vendedor, independentemente da interpelao, entregar a coisa aocomprador (777/1).

A coisa, na falta de estipulao em contrrio, entregue no lugar onde se encontrava aotempo da concluso do contrato (773/1) ou onde vier a ser produzida. Assim, se ovendedor se obrigar a enviar a coisa para local diferente do local do cumprimento, orisco transfere-se com a entrega ao transportador. Como a entrega corresponde aocumprimento de uma obrigao do vendedor, as respectivas despesas, por princpio,devem ser suportadas por ele.

O vendedor tem de entregar a coisa no estado em que se encontrava ao tempo do ajustecontratual (882/1). Aps a celebrao do contrato, impor-se, ao vendedor, por um lado,a obrigao de no praticar actos que alterem o estado da coisa e, por outro, o dever depraticar actos relativos conservao da mesma. A obrigao de entregar a coisa noestado em que se encontrava no altera as regras do risco decorrentes do 796: nostermos deste, o risco corre por conta do comprador, desde que no tenha sidoconstitudo termo entrega da coisa a favor do alienante, ou estabelecida condioresolutiva ou suspensiva sem entrega da coisa. Assim, se a coisa se deteriorar por causa

no imputvel ao vendedor entre a data da celebrao do contrato e a da entrega, o risco assumido pelo comprador. Caso a deteriorao seja imputvel ao vendedor, encontramaplicao as regras do cumprimento defeituoso; deste modo, havendo culpa docomprador, que se presume (799), ele responsvel pelo no cumprimento daobrigao de entrega (918). Na falta de entrega da coisa vendida estar-se- sempreperante uma situao de incumprimento e importa determinar se imputvel aovendedor. Perante uma situao de incumprimento, no havendo impossibilidade parcialnem perda de interesse, o comprador pode reagir atravs da execuo especfica (827);porm, se ele j proprietrio ou titular de outro direito real, tambm lhe facultada apossibilidade de interpor uma aco de reivindicao (1311), ou uma aco derestituio (1278), se adquiriu a posse. Em qualquer dos casos, nos termos gerais, o

comprador ter direito a ser indemnizado (562).


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b. Pagamento do preo. Nos termos do disposto do 879/c), constitui um dosefeitos essenciais da compra e venda a obrigao de pagar o preo. Trata-se deuma obrigao pecuniria (550) que impende sobre o comprador.

Aspectos gerais; determinao. Para a determinao do preo vale um princpio de

liberdade contratual; contudo, em certos casos, o preo pode ser fixado por entidadepblica. Na eventualidade, pouco comum, de as partes no fixarem o preo e de noterem incumbido terceiro ou uma delas de o fazer (400), este ser determinado pelo883. Ainda quanto determinao do preo devido, cabe indicar que se encontraprevista a possibilidade de, nos termos do 884, ele ser reduzido. As hipteses, afora oscasos da reduo do contrato (292) e de impossibilidade parcial (793/1), esto, emparticular, relacionadas com o cumprimento defeituoso do contrato por parte dovendedor; o que acontece, por exemplo, na situao prevista no 911, no regime devenda de coisa defeituosa.

Cumprimento. Correspondendo a obrigao de pagar o preo a uma prestao

pecuniria, encontram aplicao as regras gerais do cumprimento (762 ss.) e do nocumprimento das obrigaes (790 ss.)tanto no imputvel (790 ss.), como imputvelao comprador (798 ss.). O preo deve ser pago pelo compradorou por terceiro (767)

no momento especialmente acordado para o efeito ou, na falta deste, na dataestipulada para a entrega da coisa. Quanto ao modo de pagamento, vale, em primeirolugar, o acordo das partes, pelo que pode ser escalonado no tempo. Na falta de qualqueracordo, ainda que tcito, o preo deve ser pago na totalidade. O comprador que notenha pago o preo na data do vencimento entra em mora (804), sendo, se nada foracordado em sentido diverso, devidos juros de mora (806).

Particularidades. Importa fazer referncia a duas excepes ao regime geral dasobrigaes: uma respeitante ao cumprimento e outra ao no cumprimento, sendo,contudo, normas supletivas. Quanto ao lugar do pagamento, o 885 estabelece umanorma que se afasta da regra geral do 774: o lugar do pagamento do preo ser no localonde a coisa deva ser entregue, atento o acordo das partes ou as regras quanto ao lugardo cumprimento do 773. Esta excepo tem uma razo de ser: justifica-se que o preoseja pago no local de entrega da coisa para possibilitar s partes o recurso excepo deno cumprimento (428). Em relao ao incumprimento, a falta de pagamento do preoverificada depois da entrega da coisa e da transferncia da propriedade no faculta aovendedor a possibilidade de recorrer resoluo do contrato (886). Mesmo peranteuma hiptese de incumprimento definitivo, por exemplo, aps o recurso do prazo

admonitrio (808), o vendedor no pode resolver o contrato de compra e venda combase em falta de pagamento do preo. Deste modo, ao vendedor, em tal caso, unicamente facultada a aco de cumprimento (817). Este regime especial s encontraaplicao quando estiverem conjuntamente preenchidas duas condies:

Transmisso da propriedade; Entrega da coisa.

Pelo que, antes da entrega, o vendedor, apesar de ter havido transferncia dapropriedade por mero efeito do contrato, pode usar a excepo de no cumprimento(428), recusando-se a entregar a coisa enquanto o preo no lhe for pago. Por outro

lado, mesmo que tenha havido entrega da coisa, se a propriedade no tiver sido


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transmitida (por exemplo, em caso de reserva de propriedade 409), ao vendedor cabeo direito de resolver o contrato nos termos gerais.

Despesas do contrato. Associadas com o pagamento do preo esto, normalmente, asdespesas do contrato que, salvo conveno ou usos em contrrio, so suportadas pelo

comprador (878). Trata-se de despesas do contrato em si, como as respeitantes escritura e outros custos inerentes ao negcio jurdico. A acessoriedade plasmada noartigo parece estar somente relacionada com a celebrao do contrato de compra evenda, como o caso de despesas fiscais, no englobando outros custos, como otransporte ou o empacotamento da mercadoria vendida.

Modalidades tpicas de compra e venda

1. Venda a filhos e netos. Pode considerar-se uma modalidade de compra evenda, atento o facto de se estar perante um contrato com uma particularidadede regime: a exigncia de consentimento por parte de terceiros877.

A exigncia do consentimento dos outros filhos ou netos tem em vista evitar que,mediante contrato de compra e venda, sejam ocasionados prejuzos na legtima,nomeadamente, no caso de se simular uma compra e venda para realizar uma doao. Apreviso legal abrange duas situaes: a venda a filhos e a venda a netos; no carecendode qualquer autorizao a venda quaisquer outros parentes, nem a situaes em que osvendedores so os filhos ou os netos. No caso de compra e venda a filhos, oconsentimento, que no carece de forma especial1, ser sempre dado pelos outros filhos,ou seus sucessores, sempre que aqueles tenham falecido. Se os outros filhos noquiserem ou no puderem dar o seu consentimento, nomeadamente por seremincapazes, poder o mesmo ser suprido por deciso judicial (877/1).

A falta de consentimento acarreta a anulabilidade do negcio jurdico, que pode serrequerida por quem no deu a autorizao (877/2), o qual, nos termos do 342, deverfazer a prova dessa falha.

2. Venda de bens futuros, frutos pendentes e partes integrantes. A ideia geraldo 880 a de que o contrato de compra e venda ser vlido, ainda que os bensalienados no estejam na disponibilidade do vendedor, por serem bens futuros,frutos pendentes e partes componentes ou integrantes.

No fundo, a situao prevista corresponde a uma venda sob condio suspensiva sujeitas regras gerais do 270. Concretamente, a condio respeita ao facto de os benspassarem para a disponibilidade do vendedor e, a partir desse momento, o contratoproduzir os seus efeitos, nomeadamente no que respeita transferncia da propriedade.

Venda de bens futuros. Quanto aos bens futuros, primeira situao disposta no 880/1,h que ter em conta o 211, onde dispe: so coisas futuras as que no esto em poderdo disponente, ou a que este no tem direito, ao tempo da declarao negocial. Destepreceito retira-se que h dois tipos de coisas futuras. A primeira situao respeita scoisas futuras que no esto em poder do disponente no momento em que este emite a

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No exigida forma especial para o consentimento, mesmo quando esteja em causa a alienao de bens para cujacompra e venda se exige forma especial (p. ex. imveis); sem forma, designadamente escrita, pode haverdificuldade de fazer prova do consentimento.


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declarao negocial. Trata-se de casos em que aquele que venda certa coisa ainda no titular do direito que pretende alienar. A lei no impede, assim, que se proceda venda,por exemplo, de bens alheios, desde que essa situao, a falta de titularidade dodireito, seja conhecida do comprador. Por conseguinte, se o comprador sabe que osbens adquiridos no esto na disponibilidade jurdica do vendedor, nada impede a

celebrao do contrato de compra e venda. Estes so os bens que se designam porrelativamente futuros; eles existem na realidade, s que no se encontram na esferajurdica do disponente. O segundo tipo de bens futuros respeita queles que sochamados de absolutamente futuros; eles no tm ainda existncia material nomomento da celebrao do contrato. O bem absolutamente futuro, no existe, mas ocontrato ser vlido nos termos do 880, embora sob condio suspensiva de a coisafutura se tornar presente.

Venda de frutos pendentes. Os frutos pendentes podem ser os frutos naturaisrespeitando a bens de produo peridica; o caso da venda das mas do pomar, queainda esto na rvore. So frutos pendentes e de produo peridica pois, em princpio,

todos os anos as macieiras produziro mas, podendo acordar-se quanto venda dasmesmas antes de elas terem sido produzidas. A transferncia da propriedade no seprocessa no momento da celebrao do contrato, antes quando os frutos forem colhidos(408/2). Neste caso, os efeitos produzem-se ex nunc (com eficcia retroactiva).

Venda de partes componentes ou integrantes. O problema em causa respeita complexidade da qualificao deste contrato de compra e venda, sendo difcil distinguira parte integrante da parte componente. Uma dessas dificuldades respeita qualificaodos elevadores: o elevador, depois de vendido, montado no edifcio e passa a integrar-se na estrutura do prdio, perdendo as suas caractersticas de bem mvel. Se o elevadorfor qualificado como parte integrante, em razo da sua ligao material com o prdiocom carcter de permanncia, considerado coisa imvel (204/1, e); 204/3). Quando acoisa mvel se integra na imvel perde a sua autonomia e, nesses termos, uma possvelclusula de reserva de propriedade aposta no contrato de compra e venda do elevadorno produz efeitos com respeito a terceiros.

Venda de bens de existncia ou titularidade incertas. Do disposto no 881, conclui-seque a validade da compra e venda no posta em causa; nada impede que se celebre umcontrato relativamente a um bem cuja existncia ou titularidade se apresente comoincerta, desde que essa situao de incerteza seja conhecida do comprador. Emprincpio, tal contrato tem carcter aleatrio, permitido pelo 880/2 e 881: a diferena

entre os dois preceitos reside no facto de no 881 se presumir que o contrato temnatureza aleatria, enquanto no 880/2, tal carcter depende da estipulao das partes.Tendo em conta o contrato desta natureza, mesmo que o bem no exista ou no venha apertencer ao vendedor, como o comprador quis correr esse risco, tem de pagar o preo.Ao estabelecer-se um contrato com carcter aleatrio, assumindo-se um determinadorisco, certamente o preo acordado ser inferior ao que seria normal; o comprador correo risco na expectativa de obter o bem por um preo inferior.

Na situao prevista no 881, se houver uma impossibilidade quanto existncia dobem, aplicam-se as regras gerais. Nessa medida, sendo a impossibilidade originria, ocontrato nulo e, em tal caso, o preo no devido; sendo uma impossibilidade

superveniente, o preo ser devido desde que a causa da impossibilidade seja abrangidano carcter aleatrio do contrato.


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3. Venda a contento. A venda a contento923/924trata-se de uma venda sobcondio de a coisa agradar ao comprador, ou seja, em que o negcio jurdicode compra e venda est dependente da aprovao do adquirente em relao coisa vendida. O adquirente ter de verificar se a coisa vendida lhe agrada numaperspectiva subjectiva, no sujeita a ser apreciada judicialmente.

frequente o ajuste de uma venda a contento, especialmente nas vendas feitas emcatlogos, em que so enviados aos interessados que pretendem adquirir o bemanunciado, se agradar. No caso de no agradar, a coisa ser devolvida. A lei prev duasmodalidades de venda a contento:

923 A primeira modalidade no corresponde a um contrato de compra evenda, pois, como determina, o preceito, a compra e venda vale como propostade venda. No se trata de uma verdadeira venda porque no h contrato. Ovendedor faz uma proposta contratual ao comprador e o negcio jurdico sestar completo depois de a proposta ter sido aceite.

Nesta modalidade de venda a contento presume-se a existncia de uma aceitao se ocomprador, nos prazos do 218, nada disser (923/2). Do silncio do declaratriopressupe-se que aceitou a proposta. No caso das vendas por catlogo, tendo em conta adefesa do consumidor, considera-se que a soluo estabelecida no 923 no deve valernestas vendas, porque seria uma forma de pressionar os potenciais compradores a daremuma resposta. Por fim, a partir do momento em que a proposta se considera aceite, ocomprador j no pode rejeitar a coisa com base no facto de esta lhe no agradar, umavez que o contrato j se celebrou.

924 Na segunda modalidade est-se perante um verdadeiro contrato decompra e venda, s que esse contrato est sujeito a uma condio: a de aocomprador agradar ou no aquele bem. Trata-se de uma condio resolutiva epotestativa em relao ao comprador porque caso a coisa no agrade, -lhefacultado o direito de resolver o negcio. resoluo aplica-se o 432. Assimsendo, a resoluo, tendo eficcia retroactiva, implica a destruio do negcio

jurdico desde o momento da sua celebrao, sendo que o direito de resoluo docontrato no afastado por ter sido recebido o bem (924/3).

4. Venda sujeita a prova. A venda sujeita a prova corresponde a situaes emque se celebra um contrato de compra e venda, ficando o negcio jurdico na

dependncia de uma condio, que a de o bem vendido corresponder amostra apresentada ou ao padro mencionado.

A partir do momento em que o comprador, tendo recebido e examinado a coisa, noreclamar contra a sua falta de qualidade ou, se a no examinar, deixar passar o prazo deoito dias, sem reclamar, o contrato considera-se perfeito, no podendo ser resolvido combase nesse fundamento (471CCom.). Idntica aplicao encontra-se estabelecida no925: trata-se de uma venda sob condio suspensiva. Se o bem for idneo ao fim a quese destina e tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor 925 o contrato sereficaz desde a data da celebrao. Em tais casos, no se permite ao comprador queverifique se o bem lhe agrada, cabe-lhe to-s apreciar se corresponde no sentido de ser

idneo e de ter as qualidades asseguradas.


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A venda sujeita a prova apresenta aspectos similares com a venda a contento, porqueambas so vendas sujeitas sob condio, mas h algumas divergncias importantes:

Por um lado, a condio nelas estabelecida diferente; na venda a contentotrata-se de uma condio resolutiva (segunda modalidade), enquanto na venda

sujeita a prova a condio, por via de regra, suspensiva;

Para alm disso, na venda a contento a condio est dependente de uma causapotestativa, ao passo que na venda sujeita a prova o critrio objectivo: importaaveriguar se o bem entregue corresponde amostra ou ao padro.

Quando a venda sujeita a prova estiver dependente de uma condio suspensiva, h queatender matria do risco. Nos termos do 796/3, no caso de vendas sujeitas a condiosuspensiva vale o princpio de que o risco no se transfere para o comprador; assim, se obem no corresponder amostra ou ao padro, o risco continua na esfera jurdica doalienante. O comprador, numa venda sujeita a prova, deve fazer um uso diligente da

coisa, unicamente relacionado com a prova a efectuar; os danos causados na coisa pornegligncia sua so-lhe imputados, mas o risco suportado pelo vendedor.

5. Venda a retro. A venda a retro est prevista no 927 e trata-se de um contratode compra e venda em que se confere ao vendedor a faculdade de, querendo,resolver o contrato.

Este tipo contratual serve, frequentemente, para financiar o vendedor. Por exemplo, sealgum precisa de dinheiro, em vez de hipotecar um dos seus bens, ou em vez de ovender definitivamente, vende-o a retro; deste modo, recebe o dinheiro da venda, e semais tarde quiser recuperar o bem, porque a sua fortuna mudou, resolve o contrato. Avenda a retro associa-se muitas vezes a uma modalidade negocial usurria, vindo a serproibida no Cdigo Civil de 1867. No foi esta a posio do legislador de 1966. A fimde evitar que a situao de indefinio proveniente da clusula a retro no se prolonguepor muito tempo, o legislador estabeleceu prazos mximos para o exerccio do direito deresoluo de dois e de cinco anos a contar da data da celebrao do contrato de comprae venda, consoante se trate de coisas mveis ou imveis (929). Este prazos soimperativos, portanto, improrrogveis.

Na venda a retro imposta uma condio resolutiva, a exercer pelo vendedor de modopotestativo, dando-lhe a possibilidade de reaver o bem alienado, mediante a devoluo

do preo recebido. Como se trata de um contrato de compra e venda sob condioresolutiva, na pendncia desta, o risco corre por conta do comprador (796/3).

Relativamente resoluo do contrato, por um lado, a resoluo tem de ser feitamediante notificao judicial (930). Alm disso, estando em causa a resoluo de umcontrato de compra e venda de coisa imvel, ela ter de ser reduzida a escritura pblica(930). Em segundo lugar, aplica-se o 432, nos termos do qual a resoluo noprejudica os direitos adquiridos por terceiro, neste caso ela pode produzir efeitosrelativamente a terceiros, desde que se trate de compra e venda de coisas sujeitas aregisto e a clusula a retro esteja registada. Deste modo, nos termos do 435/1, em casode resoluo, os direitos de terceiros no so prejudicados, s podendo ser postos em

causa os que forem registados depois do registo da aco de resoluo (435/2).


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6. Venda a prestaes. A compra e venda de prestaes corresponde a um tipo devenda a crdito (934), a qual corresponde a um negcio jurdico em que ovendedor aceita receber o preo (ou parte dele) mais tarde. Esta modalidadeteve uma grande importncia prtica, facilitando a transaco de bens que soentregues ao comprador antes do pagamento integral do preo.

Na compra e venda a prestaes, o pagamento do preo feito rateadamente. O preodevido corresponde a uma obrigao unitria que, todavia, foi dividida e escalonada notempo no que respeita ao seu cumprimento, ou seja, o preo acordado uma nicaobrigao liquidvel em prestaes, com vencimentos diferidos no tempo.

Regime. Nos termos do 886, contrariamente ao disposto no 801, no se faculta aovendedor, salvo clusula em contrrio, a possibilidade de resolver o contrato de comprae venda por falta de pagamento do preo, mesmo que este no cumprimento sejadefinitivo, se j foi transmitido o direito sobre a coisa e feita a entrega desta. No 934,admite-se que a falta de pagamento do preo constitua uma causa de resoluo do

contrato. Assim sendo, esta regra representa uma concretizao do regime especial do886, s que, neste, a soluo supletiva e, naquele, imperativa. A resoluo do contratodo 934 s concedida ao vendedor, e no ao comprador.

No 781 dispe-se que a falta de pagamento de uma das prestaes em que sefraccionou a obrigao, importa o vencimento de todas as outras prestaes,independentemente da discusso de se estar perante um vencimento ou umaexigibilidade antecipada. Nos termos do 934, necessrio o preenchimento de certospressupostos, designadamente que a prestao em falta exceda um oitavo do preo, paraque se d a sua exigibilidade antecipada.

A compra e venda a prestaes pode ser ajustada, tendo em conta as consequncias doincumprimento por parte do comprador, com uma clusula de reserva de propriedade(409). Nesse caso, tendo sido entregue a coisa objecto do contrato, a falta depagamento de uma prestao superior a um oitavo do preo faculta ao vendedor orecurso, em alternativa, a dois meios: a resoluo do contrato ou a exigibilidadeantecipada das prestaes vincendas, por via da perda do benefcio do prazo. Esta opono total. Primeiro, porque a resoluo s pode ser pedida nos termos gerais, isto ,depois de se estar perante uma situao de incumprimento definitivo total (801/2) ouparcial, sendo grave. Porm, a exigncia de um oitavo do preo parece corresponder aum incumprimento grave. Segundo, nada obsta a que o vendedor exija o pagamento das

prestaes vincendas com base na perda do benefcio do prazo, depois de ter decorridoo prazo admonitrio. Faltando o comprador ao pagamento de uma prestao superior aum oitavo do preo, o vendedor pode interpel-lo, exigindo o pagamento das prestaesvincendas. S aps o incumprimento definitivo pode ser pedida a resoluo do contrato,em alternativa. A compra e venda a prestaes, apesar de no ser habitual, pode seracordada com reserva de propriedade, mas sem entrega da coisa. Nesse caso, aovendedor atribuda, em alternativa, a faculdade de resolver o contrato nos termosgerais (801) uma vez que, por um lado, tendo sido acordada a reserva e, por ouro,como a coisa no foi entregue, a resoluo no estaria precludida pelo 886.

Em qualquer das situaes, na hiptese de o vendedor optar pela resoluo do contrato,

para alm das regras gerais do 432, preciso ter em conta que, tendo a coisa sidoentregue ao comprador, muitas das vezes, ter havido um desgaste do bem, que dever


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ser ponderado em termos indemnizatrios. Assim sendo, requerida a resoluo,procede-se repristinao das prestaes contratuais, ou seja, o vendedor recebe, devolta, a coisa vendida e devolve as prestaes do preo recebidas.

Particularidades do regime do no cumprimento

Princpios gerais da responsabilidade contratual; a presuno de culpa. O nocumprimento das obrigaes emergentes do contrato de compra e venda implicaresponsabilidade contratual nos termos gerais, levando aplicao das regras gerais dono cumprimento (798). Trata-se, por via de regra, de um facto ilcito e culposo,presumindo-se a existncia de culpa relativamente ao no cumprimento por parte dequalquer dos intervenientes, seja do comprador ou do vendedor (799/1).

7. Venda de bens alheios. Considera-se que h venda de bens alheios sempre que,na qualidade de vendedor, algum celebra um contrato de compra e venda semlegitimidade, por no ser titular do direito a que se reporta a alienao ou por

agir sem representao. , no fundo, o negcio mediante o qual algum alienacomo prprio, um direito de outrem.

No se considera compra e venda de bens alheios a alienao de determinado bem cujatitularidade seja de terceiro, desde que as partes o tenham considerado como coisarelativamente futura 880, 893, 904 ou seja, valida a compra e venda de bemalheio se as partes tiverem presente esse aspecto.

Regime.

i. Nulidade. A consequncia da venda de bens alheios a nulidade do negciojurdico 902. Esta soluo est associada, apesar de no ser condionecessria, ao facto de a transmisso da propriedade se encontrarautomaticamente relacionada com a celebrao do contrato de compra e venda.Tratando-se de uma nulidade, ela pode ser invocada por qualquer interessado(286). Nestes casos, um dos interessados ser o verdadeiro titular dos bensalienados. Este interessado no obrigado a arguir a nulidade do contrato, namedida em que, tendo a titularidade do direito real, atravs de uma aco dereivindicao ou, eventualmente, por via de uma aco de restituio da posse,poderia igualmente fazer valer os seus direitos.

Estando o comprador de boa f, se no puder restituir a coisa comprada, por exemploporque se perdeu, tem mesmo assim direito restituio do preo pago (894), exceptose houver tirado proveito da perda ou diminuio do valor dos bens, em que o proveitoser compensado com o montante a haver do devedor (894/2). Esta excepo tem emvista evitar uma situao de locupletamento custa alheia. Independentemente da boaou m f do alienante, o comprador que no puder restituir a coisa comprada tem direito restituio do preo pago. No fundo, o art. 894 vem estabelecer o princpio de que orisco, no caso de uma compra de bens alheios, corre por conta do vendedor.

A nulidade estabelecida para o caso de compra e venda de bens alheios no umaverdadeira nulidade; trata-se de uma figura designada por invalidade atpica. Neste

caso, est-se perante uma nulidade atpica porque, por um lado, o vendedor no podeopor a invalidade ao comprador de boa f (892); por outro lado, tambm o comprador


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doloso no pode opor a nulidade ao vendedor de boa f. Importa esclarecer que, quandono 892 se fala em boa f e em dolo, estes conceitos so entendidos em sentidosubjectivo. Portanto, est de boa f quem no sabe que o bem alheio e agedolosamente quem pretende causar prejuzo a outrem.

A nulidade estabelecida para a hiptese de venda de bens alheios atpica porque podeser sanada. Admite-se a convalidao do contrato mediante a aquisio do direito sobreo bem alienado por parte do vendedor. Deixa, porm, de ser sanvel a partir domomento em que tiver sido posta em causa a validade do contrato, designadamente porvia de um pedido judicial de declarao de nulidade (895).

ii. Convalidao do contrato. Sobre o vendedor de bem alheio impende aobrigao de sanar o vcio convalidar o contrato (897). O contrato no seconvalida se, entretanto, ocorrer algum dos factos previstos nas alneas do896/1. Se o vendedor de bens alheios no convalidar o contrato de compra evenda, ser obrigado a indemnizar a contraparte nos termos do 900. Trata-se de

uma indemnizao autnoma porque decorre do no cumprimento de um deverlegal de sanar o vcio.

Caso a nulidade no possa ser sanada, o vendedor tambm tem de indemnizar ocomprador, s que esta uma indemnizao distinta da previso do 900. Na hipteseconstante deste ltimo preceito est em causa uma indemnizao por no cumprimentoda obrigao de convalidar o contrato. Para este situao, a lei distingue dois tipos deindemnizao: em caso de dolo de qualquer dos contraentes, prevista no 898; e para ahiptese de no haver dolo nem culpa, baseada em responsabilidade objectiva899. Areferncia ao dolo no deve ser entendida na contraposio entre dolo e mera culpa; noe nesse sentido que no art. 898 usada a expresso dolo, mas em oposio boa f.Assim, dever ser interpretado no sentido de haver lugar indemnizao se houver,igualmente, negligncia.

8. Venda de coisa ou direito litigioso. A venda de coisa ou direito litigiosocorresponde a uma limitao da autonomia privada. Limita-se a possibilidade deas partes celebrarem contratos de compra e venda que tenham por objecto coisaou direito litigioso, essencialmente para evitar intuitos especulativos derivadosdo aproveitamento de situaes em relao s quais h alguma indeciso.

Litigioso o direito que tiver sido contestado em juzo contencioso, ainda que arbitral,

por qualquer interessado (579/3) e esto inibidos de adquirir direitos litigiosos osjuzes, magistrados do Ministrio Pblico, funcionrios de justia e mandatriosjudiciais, que exercem habitualmente a sua actividade na rea onde o processo decorre,bem como os peritos e outros auxiliares de justia que tenham interveno no respectivoprocesso (579/1). A sano para o desrespeito desta limitao a nulidade do contrato(876/2). Para alm da nulidade, a violao ao disposto deste preceito acarreta aobrigao de indemnizar pelo interesse contratual negativo. A nulidade estabelecidavale tambm para a hiptese de a compra e venda ter sido realizada por interpostapessoa (579/2), ou seja, abrange as designadas compras e vendas indirectas.

9. Venda de bens onerados. Se sobre o bem transmitido incidirem nus queexcedam os limites normais de direitos da mesma categoria, por exemplo, um


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contrato de locao, estar-se- perante a hiptese de uma compra e venda comvicio de direito, ou seja, de um contrato que incide sobre bens onerados 905.

Esta situao corresponde a um incumprimento das obrigaes do vendedor, namodalidade de cumprimento defeituoso. De facto, o vendedor, tanto no caso de

alienao de coisa genrica como especifica, est adstrito a efectuar uma prestao semdefeito, a entregar uma coisa conforme ao disposto no contrato. Na definio de defeito,o legislador assenta num padro de normalidade e fala em limites normais inerentes adireitos da mesa categoria. No se consideram vcios de direito os nus ou limitaesque estiverem dentro dos limites normais inerentes a direitos daquela categoria, mas jpode considerar-se que h um defeito de direito se sobre o bem incidirem direitos reaisde gozo menores (usufruto), direitos reais de garantia (hipoteca), direitos reais deaquisio (contrato-promessa com eficcia real), ou direitos obrigacionais (locao).Ser ainda de incluir no defeito de direito uma inaptido jurdica para o fim a que acoisa se destina, que corresponda a uma limitao do padro normal (p. ex., imvelvendido sem a licena necessria para o fim a que se destina). pressuposto que o nus

seja concomitante com a celebrao do contrato.

A funo da venda de bens onerados a de proteger o adquirente para que o direitotransaccionado seja transmitido livre de nus e encargos, com vista a no ficar sujeito alimitaes provenientes de direitos de terceiros, as mais das vezes, com a consequentereduo do valor do bem. Esta proteco s se justifica em caso de desconhecimento dofacto por parte do comprador, pois se a situao lhe foi comunicada no h que o tutelar.

Consequncias

i. Anulabilidade. No art. 905 fala-se na anulabilidade do contrato fundada emerro ou dolo. A situao deve ser enquadrada numa hiptese de resoluo. Osdeveres de eliminar os defeitos, de substituir a coisa, de reduzir o preo e deindemnizar, previstos nas seces respeitantes ao cumprimento defeituoso, emsede de compra e venda, so estranhos ao regime do erro.

Sempre que o sobre o bem alienado impenda um nus no declarado, o contrato no foicumprido, mas no se est perante um problema de invalidade negocial. A invalidadedos contratos respeita sua formao, e no a um deficiente cumprimento, como ocaso da venda de bens onerados. A aluso, constante do art. 905, aos requisitos legaisda anulabilidade, tem de ser interpretado em duas vertentes: por um lado, no sentido de

o comprador no poder pr termo ao contrato com base em defeito de que tenha, oupudesse ter tido conhecimento, no momento da celebrao do contrato; por outro lado,considerando que s se justifica a cessao do vnculo contratual caso a violao dodever obrigacional, por parte do vendedor, seja de tal forma grave, que no permita amanuteno do negcio jurdico.

ii. Convalescena do contrato. Como segunda consequncia da venda de bensonerados a de referir a exigncia da convalescena do contrato 906.Mediante a convalescena pretende-se sanar o vcio de direito atravs da suaremoo, isto , eliminado o defeito (nus). A obrigao de eliminar o defeito dedireito impende sobre o vendedor que, sem dar conhecimento do facto

contraparte, vendeu um bem onerado.


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O comprador pode pretender exercer os seus direitos em alternativa, exigindo aeliminao dos defeitos e, como pedido, subsidirio, a resoluo do contrato. Mas nadaimpede que o comprador opte por qualquer das pretenses, sem qualquer dependnciaentre elas. Por outro lado, como dispe o 906/2, mesmo depois de sanado o vcio dedireito, pode ser requerida a resoluo do contrato se o prejuzo derivado do nus j

tiver sido causado. O no cumprimento da obrigao de fazer convalescer o contrato, noprazo fixado pelo tribunal a pedido do comprador, constitui o vendedor emresponsabilidade civil, devendo pagar a correspondente indemnizao (910).

iii. Reduo do preo. Como terceira consequncia de indicar o pedido dereduo do preo (911). A reduo estabelecida neste preceito regula-se pelodisposto no art. 884 e vai ser tida em conta a desvalorizao da coisa motivadapelo nus oculto.

iv. Indemnizao. A quarta consequncia consiste na obrigao de indemnizar.Esta indemnizao pode assentar na culpa do vendedor 908 ou derivar de

uma situao de responsabilidade objectiva909.

Relativamente ao dever de indemnizar fundado em responsabilidade subjectiva, olegislador faz aluso ao dolo como forma agravada de erro e, da letra do 908, no sepode entender que a indemnizao s ser devida no caso de dolo e no de actuaonegligente. Deste modo, o dever de indemnizar baseia-se na culpa do vendedor eengloba todos os danos que integram o interesse contratual negativo. A lei admitetambm uma situao de responsabilidade civil objectiva que s abrange os danosemergentes. A estas obrigaes de indemnizar acresce a que vem prevista no 910, parao caso de no cumprimento da obrigao de fazer convalescer o contrato.

A obrigao de indemnizar pode cumular-se com qualquer dos outros pedidos docontrato, de reduo do preo e de convalidao do negcio jurdico.

10.Venda de coisas defeituosas. A matria est regulada no art. 913 e destepreceito consta uma noo ampla de coisa defeituosa, que abrange os sentidosobjectivo e subjectivo de defeito.

i. Qualidade normal e acordada. A coisa defeituosa se tiver um vcio ou se fordesconforme atendendo ao que foi acordado. O vcio corresponde a imperfeiesrelativamente qualidade normal de coisas daquele tipo, enquanto a

desconformidade representa uma discordncia com respeito ao fim acordado. Osvcios e as desconformidades constituem o defeito da coisa. Quando no houveracordo especifico das partes acerca do fim a que a coisa de destina atende-se funo normal de coisas da mesma categoria (913/2).

A falta de qualidade pode ser aferida em funo do que foi assegurado. Se foi afirmadoque o computador tem determinadas caractersticas, que o barco adequado para certosfins, pode estar em causa a mera especificao d bem. Deste modo, tambm se estarperante uma coisa defeituosa se ela for de qualidade adversa da acordada. De facto, o919, quanto compra e venda sobre amostra, estabelece que, caso o bem entregue nocorresponda amostra, estar-se- perante uma situao de cumprimento defeituoso, na

medida em que a coisa no possui a qualidade acordada.


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ii. Valor e utilidade da coisa. Associado com o padro de normalidade encontra-se a reduo ou extino do valor ou da utilidade da coisa vendida. O preoreduzido pode ser entendido como uma compensao derivada da falta dequalidade (p. ex., venda de bens de refugo, ou seja, sem valor).

Defeito oculto e defeito aparente. O defeito da coisa vendida s pressupe a aplicaodo regime da venda de coisas defeituosas caso o comprador o desconhea sem culpa. Odefeito oculto aquele que, sendo desconhecido do comprador, pode ser legitimamenteignorado, pois no era detectvel atravs de um exame diligente. Sempre que adesconformidade se puder revelar mediante um exame diligente, o defeito aparente.Atento o princpio da boa f, a responsabilidade derivada da venda de coisas defeituosass existe em caso de defeitos ocultos.

Coisa defeituosa e cumprimento defeituoso. O facto de o defeito da coisa sersuperveniente, isto , de sobrevir aps a celebrao do contrato, no impede a aplicaodas regras sobre incumprimento, relacionadas com o vcio da coisa. O art. 918 aplica-se

s hipteses de defeito superveniente verificado em coisa presente que, no momento dacelebrao do contrato de compra e venda, no padecia de qualquer vcio oudesconformidade, no obstante da remisso para as regras gerais do incumprimento.

Consequncias. As consequncias da compra e venda de coisas defeituosasdeterminam-se atentos trs aspectos: em primeiro lugar, na medida em que se trata deum cumprimento defeituoso, encontram aplicao as regras gerais da responsabilidadecontratual (798); segundo, no 913/1 faz-se uma remisso para a seco anterior, querespeita compra e venda de bens onerados; terceiro, para a compra e venda de coisasdefeituosas estabeleceram-se algumas particularidades (914).

Nos termos gerais, incumbe ao comprador fazer a prova do defeito (342/1) e presume-se a culpa do vendedor, se a coisa entregue padecer de defeito (799/1). Provado odefeito e no tendo sido ilidida a presuno de culpa do vendedor, do regime geral doincumprimento das obrigaes decorre o direito de o comprador recusar a entrega decoisa defeituosa.

i. Resoluo. Em primeiro lugar, se for vendida uma coisa defeituosa, aocomprador facultado o exerccio do direito de resoluo do contrato. Aremisso que o 913 faz para o 905 levaria a pressupor que no se estariaperante uma resoluo, pois fala-se em anulabilidade do contrato. A posio da

jurisprudncia praticamente unnime no sentido de aplicar o regime doincumprimento dos contratos e no o da anulabilidade.

ii. Reparao do defeito ou substituio da coisa. Como segunda consequncia, de aludir chamada convalescena do contrato, prevista no 906 a propsito dacompra e venda de bens onerados que, em relao compra e venda de coisasdefeituosas, assume duas vertentes. Numa primeira faceta, consagra-se apossibilidade de o comprador exigir a reparao do defeito 914. Estaobrigao s existe na medida em que seja possvel a sua realizao. Emsegundo lugar, consagrada a possibilidade de exigir a substituio da coisadefeituosa que s existe relativamente a coisas fungveis207.


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Se o vendedor no cumprir estas obrigaes de reparar o defeito ou de substituir a coisa,ser responsabilizado. Trata-se de uma responsabilidade derivada do incumprimento dosdeveres de eliminao do defeito ou de substituio da coisa (910remisso do 913).

iii. Reduo do preo. A terceira consequncia da venda de coisa defeituosarespeita reduo do preo estipulado no contrato (911).

iv. Indemnizao. Como quarta consequncia da compra e venda de coisasdefeituosas de aludir ao direito de pedir uma indemnizao, nos termos geraisdo 562. Esta indemnizao baseia-se na culpa do vendedor, nos termos do 908,por remisso do 913/1. Na venda de coisas defeituosas s foi estabelecida umaresponsabilidade subjectiva; o vendedor ser responsvel na medida em quetenha culpa, como se depreende do disposto do 915, onde se estipula que no devida indemnizao se o vendedor no tiver culpa.

A indemnizao no pode ser pedida em substituio de qualquer dos outros pedidos

mas em complemento deles, com vista a reparar o prejuzo excedente.

v. Relao entre os diversos meios jurdicos. Os diversos meios jurdicosfacultados ao comprador em caso de defeito da coisa vendida no podem serexercidos em alternativa. H uma espcie de lgica: em primeiro lugar, ovendedor est adstrito a eliminar o defeito da coisa e, no sendo possvel ouapresentando-se como demasiado onerosa a eliminao, a substituir a coisavendida; frustrando-se estas pretenses, pode ser exigida a reduo do preo,mas no sendo este meio satisfatrio, cabe ao comprador a resoluo docontrato. A indemnizao cumula-se com qualquer das pretenses com vista acobrir danos no ressarcveis por estes meios.

vi. Garantia. Se for dada garantia do bom funcionamento (921), estabeleceu-seuma responsabilidade sem culpa do vendedor. Assim, se o alienante vendeu obem dando garantia de bom funcionamento, por fora desta clusula, sendodefeituosa a coisa, mesmo que o vendedor no tenha culpa, responsvel. Estaresponsabilidade objectiva s vale com respeito aos deveres de reparar a coisa ede proceder sua substituio (921/1).

Exerccio dos direitos; prazos. Para haver responsabilidade por cumprimentodefeituoso necessrio que seja previamente feita a denncia do defeito (916). A

denncia ser um nus que impende sobre o comprador. A comunicao (denncia)justificar-sena medida em que o vendedor no se tenha apercebido daquela situao.

Na maioria das situaes, a denncia dever ser feita nos trinta dias subsequentes ao doconhecimento do defeito por parte do comprador e, por outro lado, tem de ser feita nosseis meses posteriores entrega da coisa (916/2). No 916/3 l-se: os prazos referidosno nmero anterior so, respectivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendidaseja um imvel. Verificou-se, pois, um alargamento dos prazos estabelecidos.

No 917, na sequncia do disposto no preceito anterior, vem estabelecer-se um prazo decaducidade da aco; trata-se de um prazo para interpor a aco judicial contra o

vendedor com base em responsabilidade por cumprimento defeituoso. Se o comprador


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relatividade do contrato em homenagem ao princpio da tutela do consumidor. Produtorno s aquele que produz mas tambm aquele que importa (conceito amplo deprodutor). A excepo relatividade tem limites: s abrange a reparao e a substituioda coisa, ficando de fora a reduo do preo e a resoluo do contrato.

Por outro lado, no mbito deste regime tambm se transmitem os direitos do sub-adquirente (4/6), sendo uma transmisso ope legis dos direitos que assistiam aoadquirente, a favor do sub-adquirente. O decreto-lei de carcter injuntivo, pelo queno podem ser afastadas as regras em detrimento da posio tutelada do consumidor.

Locao

Noo legal. Locao o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar outra o gozo temporrio de uma coisa, mediante retribuio (1022). Da noo legalconstante do preceito, retiram-se trs elementos: pressupe-se que se proporcione aoutrem o gozo de uma coisa; o gozo ter de ser concedido de forma temporria; o gozo

proporcionado mediante retribuio.

Direito de gozo. Proporcionar o gozo implica que seja concedido ao locatrio umdireito de desfrute sobre a coisa. O gozo um direito pessoal (de gozo). Na medida emque no art. 1037/2 se confere ao locatrio a possibilidade de usar as aces de defesa daposse do 1276, poder-se-ia concluir que ele, pelo menos, tem a posse. O locatrio notem posse correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real,sendo-lhe conferida uma posse especial correspondente ao exerccio de um direitopessoal de gozo. Para a doutrina tradicional em Portugal, ao locatrio no foi conferidoum direito real. Acresce que, por via da locao, ao locatrio conferido o gozo dacoisa, mas no um poder directo e imediato sobre ela, idntico ao dos titulares dedireitos reais; conferida a afectao das utilidades da coisa. Ao locatrio,diferentemente do que ocorre na generalidade dos direitos reais de gozo, no lhe conferida a faculdade de proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa(1038/g). Cabe acrescentar que a posio jurdica do locatrio mantm uma permanenteligao ao contrato locativo, nunca se autonomizando deste. Por ltimo, nos termos danoo legal da locao (1022), a entrega da coisa no um elemento integrante docontrato. O locador vincula-se a proporcionar o gozo temporrio da coisa; a obrigaode entrega (1031/a) nasce do contrato e corresponde ao cumprimento de uma dasprestaes que dele emergem, no sendo um efeito real do negcio jurdico.2 Nestamedida, a locao corresponde a uma das hipteses de constituio de direitos pessoais

de gozo (407).Como excepo ao princpio da prioridade da constituio, h que ter em conta osefeitos do registo do contrato (407, in fine). Deste modo, a regra a da prevalncia dodireito mais antigo em data, desde que o arrendamento no esteja sujeito a registo ou,estando-o, no tenha sido registado. Assim, sendo dada em locao uma coisa a certapessoa se, depois, o mesmo bem for locado a outrem, prevalece o direito do primeirolocatrio, mesmo que a coisa j tivesse sido entregue ao segundo locatrio. Na hiptesede estar sujeita a registo, prevalece a primeiramente registada.

2 Do art. 1022 consta que uma das partes se obriga a proporcionar outra, pressupondo ser a entrega

consequncia ou dever do contrato.


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Sendo um direito de gozo, apesar de pessoal, por via de regra, atribuiu ao locatrio opoder de usar, eventualmente de fruir e at de dispor da coisa.

Transitoriedade. A locao uma forma de proporcionar o gozo temporrio de umacoisa. Assim, a transitoriedade uma caracterstica deste negcio jurdico, no obstante

a locao, muitas das vezes, perdurar por vrios anos.

Onerosidade. O terceiro elemento da noo legal corresponde ao pagamento de umaretribuio. Daqui se infere que o contrato de locao um negcio jurdico oneroso. Aretribuio faz parte da noo legal, pelo que no pode haver contratos gratuitos.

O facto de se falar simplesmente em retribuio permite retirar duas concluses: porum lado, tolera que, num contrato, se estabelea uma retribuio escalonada; por outro,faculta o ajuste de retribuies variveis, designadamente em gneros. excepo doarrendamento urbano, e tendo em conta o princpio da liberdade contratual (406), emparticular a liberdade de estipulao, a retribuio (renda ou aluguer) pode ser fixada

no em dinheiro, mas em gneros; todavia, na grande maioria das situaes, a prticaaponta para retribuies pecunirias.

Classificao do contrato. O contrato de locao um negcio jurdico sinalagmtico,porque implica a obrigao de proporcionar o gozo de uma coisa como contrapartida dodever de pagar a retribuio. Por outro lado, oneroso porque dele emergem vantagenspatrimoniais para ambas as partes; pressuposto deste contrato que tanto o locadorcomo o locatrio as retirem da situao jurdica constituda. Em terceiro lugar,corresponde a um negcio jurdico obrigacional porque a obrigao que impende sobreo locador de entregar a coisa locada trata-se de uma prestao de entrega de coisa certa,que emerge do prprio contrato. Do conceito de locao no consta a entrega da coisalocada; a entrega da coisa uma obrigao que advm do contrato validamentecelebrado, nos termos do 1031/a). A entrega no elemento constitutivo do negcio

jurdico, no sendo, por isso, um negcio jurdico real quoad constitutionem. A locao um contrato de execuo continuada, na medida em que a sua realizao se protelano tempo. Da parte do locatrio nasce a obrigao de pagar a renda ou aluguer, e aps odecurso do lapso de tempo pelo qual se celebrou o contrato de locao, este renova-seautomaticamente por igual perodo se no houver oposio de qualquer das partes 1054. Da parte do locador h uma obrigao continuada, que se mantm inalteradadurante a vigncia do contrato, no que respeita possibilidade de facultar ao locatrio ogozo da coisa. Relativamente ao locatrio, existe uma obrigao peridica e reiterada

de pagar a retribuio. Por via de regra, o contrato de locao, na ptica do locador, celebrado intuitu personae. Da que, nos termos do 1038/f), no seja permitido aolocatrio proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa e o 1051/d) determinaa caducidade do contrato em caso de morte do locatrio. Relativamente ao locatrio, arelao contratual fungvel, como se conclui do 1057.

Formao do contrato. Regime regra. A locao um contrato sujeito ao regimeregra dos negcios jurdicos207e dos contratos em geral405.

Legitimidade. A legitimidade do locador determina-se pelo poder de administrar acoisa objecto da locao. Assim, o locador poder ser o proprietrio, o usufruturio ou

titular de outro direito real que lhe proporcione a administrao do bem.


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Objecto. No h limitaes legais especficas quanto ao objecto do contrato de locao,podendo ser locada qualquer coisa mvel ou imvel. Apesar de a lei no o impor, doconceito de locao parece poder concluir-se que no pode ser locada uma coisaconsumvel ou fungvel, pois seria difcil imaginar a obrigao do locador de asseguraro gozo da coisa durante a vigncia do contrato e o dever do locatrio a restituir no fim.

O dever de restituio da coisa locada findo o contrato (1038/i) pressupe a devoluoda mesma coisa e no de uma idntica.

Forma do contrato. O contrato de locao, nos termos do 219, no carece de forma;como qualquer negcio jurdico, pode ser celebrado sem necessidade de respeitar umaforma especial. Como excepo, com respeito celebrao do contrato dearrendamento, exigida a forma escrita, desde que seja superior a 6 meses1069.

Modalidade de locao. Arrendamento e aluguer. Do art. 1023 consta a distinonos termos da qual a locao diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imvel,aluguer quando incide sobre coisa mvel. O contrato de locao, tradicionalmente,

encontra-se vocacionado para regular a utilizao de bens imveis, mas o aluguer temtido um incremento nos ltimos tempos, no s no que respeita a veculos automveis,como tambm de equipamento de obras, material informtico, imobilirio, etc.

Efeitos essenciais

Obrigaes do locador. Enunciao. Sobre o locador impendem duas obrigaesprincipais: em primeiro lugar, a de entregar a coisa ao locatrio; segundo, o locador tempor obrigao assegurar ao locatrio o gozo da coisa locada, tendo em conta o fim a queela se destina (1031).

Entregar a coisa. A obrigao de entregar a coisa (1031/a) um acto de cumprimentodo contrato; a entrega no faz parte do conceito de locao, correspondendo, antes, aocumprimento de uma das prestaes do contrato. Sobre o locador recai o dever deentregar o bem sem vcios de direito nem defeitos que obstem realizao cabal do fima que a coisa se destina, e este dever abster-se de actos que impeam ou diminuam ogozo da coisa. O locador est, ainda, adstrito a realizar as reparaes necessrias e pagaras despesas imprescindveis boa utilizao da coisa.

A coisa no pode ter vcios de direito (1034) nem defeitos (1032) que obstem realizao do fim a que se destina. Nestes ltimos, de incluir a falta de qualidades

asseguradas 1034/1. A iseno de vcios de direito e de defeitos da coisa deveverificar-se tanto data da celebrao do contrato, como no momento em que a coisa entregue. Esta regra vale ainda relativamente aos vcios de direito e defeitos da coisasupervenientes. No fundo, o regime do 1032 e do 1034 enquadra-se na figura geral documprimento defeituoso das obrigaes. Assim sendo, em tais casos vale a presunode culpa (799), podendo ser exigido ao locador o pontual cumprimento, acrescida darespectiva indemnizao e, em ltima anlise, a resoluo do vnculo (1035; 1050).

A entrega da coisa uma obrigao que emerge do contrato, no fazendo parte doconceito de locao, pelo que sendo deficientemente cumprida acarreta incumprimento;ora, o incumprimento no pode dar origem anulao do contrato, mas resoluo.

Todavia, no haver responsabilidade do locador sempre que os vcios ou os defeitostenham sido previamente conhecidos pelo locatrio (1033); por outro lado, no h


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responsabilidade do locador quando a perturbao do gozo seja feita por terceiro, semqualquer direito sobre a coisa (1037/1, in fine), bem como se for motivado por casofortuito ou de fora maior.

Assegurar o gozo da coisa. A obrigao de assegurar o gozo da coisa 1031/b)

apresenta-se sob duas vertentes. Por um lado, a obrigao do locador se abster de actosque impeam ou diminuam o gozo da coisa (1037/1) e, por outro, a obrigao queimpende sobre o locador de fazer as reparaes que sejam necessrias e pagar asdespesas imprescindveis boa conservao da coisa (1036). Como o locador tem deproporcionar o gozo da coisa ao locatrio, sob aquele impende a obrigao de fazerobras e reparaes, bem como suportar as despesas que se considerem necessrias paraassegurar o gozo da coisa. Esta obrigao de efectuar reparaes e pagar despesas temuma particular importncia no que respeita aos arrendamentos de prdios, especialmenteno caso de arrendamentos urbanos. No que respeita s despesas relativas coisa locada,o princpio geral aponta no sentido de elas correrem por conta do locador (1030) com aexcepo estabelecida no 1046/2. Relativamente ao aluguer de animais, as despesas de

alimentao, na falta de acordo em contrrio, so suportadas pelo locatrio.

Obrigaes do locatrio. Enunciao. As obrigaes do locatrio constam do elencodo 1038, sendo que no se trata de uma indicao taxativa; para alm destasobrigaes, sobre o locatrio recaem igualmente deveres acessrios que se impem aqualquer parte num contrato, como os de cuidado, proteco e segurana. No elenco do1038 h duas obrigaes principais: a primeira a obrigao de pagar o aluguer ou arendaa)e a segunda, a de restituir a coisa locada no fim do contrato i). Para almdas duas obrigaes principais, podem enquadrar-se os restantes deveres em trs grupos:

i. No primeiro grupo incluem-se as obrigaes que recaem sobre o locatrio eadvm de um dever de diligncia que lhe exigvel no gozo de uma coisa alheia[alneas c), d) e h)];

ii. No segundo grupo de obrigaes do locatrio podem incluir-se aquelas quepermitem ao locador verificar o bom estado da coisa e, detectando quaisquerdeficincias, poder colmat-las [alneas b) e e)];

iii. Num terceiro grupo de mencionar os deveres relativamente a limitaes dolocatrio quanto a proporcionar o gozo da coisa a outrem, previsto nas alneas f)e g). Nos termos do contrato de locao, o locatrio no pode permitir queoutrem desfrute do bem, no podendo proporcionar a terceiro o gozo total ouparcial da coisa. Deste modo, por princpio, no est permitida a sublocao,nem a transmisso da posio contratual. A proibio de proporcionar a outremo gozo da coisa no obsta a que certos terceiros, designadamente aos familiaresdo locatrio, seja facultado o gozo da coisa locada.

Pagamento da renda ou aluguer. Aspectos gerais. O pagamento da renda ou aluguer o aspecto mais relevante no domnio das obrigaes do locatrio (1039 e SS.) mas, aolado deste, tambm o dever de restituio da coisa locada 1043 e SS.

Vencimento. Relativamente ao vencimento da obrigao de pagar a renda ou aluguer, o

art. 1039/1 estabelece que, salvo conveno em contrrio, ele se verifica no ltimo diada vigncia do contrato ou do perodo a que respeita, ou seja, o principio geral vigente


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em sendo de contrato de locao estabelece que a renda ou aluguer ser pago aps autilizao da coisa. Lugar do pagamento. Quanto ao lugar do pagamento da renda oualuguer, estabelece o 1039/1, e mais uma vez de forma supletiva, que ser no domiciliodo locatrio. Tratando-se do pagamento de uma prestao pecuniria, que a regra, nostermos do 774, o lugar do cumprimento seria o domiclio do credor, ou seja, o locador;

diferentemente, do 1039/1 infere-se que o lugar do cumprimento o domiclio dolocatrio, que o devedor da prestao. A regra estabelecida na sei est implantada nosusos, em particular no caso de arrendamento urbano mas ela perde sentido relativamenteao caso do aluguer. De facto, quando algum aluga um automvel, no ter muitosentido que o lugar do pagamento do aluguer seja no domiclio do locatrio, e da que aspartes acordem clusulas diversas, nos termos do 1039/1, parte final.

Alterao do montante. Em princpio, a lei admite, no 1040, que durante a vignciado contrato a renda ou aluguer venha a ser reduzido sempre que se verificar umadiminuio do gozo da coisa. No se encontra, porm, prevista a possibilidade deaumento da renda ou aluguer, durante a vigncia do contrato, caso o gozo retirado da

coisa passe a ser de valor superior quela prestao. Admite-se, contudo, que nasrenovaes do contrato se proceda a tais aumentos; mas durante a vigncia do contrato,como na lei no se prev essa possibilidade, poder-se-, quanto muito, recorrer s regrasgerais da alterao das circunstncias (437), com vista modificao do contrato.Ainda quanto aplicao das regras gerais atendendo s limitaes quanto ao gozo dacoisa locada, nomeadamente por falta de obras de conservao, poder-se- recorrer aoinstituto da excepo de no cumprimento dos contratos no que respeita ao pagamentoda renda428.

Incumprimento. A obrigao de pagamento de renda ou aluguer segue o regimenormal de incumprimento. Por conseguinte, estando o locatrio adstrito ao pagamentoda renda ou aluguer, no cumprindo essa obrigao no momento do vencimento, haversituao de incumprimento, mais propriamente mora (804). Da mora advir umaobrigao de indemnizar; como na maioria das situaes, a renda ou aluguer integra auma obrigao pecuniria, a indemnizao devida corresponde aos juros moratrios 806. H, todavia, particularidades. O art. 1041/1 estabelece que, caso o locatrio entreem mora, a indemnizao devida ser igual a metade da renda ou aluguer em falta. Paraalm disso, a indemnizao estabelecida no preceito s devida oito dias depois de olocatrio ter entrado em mora, como dispe o 1041/2. Por conseguinte, o locatrio noentra em mora no dia imediato ao do vencimento; para efeitos da indemnizao previstano 1041, s h mora se a falta de pagamento se tiver prolongado por oito dias deste

modo, se o locatrio pagar a renda ou aluguer nos oito dias imediatos ao do vencimento,no ser devida a indemnizao no 1041/1. Todavia, se o locatrio esteve em mora porum perodo inferior a oito dias ser obrigado a pagar os juros da mora correspondentes aesse lapso, nos termos gerais (806), ou a indemnizao fixada no 562. Acontece,porm, que o costume, em particular no arrendamento urbano, tem levado a estabelecerque o pagamento da renda se pode efectuar at ao oitavo dia til do ms anterior a querespeita. Nesses casos, o cumprimento, por fora desta norma, pode ser efectuadodurante esse lapso e s h mora se o arrendatrio faltar ao pagamento aps esse perodo.Se, eventualmente, a mora se prolongar por mais de oito dias aplica-se o 1041/1.

Nos termos gerais, a mora e os respectivos efeitos no subsistem se o locador optar por

resolver o contrato. Estando o locatrio em mora, permite-se que o locador, emdeterminadas circunstncias, possa pr termos ao contrato, mediante a resoluo. A


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resoluo do contrato de locao segue o regime geral, pelo que s seria conferida apossibilidade de o locador resolver o contrato caso se estivesse perante umincumprimento definitivo da obrigao de pagar a renda ou aluguer, imputvel aolocatrio. A particularidade da locao reside no facto de, por um lado no sernecessrio o estabelecimento de um prazo admonitrio e, por outro, no obstante ter

decorrido esse prazo, mesmo assim o locatrio pode pagar a renda ou o aluguer emfalta, acrescido da indemnizao, ate ao momento da contestao da aco de despejo(1048). Teoricamente, j se estaria perante uma situao de incumprimento definitivo,razo pela qual se admite o pedido de resoluo do contrato de locao, mas este noprocede se for efectuado um pagamento tardio. A purgao da mora pode ser feitamediante consignao em depsito das rendas ou alugueres em atraso, acrescido darespectiva indemnizao (1042); mas para que o locatrio possa recorrer consignao necessrio que haja um fundamento relacionado com a impossibilidade de efectuarcorrectamente o cumprimento da prestao.

Restituio da coisa. A outra obrigao que recai sobre o locatrio a de restituir a

coisa locada nos termos do contrato no estado em que a recebeu (1038/i); 1043/1).Aps o termo do negcio jurdico, o locatrio dever restituir a coisa no estado em que arecebeu (1043/1), presumindo-se que a coisa foi entregue em bom estado demanuteno (1043/2). Apesar da obrigao de devolver a coisa em bom estado demanuteno, admite-se como vlidas as deterioraes derivadas do uso normal da coisa,bem como do habitual desgaste dos bens, atentos o fim do contrato. Alem disso, asdeterioraes no imputveis ao locatrio, como as que advm, de fora maior ou deacto de terceiro a quem o locatrio no tenha facultado o uso da coisa ficamabrangidas no regime do risco (1044).

Extinto o contrato de locao, se o locatrio no restituir imediatamente a coisa locada,nos termos do 1045/1, deve continuar a pagar a renda ou aluguer ajustados. Contudo,se o locador interpelar o locatrio para este proceder entrega da coisa, no arestituindo, entre em mora. Assim, o locatrio, extinto o contrato, s entra em mora,relativamente obrigao de restituir a coisa, depois de ter sido interpelado para aentregar1045/2.

As obrigaes mencionadas, tanto do locador como do locatrio, no sero devidas se,por qualquer razo, for impossvel o seu cumprimento. Em tal caso importa saber quemsuporta o risco. evidente que o risco corre por conta do locador e o 1044 nadaacrescenta regra geral do 796, onde se estabelece o princpio geral de que o risco

corre por conta do proprietrio (do titular do direito real). Nos termos do 1044, olocador corre o risco de perda ou deteriorao da coisa. Assim, se a coisa se deteriorarpor causa no imputvel a nenhuma das partes, o locador dever proceder s necessriass necessrias reparaes; mas, em caso de perda do bem, no impende sobre o locadorum dever de o reconstituir ou substituir. Em contrapartida, o locatrio s responde pelacoisa ou deteriorao do bem se lhe for imputvel ou se tiver sido causada por terceiro(p. ex., familiares, amigos) a quem tenha permitido a utilizao do bem. Apesar do1044 no referir, neste caso, o locatrio suporta o risco da perda do gozo que tinhasobre a coisa, no tendo direito a qualquer indemnizao pois, nos termos do 1051/1,e), o contrato caduca pela perda da coisa locada. Ainda quanto questo do risco,importa referir que o locatrio suporta o risco inerente ao seu direito sobre a coisa. Se o

locatrio no puder usar o bem por causa no imputvel ao locador, continua adstrito apagar a retribuio acordada.


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Vicissitudes na relao contratual

Transmisso da posio contratual. Quanto cesso da posio contratual, necessrio distinguir a situao do locador da do locatrio.

Emptio non tollit locatum. Relativamente ao locador, nos termos do 1057, atransmisso da posio contratual verifica-se ipso iure, sempre que se transmita odireito com base no qual foi celebrado o contrato de locao3. A situao jurdica dolocatrio subsiste, havendo, to-s, uma alterao subjectiva quanto pessoa dolocador. Deste modo, se o locador, proprietrio do bem dado em locao, o vender,transmite a posio contratual emergente da locao para o comprador. O comprador,ipso iure, adquire a posio de locador. Por outro lado, nem sempre necessrio quehaja transferncia do direito em cuja base o contrato de locao foi celebrado; assim, seo locador, proprietrio do bem locado, o der em usufruto, transferir para o usufruturioa posio jurdica de locador. A situao jurdica do locador tambm se transmite porefeito da morte. Aquele que suceder no direito com base no qual o contrato de locao

foi celebrado (p. ex., no direito de propriedade sobre a coisa) adquire ipso iure aqualidade de locador. No fundo, o princpio constante no 1057 no vale s para aaquisio do direito por negcio inter vivos, como tambm mortis causa.

Transmisso da posio do locatrio. A posio contratual do locatrio podetransmitir-se mortis causa ou por negcio jurdico inter vivos, hipteses previstasrespectivamente no 1059/1 e 2. A transmisso mortis causa da posio contratual dolocatrio, tanto engloba as situaes de morte das pessoas singulares como as deextino das pessoas colectivas. O princpio estabelecido no 1059/1 e no 1051/d) ode que a transmisso s ter lugar em caso de acordo escrito celebrado entre as partes. Acessao da posio do locatrio por negcio inter vivos est sujeita ao regime geral dosarts. 424 e SS. (1059/2), carecendo pois do consentimento do locador. A violaodesta regra confere contraparte o direito de resolver o contrato (1049).

Sublocao. A sublocao engloba tanto o subarrendamento como o subaluguer. Asublocao vem definida no 1060 e deste preceito depreende-se que ela corresponde aum contrato de locao, submetida ao regime deste ltimo, embora comparticularidades. O contrato de sublocao encontra o seu fundamento num precedentenegcio jurdico locativo, pois o sublocador celebra o contrato de sublocao com baseno seu direito de locatrio, que lhe advm do contrato primitivo. A sublocao umcontrato subordinado, mediante o qual o sublocador, ao abrigo da sua qualidade de

locatrio, proporciona a terceiro (sublocatrio) o gozo de uma coisa, medianteretribuio. Passam, assim a coexistir dois contratos de locao sobrepostos, ficando osegundo negcio jurdico dependente do primeiro. O subarrendamento consta do 1088,sendo que s permitido com a autorizao do senhorio. O subcontrato est nadependncia do contrato principal em matria de subsistncia do mesmo e o limite darenda de 20% (1062). H relaes triangulares, consagradas no 1063, que dizemessencialmente respeito ao pagamento da renda.

Autorizaes e limites. Nos termos do 1038/f), o locatrio no pode sublocar semautorizao do locador. Mesmo quando autorizado, o locatrio tem de comunicar aolocador, no prazo de 15 dias, a cedncia do gozo da coisa (1038/g). Porm, se a

3Como se trata de uma transmisso por efeito da lei, no carece de acordo do locatrio.


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comunicao tiver sido feita pelo sublocatrio, parece que a informao j foidevidamente prestada. A sublocao vlida ainda que sem autorizao da contrapartee comunicao ao locador se este reconhecer o sublocatrio como tal (1049; 1061),designadamente se tiver recebido sub-rendas. A soluo acaba por ser a mesma em casode caducidade da aco (1094), pois, caducando o direito de interpor a aco, o

contrato, apesar de invlido, inatacvel.

Caso o locatrio venha a sublocar sem autorizao, para alm de conferir ao locador odireito de resolver o contrato com base em incumprimento, atribui-lhe a impossibilidadede exigir indemnizao pelos danos que resultem dessa locao. Mesmo que o locatriovenha a sublocar o bem sem autorizao do locador, no h qualquer violao doprimitivo contrato, desde que aquele no entregue ao sublocatrio o objecto sublocado,pois o incumprimento da obrigao de no sublocar s se verificar no caso de ocontrato de sublocao, alm de ter sido concludo, vier a ser executado.

Regime. O contrato de sublocao acompanha o contrato base no que respeita ao

regime e s vicissitudes. Deste modo, o regime jurdico da sublocao no difere do dalocao que lhe serviu de base; a um subarrendamento para habitao aplica-se-lhe oregime do arrendamento urbano para habitao. Para alm das especificidades prpriasestabelecidas em cada contrato, o sublocatrio tem os mesmos direitos e obrigaes comrespeito ao sublocador/locatrio, do que este em relao ao locador. O contrato delocao e sublocao constituem uma unio de contratos. No que respeita sub-renda eao subaluguer, no 1063, admitiu-se a existncia de uma aco directa para a suacobrana. Permite-se que o locador, apesar de no ser parte no contrato de sublocao,exija do sublocatrio o pagamento da sub-renda ou do subaluguer. Para alm da situaoprevista no 1063, podem estabelecer-se certas relaes entre o locador e o sublocatrio;p. ex., cessando o contrato da locao, o sublocatrio fica obrigado a restituir a coisalocada ao locador, com as consequncias do 1045, por um lado, e a ser ressarcido dasbenfeitorias necessrias que tenha realizado (1046/1), por outro.

Cessao do contrato

Remisso. O contrato de locao um negcio jurdico de execuo continuada, tendoparticularidades no que respeita sua extino, atento ao que vem previsto no 434. Acessao do contrato de locao relaciona-se com quatro figuras: resoluo, revogao,denncia e caducidade. Para alm destas situaes, os efeitos no se produzem se omesmo for invlido: nulo ou anulvel.

Resoluo. Importa distinguir a resoluo requerida pelo locador da que desencadeadapelo locatrio. A resoluo pedida pelo locador funda-se em incumprimento definitivodo contrato por parte do locatrio, nos termos gerais do 801. Sempre que uma daspartes no cumpra definitivamente a sua prestao, cabe outra o direito de resolver ocontrato. Valem, por conseguinte, as regras gerais que permitem ao locador, perante oincumprimento definitivo por parte do locatrio, resolver o contrato de locao.Contudo, a resoluo deste contrato com base em incumprimento definitivo apresentaexcepes relativamente ao regime geral:

Primeiro, a resoluo tem de ser decretada judicialmente (1047); Segundo, o no pagamento da renda ou aluguer no pode acarretar a resoluodo contrato. A falta de pagamento de renda ou aluguer, em princpio, faz


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incorrer o inadimplente em mora, mas poder ser incumprimento definitivo setiver decorrido o prazo admonitrio do 808; porm, a falta de pagamento darenda ou do aluguer, mesmo tratando-se de incumprimento definitivo, noimplica necessariamente a resoluo do contrato, pois estabeleceu-se no 1048que o direito de resoluo caduca se o locatrio pagar as prestaes em falta.

O 1047 postula uma resoluo judicial, especialmente intentada para o efeito ( umasituao nica: de resto opera a resoluo extrajudicial). A aco judicial concretiza-sena aco de despejo. A resoluo pressupe o incumprimento definitivo: mas a moratambm a pode originar1048.

Ao locatrio tambm conferido o direito de pedir a resoluo do contrato, s que estaenquadra-se nos parmetros gerais do 432, no se tendo estabelecido qualquer regimeespecial. H que verificar se se est ou no perante um incumprimento definitivo deobrigaes por parte do locador; em caso afirmativo, o locatrio pode resolver ocontrato baseando-se no regime regra do 432, com os pressupostos do 808. Admite-se

tambm que a resoluo seja requerida em caso de impossibilidade definitiva outemporria, ou por defeito superveniente do locado no imputveis ao locador, como sedepreende do 1032, 1034 e 1050, seguindo o regime do 436/1. No art. 1050 fala-seem resoluo, mas neste caso pressupe-se a inexistncia de culpa por parte do locador,estando em causa, no a verdadeira resoluo nos termos do 801, mas antes uma causade extino do vnculo obrigacional 790. A resoluo baseada em incumprimentoculposo confere ao locatrio a possibilidade de, cumulativamente, pedir umaindemnizao, como dispe o 801; j no caso do 1050 no lhe conferido o direito deexigir tal indemnizao.

Revogao. A revogao do contrato de locao corresponde a um acto bilateral,carecendo do assentimento do locador e locatrio. Por via de regra, a revogao dequalquer contrato, independentemente de ser de locao, no tem efeitos retroactivos; aextino do vnculo obrigacional s produz efeitos ex nunc. O negcio jurdico derevogao no est sujeito forma do contrato a que se pretende pr termo.

Denncia. A denncia corresponde a uma declarao negocial por via da qual se obsta renovao automtica do contrato de locao 1055/2. O contrato de locao, comonegcio jurdico de execuo continuada, celebrado por um determinado perodo e,tratando-se de arrendamento, se as partes nada disserem, o negcio renova-seautomaticamente por um perodo idntico 1054. Sempre que as partes no procedam

denncia do contrato, haver renovaes automticas do mesmo por prazo idntico aoinicialmente ajustado, desde que no exceda um ano (1054/2). Quando uma das partesno pretende que a renovao automtica opere, poder recorrer denncia do contrato.A outra hiptese de denncia reside no facto de quando o contrato no tem perodo devigncia ou, quando tem, for estipulada a faculdade para uma faz partes pr termo aocontrato. A denncia no d direito a compensao, como acontece como a resoluo.

Em princpio, a denncia livre, podendo qualquer das partes denunciar o contrato,obstando a que ele se renove para um perodo seguinte. Condicionou-se o exerccio dodireito de denncia de forma a no ser completamente livre, s podendo ser usadodentro de determinados parmetros. Tais limitaes existem exclusivamente em relao

ao locador e elas justificam-se como formas de proteco dos arrendatrios urbanos erurais, de modo a no serem facilmente despejados. Apesar de a denncia ser, em


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princpio, livre, ela dever respeitar um prazo de antecedncia, ou seja, tem de ser feitapreviamente em relao data do termo do perodo de vigncia do contrato, em que arenovao se verificaria (1055/1). A antecedncia exigida serve para que a partedestinatria se possa precaver para o facto de o vnculo contratual se extinguir em breve.O prazo de antecedncia para efectuar a denncia pode ser estabelecido pelas partes;

supletivamente o 1055/1 faz referncia a diversos prazos, relacionados com o perodode durao do contrato.

Por via de regra, a denncia no carece de qualquer forma, tal como acontece com asoutras modalidades de extino. A denncia uma declarao negocial recipienda semforma especial estabelecida pela lei (219).

Caducidade. Em princpio, se o contrato for celebrado por um determinado prazo,decorrido esse perodo de tempo, o negcio jurdico caduca1051/a). Normalmente, aprincipal causa de caducidade o decurso do tempo; mas pode a coisa deixar de existir

alnea e). Se o locador deu de locao ao abrigo de um direito que possua, se esse

direito deixar de lhe pertencer, o contrato caduca. Temos o exemplo dos direitostransitrios (o locador era usufruturio e o vnculo extinguiu-se).

Todavia, no domnio do arrendamento, a regra aponta no sentido de, no obstante ocontrato ser celebrado por um determinado prazo, se decorrer esse lapso, haver umarenovao automtica, e o contrato no caduca 1054. Na enumerao constante do1051 encontram-se situaes de caducidade do contrato de locao propriamente dita,havendo excepes, essas que se encontram no 1052. Cabe ainda referir que, nostermos do 1056, no obstante a caducidade do contrato, se o locatrio se mantiver nogozo da coisa por lapso de um ano, sem oposio do locador, o legislador estabeleceuuma presuno iure et de iure quanto a renovao do contrato. Esta renovao soperar mediante uma transmisso da posio contratual.

Arrendamento

Regime do arrendamento urbano. Regime comum. O art. 1031 enumera os deveresdo locador. Por outro lado, o locatrio s tem o gozo da coisa quando esta lhe forentregue. A alnea b) postula um dever de manuteno da coisa em condies de serutilizada de acordo com os parmetros estabelecidos no contrato.

Quanto aos vcios1032eles esto relacionados com a lgica do 1031/b). H, ainda, que ter em conta que a casa arrendada deve ter licena camarria para

os fins a que se destina, de acordo com o que for estabelecido no contrato;

O 1033, por sua vez, atenua a responsabilidade do locador quando o locatriotenha observado previamente os vcios da coisa;

O 1036 obriga o locador a fazer as reparaes necessrias para que se mantenhao gozo da coisa. no entanto, em algumas situaes, a delonga da interveno dolocador far cair sobre o locatrio o dever de proceder a essas diligncias;

O 1037 impede o locador de inviabilizar o fim de utilizao do bem;


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No 1038 surgem as obrigaes do locatrio; o pagamento feito atravs de umaprestao pecuniria (no necessariamente) e, quanto ao vencimento, olegislador estabeleceu a regra de este ser anterior ao gozo da coisa, sendo umvencimento antecipado em relao ao gozo. O legislador estabeleceu, noentanto, um prazo que vai ate ao oitavo dia posterior ao gozo da coisa;

O lugar do pagamento o domiclio do locatrio; sendo esta norma supletiva,pode o lugar ser outro1079;

Quanto modificao da renda h um problema especfico. partida aplicar-se-ia o 437 mas o 1040 abrange uma alterao das circunstncias adaptada locao. Lgica do sinalagma: diminui-se o gozo, diminui-se a renda. Quanto aoaumento, no h uma norma especfica.

Quanto ao mecanismo do incumprimento, isto , quanto no seja efectuada a prestao,h mora. Mas a mora no imediata. H juros moratrios nos termos do 806 e o

arrendatrio ter que pagar mais 50% do preo da renda, alm do devido. O regime damora no permite a resoluo: mas na locao essa situao excepo. O pagamentoda rende pode ser feito atravs da fiana: uma forma de garantia.

O art. 1038 estabelece outras obrigaes para o locatrio. No pode ser vedadoao locador o acesso coisa; a alnea c) obriga o locatrio a prosseguir o fim aque a locao se destina: um requisito de tutela do locatrio e umadecorrncia do princpio da boa f. O locatrio no deve, ainda, ceder o gozo dacoisa a outrem e no fim do contrato ter que devolver o bem locado.

Nos termos do 1043, o locatrio ter que manter e restituir a coisa no estado emque se encontrava. Assim, o locatrio pode ser responsabilizado pelos defeitos edeterioraes que cause na coisa1044.

Arrendamentos. As modalidades de arrendamento so trs: rural, florestal e urbano,sendo este ltimo para habitao, no sendo exclusivo de prdios urbanos, e para finsno habitacionais (comerciais, industriais, profisses liberais). O 1067 permitedeterminar qual o fim do contrato e, no caso de existir um arrendamento mtuo(rstico e urbano), ter que se aplicar o regime da qualificao prevalente (1066).

Em matria de celebrao, h que atender forma 1069 que protegida por um

critrio temporal. Os seis meses so atendveis como prazo inicial e no como prazoefectivo. A tentativa de controlo pelo legislador acaba por no ter efeito. O bem imveldeve ter licena para o fim a que destinado, sob pena de no se poder celebrar ocontrato: h uma exigncia de formalidade. No 1072 estabelecida umaparticularidade: desvirtua-se a lgica da locao pela exigncia do uso efectivo, ou seja,o fim a que se destina o arrendamento deve ser efectivamente prosseguido; tutela-se oarrendatrio; logo, ele no pode prescindir daquilo que arrendou.

O art. 1074 determina que as obras so a cargo do senhorio para manter a qualidade dacoisa arrendada mas h casos em que o locatrio pode agir: em casos urgentes ou sobautorizao do locador. No entanto, sempre o l

direitos dos contratos

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