dinÂmica de preÇos e anÁlise de sobrevalorizaÇÃo...

DINÂMICA DE PREÇOS E ANÁLISE DE

SOBREVALORIZAÇÃO NO MERCADO

IMOBILIÁRIO EM UMA CIDADE

BRASILEIRA DE MÉDIO PORTE

Priscilla Pires Pinheiro (Ucam )

[email protected]

Sebastiao Decio Coimbra de Souza (Ucam/Uenf )

[email protected]

O Brasil vem passando por um acentuado crescimento no setor

imobiliário nos últimos anos com elevadas transações de compra e

venda, resultado da facilidade nas linhas de financiamentos de longo

prazo, aliada à redução das taxas de juros, offertas de crédito, índices

crescentes de renda e geração de empregos. Projetos associados à

realização de megaeventos no Brasil, como a Copa do Mundo em 2014

e Olimpíadas em 2016, também contribuem com o aumento da

demanda por construções. Porém todo este processo se dá de forma

mais acentuada em certas regiões e cidades. Um exemplo é o

município de Campos dos Goytacazes, situado no norte do estado do

Rio de Janeiro, que passa por impactos econômicos e sociais nos

últimos tempos devido aos investimentos de grandes grupos

empresariais e às externalidades de grandes empreendimentos em seu

entorno. A entrada de empreendimentos, construtoras e

incorporadoras na cidade interferiu na relação e equilíbrio dos

agentes imobiliários, acentuando o processo de verticalização e a

consequente valorização dos imóveis. Nesse contexto, para fins de

investimento, este artigo apresenta uma análise da dinâmica de preços

dos imóveis na referida cidade, com o objetivo de se captar indícios de

sobrevalorização. Através de levantamentos e entrevistas em

imobiliárias do município e posterior comparação com índices e

parâmetros do setor, constatou-se que em alguns bairros há indícios de

que os imóveis estejam sobrevalorizados.

Palavras-chaves: setor imobiliário, dinâmica de preços, valorização

XXXIII ENCONTRO NACIONAL DE ENGENHARIA DE PRODUCAO A Gestão dos Processos de Produção e as Parcerias Globais para o Desenvolvimento Sustentável dos Sistemas Produtivos

Salvador, BA, Brasil, 08 a 11 de outubro de 2013.



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1. Introdução

O mercado imobiliário no Brasil tem permanecido bastante aquecido nos últimos anos com

forte demanda por habitação, os preços dos imóveis vêm crescendo acentuadamente, reflexo

da grande demanda por imóveis devido a um conjunto de fatores favoráveis como a

estabilidade econômica, queda nas taxas de juros para financiamento de longo prazo e

incentivos do governo. Os mesmos são justificados pelo fato do setor de habitação ser um

grande gerador de postos de trabalho e renda, contribuindo diretamente para o crescimento

econômico do país. Vale ressaltar ainda as variações nos custos da construção como mão de

obra, terrenos, materiais de construção, que também sofreram aumento nos preços.

Para fins de investimento, deve-se fazer um comparativo do valor médio do metro quadrado e

observar o potencial de valorização dos imóveis por região. Se o mercado está aquecido e há

demanda, o ativo tornará uma fonte de renda, porém um dos problemas de investimento é

saber até que ponto o ativo está sobrevalorizado.

No município de Campos dos Goytacazes, o desenvolvimento econômico juntamente com o

crescimento de obras públicas e novos investimentos privados vêm aquecendo o mercado

imobiliário na região, modificando sua estrutura social e implantando uma nova dinâmica de

modernização e verticalização das áreas urbanas e consequente valorização dos imóveis.

Nesse contexto, este trabalho apresenta um levantamento da variação de preços de um tipo de

imóvel em bairros selecionados da cidade em questão, e, através da comparação com índices e

parâmetros específicos do setor, avalia até que ponto há indícios de sobrevalorização. Para

tanto, o artigo foi estruturado em oito tópicos que abordam, de forma breve, o mercado

imobiliário recente no Brasil, riscos de investimentos, fatores e parâmetros determinantes de

preços no setor imobiliário; e de forma mais aprofundada, o caso da cidade de Campos dos

Goytacazes-RJ, a metodologia do estudo, resultados e conclusões, e as referências

bibliográficas utilizadas.

2. O Mercado imobiliário recente no Brasil

Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro se tornou o mais caro da América Latina.

Em 2009, a alta no valor dos imóveis foi de 22% - terceira maior do mundo. Em 2010, a

valorização chegou a 25% e o Brasil ficou em primeiro lugar no ranking. A parte da



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população que já tinha seu imóvel próprio se beneficiou, porém as que não tinham patrimônio

estavam fadadas a comprar algo aquém do plano inicial ou recorrer ao aluguel. Em 2011, o

Brasil ficou em segundo lugar no ranking com 23%, porém o mercado imobiliário vem

perdendo força (EXAME, 2012; INFOMONEY, 2012).

A desaceleração ficou evidente em seis principais capitais brasileiras: Rio de Janeiro, Belo

Horizonte, São Paulo, Brasília, Recife e Fortaleza. As incorporadoras estão perdendo

velocidade nas vendas, em 2010 o percentual de vendas por mês sobre a oferta foi de 14,9%.

Em 2011 no mesmo período foi de 10,6% e de acordo com a Associação Brasileira das

Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, o número de unidades financiadas em todo o

país decresceu 1% no primeiro trimestre de 2012, comparado ao mesmo período do ano

anterior – a primeira queda nos últimos dez anos (EXAME, 2012).

O grande problema é que os investimentos não estão acompanhando o forte crescimento da

demanda por bens e serviços. No setor imobiliário, houve diversos gargalos nos últimos anos:

alta nos preços de matérias-primas, mão de obra escassa e nós de logística. Com o mercado

mais equilibrado e queda das taxas de juros, os consumidores tendem a reagir positivamente

(INFOMONEY, 2012).

3. Os riscos de investimentos em imóveis

De forma geral, não se pode afirmar quando será o momento certo para investir em imóveis.

Segundo informações disponíveis no mercado imobiliário, sabe-se que a aquisição da casa

própria não é só uma decisão financeira, devem ser levados em consideração vários outros

fatores, não só o preço. Além disso, devem ser comparados os valores que estão em linha com

as médias cobradas no bairro ou região e também analisar o imóvel como um todo. Se a

intenção for alugar o imóvel, só vale a pena se o valor mensal do aluguel corresponder a, no

mínimo, 0,6% do preço do imóvel – rendimento equivalente ao da poupança. O consultor

financeiro Mauro Halfeld, porém afirma que para se chegar ao percentual não é fácil, pois os

grandes reajustes têm ocorrido apenas nas renegociações de contratos que, em média,

acontecem de três em três anos. Levando em consideração também os riscos de inadimplência

ou do imóvel ficar um período sem inquilino, gerando prejuízo (EXAME, 2012).

Segundo portal especializado em análises financeiras, financiar imóveis por mais de 25 anos é

arriscado, pois o imóvel somente se tornará patrimônio após a liquidação da última parcela.

Se o imóvel valorizou, deve-se comparar com o percentual da inflação para verificar se houve



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lucro, pois o dinheiro muda constantemente de valor. Como destaca o economista Richard

Rytenband: “O que adianta o preço do seu imóvel ter multiplicado por cinco desde 1995 se o

preço de tudo aumentou no mesmo patamar?” (INFOMONEY, 2012).

4. Fatores determinantes no setor imobiliário

4.1. Geração de valor

Com relação à compra de um imóvel, é importante levar em consideração pesquisas de

mercado, avaliações pós-ocupação ou medições periódicas de satisfação do cliente. A

finalidade é encontrar itens que geram valor para o empreendimento, pois de acordo com

Leinonen e Huovila (apud MIROR, 2002) a geração de valor na indústria de construção civil

é caracterizada por três fases: encontrar os requisitos do cliente, criar soluções para atendê-los

e garantir qualidade durante o projeto e posteriormente produção. O projeto é de grande

importância para agregar valor ao produto final, pois é nesta fase que gera a preocupação com

as necessidades do cliente e a transformação da mesma em produto (BARROS NETO;

NOBRE, 2009).

4.2. Determinação de valor para aluguéis

De acordo com Gomes e Rangel (2007), existem vários métodos disponíveis para se avaliar

um imóvel para aluguel, porém existem dois mais empregados no mercado imobiliário:

Método comparativo: há a comparação de imóveis semelhantes em localidades próximas

e assim define-se o valor de mercado para o aluguel. É o mais praticado no ramo

imobiliário e apresenta, normalmente, o valor real mais aproximado do valor de mercado.

Método de renda: define-se o valor do aluguel de acordo com o percentual do valor de

venda do imóvel, porém dependendo da oferta e procura na região em questão não condiz

com valores competitivos e praticáveis no mercado, pois o preço varia de acordo com as

áreas geográficas, inflações, taxas de juros, dentre outros e não somente pela estrutura do

imóvel.

4.3. A variação dos preços por região

Como o setor imobiliário é um dos mais complexos da economia devido a fatores locais e

globais, existem elementos como inflação, modo de conduzir a economia, oferta de créditos

para construção, investimento e financiamento, taxa de juros e outros, que afetam diretamente



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toda uma região e seus efeitos não são detectados em análises de valores de mercado

consistindo em comparações macroeconômicas de unidades semelhantes, próximas e

temporais (GONZÁLES, 1998).

Porém as variações intraurbanas interferem nos preços praticados no mercado por existir

diferenças de regiões muitas vezes dentro da mesma cidade em função da atuação dinâmica e

descoordenada dos agentes ocorrendo ao mesmo tempo valorização e desvalorização. O

capital imobiliário altera a distribuição destas áreas transformando padrões de uso de cada

região focando o lucro fundiário. A valorização dá-se, por exemplo, com o surgimento de

novas construções, grandes empreendimentos, revitalização de áreas que anteriormente não

recebiam investimentos públicos, etc. A desvalorização, no entanto ocorre, por exemplo,

devido à instalação de atividades poluidoras, dificuldades de transporte ou surgimento de

subabitações. Como as mesmas não são homogeneamente distribuídas, os preços tornam-se

desiguais (GONZÁLES, 1998).

De acordo com Gonzáles (1998), uma característica dos imóveis é o tempo de vida útil longo.

A idade do imóvel, a depreciação funcional, afeta significativamente o valor de mercado que

está também ligado ao estado de conservação e ao estilo do mesmo.

5. O Caso da Cidade de Campos dos Goytacazes

O município de Campos dos Goytacazes está localizado na região Norte Fluminense, sendo o

maior município em extensão territorial do Estado do Rio de Janeiro, fazendo divisa com o

Espírito Santo, ao norte e estando há aproximadamente 290 km da capital do Rio de Janeiro.

Segundo dados recentes do IBGE (2010), a população de Campos possui aproximadamente

464 mil habitantes (STELLET;BORBA, 2008).

Segundo Andrade (2012), além do setor petrolífero, atualmente o resultado de grandes obras

como a expansão do Porto do Açu, em São João da Barra, o Complexo Petroquímico do Rio

de Janeiro (Comperj) e o Arco Metropolitano na capital vem dando continuidade ao

crescimento do setor de construção civil no município.

A relação entre valorização do solo urbano e localização das habitações sempre foi relevante,

pois os terrenos localizados na área central eram os de maior valor. Mesmo com a diminuição

da moradia e o surgimento de novas centralidades, a acessibilidade e proximidade com o



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centro ainda gera atração para investimentos imobiliários, pois é onde se concentra grande

parte das atividades urbanas (FREITAS;FARIA,2010).

Segundo Faria (2010), o fenômeno de verticalização em Campos dos Goytacazes iniciou-se

nos anos de 1940, basicamente no centro da cidade se intensificando na década de 70,

tornando-se ainda mais notório no início do século XXI. O significado de verticalização,

segundo Somekh (1997) é entendido como o resultado da multiplicação do solo urbano

possibilitado, ou seja, representa uma verdadeira inovação aliada a uma nova forma de morar.

Os condomínios verticais proporcionam uma nova dinâmica marcada pela ideia de

modernização, mudanças de hábitos e costumes e um refúgio buscando segurança. É uma

nova maneira de morar, com princípios de liberdade e individualidade ao qual é associada a

uma localização e status. Em relação à dinâmica de produção, o segmento de que o lucro

auferido pela transformação do solo é multiplicado na proporção dos números de imóveis

construídos no mesmo terreno (FREITAS;FARIA, 2010).

Freitas e Faria (2010) constataram que o mercado imobiliário vem mudando o padrão de

localização com relação à produção da moradia, visto que, áreas antes horizontais e

localizadas na periferia estão sendo modificadas por condomínios verticais e muitas vezes

voltadas para uma população de classe social diferente das de costume nas áreas próximas ao

centro. Porém vale ressaltar que algumas características interferem no valor final, no entanto,

ainda assim a maior parte continua sendo em torno da Avenida Pelinca e Parque Tamandaré.

6. Metodologia

A metodologia aplicada consistiu em um estudo exploratório com abordagem quantitativa e

qualitativa sobre a dinâmica dos preços praticados no mercado imobiliário em Campos dos

Goytacazes.

No levantamento de dados, foram entrevistadas 10 imobiliárias do município e foram

utilizados questionários para obter-se a variação dos preços de aluguéis e a média do metro

quadrado em cinco bairros pré-definidos: Pelinca, Julião Nogueira, Alphaville I, II e III,

Imperial e Jockey Club, nos últimos cinco anos. Como existem distorções significativas entre

os diversos tipos de imóveis, a amostra foi padronizada em: apartamento, dois quartos, sala,

banheiro social e uma vaga, com aproximadamente 60m².



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Os dados foram analisados e foram feitas considerações sobre a variação média dos preços do

metro quadrado e variação média dos aluguéis, após foi feita uma análise de sobrevalorização

no município.

O presente estudo foi embasado nas pesquisas bibliográficas de autores nacionais envolvendo

o setor habitacional e o mercado imobiliário no Brasil e em Campos dos Goytacazes. Além de

temas correlacionados aos mesmos. Os dados foram extraídos de imobiliárias do município

com o intuito de levantar um panorama sobre o mercado imobiliário em Campos dos

Goytacazes através da variação dos preços dos imóveis tanto para locação quanto para

vendas.

As imobiliárias entrevistadas foram: Edilza Mothé, Mothé Imóveis, Unix Imóveis, Vilas

Imóveis, Meta Imóveis, Multimóveis, Terreplan, Tavares Imóveis, Elo Imóveis, e Ropphen,

além de outras que apresentaram dados insuficientes e, por isso, não foram incluídas.

7. Resultados

7.1. A variação dos preços do metro quadrado

Diante dos dados obtidos nos questionários, foi tabulada a variação média do metro quadrado

no período entre 2007 e 2011 nos cinco bairros pré-definidos do município, que pode ser

observado a seguir.

Conforme demonstrado no Gráfico 1 e Tabela 1, pode-se perceber que ocorreu uma

valorização em todos os bairros e o que possui a metragem mais cara é o bairro Pelinca, na

sequência o Parque Imperial, Alphaville, Julião Nogueira e Jockey Club.

Gráfico 1: Variação do M² em Campos dos Goytacazes



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Fonte: PINHEIRO & BRAGA (2012)

Tabela 1: Variação Percentual por Ano da Média do M²

Ano PELINCA JULIÃO NOGUEIRA ALPHAVILLE IMPERIAL JOCKEY CLUB

2007/2008 8,5% 91,9% 73,8% 63,5% -3,3%

2008/2009 10,4% -23,6% -11,9% 45,6% 45,8%

2009/2010 16,0% 104,4% 41,9% 23,3% 52,7%

2010/2011 25,9% -27,4% -8,4% 39,5% -21,6%

Média 15,2% 36,3% 23,9% 43,0% 18,4%

Acumulado 60,80% 145,30% 95,40% 171,90% 73,60%


No entanto, conforme pode ser observado na Tabela 1, o metro quadrado mais valorizado, em

termos percentuais, nos últimos cinco anos, foi o Parque Imperial. Segundo informações

coletadas junto ao mercado local, em parte, tal variação pode ser explicada pelas melhorias

nas condições de saneamento básico e pavimentação de avenidas (asfalto urbano). Já no

bairro Julião Nogueira, a variação pode estar ligada à construção de novos empreendimentos,

como a cons t rução de um novo cen t ro comerci a l (Shopping Bou levard) .

7.2. A variação dos preços dos aluguéis

Através dos dados obtidos nos questionários, foi tabulada a média de aluguéis no período

entre 2007 e 2011 nos cinco bairros pré-definidos do município, que pode ser observado a

seguir. Analisando os dados obtidos, conforme apresentado no Gráfico 2 e na Tabela 2,

verificou-se que os bairros Julião Nogueira e Imperial se destacaram com 62,70% e 77,10%,



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Variação dos Aluguéis em Campos dos Goytacazes

2007 -2011

538

350 370

275

350

575

400433

313

413

650

450483

350

450

763

513 530475

538

895

625588

550 563

PELINCA JULIÃO NOGUEIRA ALPHAVILLE IMPERIAL JOCKEY CLUB

2007 2008 2009 2010 2011

respectivamente. No bairro Pelinca o aumento acumulado foi de 54,70%, no Alphaville foi de

49,10% e no Jockey Club foi de 51,10%, nos últimos cinco anos.

Gráfico 2: Variação dos Aluguéis em Campos dos Goytacazes


Tabela 2: Variação percentual por ano da média dos aluguéis

ANO PELINCA J. NOGUEIRA ALPHAVIlLE IMPERIAL JOCKEY

2007/2008 7,0% 14,3% 16,9% 13,6% 17,9%

2008/2009 13,0% 12,5% 11,6% 12,0% 9,1%

2009/2010 17,3% 13,9% 9,8% 35,7% 19,4%

2010/2011 17,4% 22,0% 10,8% 15,8% 4,7%

Média 13,7% 15,7% 12,3% 19,3% 12,8%

Acumulado

O

54,70% 62,70% 49,10% 77,10% 51,10%


7.3. Variação dos índices da construção civil

Neste estudo, os índices abordados são: o SINAPI, o IPCE, o INCC (que tem como objetivo

demonstrar as variações dos custos voltados para a construção civil. Tais índices são

utilizados para correções dos contratos de compra de imóveis e abrangendo também materiais,



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equipamentos, mão de obra e insumos voltados para o setor) e o IGP-M (que é o índice

responsável pelos reajustes de aluguéis). A Tabela 3 e a Gráfico 3, a seguir, mostram a

evolução desses índices nos últimos 5 anos, a média da variação no período e o valor

acumulado.

Tabela 3: Variação da Inflação segundo índices da construção civil

ANO SINAPI IPCE INCC IGP-M

2007 6,08% 3,9% 6,2% 7,8%

2008 11,73% 14,0% 11,9% 9,8%

2009 5,85% 3,2% 3,3% -1,7%

2010 7,36% 4,5% 7,8% 11,3%

2011 5,65% 5,1% 7,5% 5,1%

Média 7,33% 6,1% 7,3% 6,5%

Acumulado 36,67% 30,70% (*) 36,70%(*) 32,30%

Legenda: (*) o menor e o maior valor da inflação acumulada


Gráfico 3: Variação Acumulada dos índices da construção civil



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7.4. Análise de valorização

O gráfico a seguir mostra o comparativo percentual acumulado dos últimos cinco anos entre o

preço do metro quadrado e os preços dos aluguéis para análise da valorização.

Gráfico 4: Análise geral de valorização

Fonte: Elaboração dos autores

Os dados demonstraram que as variações acumuladas do metro quadrado em todos os bairros

avaliados estão superiores às variações acumuladas dos aluguéis, o que em geral, é um indício

de sobrevalorização.

Gráfico 5: Diferença do Percentual de Valorização



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Fonte: Elaboração dos Autores

Para melhor entendimento do Gráfico 5, que apresenta a diferença dos percentuais

acumulados, as variações de preços dos imóveis foram classificados em três faixas:

VERDE – variação abaixo da média

AZUL - variação dentro da média

VERMELHO – variação acima da média

Como parâmetro de margem de erro, foi considerado um percentual de 10% acima ou abaixo

dos valores referenciais mencionados por existirem variações intra-urbanas que podem gerar

valorização e desvalorização ao mesmo tempo em distâncias às vezes muito pequenas devido

à atuação dinâmica e descoordenada dos agentes imobiliários e até mesmo devido a

particularidades que interferem diretamente nos preços praticados no mercado, como por

exemplo: se o imóvel é novo, se a infraestrutura é moderna, se é frente ou fundos, se possui

área de lazer, vaga de veículo, elevador, condomínio, dentre outros.

Logo, para percentuais com até 10% de diferença, são considerados abaixo da média levando

em consideração distorções nos valores tabulados, constatando assim que a valorização está

ocorrendo na mesma proporção tanto para locação quanto para vendas.

Para os percentuais dentro da média (30,70% - 10%) e (36,70% + 10%) foram utilizados o

menor e o maior valor das variações acumuladas da inflação no mesmo período, vide Tabela

3, incidido ainda sobre as variações o percentual de margem de erro citado acima, logo, os



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valores entre 20,70% e 46,70% foram consideradas como uma valorização dentro dos

padrões, pois se deve descontar o percentual da inflação para verificar o ganho real. Já os

percentuais acima da média, foram considerados com indícios reais de sobrevalorização.

8. Conclusões

Grandes empreendimentos como o Porto do Açu também vem mudando a atuação de vários

setores da economia do município e até mesmo os reflexos da Copa do Mundo e Olimpíadas

podem estar interferindo especulativamente na ascensão do mercado imobiliário local.

Segundo informações e dados recentes apresentados, corroborado por autores citados

anteriormente, o país está assistindo a uma sobrevalorização nos preços de imóveis em muitas

capitais, principalmente aquelas impactadas por grandes projetos para que o país possa sediar

grandes eventos esportivos. O que não é tão evidente, e que este trabalho procurou mostrar, é

que reflexos desse processo também têm impactado áreas e regiões periféricas, alavancado

por outros investimentos em cidades de médio porte.

No município de Campos dos Goytacazes, após análise dos resultados obtidos verificou-se

estar ocorrendo uma valorização contínua em todos os bairros da amostra selecionada, no

período considerado, todavia, percebeu-se que as variações percentuais de bairros mais nobres

como Pelinca, foram em percentuais abaixo da média dos demais, porém neste caso, deve-se

considerar que áreas já valorizadas anteriormente estão mais próximas de um ponto de

saturação do mercado, sofrendo impactos maiores em termos de preço de imóvel. Conforme

os dados levantados, constatou-se que nesse bairro a valorização dos imóveis está em uma

faixa aceitável entre preços de locação e preços de venda, visto que é o bairro mais nobre da

cidade e um tipo de novo centro, muito procurado tanto para fins residenciais como

comerciais.

Já nos bairros Alphaville e Jockey Club, localizados em uma região de forte expansão recente,

a variação de preços está acima da média de variação dos índices de inflação considerados,

apesar de não se poder afirmar, peremptoriamente, que os preços estão sobrevalorizados, há

indícios significativos neste sentido.

Já nos bairros Julião Nogueira e Parque Imperial, onde a diferença entre as variações

acumuladas dos preços dos imóveis superam significativamente a média dos aluguéis e dos

índices de inflação. Nesses bairros a valorização não pode ser explicada apenas, por exemplo,



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pelo surgimento de novas construções, grandes empreendimentos e com a revitalização de

áreas que anteriormente não recebiam investimentos públicos. Por exemplo, no bairro Parque

Julião Nogueira, além da construção de um novo e grande Shopping, e no caso do bairro

Parque Imperial, fortes investimentos públicos para melhorias urbanas, como por exemplo,

pavimentação asfáltica das ruas e saneamento básico, o que também isoladamente não

justificam tal valorização.

Entretanto conclui-se que, conforme a metodologia adotada, conforme os dados apresentados,

no caso da cidade de Campos dos Goytacazes, conclui-se que no bairro Pelinca a dinâmica de

valorização está abaixo da média da variação de preços comparados (verde), nos bairros

Alphaville e Jockey Club está dentro da média de variação (azul), e nos bairros Julião

Nogueira e Parque Imperial, os preços estão acima da média (vermelho), o que nestes casos

indicam forte indício de sobrevalorização.

Referências

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GOMES, Luiz Flávio Autran Monteiro, RANGEL, Luís Alberto Duncan. Determinação do valor de referência

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GONZÁLEZ, Marco Aurélio Stumpf. Uma Investigação Empírica Sobre a Curva de Depreciação de Valores

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http://www.fmanha.com.br/economia/construcao-civil-sera-o-setor-do-ano-na-regiao

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STELLET, Gracieli Vargas de Almeida; BORBA, Rafael Corrêa. Campos dos Goytacazes: cidade dos

contrastes – um estudo da paradoxa realidade socioeconômica do município fluminense. 17 f. Dissertação

(Graduação) - Cefet Campos e Uff, Caxambu- MG, 2008.

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