Da Evicção

Art. 447 à 457 CC

Conceito

Evicção é a perda da coisa em virtude de sentença judicial, que atribui a outrem por causa jurídica preexistente ao contrato.

Funda-se no mesmo princípio de garantia em que se assenta a teoria dos vícios redibitórios.

Carlos Roberto Gonçalves

Código Civil

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.

Origem e Personagens

Evicção – palavra derivada do latim evincere, que significa ser vencido;

Personagens: o alienante, que responde pelos riscos da evicção; o evicto, que é o adquirente vencido na demanda movida por terceiro; e o evictor, que é o terceiro reivindicante e vencedor da ação;

A responsabilidade decorre da lei e independe de previsão contratual.

Aplicação

Mesmo que o contrato seja omisso a esse respeito, a responsabilidade existirá, em todo contrato oneroso, pelo qual se transfere o domínio, posse ou uso.

Em regra, inexiste responsabilidade pela evicção nos contratos gratuitos (art. 552), salvo se se tratar de doação gravada de encargo.

Conceitos

Domínio – a propriedade ou o direito de propriedade que se tem sobre bens imóveis;

Posse – detenção física ou material, a ocupação de uma coisa. Situação de fato, em virtude da qual se tem o “pé sobre a coisa”.

Uso – a utilização de coisa alheia, em virtude de concessão ou ajuste com o respectivo proprietário.

Código Civil

Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.

Reforço e redução

A lei confere às partes o direito de modificar a responsabilidade do alienante, reforçando ou diminuindo a garantia, desde que o faça expressamente.

Pode-se por exemplo, em caso de reforço ou redução, pactuarem que em caso de evicção, haverá o pagamento em dobro ou pela metade.

Exclusão

Não haverá responsabilidade do alienante se no contrato oneroso constar cláusula expressa que a exclua.

Se o contrato nada dispuser a respeito, subentender-se-á que tal garantia da evicção estará assegurada para o adquirente, respondendo o alienante por ela.

Código Civil

Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.

Efeito da cláusula de “Non Praestanda Evictione”

Se houver cláusula expressa de exclusão da garantia, sem que o adquirente haja assumido o risco da evicção de que foi informado, terá direito de reaver o preço que desembolsou.

Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:

I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção; III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

Restituição

Código Civil

Art. 450. (...)

Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.

Extensão da Garantia

O ressarcimento deve ser amplo e completo, como se infere da expressão prejuízos que resultarem diretamente da evicção, incluindo-se as despesas com antiga sisa (atualmente ITBI), lavratura e registro de escritura, juros e correção monetária.

Responsabilidade subsiste

Art. 451. Subsiste para o alienante esta obrigação, ainda que a coisa alienada esteja deteriorada, exceto havendo dolo do adquirente.

Deterioração x Garantia

O alienante responderá pela evicção parcial ou total mesmo que a coisa alienada esteja deteriorada, pois o adquirente, considerando a coisa, não tinha o dever de conservá-la.

O alienante, havendo evicção, deverá pagar por toda a indenização ao evicto, como se nenhuma deterioração tivesse havido, salvo dolo do adquirente.

Deduções

Art. 452. Se o adquirente tiver auferido vantagens das deteriorações, e não tiver sido condenado a indenizá-las, o valor das vantagens será deduzido da quantia que lhe houver de dar o alienante.

Exemplo

Se vendeu materiais resultantes da demolição do prédio, terá direito ao valor delas, que será deduzido da quantia que lhe houver de dar o alienante, a não ser que tenha sido condenado a indenizar o terceiro, ou seja, o evictor.

Benfeitorias

Art. 453. As benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante.

Direito do Evicto

O alienante não poderá alegar, para não pagar a indenização, que o evicto estava de má-fé quando fez tais benfeitorias, uma vez que a posse da coisa por ele transmitida era legítima.

Benfeitorias pelo alienante

Art. 454. Se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evicção tiverem sido feitas pelo alienante, o valor delas será levado em conta na restituição devida.

* Visa evitar o enriquecimento

ilícito do evicto.

Evicção Parcial

Art. 455. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização.

Evictor Evicto

DENUNCIAÇÃO DA LIDE

ART. 125, I e seguintes do NCPC.

Considerações

Se o adquirente não denunciar da lide, não perderá os direitos oriundos da evicção, poderá dispor de ação direta para exercitá-los.

Se o alienante foi também citado como parte no litígio, será desnecessária a denunciação da lide, e, se este não atender à denunciação da lide, sendo evidente a evicção, o adquirente poderá deixar de oferecer contestação, ou usar de recursos.

Impedimento

Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.

Risco assumido

O adquirente assumiu o risco do bom ou mau resultado da demanda intentada contra o transmitente, surgindo a presunção de que renunciou à garantia da evicção, tendo somente o direito de reaver o preço que desembolsou, se vier a perder o bem.

Requisitos da Evicção

Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa alienada;

Onerosidade da aquisição;

Ignorância, pelo adquirente, da litigiosidade da coisa (art. 457);

Anterioridade do direito do evictor;

Denunciação da lide ao alienante

Próxima ponto...

Contratos aleatórios;

Contrato preliminar;

Do contrato com pessoa a declarar.