como o dÉficit habitacional É mais grave … lieslie oliveira lima.pdf · a começar pela entrega...
TRANSCRIPT
UNIVERSIDADE CÂNDIDO MENDES DIRETORIA DE PROJETOS ESPECIAIS INSTITUTO DE PESQUISAS SÓCIO-PEDAGÓGICAS
COMO O DÉFICIT HABITACIONAL É MAIS GRAVE PARA A POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA, QUAL
MECANISMO PARA SOLUCIONÁ-LO?
CLÁUDIA LIESLIE OLIVEIRA LIMA
RIO DE JANEIRO AGOSTO / 2001
i
CLÁUDIA LIESLIE OLIVEIRA LIMA
COMO O DÉFICIT HABITACIONAL É MAIS GRAVE PARA A POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA, QUAL
MECANISMO PARA SOLUCIONÁ-LO?
Monografia apresentada como trabalho final do Curso de Pós-Graduação em Gestão Estratégica e Qualidade.
Professora: Yasmin Maria Rodrigues Madeira da Costa
UNIVERSIDADE CÂNDIDO MENDES RIO DE JANEIRO
ii
“ Cada um, porque pensa, é o único responsável pela sabedoria ou pela loucura de sua vida, isto é, por seu destino.”
Platão
iii
APRESENTAÇÃO
O tema do presente trabalho de monografia, é, “Como o déficit habitacional
é mais grave para a população de baixa renda, qual o mecanismo para solucioná-lo”?
A questão principal que norteará a pesquisa será “Como os governos, em
seus vários níveis, a sociedade e as construtoras de alto luxo podem viabilizar as
construções de imóveis populares”.
O que me motivou a escolher este tema, é o fato de trabalhar em uma grande
empresa de construção civil e por discussões internas verificar a possibilidade de sanar
parte do déficit habitacional.
Como a negociação coletiva de material de construção reduz custo da obra e
poderá possibilitar o barateamento do custo geral da obra.
Aprofundar conhecimentos sobre experiências de negociação coletiva,
vivida por algumas empresas.
iv
Agradecimentos Agradeço a mãe (in memorian) e a meu pai, que sem seu apoio financeiro e emocional não teria chegado até aqui. A meus amigos que se encarregam das diversões e aperfeiçoam a cada momento o
v
conceito de lealdade. E ao Meu Amor que esteve todo tempo a meu lado, impulsionando e dando carinho.
vi
SUMÁRIO
APRESENTAÇÃO........................................................................................................................................III
AGRADECIMENTOS................................................................................................................................. iVI
INTRODUÇÃO ............................................................................................................................................... 7
CAPITULO 1 FALTA DE POLÍTICA PÚBLICA EFICAZ PARA HABITAÇÃO............................... 9
CAPITULO 2 A FAVELA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO.......................................................... 11
CAPITULO 3 LOCAÇÃO SOCIAL ......................................................................................................... 13
CAPITULO 4 NEGOCIAÇÃO COLETIVA DE MATERIAL DE CONSTRUÇÃO REDUZ CUSTO DE OBRA ......................................................................................................................... 15
CAPITULO 5 CONTRIBUIÇÃO DE CONSTRUTORAS DE ALTO LUXO, FINANCEIRAS E AFINS............................................................................................................................. 17
CONCLUSÃO ............................................................................................................................................... 20
BIBLIOGRAFIA........................................................................................................................................... 22
INTRODUÇÃO
Artigo 6º: “São direitos sociais e educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a Previdência Social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição” (Constituição Federal)
Direitos humanos não se compra, não se vende, não se financia. Direito
humano, respeita-se! De acordo com o Tratado dos Direitos Econômicos e Sociais da
ONU, a moradia é um direito humano e como tal deve ser reconhecido, protegido e
efetivado através de políticas públicas específicas. O seu descomprimindo significa uma
violação aos direitos humanos.
O direito à moradia digna e sua aplicação efetiva exigem alocação de
recursos públicos que solucione o grave problema do déficit habitacional, hoje estimado
em 5,5 milhões de moradias no campo e na cidade. Este déficit é mais grave para a
população de baixa renda. A sociedade precisa encontrar mecanismo de solucioná-lo.
Reconhecido o direito à moradia digna como integrante dos direitos de cidadania, impõe-se
a institucionalização de uma estrutura pública com poderes para fazer com que essa
prioridade seja observada, e capaz ainda de desenvolver e induzir a implantação de
políticas que organizem a produção de moradias e possibilitem o acesso aos excluídos.
8
Os programas de financiamento habitacional para a população de baixa
renda sempre esbarram na capacidade de pagamento de parcela expressiva da população.
Isso parece óbvio. No entanto, programa após programa tem insistido em viabilizar
financiamento a quem falta renda até mesmo para a subsistência, redundando
invariavelmente em fracasso. O sonho da casa própria sempre acaba se transformando no
pesadelo do financiamento.
Mesmo em condições normais, é praticamente inviável a renda do
trabalhador acompanhar o crescimento da prestação e o saldo devedor explode. E em época
de crise, o desemprego e o arrocho salarial cumprem o papel de inviabilizar
definitivamente os programas de financiamento habitacionais para a baixa renda.
Há a necessidade de recursos do governo federal, dos governos estaduais,
dos governos municipais, dos cientista (na aperfeiçoamento de novas tecnologias) e dos
empresários, visando com isso construir moradias para o povo. Não para vender ou para
financiar, mas para o povo morar.
9
CAPITULO 1
FALTA DE POLÍTICA PÚBLICA EFICAZ PARA HABITAÇÃO
A julgar pelo déficit de moradias no Brasil (estimado hoje em 5,5 milhões
de unidades) e pela falta de políticas públicas clara e eficaz para o setor, a cada dia o sonho
da casa própria fica condenado a permanecer no terreno das ilusões para boa parte das
famílias no campo e na cidade, em especial para a população de baixa renda. Essa
tendência de déficit, aliás, contraria o preceito constitucional de que moradia é um direito
humano e como tal deve ser reconhecido.
A garantia de acesso à moradia para a população de baixa renda pressupõe
um sistema habitacional que assegure programas com recursos suficientes para atender
essa demanda. Um plano nacional de erradicação do problema da falta de moradias
condignas para a população de mais baixa renda, com aporte de subsídio da União e a
participação financeira dos Estados e Municípios, além de iniciativas dos construtores e
estudiosos da área de desenvolvimento de novas tecnologias.
No ano passado foi introduzido o direito à moradia como um direito
fundamental da Constituição. Isso reforça mais ainda a responsabilidade do Estado
brasileiro de garanti-lo.
10
Mesmo assim, é preciso expandir programas na área da chamada habitação
de interesse social, a qual abrange os segmentos de baixa renda, a expansão urbana,
descontrolada, deixe entrever, no próprio ritmo de favelização, tal como ainda agora se
apresenta em numerosas cidades, um desafio que não podemos ignorar ou subestimar e
cuja superação é indispensável, em nome de padrões de desenvolvimento realmente dignos
deste nome.
Moradia digna e casa própria não são sinônimos. Moradia digna pressupõe o
local onde a pessoa vive e não significa que seja vinculada apenas à casa e tampouco que
ela seja própria. É possível que a moradia seja digna e possa estar vinculada a um
programa em que o inquilino tenha direito a usar. A moradia também tem relação com a
garantia de serviços básicos, como saneamento, transportes, iluminação pública, água.
Enfim, é um conceito que envolve atividades que atendam as necessidades básicas de
pessoa humana.
A Caixa Econômica Federal (CEF), irá construir, até o fim de 2001, mais de
20 mil unidades habitacionais pelo Programa de Arrendamento Residencial (PAR), no Rio
de Janeiro, voltado para famílias com renda de até 06 salários mínimos.
Hoje há em análise 56 empreendimentos, com mais de 08 mil unidades
habitacionais. O Centro da Cidade, Meier e alguns bairros da Avenida Brasil são áreas
escolhidas por construtores para receberem novos condomínios.
11
CAPITULO 2
A FAVELA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
Hoje vemos comprometida parte da encosta verde do Rio de Janeiro, quase
toda tomada por favelas. Nem as paredes de tijolos aparentes deixam de crescer
verticalmente, nem o número de construções irregulares começa a diminuir. Na mesma
medida em que desaparece a esperança de que todas as encosta do Rio possam um dia
voltar a ser verdes, a consciência de que as favelas são parte da cidade toma forma. A
Prefeitura do Rio se rende à realidade e começa agora a elaborar uma legislação urbanística
específica para as favelas e loteamentos irregulares. Como no asfalto, construções terão um
número máximo de pavimentos ou gabaritos, como prefere a cidade formal, e um limite de
crescimento em relação às áreas verdes. Além disso, ganharão um código de obras onde
ficam estabelecidas, de forma clara e concisa, as regras de segurança e salubridade para as
construções. Por último, todos os moradores ganharão títulos de propriedade sobre as casas
onde moram. Sejam próprias ou alugadas.
O projeto-piloto já começou em três favelas de pequeno ou médio portes.
Fernão Cardin, Parque Royal e Ladeira dos Funcionários têm recebido a visita de equipes
que unem técnicos das secretarias de Urbanismo e Habitação. Faltam algumas coisas ainda
12
no projeto Favela-Bairro, só urbanização, saneamento e qualificação estética não adiantam.
É preciso ainda criar meios de geração de renda, de geração de empregos.
A distribuição dos títulos de propriedade dos imóveis é o mais importante
ponto do programa. Desde Janeiro/2001 o Secretário vem negociando com o
SINDUSCON-RIO e com a Caixa Econômica Federal a abertura de linhas de
financiamento para compra e reforma de imóveis populares. A regularização fundiária é
muito importante para recuperação da auto-estima.
A regularização fundiária segue regras que prometem trazer muita polêmica
dentro das próprias comunidades. A começar pela entrega do titulo de posse a quem mora
na casa, mesmo que pagando aluguel. Existem latifundiários das favelas que têm até 200
casas alugadas. Existem também industria da construção civil ilegal. São pessoas que se
especializam em desmatar, construir, vender e ir desmatar em outro lugar.
A preocupação da Prefeitura com o crescimento da chamada cidade
informal tem motivos. Segundo o último censo do IBGE, o Rio cresceu muito nos últimos
quatro anos. O crescimento demográfico, que esteve estacionado, foi retomado a índices de
1,4% ao ano. Hoje são 5,8 milhões de pessoas, 1,5 milhões delas instaladas em favelas e
loteamentos irregulares.
13
CAPITULO 3
LOCAÇÃO SOCIAL
A idéia do governo investir na construção de moradias para suprir as
necessidades da população, sem que o usuário se torne dono do imóvel, esbarra em valores
culturais relativos aos direitos da propriedade. No Brasil apenas o proprietário tem direito à
moradia garantido. As pessoas podem ter uma moradia digna pertencentes ao poder
público, garantido-se assim que determinadas áreas da cidade sejam destinadas para
habitação de interesse social, até para evitar especulação. A locação social existe em países
europeus como França e a Inglaterra. Nesses países a locação social garante uma
estabilidade para a população, que muitas vezes pode viver anos a fio sob a guarda desse
instrumento. No Brasil, pela lei do inquilinato, isso já não é possível porque a locação é
temporária. A concessão do direito de uso do imóvel, previsto na nossa legislação e
voltado para atender programas por interesse social, é mais adequado para atender a essa
demanda.
A concessão de direito de uso pode ser um contrato firmado entre o poder
publico e a população, ou com quem for o proprietário do imóvel. Esse direito de uso é
assegurado mediante algumas obrigações, como manter a destinação da área para fins de
moradia, pagar por um período o custo da construção da moradia ou da urbanização,
14
quando se trata de favela. Esse instrumento é adotado de forma precária pelo governo e
pelos programas habitacionais existentes.
No Brasil conceito de locação social tem que ser melhor analisado. Cada
um pagando a locação social de acordo com sua possibilidades. Aos que nada podem
pagar, assegura-se a moradia totalmente gratuita. Os que podem pagar apenas R$ 1,00,
então pagam apenas esse valor. Quem pode pagar mais, então paga mais. Mas todos com
seu direito humano respeitado.
15
CAPITULO 4
NEGOCIAÇÃO COLETIVA DE MATERIAL DE CONSTRUÇÃO REDUZ CUSTO DE OBRA
A negociação conjunta na compra de materiais de construção e contratação
de serviços está resultando numa economia média de 10% no custo final dos
empreendimentos de alguns construtores em Belo Horizonte. São 25 fornecedores e
prestadores de serviços fixos que garantem uma otimização das empresas. Estas mantém
uma média de 04 construções em andamento, com imóveis na faixa de R$ 80.000,00 a R$
150.000,00 em diferentes regiões de Belo Horizonte.
Esta parceria foi iniciada há seis anos, uma parceria informal entre os quatro
construtores que começaram a trocar informações técnicas e, com tempo, passaram a fazer
compras conjuntas. Trabalham com o mesmo padrão de imóvel em diferentes bairros da
cidade e têm a mesma filosofia administrativa. Como a maior parte das compras é quitada
à vista, eles obtêm descontos privilegiados. Um prazo de 30 dias, por exemplo, pode gerar
acréscimo de 5% no preço de um único item.
O perfil de cada empresa é determinante para que haja consenso nas
negociações. É necessário formar uma rede de empresas com culturas administrativas e
padrão de construção semelhantes. A grande vantagem da negociação conjunta é a
16
possibilidade de trabalhar com marcas de qualidade. O fornecedor dá uma atenção maior
devido ao volume da compra.
O Custo Unitário Básico de Construção (CUB-RJ), teve uma uma alta
durante os últimos meses do 1º semestre de 2001. O CUB Representativo (correspondente
ao projeto de oito pavimentos, dois quartos e padrão normal), que tinha no início do
semestre o valor de R$ 482,35, subiu para R$ 501,54. A parcela de materiais passou de R$
249,21 para R$ 249,87. A parcela de mão-de-obra subiu de R$ 233,14 para R$ 249,97,
dado o reajuste salarial dos trabalhadores neste setor.
A cesta de insumos do CUB-RJ é composta por quarenta itens, mais cinco
categorias profissionais (armador, carpinteiro de formas, pedreiro de massa, pintor e
servente), onde foi verificado o seguinte panorama: em relação aos materiais, 13
apresentam aumento (representam 32,5% do total da cesta). Dos 27 restantes,
(correspondentes a 67,5%), todos permaneceram estáveis. As três maiores altas foram
encontradas no fio termoplástico (7,14%), telha de fibrocimento (3,71%) e disjunto
monopolar (2,82%). As categorias profissionais relacionadas no cálculo do CUB
apresentam variações entre 7,53% e 8,97% já incluídos os encargos.
Para a variação acumulada em 12 meses, os resultado são os seguintes: no
CUB Representativo, 6,62%; na parcela de materiais, 5,31%; na mão-de-obra, 7,95%.
Todos estes aumentos, tornam mais tímidas as investidas do setor privado
de alto luxo no setor de construção de baixa renda, onde o retorno financeiro se torna mais
lento é margem de lucro diminuída.
17
CAPITULO 5
CONTRIBUIÇÃO DE CONSTRUTORAS DE ALTO LUXO, FINANCEIRAS E AFINS
Ampliando para novo nicho de mercado, construtoras e financeiras se unem
para construir imóveis para classe média, que tem renda familiar de até 20 salários
mínimos. Esse tipo de negócio é uma tendência de mercado. O déficit habitacional na
classe média baixa é igualmente alto. Abrir esse mercado é importante. Tem gente de todas
as idades não conseguiu comprar a casa própria.
Esta iniciativa tem gerado imóveis de mais ou menos 43m², financiados pela
Caixa Econômica Federal (CEF, através do crédito Associativo da Caixa, com juros baixo
ao ano mais TR, podendo o mutuário usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
(FGTS) para abater o empréstimo.
Iniciativas como esta serão implantadas em vários bairros da cidade do Rio
de Janeiro, em Condomínios com a mesma infra-estrutura dos Condomínios da Barra da
Tijuca. Condôminos informatizados, com guarita de segurança, estacionamento, piscina,
playground, salão de festa, churrasqueira e quadra de esportes.
Outro projeto de iniciativa do Centro de Arquitetura e Urbanismo (CAU),
órgão vinculado a Secretaria Municipal de Urbanismo do Rio de Janeiro, são os arquitetos de
18
família. Nas favelas, meias-águas e puxados reformados com estilo, obedecendo ao traço de
um arquiteto, para melhorar as condições de habitação nos locais menos favorecidos.
No projeto, um ano de trabalho contará pontos no concurso público do
Município. O objetivo é democratizar a arquitetura e formar profissionais engajados na questão
habitacional, que vão conhecer as diversas formas de habitar, respeitando os recursos usados
pelos moradores e realizando uma troca de conhecimento. Entre os benefícios possíveis, está,
por exemplo, a instalação de um sistema de tratamento de dejetos alternativo. Além dos
aspectos práticos, o ambiente pode ficar também mais bonito e aconchegante. O fato é que,
com a aplicação do conhecimento dos profissionais, quem dispõe de pouco dinheiro para fazer
uma obra em casa pode, sem gastar acima do orçamento, ter uma moradia bem melhor.
As transformações empreendidas por toques que não custam um tostão a mais
podem vir de providências simples como programar os cômodos com critério ou abrir uma
ampla janela na parede certa. Na verdade, o serviço do profissional pode render também
contenção de despesas. A união do útil ao agradável surge de soluções modestas como cobrir o
banheiro com telhas de material translúcido (que, em vez do caro vidro, podem ser de plástico
ou fibra). O resultado é um efeito bonito, muita claridade e a sobra de preciosos é um Kwh.
Um aspecto da construção que oferece grandes possibilidades de corte de
custos é a estrutura. É comum encontrar nessas comunidades pilares surpedimensionados,
que consomem muito mais material do que a quantidade realmente necessária. Alerta-se no
projeto as questões de segurança envolvidas na chamada auto-construções.
Este projeto inédito no Rio de Janeiro trás de volta velhos sonhos dos
moradores das favelas que é ter uma casa agradável e bem dividida.
A empresa Gerdau lançou a Casa Fácil Gerdau, um kit em aço laminado
para construir moradias, de pelo menos 48m², com menor custo e tempo de obra. Segundo
a empresa, é possível concluí-la, incluindo os acabamentos, em 21 dias.
19
O público alvo é a faixa da população que ganha até cinco salários mínimos
mensais, responsável por 94% do déficit habitacional brasileiro, de 5,5 milhões de unidades.
Existe também um conjunto de métodos e técnicas que visam avaliar o
desempenho de ambientes construídos no decorrer do uso que se chama, Avaliação Pós-
Ocupação (APO). A partir destes dados, APO poderá gerar diagnósticos e recomendações
sólidas sobre o sistema construtivo, em qualquer tipo de ambiente, residencial ou comercial. É
importante que o profissional de interiores tenha consciência da importância dessa avaliação
quando do término do projeto. Ele deve observar itens como acessibilidade, ventilação,
iluminação, ruídos entre cômodos, sinais de umidade, funcionamento de caixilhos, áreas úteis
dos cômodos, densidade de ocupação e flexibilidade dos espaços conforme a evolução da
família. O acompanhamento do projeto após a sua finalização surge como uma necessidade do
mercado e como uma oportunidade para o profissional nacional de se especializar ainda mais.
As construtoras procuram identificar antecipadamente as necessidades do mercado, adotando
um processo de reengenharia. Um grupo de especializado realiza estudos constantes como
objetivo de avaliar as melhores especificações. No pós-obra 90% dos problemas estão
relacionados com os vazamentos.
Hoje o tempo e a tecnologia estão direcionando nossas ações e nossas
atitudes em relação aos projetos. A informatização fez com que se ganhasse mais tempo,
por isso, a especificação também deve ser um trabalho com este mesmo propósito e não
precisa ser refeita a cada projeto.
Existe também a necessidade da escolha de materiais corretos. Não só para
realizar um bom projeto, mas também para garantir aos usuários segurança, qualidade,
beleza e conforto, com objetivo de economizar tempo, energia e exigir qualidade.
20
CONCLUSÃO
Fica comprovado o erro da teoria de que, no Brasil, é impressionante o
volume do desperdício.
Não há desperdício.
Há, sim, impropriedade na utilização de métodos construtivos de métodos
construtivos adequados a cada caso particular, como comprovam as Composições de Custo
que se referem à elevação de alvenarias, utilizando métodos construtivos diferentes.
Por exemplo: -no primeiro caso com a utilização de tijolos furados de barro
na medida 10x20x20cm, aplicados com argamassa mista de cimento, saibro ou barro. –No
segundo, a mesma alvenaria, com o mesmo material, porém utilizando argamassa de
assentamento de cal, cimento e areia.
O exame dos coeficientes e dos custos unitários, o primeiro caso utiliza 2,8
homens/horas, no segundo caso, 1,73 homem/hora, com a diferença – para menos de 1,07
horas.
Como exemplo, em uma edificação de 6 mil metros quadrados, com 12
pavimentos, o volume de alvenarias corresponde a 11 mil m², esta diferença, em
homem/hora significa a economia – ou a elevação de 11.770 homens/hora, sem se
mencionarem as diferenças de preço, sendo a primeira R$ 14,02 e a Segunda, R$ 12,11 o
que corresponderia R$ 22.100,00 a mais – ou a menos.
21
Um programa habitacional de mercado, o primeiro do gênero, vai tentar
cobrir os vazios e os desvios do velho programa habitacional do governo. Sob a
coordenação da Comissão da Indústria da Construção (CIC), da FIESP, o programa deve
envolver, já a partir de Julho/2001, toda a cadeia setorial em nosso Construbusiness.
Cadeia poderosa. Ela movimenta, em todo o País, direta e indiretamente, 15,6% do PIB.
O modelo armado pela CIC, intitulado Habitação 1.0, foi lançado em São
Paulo, pelo 4º Fórum Brasileiro da Indústria da Construção.
Objetivo ambicioso: Construir e entregar as chaves de 5,2 milhões de casas
populares até o ano 2010. Uma cadeia média de 650 mil unidades por ano, com toda infra-
estrutura urbana.
É preciso abandonar a visão mercantilista da habitação e de usura do
financiamento. É preciso esquecer o conceito de casa e apartamento e pensar no conceito
de habitação digna. Esquecer a propriedade e pensar no uso. Esquecer a figura do mutuário
e pensar na pessoa que tem direito humano a uma habitação digna e que a sociedade tem o
dever de suprir esse direito. É preciso pensar em termos de outros conceitos, se quiser
garantir que todo brasileiro tenha direito à cidadania e à dignidade.
22
BIBLIOGRAFIA
Revista Boletim de Custo
Revista Fenae Agora
Jornal Gazeta Mercantil
Jornal do Commercio,
Jornal O Estado de São Paulo
Sinduscon-RJ/Detec
Jornal O Dia
Jornal do Brasil
Gabinete do Vereador Edson Santos, RJ
Anuários do IBGE
Informativo da Associação Brasileira de Designers de Interiores