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5/10/2018 COISAS - DIREITOS DE VIZINHANÇA - DIREITO DE CONSTRUIR - slidepdf.com

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DO DIREITO DE CONSTRUIR (art. 1299/1.313)

1. LIMITAÇÕES AO DIREITO DE CONSTRUIR

2. ESTATUTO DA CIDADE

3. ÁGUAS – LIMITAÇÃO

4. PROIBIÇÃO DE DEVASSAMENTO DE PRÉDIO ALHEIO5. CONSTRUÇÃO/DESFAZIMENTO DE JANELA, SACADA, TERRAÇO OU GOTEIRA

6. VEDAÇÃO DE CONSTRUÇÃO A MENOS DE TRÊS METROS – ZONA RURAL

7. CONSTRUÇÃO (MADEIRAMENTO) EM PAREDE DIVISÓRIA

8. PAREDE DIVISÓRIA

9. CONDOMÍNIO DE PAREDE-MEIA

10. ALTEAMENTO [TORNAR MAIS ALTO]

11. PAREDE DIVISÓRIA – ALGUMAS PROIBIÇÕES

12. ÁGUAS

12. 1 ESCAVAÇÕES PREJUDICIAIS13. EXECUÇÃO DE OBRAS OU SERVIÇOS PASSÍVEIS DE CAUSAR PREJUÍZOS

14. RESPONSABILIDADE

15. ÔNUS (TOLERÂNCIA) DO PROPRIETÁRIO / DIREITO DO VIZINHO

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1. LIMITAÇÕES AO DIREITO DE CONSTRUIR

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe

aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Conforme Maria Helena Diniz , é inerente à propriedade o direito que possui o seu titular

de construir em seu terreno o que quiser, respeitando-se direitos de vizinhança e

regulamentos administrativos, sob pena de reparar dano causado. Daí ser limitado o

direito de construir para atender interesses da coletividade e das relações entre

vizinhos, evitando atritos (RT , 263:246; JB, 163:240 e 273 e 165:202).

A regra geral é que o proprietário, em razão da faculdade compreendida no direito de

dispor, pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, observando as

exceções que trata este Código.

2. ESTATUTO DA CIDADE

Assim se denomina a Lei 10.257 de 10.7.2001 que regulamenta os arts. 182 e 183 da

Constituição Federal, e estabelece diretrizes gerais da política urbana. Dentre as

disposições desta norma, anota Nelson Nery Júnior que se encontra a possibilidade de

parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano não edificado,

subutilizado ou não utilizado.

As mecanismos à disposição do município para compelir o proprietário a um fazer ou não

fazer conveniente para o embelezamento urbanístico da cidade são, dentre outros:



a) o IPTU progressivo no tempo (Ecid 7º e §§)

b) desapropriação com pagamento em títulos

c) outorga onerosa do direito de construir

d) consórcio imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do

imóvel

3. ÁGUAS – LIMITAÇÃO

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje

águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

É proibido a edificação despeje água sobre o terreno confinante. O direito anterior

determinava deixar, entre o beiral e o terreno vizinho, um intervalo de, no mínimo, 10

centímetros. Não se fala mais nesse intervalo e a vedação é completa.

Atente-se para o fato trazido da RT 219/715: ELEVAÇÃO DO NÍVEL DO TERRENO –UMIDADE – Desde que a umidade de uma parede é causada por aterro em terreno

contíguo, deve o proprietário deste promover medidas para afastar o dano causado ao

prédio vizinho

4. PROIBIÇÃO DE DEVASSAMENTO DE PRÉDIO ALHEIO

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos

de metro e meio do terreno vizinho.

§ 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as

perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cincocentímetros.

§ 2º As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou

ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de

comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

O princípio desse artigo, acentuando a situação jurídica decorrente da vizinhança dos

prédios, firma direitos em favor do proprietário, quais sejam:

a) impedir que outrem invada seu terreno, estendendo sobre ele construções;

b) resguardar-se de construções vizinhas muito próximas, de onde, por janelas, eirados,

terraços ou varandas, possam devassar, de muito perto, e portanto vexatoriamente,a sua casa, ou sobre seu terreno deixar cair objetos.

Ensina Daibert que o proprietário poderá construir em seu terreno, mas deverá

subordinar-se a uma série de exigências legais - umas de ordem administrativa, outras

de interesse social e outras de interesse público - que representam verdadeiras

limitações ao direito de propriedade. Atenderá, assim, às posturas municipais para ver

aprovada a sua planta e esta deverá seguir o Código de Obras. O próprio Código Civil

preceitua no que diz respeito a beirais, goteiras, janelas etc.



No entendimento de alguns autores, as restrições ou exceções contidas no Código Civil

são as de primeira categoria, sendo as de segunda categoria as contidas em leis

especiais e específicas.

Explica Orlando Gomes que, tratando-se de restrição, a norma que a estatui não

comporta interpretação extensiva. Daí o entendimento pacífico de que a proibição não

alcança as portas. Tão-somente, janelas, eirado, terraço ou varanda.

As pequenas aberturas para luz estão aí disciplinadas, chegando-se ao extremo de dar-

lhes as dimensões, vigorando a proibição se as excedem.

Admitem-se aberturas para luz, a menos de metro e meio, desde que não permitam

devassamento, não prejudiquem de modo algum o vizinho, nem lhe acarretem, ao cabo

de ano e dia, o dano irremediável de não elevar nova construção na divisa (RF 137/400)

5. CONSTRUÇÃO/DESFAZIMENTO DE JANELA, SACADA, TERRAÇO OU GOTEIRA

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão daobra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seuprédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender aodisposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento daságuas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for aquantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar asua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

Passando o prazo de ano e dia, depois de concluída a obra, está, definitivamente,

adquirido o direito de a ter, onde se acha, e o dono dela poderá segurá-la pela ação

confessória, ou defendê-la pelos interditos ou exceções competentes. Esse direito é uma

verdadeira servidão, adquirida pela posse e o decurso de tempo, e cujo título é a

concessão presumida do vizinho.

O artigo correspondente no direito interior tratava igualmente da mesma matéria e

trazia o verbo anuir, empregado na significação de não se opuser . O proprietário que

não se opuser à abertura de janelas, sacada, etc. Para se opor, é necessário estar

presente ou saber do fato. O proprietário viu e não se opôs. É a situação que o artigopressupunha. Com a nova redação, a qualquer tempo, dentro daquele prazo, o

proprietário pode. A doutrina e a jurisprudência acolhem, sem discrepância, a idéia de

que o proprietário que abriu janela, eirado ou terraço, a menos de metro e meio do

terreno confinante, adquire servidão de luz, se contra aquele fato não reclamar,

validamente, o vizinho, dentro do prazo de ano e dia.

Constituída a servidão de luz, o proprietário só poderá edificar atendendo ao disposto no

artigo antecedente, não podendo agora impedir ou dificultar o escoamento de águas da

goteira se isso trouxer prejuízo ao vizinho.

6. VEDAÇÃO DE CONSTRUÇÃO A MENOS DE TRÊS METROS – ZONA RURAL



Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos detrês metros do terreno vizinho.

No direito anterior exigia-se a licença do proprietário contíguo para construção em

prédio rústico ou rural, a menos de metro e meio. A atual legislação veda a edificaçãoerguida a menos de três metros do terreno vizinho.

O funcionamento de um canil na proximidade da propriedade, sem a observância da

distância entre as construções, não pode ser permitido.

7. CONSTRUÇÃO (MADEIRAMENTO) EM PAREDE DIVISÓRIA

Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a

alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede

divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá deembolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.

Se o dono do terreno que irá edificar pagar ao vizinho metade do valor da parede e do

chão correspondente, estaremos diante da hipótese de um condomínio legal. Ao pagar a

metade correspondente ao vizinho, o madeiramento ou travejamento ocorrerá em

parede comum. Estabelecida a co-propriedade.

Conforme Costa Loures, nas técnicas de construção dá-se o nome de madeiramento ou

travejamento.

8. PAREDE DIVISÓRIA

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parededivisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direitoa haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará alargura e a profundidade do alicerce.Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tivercapacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerceao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção

anterior.

Trata-se de clara exceção à proibição de construir em terreno alheio. O proprietário

confinante que construir em primeiro lugar, poderá assentar a parede divisória até meia

espessura no terreno vizinho, invadindo-o. Entretanto, não perde o direito de haver meio

valor dela se o vizinho a travejar.

Permite-se, excepcionalmente, que o proprietário construa em seu terreno

ultrapassando a linha limítrofe, com a invasão do prédio vizinho até a metade da

espessura da parede divisória. Assim, conforme Costa Loures, edificando em primeiro

lugar, não perde ele de obter do vizinho a metade do valor da referida parede se este,edificando depois, vier a exercer o seu direito de travejá-la.



9. CONDOMÍNIO DE PAREDE-MEIA



Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da

espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios,

e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer;

não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou

obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitasdo lado oposto.

Parede-meia é aquela que, separando dois prédios, pertence em comum aos donos dos

mesmos. A parede-meia pode ser usada pelo confinante até meia espessura. Mas essa

utilização fica subordinada a três condicionais segundo Silvio Rodrigues:

α a] que não ponha em risco a segurança e a separação dos prédios;

β b] que, tratando-se de armários ou obras semelhantes, não correspondam a

outras, da mesma natureza, já existentes, do lado oposto;

χ c] que seja dado aviso prévio ao vizinho.

10. ALTEAMENTO [TORNAR MAIS ALTO]

Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se

necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as

despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir

meação também na parte aumentada.

SEM CORRESPONDÊNCIA NO DIREITO ANTERIOR

Altear é tornar mais alto. Deste modo, pode qualquer dos confinantes elevar a parede

divisória e tomando todas as medidas para suportar a elevação. Arcará, por sua vez,

com todas as despesas de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação

também na parte aumentada, porque nesse caso é nova hipótese de condomínio legal.

Pode se dar num muro divisório objetivando resguardo de privacidade.

11. PAREDE DIVISÓRIA – ALGUMAS PROIBIÇÕES

Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos

ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou

interferências prejudiciais ao vizinho.

Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e

os fogões de cozinha.

Se ocorrer ilicitude na instalação de objeto suscetível de causar dano ao prédio, pode o

prejudicado se valer de ações próprias.



Ocorrendo apenas ameaça de prejuízo eventual, cabe ao prejudicado o direito de exigir

caução de dano infecto.

Se o incômodo for presente e atual, pode aquele ou exigir que a obra não seja

utilizada, ou que se proceda à sua demolição. O remédio judicial deferido aoprejudicado, uma vez obtida sentença que reconheça seu direito, para Sílvio Rodrigues,

é a execução da obrigação de fazer ou não fazer, nos termos dos arts. 632 e segs. do

Código de Processo Civil.

Chaminés ordinárias são as existentes nas residências, como as do fogão de lenha ou

lareira.

Veja comentário do Des. Costa Loures: Na visão conjunta do dispositivo, com a regra

do caput e a exceção do seu parágrafo, percebe-se desde logo que a regra abrange as

atividades industriais, provocadoras daquilo que Santiago Dantas muitoapropriadamente chama de conflito entre a utilização industrial e a utilização

domiciliar; e a exceção referindo-se às atividades estritamente domésticas.

12. ÁGUAS

Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, parauso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.

Cuida-se da limitação para a proteção de água de poço ou nascente alheia.

Complementa o dispositivo do art. 1.290, que em caráter genérico proíbe a poluição de

águas. Proibição de construção de obras que venham a poluir ou inutilizar, a água de

poço ou nascente alheia a elas preexistentes. O exemplo é de Maria Helena Diniz : se

um poço for aberto próximo a um fossa para descarga sanitária que já existia, o dono

da fossa não será obrigado a inutilizá-la. É a exemplificação mostra a preexistência da

obra, o que não contraria o caput do artigo em comento.

12. 1 ESCAVAÇÕES PREJUDICIAIS

Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tiremao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades

normais.

No Código das Águas encontram-se normas idênticas, dispondo a respeito das águas

subterrâneas. Explica Washington de Barros Monteiro que para a defesa de seu poço



ou sua nascente pode o proprietário prejudicado lançar mão da ação possessória. A

matéria é tratada em pormenores no Código das Águas, artigo 86 e seguintes.

13. EXECUÇÃO DE OBRAS OU SERVIÇOS PASSÍVEIS DE CAUSAR PREJUÍZOS

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço

suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que

comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas

as obras acautelatórias.

Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento

pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras

acautelatórias.

As medidas acautelatórias refletem a prudência necessária a quem couber executar

obra ou serviço capaz de causar prejuízo no prédio vizinho e, ainda que as obrasacautelatórias tenham sido realizadas, não exime a indenização dos prejuízos que vier

a sofrer.

14. RESPONSABILIDADE

Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é

obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.

Todo aquele que infringir as normas atinentes ao direito de construir, contidas no

Código Civil, será obrigado a demolir as construções ilicitamente feitas, respondendo,ainda, por perdas e danos. O lesado poderá ingressar em juízo com ação demolitória,

todavia o magistrado apenas ordenará a demolição da obra quando for impossível a

sua conservação ou adaptação aos regulamentos administrativos e quando contiver

vício insanável. Se a obra ainda estiver em fase de construção, a ação cabível será a de

nunciação de obra nova, conforme o art. 934 do CPC. De qualquer modo, conforme

Maria Helena Diniz, o infrator deverá pagar uma indenização por perdas e danos,

pedido esse que poderá ser cumulado a qualquer daquelas ações.

15. ÔNUS (TOLERÂNCIA) DO PROPRIETÁRIO / DIREITO DO VIZINHO

Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o

vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:

I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação,

construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;

II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem

casualmente.



§ 1º O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de

esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de

cerca viva.

§ 2º Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo

vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.

§ 3º Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá oprejudicado direito a ressarcimento.

Não há razão para impedir a entrada do vizinho em prédio alheio para promover

reparos no seu, e nem buscar suas coisas que casualmente ali se encontrem, avisando

previamente o dono, que consentirá. Entretanto, sujeita-se o vizinho a indenizá-lo de

danos que porventura venham a ocorrer.

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