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DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS

Aula 11 – Propriedade superficiária. Direitos de vizinhança.


AULA 11

Conteúdo Programático desta aula

Compreender a propriedade

superficiária;

Diferenciar a superfície da

enfiteuse;

Identificar os limites à propriedade

decorrentes dos direitos de

vizinhança.


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Propriedade Superficiária

Direito real de construir e plantar

em imóvel alheio, conferido pelo

fundieiro (proprietário do solo) em

benefício do superficiário (titular

do direito), que passará a exercer

a posse direta da coisa, dentro de

prazo determinado.


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Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.


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Característica:- Direito real sobre coisa alheia;- Finalístico: construir ou plantar;- Temporariedade;- Cânon superficiário (pagamento), na hipótese de concessão onerosa;- Escritura pública, registrada no Cartório de Registro de Imóveis;- Impossibilidade de realização de obras no subsolo, a não ser que haja estipulação favorável expressa.


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Sujeitos

Fundieiro: proprietário

do solo. Faz jus, na

hipótese de concessão

onerosa, ao cânon

superficiário, que é o

pagamento pela

utilização de sua

propriedade.


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Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.


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Superficiário: proprietário das

construções e/ou plantações.

Possui o chamado direito de

implante e tem a posse direta

sobre o solo que exerce tal

direito. Responde pelos encargos

e tributos que incidirem sobre o

imóvel.


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Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.


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Código Civil x Estatuto da

Cidade

O Estatuto da Cidade (Lei n°

10.257/2001), em seus artigos

21 a 23, também regula o

direito real de superfície, de

forma diferenciada do

tratamento conferido pelo

Código Civil.


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Seção VII

Do direito de superfície

Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.


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§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

§ 2º A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

§ 3º O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.


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§ 4º O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.

§ 5º Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros.


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Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:

I – pelo advento do termo;

II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.


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• Enunciado n° 93, I Jornada de Direito Civil CJF: As normas previstas no Código Civil, regulando o direito de superfície, não revogam as normas relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade, por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano.

• Pablo Stolze: as normas do Estatuto da Cidade foram revogadas pelo novo Código Civil.


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Constituição da

Superfície:

- Consensual;

- Usucapião.


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TRANSFERÊNCIA DA SUPERFÍCIE

- Ato inter vivos;Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.- Ato mortis causaArt. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.


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EXTINÇÃO DA SUPERFÍCIE

A superfície extingue-se pelo decurso do prazo estipulado no instrumento público que a constituiu. - Extinção antecipada: desvio de finalidade. O Estatuto da Cidade apresenta outras formas de extinção antecipada da superfície.- Desapropriação: indenização ao proprietário e ao superficiário.


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DIREITO DE VIZINHANÇA

As normas atinentes ao direito de vizinhança refletem limitações ao direito de propriedade. Constituem verdadeiras obrigações propter rem, que nascem com a própria propriedade, classificando-se como deveres impostos aos vizinhos, de maneira recíproca.


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NATUREZA JURÍDICA:

a) teoria das servidões legais;

b) obrigações propter rem (teoria que prevalece).


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Princípios

a) função social da propriedade, como limite à autonomia privada dos proprietários;b) solidariedade, sobretudo nas situações de passagem forçada e nas servidões de cabos e tubulações;c) vedação do enriquecimento sem causa.


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Espécies

a) restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício – uso anormal da propriedade;b) limitações legais ao domínio similares às servidões – árvores limítrofes (art. 1.282 a 1.284 CC), passagem forçada (art. 1285), passagem de cabos e tubulações e águas(art. 1286 e 1287 CC).c) restrições oriundas das relações de contigüidade entre dois imóveis – direito de tapagem e direito de construir(art. 1297 e 1298 CC).


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Uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281, CC).

A doutrina destaca que os critérios para determinar o uso anormal da propriedade são:- grau de tolerabilidade da perturbação;- localização do imóvel;- natureza da utilização ou da perturbação.


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DIFERENÇAS DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA E SERVIDÕES PREDIAIS

a) os direitos de vizinhança têm como fonte imediata a lei, não podendo o proprietário do prédio serviente se opor à utilização pelo prédio dominante. Ao contrário, as servidões prediais são constituídas através de acordo entre as partes, dependendo, por isso, de anuência expressa de ambos os proprietários dos prédios envolvidos;b) os direitos de vizinhança são obrigações propter rem decorrentes do direito de propriedade. As servidões prediais são direitos reais;


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c) os direitos de vizinhança são, em regra, insuscetíveis de usucapião. As servidões prediais, em determinadas hipóteses, estão sujeitas a usucapião;

d) os direitos de vizinhança somente são extintos pela modificação objetiva da situação material que deu origem a eles. As servidões prediais podem ser extintas por acordo de vontades;

e) os direitos de vizinhança surgem da necessidade de assegurar o exercício útil e pacífico da propriedade por todos. As servidões prediais surgem pela comodidade e vontade dos proprietários.


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Exercícios Semana 10 1-Lara instituiu superfície de imóvel residencial em

favor de Dário pelo prazo de 10 anos, mediante pagamento de cânon no valor de R$ 1.000. Durante a vigência da superfície, Dário construiu na casa, sem que Lara soubesse, mais um andar, aproveitando a laje já existente.

Com base na disciplina da superfície no Código Civil, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE se a Dário poderia ter construído o andar e se Lara terá, extinta a superfície, que indenizá-lo a título de benfeitorias úteis realizadas.


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Questão objetiva 1(Delegado de Polícia/MG - 2007) Considerando os

dispositivos do Código Civil em vigor sobre o direito de superfície, assinale a alternativa INCORRETA:

aa) O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir em seu terreno, por tempo indeterminado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

b) O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

c) O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.

d) O superficiário pode estabelecer servidões no terreno para facilitar o uso da construção e do imóvel.


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