civil-02
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Fatores testada e profundidadeTRANSCRIPT
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UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI
ALEXANDRE NOVO PAGGIOLI
AVALIAO DE IMVEIS RESIDENCIAIS URBANOS
PARA CRDITO IMOBILIRIO
SO PAULO
2007
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ALEXANDRE NOVO PAGGIOLI
AVALIAO DE IMVEIS RESIDENCIAIS URBANOS PARA CRDITO IMOBILIRIO
Trabalho de Concluso de Curso apresentado como exigncia parcial para obteno de ttulo de Graduao do curso de Engenharia Civil da Universidade Anhembi Morumbi.
Orientador: Professor Antonio Calafiori Neto
SO PAULO
2007
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ALEXANDRE NOVO PAGGIOLI
AVALIAO DE IMVEIS RESIDENCIAIS URBANOS PARA CRDITO IMOBILIRIO
Trabalho de Concluso de Curso apresentado como exigncia parcial para obteno de ttulo de Graduao do curso de Engenharia Civil da Universidade Anhembi Morumbi.
Trabalho____________em:___de______________de 2007.
_______________________________________
Professor Antonio Calafiori Neto
_______________________________________
Professor Carlos Roberto Carneiro
Comentrios___________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
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minha me
Idna
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AGRADECIMENTOS
Agradeo ao professor Antonio Calafiori Neto da Universidade Anhembi Morumbi, aos
amigos de sala de aula pela descontrao cotidiana que lhes so caracterstica, a
minha namorada que sempre me incentivou, aos meus pais pelo apoio, estmulo e
sugestes valiosas em todas as fases de minha vida e principalmente a Deus por sua
misericrdia.
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RESUMO
Neste trabalho so demonstrados conceitos, critrios e mtodos de uma avaliao de
imvel, tendo em vista a abrangncia do tema, restringiu-se a apenas s avaliaes de
imveis residenciais urbanos para financiamento imobilirio, que no contexto geral so
os casos de maior incidncia no mercado, alm disso, h interesse tanto daquele que
tomara o financiamento, como daquele que receber o imvel como garantia, em
conhecer o seu real valor, de forma que necessria uma avaliao criteriosa. No
decorrer deste trabalho, descrevem-se as definies bsicas necessrias sobre
avaliao para embasamento terico, passando para uma explicao sobre os
mtodos de avaliaes, as necessidades de vistoriar um imvel, como e onde
pesquisar valores e os nveis de rigor da apresentao de um laudo de avaliao. A
partir da obteve-se subsdios para demonstrar, principalmente os critrios de uma
avaliao de imvel urbano para financiamento imobilirio.Ao trmino deste trabalho
apresentado um estudo de caso de residncia urbana aleatria, com a qual foi
elaborado laudo de avaliao, explicando-se cada item deste, sendo o mesmo de nvel
normal.
Palavras chave: Critrios e Mtodos de uma avaliao de imvel
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ABSTRACT
In this job is demonstrated concepts, criterions and methods of a real states appraise,
considering the abrangency of the theme this job is restricted only to appraises the
urban residential real state to financing immobile, which in general content is the most
cases in business, besides, there are interests from the one who accepts the financing,
like the one who receives the real state as assurance, in to know real value. So that is
necessary a standard appraise. During this job is described the basics definitions that
are necessary to the appraise of the theory bases, going through an explanation about
the appraises methods, the needs for inspect a real state how and where look for
values and the rigors levels to the presentation of an appraises award.
Since then, there are subsidies to demonstrate mainly the criterion of the urban
residential real state to the immobile financing. By the end of this job its presented a
study about the aleatory urban residence case, which was elaborated the appraises
award explaining each items, being it the normal level.
Key Worlds: Criterion and Methods of a real states appraise
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LISTA DE TABELAS
Tabela 5.1 Zonas de Limites Mnimos e Mximos de Profundidade ..............................16
Tabela 5.2 Fatores pela Topografia do Terreno .............................................................19
Tabela 5.3 Fatores de Servios Pblicos .......................................................................20
Tabela 5.4 Fatores de Esquina........................................................................................22
Tabela 5.5 Exemplo de Oramento de um Edifcio ........................................................25
Tabela 5.6 Custos de Reproduo .................................................................................28
Tabela 5.7 Custos de Reproduo da Comisso de Peritos ..........................................29
Tabela 5.8 Custos de Reproduo da Sinduscon ..........................................................30
Tabela 5.9 Divises de Depreciaes ............................................................................31
Tabela 5.10 Coeficiente de Depreciao de Prdios pela Idade ....................................33
Tabela 5.11 Coeficiente de Depreciao da Comisso de Peritos.................................35
Tabela 5.12 Vantagem da Coisa Feita ...........................................................................37
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LISTA DE FIGURAS
Figura 5.1 - Grfico Valor do Imvel x Vida til (PINI/IBAPE, 1991) .............................32
Figura 5.2 - Grfico Depreciao x Idade do Imvel (FIKER, 1993)..............................34
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LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas
CREA - Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura
Fa - Fator Atualizao
Fapr - Fator Aproveitamento
Fc - Fator Consistncia do Terreno
Fe - Fator de Esquina
Ff - Fator Fonte
Ffp - Fator Forma de Pagamento
Fsp - Fator de Servios Pblicos
Fp - Fator Profundidade
Ft - Fator Testada
Ftop - Fator Topografia
Ftr - Fator Transposio
Going Value - Valor em andamento
H82N - Oitavo pavimento com 2 quartos de padro normal
IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
MM - Meritssimo
NBR - Norma Brasileira Regulamentadora
qh - Valor Homogenizado
qu - Preo Unitrio
Sinduscon - SP - Sindicato das Indstrias de Construo Civil do Estado de SP
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SUMRIO
1. INTRODUO ................................................................................................................1
2. OBJETIVOS ....................................................................................................................3
2.1 Objetivo Geral ............................................................................................................3
2.2 Objetivo Especfico ....................................................................................................3
3. METODOLOGIA DA PESQUISA.....................................................................................4
4. JUSTIFICATIVA ..............................................................................................................5
5. MTODOS DE AVALIAO ...........................................................................................6
5.1 Conceitos e Definies ..............................................................................................6
5.1.1 Valor ....................................................................................................................6
5.1.2 Avaliao de Imveis...........................................................................................7
5.2 Introduo aos Mtodos.............................................................................................9
5.3 Mtodo Comparativo de Dados de Mercado............................................................11
5.3.1 Vistoria ..............................................................................................................12
5.3.2 Pesquisa dos Dados de Mercado......................................................................13
5.3.3 Avaliaes de Terrenos Urbanos ......................................................................14
5.3.3.1 Reduo de Preo Vista ..........................................................................14
5.3.3.2 Correo de Estabilidade de Informao pelo Fator de Fonte....................15
5.3.3.3 Clculo do Fator Profundidade ...................................................................15
5.3.3.4 Clculo do Fator Testada............................................................................17
5.3.3.5 Clculo do Fator da Transposio ..............................................................18
5.3.3.6 Clculo do Fator de Atualizao .................................................................18
5.3.3.7 Clculo do Fator Topografia........................................................................19
5.3.3.8 Fator corretivo de Consistncia do Terreno................................................20
5.3.3.9 Fator de Servios Pblicos .........................................................................20
5.3.3.10 Fator de Aproveitamento ..........................................................................21
5.3.3.11 Clculo do Fator Esquina ou Mltiplas Frentes.........................................21
5.3.3.12 Resultados Homogeneizados ...................................................................23
5.3.4 Avaliaes de Benfeitorias Urbanas..................................................................23
5.3.4.1 Mtodos de Avaliao de Benfeitorias........................................................25
5.3.4.2 Depreciao................................................................................................31
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5.3.5 Terrenos com Benfeitorias ................................................................................35
6. ESTUDO DE CASO ......................................................................................................38
6.1 Localizao ..............................................................................................................38
6.2 Documentao.........................................................................................................38
6.3 Caractersticas da regio e do imvel ......................................................................38
6.4 Terreno, Zoneamento e Benfeitorias .......................................................................39
6.5 Elementos comparativos..........................................................................................39
6.6 Critrios utilizados para avaliao ...........................................................................40
7. CONCLUSO................................................................................................................43
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ..................................................................................44
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1. INTRODUO
O primeiro momento conhecido em que o homem considerou o valor perde-se na
antiguidade, nos mais remotos tempos bblicos. Foi quando Jos e seus irmos tiveram
de enfrentar o problema do valor de uso e do valor de troca. Essa diferena foi
sabiamente compreendida pelos antigos gregos a tal ponto que Aristteles enunciou a
teoria do valor subjetivo, isto , o valor do objeto criado que somente existe na mente
humana.
Desde o fim da Idade Mdia at meados do sculo XVII, a escola dos mercantilistas
estabeleceu que o lucro, em si, no constitui pecado e ele conduz a prosperidade dos
povos e dos Estados. Depois dos mercantilistas vieram os fisiocratas enaltecendo a
agricultura, ao invs da indstria e do comrcio. Conforme cita MOREIRA (1991), a arte
da Engenharia de avaliaes foi desenvolvida principalmente a partir de 1890 quando
engenheiros, industriais, economistas e os tribunais comearam a encarar seriamente
o trabalho formal de avaliaes, passando gradativamente do campo do negociante e
do financista para o engenheiro medida que surgiu uma intensa expanso industrial.
A mais importante contribuio cincia da avaliao, no entanto, um
desenvolvimento do sculo XX, que o princpio da substituio, que conforme
SCHMUTZ (1943) apud PINI/IBAPE (1991) que afirma que quando uma propriedade
substituvel, seu valor tende a ser fixado pelo custo da aquisio de uma outra
propriedade substituta, igualmente procurada, isto , propriedades parecidas,
homogeneizando diferenas, so comparadas diretamente.
A avaliao se apresenta pelo conjunto de operaes, sendo que atravs delas pode-
se formar o valor de um determinado bem, sendo, no caso de bens imveis, o valor de
uma propriedade ou de um direito a ela relativo.
A Engenharia de Avaliaes apresenta vrios campos de atuao dentro da sociedade
atual extremamente til soluo de diversos tipos de problemas encontrados, como
em todos os processos de compra e venda de imveis com financiamento imobilirio,
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de ao para pagamento de dvida, garantia hipotecria, aes judiciais, em divises e
heranas, nas privatizaes, e todo tipo de processo onde necessite de definio
tcnica de valor, h necessidade de avaliao, portanto v-se que um mercado
abrangente e em ampla evoluo.
Em razo disto este trabalho visa apresentar esta fatia de mercado, ainda pouco
conhecido pelos futuros engenheiros.
Convm destacar que a Engenharia de Avaliaes no um campo de atuao
destinado a curiosos, pois solicita do profissional estudo e conhecimentos profundos
sobre a matria, podendo oferecer um trabalho de natureza altamente tcnica
compatvel com as necessidades do mercado.
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2. OBJETIVOS
O trabalho tem por finalidade descrever e discutir os diversos procedimentos da
Engenharia Civil, no campo de avaliaes, onde o responsvel dever aplicar tcnicas
conhecidas que conduzam a uma padronizao na execuo da mesma.
2.1 Objetivo Geral
O objetivo geral deste trabalho estudar os diferentes procedimentos tcnicos
existentes no campo da Engenharia Civil para avaliao de imveis residenciais, onde
o engenheiro deve ter conhecimentos bsicos de valores e custos de mercado e de
classificao do imvel de acordo com o tipo, idade, localizao e outros.
2.2 Objetivo Especfico
Este trabalho tem como objetivo especfico apresentar todos os procedimentos usuais
bsicos sobre uma avaliao de imvel, destinado a financiamento imobilirio, como a
vistoria do imvel, a sua localizao, a pesquisa de valores de mercado, o melhor
mtodo de clculo de avaliao e a elaborao do laudo.
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3. METODOLOGIA DA PESQUISA
Para alcanar os objetivos propostos nesse trabalho, adotou-se a seguinte seqncia
de atividade:
- Pesquisa bibliogrfica: livros de avaliaes de imveis, dissertaes, teses, artigos
publicados em eventos tcnicos e revistas cientficas;
- Internet: coleta de artigos disponveis na rede;
- Organizao e anlise dos dados: armazenamento das informaes coletadas em
banco digital;
- Organizao por assunto e anlise das informaes direcionadas aos propsitos
desse trabalho;
- Anlise de procedimentos: avaliao dos procedimentos tcnicos existentes no
campo da Engenharia Civil;
- Anlise das informaes: estudos e anlise dos resultados obtidos decorrentes da
aplicao dos procedimentos tcnicos no estudo de caso;
- Elaborao do relatrio tcnico: elaborao do texto com todas as informaes
obtidas no estudo para composio Trabalho de Concluso do Curso.
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4. JUSTIFICATIVA
A preferncia pelo tema Avaliao de Imveis Residenciais Urbanos para Crdito
Imobilirio visa maior conhecimento sobre o assunto, uma vez que meu trabalho inclui
este tipo de pesquisa.
Este assunto est em destaque nos eventos tcnicos, revistas cientficas, internet e
exige um conhecimento profundo e detalhado do avaliador que tem como objetivo
avaliar imveis desde os mais precrios e simples aos mais luxuosos.
Pela avaliao, os imveis so estudados de acordo com sua rea total, rea
construda, tipo da construo, localizao dentro do bairro e outros aspectos com os
quais o avaliador chega a um valor final e dentro dos padres exigidos.
As avaliaes imobilirias so trabalhos essencialmente tcnicos e executados por
profissionais da Engenharia Civil e Agronomia ou Arquitetura e normalizados pela
Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) e pelo Instituto Brasileiro de
Avaliaes e Percias (IBAPE).
As avaliaes visam colocar os imveis dentro de um padro de valores geral, de
acordo com sua classificao e regio, que podem ser utilizadas para financiamentos,
para venda, para fins de desapropriao, para inventrios, etc.
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5. MTODOS DE AVALIAO
Nesse captulo so apresentados os conceitos, definies e mtodos utilizados em
avaliaes de imveis.
5.1 Conceitos e Definies
Viso geral dos conceitos e definies para uma avaliao de um imvel, ou seja,
determinar um valor de mercado.
5.1.1 Valor
A idia predominante de valor se encontra ligada intimamente utilidade, ou seja, s
tem valor quilo que til, havendo necessidade da ocorrncia de trs condies a
existncia de relao entre as qualidades dessa coisa, necessidade ou desejo,
conhecimentos da relao e a possibilidade de ser utilizada. Alm da quantidade de
bens disponveis.
Conforme FIKER (1993) o fator necessidade envolve aspectos objetivos e subjetivos: o
objetivo o da necessidade real, j o subjetivo gerado pelo desejo de obteno, que
tambm no deixa de ser uma necessidade provocada pelo desejo. De qualquer forma,
o valor de um bem determinado pela lei da oferta e da procura, isto , quanto maior a
necessidade de possuir um bem, maior a procura e, portanto, maior o valor.
Conforme FERNANDES (1990) apud PINI/IBAPE (1991) a conceituao de valor, feito
por profissionais da rea de avaliaes, entendia que ele era mutvel, ou seja,
poderiam existir valores diferenciados para um mesmo bem, dependendo da finalidade
da avaliao, posio esta defendida pela chamada corrente plurivalente. Retornando
ao incio, de que o valor uma grandeza, e como tal pode ser medida, surgiu
posteriormente a corrente univalente, que endente que o conceito de valor nico,
qualquer que seja a finalidade da avaliao, sujeita s foras atuantes de mercado, e
de acordo com critrios objetivos. Na polmica entre as duas escolas acabou
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prevalecendo a idia univalente, referenciado inclusive na norma NBR 5676
(ABNT,1989), com a seguinte definio:
O valor a ser determinado corresponde sempre quele que, num dado instante,
nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao. Esse valor corresponde tambm ao
preo que se definiria em um mercado de concorrncia perfeita.
Dentro desses princpios, defini-se como valor de mercado o que o bem obteria numa
transao normal de compra e venda, dentro de prazo razovel, no estando o
comprador e o vendedor compelidos a transacionar, sendo ambos conhecedores do
bem em seus elementos constitutivos.
5.1.2 Avaliao de Imveis
Para fins da norma NBR 5676 (ABNT,1989), avaliao de imveis a determinao
tcnica do valor de um imvel ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos,
seguros, ou de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado.
Terreno: do ponto de vista da Engenharia de Avaliaes, terreno um espao de terra
capaz de produzir renda pelo seu aproveitamento apropriado, sendo na maioria dos
casos, para terrenos urbanos, dado por uma construo para fins habitacionais,
comerciais ou industriais, predominando os primeiros. Assim temos, conforme
CANTEIRO (1980):
a) Gleba urbanizvel
Grande extenso de terreno, passvel de receber obras de infra-estrutura urbana, por
sua localizao, seus aspectos fsicos, sua destinao legal e existncia de mercado
comprador.
b) Lote
Poro de terreno, com frente para as vias pblicas ou particulares, em condio de
ser aproveitada, de imediato, para fins urbanos.
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c) Lote industrial
Lote situado em zonas de destinao industrial, legal e/ou econmica, com
caractersticas compatveis com essa finalidade.
Benfeitorias: qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo
homem, que no pode ser retirado, sem destruio, fratura ou dano, podendo ser
residencial, comercial, industrial, especial ou misto.
Terrenos com benfeitorias:
a) Frutos:
Renda fruto da explorao de bens ou aplicao de capital.
Aluguel pagamento feito ao locador, em contrapartida ao uso do bem ou da coisa por
determinado perodo.
Arrendamento retribuio pela cesso de direito explorao, por prazo certo e
condies convencionadas, de bens ou coisas infungveis, capazes de produzir frutos.
b) Direitos:
Servido encargo especfico que se impe a qualquer propriedade em proveito a
outrem.
Usufruto direito real assegurado a algum de desfrutar temporariamente de
propriedade alheia.
Concesso direito concedida, geralmente pelo poder pblico, para a explorao de
bens ou servios.
Comodato emprstimo gratuito de coisas infungveis, mediante condies
preestabelecidas.
Direito hereditrio direito transmitido por herana.
Direito possessrio direito decorrente de posse.
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5.2 Introduo aos Mtodos
J se foi o tempo em que o o olho clnico do avaliador era a melhor tcnica admitida
para a avaliao de um bem, no h dvida que a experincia do avaliador tem muita
influncia para a boa aplicao das tcnicas hoje conhecidas, mas os mtodos
cientficos fazem com que o avaliador, cada vez mais, se paute de dados estatsticos,
tecnicamente analisados, do que por sentimento pessoal. Como o avaliador nada mais
faz do que medir uma magnitude econmica, ele deve procurar meios para que
inevitveis erros, que prprio da falibilidade humana, estejam dentro de uma
tolerncia.
A informao o calcanhar de Aquiles do avaliador, a recepo, coleta e classificao
dos dados so o ponto de partida de toda atividade avaliatria e a base de toda a
investigao terica, portanto, sem informao no h avaliao.
Na avaliao imobiliria, o avaliador no deve se ater a um nico aspecto da questo,
convindo considerar vrios fatores, especialmente a utilidade e o custo, por serem
inseparveis e complementares.
O objetivo da avaliao deve ser o de encontrar a tendncia central ou mdia
ponderada indicada por importantes dados do mercado, para alcanar o valor, com
isso, conforme FIKER (1993), fica o avaliador subordinado ao seguinte esquema de
trabalho:
a) Procurar referncias de vendas ou de aluguis de propriedade comparveis;
b) Atualizar preos dos valores das propriedades tomadas como referncia ,
considerando as diferentes pocas de transaes;
c) Comparar as propriedades tomadas como referncia com a propriedade que est
sendo avaliada por:
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- comparao direta: reduzir ao mesmo denominador, ajustando a diferena de
tamanho, qualidade, localizao, estado de conservao, etc.
- comparao indireta: comparar as rendas e aplicar a taxa de capitalizao adequada
renda da propriedade sob a avaliao.
d) Pesquisar a tendncia central ou mdia ponderada dos resultados obtidos para se
chegar finalmente ao valor do imvel.
Para se alcanar o valor, existem basicamente os seguintes mtodos de avaliao que
so definidos na norma NBR 5676 (ABNT,1989).
a) Mtodo Comparativo de Dados de Mercado (Direto)
aquele que define o valor do imvel, ou de suas partes constitutivas, mediante
comparao direta de dados de mercado de elementos similares quanto s
caractersticas intrnsecas e extrnsecas. O principal para aplicao deste mtodo
conseguir um conjunto de dados de mercado como amostra,
b) Mtodo Comparativo de Custo de Reproduo de Benfeitorias (Direto)
aquele que resulta da estimativa do custo das benfeitorias, vindo de oramento
sumrio ou detalhado, ou da composio de outras, iguais s que so objeto de
avaliao (custo de reproduo) ou equivalentes (custo de reposio) da poca da
avaliao, ao qual deve ser somado o valor calculado do terreno e do fator de
comercializao, e subtrada a depreciao fsica, sendo exigido que:
- O valor do terreno seja determinado preferencialmente pelo mtodo comparativo de
dados de mercado ou, na impossibilidade, pelo mtodo involutivo;
- As benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo de custo de reproduo;
- O fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor do que a unidade, dependendo da conjuntura de mercado na poca da
avaliao;
- Caso seja verificada a depreciao na parte funcional, deve ser estimado custo de
investimento para seu funcionamento, se possvel, seno deve ser considerado o valor
residual.
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c) Mtodo da Renda (Indireta)
aquele que o valor do imvel, ou de suas partes constitutivas, obtido com base na
capitalizao presente de sua renda lquida, real ou prevista, tendo como aspectos
fundamentais, a determinao do perodo de capitalizao e a taxa de desconto a ser
utilizada, que devem ser justificadas pelo engenheiro de avaliaes.
d) Mtodo Involutivo (Indireta)
aquele baseado pelo estudo de viabilidade tcnico econmico, alicerado no
aproveitamento eficiente do terreno, mediante hipottico empreendimento imobilirio
compatvel com as caractersticas do mesmo e as condies do mercado. A avaliao
por este processo considera a receita provvel da comercializao das unidades
hipotticas com base em preos obtidos em pesquisas, considera toas as despesas
inerentes transformao do terreno no empreendimento projetado, prev a margem
de lucro lquido ao empreendedor, despesas de comercializao das unidades,
mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. Para
aplicao deste mtodo exige-se:
- O imvel avaliando esteja inserido em zona de tendncia mercadolgica com
empreendimentos semelhantes ao concebido, alem de legalmente permitidos seu uso e
sua ocupao;
- As unidades admitidas no modelo adotado sejam de caractersticas e em quantidade
absorvveis pelo mercado, no prazo preestabelecido pelo estudo e compatvel com a
realidade;
- As formulaes matemticas financeiras sejam expressas no laudo.
5.3 Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
Foi apresentado especificamente este mtodo em razo da avaliao de imveis
residenciais urbanos adaptar-se a ele, haja vista que um local urbanizado possui amplo
mercado para pesquisa e comparaes, alm de maior incidncia de similares para
amostra.
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5.3.1 Vistoria
Conforme a NBR 5676/89, vistoria o exame circunstanciado e a conseqente
descrio minuciosa de um imvel, objetivando sua avaliao.
Tem o objetivo de permitir ao Engenheiro de Avaliaes conhecer da melhor maneira
possvel o imvel avaliando e a regio de onde est recebendo influncias externas,
sendo que a partir da tem-se condies para a posterior pesquisa de dados. Devem
ser ressaltados to somente aspectos importantes para a formao do valor, como:
a) Caracterizao da regio
- Aspectos fsicos condies topogrficas, natureza predominante do solo, condies
ambientais, ocupao existente, tendncias de modificao a curto e mdio prazo e
padro de construes vizinhas;
- Aspectos de infra-estrutura urbana rede viria, coleta de lixo, abastecimento de
gua potvel, fornecimento de energia eltrica, rede de telefonia, pavimentao, rede
de esgoto sanitrio, guas pluviais e gs canalizado;
- Distncia de equipamento comunitrio sistema de transporte coletivo, ensino e
cultura, mercado de trabalho, comrcio, rede bancria, sade e lazer;
- Potencial de utilizao posturas legais para o uso e a ocupao do solo, restries
fsicos, legais e scios econmicos de aproveitamento do solo e estrutura do sistema
virio.
b) Caracterizao do Terreno do Imvel em Avaliao
- Aspectos fsicos topografia, forma, consistncia do solo, superfcie, localizao,
rea total, profundidade e frente efetiva;
- Infraestrutura urbana;
- Equipamento comunitrio disponvel;
- Utilizao atual, potencial, legal e econmica.
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c) Caracterizao da Edificao e Benfeitoria
- Aspectos fsicos - rea construda, padro de construo, nmero de sutes,
disposio de cmodos, nmero de vagas de garagem, idade aparente da construo,
relao entre rea construda e do terreno, vista privilegiada ou prejudicial, quando
apartamento quantidade de apartamentos por andar, nmero de pavimentos do prdio,
se possui elevador e posio do prdio;
- Aspectos funcionais arquitetnico, de projetos e paisagstico;
- Aspectos ambientais adequao da edificao em relao aos usos recomendveis
para a regio e preservao do meio ambiente.
5.3.2 Pesquisa dos Dados de Mercado
As fontes de informaes, necessidade bsica do avaliador, so normalmente as
transaes que podem ser obtidas nos cartrios de registro de imveis, em
tabelionatos, corretores de imveis, em imobilirias, por anncio de ofertas em jornais,
corretores ou organizaes imobilirias, devendo nestes casos ser comprovados com
visita no local.
Um ponto primordial quanto veracidade das informaes obtidas. No Brasil, quase
sempre, feita pelo avaliador, causando demora, dificuldade e aumento de custo,
porm existem, normalmente em outros pases, organizaes profissionais de
pesquisas sobre imveis que os fornecem aos avaliadores. Segundo MOREIRA (1991),
tem-se como exemplos as organizaes SREA Market Dta Center Inc, de Pasadena,
Califrnia, a Multiple Listing Service, a Realtron Corporation, e a Real Estate Data
Inc, entre outras.
Nas pesquisas devem constar data da transao do anncio ou oferta, fonte com nome
e telefone, localizao, dimenses, preo e condies de venda e croqui elucidativo.
As informaes sobre legislao, referente ao uso e ocupao do solo, leis municipais
sobre edificaes, alm de compra, venda e locao de imveis, podem ser verificadas
em bibliotecas, porm necessrio t-los em arquivo pessoal para consultas mais
rpidas.
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Sobre mapas e plantas pode ser obtido com o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatstica), o Servio Geogrfico do Exrcito, empresas de levantamentos
aerofotogramtricos, rgos estaduais e municipais.
Os custos de construo so fornecidos em revistas especializadas, como o Boletim
de Custos, a A Construo, entre outras ligadas ao Sindicato da Construo civil.
5.3.3 Avaliaes de Terrenos Urbanos
Os terrenos no so absolutamente idnticos na forma, dimenso, topografia,
localizao, poca de oferta, entre outros pontos, dificultando uma comparao direta,
devendo ento homogeneizar os valores para compar-los, com um coeficiente
corretivo de preo de um imvel similar para um preo que teria, hipoteticamente, nas
dimenses iguais ao avaliando, de valor na poca da oferta para a data da avaliao e
se estivesse no local onde est o avaliando. Ento temos os fatores;
5.3.3.1 Reduo de Preo Vista
Os imveis pesquisados com pagamentos a prazo devem transformar as prestaes
em valor presente, ou seja, pagamento vista adotando-se uma taxa de desconto
efetiva, lquida praticada pelo mercado financeiro e que deve incluir a taxa de inflao.
Quando h informao da taxa de juros pr-fixado, utiliza-se, conforme o MOREIRA
(1991), a seguinte equao:
( )( )
++
+= n
n
fp i1i1i1
nb a F (Eq. 01)
Sendo:
Ffp = fator de forma de pagamento
a = percentual do pagamento vista
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b = percentual do pagamento a prazo
n = nmero de prestaes
i = taxa de juros
As formas de pagamento variam muito e em alguns casos torna-se difcil conseguir o
fator de forma de pagamento, como no caso das prestaes serem ps-fixadas, tendo
que, o avaliador, fazer uma previso baseada nas tendncias da moeda.
5.3.3.2 Correo de Estabilidade de Informao pelo Fator de Fonte
Os imveis pesquisados de ofertas, anncios ou outra fonte que demonstre
elasticidade de negociao deve-se multiplicar um fator com desconto ou acrscimo,
conforme a sua diferena em relao ao valor de mercado. O fator fonte normalmente
utilizado para ofertas 0,90, conforme FIKER (1993), Esse fator deve ser verificado de
acordo com as transaes recentes da regio.
5.3.3.3 Clculo do Fator Profundidade
O fator profundidade faz-se necessrio, pois no possvel distribuir o valor do terreno
sobre sua superfcie igualmente, em razo do valor da unidade de rea prximo da
testada mais valorizado do que a mais distante.
Conforme MOREIRA (1991) com isso foram criadas vrias hipteses empricas, sendo
a primeira chamada regra 4-3-2-1, considerando o primeiro quarto de lote, mais
prximo da testada, sendo 40% de seu valor total, o segundo quarto como sendo 30%,
o terceiro quarto sendo 20% e o ltimo apenas 10%.
A segunda hiptese foi a lei de um tero, dois teros que considera 50% do valor total
do lote no primeiro tero, a partir da testada e os outros 50% nos dois teros do fundo.
A terceira foi criada por Hoffman, juiz norte-americano, que toma dois teros do valor
total do lote na sua primeira metade, a partir da testada e um tero no restante.
-
16
A quarta hiptese criada por Jerrett, conhecida como mdia harmnica, resulta da
distribuio hiperblica que da 40% do valor do lote para o primeiro quarto, sempre
partir da testada, 26,7% para o segundo quarto, 19% para o terceiro quarto e 14,3%
para o ltimo. Esta hiptese coincide, em parte, com a terceira, em razo de a primeira
metade possuir 66,7% do valor do lote e a segunda 33,3%.
At 1973 era obtido o fator profundidade utilizando a aplicao da hiptese da variao
parablica da Harper-Berrini sendo esta:
21
p nf F
= (Eq. 02)
Sendo:
Fp = Fator profundidade
f = profundidade equivalente do elemento pesquisado, resultante da diviso da rea do
lote pela sua frente efetiva
N = fundo de comparao local, ou seja, profundidade mdia do bairro
Porm em novembro de 1973 foram criados pelo IBAPE zonas com limites mnimos e
mximos de profundidade, conforme quadro abaixo:
Tabela 5.1 Zonas de Limites Mnimos e Mximos de Profundidade
Limites de profundidade (m)
Zonas
Mnimo (Mi) Mximo (Ma)
Testada de
referncia mnima
(m)
Residncia isolada,
apartamento, escritrios de alto
padro
30 60 15
-
17
Apartamento de mdio padro e
comrcio de mdia densidade 25 50 10
Residncia de mdio padro e
comrcio de alta densidade 20 40 10
Residncia de modesto padro
e comrcio de baixa densidade 15 30 10
Fonte: IBAPE (1973)
Portanto podem ocorrer trs hipteses mediante esta orientao da IBAPE:
a) Quando o fest entre os limites de profundidades mnimo e mximo
Mi f Ma, neste caso Fp = 1,0
b) Quando o f menor que o limite de profundidade mnimo
f < Mi, ento Fp = (Mi / f)
c) E quando o f maior que o limite de profundidade mximo
F > Ma, ento Fp = (f / Ma)
Os limites de aplicao desta frmula so quando a profundidade equivalente for a
metade da profundidade mnima, ou o dobro da profundidade mxima, sendo para os
dois casos Fp = 2.
5.3.3.4 Clculo do Fator Testada
H necessidade deste fator em relao frente ou testada do lote, obtendo-o atravs
da formula:
41
t ara F
= (Eq. 03)
-
18
Sendo:
Ft fator testada.
a testada do imvel pesquisado.
ar testada de referncia mnima.
Como o fator de profundidade, neste tambm h limites que so, a metade e o dobro
da testada de referncia mnima.
5.3.3.5 Clculo do Fator da Transposio
Este fator corrige as variaes da transposio de valor unitrio qualquer para o local
do imvel avaliando, obtido pela seguinte frmula:
=
p
atr I
I F (Eq. 04)
Sendo:
Ftr fator de transposio.
Ia ndice do local avaliando.
Ip ndice do local pesquisado.
Estes ndices podem ser retirados de plantas genricas das prefeituras ou determina-
los por observaes in loco, pela prpria experincia do engenheiro avaliador, ou
ainda pelo conhecimento de pessoas ligadas rea imobiliria.
5.3.3.6 Clculo do Fator de Atualizao
Fator que atualiza os valores dos imveis pesquisados para a poca da avaliao,
obtido atravs de ponderao de ndices ajustados inflao e ao mercado imobilirio.
No convm a utilizao de dados com mais de um ano. Este fator resulta da relao:
-
19
=
0a I
I F (Eq. 05)
Sendo:
Fa fator atualizao.
I ndice ponderado da poca da avaliao.
Io ndice ponderado da mesma fonte da data da amostra.
5.3.3.7 Clculo do Fator Topografia
Fator que corrige as diferentes topografias entre os imveis pesquisados em relao ao
avaliando. Podendo ser determinado conforme CANTEIRO (1980), citado no livro
Avaliaes para Garantias (1991), utilizando-se a tabela criada por ele, conforme
segue:
Tabela 5.2 Fatores pela Topografia do Terreno
Topografia do Terreno Fator
Com declive de at 5% 0,95
Com declive de 5% a 10% 0,90
Com declive superior a 10% 0,80
Com aclive de at 10% (suave) 0,95
Com declive superior a 10% (acentuado) 0,90
Nota: base com terreno plano = 1,00 Fonte: PINI / IBAPE (1991)
Observa-se ainda que se condiciona este fator ao seu uso previsto, como por exemplo,
a utilizao de garagens no subsolo em terreno com declive, portanto no devendo ser
depreciado neste caso.
-
20
5.3.3.8 Fator corretivo de Consistncia do Terreno
Quanto a consistncia do terreno deve-se considerar o acrscimo correspondente aos
gastos necessrios para colocar o terreno em situao de mximo aproveitamento.
Pode-se considerar o fator corretivo de consistncia de terreno dado por FIKER (1993):
Situao Fator Consistncia (Fc)
Terreno seco 1,00
Terreno inundvel 0,50
Terreno brejoso ou pantanoso 0,60
Terreno alagadio 0,70
5.3.3.9 Fator de Servios Pblicos
Refere-se correo de padres de urbanizao dos imveis pesquisados em
comparao ao imvel avaliando.
Podemos utilizar a tabela citada por CANTEIRO (1980) citado no livro Fundamentos
de Avaliaes Patrimoniais e Percias de Engenharia (1998).
Tabela 5.3 Fatores de Servios Pblicos
Servios Pblicos Fsp
gua potvel 0,15
Esgoto sanitrio 0,05
Esgoto pluvial 0,10
Rede de gs 0,05
Sarjetas 0,10
Rede eltrica 0,15
Iluminao pblica 0,05
Pavimentao 0,30
Rede telefnica 0,05
Fonte: IMAPE (1998)
-
21
5.3.3.10 Fator de Aproveitamento
a relao entre as pesquisas e o imvel, sobre o coeficiente de aproveitamento
imposto pela legislao. Pode ser obtido com a diviso do coeficiente de
aproveitamento do imvel avaliando pelo das pesquisas.
5.3.3.11 Clculo do Fator Esquina ou Mltiplas Frentes
Os imveis localizados em esquinas tm maior valor do que os imveis no meio dos
quarteires, podendo variar de 15% a 50% do seu valor total.
Mtodo para clculo de esquina, partindo da relao entre rea de lote e a soma das
frentes:
=
1m f
A R (Eq. 06)
=
ne f
A R (Eq. 07)
Sendo:
Rm = relao para o lote de meio de quarteiro
Re = relao para o lote de esquina
Dividindo estas expresses tem-se o ndice de utilizao (N)
=
=
1
n
e
m
ff
RR
N (Eq. 08)
Valvano criou quatro tabelas para encontrar o fator de esquina (Fe) a partir do ndice de
utilizao, sendo a tabela 1 para uso em zonas centrais, ou capitais, a tabela 2 para
-
22
uso em zona residencial mdia, apta para edifcios, a tabela 3 para uso em zona
residencial com edificaes, em geral at dois pavimentos, e a tabela 4 para uso em
zonas de baixa valorizao ou bairros em formao, como segue:
Tabela 5.4 Fatores de Esquina
N Tabela 1 (Fe) Tabela 2 (Fe) Tabela 3 (Fe) Tabela 4 (Fe)
1,00 1,15 1,10 1,05 0,00
1,25 1,17 1,11 1,06 1,01
1,50 1,19 1,12 1,07 1,02
1,75 1,20 1,13 1,07 1,02
2,00 1,22 1,14 1,08 1,03
2,25 1,24 1,15 1,09 1,04
2,50 1,26 1,16 1,10 1,05
2,75 1,27 1,17 1,10 1,05
3,00 1,29 1,18 1,11 1,06
3,25 1,31 1,19 1,12 1,07
3,50 1,33 1,20 1,13 1,08
3,75 1,34 1,21 1,13 1,08
4,00 1,36 1,22 1,14 1,09
4,25 1,38 1,23 1,15 1,10
4,50 1,40 1,24 1,16 1,11
4,75 1,41 1,25 1,16 1,12
5,00 1,43 1,26 1,17 1,13
5,25 1,45 1,27 1,18 1,14
5,50 1,47 1,28 1,19 1,14
5,75 1,48 1,29 1,19 1,14
6,00 1,50 1,30 1,20 1,15
Fonte: Princpios da Engenharia de Avaliaes (1991)
Como a frmula deduzida por Berrini a partir da hiptese de Harper:
( )21
2rr
222
211 p f ... p f p f N
A V
+++= (Eq. 09)
-
23
Sendo:
V = valor do terreno (R$)
A = rea do terreno (m2)
N = profundidade mdia dos lotes do bairro (m)
f1 = primeira frente (m)
fr = R-sima frente (m)
p1 = preo base unitrio da primeira rua (R$/m2)
pr = preo base unitrio da r-sima rua (R$/m2)
5.3.3.12 Resultados Homogeneizados
Dividindo o valor vista dos imveis pesquisados pela sua rea se tm o preo unitrio
(qu), ento multiplicamos estes diversos fatores e encontramos o seu valor
homogeneizado (qh):
eaprspctopatr1pffpuh F F F x F F F F F F F F q q = (Eq. 10)
Calculado os valores homogeneizados extrai-se sua mdia aritmtica e a partir dela
retira-se mdia aritmtica saneada, que compreende em descartar as amostras fora
do intervalo de 30% abaixo a 30% acima da mdia aritmtica.
5.3.4 Avaliaes de Benfeitorias Urbanas
Todo e qualquer melhoramento introduzido em um terreno considera-se benfeitoria.
Na avaliao destas benfeitorias devem ser considerados a sua finalidade, a sua
caracterstica construtiva, a sua dimenso, o estado de conservao, o obsoletismo
fsico e funcional, e sua idade.
Conforme FIKER (1991), O avaliador deve ser engenheiro ou arquiteto profundo
conhecedor de todos os aspectos que envolvem as construes. Deve saber
-
24
reconhecer as diferenas estruturais e de acabamento para bem poder distinguir as
caractersticas construtivas; ter conhecimento de agrimensura e desenho arquitetnico;
possuir experincia adequada de materiais e servios de construo civil. Alm disso,
deve ser dotada de esprito crtico e sensibilidade aguada para poder comparar
diversos tipos de construes, sua caracterstica arquitetnica, estado de conservao
e eventual absoletismo. Deve estar sempre atualizado sobre as inovaes tecnolgicas
na construo civil.
Os vrios tipos de benfeitorias so classificados em:
- Residncias (luxo, fino, mdio, modesto e proletrio ou pobre).
- Apartamentos (luxo, fino, mdio c/ elevador, mdio s/ elevador e modesto).
- Escritrios (luxo, fino, mdio c/ elevador, mdio s/ elevador e modesto).
- Armazns (mdio e modesto).
- Lojas (luxo, fino, mdio 3e modesto).
- Indstria (comum mdio, comum modesto, especfico fino, especfico mdio e
especfico modesto).
CANTEIRO (1980) classifica os seis tipos de benfeitorias acima estabelecendo preos
unitrios de construo, a fim de facilitar a avaliao de imveis para comparao em
relao aos seus padres.
Tambm foram estabelecidos preos unitrios para construo pela comisso de
Peritos nomeados para a redao das Normas Gerais para Avaliaes em
Desapropriao, conforme FIKER (1993), em razo da proximidade da classificao de
CANTEIRO (1980), acrescida de alguns critrios diferentes que os peritos julgaram
para diversidade de padres.
Existe ainda dois sistemas de tabelas de custos de construo civil, que a sua
construo vem sendo acompanhada pela Caixa Econmica Federal e pelo Sindicato
da Indstria de Construo Civil de Grandes Estruturas do Estado de So Paulo.
-
25
5.3.4.1 Mtodos de Avaliao de Benfeitorias
- Mtodo do Custo de Reposio
o mtodo, no qual, o valor das benfeitorias resultado de um oramento detalhado
da construo a ser avaliada. Toma por base projetos detalhados, especificaes,
preos atuais e de mo de obra especializada. Na elaborao de oramento podem ser
utilizadas tabelas de composio de preos.
Quando este mtodo aplicado cuidadosamente, oferece resultados bastante
satisfatrios, sendo til a construes especficas, como escolas, cinemas, hospitais,
etc., por levar em considerao de todas suas particularidades. Porm exige muito
tempo e, consequentemente torna-se uma avaliao onerosa.
Cita-se a tabela dada por FIKER (1993), conforme segue:
Tabela 5.5 Exemplo de Oramento de um Edifcio
Item Exemplo de Valores (US$) % do custo direto da
obra
Despesas iniciais 27.200,00 2,0
Servios gerais 40.800,00 3,0
Infra-estrutura 68.000,00 5,0
Estrutura 292.400,00 21,5
Paredes e painis 95.200,00 7,0
Cobertura e Impermeabilizao 20.400,00 1,5
Revestimento 129.200,00 9,5
Esquadrias de madeira 54.400,00 4,0
Esquadrias metlicas 122.400,00 9,0
Pavimentao 88.400,00 6,5
Instalao eltrica 74.800,00 5,5
Instalao hidrulica 95.200,00 7,0
Aparelhos sanitrios 47.600,00 3,5
Pintura 40.800,00 3,0
Vidros 20.400,00 1,5
Limpeza final 6.800,00 0,5
-
26
Elevador 136.000,00 10,0
Custo direto da obra 1.360.000,00 100,0
Custo indireto (TAE, TLC) 340.000,00 25,0
Custo total da construo 1.700.000,00
Fonte: Avaliaes de Imveis Urbanos (1993)
Em casos de obras inacabadas bastaria deduzir o valor dos servios no concludos.
- Mtodo de Reproduo
Neste mtodo utiliza-se a composio dos custos de outros imveis, iguais ao
avaliando ou equivalentes. Tomando como base a determinao de custos unitrios
por m2 dos vrios tipos de construes.
Para avaliao normalmente classificam-se as benfeitorias de acordo com o tipo de
residncia ou de apartamento.
Residncias:
Proletrio/Pobre (R-1): so edificaes econmicas, trreas, com alvenaria de tijolos,
com, geralmente dois cmodos, cozinha e banheiro, com reboco externo, os pisos
todos cimentados, com forro de madeira ou inexistncia, barras a leo, pintura meia
tempera, ou mesmo caiao simples, esquadrias de pinho e pontos de luz com soquete
de chave.
Modesto (R-2): semelhantes ao de proletrio, porm com alguns melhoramentos como
piso de tacos de peroba de 2. Linha ou assoalho de tbuas, algumas barras de
azulejos, cermica vermelha ou cimentado vermelho na cozinha e banheiro, forro de
tbuas ou estuque, esquadrias, instalaes sanitrias e eltricas modestas.
Mdia inferior (R-3): trreas ou assobradadas, sendo geminadas, com sala, dois ou trs
dormitrios, banheiro e cozinha. Seu acabamento econmico e simples, variando
muito segundo a pocas da construo do imvel, pois um acabamento sofisticado h
alguns anos pode se transformar em inferior mediante as inovaes do mercado.
-
27
Mdia comum (R-3): trreas ou assobradadas, podendo ser geminadas com dois ou
trs dormitrios, banheiro, lavabo, cozinha e WC de empregada, alm de eventual
garagem para automvel. Seu acabamento econmico e simples, porm bom.
Dependendo, o acabamento de acordo com a poca da construo, como a anterior.
Mdias superiores (R-3): trreas ou assobradadas, em geral isoladas ou semi
geminadas, com sala, trs ou mais dormitrios, dois banheiros, copa e cozinha, quarto
e WC de empregada, lavanderia e garagem para um ou dois automveis. O
acabamento tambm dependendo da poca da construo, porm apresentando
fachada tratada.
Finas (R-4): isoladas, com terrenos espaosos, com projeto arquitetnico definido, com
hall, living, sala de jantar, escritrio, salo de inverno, unidade de empregada,
garagens para trs ou mais automveis, podendo ter piscina. Acabamento coerente
com a construo.
Luxo (R-5): residncias construdas em grandes terrenos com padres de
acomodaes e acabamento que superam o tipo fino. Inexistindo um limite superior de
preo para este tipo.
Apartamentos:
Modesto (Ap-1): so edificaes que possuem estrutura comum de lajes macias,
normalmente com quatro pavimentos, inclusive o trreo e sem elevador, hall de
pequenas dimenses, sem decorao, com sala, um ou dois dormitrios, banheiro,
cozinha e rea de servio. Com acabamento: pisos: tacos de peroba, ladrilhos
hidrulicos, cimentados ou forrao; revestimento: pintura com uma demo, estuque
lcido; forros: madeira ou material prensado; instalao: eltrica e hidrulica: gua fria,
esgoto, luz, energia eltrica, telefone, campainha; aparelhos sanitrios: 2. Qualidade,
brancos, metais niquelados lisos; vidros: simples, fantasia; pintura: caiao e meia
tmpera.
-
28
Mdio (Ap-2): so edificaes com estrutura comum, lajes macias, de quatro ou mais
pavimentos com ou sem elevadores, hall de dimenses mdias e revestimentos
especiais, possui garagem, com sala-living, com dois ou trs dormitrios, banheiro,
copa, cozinha, rea de servio e lavabo; acabamento: pisos: tacos de madeira,
assoalhos ou carpete; revestimentos: emboo e reboco, azulejos; forros: lajes de
concreto, gesso; soleira e peitoris: granilite ou equivalente; esquadrias: com ferragens
ou madeira; instalao eltrica e hidrulica: gua fria e quente, minuteira, telefone,
campainha e gs encanado; aparelhos sanitrios: 1. Qualidade, brancos, vlvulas de
descarga automtica, metais cromados, pintura: gesso, pintura base de leo,
texturizao.
Fino (Ap-3): so edificaes com estrutura comum ou diferenciada, com vrios
pavimentos, com elevador social e servio, halls de entrada com revestimentos
especiais. Garagens com boxes, jardins decorativos, com sala, living, sala de jantar,
trs ou quatro dormitrios com armrios embutidos, dois banheiros, lavabo, copa
cozinha, dependncia de empregada, lavanderia e rea de servio. Com acabamento:
pisos: assoalhos de madeira de lei, mrmore, granito polido; revestimento: emboo e
reboco, azulejos de 1. Em cores, com vlvulas automticas, metais cromados italianos
ou similar; vidros: duplos, cristal, temperado, verdes; instalao eltrica e hidrulica:
gua quente e fria, luz, energia eltrica, telefone, minuteira, gs encanado, TV a cabo.
Luxo (Ap-4): so edificaes com acabamento luxuoso, inclusive nos elevadores,
possuindo menos apartamentos por andar e com grandes dimenses.
Quanto aos custos unitrios tabelados, tem-se:
1) O estudo de CANTEIRO (1980), porm j desatualizado
Tabela 5.6 Custos de Reproduo
Tipo Custo unitrio ( Cr$/m2 )
luxo Acima de 31.700,00
fino De 22.200,00 a 31.700,00
Residncia
mdio De 14.900,00 a 22.199,00
-
29
modesto De 10.900,00 a 14899,00
proletrio De 7.540,00 a 10.899,00
luxo Acima de 33.300,00
fino De 24.700,00 a 33.300,00
mdio c/ elevador De 20.000,00 a 24.699,00
mdio s/ elevador De 15.400,00 a 20.300,00
Apartamento
modesto De 12.200,00 a 15.399,00
Fonte: Construes Seus Custos de Reproduo na Capital de So Paulo (1980)
2) Preos da Comisso de Peritos do Pavimento n0. 03/81 Edificaes Valores de
Venda (1987), conforme FIKER (1993) apud REVISTA ENGENHARIA, n0.327, que
decidiu publicar uma tabela que apresenta como base os preos de construo do
Sindicato da Indstria da Construo Civil, pelo fato dos ndices de atualizao no
acompanharem perfeitamente o mercado imobilirio, como segue:
Tabela 5.7 Custos de Reproduo da Comisso de Peritos
Padro
Tipo Residencial Apartamento
Barraco rstico 0,07 a 0,09 de H82N
Barraco 0,10 a 0,15 de H82N
Proletrio rstico 0,35 a 0,50 de H82N
proletrio 0,60 a 0,85 de H82N
modesto 0,90 a 1,15 de H82N 1,00 a 1,30 de H82N
Mdio inferior 1,20 a 1,40 de H82N 1,35 a 1,55 de H82N
Mdio comum 1,45 a 1,65 de H82N 1,75 a 1,95 de H82N
Mdio superior 1,70 a 2,00 de H82N 2,10 a 2,40 de H82N
Fino 2,20 a 3,50 de H82N 2,55 a 3,l5 de H82N
Luxo acima de 4,00 de H82N acima de 3,50 de H82N
Nota: prdio s/ elevador deduzir 10% Limite entre padres: mdia dos unitrios da tabela Fonte: Avaliaes de Imveis Urbanos (1993)
Onde: H82N = baseados preos de construo da Sinduscon (Sindicato da Indstria da
Construo Civil).
-
30
Obs.: Na tabela do Sinduscon s refere-se a 8 pavimentos, j na tabela dos peritos
utilizada para qualquer tipo de construo.
Deve-se observar que esta tabela deve ser atualizada mensalmente, de acordo com os
valores publicados pelo Sindicato.
3) Preos do Sindicato da Indstria de Construo Civil de Grandes Estruturas do
Estado de So Paulo, divulgado mensalmente a Tabela de Custos por metro quadrado
de Construo, elaborado pela entidade, em cumprimento ao artigo 54 da lei n0, 4591 e
com base no estatuto na norma da ABNT (NBR 12721) conforme PINI/IBAPE (1991).
Estando a tabela abaixo se referindo ao ms de janeiro de 1993, em US$:
Tabela 5.8 Custos de Reproduo da Sinduscon
Unidade autnoma com 02 quartos Unidade autnoma com 03 quartos
Acabamento Acabamento N0. de
Pavimentos
baixo
normal
alto
N0. de
Pavimentos
baixo
normal
alto
01 347,23 374,59 456,65 01 297,22 341,53 398,29
04 255,64 308,67 395,35 04 226,10 269,67 341,90
08 256,46 307,58 392,47 08 220,99 265,46 338,00
12 250,30 303,05 386,69 12 216,64 261,78 333,96
Fonte: Avaliaes para Garantias (1991)
Nestes custos no so considerados fundaes especiais, elevadores, instalaes de
ar condicionado, calefao, telefone interno, aquecedores, play ground, urbanizao,
jardins, etc., que devero ser acrescidos aos preos por metro quadrado de construo
de acordo com o projeto e especificaes, no estando tambm custos com despesas
de instalao, funcionamento e regulamentao de condomnio, impostos e taxas,
projetos, taxa de lucro da construtora e lucro do incorporador.
-
31
5.3.4.2 Depreciao
Conforme PINI/IBAPE (1991), depreciao a perda da aptido de alguma coisa
servir ao fim a que foi destinada. Em se tratando de imveis, essa perda se traduz em
diminuio de interesse, de comodidade, de procura e, consequentemente, de valor.
A depreciao pode ser lenta ou brusca e pode resultar de causas intrnsecas, do
prprio imvel, ou desvinculadas a ele, que so as causas extrnsecas.
As causas determinantes podem ser divididas em dois grupos, de ordem fsica e de
ordem funcional, se subdividindo como demonstra o quadro abaixo:
Tabela 5.9 Divises de Depreciaes
Danos bruscos
acidentais - Deteriorao
De ordem fsica
Desgaste constante - Velhice
- Decrepitude
Inadequao - Falhas no projeto
- Falhas na execuo
Superao - Obsoletismo
(novas tcnicas)
Depreciao
De ordem funcional
Anulao - Inadaptabilidade
Para outros fins
Fonte: PINI/IBAPE (1991)
Medidas de proteo, conservao ou adaptao podem determinar o retardamento
dos efeitos de depreciao, mas nunca elimina-los.
Existem vrios mtodos para clculo de depreciao fsica e funcional das benfeitorias,
sendo divididas normalmente em:
- Mtodos com base na idade e conservao
-
32
- Mtodos econmicos que consideram critrios de amortizao do capital investido ou
da variao da renda ao longo da vida til do imvel
- Mtodo da Linha Reta
Neste mtodo a depreciao funo da idade da benfeitoria, com variao uniforme
ao longo de sua vida til. Basicamente o mtodo da linha reta o de que enquanto a
vida til e o valor residual permanecerem invariveis, a previso para depreciao
permanecer igualmente invarivel para cada ano.
Seu clculo dado pela seguinte frmula:
V n
1-n V V V ndrx
+= (Eq. 11)
Sendo:
Vx valor depreciado
Vr valor residual = 0,20
Vd valor deprecivel = 0,80
n idade til provvel do imvel
i idade no imvel na poca da avaliao
Vn - valor do imvel novo
Figura 5.1 - Grfico Valor do Imvel x Vida til (PINI/IBAPE, 1991)
-
33
Uma variante do mtodo da linha reta, estabelecida pela Prefeitura Municipal de So
Paulo, dada pela seguinte frmula:
( ) 7% 55-i D
= (Eq. 12)
Sendo:
D depreciao
i idade no imvel na poca da avaliao
5 intervalo de cinco anos durante o qual a depreciao se mantm
7% - porcentagem de depreciao a cada cinco anos
- Mtodo do Valor Crescente
Tabela 5.10 Coeficiente de Depreciao de Prdios pela Idade
Tabela dos coeficientes de depreciao dos prdios pela idade
Idade do imvel (anos) Depreciao fsica e funcional
(%) Fator de depreciao (1-D)
At 5 anos 0 1,00
10 7 0,93
15 14 0,86
20 21 0,79
25 28 0,72
30 35 0,65
35 42 0,58
40 49 0,51
45 56 0,44
50 63 0,37
Acima de 50 0 0,30
Fonte: FIKER (1993, p.83), conforme Prefeitura Municipal de So Paulo
-
34
Figura 5.2 - Grfico Depreciao x Idade do Imvel (FIKER, 1993)
Por este mtodo o valor da benfeitoria diminui anualmente, de acordo com um
percentual fixo do valor do imvel novo, sendo sua frmula:
n
d )r - 1 ( K = (Eq. 13)
Sendo:
Kd - coeficiente de depreciao
r razo de depreciao
n idade do imvel
Razes (r) a serem consideradas:
Barracos.........................................................................................................4,0%
Residncias proletrias rsticas/mdias comerciais......................................1,5%
Residncias mdias superiores/luxo..............................................................2,0%
Apartamentos e escritrios.............................................................................2,5%
Armazns industriais......................................................................................1,5%
Construes de madeira.................................................................................4,0%
-
35
Conforme FIKER (1991) este mtodo utilizado pela Comisso de Peritos nomeada
pelo Provimento n0. 03/81 dos MM Juzes de Direito das Varas da Fazenda Municipal
da Capital, que apresentou a seguinte tabela baseada nos critrios acima:
Tabela 5.11 Coeficiente de Depreciao da Comisso de Peritos
Coeficiente de Depreciao (Kd)
n
r 0,010 0,015 0,020 0,025 0,030 0,035 0,040
1 0,990 0,985 0,980 0,975 0,970 0,965 0,960
2 0,980 0,970 0,960 0,951 0,941 0,931 0,922
3 0,970 0,956 0.941 0,927 0,913 0,899 0,885
4 0,961 0,941 0,922 0,904 0,885 0,867 0,849
5 0,951 0,927 0,904 0,881 0,859 0,837 0,815
6 0,941 0,913 0,886 0,859 0,833 0,808 0,783
7 0,932 0,900 0,868 0,838 0,808 0,779 0,751
8 0,923 0,886 0,851 0,817 0,784 0,752 0,721
9 0,914 0,873 0,834 0,796 0,760 0,726 0,693
10 0,904 0,860 0,817 0,776 0,737 0,700 0,665
15 0,860 0,797 0,739 0,684 0,633 0,586 0,542
20 0,818 0,739 0,668 0,603 0,544 0,490 0,442
25 0,778 0,685 0,603 0,531 0,467 0,410 0,360
30 0,740 0,635 0,545 0,468 0,401 0,343 0,294
35 0,703 0,589 0,493 0,412 0,344 0,287 0,240
40 0,669 0,546 0,446 0,363 0,296 0,240 0,195
45 0,636 0,507 0,403 0,320 0,254 0,201 0,159
50 0,605 0,470 0,364 0,282 0,218 0,168 0,130
55 0,575 0,436 0,329 0,248 0,187 0,141 0,106
60 0,547 0,404 0,298 0,219 0,161 0,118 0,086
Fonte: FIKER (1993), conforme Comisso de Peritos nomeada pelo Provimento n.3/81
5.3.5 Terrenos com Benfeitorias
Torna-se dispensvel dizer que ningum compra um terreno e nele incorpora uma
benfeitoria para negoci-lo a preo de custo. Normalmente esperado um lucro
correspondente ao risco de capital investido e ao talento empreendedor, alm do
-
36
ressarcimento por outras despesas vindas da venda do imvel, como o capital
empregado nas vendas, despesas com publicidade, comisso de corretores, entre
outros.
Portanto h necessidade de acrescentar um terceiro componente que incide sobre o
terreno e a construo, remunerando os itens citados. A incidncia acontece no terreno
e na construo porque ambos interagem na determinao do valor final de avaliao.
Um terreno bom e bem localizado valoriza a casa. Um bom projeto, bem executado,
valoriza o terreno com um aproveitamento eficiente.
Conforme PINI/IBAPE (1991) apud MEDEIROS, J.R. e PELLEGRINO, J.C. (1991) que
estudaram mais a fundo as diferenas entre Vantagem da Coisa Feita, Going Value
ou Valor em Marcha, que se confundem como sendo o terceiro componente, e
definiram assim:
Going Value o valor existente numa propriedade em operao comprovada,
considerada como uma empresa de negcio estabelecido, a mais do que o de uma
propriedade completa e pronta para ser operada, mas sem negcio. Tem origem na
eficincia da fbrica, no Know-how da administrao e na suficincia do capital.
Sinnimo: valor em uso (PINI/IBAPE, 1991)
Portanto no pode ser confundido com o terceiro componente.
Vantagem da Coisa Feita o acrscimo de valor que tem um determinado imvel pela
sua vantagem de estar construdo e pronto para ser habitado, em relao a outro
semelhante, mas ainda por construir. Deve ser calculada como um percentual da soma
do capital-terreno com o capital-construo, correspondente aos juros da
imobilizao destas parcelas, durante a durao da obra. (PINI/IBAPE, 1991).
De acordo com PINI/IBAPE (1991) apud CARNEIRO, E.W. e MEDEIROS, J.R. (1991),
estes estabeleceram porcentagens para clculo da Vantagem da Coisa Feita, conforme
segue:
-
37
Tabela 5.12 Vantagem da Coisa Feita
Tipo de Construo Nova De 0 a 10
anos
De 10 a 20
anos
De 20 a 30
anos
Grande estrutura 25% 25% - 21% 25% - 13% 13% - 0%
Pequena estrutura e residncia
de luxo 15% 15% - 12,5% 12,5% - 7,8% 7,8% - 0%
Indstria e Residncia mdia 10% 10% - 8,4% 8,4% - 5,2% 5,2% - 0%
Residncia modesta e proletria 5% 5% - 4,2% 4,2% - 2,6% 2,6% - 0%
Fonte: PINI/IBAPE (1991)
Fator de Comercializao pode ser definido como o fator que expressa o valor da
Vantagem da Coisa Feita, sendo correspondente ao relacionamento de venda de um
imvel, com o seu custo de reproduo:
imvel do reproduo de Customercado deValor zaoComerciali deFator = (Eq. 14)
-
38
6. ESTUDO DE CASO
Tomou-se como estudo de caso um laudo de avaliao tcnico do valor de mercado de
uma residncia.
6.1 Localizao
Situada na Rua Santo Andr, 67 da Vila Santo Antnio, em Cotia/SP, com o objetivo de
financiamento imobilirio, solicitado pelo agente financeiro. Esse caso foi escolhido em
razo da sua maior freqncia para financiamento imobilirio, constando do anexo o
laudo elaborado para o agente financeiro.
O imvel situa-se em bairro dotado de infra-estrutura comercial, de prestao de
servios e de transporte coletivo, sendo de fcil acesso pelas Rodovia Raposo Tavares
altura do km 24,5, avenidas Jos Felix Cordeiro e Dona Cherubina Viana, entre outras.
6.2 Documentao
Houve necessidade da informao de onde foi baseada a avaliao, como as
documentaes que foram fornecidas e utilizadas para estudo do imvel, data da
vistoria in loco e onde foram obtidas informaes de pesquisas. Alm da necessidade
da informao que foi considerado o imvel regularizado documentalmente, livre de
qualquer nus e em condies de imediata comercializao.
6.3 Caractersticas da regio e do imvel
Quando finalizada a apresentao inicial comea o comentrio dado pela visita do
engenheiro de avaliaes no local, citando as caractersticas que ponderam nos
clculos dos fatores de valorizao e desvalorizao do imvel. Com referencia a
regio foi citado os melhoramentos pblicos, as proximidades de pontos de referencias
-
39
que facilitam ou dificultam o cotidiano, os acessos, e o padro construtivo
predominante nas proximidades.
O imvel composto de trs nveis acompanhando a topografia do terreno de meio de
quadra, em rua sem sada e prxima da Rodovia Raposo Tavares, junto ao miolo
comercial da Granja Viana.
Conta com portas e caixilhos em madeira de lei, aquecedor central de gua e gs,
boxes tipo blindex, armrios embutidos em grande quantidade, churrasqueira, forno de
pizza, deck de madeira e casa de boneca.
Observamos que a varanda no subsolo, com rea de 40,00 m2, no se encontra
inserida na rea da construo de 292,10 m2 averbada na matrcula.
A regio apresenta perfil horizontal e estritamente residencial de padro mdio/alto.
Apresenta-se equilibrado entre oferta e procura proporcionando velocidade de vendas
e liquidez normais.
6.4 Terreno, Zoneamento e Benfeitorias
Quanto ao terreno foi citado seu formato, sua topografia e sua consistncia, suas
metragens de divisas e rea total, o zoneamento a que pertence com a taxa de
ocupao e aproveitamento. Teve tambm o comentrio quanto a benfeitoria, citando
quais os tipos de edificaes, se mais de uma, sua composio externa, e interna
referindo-se a cada cmodo e ao seu padro de construo e o total de rea
construda.
6.5 Elementos comparativos
H um item especfico para se reportar ao mercado imobilirio na regio, a poca da
avaliao.
-
40
Como de extrema importncia, foi citado qual o mtodo utilizado referindo-se a
norma, a razo de sua avaliao, suas amostras anexadas e sua data de pesquisa.
6.6 Critrios utilizados para avaliao
Para avaliar foram considerados vrios fatores, entre eles, as atuais condies do
mercado imobilirio e liquidez do imvel, o estado de conservao e sua localizao
visualizando as condies de habitabilidade.
Foram adotados nessa avaliao os seguintes fatores:
- Fator oferta No caso utilizado 0,9 para todos, devido os comparativos estarem
venda. (No caso da amostra j ter sido comercializada utiliza-se o fator igual a
1,0);
- Fator local Foi utilizado 1,0 para todos elementos, devido esses estarem muito
prximos, no tendo uma diferena de valor nessa regio;
- Fator vaga No utilizado tratando-se de casas com grandes terrenos onde no
h diferena de valor para essa avaliao;
- Fator terreno Foi adotada uma ponderao devido as diferenas de metragem
dos terrenos;
3,17,0_
_
-
41
Para valores dentro da margem acima o fator vale: 25,0
_
_
elementoterreno
avaliandoterreno
AA
Para valores fora da margem o fator vale: 125,0
_
_
elementoterreno
avaliandoterreno
AA
- Fator rea Utilizado para ponderar a rea construda dos elementos
comparativos em relao ao avaliando;
3,17,0_
_
-
42
Feito essa anlise e aplicando os fatores chega-se em um valor por m homogeneizado
para cada amostra.
Aps obtidos esses valores retira-se a mdia aritmtica e conforme a norma aplica-se
um acrscimo e um decrscimo de 30%, estando qualquer valor fora desse intervalo
imprprio para utilizao.
Nesse caso todos os valores esto dentro do intervalo, no tendo assim nenhuma
amostra fora da mdia.
Explicou-se o clculo, citando que so somente apresentados fatores que valorizem ou
desvalorizem o imvel, sendo os outros considerados nulos, ou seja, igualando-os a
1,0.
Tendo sido colocado em destaque o valor final de avaliao do imvel, deixou-se claro
o nvel de rigor da avaliao e que o mesmo atende as normas vigentes. Se houvesse
necessidade, deveriam ser colocadas algumas observaes que se fizessem
necessrias e em seguida a concluso, apresentado o valor de avaliao, conforme o
objetivo e com os devidos arredondamentos.
Foi anexado ao laudo de avaliao os elementos pesquisados, sendo exigido no
mnimo cinco, conforme a norma, o levantamento fotogrfico e a documentao
fornecida. O laudo foi bem apresentado, com duas vias e deixando aparente a empresa
responsvel com seu CREA.
-
43
7. CONCLUSO
A rea de engenharia de avaliaes atualmente conta com uma associao ativa h
algum tempo, que contribui para o crescimento e valorizao deste nicho.
Em todos os processos de compra de imveis com financiamento bancrio, dao para
pagamento de dvida, garantia hipotecria, aes e percias judiciais, e todo tipo de
processo onde necessite de definio tcnica de valor de imveis h necessidade da
avaliao, portanto v-se que um mercado abrangente e em ampla evoluo.
Neste trabalho foi verificado que os conceitos existentes para avaliao de imveis
continuam a ser estudados e melhorados, cabendo ainda alteraes nas normas
vigentes.
Para tanto se conclui que o padro de laudo de avaliao de imvel residencial
apresentado observa as exigncias atuais das normas da ABNT e as especificaes do
IBAPE/SP, mostrando-se suficientemente satisfatrio e coerente quanto apurao de
valor de mercado, podendo normalmente ser utilizado para os fins j citados.
-
44
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ABUNAHMAN, S. A. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. 2.Ed. So
Paulo, Pini, 2000.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS - Avaliaes de Bens Imveis:
especificao NBR 5676, Rio de Janeiro, 1989
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS Quadro de reas para
Registro de Imveis; especificao NBR 12721, Rio de Janeiro, 1989
CANTEIRO, J.R. Construes Seus custos de Reproduo de Capital de So Paulo
3. Ed. So Paulo, Pini, 1980
CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAES, 1, So Paulo,
1978. Anais So Paulo, Pini, 1978
FIKER, J. Manual de Redao de Laudos 1, Ed. So Paulo, Pini, 1989
FIKER, J. Avaliaes de Terrenos e Imveis Urbanos 1. Ed. So Paulo, Pini, 1993
FIKER, J. Avaliaes de Imveis Urbanos 5, Ed. So Paulo, Pini. 1993
INSTITUTO MINEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA (IMAPE)
Curso Bsico: Fundamentos de Avaliaes Patrimoniais e Percias de Engenharia
1. Ed. Belo Horizonte, Pini, 1998
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHAQRIA DE
SO PAULO Normas para avaliao de imveis urbanos (Online) Acesso:
http://www.ibape-sp.com.br (Abril/2007)
MEDEIROS, J. JOAQUIM DA ROCHA e PELLEGRINO, J. C., So Paulo, Pini. 1991
-
45
MOREIRA, A.L. Princpios de Engenharia de Avaliaes 5. Ed. So Paulo, Pini, 1991
PINI/IBAPE Avaliaes para Garantias 1. Ed. So Paulo, 1991
-
ANEXO A LAUDO DE AVALIAO
-
|GRAMPO|
LAUDO DE AVALIAOCRDITO IMOBILIRIO
N. DE IDENTIFICAO
SOLICITANTE Nmero
1 - NOME DO PROPONENTE DATA DA VISTORIA
2 - TIPO
BAIRRO
3 - FOTOS DO IMVEL
4 - QUADRO DE REAS / CARACTERISTICAS DA EDIFICAO
ENDEREO DO IMVEL
AGNCIA 12645
CasaESTADO
MARCELO HENRIQUE FERNANDEZ
ZONEAMENTO
VILA SANTO ANTONIO
8965
SP Oeste ResidencialZONA
14/5/2007COMPLEMENTO
RUA SANTO ANDR, 67
FOTO - FACHADA
COTIA
(LAUDO DE USO RESTRITO)
CRDITO IMOBILIRIO - BANCO REAL
CEP
FOTO - NMERO DO IMVEL
CIDADE
06700-000
Construo (m2) Frao Ideal Terreno (m2) n. de vagas Estado de conservao Padro Idade-ano(s)til Comum Garagem
5 - AVALIAOcoef.de liquidez Total
rea terreno = m2 X Valor / m2 x =rea til = m2 X Valor / m2 x =rea construda = m2 X Valor / m2 x =(Ponderao) = TOTAL
VALOR FINAL DA AVALIAO
6 - CONSIDERAES GERAIS
Considerando-se as atuais condies do mercado imobilirio local e liquidez do imvel avaliando, o mesmo constitui uma boa garantia ?Considerando-se o estado de conservao do imvel e sua localizao, o mesmo apresenta visualmente condiesde habitabiIidade ?O imvel possui, visualmente, vcios de construo? Em caso afirmativo, justifique.
7 - COMENTRIOS
8 - DADOS DA EMPRESANOME DA EMPRESA : CREA N ENGENHEIRO AVALIADOR RESPONSVEL PELA VISTORIA/LAUDO
Mdio mx.
Casa
814,00
332,1001,00
1866,890 1,00
R$ 620.000,00
REAS : Conforme matrcula n. 67.382 do Cartrio de Registro de Imveis de Cotia e levantamento "in loco".Local: O imvel situa-se em bairro dotado de infra-estrutura comercial, de prestao de servios e de transporte coletivo,sendo de fcil acesso pelas Rodovia Raposo Tavares altura do km 24,5, avenidas Jos Felix Cordeiro e Dona CherubinaViana, entre outras. A regio apresenta perfil horizontal e estritamente residencial de padro mdio/alto.Mercado: Apresenta-se equilibrado entre oferta e procura proporcionando velocidade de vendas e liquidez normais.Visualmente a documentao (Matrcula) apresenta rea inferior (292,10m) a estimada, face a varanda existente nosubsolo (40,00m).
Total
R$ 619.994,17
Bom
619994,169
2332,100
1,00
5
R$ 210.000,00Valor estimado do terreno: FINA
No Sim
No Sim
No Sim
NOME DA EMPRESA : CREA N. ENGENHEIRO AVALIADOR RESPONSVEL PELA VISTORIA/LAUDO
LOCAL/ DATA CREA N.
v.200407
So Paulo, 15 de Maio de 2.007.
LVN ENGENHARIA E AVALIAES LTDA. 1009841
1
minha me Idna 1. INTRODUO 2. OBJETIVOS 2.1 Objetivo Geral 2.2 Objetivo Especfico 3. METODOLOGIA DA PESQUISA 4. JUSTIFICATIVA 5. MTODOS DE AVALIAO 5.1 Conceitos e Definies 5.1.1 Valor 5.1.2 Avaliao de Imveis
5.2 Introduo aos Mtodos 5.3 Mtodo Comparativo de Dados de Mercado 5.3.1 Vistoria 5.3.2 Pesquisa dos Dados de Mercado 5.3.3 Avaliaes de Terrenos Urbanos 5.3.4 Avaliaes de Benfeitorias Urbanas 5.3.5 Terrenos com Benfeitorias
6. ESTUDO DE CASO 6.1 Localizao 6.2 Documentao 6.3 Caractersticas da regio e do imvel 6.4 Terreno, Zoneamento e Benfeitorias 6.5 Elementos comparativos 6.6 Critrios utilizados para avaliao
7. CONCLUSO REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS