Dossiê Cepacs

(versão preliminar, atualizado em 9 de maio de 2008)

Sumário

Introdução

1 – Informações gerais

2 – Imprensa (reportagens)

3 – Leis e documentos

a) Instr. CVM 401/03 - Instr. - Instrução COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS - CVM nº 401 de 29.12.2003

b) Prospecto Faria Lima

4 – Sítios com informações sobre Cepacs (emissões etc)

5 – Artigos

Introdução

Este dossiê tem como objetivo reunir informações que favoreçam uma avaliação crítica da

aplicação dos Certificados de Potencial Construtivo Adicional (Cepacs), desde os

primeiros leilões realizados em 2004, para as operações urbanas Faria Lima e Água

Espraiada, em São Paulo.

Essas informações deverão ajudar a compreender se os Cepacs levam a transformações

significativas na atuação do poder público, dos investidores privados, dos agentes do

mercado imobiliário (particularmente incorporadores); e a avaliar os eventuais impactos

sobre a paisagem urbana.

Assim, devemos investigar a hipótese de que os certificados dariam origem a uma nova

forma de especulação imobiliária.

As informações levantadas permitem reunir ainda parcialmente dados sobre:

- Regulamentação da emissão, comercialização e utilização dos Cepacs

- funcionamento do mercado

- Evolução histórica do valor dos certificados

- Uso dos recursos (investimentos):

- quais são as empresas que recebem em Cepacs?

- quais as obras realizadas?

- Perfil dos compradores

- parâmetros para a decisão dos investimentos

A leitura do dossiê permitirá identificar as lacunas de informação e a necessidade de

pesquisas específicas para obtê-las.

Mariana e Isa

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1 – Informações gerais

a) Bovespa

O que são CEPACs?

Os CEPACs - Certificados de Potencial Adicional de Construção - são instrumentos de captação de recursos para financiar obras públicas. Investidores interessados compram do poder municipal o direito de construir além dos limites normais em áreas que receberão ampliação da infra-estrutura urbana.

As emissões são reguladas e fiscalizadas pela Comissão de Valores Mobiliários e os títulos podem ser negociados no mercado secundário pela BOVESPA. Os CEPACs são considerados ativos de renda variável, uma vez que sua rentabilidade está associada à valorização dos espaços urbanos.

Outra importante característica dos CEPACs é que os recursos só podem ser usados em obras específicas, com regras determinadas na ocasião da emissão dos títulos, e o dinheiro é separado do caixa da prefeitura.

Assim, além de constituir uma forma de diversificação nos investimentos, os CEPACs também contribuem para o desenvolvimento do mercado imobiliário local.

Clique nos CEPACs abaixo para conhecer suas características:

http://www.bovespa.com.br/Mercado/CEPAC.htm

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b) Artigo de divulgação dos Cepacs, publicado no site da prefeitura

Prefeitura lança títulos no mercado para financiar a Operação Urbana Água Espraiada

14/06/2004 - Comunicação e Informação

A prefeita Marta Suplicy, acompanhada do ministro da Fazenda, Antônio Palocci, lançou na noite desta segunda-feira (14) o Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC), título mobiliário regulado pela Comissão de Valores Mobiliários que permite o financiamento de grandes obras sem o endividamento do município.

"O lançamento do Certificado de Potencial Adicional de Construção, o CEPAC, constitui um dos caminhos criativos que nossa administração criou para estimular e disciplinar o crescimento de uma cidade gigantesca, mas que vive grande dificuldade de financiamento depois do gravíssimo endividamento promovido pelas gestões anteriores", afirmou a prefeita.

Marta Suplicy destacou que o CEPAC autoriza o direito de construir em algumas regiões acima do que a lei do zoneamento permite desde que exista contrapartida. "Esta contrapartida se dá pela aquisição de CEPAC, o que possibilita antecipar a captação de recursos no mercado de capitais"

A prefeita lembrou que São Paulo é a primeira cidade a lançar esse título, ressaltando que "é muito bom que ele possa tornar realidade as obras da Operação Urbana Água Espraiada. É necessário criar alternativa para a Avenida Bandeirantes, no trecho congestionado na Rodovia Imigrantes e na Marginal Pinheiros".

Sobre os benefícios que o CEPAC trará, Marta Suplicy disse que " este projeto, fruto do diálogo sistemático com a sociedade civil organizada, que vive ou trabalha nas imediações, atenderá 8.500 famílias, seja com reurbanização de favelas, construção de moradia, reforço a programas como PAR ou transferência de moradores".

O ministro Antônio Palocci destacou que o CEPAC é um "um projeto inteligente, inovador, que vai ser uma referência para outras cidades. É bom que ele nasça em São Paulo, cidade de grande dimensão. Ele tem um característica muito importante que é casar o mercado mobiliário com o mercado imobiliário".

Financiamento sem endividamento

À tarde, durante entrevista coletiva no Palácio do Anhangabaú, o secretário municipal de Finanças, Luis Carlos Fernandes Afonso, detalhou o lançamento do CEPAC - o título conjuga o dinamismo do mercado de valores mobiliários, com a solidez do mercado imobiliário.

Conforme explicou o secretário, "O CEPAC é um instrumento criado pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001), que permite ao poder público o financiamento de grandes obras previstas em Operações Urbanas, sem endividamento do município. Este título mobiliário pode ser comprado não apenas por construtores, mas pelo mercado de um modo geral, e, a partir dos recursos obtidos, os investimentos têm ser aplicados - neste caso específico do CEPAC que está sendo lançado - exclusivamente na região da Água Espraiada. São Paulo é a primeira cidade a lançar esse título, com objetivo de financiar o início das obras da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada".

Por meio do CEPAC, o investidor adquire direitos urbanísticos adicionais nas áreas definidas pelas Operações Urbanas. "Ou seja, o CEPAC possibilita a realização de uma construção acima do limite permitido pela legislação de uso e ocupação de solo vigente , mediante uma contrapartida financeira que é paga à Prefeitura. Esta contrapartida seria paga com o CEPAC", disse Fernandes Afonso.

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Quem pode comprar

Para adquirir o CEPAC não é preciso ser proprietário de terrenos, nem adquirir um imóvel na área da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada. Caso o titular do CEPAC seja ou venha a ser proprietário de imóvel na área da Operação Urbana Água Espraiada poderá, a qualquer momento, observados os limites da legislação (denominados estoques), vinculá-los ao seu terreno, aumentando, assim, a área disponível para construção (e, portanto, potencialmente o valor de seu imóvel) e/ou alterando os parâmetros de utilização de seu terreno.

Os CEPACs, quando ofertados publicamente serão objetos de um ou mais leilões na SOMA. Uma vez alienados em leilão pela Prefeitura de São Paulo, os CEPACs poderão ser livremente negociados no mercado secundário, até sua vinculação a um imóvel.

Valorização

O secretário lembrou que, historicamente, a execução de intervenções e obras públicas, em geral, acarreta em significativa valorização do mercado imobiliário da região da intervenção. "A valorização do CEPAC, por sua vez, está atrelada, entre outros fatores, à valorização imobiliária da região a que se refere. Embora seja esperado que as intervenções previstas na Operação Urbana Consorciada Água Espraiada gerem valorização imobiliária na área da operação, não há garantia de que tais intervenções gerarão a valorização imobiliária esperada, nem tampouco de que os CEPACs se valorizarão", ressalvou.

Luiz Carlos Fernandes Afonso destacou que os recursos arrecadados com a venda de CEPACs são depositados em conta vinculada à Operação e somente poderão ser usados no perímetro da própria Operação Urbana e nos investimentos definidos em lei. "A arrecadação proveniente dos CEPACs constitui recursos extra-orçamentários, que não se confundem com o caixa da prefeitura e não podem ser usados nas despesas correntes do município", enfatizou.

Os CEPACs e a Operação Urbana Água Espraiada

Além do secretário de Finanças, o coordenador de projetos especiais da Prefeitura e secretário municipal de Abastecimento, Valdemir Garreta; a presidente da Emurb, Nádia Somekh; e os representantes do Banco do Brasil, Luiz Eduardo Abreu, e da Caixa Econômica Federal, Francisco Nogueira da Costa, também responderam às perguntas dos jornalistas.

Sobre a emissão de CEPAC, foi informado que ela acontecerá exclusivamente no mercado brasileiro. Para a Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, serão emitidos até 3.750.000 CEPAC, totalizando um montante de R$ 1,125 bilhão, para um prazo estimado de 15 anos.

Na primeira oferta, serão disponibilizados cerca de R$ 190 milhões, divididos em um ou mais leilões. A 1ª Emissão de CEPAC da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada está agendada para o dia 30 de junho. O valor mínimo inicial para aquisição de cada CEPAC será de R$300,00.

O dinheiro arrecadado com a 1ª Emissão será investido na implantação de duas pontes estaiadas sobre o rio Pinheiros, interligando a avenida Jornalista Roberto Marinho à avenida das Nações Unidas (marginal do rio Pinheiros), e na construção de 600 HIS (Habitações de Interesse Social) para reassentamento definitivo das famílias que hoje ocupam a favela Jardim Edith .

Leilão de CEPAC - A distribuição de CEPAC se dará por meio de leilões a serem efetuados na SOMA - Sociedade Operadora do Mercado de Ativos S.A.. O leilão funciona como um bookbuilding eletrônico, com as ofertas sendo realizadas pelas instituições participantes da SOMA.

O BB - Banco de Investimento S.A. é a instituição líder da oferta pública de distribuição dos CEPACs. A instituição também poderá apresentar propostas de interessados no leilão. Assim, os investidores que tiverem interesse em participar, e que não estão acostumados a utilizar corretoras, poderão mandar suas ordens de compra ao Banco do Brasil, para que sejam direcionadas para a SOMA.

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Fiscalização do CEPAC - A Caixa Econômica Federal (CEF) será a responsável pela fiscalização das intervenções, verificando se estão dentro do cronograma previsto . A interferência do poder público na Operação Urbana praticamente termina após o leilão.

Somente serão emitidos CEPAC para custeio de novas intervenções após terem sidos concluídas todas as intervenções objeto da distribuição anterior, ou após ter sido esgotada a distribuição pública de CEPAC previamente aprovada pela CVM, ou, ainda, após terem sidos captados, comprovadamente, os recursos necessários para a conclusão das intervenções objeto da distribuição anterior.

As primeiras obras

Pontes - Implantação de duas pontes estaiadas sobre o rio Pinheiros, na interligação da avenida Jornalista Roberto Marinho com a avenida das Nações Unidas (marginal do rio Pinheiros); prazo de execução: 18 meses.

Habitações de Interesse Social - Implantação de 600 HIS (Habitações de Interesse Social) para atendimento às famílias atingidas pela obra das pontes, que inclui a construção das novas unidades habitacionais e o reassentamento definitivo das famílias que hoje ocupam a favela Jardim Edith.Operações Urbanas;

- prazo de execução: 12 meses;

- prazo de reassentamento das famílias: 15 meses

Região beneficiada

A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (Lei n° 13.260 de 28 de dezembro de 2001) abrange os bairros do entorno do córrego de mesmo nome, na zona sul de São Paulo. O projeto prolonga a avenida Jornalista Roberto Marinho até a rodovia dos Imigrantes, além de revitalizar a região com a criação de espaços públicos de lazer e esportes. As principais intervenções previstas na lei são:

· Extensão de quatro para nove quilômetros da avenida Jornalista Roberto Marinho;

· Duas novas pontes estaiadas sobre o rio Pinheiros ligando o Morumbi à rodovia dos Imigrantes;

. Prolongamento da avenida Chucri Zaidan até a avenida João Dias;

· Construção de viadutos nos cruzamentos da avenida Jornalista Roberto Marinho com as avenidas George Corbisier, Pedro Bueno e Santo Amaro;

· Implantação de passarelas de pedestres; Construção de aproximadamente 5,5 mil unidades habitacionais destinadas aos moradores das favelas que estão no eixo de abrangência da Operação Urbana.

http://www6.prefeitura.sp.gov.br/noticias/sec/comunicacao_e_informacao/2004/06/0035

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Parte 2 – Imprensa

Túnel em direção à Imigrantes

Projeto foi anunciado ontem pelo prefeito durante última vistoria na Ponte Estaiada

FELIPE GRANDIN, felipe.grandin@grupoestado.com.br

A Prefeitura anunciou ontem a construção de um túnel de 4,5 quilômetros como parte do projeto de ligação entre a Avenida Roberto Marinho e a Rodovia dos Imigrantes, no bairro do Jabaquara, na Zona Sul da Capital. O anúncio foi feito pelo prefeito, Gilberto Kassab, durante a última vistoria na Ponte Estaiada sobre o Rio Pinheiros, que será inaugurada no próximo dia 10.

Os dois projetos fazem parte da Operação Urbana Águas Espraiadas, que inclui ainda a construção de um veículo leve sobre trilhos entre a Estação São Judas do Metrô e o Aeroporto de Congonhas e a construção de casas populares.

A estimativa é que, ao todo, sejam investidos de R$ 1,5 bilhão a R$ 2 bilhões até 2014. Segundo a Prefeitura, os recursos serão oriundos dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) e do governo estadual.

"É um projeto para ser implantado ao longo dos próximos seis anos", afirmou o prefeito.

Antes da construção do túnel, a Roberto Marinho será ampliada por 400 metros até a Avenida Pedro Bueno. A licitação desse primeiro trecho foi aberta há duas semanas e as obras estão previstas para começar no fim do ano, ao custo de R$ 35 milhões.

Custo e dimensões

A primeira obra a ser inaugurada, no entanto, é a Ponte Estaiada. Ao custo de R$ 233 milhões, terá 138 metros de altura, o equivalente a um prédio de 46 andares. Com capacidade para receber 4 mil carros por hora cada, as duas pistas têm 290 metros de extensão e 16 metros de largura e ficam suspensas por 144 estais (cabos de aço). As pontes suspensas, de 40 mil toneladas, estão quase prontas. Falta apenas instalar a sinalização e os postes de luz.

Após a inauguração da ponte, a Avenida Roberto Marinho terá acesso à Marginal Pinheiros, tanto no sentido de Interlagos, na Zona Sul, quanto em direção à Zona Oeste e ao Centro da Cidade.

Segundo o presidente da Empresa Municipal de Urbanização (Emurb), Marcelo Cardinale Branco, a ponte vai desafogar o trânsito na região do Brooklin, Jabaquara, Campo Belo e Moema.

Fonte: http://txt4.jt.com.br/editorias/2008/05/03/ger-1.94.4.20080503.8.1.xml

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Prefeitura de São Paulo altera título de construção para atrair investidor Sergio Leo10/10/2006

Para atrair mais investidores do mercado de títulos imobiliários e facilitar o financiamento de obras públicas, a prefeitura de São Paulo fará mudanças nas emissões dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac) - títulos que dão aos possuidores permissão para construções acima do gabarito fixado pelo poder público. O leilão de R$ 11 milhões em Cepacs para o projeto Águas Espraiadas, amanhã (quarta-feira), deve ser o último no sistema antigo, em que a prefeitura fixa os valores, de acordo com os preços do mercado, informou ao Valor o vice-presidente da Empresa Municipal de urbanização (Emurb), Geraldo Biasoto Júnior. "A partir do próximo leilão, em dezembro, queremos que uma empresa independente coordene o leilão", informa Biasoto. A próxima emissão de Cepacs, também para a operação urbana de Águas Espraiadas, deve se realizar no dia 8 de dezembro. As Cepacs costumam ser compradas por empreendedores imobiliários interessados em construir nas áreas de projetos urbanos. Com o dinheiro arrecadado pelos títulos, a prefeitura financia as obras que valorização a área do projeto. Para a Emurb, o sistema atual, criado em 2004, é lento na captação de recursos, e dependente das decisões de investimento das empresas em empreendimentos físicos. "Queremos dar ao investidor um título que ele possa manter em sua carteira", explica Geraldo Biasoto. Ele acredita que, com a coordenação de uma empresa independente, as empresas privadas terão uma garantia de que a valorização dos papéis seguirá os preços do mercado, tornando o Cepac uma alternativa confiável de aplicação financeira para o setor. Os empreendedores imobiliários fizeram emissões e operações que os deixaram bastante capitalizados, lembra o vice-presidente da Emurb, que calcula em mais de R$ 500 milhões o valor captado neste ano pelas empresas do setor. Os Cepacs são usados como antecipação de recursos pela prefeitura, para financiar obras na região escolhida. Os empresários que os compram ganham o direito de construir acima do gabarito previsto para a área, dentro de limites fixados pela administração municipal. Criados em 2004, até hoje foram vendidos pouco mais de R$ 100 milhões em Cepacs para a região de Águas Emendadas, comprados por empresários para condomínios residenciais de luxo e pelo menos um shopping center. A obra total em Águas Emendadas, que prevê urbanização e conexões viárias, está orçada em R$ 1,125 bilhão, valor bem superior ao captado com os títulos, até agora. A prefeitura tem autorização para emitir até 3,75 milhões em Cepacs, e, até hoje, negociou perto de apenas 10% desse total, o que desestimula os empresários a fazer compras antecipadas. No último leilão, realizado em maio, cerca de 33% dos títulos não chegaram a ser vendidos. "A colocação tem demorado, e é feita no estilo de venda em balcão; o

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empreendedor decide, adquire o título e faz a obra", reconhece Biasoto Júnior. "Com maiores garantias, o Cepac pode ser uma boa alternativa de investimento, vinculado à valorização do mercado imobiliário", defende. A mudança no sistema de leilões dos Cepacs será feita por decreto, que está em estudo pela prefeitura. "Hoje ninguém fica com Cepacs para revender; queremos mudar isso", anuncia

Fonte: http://www.valor.com.br/valoreconomico/285/financas/54/Prefeitura+de+Sao+Paulo+altera+titulo+de+construcao+para+atrair+investidor,,,54,3941004.html

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Fundações têm sinal verde para comprar títulos de prefeituras Alex Ribeiro e Rodrigo Bittar29/10/2004

O Conselho Monetário Nacional (CMN) permitiu ontem que os fundos de pensão adquiram Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs). Esse é um título que autoriza os seus detentores a construírem além dos limites fixados pelas leis de zoneamento urbano vigentes nos municípios. Os papéis poderão ser adquiridos pelas fundações até o limite de 3% de seu patrimônio total, e serão considerados aplicações em renda variável. "Queremos dar mais uma alternativa de investimento para os fundos de pensão montarem suas carteiras, obedecendo os princípios de equilíbrio atuarial", disse o diretor de Normas do Banco Central, Sérgio Darcy. Os Cepacs foram ofertados pela primeira vez ao mercado em julho passado, em uma operação da Prefeitura de São Paulo para levantar recursos necessários à realização das obras de melhoria na região da Avenida Águas Espraiadas. Foi vendido um total de R$ 30 milhões em papéis, e os principais interessados foram donos de terrenos, construtores e incorporadores. Em São Paulo, as construções dentro desse tipo de operação podem chegar a até o máximo de quatro vezes o tamanho do terreno. Existe um mercado secundário para os Cepacs, o que garante uma porta de saída para os fundos de pensão que quiserem se desfazer dos papéis adquiridos. O presidente da Petros, fundo de pensão dos funcionários da Petrobras, Wagner Pinheiro, elogiou a decisão do CMN. "É importante essa regulamentação, sim, pois não conseguíamos enquadrar os Cepacs em nossa carteira", disse. "É um instrumento interessante que, de certa forma, gera investimentos em infra-estrutura, mas por enquanto não há muita oferta, vamos analisar quando nos for apresentada alguma", disse. Pinheiro participou ontem do 25º Congresso da Associação Brasileira de Previdência Complementar (Abrapp), em Fortaleza. O CMN também autorizou as caixas de previdência, Cohabs e fundações de habitação a participar dos leilões de subsídio à habitação de interesse social. Até então, só era permitida a participação de instituições bancárias. Com a medida, o Tesouro Nacional espera aumentar a competição nas ofertas públicas. Desde que foram criados, em 2002, já foram realizados seis leilões de subsídio. Trata-se de uma forma competitiva de distribuir subsídios habitacionais. Numa das modalidades de leilão, vence quem se dispuser, com o menor volume de subsídio, a oferecer financiamento habitacional com juros de 6% ao ano, acrescido da taxa referencial (TR). Já foram atendidas 85,6 mil famílias no programa desde 2002, com renda média de R$ 188,00. O valor médio dos financiamentos é de R$ 8.019,00. O próximo leilão será realizado em novembro próximo, com o valor de R$ 190 milhões. O Congresso Nacional analisa uma proposta que abre crédito suplementar no Orçamento para que sejam realizadas operações com um montante de R$ 200 milhões. (Colaborou Catherine Vieira, de Fortaleza).

Fonte: http://www.valor.com.br/valoreconomico/285/financas/54/Fundacoes+tem+sinal+verde+para+comprar+++titulos+de+prefeituras,,,54,2670181.html

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LerdezaJornal do Commercio, 23/dez/2004

Os projetos imobiliários estão se recuperando devagar . É o que mostrou ontem o leilão de certificados que permitem a construção de área maior mediante pagamento (Cepacs).

Foram arrematados somente 24% do que foi ofertado, na região de águas Espraiadas, em São Paulo, somando R$ 5, 238 milhões.

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Parte 3 – Documentos

a)

Instr. CVM 401/03 - Instr. - Instrução COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS - CVM nº 401 de 29.12.2003

D.O.U.: 06.01.2004

O Presidente da Comissão de Valores Mobiliários - CVM torna público que o Colegiado, em reunião realizada em 26 de dezembro de 2003, tendo em vista o disposto nos arts. 2º, § 3º, 19 e 21 da Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, e nos arts. 31, 32 e 34 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, resolveu baixar a seguinte instrução:

DO ÂMBITO E FINALIDADE

Art. 1º - A presente instrução dispõe sobre os registros de negociação e de distribuição pública de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC.

DOS CEPAC

Art. 2º - Constituem valores mobiliários, sujeitos ao regime da Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, os Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, emitidos por Municípios, no âmbito de Operações Urbanas Consorciadas, na forma autorizada pelo art. 34 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, quando ofertados publicamente.

Art. 3º - Os CEPAC poderão ser utilizados, por seus detentores, no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a Operação Urbana Consorciada.

§ 1º Considera-se Operação Urbana Consorciada ("Operação") o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar, em uma área, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.

§ 2º Intervenção é o conjunto de ações de natureza urbanística praticadas pelo Município por meio de obras públicas e desapropriações.

DO REGISTRO DA OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA PARA NEGOCIAÇÂO DE CEPAC NO MERCADO DE VALORES MOBILIÀRIOS

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Dispõe sobre os registros de negociação e de distribuição pública de Certificados de Potencial Adicional de Construção -CEPAC.

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Art. 4º - Nenhum CEPAC poderá ser ofertado no mercado sem prévio registro na CVM da OPERAÇÃO a que estiver vinculado.

Art. 5º - O pedido de registro da OPERAÇÃO será formulado pelo Município emissor dos CEPAC e deverá ser instruído com os seguintes documentos:

I. requerimento de registro da OPERAÇÃO, assinado pelo Prefeito ou por representante por este especificamente designado, o "Representante";

II. plano diretor aprovado no Município prevendo a OPERAÇÃO; III. Lei específica com aprovação da OPERAÇÃO e autorização para emissão de

CEPAC; IV. decreto municipal específico deliberando a emissão dos CEPAC; V. minuta do prospecto, contendo os requisitos previstos nos artigos 10 e 11 desta

Instrução; VI. contrato de prestação de serviço de escrituração dos registros de detentores de

CEPAC e de transferências de CEPAC; VII. comprovante de aceitação do registro de negociação de CEPAC por bolsa de

valores ou por entidade do mercado de balcão organizado, quando for o caso.

§ 1º A opção pela negociação no mercado secundário de balcão não organizado acarretará a inclusão na capa do Prospecto da seguinte observação:

"Os valores mobiliários objeto da presente oferta não serão negociados em bolsa de valores ou em sistema de mercado de balcão organizado, não podendo ser assegurada a disponibilidade de informações sobre os preços praticados ou sobre os negócios realizados."

§ 2º O registro de negociação de CEPAC será válido até seu cancelamento, nos termos do artigo 8º.

Art. 6º - Após o deferimento do registro da OPERAÇÃO, toda e qualquer comunicação deverá mencionar o número do registro concedido pela CVM.

DAS INFORMAÇÕES PERIÓDICAS E EVENTUAIS

Art. 7º - Para a atualização das informações durante o período de validade do registro da OPERAÇÃO, o Município deverá, através do Prefeito ou de seu Representante:

I. enviar à CVM, trimestralmente, até quarenta e cinco dias após o término de cada trimestre do ano civil, as informações periódicas a seguir:

a. relatório informando o andamento da OPERAÇÃO e das respectivas intervenções, a situação atualizada das áreas em que os CEPAC ainda podem ser utilizados, o prazo estimado para o seu término, os custos já incorridos, a quantidade de CEPAC distribuídos pública e privadamente, e quaisquer outros elementos que, direta ou indiretamente, afetem a execução dos projetos;

b. relatório da instituição a que se refere o artigo 9º desta Instrução, contemplando os fatos relativos à aplicação dos recursos e ao andamento da OPERAÇÃO;

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c. discriminação da quantidade de CEPAC utilizados, a área disponível para a utilização dos CEPAC, e o estoque remanescente desses certificados;

II. comunicar imediatamente à CVM e ao mercado a existência de estudos, projetos de lei ou quaisquer iniciativas que possam modificar o plano diretor ou aspectos da OPERAÇÃO;

III. divulgar, ampla e imediatamente, qualquer ato ou fato relevante relativo às operações dos CEPAC de modo a garantir aos investidores acesso a informações que possam, direta ou indiretamente, afetar o valor de mercado dos CEPAC ou influir em suas decisões de adquirir, permanecer ou alienar esses valores mobiliários.

Parágrafo único. O Prefeito deverá atribuir a algum órgão da Prefeitura, a responsabilidade pela análise e acompanhamento de todos os aspectos da Operação e pelo atendimento e prestação de esclarecimentos técnicos às instituições contratadas na forma dos artigos 9º e 18, à CVM, aos detentores de CEPAC, aos investidores e, se for o caso, às bolsas de valores ou entidades do mercado de balcão organizado em que estiverem admitidos à negociação.

DO CANCELAMENTO DO REGISTRO DE OPERAÇÃO

Art. 8º - O registro de OPERAÇÃO será cancelado mediante requerimento da Prefeitura à CVM.

§ 1º O cancelamento do registro de OPERAÇÃO não poderá ocorrer em prazo inferior a um ano após o seu término.

§ 2º O término da OPERAÇÃO ocorrerá quando estiverem concluídas todas as intervenções previstas.

§ 3º A Prefeitura deverá divulgar publicamente o término OPERAÇÃO e o cancelamento do respectivo registro, inclusive, se for o caso, através de comunicado às bolsas de valores ou entidades do mercado de balcão organizado onde os CEPAC estejam admitidos à negociação.

DA FISCALIZAÇÃO DA APLICAÇÃO DOS RECURSOS

Art. 9º - O Município deverá contratar instituição integrante do sistema de distribuição registrada na CVM, que não poderá ser a instituição intermediária prevista no artigo 18, para exercer a função de fiscalizar o emprego dos recursos obtidos com a distribuição pública de CEPAC, exclusivamente nas intervenções das operações urbanas consorciadas, bem como acompanhar o andamento das referidas intervenções e assegurar a suficiência e veracidade das informações que serão periodicamente prestadas pelo Município ao mercado.

§ 1º A instituição referida no "caput" deste artigo deverá manter departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento dos projetos urbanos a que se refere a presente Instrução, ou contratar tais serviços externamente.

§ 2º Os serviços, se contratados externamente, deverão ser prestados por empresa devidamente registrada no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, com

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experiência em serviços de análise e acompanhamento dos projetos urbanos a que se refere a presente Instrução.

DO PROSPECTO

Art. 10 - O Prospecto é o documento que contém os dados básicos sobre a OPERAÇÃO e a quantidade total de CEPAC que poderá ser emitida para alienação ou utilização direta no pagamento das intervenções da própria OPERAÇÃO.

Art. 11 - O Prospecto deve apresentar, pelo menos:

I. a denominação, na capa do prospecto, do nome da OPERAÇÃO e indicação da emissão de CEPAC para financiamento das intervenções nela previstas, além do código ISIN do valor mobiliário;

II. a descrição detalhada das intervenções previstas no âmbito da OPERAÇÃO, bem como os seus respectivos prazos de execução e custos estimados, observado o disposto nos parágrafos 2º e 3º do artigo 14;

III. prazo previsto para execução da OPERAÇÃO; IV. a quantidade total de CEPAC que poderão ser emitidos na OPERAÇÃO; V. as características dos CEPAC emitidos no âmbito da OPERAÇÃO, especialmente

a tabela de conversão dos potenciais construtivos e de modificação de uso, assegurados aos seus titulares, a existência de preço mínimo para alienação ou utilização direta em pagamento das intervenções, e demais elementos que devam ser informados ao mercado;

VI. a forma de colocação dos CEPAC, se pública ou privada, ou ambas; VII. indicação das principais referências legais relativas à OPERAÇÃO e à emissão

dos CEPAC, entre as quais a Lei que autorizou a emissão dos CEPAC e o plano diretor do Município que prevê a possibilidade da OPERAÇÃO, assinalando, com destaque, os artigos relativos aos CEPAC;

VIII. indicação da página da Internet e dos demais locais onde possam ser consultados os diplomas legais citados no Inciso anterior;

IX. estudo de viabilidade, contendo pelo menos as seguintes informações: valor de mercado dos imóveis contidos no perímetro da OPERAÇÃO, efeitos das intervenções sobre os imóveis, análise da demanda por adicionais de construção na área, estudo de impacto ambiental e de vizinhança, e forma de determinação da quantidade máxima de CEPAC que poderá ser emitida no âmbito da OPERAÇÃO;

X. indicação dos fatores de risco, inclusive os de natureza política e/ou econômica, e demais fatos que possam levar à modificação das características da OPERAÇÃO, à não realização das intervenções previstas, ou à existência de dificuldades para o exercício dos direitos assegurados pelos CEPAC no momento da emissão;

XI. a indicação da conta específica em que serão mantidos os recursos obtidos com a alienação dos CEPAC;

XII. a indicação da instituição de que trata o artigo 9º desta instrução e os termos do respectivo contrato ;

XIII. informações sobre outras formas de captação previstas para atingir o objetivo da OPERAÇÃO, no caso de apenas parte dos recursos ser obtida através da emissão de CEPAC;

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Parágrafo único. Além das informações solicitadas no "caput" deste artigo, o Prospecto deve conter, em sua capa, o seguinte texto: "O registro da presente Operação Urbana Consorciada, para a negociação de CEPAC, não implica, por parte da CVM, garantia de veracidade das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade do valor mobiliário emitido para financiar as intervenções previstas".

DO REGISTRO DA DISTRIBUIÇÃO PÚBLICA DE CEPAC

Art. 12 - O Município, em conjunto com a instituição líder da distribuição, contratada nos termos do artigo 18, poderá requerer o registro de distribuição pública para realização do leilão de CEPAC.

§ 1º O pedido de registro de distribuição pública poderá contemplar uma única intervenção ou um conjunto de intervenções, composto por uma única obra e/ou desapropriação, ou conjunto de obras e/ou desapropriações, e deverá ser objeto de um Suplemento específico, que deverá ser anexado ao Prospecto, passando a fazer parte integrante do mesmo.

§ 2º O pedido de registro de distribuição pública de CEPAC deverá ser assinado pelo Prefeito ou por seu Representante, em conjunto com a instituição líder da distribuição, e instruído com o comprovante de pagamento da taxa de fiscalização dos mercados de títulos e valores mobiliários relativa ao registro de emissão de CEPAC.

Art. 13 - Os recursos auferidos pelo Município com a distribuição pública de CEPAC serão aplicados, exclusivamente, na OPERAÇÃO registrada na CVM a que estejam vinculados, com as seguintes finalidades:

I. regularização fundiária; II. execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;

III. constituição de reserva fundiária; IV. ordenamento e direcionamento da expansão urbana; V. implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

VI. criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; VII. criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse

ambiental; VIII. proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

Art. 14 - O Suplemento do Prospecto deverá apresentar, pelo menos:

I. a denominação, na capa do Suplemento, do nome da OPERAÇÃO e do número do registro na CVM;

II. a indicação das intervenções objeto do registro de distribuição, constantes do Prospecto, bem como as respectivas estimativas de prazos de execução e custos, observado o disposto nos parágrafos segundo e terceiro deste artigo;

III. a quantidade total de CEPAC que poderá ser emitida para financiar as intervenções;

IV. indicação dos meios utilizados para a distribuição pública dos CEPAC; V. a indicação da instituição líder da distribuição, nos termos do artigo 18;

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VI. atualização das demais informações constantes do Prospecto referido no artigo 11, podendo ser incluída por referência toda e qualquer informação já apresentada à CVM e disponível ao público, seja ela periódica ou eventual;

§ 1º Além das informações solicitadas neste artigo, o Suplemento do Prospecto deve conter os seguintes textos em sua capa:

"O registro da presente distribuição não implica, por parte da CVM, garantia de veracidade das informações prestadas ou em julgamento sobre a qualidade da Operação Urbana Consorciada, bem como sobre os CEPAC a serem distribuídos" ;

"os investidores devem ler a seção fatores de risco, nas páginas ........ a ........";

§ 2º O custo das obras integrantes da OPERAÇÃO será o definido nos editais de licitação, devendo ser ajustado o Suplemento quando for firmado o contrato com o responsável pela realização da mesma.

§ 3º O custo das desapropriações integrantes da OPERAÇÃO será definido pela avaliação administrativa ou judicial do valor dos imóveis, e somente poderá ser realizada a colocação pública dos CEPAC após a publicação do Decreto expropriatório, o qual deverá estar mencionado no Suplemento ao Prospecto, com indicação dos locais e da página da Internet em que poderá ser consultado.

§ 4º O Município poderá acrescer aos custos previstos nos parágrafos anteriores, despesas comprovadamente incorridas na elaboração de projetos, estudos e demais providências necessárias à realização das intervenções previstas na OPERAÇÃO, para ressarcimento através da alienação de CEPAC, desde que faça constar do Suplemento ao Prospecto as informações sobre essas despesas e seus respectivos documentos comprobatórios, com indicação dos locais em que possam ser inspecionados.

Art. 15 - A CVM somente deferirá o registro de uma nova distribuição de CEPAC vinculados à uma mesma Operação após:

I. terem sido concluídas as intervenções abrangidas pela distribuição anterior, ou II. ter sido esgotada a distribuição de CEPAC previamente aprovada, ou

III. terem sido captados, comprovadamente, os recursos necessários para a conclusão das intervenções objeto da distribuição anterior.

Art. 16 - O Prospecto e seus Suplementos deverão estar permanentemente à disposição do público para consulta, em local a ser designado pelo Município, sem prejuízo da divulgação pela Internet.

Art. 17 - A distribuição pública de CEPAC só pode ser realizada no mercado com intermediação das instituições integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários.

§ 1º Caso ocorram, no âmbito da OPERAÇÃO registrada, distribuições privadas de CEPAC, o Município deverá comunicar o fato à CVM, às bolsas de valores ou entidades do mercado de balcão organizado e à entidade responsável pela escrituração dos

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CEPAC, a quantidade de CEPAC distribuída e o valor do CEPAC adotado como referência.

§ 2º O Prefeito ou seu Representante são responsáveis pela veracidade, qualidade e suficiência das informações fornecidas à CVM e ao mercado, bem como por eventuais danos causados a terceiros, por culpa ou dolo, em razão da falsidade, imprecisão ou omissão de tais informações.

§ 3º Para realização de leilão de CEPAC, o Edital deverá ser publicado no Diário Oficial em que o Município regularmente publique seus atos, nos boletins informativos das bolsas de valores ou das entidades do mercado de balcão organizado em que sejam admitidos à negociação, e em página da Internet.

Art. 18 - O Município deverá contratar instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários que, na qualidade de líder da distribuição, atuará, em conjunto com o Município, nos pedidos de registro, na colocação dos CEPAC no mercado, e nas comunicações com a CVM e com o mercado.

DAS INFRAÇÕES E PENALIDADES

Art. 19 - Considera-se infração grave, para efeitos do §3º do art. 11 da Lei nº 6.385 de 7 de dezembro de 1976, sem prejuízo da multa de que trata o §1º do mesmo artigo e do disposto na Instrução da CVM relativa aos registros de distribuição pública.

I. a afirmação inverídica acerca da destinação dos recursos obtidos com a alienação de CEPAC, bem como qualquer tipo de omissão no exercício da fiscalização e acompanhamento da intervenção por parte da instituição contratada pelo Município, na forma do artigo 11 desta Instrução;

II. o descumprimento das disposições contidas nos artigos 7º, incisos II e III , 9º e 18;

DA MULTA COMINATÓRIA

Art. 20 - Sem prejuízo do disposto no art. 11 da Lei nº 6.385/76, o Município pagará uma multa diária, no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), incidente a partir do primeiro dia útil subseqüente ao término do prazo, em virtude do não atendimento dos prazos previstos no artigo 7º desta Instrução.

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 21 - Aplicam-se a esta Instrução, no que couber, as disposições sobre as ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários, constantes da Instrução da CVM relativa às distribuições públicas particularmente no que concerne a prazos de análise de registro e da oferta, responsabilidades do ofertante e da instituição líder da distribuição, deferimento ou indeferimento de registro, suspensão ou cancelamento do registro de distribuição.

Parágrafo único. Para os registros de distribuição de CEPAC destinados à negociação secundária em mercado de balcão não organizado serão duplicados os prazos para análise e deferimento do pedido de registro pela CVM.

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Art. 22 - A CVM pode determinar que as seguintes informações sejam apresentadas através de meio eletrônico, de acordo com a estrutura de banco de dados e programas fornecidos pela CVM:

I. Informações cadastrais; II. Prospecto e Suplemento;

III. Informações periódicas; IV. Informações eventuais.

§ 1º A CVM poderá criar, alterar, incluir ou suprimir os programas referidos no "caput".

§ 2º Para fins do disposto nesta Instrução, considera-se o correio eletrônico como uma forma de correspondência válida entre o Município e os detentores de CEPAC.

Art. 23 - Esta Instrução entra em vigor na data de sua publicação.

Original assinado por

LUIZ ANTONIO DE SAMPAIO CAMPOS

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b) Decreto que regulamenta os Cepacs

Decreto 44.417, de 26 de fevereiro de 2004

Regulamenta a emissão e demais características dos Certificados de Potencial Adicional de Construção, previstos no artigo 34 da Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001, e no artigo 230 da Lei Municipal nº 13.430, de 13 de setembro de 2002.

MARTA SUPLICY, Prefeita do Município de São Paulo, no uso das atribuições que lhe são conferidas por lei, D E C R E T A: Art. 1º. O Poder Executivo emitirá Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), para utilização no pagamento da contrapartida correspondente à outorga onerosa de potencial adicional de construção e modificação de uso do solo e demais parâmetros urbanísticos, na forma autorizada pelo artigo 230 da Lei Municipal nº 13.430, de 13 de setembro de 2002, até a quantidade autorizada pela lei específica que criar cada Operação Urbana Consorciada. Art. 2º. As emissões de CEPACs poderão ser objeto de colocações privadas ou públicas. § 1º. Serão colocados privadamente CEPACs quando forem utilizados diretamente para pagamento das obras e das desapropriações previstas nas intervenções da Operação Urbana Consorciada, bem como para oferecimento em garantia de financiamentos obtidos junto a bancos e instituições financeiras para custeio das referidas intervenções. § 2º. As colocações públicas serão realizadas em bolsa de valores ou em entidades de mercado de balcão organizado, utilizando-se o sistema de distribuição de valores mobiliários a que se refere a Lei Federal nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, conforme a Instrução CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003, e a legislação pertinente. Art. 3º. Não poderão ser emitidos mais CEPACs do que a quantidade autorizada na lei específica que criar cada Operação Urbana Consorciada. Art. 4º. A Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico divulgará portaria relativa às condições específicas de cada emissão de CEPACs, conforme solicitação encaminhada pela Empresa Municipal de Urbanização - EMURB, contendo: I - a indicação da Operação Urbana Consorciada; II - a indicação da intervenção (obra e/ou desapropriação) que será custeada com a emissão dos CEPACs, ou as características do financiamento em que haverá prestação de garantia com CEPACs; III - o valor total da emissão; IV - o preço de cada CEPAC; V - a quantidade de CEPACs emitida; VI - a tabela de conversão da Operação Urbana Consorciada;

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1 VII - outras informações que entender relevantes. Art. 5º. Ficam a Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico e a EMURB autorizadas a tomar todas as providências necessárias para viabilizar as operações com CEPACs, observadas as disposições previstas na Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade), na Lei Municipal nº 13.430, de 13 de setembro de 2002 (Plano Diretor Estratégico), na lei específica que criar cada Operação Urbana Consorciada, na Instrução nº 401 da Comissão de Valores Mobiliários e em outras que venham a ser editadas, bem como neste decreto e na legislação vigente aplicável. § 1º. Caberá à Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico e à EMURB, conforme disposto em portaria, adotar as providências necessárias para o controle das emissões, das alienações, das transferências, das conversões dos benefícios, da utilização direta em pagamento de obra ou das indenizações por desapropriações, podendo contratar terceiros para a prestação dos serviços de escrituração dos CEPACs, bem como para viabilizar a distribuição pública dos títulos, na forma exigida pelas normas editadas pela Comissão de Valores Mobiliários. § 2º. A Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico e a EMURB, conforme previsto em portaria, poderão firmar contrato ou convênio com empresa especializada de custódia de títulos e valores mobiliários, bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado, para gerenciar a custódia e a negociação dos CEPACs, bem como para a prática de todos os atos necessários a viabilizar as colocações privadas e públicas dos CEPACs, inclusive a contratação de instituições financeiras para fiscalização das intervenções, na forma da legislação vigente. § 3º. Os contratos e convênios firmados pela Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico e EMURB com terceiros deverão assegurar, no que couber, as seguintes condições: I - acesso à Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico e à EMURB, de forma rápida e sem restrições, a todas as informações relativas às emissões de CEPACs, quantidades e seus detentores; II - registro da utilização dos direitos assegurados pelos CEPACs por seus titulares; III - prestação de informação aos titulares de CEPACs acerca de suas posições, da mesma forma que é assegurada aos titulares de outros títulos e valores mobiliários escriturais mantidos em empresas especializadas de custódia; IV - mercado secundário público e transparente para os CEPACs emitidos. § 4º. Os CEPACs serão identificados de modo a determinar a Operação Urbana Consorciada a que pertencem, e sujeitar a utilização dos benefícios que asseguram, única e exclusivamente, nos lotes contidos no interior do perímetro da referida Operação Urbana Consorciada e de acordo com a tabela de conversão vigente à época da emissão. § 5º. Os CEPACs deverão ser registrados em forma escritural, dispensada a emissão física de documentos e atendidos os requisitos de segurança, transparência e economicidade.

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2 Art. 6º. Os CEPACs serão emitidos pelo valor mínimo estabelecido na lei específica que criar cada Operação Urbana Consorciada. Art. 7º. Cada emissão está diretamente vinculada e limitada à quantidade de CEPACs necessária ao custeio da intervenção ou intervenções consideradas em conjunto que tenham sido previamente definidas pela EMURB. § 1º. Intervenção é o conjunto de ações de natureza urbanística praticadas pelo Município por meio de obras públicas e desapropriações, e seu custo inclui todas as despesas necessárias a sua realização, inclusive os gastos incorridos com a emissão dos CEPACs, a remuneração da EMURB e de terceiros contratados e as taxas a serem pagas para distribuição pública dos títulos. § 2º. A quantidade de CEPACs será obtida pela divisão do valor total da intervenção, ou intervenções consideradas em conjunto, pelo valor mínimo dos CEPACs definido na lei específica que criar a Operação Urbana Consorciada. § 3º. Os CEPACs, bem como os recursos obtidos por meio de financiamento em que tais certificados tenham sido oferecidos em garantia, somente poderão ser utilizados pela EMURB para o pagamento de obras e desapropriações da intervenção, ou conjunto de intervenções, que originou a emissão, sendo expressamente vedada a utilização em outra intervenção ou para qualquer outro fim. § 4º. A EMURB deverá manter os recursos obtidos com a alienação de CEPACs em conta-corrente individual e específica, podendo utilizá-los apenas em investimentos de baixo risco e grande liquidez a fim de viabilizar os pagamentos de acordo com o fluxo das intervenções. § 5º. Se a lei específica que criar a Operação Urbana Consorciada permitir o pagamento parcelado dos CEPACs, caberá à Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico, ouvida a EMURB, definir, para cada emissão, a quantidade de parcelas, o local e a forma dos pagamentos, desde que as condições de reajuste do valor das parcelas sejam, no mínimo, as mesmas condições de mercado obtidas pela EMURB nos investimentos previstos no § 4º deste artigo e que o saldo devedor seja garantido por fiança bancária. § 6º. Somente serão emitidos CEPACs para custeio de novas intervenções, no âmbito da mesma Operação Urbana Consorciada, quando: I - for concluída a intervenção anterior; ou II - tenha sido efetivamente distribuída, de forma privada ou pública, a totalidade dos CEPACs emitidos para custeio da intervenção anterior, na forma do "caput" deste artigo; ou III - tenham sido assegurados, comprovadamente por meio de depósito na conta-corrente de que trata o § 4º deste artigo, os recursos necessários à conclusão da intervenção anterior. § 7º. Caso tenha sido concluída a intervenção e remanesçam recursos obtidos com a alienação de CEPACs no mercado, tais recursos poderão ser transferidos para a intervenção seguinte da Operação Urbana Consorciada, sendo vedada sua utilização para qualquer outro fim.

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3 § 8º. Na apuração do valor total da intervenção, ou conjunto de intervenções, para efeito de cálculo da quantidade total de CEPACs que poderão ser emitidos, deverão ser incluídas todas as respectivas despesas, devidamente comprovadas, inclusive estudos, projetos e custos de administração próprios da Operação Urbana Consorciada. Art. 8º. Na utilização dos CEPACs diretamente para pagamento de obras e desapropriações previstas no âmbito da Operação Urbana Consorciada ou para garantir financiamento ao custeio de intervenções, conforme previsto no artigo 230, "caput", da Lei Municipal nº 13.430, de 2002, o valor dos CEPACs será aquele negociado no último leilão público. § 1º. Se ainda não ocorrido leilão público, o valor dos CEPACs será aquele estabelecido na lei específica que criar a Operação Urbana Consorciada. § 2º. Em nenhuma hipótese os CEPACs serão utilizados como meio de pagamento direto de obras e desapropriações, ou em garantia de financiamentos, por valor inferior ao preço mínimo de emissão previsto na lei específica que criar a Operação Urbana Consorciada. § 3º. Caberá à Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico e à EMURB, conjuntamente, decidir pela colocação privada ou pública dos CEPACs, de acordo com a opção que se mostre mais vantajosa, na ocasião, para o custeio da intervenção. Art. 9º. Para pagamento de desapropriações necessárias às intervenções da Operação Urbana Consorciada, os CEPACs somente poderão ser utilizados diretamente após a publicação do decreto expropriatório, a avaliação administrativa ou judicial para determinação do valor do bem e a celebração de documento comprobatórioda concordância do expropriado em receber a indenização, ou parte dela, em CEPACs. Art. 10. Para pagamento de obras das intervenções da Operação Urbana Consorciada, os CEPACs somente poderão ser utilizados após a assinatura do respectivo contrato, com o estabelecimento do custo total da obra, e a celebração de documento comprobatório da concordância do contratado em receber seu pagamento, ou parte dele, em CEPACs. Parágrafo único. Caso o contrato seja aditado ou, por qualquer motivo, haja modificação do valor real da intervenção, poderão ser emitidos e utilizados CEPACs até a quantidade necessária para seu custeio. Art. 11. Os CEPACs poderão ser oferecidos em garantia de operações de financiamento realizadas pela EMURB ou pela Prefeitura do Município de São Paulo com instituições financeiras para obtenção de recursos visando a implementação de obras da respectiva Operação Urbana Consorciada, nos termos do artigo 230, "caput", da Lei Municipal nº 13.430, de 2002, devendo o gravame ser devidamente averbado nos registros do escriturador e da empresa especializada em custódia. § 1º. A averbação será feita a partir da data em que for assinado o contrato de financiamento. § 2º. Os CEPACs oferecidos em garantia a operações financeiras não poderão ser alienados, ainda que o contrato ou a própria instituição financiadora expressamente autorize, salvo se os recursos obtidos com a venda forem utilizados exclusivamente para saldar a própria dívida.

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4 § 3º. Para a alienação dos CEPACs oferecidos como garantia em operações de financiamento, deverá ser adotado o mesmo sistema previsto de leilões públicos de CEPACs. Art. 12. Os CEPACs utilizados diretamente para pagamento de obras ou desapropriações não estarão sujeitos a qualquer tipo de gravame ou restrição, podendo ser utilizados desde logo por seu titular para conversão em benefícios, vinculação a terrenos, transferência a terceiros ou quaisquer outros fins. Art. 13. A pedido do interessado, a Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano - SEHAB expedirá a Certidão de Vinculação ao Terreno, nos termos do disposto no § 3º do artigo 230 da Lei nº 13.430, de 2002. § 1º. Somente serão aceitos CEPAC's quitados ou que apresentem garantia de pagamento aceita pela Prefeitura do Município de São Paulo nos termos do § 5º do artigo 7º deste decreto. § 2º. A SEHAB deverá consultar a EMURB que informará os termos da vinculação dos CEPACs ao terreno. Art. 14. Para expedição do Alvará de Aprovação de Edificação, Alvará de Aprovação e Execução de Edificação ou do Certificado de Mudança de Uso, somente serão aceitos CEPACs quitados ou que apresentem garantia de pagamento aceita pela EMURB nos termos do § 5º do artigo 7º deste decreto. § 1º. Antes da expedição do Alvará de Aprovação, Alvará de Aprovação e Execução ou do Certificado de Mudança de Uso, a SEHAB comunicará à EMURB e ao interessado o cálculo do valor da outorga onerosa do potencial adicional de construção e a quantidade de CEPACs necessária para o pagamento da contrapartida. § 2º. Caberá ao interessado entregar a quantidade necessária de CEPACs à EMURB para a obtenção de certidão de pagamento da contrapartida da outorga onerosa do potencial adicional de construção. § 3º. A certidão de pagamento da contrapartida da outorga onerosa do potencial adicional de construção será expedida pela EMURB em duas vias, sendo uma encaminhada diretamente à SEHAB e outra entregue ao interessado. § 4º. Caso os CEPACs tenham sido adquiridos de forma parcelada, a EMURB indicará a existência de saldo devedor na referida certidão. § 5º. Após receber da EMURB a certidão de pagamento da contrapartida da outorga onerosa do potencial adicional de construção, a SEHAB expedirá o Alvará de Aprovação, o Alvará de Aprovação e Execução ou o Certificado de Mudança de Uso § 6º. Se, por qualquer motivo, o titular de CEPACs que os tiver adquirido de forma parcelada deixar de fazer os pagamentos devidos, os Alvarás de Aprovação ou de Aprovação e Execução e o Certificado de Mudança de Uso terão sua eficácia suspensa, podendo ser embargada qualquer obra em curso, até que se normalizem os pagamentos ou seja definitivamente executada a garantia de que trata o § 5º do artigo 7º deste decreto.

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5 Art. 15. Não se aplica aos casos de utilização de CEPACs a possibilidade de início de execução de obra ou edificação antes de sua aprovação, com base no disposto no item 4.2.3. da Seção 4.2. do Capítulo 4 do Código de Obras e Edificações - COE (Lei nº 11.228, de 25 de junho de 1992). Art. 16. A expedição do Certificado de Conclusão da Edificação, ainda que parcial, ficará condicionada à quitação integral dos CEPACs utilizados para sua aprovação. Parágrafo único. A SEHAB e a Subprefeitura competente deverão consultar a EMURB quanto à quitação integral dos CEPACs. Art. 17. Caso os CEPACs tenham sido adquiridos de forma parcelada, o interessado poderá requerer diretamente à EMURB a expedição de uma nova certidão de pagamento da contrapartida da outorga onerosa do potencial adicional de construção, após a quitação dos CEPACs, mencionando-se expressamente na nova certidão o cancelamento da anterior, devendo a nova certidão ser igualmente expedida em duas vias, a primeira para envio à SEHAB e a segunda para entrega ao interessado. Art. 18. Toda certidão de pagamento da contrapartida da outorga onerosa do potencial adicional de construção expedida pela EMURB será devidamente identificada, para que a SEHAB a indique expressamente no Alvará de Aprovação, no Alvará de Aprovação e Execução, no Certificado de Mudança de Uso e na Certidão de Vinculação ao Terreno, bem como no Certificado de Conclusão. Art. 19. Após a expedição da certidão de pagamento da contrapartida da outorga onerosa do potencial adicional de construção no âmbito da Operação Urbana Consorciada, a EMURB determinará ao escriturador e à empresa especializada de custódia de títulos e valores mobiliários o definitivo cancelamento dos CEPACs utilizados. Art. 20. A EMURB deverá manter registro das certidões emitidas e demais elementos, visando o controle da Operação Urbana Consorciada e a viabilização da expedição de novas vias por solicitação dos interessados. Art. 21. Fica estabelecido o preço de serviço público no valor de R$ 200,00 (duzentos reais) para análise de projeto nos termos da Operação Urbana Consorciada que utilize CEPAC's, a ser recolhido quando do pedido de Alvará de Aprovação de edificação, Alvará de Aprovação e Execução de edificação, Certificado de Mudança de Uso ou Certidão de Vinculação ao Terreno. Art. 22. Cada CEPAC assegurará ao seu titular, a qualquer tempo, o direito adicional de construção e de modificação do uso do solo e demais parâmetros urbanísticos de acordo com a tabela de conversão de cada Operação Urbana Consorciada, vigente na data de sua emissão. Art. 23. A cada 3 (três) meses, a EMURB divulgará no Diário Oficial do Município e no Portal da Prefeitura de São Paulo na internet, desde a primeira emissão e para cada Operação Urbana Consorciada: I - balancete contendo as receitas e despesas da Operação Urbana Consorciada; II - a quantidade total de CEPACs emitidos;

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6 7 III - a quantidade de CEPACs utilizados diretamente no pagamento de desapropriações e obras; IV - a quantidade de CEPACs utilizados como garantia de operações de financiamento; V - a quantidade de CEPACs convertidos em direito de construir ou para modificação de usos e parâmetros urbanísticos; VI - demais informações consideradas relevantes. Art. 24. Este decreto entrará em vigor na data de sua publicação. PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, aos 26 de fevereiro de 2004, 451º da fundação de São Paulo. MARTA SUPLICY, PREFEITA LUIZ TARCISIO TEIXEIRA FERREIRA, Secretário dos Negócios Jurídicos – Substituto LUÍS CARLOS FERNANDES AFONSO, Secretário de Finanças e Desenvolvimento Econômico LUIZ PAULO TEIXEIRA FERREIRA, Secretário da Habitação e Desenvolvimento Urbano Publicado na Secretaria do Governo Municipal, em 26 de fevereiro de 2004. RUI GOETHE DA COSTA FALCÃO, Secretário do Governo Municipal

c)Prospecto Faria Lima

http://www.cvm.gov.br/dados/cepac/RJ-2004-04752/20040902_Prospecto_Faria_Lima_revisado.doc#_Toc81892260

Trecho em destaque:

“Valorização

Historicamente, a execução de Intervenções e obras públicas em geral acarreta em significativa valorização do mercado imobiliário da região da Intervenção.

Não há garantia que as Intervenções no âmbito da Operação Urbana Consorciada Faria Lima gerarão valorização imobiliária na Área de Intervenção Urbana da referida operação. Como a valorização dos CEPAC está atrelada, entre outros fatores, à valorização imobiliária da região a que se referem, também não há garantia de valorização dos CEPAC”.

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4 - Sítes com informações sobre os Cepacs e as emissões dos títulos

Sites da prefeitura:http://portal.prefeitura.sp.gov.br/empresas_autarquias/emurb/cepac/0001http://portal.prefeitura.sp.gov.br/empresas_autarquias/emurb/cepac/0002 [importante: propectos]http://portal.prefeitura.sp.gov.br/empresas_autarquias/emurb/nova_luz/0003http://portal.prefeitura.sp.gov.br/empresas_autarquias/emurb/operacoes_urbanas/0001http://www.prefeitura.sp.gov.br/portal/a_cidade/noticias/index.php?p=6100http://www.prefeitura.sp.gov.br/portal/a_cidade/noticias/index.php?p=9989http://www.prefeitura.sp.gov.br/portal/a_cidade/urbanismo/index.php?p=173

Na bovespa:http://www.bovespa.com.br/Mercado/CEPAC.htm

http://www.fiscosoft.com.br/indexsearch.php?PID=115770Instrução da CVM

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5 – Artigos

Fundação Perseu Abramo

CIDADE: Financiamento é desafio para governantes

Data 30/06/2004 | Área: nº 58 - maio/junho de 2004 em  Revista Teoria e Debate

Poucos recursos para investimento têm levado as prefeituras a estabelecer mecanismos para angariar recursos privados para financiar, ainda que parcialmente, grandes obras.

Luís Carlos Fernandes Afonso*

A situação econômica de baixo crescimento, a municipalização cada vez mais intensa dos serviços sociais e a correção exponencial das dívidas públicas são obstáculos quase intransponíveis para administradores municipais que buscam conseguir equilíbrio financeiro em sua cidade.

Períodos recessivos caracterizam-se por baixa arrecadação e conseqüente encolhimento de recursos para investimentos. A essa restrição de recursos combina-se, nesses casos, uma ampliação da demanda de serviços e obras por parte da população, que passa a depender mais intensamente dos serviços públicos de moradia, transporte, saúde, educação e lazer.

Essa demanda conjuntural não é a única, no entanto. Na verdade, ela se soma a um aumento natural das demandas estruturais, que reúnem as demandas reprimidas e aquelas decorrentes do crescimento das cidades.

Contrair dívidas ou aumentar a tributação para todos têm sido caminhos quase naturais, quando se pensa em financiar os novos investimentos necessários. No entanto, embora seja inquestionável a necessidade crescente de recursos para investimentos, resta ao governante comprometido com a justiça social descobrir saídas que, na medida do possível, evitem empréstimos e a elevação linear da tributação, o que pesaria de maneira insuportável sobre os mais pobres, historicamente mais prejudicados em períodos recessivos.

Uma das maneiras de evitar essa armadilha injusta, respeitando os limites legais, consiste em aplicar na cidade uma política tributária baseada nos princípios da justiça fiscal: paga mais quem pode pagar mais e pagam pouco ou nada aqueles que só podem pagar menos. Veja-se o exemplo do que foi feito em São Paulo com a cobrança de IPTU e da taxa do lixo.

O governo Marta Suplicy aplicou a progressão na cobrança do IPTU, de maneira que cada cidadão paga esse imposto proporcionalmente a sua capacidade de pagá-lo. O número de isenções totais foi ampliado, até um limite inédito na história da cidade, favorecendo mais de 1 milhão de imóveis. Outros 800 mil imóveis tiveram seu IPTU reduzido. Mesmo assim, a receita total do imposto cresceu de R$ 1,7 bilhão, em 2001, para previstos R$ 2,37 bilhões em 2004, o que representou um valioso fôlego para os combalidos cofres municipais, depois das duas gestões que nos precederam.

A cobrança das taxas de lixo domiciliar e proveniente de serviços de saúde é feita sobre o uso particularizado do serviço, com autodeclaração da faixa de geração de lixo, ou seja, cada um paga proporcionalmente ao que declara utilizar do serviço. Aqueles que alegam não usá-lo pagam o valor mínimo, de pouco mais de R$ 6 mensais.

Tal cobrança buscou não só obter recursos para suprir parte do custeio dos serviços relacionados à coleta, destinação e tratamento do lixo, mas também conscientizar a população sobre a necessidade de reduzir a dispensa de resíduos. Desde o início da cobrança, houve uma redução de perto de 30% da produção de resíduos na cidade, o que comprova o papel educativo e o positivo impacto ambiental dessas taxas.

Outras atuações ao alcance dos governantes para otimizar os recursos são o combate intenso à sonegação, com fiscalização eficiente e aplicação das penalidades devidas, e a ampliação do controle sobre as despesas, pela modernização dos sistemas internos de controle e pelo aumento da participação da sociedade. O controle social do dinheiro público pode ser construído tanto na produção do orçamento, como é o caso dos procedimentos do Orçamento Participativo (OP), quanto no acompanhamento da execução orçamentária, pelo próprio funcionamento do OP e por outras formas acessíveis de publicização das contas.

Obras de infra-estrutura e reurbanizaçãoEssas ações expostas podem efetivamente resultar em mais recursos disponíveis, mas raramente conseguem alcançar o que é necessário para financiar algumas obras complexas e de custo altíssimo, aprovadas no Plano Diretor da cidade. Estamos nos referindo às grandes obras de infra-estrutura e reurbanização, fundamentais para garantir o crescimento ordenado da cidade. São obras pensadas para o longo prazo, para antecipar as soluções dos problemas, em vez de esperar que eles prejudiquem as gerações futuras.

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Em geral, essas grandes intervenções urbanas são totalmente financiadas com recursos do Tesouro Municipal ou por meio de empréstimos – que depois viram dívidas. Por lançarem mão dos recursos do orçamento, essas obras absorvem verbas de toda a cidade, mas somente a região em que são realizadas ganha, seja com a valorização dos imóveis, seja com as novas oportunidades de negócios e empreendimentos.

Essa é uma situação duplamente injusta, por deixar as prefeituras sem recursos para atender a demandas de investimentos nos demais bairros da cidade e por favorecer especuladores imobiliários – que têm capital acumulado e vão aproveitar para si, sem nenhum custo ou risco, as oportunidades de negócios criadas com o dinheiro de todos. Essas pessoas lucram muito sem arriscar nada, porque esperam que a obra realizada com dinheiro público crie oportunidades de negócios e só então fazem suas aplicações, com retorno certo e mão única: o próprio bolso.

Se o governante gasta os recursos nas grandes obras para o futuro, não vai ter como financiar outras obras igualmente necessárias e quase sempre muito mais urgentes nas regiões menos atrativas ao capital especulador.

Os poucos recursos para investimento disponíveis às prefeituras têm levado a difíceis escolhas, tal como a de quem tem cobertor curto que descobre o pé, se puxado para cobrir a cabeça. Quando um governante tem de financiar as grandes obras pontuais com o dinheiro de toda a cidade, inevitavelmente é acusado de estar favorecendo a especulação imobiliária. No entanto, não se pode impedir que os interessados apliquem dinheiro nas áreas recém-valorizadas por sua proximidade com grandes obras públicas. Faz parte do jogo do mercado imobiliário.

O que vem sendo feito para disciplinar a questão é estabelecer mecanismos para angariar recursos privados para financiar, ainda que parcialmente, as grandes obras de infra-estrutura, reurbanização e reestruturação dos espaços públicos. Isso é obtido por meio de leis que criam operações urbanas consorciadas, dentro dos limites do Estatuto da Cidade (lei federal de 2001) e do Plano Diretor.

Operação urbana e financiamento privadoUma lei de Operação Urbana define um espaço geográfico de especial interesse para o desenvolvimento urbano e propõe projetos urbanísticos específicos, além de discriminar as obras a ser realizadas sob coordenação da prefeitura. Pode também modificar, entre outras coisas, a altura máxima para construções nas várias áreas da região e os limites para parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, devendo considerar sempre o impacto ambiental e social dessas modificações. Por exemplo, uma lei de Operação Urbana pode permitir uma área de construção maior do que a prevista na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, desde que em acordo com o Plano Diretor e as diretrizes de preservação ambiental. Se o proprietário de um terreno estiver interessado em construir até o novo limite, por conta da valorização esperada na região a partir das intervenções e obras, a prefeitura lhe concede um direito adicional de potencial construtivo, mediante contrapartida financeira. Essa concessão é conhecida como outorga onerosa. Os recursos angariados são usados estritamente para as obras da operação.

Um exemplo de outorga onerosa, em São Paulo, foi a Operação Urbana da Avenida Faria Lima, de 1995. Depois de aprovada a lei, a prefeitura precisou usar recursos do orçamento para iniciar a operação de prolongamento da avenida em suas duas extremidades, região já muito valorizada da cidade cujo preço do metro quadrado explodiu depois da intervenção e do término das obras previstas. Parte dessa valorização foi repassada aos cofres municipais, pela outorga onerosa, mas não cobriu todos os gastos nem permitiu um projeto sistemático de ampliação dos atendimentos sociais à população que vive em seu entorno. Dessa maneira, o mercado usufruiu desses investimentos públicos sem arriscar nenhum capital e devolveu muito pouco à cidade dos lucros que amealhou com as obras financiadas com o dinheiro de todos.

No caso da Faria Lima, o mercado só se interessou em investir, e pagar a outorga onerosa correspondente, depois que a prefeitura investiu recursos próprios e estabilizou a revitalização da região, com a conseqüente supervalorização imobiliária. Mas, ainda assim, um bom tempo se passou até que fosse angariado, em outorga onerosa, o suficiente para concluir as obras de prolongamento da avenida. Na gestão de Marta Suplicy, finalmente se acumulou o suficiente de recursos para financiar o início das obras das passagens subterrâneas das avenidas Rebouças e Cidade Jardim, sob a Faria Lima.

Pioneirismo de São Paulo no uso dos CepacsOutra intervenção importante para São Paulo é a Operação Urbana Água Espraiada, que tem seu custo estimado em mais de R$ 1 bilhão. Diferentemente do modelo inicial da Operação Faria Lima, esta deverá ser integralmente financiada por recursos da iniciativa privada, que tem interesse no desenvolvimento planejado da região e é beneficiária direta da conseqüente valorização imobiliária esperada a partir desses investimentos.

A Prefeitura de São Paulo espera angariar recursos para essa operação com o leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), novo tipo de parceria de investimento público-privado. A Operação Água Espraiada será a primeira experiência no país de uso dessa nova modalidade. Funcionará assim: cada certificado, no valor de face de R$ 300, concede a seu titular o direito de usufruir do potencial adicional de construção e uso do solo, conforme as especificações da lei. Ou seja, os Cepacs anteciparão a entrada dos recursos da outorga onerosa, seja no aporte de dinheiro para a prefeitura, seja na possibilidade de planejamento de investimento ao capital interessado na região, foco desses investimentos.

O uso desses certificados pelas prefeituras já estava disciplinado desde 2001, pelo Estatuto da Cidade, mas a Prefeitura de São Paulo foi pioneira ao conseguir aprová-los como título mobiliário junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), em

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dezembro de 2003. Uma verdadeira engenharia econômico-financeira foi necessária para transformar uma boa idéia em uma prática viável, segura e transparente, atrativa para os investidores e socialmente justa para o conjunto da cidade. O preço final de venda desses papéis, a ser negociados pela Bolsa de Valores de São Paulo, será definido em processo de leilão previsto na lei. O direito de construção expresso no título poderá ser executado a qualquer momento. Por suas características, esses papéis deverão interessar a investidores imobiliários com negócios na região, empresas de construção civil ou qualquer outro investidor.

Só será possível realizar um novo leilão e venda de títulos depois de comprovada a vinculação dos recursos já arrecadados em vendas anteriores. Esses recursos não vão para o Tesouro Municipal, mas ficam depositados em uma conta à parte, sujeita a auditoria externa constante, para garantir que cada centavo arrecadado para determinada operação urbana seja aplicado exclusivamente em sua execução.

Na visão de empresários do setor imobiliário, essa é uma maneira inteligente de angariar fundos para o poder público, porque o conceito é interessante ao propor um crescimento mais ordenado da cidade. Além disso, acreditam que só o fato de os valores obtidos serem aplicados exclusivamente no desenvolvimento urbano daquela região pré-definida já garante a valorização dos títulos, embora seja difícil prever de quanto será. A quantidade de títulos a ser emitidos, previstos na lei, é muito menor que o potencial de construção estimado da área abrangida pela operação urbana, o que garante escassez dos papéis no mercado e, portanto, permite esperar grande potencial de valorização.

Do ponto de vista formal, o papel oferece muita segurança, porque a operação está inteiramente respaldada em lei, segue as regras da CVM e tem a convergência de duas sólidas instituições financeiras: o Banco do Brasil Investimentos (BBI), encarregado da emissão dos títulos, e a Caixa Econômica Federal, que será a instituição fiscalizadora, responsável por verificar se todos os recursos arrecadados foram aplicados na obra, se os trabalhos estão dentro do cronograma etc. Somente com a aprovação da instituição fiscalizadora será possível à prefeitura autorizar novo leilão de Cepacs.

Outro fator de proteção é constituído pelas regras de transparência: a cada três meses a prefeitura deve atualizar as informações sobre as obras, expondo o andamento da operação, os custos realizados, a forma de aplicação dos recursos, a situação atual das áreas em que os Cepacs ainda poderão ser utilizados.

Diferentemente das operações de outorga onerosa, praticamente sem risco para quem as solicita, a aquisição de Cepacs, para uso futuro ou investimento, implica riscos – como, por exemplo, a valorização dos títulos ser afetada negativamente por eventuais mudanças na macroeconomia, além da própria novidade do título, porque ainda não se sabe como será sua liquidez. No entanto, esses riscos são comuns em investimentos de capital, e os Cepacs apenas devolvem ao mercado a parcela de risco negocial que lhe é inerente.

A especulação imobiliáriaA venda dos certificados de adicional de potencial construtivo não resolve – nem estimula – a especulação imobiliária, mas é criativo e não impede a aplicação dos mecanismos de controle sobre esse problema, como recomenda o Estatuto da Cidade, com o uso, por exemplo, do IPTU progressivo.

A compra dos Cepacs permite ao setor privado ser parceiro no investimento em áreas da cidade que sejam objeto de operações urbanas e, por isso, terão grande valorização. Permite também, à prefeitura, receber desses investidores privados, de uma só vez, os recursos necessários para executar essa operação urbana e realizar as obras de grande porte previstas, o que garantiria a valorização do preço da terra e, conseqüentemente, aumentaria a procura pelos Cepacs e sua valorização, formando um circuito de grande potencial de ganho para todos. Por outro lado, nessa mecânica, o dinheiro dos impostos fica reservado para investimento da prefeitura nas áreas mais pobres e em serviços e obras de caráter social.

Mais ainda: com esse instrumento, muda a relação do poder público com os investidores privados. Ao oferecer todas as garantias de transparência e controle nas permissões de alteração de área construída, os Cepacs dificultam a relação de compadrio da administração com grandes especuladores, focos de corrupção presentes em muitas cidades. Com isso, outro benefício pode ser alcançado: melhora-se o nível dos parceiros privados dispostos a trabalhar com o poder público. Consegue-se transferir para a sociedade boa parte do lucro a ser alcançado pelos investidores, antes mesmo de o investimento ser realizado, e pode-se prever ações de melhoria e recuperação dos equipamentos públicos na região abrangida pela operação.

Assim, libera-se o caixa municipal para outros processos de intervenção urbana, nas áreas menos atrativas, criando novos focos de desenvolvimento local. Isso pode levar a um círculo virtuoso, de crescimento qualitativo, econômico e ambiental, gerando empregos, melhorando as condições de segurança e diminuindo as diferenças sociais, ainda que, do ponto de vista individual, apenas poucos continuem lucrando com o processo dinâmico de crescimento ou retração da economia... Mas isso não é uma iniciativa municipal que vai resolver!

* Luís Carlos Fernandes Afonso é secretário de Finanças e Desenvolvimento Econômico da Prefeitura de São Paulo

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Publicado na Folha de S.Paulo, "Tendências e Debates", terça, 17 de abril de 2001

A urbanização e o falso milagre do CEPAC

João Sette Whitaker Ferreira  e  Mariana Fix*

Ao defender neste espaço os CEPACs como uma “mina de ouro” para a prefeitura, Marcos Cintra reabre uma polêmica cuja questão central não é jurídica, mas sim urbanística.

Existem certamente muitas “minas de ouro” a serem exploradas pelo Poder Público. O problema está nas eventuais conseqüências negativas para a sociedade, e os que defendem a eficácia reguladora do mercado geralmente “esquecem” esses “detalhes”. No caso dos CEPACs, a “mina” só renderá se os investimentos públicos urbanos forem condicionados pelos interesses do mercado imobiliário. Pelos interesses sobre uma pequena parte da cidade, pois 70% de São Paulo é economicamente excluída e não faz parte do mercado.

A idéia dos CEPACS é a seguinte: a prefeitura, em comunhão com o mercado, define áreas em que haja interesse da iniciativa privada pela venda da exceção à Lei de Zoneamento e nas quais a infra-estrutura urbana permita tal adensamento adicional, para promover as chamadas “Operações Urbanas”. A novidade é o lançamento antecipado no mercado financeiro de títulos equivalentes ao valor total desse estoque de potencial construtivo “a mais”, os Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPACs, gerando recursos imediatos ao Poder Público. Para aproveitar-se do direito adicional de construção naquela área, o empreendedor teria que adquirir CEPACs no mercado e restituí-los à Prefeitura. Segundo Cintra, um instrumento de arrecadação de recursos com fins sociais, moderno e inovador diante da crise fiscal.

Um primeiro problema dos CEPACs é a desvinculação que o título cria entre a compra do potencial construtivo e a posse do lote. Como qualquer um pode comprar o título, tendo ou não lote na região, e seu valor – como com qualquer título financeiro – pode variar, gera-se um novo tipo de especulação imobiliária, “financeirizada”.

Os defensores dessa idéia dizem que tal dinâmica não está à mercê do mercado, já que os CEPACs serão lançados em operações específicas, sob controle do Poder Público. Além disso, os CEPACs teriam um “forte componente social”, pois poderiam ser vendidos para alavancar a reurbanização de favelas ou recuperações de cortiços, e seus recursos poderiam ser utilizados em melhorias na cidade toda.

O “controle” do Poder Público é relativo, pois os CEPACs – e consequentemente as operações urbanas em que serão lançados  – são encarados apenas como uma fonte de recursos. Como a Prefeitura precisa de dinheiro, buscará, se adotar a lógica de Cintra, multiplicar ao máximo as operações urbanas. Nesse caso, institucionaliza-se a especulação imobiliária como elemento motivador  da renovação urbana na cidade. A conformação de seu desenho não se dá em função da ação planejada do Poder Público e das prioridades urbanas que ele estabeleça a partir da  demanda participativa da população (sobretudo dos 70% excluídos), mas se subordina ao interesse do mercado, que justificará ou não as operações. Ora, parcerias com a iniciativa privada devem ser

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parte de um plano maior, em que o Poder Público e a população estabeleçam as necessidades da área a ser renovada – habitações, parques públicos, passeios – e somente a partir daí se definam as contrapartidas a oferecer à iniciativa privada. Quando as áreas são escolhidas apenas pelo potencial de gerar dinheiro através dos CEPACs, esquecem-se as condicionantes urbanísticas do espaço público.

Quanto aos recursos arrecadados com os CEPACs, eles servirão para investimentos públicos essencialmente nas áreas de interesse do mercado, em detrimento da periferia. Essa já é a lógica das operações urbanas: fazer a iniciativa privada financiar a recuperação da própria área da operação, vendendo-lhe o direito adicional de construção. É evidente que o mercado só se interessa por áreas nas quais vislumbrem certa valorização que justifique a compra do potencial construtivo adicional. O CEPAC exacerba essa lógica, pois  sendo um título, ele só funciona se for valorizado. Senão, torna-se um “mico”. Ou seja, os títulos só podem ser lançados em áreas que interessem ao mercado, ou alguém imagina que a iniciativa privada compraria CEPACs no Jd. Ângela ou em Guaianazes? Além disso, a prefeitura terá que investir pesadamente em obras que potencializem sempre mais a valorização dessas áreas, e portanto dos CEPACs a elas relacionados.

As Operações Urbanas Faria Lima (que tentou lançar os CEPACs) e Água Espraiada são exemplos do que falamos acima. “Parcerias” motivadas pelo interesse de empreendedores por um “filé mignon” da cidade, foram objeto dos principais investimentos públicos das gestões Maluf e Pitta (“enterrando” as finanças municipais). A área se transformou no símbolo da São Paulo globalizada, enquanto as periferias esquecidas pelos investimentos públicos continuaram crescendo aceleradamente. Nenhuma contrapartida foi oferecida à sociedade: na Faria Lima, não há notícias das habitações de interesse social e do terminal de ônibus prometidos. Apenas foi feita uma ciclovia ligando o nada ao lugar nenhum. Nem sequer do ponto de vista da qualidade do espaço urbano público houve melhorias: ostensivas cercas continuam dividindo o espaço privado das calçadas estreitas em que se apertam ambulantes, pedestres e pontos de ônibus.

Discursos como o dos CEPACs vestem um disfarce ideológico que lhes confere uma aura de modernidade com fins supostamente sociais, e são utilizados para transformar um instrumento jurídico controverso – contestado pelos efeitos desfavoráveis que deve gerar à maior parte da população, beneficiando os poucos de sempre –, em uma solução tentadora de arrecadação em tempos de crise fiscal.

*João Sette Whitaker Ferreira é arquiteto/urbanista e economista, professor de Planejamento Urbano da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, e pesquisador do Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da FAUUSP.

Mariana Fix é arquiteta e urbanista, e pesquisadora do Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da FAUUSP.

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