avaliações, perícias de engenharia e laudos grafotécnicos · nº 125 (antigo 309/115), esquina...

Eng° MSc. Rui das Neves Martins Avaliações, Perícias de Engenharia e

Laudos Grafotécnicos

e-mail: [email protected] [email protected] 1

Rua Araritaguaba , nº 251, Cj° 11, Capital/SP. Cep.02122-010 Fone/Fax: (11) 2636-7244

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 7ª Vara Cível

do Fórum da Comarca de Osasco - SP.

Processo físico n° 0058247-06.2012.8.26.0405

Ação Execução de Título Extrajudicial

Rui das Neves Martins, infra-assinado, engenheiro

Civil, Eletricista e Segurança do Trabalho, perito judicial nomeado nos autos

da ação Execução de Título Extrajudicial promovida por Itaú Unibanco S/A., em

face de Balgi Representação Comércio e Transportes Ltda., Me. e outros, vem,

respeitosamente à presença de Vossa Excelência, após diligências e estudos

necessários, apresentar suas conclusões consubstanciadas no seguinte

L A U D O

T É C N I C O

Membro titular do

Ibape SP nº 664

mailto:[email protected]






S U M Á R I O

I. RESUMO DE VALOR

II. PRELIMINARES

III. VISTORIA

IV. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

V. CONCLUSÃO

VI. ENCERRAMENTO

Anexo:

Anexo: 01 Pesquisa de elementos comparativos. Anexo: 02 Aviso de vistoria “Artigo 474 do CPC”.







I. RESUMO DE VALOR

Imóvel localizado na Avenida Internacional, nº 125 (antigo 309/115),

esquina com a Rua Benedito Ottoni, nº 30 (antigo 303), Jardim

Santo Antônio, município de Osasco, estado de São Paulo, descrito

nas matrículas nos. 25.882 e 25.883:

Valor Total do Imóvel Avaliando

R$ 1.500.000,00

(Um milhão e quinhentos mil reais)

Válido para a data base “Abril de 2018”

Foto: Vista geral das fachadas do imóvel.







II. PRELIMINARES

2.1) Trata-se dos autos da ação Execução de Título Extrajudicial promovida por

Itaú Unibanco S/A., em face de Balgi Representação Comércio e

Transportes Ltda., Me. e outros, processo n° 0058247-06.2012.8.26.0405,

em curso perante esse E. Juízo da 7ª Vara Cível do Fórum a Comarca de

Osasco - SP.

2.2) O signatário foi honrado com a nomeação às fls. 389 dos autos, para exercer

a função de perito do juízo e proceder à avaliação do imóvel, objeto da

avaliação, conforme descrito no Auto de Penhora e Depósito de fls. 65 dos

autos, reproduzido parcialmente no trecho de interesse:

2.3) As partes não indicaram assistente técnico, bem como, não formularam rol

de quesitos a serem respondidos pelo signatário.







III. VISTORIA

3.1) Data da Vistoria e Presentes:

3.1.1) Na data e horário agendado conforme e-mail que segue anexo (anexo 02),

o subscritor foi atendido pelo responsável da empresa “Rede Auto Peças”,

Sr. Leandro, que aluga o imóvel atualmente, oportunidade que informou estar

ciente da ação e fase de penhora e avaliação, bem como autorizou o acesso

ao interior do imóvel para os necessários levantamentos técnicos periciais.

Por fim, registra-se que não houve comparecimento de representantes

legais das partes litigantes e/ou proprietário do imóvel na data e horário da

vistoria agendada previamente.

3.2) Vistoria e Localização:

3.2.1) O imóvel objeto da avaliação, localiza-se na Avenida Internacional,

nº 125 (antigo 309/115), esquina com a Rua Benedito Ottoni, nº 30 (antigo 303),

Jardim Santo Antônio, município de Osasco, estado de São Paulo, conforme

destacado nas imagens digitalizadas das plataformas de “Google Maps e

Earth”:







‘







3.3) Melhoramentos Públicos:

3.3.1) A região onde se localiza o imóvel em questão, possui os principais melhoramentos públicos urbanos, tais como:

Pavimentação asfáltica;

Iluminação pública;

Rede de energia elétrica;

Rede telefonia;

Rede de água;

Coleta de Lixo;

TV a cabo;

Linhas de Transportes coletivos.

3.4) Características da Região:

3.4.1) Na microrregião são encontrados estabelecimentos de prestação de serviços e comércio diversificados, caracterizado por comércio de âmbito local, composto por bares, lanchonetes, restaurantes, lojas, drogarias, minimercados, agências de veículos, postos de gasolina, casas adaptadas para o uso comercial, entre outros serviços que atendem a região, onde se destacam:

Ocupação da Região: Heterogênea

Ocupação Comercial: Padrão Simples a Médio

Ocupação Residencial: Padrão Simples a Médio

Escolas: Municipais e Particulares

Serviços Médicos: Padrão Simples a Superior

Agências Bancárias: Principais







Foto: Vista parcial da Avenida Internacional, no trecho onde se localiza o imóvel avaliando.







Foto: Vista parcial da Rua Benedito Ottoni, no trecho onde se localiza o imóvel avaliando.







3.5) Cadastramento Municipal:

3.5.1) Os imóveis encontram-se cadastrados na Prefeitura Municipal de Osasco de forma individual e não unificada conforme certidões que seguem:

CONTRIBUINTE LOTE QUADRA

23241.52.45.0180.00.000.02 15 06

CONTRIBUINTE LOTE QUADRA

23241.52.45.0190.00.000.03 15 06







3.6) Classificação de Zoneamento:

3.6.1) De acordo com a Lei de Zoneamento que regula o uso e ocupação do solo, o imóvel situa-se na ZECS 3, “Zona de Eixo Comercial e de Serviços” conforme ilustrado na reprodução parcial da planta cadastral, a seguir:

3.7) Do Imóvel:

3.7.1) Área Terreno: Conforme certidões das matrículas acostadas aos autos e reproduzidas a seguir, o imóvel é composto por 02 (dois) lotes contíguos, assim descritos:

MATRÍCULA

LOTE

ÁREA

25.882 14 DA QUADRA 06 250,00 m²

25.883 15 DA QUADRA 06 250,00 m²

ÁREA TOTAL UNIFICADA 1.000,00 m²







3.7.2) Características do terreno: Os terrenos retros descritos possuem formatos regulares/irregulares e topografias com frente ao nível da via pública para qual faz frente. Apresentam solo aparentemente firme e seco para receberem edificações de qualquer porte, obedecendo evidentemente às Leis e posturas municipais vigentes do município de Osasco.







3.7.3) Unificação dos lotes: A vistoria “in loco” revelou que os lotes de terreno retro descritos nas certidões de matrículas encontram-se unificados e, por sobre a área total se encontra edificada 01 (uma) construção destinada ao uso comercial, contendo um galpão com salões comerciais subdivididos na parte frontal e área na parte central; e fundos contendo 01 (uma) edícula composta por 03 (três) pavimentos com estrutura independente, porém, não foram identificadas divisões físicas em seu interior que delimitam os lotes 14 e 15 da quadra 06 e suas respectivas construções.

Nesse contexto, após uma análise registraria do imóvel, de grande valia consignar, que os lotes de terreno em questão encontram-se registrados individualmente através de matrículas independentes perante ao competente Cartório de Registro de Imóveis, bem como na Prefeitura Municipal de Osasco conforme documentos reproduzidos nos itens 3.5.1 e 3.7.1 do presente trabalho.

3.7.4) Localização dos lotes: Com auxílio de ferramenta eletrônica do Google Earth, a título de ilustração, será apresentado imagem via satélite com a localização dos lotes 14 e 15 da quadra 06:







3.7.5) Das construções: Em linhas gerais, trata-se de edificação de uso comercial convencional, que se caracteriza pela natureza própria de sua ocupação; vão livre superior a 10m e pé direito elevado no galpão; emprego de materiais construtivos de escala comercial do tipo alvenaria de tijolos; revestimento cerâmico de piso e paredes nas áreas molhadas; caixilhos de ferro e alumínio com vidros; portas de madeira; cobertura com telhas sob estrutura metálica; e fachada com tratamento arquitetônico revestido com pintura.

3.7.6) Padrão construtivo: Considerando a tipologia construtiva do imóvel, espelhando-se nos padrões definidos no estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE SP, a edificação se enquadra na seguinte classificação:

Galpão com salão

Padrão Construtivo

Classe 2. Comercial

Grupo 2.2 Galpão

Padrão 2.2.3 Médio

Escritório (Edícula)

Padrão Construtivo

Classe 2. Comercial

Grupo 2.1 Escritório

Padrão 2.1.1 Econômico

3.7.7) Da área total construída: Conforme explicitado anteriormente, às

construções encontra-se erigidas por sobre os lotes de terrenos 14 e 15 da

quadra 06, sem qualquer divisão física interna, porém, não foi fornecido à

perícia planta aprovada do imóvel ou documento correlato.

Deste modo, não restou a perícia outra alternativa, se não

promover estudos técnicos das informações contidas nas certidões oficiais

cadastrais expedidas pela Secretaria de Finanças do município de Osasco,

ao passo que, após a devida análise, pode-se concluir que cada lote de

terreno possui suas respectivas metragens de áreas construídas conforme

quadro a seguir e certidões:







CADASTRO IMOBILIÁRIO

MATRÍCULA

LOTE

ÁREA

23241.52.45.0180.00.000.02 25.882 14 DA QUADRA 06 290,00 m²

23241.52.45.0190.00.000.03 25.883 15 DA QUADRA 06 288,00 m²

ÁREA TOTAL 578,00 m²







Contudo, considerando que as edificações possuem tipologias construtivas diferenciadas, ou seja, galpão com salões na parte central e edícula destinada a escritório nos fundos, após levantamentos realizados “in loco”, pode-se inferir os detalhes de acabamentos internos para avaliação individual das construções, bem como as áreas construídas existentes que perfazem a metragem total de 680,00 m², assim disposta:

Edificação Pavimento Área Construída

Galpão e salão frontal (Av. Internacional)

Térreo

385,00 m²

Edícula (Prédio Escritório) Rua Benedito Ottoni

Térreo e Superior

295,00 m²

Área Total Construída 680,00 m²







Isto posto, em face a ausência de planta arquitetônica aprovada

do imóvel para análise pericial, para efeitos de avaliação a perícia irá

considerar as áreas levantadas “in loco” com metragem total de 680,00 m².

3.7.7) Localização das construções: Com auxílio de ferramenta eletrônica do Google Earth, a título de ilustração, será apresentado imagem via satélite com a localização das construções existentes no terreno:

3.7.7) Estado de conservação: As edificações no geral necessitam de

revisão geral da cobertura do galpão; sistema de impermeabilização da

edícula; regularização da alvenaria e retirada de umidades; reparos de

fissuras; pintura interna e substituição de peças cerâmicas no revestimento

de piso e paredes.

GALPÃO







3.7.8) Instalações elétricas: Possui instalações embutidas com sistema de

distribuição individual com pontos de luz e tomadas padrão, porém, necessita

de revisão geral.

3.7.9) Instalações hidráulicas: Com instalações essenciais e embutidas e

aparelhos sanitários de louça e metais de qualidade de escala comercial,

porém, também necessita de revisão geral.

3.7.10) Estacionamento: O imóvel possui garagem coberta na parte frontal

e espaço descoberto [área livre] que pode abrigar vagas de garagem.

3.7.11) “Ar” Condicionado: Foi observado na sala localizada no pavimento

superior da edícula (escritório) possuem sistema de “ar condicionado”

mecanizado através de aparelhos individuais tipo “splits”.

3.7.12) Estacionamento: O imóvel não possui vagas de estacionamento,

porém, o galpão possui pátio com capacidade para essa função, como ocorre

atualmente onde abriga oficina para substituição de peças em veículos.

3.7.13) Sistema contra de incêndio: O imóvel não possui sistema de

hidrante para combate a incêndio.

3.8) Ocupação do imóvel:

3.8.1) O imóvel atualmente encontra-se alugado para a empresa “Rede Auto” Autopeças.

3.9) Relatório Fotográfico:

3.9.1) Para melhor visualização do imóvel avaliando e suas características, serão apresentadas, a seguir, descrições de fotografias que foram obtidas no decorrer da vistoria:







Foto no 01: Vista geral da fachada do imóvel avaliando, com detalhe para os salões comerciais com frente para a Avenida Internacional, onde também pode-se observar a entrada do galpão com acesso pela Rua Benedito Ottoni e edícula destinada a escritório aos fundos.







Foto no 02: Detalhe para a entrada do salão comercial, sob nº 125 da Avenida Internacional.







Foto no 03: Vista do salão comercial.







Foto no 04: Detalhe para a área de atendimento.







Foto no 05: Outra vista parcial do salão.







Foto no 06: Vista parcial de outra parte do salão comercial.







Foto no 07: Vista geral do acesso ao pátio do galpão.







Foto no 08: Aspecto do interior do galpão, onde pode-se observar que não existem divisões físicas que delimitam os lotes14 e 15 da quadra 6.







Foto no 09: Outra vista do interior do galpão, com detalhe para a edícula contendo 02 (dois) pavimentos aos fundos, edificada através de estrutura independente do galpão.







Foto no 10: Detalhe para a edícula contendo 02 (dois) pavimentos aos fundos.







Foto no 11: Detalhe para a fachada da edícula.







Foto no 12: Vista parcial da área de atendimento da oficina localizada no pavimento térreo da edícula utilizado pela oficina.







Foto no 13: Corredor de acesso as dependências localizadas no pavimento superior da edícula. Detalhe para a parede de divisa dos fundos, à esquerda, onde observou-se a presença de umidade no substrato.







Foto no 14: Detalhe para a copa.







Foto no 15: Vista parcial da sala 01.







Foto no 17: Aspecto parcial da sala 03.







Foto no 18: Detalhe para a sala 04.







Foto no 20: Vista parcial do lavabo banheiro.







Foto no 21: Vista parcial do banheiro feminino.







Foto no 22: Vista parcial do banheiro masculino.







IV. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

4.1) Critérios Normativos:

4.1.1) O presente trabalho de avaliação obedece como diretrizes gerais, às técnicas e recomendações da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas a NBR 14653-2 “Avaliação de Bens Parte 2 – Imóveis Urbanos” e Norma Técnica “2011” do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias

de Engenharia.

4.2) Especificação da Avaliação:

4.2.1) A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis.

4.2.2) A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatório quanto com as informações que possam ser extraídas do mercado e determina o empenho no trabalho.

4.2.3) O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite à avaliação. Depende das características do mercado e da amostra coletada e não é passível de fixação a priori.

4.2.4) Para efeito de aplicação desta Norma, o trabalho será considerado laudo, quando atender às condições dos itens 13.1.1, 13.1.2, 13.2, 13.3 e 13.4, o que efetivamente se verificou tudo de conformidade com a Norma de Avaliação de Imóveis do IBAPE.

4.3) Metodologia:

4.3.1) Para se calcular o valor de mercado de um imóvel, seguindo o que preconiza o Item 8.5 da atual Norma de Avaliação, poderão ser utilizados os seguintes métodos:

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO: Comumente utilizado preferencialmente na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.







EVOLUTIVO: Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências, galpões, entre outros.

INVOLUTIVO: Somente utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando.

CAPITALIZAÇÃO DA RENDA: Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis.

MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO: Essencialmente utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.

4.3.2) A escolha da Metodologia conforme determina a norma NBR 14653-1, recomenda sempre que possível, o valor de mercado do imóvel, seja determinado com o emprego do Método Evolutivo.

4.3.3) Referida metodologia basicamente consiste em determinar o valor de mercado do imóvel a partir da somatória das parcelas dos valores dos capitais: terreno e construção.

4.4) Avaliação:

4.4.1) Definido tecnicamente que o valor de mercado do imóvel em questão será determinado através do recomendado Método Evolutivo por tratamento de fatores, onde o valor deverá refletir as condições vigentes no mercado imobiliário, isto é, o resultado final deverá representar o real valor de mercado do imóvel em questão que assim se define:

Pela Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos NBR – 14.653-1 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas:

3.44 Valor de Mercado

“Quantia mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”







4.5) Tratamento Por Fatores:

4.5.1) Os fatores de homogeneização dos elementos comparativos utilizados

neste tratamento, serão calculados conforme item 8.2.1.4.2, por metodologia científica, para que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal, encontram-se indicados na "Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP".

4.5.2) Para a determinação do valor unitário básico de terreno que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região, pesquisou-se junto às diversas empresas imobiliárias, os valores ofertados para venda de imóveis na mesma região geoeconômica, contendo atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando, preferentemente contemporâneos.

4.5.3) No tratamento dos dados de mercado, serão considerados:

- Dado de mercado com atributos semelhantes, aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em função do avaliando.

- O preço homogeneizado, resultante da aplicação de todos os fatores de homogeneização ao preço original, deverá estar contido no intervalo especificado.

- Após a homogeneização será utilizado critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra.

- O campo de arbítrio será o correspondente ao intervalo compreendido entre o valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 30% em torno do valor calculado.

- Os fatores de homogeneização deverão apresentar, para cada tipologia, os seus critérios de apuração e respectivos campos de aplicação, bem como a abrangência regional e temporal.

- A fonte dos fatores utilizados na homogeneização será devidamente explicitada.

4.5.4) Assim, da pesquisa efetuada obteve-se elementos comparativos de ofertas para venda, cujas características geométricas dos imóveis, constam da pesquisa de mercado juntada no corpo do presente trabalho.







4.5.5) Os elementos coletados foram introduzidos no consagrado programa “Geoavaliar Pro”, desenvolvido a partir das Normas do IBAPE 2011, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado que auxilia no processo de avaliação, possibilitando maior veracidade aos resultados obtidos nas avaliações.

4.5.6) Através do processo por tratamento de fatores, todos os elementos comparativos selecionados foram homogeneizados onde se considerou os seguintes parâmetros:

✓ elasticidade de preços

✓ fatores de ajustes referentes a testada e profundidade

✓ fatores de ajustes referentes ao padrão construtivo e depreciação

4.5.7) Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fez-se os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança entre intervalo de mais ou menos 30% em torno da média.

4.5.8) Segundo as referidas Normas, o terreno avaliando enquadra-se no Grupo III - “Zonas de uso comercial ou de serviços”, na 8ª Zona “Padrão

Médio”, onde se aplicam fatores de ajustes de frentes múltiplas e testada, e profundidade de referência padrão.

4.5.9) Assim, considerando as premissas anteriores, em conformidade

com o que preconiza a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, com

auxílio de conceituado programa de avaliações, após homogeneização de

seus parâmetros técnicos, pode-se calcular o valor unitário da média saneada

final do terreno por metro quadrado, onde se levou em conta seus fatores de

influência, conforme pesquisa anexa ao laudo técnico pericial (anexo-01).







4.6) Especificação da Avaliação:

4.6.1) A especificação será em razão do prazo demandado e disponibilidades de dados de mercado, da natureza do bem avaliando, do tratamento a ser empregado e dos recursos técnicos disponíveis.

4.6.2) As avaliações podem ser classificadas quanto à sua fundamentação

e/ou precisão. A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto

com o aprofundamento do trabalho avaliatório como as informações extraídas

do mercado.

4.7) Graus de Fundamentação e Precisão

4.7.1) Os graus de fundamentação e de precisão nas avaliações foram

definidos em obediência as atuais Normas de Avalição, guardado o critério

geral de atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde o grau I é o

menor e III o maior, conforme tabelas reproduzidas a seguir:







4.7.2) Portanto, definidos os critérios dos graus de fundamentação e

de precisão conforme prescritos nas atuais Normas de Avalição, o

Laudo Técnico Pericial enquadra-se nos graus:

Grau de Fundamentaça o II Grau de Precisa o III

4.7.3) Finalizando, o laudo judicial atende as prescrições do item 8.2.1.4.2

da ABNT NBR 14653-2:2011.







4.8) Cálculo do Valor do Imóvel:

4.8.1) Capital-Terreno: Considerando tratar-se de matrículas distintas, a perícia irá proceder aos cálculos dos valores do “Capital-Terreno” de forma individual para posterior somatória global.

Portanto, conforme planilhas de cálculos da média saneada (MS) e valor básico unitário (VU) que seguem anexo ao laudo (anexo 01), os valores totais de mercado dos terrenos resultam em:

Lote 14 da Quadra 06 – Esquina (Frente Múltipla) Matrícula: 25.882

Vt = At x Vu x (Fr/Fp)0,20 x Ce

At = área total do terreno ............................................... 250,00 m2

Vu = valor unitário básico ......................................... R$ 1.800,21/m2

Fr = fator correção frente ................................... (10/10)0,20 = 1,0000

Fr = frente de referência ...................................................... 10,00 m Ce = coeficiente de esquina .......................................................... 0,9

Portanto, a equação básica que determina o valor de terreno será:

Vt = R$ 1.800,21/m² / {1+(1,0000 - 1)} x 250,00 m² x 1,09 = R$ 490.557,22

Em números redondos:

Vt = R$ 490.500,00

(Quatrocentos e noventa mil e quinhentos reais)


Obs.: Considerando que o lote é de esquina, o imóvel foi enquadrado na Tabela 2 – Fatores de Ajustes, com coeficiente limitado a 10%, conforme determinado no quadro do item 10.3.3 da Norma do IBAPE/SP.







Lote 15 da Quadra 06 – (Frente Única) Matrícula: 25.883

Vt = At x Vu x (Fr/Fp)0,20

At = área total do terreno ............................................... 250,00 m2

Vu = valor unitário básico ......................................... R$ 1.800,21/m2

Fr = fator correção frente ................................... (10/10)0,20 = 1,0000

Fr = frente de referência ...................................................... 10,00 m

Portanto, a equação básica que determina o valor de terreno será:

Vt = R$ 1.800,21/m² / {1+(1,0000 - 1)} x 250,00 m² = R$ 450.052,50


Vt = R$ 450.000,00

(Quatrocentos e cinquenta mil reais)


VALOR TOTAL GLOBAL DE MERCADO DOS LOTES

Matrícula 25.882 “Lote 14 da quadra 06” = R$ 490.500,00

Matrícula 25.883 “Lote 15 da quadra 06” = R$ 450.000,00

VALOR TOTAL GLOBAL = R$ 940.500,00


VtTOTAL = R$ 940.000,00

(Novecentos e quarenta mil reais)








4.8.2) Capital-Construção: O valor das construções será determinado

com base no Estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do

IBAPE-SP “Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia”,

devidamente atualizado conforme Tabela de Coeficientes - base R8N que

segue:







4.8.3) Para o cálculo da depreciação das construções, será adotado o Método Ross - Heidecke, que leva em conta a obsolescência da edificação, o padrão construtivo e seu estado de conservação.

4.8.4) Para a depreciação da idade das construções, será considerado um fator de adequação ao obsoletismo e estado de conservação = Foc, conforme Tabelas 1 e 2 e Quadro A, utilizando-se a seguinte expressão:

Foc = R + K x (1-R)







4.8.5) O valor total da construção será determinado através da seguinte expressão:

Vc = A x Vuc x Foc

onde:

Vc = valor da construção;

A = área total construída;

Vuc = valor unitário da construção;

Foc = fator adequação do obsoletismo + estado de conservação.







4.8.6) Planilha de Cálculo da Construção


Valor Total Global do “Capital Construção”

Vc = R$ 560.000,00 (Quinhentos e sessenta mil reais)


4.9) Valor Total do Imóvel:

4.9.1) Portanto, o valor total de mercado do imóvel a ser considerado,

resultará do somatório dos capitais: (terreno + construção), ou seja:

Valor Total do Terreno ........................................................ R$ 940.000,00 Valor Total da Construção .................................................. R$ 560.000,00

SOMATÓRIO ..................................................................... R$ 1.500.000,00

Valor Total do Imóvel Avaliando UNIFICADO

Vi = R$ 1.500.000,00



CONSTRUÇÃO GrupoPadrão

Construtivo

Estado de

ConservaçãoIdade

Idade

ReferênciaÁrea (m²) R8N (R$/m²)

"Peso"

Padrão

Construtivo

Vuc R K FocRESUMOS DE VALOR

DAS CONSTRUÇÕES

Galpão com

salões comerciaisGalpão Médio e 18 80 385,00 1.337,98 1,030 1.378,11 0,2 0,709 0,7672 R$ 407.055,11

Edícula

(Escritório)Escritório Econômico f 18 70 295,00 1.337,98 0,600 802,78 0,2 0,559 0,6472 R$ 153.269,97

R$ 560.325,08

PLANILHA DE CÁLCULO DAS CONSTRUÇÕES

VALOR TOTAL DAS CONSTRUÇÕES







V. CONCLUSÃO

Assim sendo, considerando todas as premissas

anteriores, conclui-se no seguinte valor total de mercado do imóvel

objeto da presente avaliação, localizado na Avenida Internacional,

nº 125 (antigo 309/115), esquina com a Rua Benedito Ottoni, nº 30

(antigo 303), Jardim Santo Antônio, município de Osasco, estado de

São Paulo, descrito nas matrículas nos. 25.882 e 25.883, calculado em

total consonância com as atuais diretrizes dispostas nas Normas de

Avaliação de Imóveis Urbanos:

Valor Total de Mercado do Imóvel Avaliando

UNIFICADO

R$ 1.500.000,00









VI. ENCERRAMENTO

O presente Laudo Técnico é constituído de 56 laudas

digitadas no anverso, todas rubricadas e esta última datada e devidamente

assinada.

Prestigiado pela honrosa nomeação, este subscritor

agradece e coloca-se à disposição desse respeitável Juízo para prestar quaisquer

esclarecimentos que se julgarem necessários.

Termos em que, Pede Deferimento,

São Paulo, 13 de abril de 2018

Rui das Neves Martins Eng° Civil, Eletricista e Segurança do Trabalho Mestre pelo IPT em Tecnologia da Construção de Edifícios.

Pós-graduado pela FAAP em Perícias e Avaliações de Engenharia.

Membro Associação Brasileira de Mecânica dos Solos IPT.

CREA 060.149.660.4 MEMBRO TITULAR DO INSTITUTO DE

ENGENHARIA DE SÃO PAULO



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